79010, м.Львів, вул.Личаківська,81
16.07.07 Справа № 9/345-4786
Львівський апеляційний господарський суд у складі колегії:
Головуючого -судд Давид Л.Л,
Суддів Кордюк Г.Т.
Мурської Х.В.
розглянувши матеріали апеляційної скарги Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1, б/н від 02.03.2007 року
на рішення Господарського суду Тернопільської області від 14.02.2007 року
у справі № 9/345-4786 (суддя -Кропивна Л.В.)
за позовом Чортківського районного комунального підприємства «Кіномережа», м. Чортків Тернопільської області
до відповідача Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1, м. Чортків Тернопільської області
третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача -Чортківська районна рада, м. Чортків Тернопільської області
про звільнення нежитлового приміщення та стягнення 1249,92 грн. заборгованості з орендної плати та 121,80 грн. пені.
за участю представників сторін:
від позивача: не з'явились;
від відповідача: не з'явились;
від третьої особи -не з'явились.
Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 14.02.2007 року у справі № 9/345-4786 позовні вимоги Чортківського районного комунального підприємства «Кіномережа», м. Чортків Тернопільської області (надалі -Позивач) до Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1, м. Чортків Тернопільської області (надалі -Відповідач) за участю третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні Позивача - Чортківської районної ради, м. Чортків Тернопільської області в частині стягнення 1249,92 грн. заборгованості з орендної плати та 121,80 грн. пені -задоволено, у звільненні нежитлового приміщення -відмовлено.
Рішення місцевого господарського суду мотивовано неналежним виконанням Відповідачем покладених на нього зобов'язань по повному та своєчасному здійсненні орендних платежів згідно укладеного договору. Проте, всупереч пункту 3.6 договору оренди, яким передбачено можливість його розірвання лише після несплати орендних платежів протягом трьох місяців з дня закінчення терміну платежу, Позивач в односторонньому порядку і без правових підстав відмовився від договору оренди вже у серпні 2006 року, коли платіж за серпень Відповідач зобов'язаний був сплатити до 25.09.2006 року, а тому його вимога про звільнення нежитлового приміщення задоволенню не підлягає.
Скаржник -суб'єкт підприємницької діяльності -фізична особа ОСОБА_1, не погодившись з винесеним рішенням, подала апеляційну скаргу (б/н від 02.03.2007 року), в якій просить скасувати рішення місцевого господарського суду, оскільки вважає його таким, що прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права в силу причин, наведених у апеляційній скарзі та у доповненні до неї, саме:
- суд з невідомих причин дійшов висновку, що Апелянт ухилявся від підписання акту звірки по факту встановлення суми заборгованості, проте Позивач не звертався до нього з такою пропозицією. Крім того, при нарахуванні заборгованості по орендній платі Позивач використовував розмір плати, який не відповідав умовам укладеного договору;
- судом не враховано тієї обставини, що довідка про підтвердження суми заборгованості по орендній платі, видана самим Позивачем, а тому не може бути належним доказом у справі;
- судом не взято до уваги, що згідно позовних вимог виходячи із 3-місячної суми заборгованості вартість орендної плати за 1 місяць становить 416,64 грн., однак в договорі оренди від 12.01.2004 року вказано, що орендна плата за приміщення становить лише 229,50 грн. за місяць;
- не дано судом належної оцінки і тому факту, що зміни до договору оренди проведено Позивачем в односторонньому порядку. В додатку і в самому договорі рукописним текстом змінено площі та розцінки по орендній платі, про які Скаржник не знав;
- крім того, судом не враховано й того факту, що Апелянтом було здійснено ремонт орендованого приміщення на суму 14.5 тис. грн. (кошторис, акт виконаних робіт акт про затоплення наявні в матеріалах справи), який проводився з відома директора підприємства і жодних заперечень стосовно виконання цих робіт від Позивача не надходило.
Вказані положення, на думку Скаржника, є безумовною підставою для скасування рішення місцевого господарського суду.
Позивач -Чортківське районне комунальне підприємство «Кіномережа»та третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні Позивача, -Чортківська районна рада відзивів на апеляційну скаргу не подали.
Сторони та третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні Позивача, участі уповноважених представників в судовому засіданні не забезпечили, хоча належним чином були повідомлені про час та місце розгляду справи ухвалою від 26.06.2007 року, про що свідчать поштові повідомлення про вручення за № НОМЕР_1, № НОМЕР_2 та № НОМЕР_3.
Враховуючи наведене, судова колегія Львівського апеляційного господарського суду, порадившись на місці, вирішила розглядати справу за наявними в ній матеріалами у відповідності до вимог ст. 75 ГПК України.
Вивчивши матеріали справи, оцінивши зібрані по них докази, судова колегія Львівського апеляційного господарського суду прийшла до висновку про відповідність рішення місцевого господарського суду нормам чинного матеріального та процесуального права та обставинам справи, виходячи з наступного.
12 січня 2004 року Чортківським районним комунальним підприємством «Кіномережа»(орендодавець) та суб'єктом підприємницької діяльності -фізичною особою ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди НОМЕР_4 (а.с. 96-100).
