ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
14.11.2019Справа № 910/371/19
За позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Воздвиженська ратуша»
(м. Київ)
до 1. Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бойко Олега Володимировича (м. Київ)
2. Товариства з обмеженою відповідальністю «Бутік Київської Нерухомості» (м. Київ)
3. Публічного акціонерного товариства трест "Київміськбуд-1" імені М.П.Загороднього
(м. Прилуки)
про визнання недійсними договорів, про визнання протиправними та скасування рішень
Суддя Ващенко Т.М.
Секретар судового засідання Пахар А.О.
Представники учасників судового процесу:
від позивача: Висіцька І.В.
від відповідача-1: не з'явився
від відповідача-2: Рижковська Ю.Є.
від відповідача-3: не з'явився
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Воздвиженська ратуша" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бойко Олега Володимировича, Товариства з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" про:
- визнання недійсним Договору №К18-НЕЖ-1 від 17.03.2008, укладений між Відкритим акціонерним товариством трест "Київміськбуд-1" імені М.П. Загороднього та ТОВ "Бутік Київської Нерухомості";
- визнати недійсним Договір №К18-НЕЖ-3 від 17.03.2008, укладений між Відкритим акціонерним товариством трест "Київміськбуд-1" імені М.П. Загороднього та ТОВ "Бутік Київської Нерухомості";
- визнати недійсним Договір №К18-НЕЖ-2 від 17.03.2008, укладений між Відкритим акціонерним товариством трест "Київміськбуд-1" імені М.П. Загороднього та ТОВ "Бутік Київської Нерухомості";
- визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний № 31481000 від 20.09.2016, яким було здійснено державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" (ЄДРПОУ: 34679708) на групу приміщень №12 (в літ. А) за адресою м. Київ, вул. Кожум'яцька, буд. 18, реєстраційний номер 1032021880000 від 16.09.2016, номер запису про право власності 16487132;
- зобов'язання приватного нотаріуса Київського нотаріального округу Бойка Олега Володимировича внести запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про скасування запису про державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" на групу приміщень №12 (в літ. А) за адресою м. Київ, вул. Кожум'яцька, буд. 18, реєстраційний номер 1032021880000 від 16.09.2016, номер запису про право власності 16487132;
- визнання протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний № 31480465 від 20.09.2016, яким було здійснено державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" на групу нежитлових приміщень № 20 за адресою м. Київ, вул. Кожум'яцька, буд. 18, реєстраційний номер 1031992080000 від 16.09.2016, номер запису про право власності 16486566;
- зобов'язання приватного нотаріуса Київського нотаріального округу Бойка Олега Володимировича внести запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про скасування запису про державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" на групу нежитлових приміщень № 20 за адресою м. Київ, вул. Кожум'яцька, буд. 18, реєстраційний номер 1031992080000 від 16.09.2016, номер запису про право власності 16486566;
- визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний № 31479730 від 20.09.2016, яким було здійснено державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" на групу приміщень №21 (в літ. А) за адресою м. Київ, вул. Кожум'яцька, буд. 18, реєстраційний номер 1031956880000 від 16.09.2016, номер запису про право власності 164859901;
- зобов'язання приватного нотаріуса Київського нотаріального округу Бойка Олега Володимировича внести запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про скасування запису про державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" на групу приміщень № 21 (в літ. А) за адресою м. Київ, вул. Кожум'яцька, буд. 18, реєстраційний номер 1031956880000 від 16.09.2016, номер запису про право власності 164859901.
Позовні вимоги обґрунтовано недійсністю оспорюваних договорів, вимоги про протиправність дій нотаріуса обґрунтовано тим, що оскаржувані реєстраційні дії вчинені стосовно приміщень, що є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку по вул. Кожум'яцька 18, а отже, не можуть бути приватизовані; оскаржувані реєстраційні дії були проведені на підставі інвестиційних договорів, укладених у простій письмовій формі між відповідачем-2 та забудовником - Відкритим акціонерним товариством трест "Київміськбуд-1" імені М.П. Загороднього, які мають бути визнані недійсними з огляду на те, що у 2008 році така форма інвестування фізичних осіб у будівництво, як підписання договору із забудовником у простій письмовій формі, була прямо заборонена законодавцем, а інвестування будівництва могло здійснюватися лише через спеціальні фонди або через випуск безпроцентних (цільових) облігацій.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.01.19. позовну заяву повернуто Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку "Воздвиженська ратуша".
