ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
28.11.2019Справа № 910/9713/19
Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді Головіної К.І., при секретарі судового засідання Лук'янчук Д.Ю., розглянувши у порядку загального позовного провадження господарську справу
за позовною заявою Комунального підприємства «Київжитлоспецексплуатація"
до Акціонерного товариства "Укрпошта"
третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Департамент комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
про виселення
за участю представників:
від позивача: Богданевич Ю.В. - представник за довіреністю № 062/15/1/09-114 від
09.01.2019 р.
від відповідача: Мохонько О.А. - представник за довіреністю № 13-16/277 від 15.10.2019 р.
від третьої особи: не з'явився
До Господарського суду міста Києва звернулось Комунальне підприємство «Київжитлоспецексплуатація" (далі - КП "Київжитлоспецексплуатація", позивач) із позовом до Акціонерного товариства "Укрпошта" (далі - АТ "Укрпошта", відповідач) про виселення з приміщення.
У обґрунтування своїх вимог позивач зазначає, що договір № 1073-1 від 29.04.2016 р. про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду, що був укладений з АТ "Укрпошта", припинив свою дію у зв'язку із закінченням його строку, проте, відповідач продовжує користуватися орендованим приміщенням, не маючи на це відповідної правової підстави.
У позові КП «Київжитлоспецексплуатація" просить виселити АТ "Укрпошта" з нежилих приміщень в будинку № 44 літера А по вул. Б. Хмельницького у місті Києві, загальною площею 202,40 кв.м., в т.ч. на 1 поверсі - 202,40 кв.м.
Ухвалою Господарського суду м. Києва від 29.07.2019 р. за вказаним позовом було відкрите провадження, справу вирішено розглядати в порядку загального позовного провадження, сторонам надана можливість реалізувати свої процесуальні права та обов'язки. Цією ж ухвалою до участі у справі був залучений Департамент комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача (далі - Департамент комунальної власності, третя особа).
У строк, встановлений законом, відповідач надав відзив на позов, у якому проти заявлених вимог заперечив, вказав, що після закінчення строку вищевказаного договору орендар продовжив користуватись наданим йому приміщенням, оскільки вважав, що має право, передбачене ст. 777 ЦК України та ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», скористатись своєю перевагою на укладення договору оренди на новий строк, при цьому заперечення орендодавця з цього приводу були відсутні, а АТ "Укрпошта" є добросовісним користувачем орендованого майна.
Представник третьої особи - Департамент комунальної власності подав письмові пояснення, у яких вважав, що позов підлягає задоволенню з підстав, визначених позивачем, вказав, що Департамент, як орендодавець, завчасно попереджав відповідача, що термін договору продовжуватись не буде.
Після закриття підготовчого провадження та до початку розгляду справи по суті, представник відповідача заявив клопотання про залучення до розгляду справи Київської міської ради у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, а також клопотання про зупинення провадження у справі до розгляду взаємопов'язаної з нею господарської справи. Указані клопотання були залишені судом без розгляду на підставі ст. 207 ГПК України як такі, що подані з порушенням встановленого процесуального строку, без зазначення причин його пропуску та без заяви (клопотання) про поновлення строку, визначеного законом для реалізації прав та обов'язків учасниками справи.
У судовому засіданні під час розгляду справи по суті представник позивача свої вимоги підтримав, просив їх задовольнити.
Представник відповідача проти позову заперечив, окрім підстав, зазначених у відзиві, вказав на те, що з позовом звернулась особа, яка не є орендодавцем, тобто позивач є неналежним у даному спорі. Просив відмовити у задоволенні позову.
Представник третьої особи - Департамент комунальної власності особи в судове засідання не з'явився, про причини неявки суд не повідомив, належним чином був повідомлений про дату, час та місце розгляду справи.
Суд, заслухавши пояснення учасників процесу, розглянувши їх заяви по суті спору та дослідивши наявні в матеріалах справи докази, прийшов до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено, що 29.04.2016 між Департаментом комунальної власності виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (орендодавець), АТ "Укрпошта", яке є правонаступником УДП поштового зв'язку «Укрпошта», (орендар) та Комунальним підприємством «Київжитлоспецексплуатація» (підприємство, балансоутримувач) був укладений договір № 1073-1 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду (далі - договір). Відповідно до умов цього договору орендодавець на підставі протоколу постійної комісії Київської міської ради з питань власності № 10 від 11.03.2016 р. передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належать до комунальної власності територіальної громади міста Києва, загальною площею 202,40 кв.м. (в т.ч. на 1 поверсі - 202,40 кв.м.) в будинку № 44 літера А по вул. Б. Хмельницького у місті Києві, для розміщення відділення УДППЗ «Укрпошта» (далі - об'єкт оренди) (п.п. 1.1, 2.1 договору оренди).
