Постанова
Іменем України
06 грудня 2019 року
м. Київ
справа №454/2313/17
провадження №61-7428св19
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
Висоцької В. С. (суддя-доповідач), Литвиненко І. В., Фаловської І. М.
учасники справи:
позивач - приватне підприємство «Західний Буг»,
відповідач - ОСОБА_1 ,
відповідач - фермерське господарство «Шпиколос»,
третя особа - комунальне підприємство Львівська обласна рада «Золочівське міжрайонне бюро технічної інвентаризації»,
розглянув у попередньому судовому засіданні в порядку письмового провадження касаційну скаргу приватного підприємства «Західний Буг» на рішення Сокальського районного суду Львівської області від 20 вересня 2018 року у складі судді Струс Т. В. та постанову Львівського апеляційного суду від 06 березня 2019 року у складі колегії суддів Копняк С. М., Бойко С. М., Ніткевича А. В.,
Короткий зміст позовних вимог
У вересні 2017 року приватне підприємство «Західний Буг» (далі - ПП «Західний Буг», підприємство) звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , фермерського господарства «Шпиколос» (далі - ФГ «Шпиколос»), третя особа - комунальне підприємство Львівська обласна рада «Золочівське міжрайонне бюро технічної інвентаризації», в якому просило: вважати продовженим договір оренди землі, укладеного 01 листопада 2010 року між ОСОБА_1 та ПП «Західний Буг», зареєстрованого 25 листопада 2011 року; визнати недійсним договір оренди землі, укладений 13 січня 2017 року між ОСОБА_1 та ФГ «Шпиколос».
Позов мотивовано тим, що 01 листопада 2010 року між ОСОБА_1 та ПП «Західний Буг» укладено договір, за яким передано у строкове платне користування земельну ділянку площею 1,9651 га, яка знаходиться за межами населеного пункту Княжівської сільської ради Сокальського району Львівської області.
За актом приймання-передачі від 01 листопада 2010 року ОСОБА_1 передала дану земельну ділянку в оренду ПП «Західний Буг».
Договір укладено строком на 5 років та умовами договору обумовлено, що він набирає чинності після підписання сторонами і його державної реєстрації.
Договір зареєстровано в Державному реєстрі земель 25 листопада 2011 року.
Строк дії договору закінчувався 25 листопада 2016 року.
Позивач повідомив ОСОБА_1 про бажання скористатися переважним правом, передбаченим договором, на укладення договору оренди землі на новий строк, про що 10 листопада 2016 року направив повідомлення про намір продовжити договір оренди та додав проект угоди до договору оренди. Дане поштове відправлення отримано орендодавцем 14 листопада 2016 року, тобто у передбачений договором строк.
Разом з тим, ОСОБА_1 не надала відповіді на пропозицію продовжити договір та уклала договір оренди вищезазначеної земельної ділянки з іншим орендарем - ФГ «Шпиколос». Вказаний договір зареєстрований 13 січня 2017 року КП ЛОР «Золочівське МБТІ».
Позивач вважає даний договір недійсним, оскільки порушено його переважне право на поновлення договору оренди землі. Вказує на те, що, як орендар, він виконує всі обов'язки за договором, до спливу строку повідомив орендодавця у встановлений строк про свій намір скористатися правом укладення договору на новий строк, додав до листа проект додаткової угоди, а орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень і про своє рішення.
Короткий зміст рішення суду першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Сокальського районного суду Львівської області від 20 вересня 2018 року, залишеного без змін постановою апеляційного суду Львівської області від 06 березня 2019 року, у задоволенні позову відмовлено.
Рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду мотивовані тим, що власник земельної ділянки ОСОБА_1 розпорядилась належною їй на праві власності земельною ділянкою на власний розсуд вже після закінчення дії договору оренди землі від 01 листопада 2010 року, а тому, підстави для визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між нею і ФГ «Шпиколос», відсутні.
Сам факт відправлення відповідного повідомлення рекомендованим листом не є достатнім для того, щоб вважати поновленим договір оренди землі, укладений з позивачем, оскільки існує необхідність інших умов, з якими закон поєднує поновлення договору оренди землі.