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.03.19. у справі № 910/371/19 вказану ухвалу скасовано, праву передано до Господарського суду міста Києва для продовження розгляду.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.04.19. встановлено, що з матеріалів справи № 910/371/19 вбачається відсутність оригіналу позовної заяви № б/н від 10.01.19. з доданими до неї документами, в тому числі клопотання про витребування доказів, що була повернута ухвалою від 16.01.19., та залишено без руху позовну заяву Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Воздвиженська ратуша"; встановлено строк на усунення недоліків десять днів з дня вручення цієї ухвали, встановлено спосіб усунення недоліків шляхом подання оригіналу позовної заяви № б/н від 10.01.19. з доданими до неї документами, в тому числі клопотанням про витребування доказів.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 25.04.19. відкрито провадження у справі № 910/371/19, призначено підготовче засідання у справі на 23.05.19., залучено третю особу.
Крім того, означеною ухвалою в порядку ст. 81 ГПК України витребувано від Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бойко Олега Володимировича, Товариства з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" докази.
23.05.19. судом без виходу до нарадчої кімнати постановлено ухвалу про оголошення перерви в підготовчому засіданні до 13.06.19.
05.06.19. від Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бойко Олега Володимировича надійшли письмові пояснення відповідно до яких він не має витребуваних судом доказів, оскільки останні у нотаріуса не зберігаються, а передаються органу державної реєстрації прав за місцем розташування нерухомого майна.
06.06.19. відповідачем-2 подано письмовий відзив на позовну заяву.
13.06.19. відповідачем-2 подано заяву про визнання позову в частині, позивачем подано заяву про залишення позову без розгляду в частині.
13.06.19. судом без виходу до нарадчої кімнати постановлено ухвалу про продовження строку підготовчого провадження на 30 днів та про оголошення перерви в підготовчому засіданні до 18.07.19.
Врахувавши, що за наданими Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойко Олегом Володимировичем відомостями, витребувані ухвалою суду від 25.04.19. в даній справи докази передано відповідачем-1 до органу державної реєстрації прав за місцем розташування нерухомого майна (на момент передачі - до Реєстраційної служби Головного управління юстиції у місті Києві), суд дійшов висновку про необхідність витребування визначених в ухвалі Господарського суду міста Києва від 25.04.19. про відкриття провадження в даній справі доказів від Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), як органу, який уповноважений на ведення та зберігання реєстраційних справ, відкритих на об'єкти нерухомого майна, розташовані та території міста Києва, про що постановив ухвалу від 18.06.19.
Як відзначалось судом, 13.06.19. позивачем подано заяву про залишення позову без розгляду в частині вимог.
Судом розглянуто заяву позивача про залишення позову без розгляду в частині та ухвалою Господарського суду міста Києва від 18.07.19.:
- прийнято заяву Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Воздвиженська ратуша" про залишення позову без розгляду в частині.
- залишено без розгляду позов Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Воздвиженська ратуша" до Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бойко Олега Володимировича, Товариства з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" в частині вимоги про:
- визнання недійсним Договору №К18-НЕЖ-2 від 17.03.2008, укладений між Відкритим акціонерним товариством трест "Київміськбуд-1" імені М.П. Загороднього та ТОВ "Бутік Київської Нерухомості";
- зобов'язання приватного нотаріуса Київського нотаріального округу Бойка Олега Володимировича внести запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про скасування запису про державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" на групу приміщень №12 (в літ. А) за адресою м. Київ, вул. Кожум'яцька, буд. 18, реєстраційний номер 1032021880000 від 16.09.2016, номер запису про право власності 16487132;
- зобов'язання приватного нотаріуса Київського нотаріального округу Бойка Олега Володимировича внести запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про скасування запису про державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" на групу нежитлових приміщень № 20 за адресою м. Київ, вул. Кожум'яцька, буд. 18, реєстраційний номер 1031992080000 від 16.09.2016, номер запису про право власності 16486566;
- визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний № 31479730 від 20.09.2016, яким було здійснено державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" на групу приміщень №21 (в літ. А) за адресою м. Київ, вул. Кожум'яцька, буд. 18, реєстраційний номер 1031956880000 від 16.09.2016, номер запису про право власності 164859901;
- зобов'язання приватного нотаріуса Київського нотаріального округу Бойка Олега Володимировича внести запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про скасування запису про державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" на групу приміщень № 21 (в літ. А) за адресою м. Київ, вул. Кожум'яцька, буд. 18, реєстраційний номер 1031956880000 від 16.09.2016, номер запису про право власності 164859901.