Згідно з п. 1.2 договору оренди цей договір визначає взаємовідносини сторін щодо строкового платного користування орендарем об'єктом оренди.
Відповідно до п. 2.4 договору передача об'єкта в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на цей об'єкт. Власником об'єкта залишається територіальна громада міста Києва, а орендар користується ним протягом строку оренди.
Орендар зобов'язаний прийняти об'єкт по акту приймання-передачі, використовувати його відповідно до призначення та умов цього договору, своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату та компенсацію витрат підприємства за користування земельною ділянкою (п. 4.2 договору). Орендна плата та компенсація витрат підприємства за користування земельною ділянкою сплачується орендарем на рахунок підприємства-балансоутримувача, починаючи з дати підписання цього договору (п. 3.6 договору).
Відповідно до п. 5.1.4 договору орендодавець має право контролювати за допомогою підприємства-балансоутримувача виконання умов цього договору та використання об'єкта, переданого в оренду за цим договором, і в разі необхідності спільно з підприємством-балансоутримувачем вживати відповідних заходів реагування.
Договір оренди є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 29.04.2016 р. по 27.04.2019 р. (п. 9.1). Договір припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено (п. 9.4). У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміни його умов після закінчення строку його дії протягом 1 місяця, договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Зазначені дії оформлюються відповідним договором, який є невід'ємною частиною цього договору (п. 9.7).
Після припинення дії договору оренди протягом 3 календарних днів орендар зобов'язаний передати майно по акту приймання-передачі підприємству-балансоутримувачу. Акт приймання-передачі об'єкта підписується відповідним орендодавцем, орендарем та підприємством-балансоутримувачем (п. 4.2.20 договору).
Судом встановлено, що на виконання умов укладеного договору оренди Департамент комунальної власності передав, а відповідач прийняв у користування приміщення, яке перебуває на балансі КП "Київжитлоспецексплуатація" загальною площею 202,4 кв.м., розташоване за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 44 літера А, що підтверджується актом приймання-передачі приміщення від 27.03.2013 р.
Указані фактичні обставини справи сторонами не заперечуються, спір між ними виник з приводу наявності підстав для виселення відповідача з приміщення.
Статтею 1 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що право комунальної власності - це право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.
Згідно з ч. 5 ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності.
Відповідно до ст. 136 ГК України право господарського відання є речовим правом суб'єкта підприємництва, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним органом), з обмеженням правомочності розпорядження щодо окремих видів майна за згодою власника у випадках, передбачених цим Кодексом та іншими законами. Власник майна, закріпленого на праві господарського відання за суб'єктом підприємництва, здійснює контроль за використанням та збереженням належного йому майна безпосередньо або через уповноважений орган, не втручаючись в оперативно-господарську діяльність підприємства. Щодо захисту права господарського відання застосовуються положення закону, встановлені для захисту права власності. Суб'єкт підприємництва, який здійснює господарську діяльність на основі права господарського відання, має право на захист своїх майнових прав також від власника.
Як вже встановлено, предметом договору оренди № 1073-1 від 29.04.2016 р. є строкове, платне користування нежилими приміщеннями загальною площею 202,40 кв.м. в будинку № 44 літера А на вул. Б. Хмельницького у місті Києві. Матеріалами справи підтверджено, що указане приміщення відноситься до комунального майна територіальної громади міста Києва та є закріпленим на праві господарського відання за КП "Київжитлоспецексплуатація".
Доводи відповідача про те, що лише орендодавець (Департамент комунальної власності) має право розпоряджатись своїм приміщенням, зокрема, виселяти орендаря, суд відхиляє з огляду на наступне.
Відповідно до п. 2.2.1, п. 2.2.4 Статуту КП "Київжитлоспецексплуатація", затвердженого Розпорядженням Київської міської державної адміністрації № 1397 від 04.09.1996 р., предметом діяльності позивача є, зокрема: ведення обліку нежитлового фонду, що знаходиться в господарському віданні підприємства; забезпечення контролю за виконання орендарями умов договорів оренди майна територіальної громади міста Києва, орендодавцем та/або балансоутримувачем якого є підприємство.
Згідно з п. 3.1.1 Статуту підприємство має право за згодою власника або уповноваженого ним органу в установленому порядку відчужувати закріплене за ним майно, здавати в оренду або безоплатне користування (позичку), передавати в заставу нерухоме майно, обладнання, інвентар та інші цінності, а також списувати їх з балансу.
При цьому у п. 4.3.2 договору сторони погодили, що підприємство-балансоутримувач зобов'язане здійснювати контроль за виконанням орендарем умов цього договору і у разі виникнення заборгованості з орендної плати та компенсації витрат підприємства за користування земельною ділянкою вжити заходів щодо погашення заборгованості, в тому числі проводити відповідну претензійно-позовну роботу.