Крім цього, після закінчення дії договору ПП «Західний Буг» припинив користуватися належною відповідачу земельною ділянкою, яку він зобов'язаний повернути після закінчення строку дії договору.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі ПП «Західний Буг», не погоджуючись з рішеннями судів першої та апеляційної інстанцій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані рішення та задовольнити позов.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що судами попередніх інстанцій не враховано та не надано належної оцінки тим обставинам, що орендодавець не повідомляв орендаря завчасно про небажання поновлювати на новий строк договір оренди землі.
Позивач повідомляв відповідача, що і надалі має намір орендувати земельну ділянку шляхом укладення договору оренди на новий строк. Разом з тим, відповідач проігнорував лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, та за договором від 01 листопада 2017 року передав земельну ділянку іншому орендарю, чим порушив переважне право ПП «Західний Буг» на укладення договору оренди землі перед третіми особами.
Судами не враховано, що договір оренди між ОСОБА_1 та ПП «Західний Буг» підписаний сторонами 01 листопада 2010 року, а зареєстрований 25 листопада 2011 року, тобто 5 річний строк, на який його укладено, розпочався в день державної реєстрації і закінчувався 25 листопада 2016 року. Лист-повідомлення з проектом додаткової угоди орендодавець отримав від орендаря 14 жовтня 2016 року, тобто до закінчення строку дії договору.
Вказані обставини судами попередніх інстанцій не враховано та результати їх оцінки не відображено в оскаржуваних рішеннях.
Судами проігноровано вимоги статті 777 ЦК Українита не враховано, що ПП «Західний Буг» належним чином виконував умови договору оренди землі, дотримався строків, порядку та форми надіслання листа-повідомлення з проектом додаткової угоди, чим дотримав вимог, визначених у статті 33 Закону України «Про оренду землі», а отже набув переважного права перед іншими орендарями на продовження договору оренди землі.
Заявник посилається на те, що факт направлення орендодавцю повідомлення з примірниками додаткової угоди та їх отримання останнім підтверджено належними доказами. У додатковій угоді пропонувалось поновити термін дії договору оренди землі на 10 років, внести зміни до договору оренди земні, шляхом його викладення у новій редакції. Проект додаткової угоди повністю відповідав по формі та істотним умовам. Орендодавець жодного заперечення чи будь-якої іншої відповіді орендарю не надав.
Суди першої та апеляційної інстанцій неповно дослідили обставини справи, що мають значення для правильного вирішення справи, не надали належної правової оцінки її доводам і доказам, всупереч умовам договору оренди визнали встановленими обставини, які не підтверджені достатніми та допустимими доказами та дійшли неправильного висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.
Судами не враховано, що ПП «Західний Буг» звернулося до суду за захистом порушеного права з підстав, визначених частинами першою-пятою статті 33 Закону України «Про оренду землі», а не з підстави, визначеної частиною шостою статті 33 цього закону.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
У відзиві на касаційну скаргу, ФГ «Шпиколос», заперечує проти доводів позивача та просить залишити ухвалені у справі рішення без змін, посилаючись на їх законність і обґрунтованість.
У відзиві на касаційну скаргу, представник відповідача - Сотничук Г. О . , заперечує проти доводів позивача та просить залишити ухвалені у справі рішення без змін, посилаючись на їх законність і обґрунтованість.
Відзив на касаційну скаргу іншими учасниками справи до суду не подано.
Позиція Верховного Суду
Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Касаційна скарга задоволенню не підлягає.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Частиною першою статті 627 ЦК Українивстановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.
Згідно з частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити по це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновлення договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі, укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
Вказані положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.
Велика Палата Верховного Суду у справі № 594/376/17-ц (провадження 14-65цс18) дійшла висновку, що правовий аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.
Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
Згідно з частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди.
У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, встановлених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Для продовження договірних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди щодо продовження договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах (частина перша - п'ята статті 33 Закону) або мовчазна згода сторін договору стосовно поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк (частина шоста статті 33 Закону).