Як відзначалось судом, 13.06.19. відповідачем-2 подано заяву про визнання позову в частині вимог про:
- визнання недійсним Договору №К18-НЕЖ-1 від 17.03.2008, укладений між Відкритим акціонерним товариством трест "Київміськбуд-1" імені М.П. Загороднього та ТОВ "Бутік Київської Нерухомості";
- визнання недійсним Договору №К18-НЕЖ-3 від 17.03.2008, укладений між Відкритим акціонерним товариством трест "Київміськбуд-1" імені М.П. Загороднього та ТОВ "Бутік Київської Нерухомості";
- визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний № 31481000 від 20.09.2016, яким було здійснено державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" (ЄДРПОУ: 34679708) на групу приміщень № 12 (в літ. А) за адресою м. Київ, вул. Кожум'яцька, буд. 18, реєстраційний номер 1032021880000 від 16.09.2016, номер запису про право власності 16487132;
- визнання протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний № 31480465 від 20.09.2016, яким було здійснено державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" на групу нежитлових приміщень № 20 за адресою м. Київ, вул. Кожум'яцька, буд. 18, реєстраційний номер 1031992080000 від 16.09.2016, номер запису про право власності 16486566.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 18.07.19. відмовлено у прийнятті визнання Товариством з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" позову Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Воздвиженська ратуша" щодо вказаних вимог та продовжено судовий розгляд справи № 910/371/19.
26.07.19. позивачем подано клопотання про залучення Публічного акціонерного товариства трест "Київміськбуд-1" імені М.П.Загороднього в якості співвідповідача по справі № 910/371/19.
12.08.19. позивачем подано клопотання про оголошення перерви та надання матеріалів справи для ознайомлення з підстав зміни повноважного представника Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Воздвиженська ратуша".
В судовому засіданні 13.08.19. позивачем підтримано подані ним 26.07.19. та 12.08.19. клопотання.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 13.08.19. залучено до участі в справі № 910/371/19 в якості співвідповідача Публічне акціонерне товариство трест "Київміськбуд-1" імені М.П.Загороднього; відкладено підготовче засідання на 19.09.19., повідомлено сторін, що додаткові письмові докази, клопотання, заяви, пояснення, необхідно подати у строк до 12.09.19. включно з дотриманням вимог до форми та змісту заяв з процесуальних питань, встановлених статтею 170 Господарського процесуального кодексу України.
26.07.19. позивачем подано клопотання про залучення Публічного акціонерного товариства трест "Київміськбуд-1" імені М.П.Загороднього в якості співвідповідача по справі № 910/371/19.
12.08.19. позивачем подано клопотання про оголошення перерви та надання матеріалів справи для ознайомлення з підстав зміни повноважного представника Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Воздвиженська ратуша".
В судовому засіданні 13.08.19. позивачем підтримано подані ним 26.07.19. та 12.08.19. клопотання.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 13.08.19. залучено до участі в справі № 910/371/19 в якості співвідповідача Публічне акціонерне товариство трест "Київміськбуд-1" імені М.П.Загороднього; відкладено підготовче засідання на 19.09.19., повідомлено сторін, що додаткові письмові докази, клопотання, заяви, пояснення, необхідно подати у строк до 12.09.19. включно з дотриманням вимог до форми та змісту заяв з процесуальних питань, встановлених статтею 170 Господарського процесуального кодексу України.
17.09.19. позивачем подано письмові пояснення по справі, які ухвалою Господарського суду міста Києва від 19.09.19. повернуто Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку "Воздвиженська ратуша" без розгляду.
19.09.19. позивачем подано письмові пояснення по справі.