А згідно з п. 4.2.20 договору оренди повернення майна після закінчення строку дії договору здійснюється підприємству - балансоутримувачу за актом, який підписується орендодавцем, орендарем та підприємством-балансоутримувачем.
З урахуванням викладеного, суд вважає, що КП "Київжитлоспецексплуатація" є уповноваженою особою на звернення до суду з даним позовом про виселення.
Згідно з ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (ч. 6 ст. 283 Господарського кодексу України).
До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (ч. 6 ст. 283 Господарського кодексу України). Відповідно до статті 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" відносини щодо оренди майна, яке перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.
Згідно зі ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Згідно з частиною 1 статті 763 Цивільного кодексу України, яка кореспондується з нормами частини 1 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", договір найму укладається на строк, встановлений договором.
При цьому, приписами частини 2 статті 291 Господарського кодексу України та частини 2 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" унормовано, а п. 9.4 договору оренди передбачено, що договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.
Як вбачається з п. 9.1 договору сторони визначили термін дії договору - по 27.04.2019 р., отже, починаючи з 28.04.2019 р., договір оренди є припиненим.
Відповідач вказував, що він мав намір скористатись своїм переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, а тому продовжив користуватись наданим йому приміщенням. З цього приводу суд встановив наступне.
Дійсно, відповідно до ч. 1 ст. 285 ГК України орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.
Згідно зі ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.
Відповідно до ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника.
Згідно з частиною 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Отже, з наведених правових норм випливає, що сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов такого договору за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення.
Таким чином, переважне право на укладення договору оренди перед іншими особами, які претендують на це ж майно, реалізується шляхом укладення нового договору оренди на погоджених з орендодавцем умовах, а не у зв'язку із продовженням користування орендарем майном та відсутністю заперечень орендодавця проти цього протягом одного місяця після закінчення строку дії договору.
Суд зазначає, що відповідач помилково ототожнює право на пролонгацію договору оренди (продовження договору на той же строк і на тих самих умовах), яке реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, із укладенням договору оренди на новий строк за переважним правом добросовісного орендаря шляхом підписання нової угоди.
Як вбачається з п. 9.1 договору, сторони прямо передбачили, що після закінчення дії договору укладається новий договір, який у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміни його умов після закінчення строку його дії протягом 1 місяця, вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, і є невід'ємною частиною попереднього договору.
У даному випадку, вирішуючи спір між сторонами, господарський суд має з'ясувати наявність у орендаря переважного права на укладення договору оренди на новий строк з урахуванням наявності чи відсутності обставин, з якими закон пов'язує виникнення такого права, а також вчинення кожним з учасників спірних правовідносин певних дій на виконання вимог закону.
Так, за змістом ст. 777 ЦК України, ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст. 285 ГК України наймач повинен повідомити наймодавця про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму. У разі, якщо наймач не надсилає повідомлення наймодавцю, він відмовляється від здійснення переважного права (наведена позиція викладена Верховним Судом України у постанові від 17.05.2017 по справі № 3-122гс17).
Матеріали справи не містять заяви (чи будь-якого іншого звернення) АТ "Укрпошта" до орендодавця, у яких би відповідач пропонував Департаменту комунальної власності укласти новий договір, користуючись своїм переважним правом орендаря.
Натомість, судом встановлено, що у зв'язку із закінченням строку дії договору оренди Департамент комунальної власності, у межах місячного строку після його закінчення, - 10.05.2019 р. листом № 06205/19-4260 повідомив відповідача про закінчення терміну дії договору та вказав на неможливість його продовження, також просив АТ "Укрпошта" повернути об'єкт оренди за актом прийому-передачі КП "Київжитлоспецексплуатація". Відповідач указаний лист залишив без відповіді, а об'єкт оренди позивачу не повернув.
Відповідно до пункту 4.1 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 № 12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна", зі змісту статей 759, 763 і 764 Цивільного кодексу України, частини другої статті 291 Господарського кодексу України, частини другої статті 17 та частини другої статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється (аналогічна позиція викладена в постанові Верховного Суду від 25.06.2019 у справі № 910/15387/17).
Слід зазначити, що у даних правовідносинах має значення лише те, чи сплинув встановлений "місячний термін'', оскільки саме із його закінченням пов'язане настання такого юридично значимого наслідку, як продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. При цьому, сторони договору не обмежені в праві заявити про припинення або зміну умов договору, як протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, так і в будь-який час протягом всього строку дії вказаного договору (аналогічна позиція викладена Вищим господарським судом України у постанові від 10.08.2016 р. у справі № 916/186/16).
Суд звертає увагу на відсутність вимоги до форми заперечення орендодавця щодо продовження дії договору оренди (лист, заява, повідомлення), а тому вважає лист Департамента комунальної власності № 06205/19-4260 від 10.05.2019 р. належним доказом своєчасного повідомлення АТ "Укрпошта" про відсутність наміру продовжувати договірні відносини з відповідачем на новий строк, який є запереченням орендодавця проти продовження договору на новий строк.