У відповідності до п.1.1 Договору орендодавець на підставі рішення Чортківської районної ради НОМЕР_5 від 26.12.2003 року здав, а орендар 12.01.2004 року прийняв в строкове платне користування нежитлові приміщення (будівлі) комунальної власності ( частина приміщення кінотеатру «Мир») за адресою: АДРЕСА_1, площею 19.3 кв. м. для торгівлі промисловими товарами.
Актом приймання-передачі від 12.01.2004 року (а.с. 13) Позивач передав, а Відповідач прийняла згідно укладеного договору нежитлове приміщення фойє кінотеатру «Мир» площею 11,7 кв.м. ( а.с. 101). У ньому також зазначалося, що приміщення потребує ремонту: перекриття даху, ремонт водостічної труби, внутрішній ремонт, ремонт фасадної частини.
15 червня 2004 року за згодою сторін укладено Додаток НОМЕР_6 до договору оренди (а.с. 102), внаслідок чого збільшено площу переданого в оренду нежитлового приміщення з 19,3 кв.м. до 24,39 кв.м., яка відтепер складалася з 13,69 кв.м. площі фойє та 10,70 кв.м. площі спільного користування.
Згідно Статуту (а.с. 53-60) Чортківське районне комунальне підприємство «Кіномережа» є спільною власністю територіальних громад району, самостійним господарським органом та юридичною особою. Майно підприємства є спільною власністю територіальних громад району і належить їй на праві повного господарського відання (є комунальної власністю). У зв'язку з цим на відносини, що виникли внаслідок укладеного договору, поширюється дія Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Відповідно до ч.3 ст. 18 та ч.1 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у
повному обсязі, незалежно від наслідків господарської діяльності
Крім цього, п. 4.7 Договору передбачено, що орендар зобов'язується сплачувати фактичні витрати за користування комунальними послугами (водою, каналізацією, газом, електроенергією, центральним опаленням, вивезенням сміття тощо).
Згідно п.3.2. Договору орендна плата становить 229,5 грн. за перший місяць оренди і перераховується орендарем на рахунок орендодавця не пізніше 15 числа наступного місяця з врахуванням помісячного коефіцієнту інфляції. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом корегування розміру орендної плати на індекс інфляції за поточний місяць і перераховується на рахунок орендодавця не пізніше 25 числа наступного місяця. Не внесена своєчасно сума орендної плати при сплаті збільшується на індекс інфляції попередніх місяців в залежності від часу прострочення. При внесенні змін до договору оренди НОМЕР_4 Додатком НОМЕР_6 до нього від 15.06.2004 року збільшено розмір орендної плати, який становив 285,60 грн. Розрахунок орендної плати проводиться згідно рішення Чортківської районної ради № 136 від 23.05.2003 року «Про методику розрахунку і порядок використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад району».
Частиною 2 ст. 11 ЦК України передбачено, що однією із підстав виникнення цивільних прав та обов'язків є договори та інші правочини. Тому підставою виникнення зобов'язань між Позивачем та Відповідачем є укладений ними договір та Додаток до нього.
Всупереч взятих на себе зобов'язань Відповідач протягом трьох місяців підряд (червень, липень, серпень) 2006 року не сплачувала орендних платежів в розмірі 1215,49 грн. та комунальних платежів -30,78 грн.
Відповідно до ст. 6 ГПК України підприємства та організації, чиї права і законні інтереси порушено, з метою безпосереднього врегулювання спору з порушником цих прав та інтересів звертаються до нього з письмовою претензією.
Керуючись цією статтею та з метою досудового врегулювання спору, Чортківським районним комунальним підприємством «Кіномережа» надіслана Претензія (вих. НОМЕР_7 від 29.08.2007 року) на адресу суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1 з вимогою про оплату заборгованості з повідомленням про розірвання Договору з 26.08.2006 року і вимогою передати по акту йому в трьохденний термін орендоване приміщення відповідно до п. 3.9. укладеного договору. (а.с. 17)
Однак, Відповідач про результати розгляду претензії, яку особисто отримала 30.08.2006 року, Позивача не повідомила, жодних платежів не здійснила.
В апеляційній скарзі Скаржник посилається на те, що вона користується площею меншою, ніж це передбачено Договором і додатком до нього і тому має сплачувати орендну плату виходячи з площі, якою вона реально користується. Проте, місцевий господарський суд правомірно дійшов висновку про необґрунтованість доводів Апелянта з огляду на те, що підписуючи акт приймання-передачі від 12.01.2004 року, яким передбачено передання в користування приміщення площею 11,7 кв.м., вона взяла на себе зобов'язання по сплаті орендної плати в розмірі, передбаченому договором оренди НОМЕР_4 від 12.01.2007 року. Не підтверджено матеріалами справи і факт одностороннього внесення Позивачем 15.06.2004 року змін до укладеного договору.
Доводи Позивача з посиланням на детальний розрахунок заборгованості ( а.с. 152) по орендній платі та комунальних платежах Відповідач в судовому засіданні не спростувала, доказів на підтвердження здійснення нею платежів за період з червня по серпень 2006 року не надала.