Розглянувши в судовому засіданні 19.09.19. заяву позивача про зміну предмету позову, суд встановив викладене далі.
Предметом спору в даній справі є вимоги про:
- визнання недійсним Договору №К18-НЕЖ-1 від 17.03.2008, укладений між Відкритим акціонерним товариством трест "Київміськбуд-1" імені М.П. Загороднього та ТОВ "Бутік Київської Нерухомості";
- визнання недійсним Договору №К18-НЕЖ-3 від 17.03.2008, укладений між Відкритим акціонерним товариством трест "Київміськбуд-1" імені М.П. Загороднього та ТОВ "Бутік Київської Нерухомості";
- визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний № 31481000 від 20.09.2016, яким було здійснено державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" (ЄДРПОУ: 34679708) на групу приміщень № 12 (в літ. А) за адресою м. Київ, вул. Кожум'яцька, буд. 18, реєстраційний номер 1032021880000 від 16.09.2016, номер запису про право власності 16487132;
- визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний № 31480465 від 20.09.2016, яким було здійснено державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" на групу нежитлових приміщень № 20 за адресою м. Київ, вул. Кожум'яцька, буд. 18, реєстраційний номер 1031992080000 від 16.09.2016, номер запису про право власності 16486566.
У відповідності до заяви про зміну предмету позову позивач просить суд:
- визнати недійсним Договір № К18-НЕЖ-1 від 17.03.2008, укладений між Відкритим акціонерним товариством трест "Київміськбуд-1" імені М.П. Загороднього та ТОВ "Бутік Київської Нерухомості";
- визнати недійсним Договір № К18-НЕЖ-3 від 17.03.2008, укладений між Відкритим акціонерним товариством трест "Київміськбуд-1" імені М.П. Загороднього та ТОВ "Бутік Київської Нерухомості";
- визнати протиправним та скасувати запис про право власності 16487132 Товариства з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" (ідентифікаційний код 34679708) на групу приміщень № 12 (в літ. А) за адресою м. Київ, вул. Кожум'яцька, буд. 18, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1032021880000;
- визнати протиправним та скасувати запис про право власності 16486566 Товариства з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" (ідентифікаційний код 34679708) на групу приміщень № 20 (в літ. А) за адресою м. Київ, вул. Кожум'яцька, буд. 18, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1031992080000.
Отже позивач змінив матеріально-правову вимогу.
За вказаних підстав судом встановлено, що позивачем подано заяву про зміну предмету позову.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 19.09.19. прийнято до розгляду заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "БМС БУД" про зміну предмету позову.
Крім того, означеною ухвалою відмовлено в задоволенні клопотання позивача про оголошення перерви на підставі ч. 2 ст. 216 ГПК України, відкладено підготовче засідання та встановлено наступне.
Розглянувши клопотання позивача про оголошення перерви, яке обґрунтовано тим, що позивачем для отримання документів 13.09.19. направлено адвокатські запити та станом на 17.09.19. відповідей на них не отримано, суд дійшов висновку, що означене клопотання задоволенню не підлягає на викладених далі підстав.
Строки надання доказів у справі, визначені положеннями ст. 80 Господарського процесуального кодексу України.
Відповідно до ч. 2 ст. 80 ГПК України позивач повинен подати докази разом з поданням позовної заяви.
Якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об'єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу (ч. 4 статті 80 ГПК України).
З огляду на вказане, направлені позивачем 13.09.19. (за три робочі дні до дати судового засідання) адвокатські запити не є підставою для оголошення перерви в підготовчому засіданні.
Разом з тим, враховуючи, що позивачем подано заяву про зміну предмету позову ( в частині двох з чотирьох вимог), суд вбачає за необхідне відкласти підготовче засідання для надання відповідачам можливості надати письмові пояснення з власною правовою позицією з врахуванням заяви позивача про зміну предмету позову.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 08.10.19. залишено без розгляду та повернуто Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку "Воздвиженська ратуша" письмові пояснення № б/н від 30.09.19. та додані до них докази.
10.10.19. судом без виходу до нарадчої кімнати постановлено ухвалу про оголошення перерви до 15.10.19.
15.10.19. судом без виходу до нарадчої кімнати постановлено ухвали про поновлення позивачу пропущеного процесуального строку на подання клопотання про долучення доказів та долучено докази до матеріалів справи; про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті на 24.10.19.