Відповідно до Положення про оренду комунального майна територіальної громади м. Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради № 415/1280 від 21.04.2015 (далі - Положення), продовження договору на новий строк є істотною умовою договору оренди. Рішення щодо зміни істотних умов договору, оренди площа якого складає більше 50,0 кв.м. приймає постійна комісія Київської міської ради з питань власності (п. 7.10.2 вказаного Положення).
Як вбачається із протоколу засідання постійної комісії Київської міської ради з питань власності № 8/143 від 26.02.2019 р. відповідачу - АТ "Укрпошта" було відмовлено у продовженні договору оренди нежитлових приміщень на вул. Б. Хмельницького, 44 літ. А.
Також 09.04.2019 р. на засіданні постійної комісії Київської міської ради з питань власності за результатами розгляду питання щодо перегляду раніше прийнятого рішення (№ 8/143 від 26.02.2019 р.) відповідачу повторно було відмовлено у продовженні договору оренди № 1073-1 від 29.04.2016 р.
Доводи АТ "Укрпошта" про те, що орендар продовжує користуватись об'єктом оренди та належно сплачує орендну плату і інші платежі за договором № 1073-1 від 29.04.2016 р., не можуть свідчити про продовження строку дії договору оренди, оскільки, по-перше, саме по собі здійснення оплати за користування орендованим майном не є безспірною ознакою продовження дії договору оренди, а по-друге, за умовами договору (п. 3.12) у разі його припинення орендар сплачує орендну плату до дня повернення майна за актом приймання-передачі. Отже, з указаного вбачається, що відповідач повинен сплачувати орендну плату за весь час, починаючи від дати припинення договору до дати підписання акту приймання-передачі з повернення нерухомого майна.
За таких обставин сплата орендних платежів після припинення дії договору не може розцінюватись, як згода орендодавця на пролонгацію договору, оскільки відповідач сплачує кошти за фактичне користування майном, а здійснення платежів не є підставою для продовження договору, термін дії якого закінчився (аналогічна позиція викладена Верховним Судом у постанові від 09.07.2019 р. по справі № 906/745/18).
На підставі викладеного, зважаючи на те, що строк дії договору оренди № 1073-1 від 29.04.2016 р. закінчився 28.04.2019 р., рішення компетентним органом про укладення вказаного договору на новий строк не прийняте та відповідна додаткова угода до договору оренди сторонами не укладена, суд вважає, що відповідач використовує вказане приміщення без належної правової підстави.
Частиною 1 ст. 785 ЦК України передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Відповідно до п. 2 ст. 26 та п. 1 ст. 27 цього Закону договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено, а орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.
Також у п. 4.2.20 договору оренди сторони визначили наслідки закінчення строку дії договору, а саме - обов'язок відповідача після припинення дії договору оренди протягом 3 календарних днів передати майно по акту приймання-передачі підприємству-балансоутримувачу, який підписується орендодавцем, орендарем та підприємством-балансоутримувачем.
Оскільки відповідач не виконав указаного обов'язку, передбаченого законом та договором, вимоги КП «Київжитлоспецексплуатація" про виселення є обгрунтованими та підлягають задоволенню.
Відповідно до ст. 129 ГПК України витрати по сплаті судового збору у разі задоволення позову покладаються на відповідача.
Керуючись ст.ст. 73-79, 129, 236-237 Господарського процесуального кодексу України, суд
Позов Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація" до Акціонерного товариства "Укрпошта", третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Департамент комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про виселення задовольнити.
Виселити Акціонерне товариство "Укрпошта" (01001, м. Київ, вул. Хрещатик, 22, ідентифікаційний номер 21560045) з нежилих приміщень загальною площею 202,40 кв.м., в т.ч. на 1 поверсі - 202,40 кв.м. в будинку № 44 літера А по вул. Б. Хмельницького у місті Києві.
Стягнути з Акціонерного товариства "Укрпошта" (01001, м. Київ, вул. Хрещатик, 22, ідентифікаційний номер 21560045) на користь Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація" (01001, м. Київ, вул. Володимирська, 51-А, ідентифікаційний номер 03366500) витрати по сплаті судового збору в сумі 1 921 (одна тисяча дев'ятсот двадцять одна) грн. 00 коп.
Рішення ухвалено в нарадчій кімнаті та проголошено його вступну та резолютивну частини в судовому засіданні 28 листопада 2019 року.
Повний текст рішення складений 9 грудня 2019 року.
Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до суду апеляційної інстанції шляхом подачі апеляційної скарги в 20-денний строк з дня складення повного тексту рішення.
Суддя Головіна К.І.