Відповідно до ч.1, 3 ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на
зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.
Проте, Відповідач не подала належних доказів, які б підтверджували факт звернення до Позивача з вимогою зарахувати вартість виконаних нею ремонтних робіт у вартість орендної плати.
Відтак на момент звернення Позивача до суду першої інстанції заборгованість по орендній платі становила 1215,49 грн. та по комунальних платежах -30,78 грн.
Статтею 29 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»передбачено, що за невиконання зобов'язань за договором оренди, в тому числі за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, сторони несуть відповідальність, встановлену законодавчими актами України та договором.
Відповідно до п. 3.5 Договору за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує пеню від несплаченої суми у розмірі 0,5 %, але не більше подвійної облікової ставки Національного банку України, включаючи день оплати.
До того ж несплата орендної плати протягом трьох місяців з дня закінчення терміну платежу (25 числа наступного місяця) є підставою для дострокового розірвання договору оренди на вимогу орендодавця, при цьому з орендаря стягується заборгована сума орендної плати, а також пеня за кожний день прострочення.
Оцінивши поданий Позивачем розрахунок (а.с. 151), місцевий господарський суд правомірно задовольнив його вимогу щодо стягнення пені в розмірі 121,80 грн.
Крім того до канцелярії Львівського апеляційного господарського суду 26.06.2007 року було подано Мирову угоду від 22.06.2007 року ( а.с. 195). Відповідно до п. 1.1 угоди Відповідач визнає заборгованість з оплати вартості орендної плати за оренду приміщень, найм яких є предметом договору НОМЕР_4 від 12.01.2004 року (з врахуванням змін та доповнень до нього згідно з додатком НОМЕР_6 від 15.06.2004 року), що становить 1371,72 грн.
Пункт 1.3. укладеної угоди передбачає, що сторони домовились про відсутність боргу Відповідача перед Чортківським районним комунальним підприємством «Кіномережа»по сплаті орендної плати за користування нежитловими приміщеннями згідно договору НОМЕР_4 та відсутність у Позивача підстав вимагати від Відповідача сплати коштів, що становлять вартість заборгованості по сплаті орендної плати та пені, стягнення яких є частиною предмету спору.
Щодо звільнення нежитлового приміщення, то місцевий господарський суд правомірно прийшов до висновку про відмову у задоволенні позовних вимог в цій частині з огляду на наступне.
Пунктом 7.1 Договору орендодавець наділяється правом виступати є ініціативою внесення змін до договору оренди або його розірвання у разі погіршення стану орендованого майна, його неналежного використання або невиконання умов договору орендарем. Проте, згідно п. 9.2 цього ж договору зміна умов або розірвання договору можуть мати місце лише за погодженням сторін.
Відповідно до ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Крім того, згідно ч. 3 ст. 291 ГК України на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Згаданий порядок передбачає, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
Всупереч вимогам закону Позивач 22.08.2006 року видав Наказ НОМЕР_8 «Про розірвання договору оренди НОМЕР_4 від 12.01.2004 року», яким, вказуючи на порушення орендарем п.п. 3.6, 3.9, 4.3, 4.7 Договору, вирішив розірвати договір з 26.08.2006 року. (а.с. 19)
Матеріали справи вказують на те, що всупереч вимогам п. 3.6 укладеного договору, за яким передбачено можливість його розірвання лише після несплати орендних платежів протягом трьох місяців з дня закінчення терміну платежу (25 числа наступного місяця).
За таких обставин, судова колегія Львівського апеляційного господарського суду погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що Позивач в односторонньому порядку і без правових підстав відмовився від договору оренди вже у серпні 2006 року, хоча платіж за третій місяць прострочення -серпень Відповідач зобов'язаний був сплатити до 25 вересня 2006 року.
Враховуючи наведене, судова колегія погоджується із висновком місцевого господарського суду про обґрунтованість та законність позовних вимог в частині стягнення 1249,92 грн. заборгованості з орендної плати та 121,80 грн. пені, та відмову у задоволенні позовних вимог в частині звільнення нежитлового приміщення, що підтверджується наявними в матеріалах справи доказами, вважає, що всі обставини, які мають значення для справи, були з'ясовані повністю і у відповідності із вимогами закону.
Оцінивши докази в їх сукупності, судова колегія Львівського апеляційного господарського суду прийшла до висновку про безпідставність доводів апеляційної скарги та відповідність рішення Господарського суду Тернопільської області нормам чинного законодавства, матеріалам справи та дійсним обставинам.
Керуючись ст. ст. 99, 101,102, 103,105 ГПК України, -
Львівський апеляційний господарський суд ПОСТАНОВИВ:
1. Рішення Господарського суду Тернопільської області від 14.02.2007 року у справі № 9/345-4786 залишити без змін, апеляційну скаргу суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1 - без задоволення.
2. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена а касаційному порядку.
3. Справу № 9/345-4786 повернути Господарському суду Тернопільської області.
Головуючий суддя Л.Л.Давид
Суддя Г.Т.Кордюк
Суддя Х.В.Мурська