24.10.19. судом без виходу до нарадчої кімнати постановлено ухвалу про оголошення перерви до 14.11.19.
В судовому засіданні 14.11.19. позивачем підтримано свої позовні вимоги.
Відповідач-2 в судовому засіданні 14.11.19. не заперечував проти позову.
Відповідач-1 в судове засідання 14.11.19. не з'явився, про причини неявки суд не повідомив, про дату, час та місце проведення судового засідання повідомлений належним чином.
Відповідач-3 явку свого повноважного представника в судове засідання 14.11.19. не забезпечив, про причини неявки суд не повідомив, про дату, час та місце проведення судового засідання повідомлений належним чином.
При цьому суд виходить з наступного.
Конверти з ухвалами суду в дані справі, направлені на адресу відповідача-3, вказану в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, повернуто ПАТ «Укрпошта» з відміткою про закінчення встановленого терміну зберігання».
Згідно з п. 5 ч. 6 ст. 242 ГПК України днем вручення судового рішення є, зокрема, день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси.
Відтак, за висновками суду, день проставлення у поштовому повідомленні відмітки «за закінченням строку зберігання» вважається днем вручення учаснику справи ухвали суду в силу положень п. 5 ч. 6 ст. 242 ГПК України .
У даному випаду судом також враховано, що за приписами ч. 1 ст. 9 ГПК України ніхто не може бути позбавлений права на інформацію про дату, час і місце розгляду своєї справи або обмежений у праві отримання в суді усної або письмової інформації про результати розгляду його судової справи. Будь-яка особа, яка не є учасником справи, має право на доступ до судових рішень у порядку, встановленому законом.
До того ж, відповідно до ч. 2 ст. 2 ЗУ «Про доступ до судових рішень» усі судові рішення є відкритими та підлягають оприлюдненню в електронній формі не пізніше наступного дня після їх виготовлення і підписання.
Частинами 1, 2 ст. 3 ЗУ «Про доступ до судових рішень» визначено, що для доступу до судових рішень судів загальної юрисдикції Державна судова адміністрація України забезпечує ведення Єдиного державного реєстру судових рішень. Єдиний державний реєстр судових рішень - автоматизована система збирання, зберігання, захисту, обліку, пошуку та надання електронних копій судових рішень.
Судові рішення, внесені до Реєстру, є відкритими для безоплатного цілодобового доступу на офіційному веб-порталі судової влади України (ч. 1 ст. 4 ЗУ «Про доступ до судових рішень»).
Враховуючи наведене, господарський суд зазначає, що відповідач мав право та дійсну можливість ознайомитись з усіма судовими рішеннями по справі в Єдиному державному реєстрі судових рішень (www.reyestr.court.gov.ua).
Наразі, за висновками суду неявка відповідача-3 не перешкоджає розгляду спору по суті у судовому засіданні 14.11.19.
Після виходу суду з нарадчої кімнати, у судовому засіданні 14.11.19. судом проголошено вступну та резолютивну частину рішення та повідомлено, що повне рішення буде складено у термін, передбачений ч. 6 ст. 233 ГПК України.
Розглянувши надані документи і матеріали, з'ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об'єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва
Предметом спору в даній справі є вимоги:
- визнати недійсним Договір № К18-НЕЖ-1 від 17.03.2008, укладений між Відкритим акціонерним товариством трест "Київміськбуд-1" імені М.П. Загороднього та ТОВ "Бутік Київської Нерухомості";
- визнати недійсним Договір № К18-НЕЖ-3 від 17.03.2008, укладений між Відкритим акціонерним товариством трест "Київміськбуд-1" імені М.П. Загороднього та ТОВ "Бутік Київської Нерухомості";
- визнати протиправним та скасувати запис про право власності 16487132 Товариства з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" (ідентифікаційний код 34679708) на групу приміщень № 12 (в літ. А) за адресою м. Київ, вул. Кожум'яцька, буд. 18, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1032021880000;
- визнати протиправним та скасувати запис про право власності 16486566 Товариства з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" (ідентифікаційний код 34679708) на групу приміщень № 20 (в літ. А) за адресою м. Київ, вул. Кожум'яцька, буд. 18, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1031992080000.