У розумінні наведених положень законодавства основними відмінностями у застосуванні положень частин першої - п'ятої та частини шостої Закону є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх, або ті самі чи тотожні (частини перша - п'ята статті 33 Закону) та наявність погодження обох сторін щодо істотних умов договору, або ті самі (частина шоста статті 33 Закону)) та строк, в який орендодавець повинен повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати або поновлювати договір оренди (у місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір оренди земельної ділянки (частини перша - п'ята статті 33 Закону) чи у місячний строк після закінчення строку дії договору (частина шоста статті 33 Закону)).
При цьому слід врахувати, що відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 Закону умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється; недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору при їх зміні виключає поновлення договору оренди землі з підстав переважного права (частина четверта статті 33 Закону).
Аналогічна позиція, викладена в постанові Верховного Суду від 16вересня 2019 року у справі № 908/2314/18.
Установивши, що після закінчення дії договору оренди, ПП «Західний Буг» припинило користуватися земельною ділянкою, яку зобов'язано було повернути після закінчення строку дії договору - 25 листопада 2016 року, у жовтні 2016 року направило ОСОБА_1 повідомлення про намір продовжити дію договору оренди з проектом додаткової угоди, у якій передбачалося укладення договору на інший строк (10 років), а відповідач-орендодавець заперечувала факт отримання такого повідомлення та вказувала на відсутність наміру на продовження договору з ПП «Західний Буг», в тому числі бажання і волевиявлення продовжувати договір оренди землі на новий строк, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку, що позивачем не доведено дотримання ним процедури і строків, визначених законом для поновлення договору оренди на такий же строк та досягнення згоди сторін на це, в тому числі і на нових умовах. Наявність заперечень зі сторони орендодавця стосовно поновлення договору з попереднім орендарем дають підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено, а отже заявлений ним позов задоволенню не підлягає.
При цьому, договір оренди земельної ділянки, дійсність якого оспорюється у цій справі позивачем, був укладений між власником земельної ділянки - ОСОБА_1 та новим орендарем - ФГ «Шпиколос» 01 грудня 2016 року, тобто після закінчення дії договору оренди 25 листопада 2016 року, укладеного з ПП «Західний Буг». Вказаний договір зареєстрований 13 січня 2017 року та його умови виконуються сторонами.
Надаючи оцінку доводам касаційної скарги щодо наявності підстав для визнання договору оренди, укладеного з ПП «Західний Буг» поновленим, колегія суддів зазначає, що саме по собі встановлення порушення прав орендаря внаслідок необґрунтованої відмови орендодавця у пролонгації договору не може бути підставою для поновлення договору оренди землі за положенням статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки для такого поновлення необхідне погодження обох сторін щодо істотних умов договору.
Недосягнення між сторонами домовленості щодо нового строку дії договору (збільшеного до 10 років), щодо орендної плати та інших істотних умов договору вказує на відсутність підстав для визнання договору оренди земельної ділянки поновленим.
Доводи касаційної скарги позивача зводяться до доведення ним обставин наявності підстав для поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону, а з огляду на встановлені судом підстави для відмови у позові, такі доводи колегією суддів відхиляються.
Доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи, а стосуються необхідності переоцінки доказів і встановлення на підставі цієї оцінки обставин, які на думку заявника свідчать про порушення його переважного права на продовження договору оренди землі та наявність підстав для визнання договору оренди, укладеного з іншим орендарем недійсним.
Разом з тим, вказаним доводам і обставинам суди попередніх інстанцій дали належну оцінку, до переоцінки яких, в силу приписів статті 400 ЦПК України суд касаційної інстанції вдаватись не може.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків судів попередніх інстанцій, Верховний Суд виходить з того, що у справі, яка розглядається, сторонам було надано вмотивовану відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують обґрунтованих та правильних висновків судів першої та апеляційної інстанції.
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані рішення судів першої та апеляційної інстанцій - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують.
Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду,
Касаційну скаргу приватного підприємства «Західний Буг» залишити без задоволення.
Рішення Сокальського районного суду Львівської області від 20 вересня 2018 року та постанову Львівського апеляційного суду від 06 березня 2019 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Судді: В. С. Висоцька
І. В. Литвиненко
І. М. Фаловська