Відповідно до частини 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно зі ст. ст. 76-77 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Відповідно до частини 1 статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд встановив наступне.
17.03.08. між Відкритим акціонерним товариством трест "Київміськбуд-1" імені М.П. Загороднього (сторона 1) та ТОВ "Бутік Київської Нерухомості" (сторона 2) було укладено Договір № К18-НЕЖ-3, за умовами якого сторона 1 зобов'язалась передати стороні 2 збудовані своїми силами і засобами обумовлені нежитлові приміщення (офіс) (далі - об'єкт будівництва), згідно з проектною документацією на день укладення договору, а сторона 2 зобов'язалась забезпечити перерахування коштів на будівництво обумовлених приміщень та прийняти їх у свою власність на умовах договору. Назва та характеристика об'єкту будівництва: вбудовані (офісні) нежитлові приміщення за адресою вул. Кожум'яцька в місті Києві будинок № 18 (поштова адреса) на підвальному поверху (в редакції додаткової угоди № 1 від 29.10.15. до вказаного договору).
Актом прийому-передачі від 09.12.15. відповідач-2 прийняв приміщення (групу приміщень) № 20 за договором № К18-НЕЖ-3 від 17.03.2008 площею 74,4 кв.м.
17.03.08. між Відкритим акціонерним товариством трест "Київміськбуд-1" імені М.П. Загороднього (сторона 1) та ТОВ "Бутік Київської Нерухомості" (сторона 2) було укладено Договір № К18-НЕЖ-1, за умовами якого сторона 1 зобов'язалась передати стороні 2 збудовані своїми силами і засобами обумовлені нежитлові приміщення (офіс) (далі - об'єкт будівництва), згідно з проектною документацією на день укладення договору, а сторона 2 зобов'язалась забезпечити перерахування коштів на будівництво обумовлених приміщень та прийняти їх у свою власність на умовах договору. Назва та характеристика об'єкту будівництва: вбудовані (офісні) нежитлові приміщення за адресою вул. Кожум'яцька в місті Києві будинок № 18 (поштова адреса) на першому поверсі.
Актом прийому-передачі від 09.12.15. відповідач-2 прийняв приміщення (групу приміщень) № 12 за договором № К18-НЕЖ-1 від 17.03.2008 площею 17,60 кв.м.
16.09.16. відповідач-2 набув право власності на спірні приміщення на підставі внесених відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
26.09.17. власниками житлових приміщень багатоквартирного будинку по вул. Кожум'яцькій у місті Києві було засновано Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Воздвиженська ратуша».
Положеннями ст. 385 ЦК України унормовано, що Власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об'єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту.
Управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками (ст. 9 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
Приписами Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (ст. ст. 1, 4, 16) закріплено наступне: об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об'єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна. Об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання. Об'єднання має право відповідно до законодавства та статуту об'єднання захищати права, представляти інтереси співвласників у судах, органах державної влади і органах влади Автономної Республіки Крим, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності.
На підставі означених норм позивачем звернувся з даним позовом до суду.
Частиною другою статті 382 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Відповідно до Конституції України всі суб'єкти права власності рівні перед законом. У багатоквартирних будинках, де не всі квартири приватизовані чи приватизовані повністю, власник (власники) неприватизованих квартир (їх правонаступники) і власники приватизованих квартир багатоквартирного будинку є рівноправними співвласниками допоміжних приміщень. Вони є рівними у праві володіти, користуватися і розпоряджатися допоміжними приміщеннями. Ніхто з власників квартир не має пріоритетного права користуватися та розпоряджатися цими приміщеннями, в тому числі і з питань улаштування мансард, надбудови поверхів і т.ін.
При цьому законодавство розділяє поняття допоміжного приміщення та нежилого приміщення як окремого об'єкта нерухомості.
Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення) (п. 2 ч. 1 ст. 1 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
Нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об'єктом нерухомого майна (п. 3 ч. 1 ст. 1 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
Станом на день укладення оспорюваних договорів визначення допоміжних приміщень багатоквартирного будинку приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення)) та нежилих приміщень (приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин) містилось в ст. 1 ЗУ «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».
У рішенні Конституційного Суду України від 02 березня 2004 року у справі № 4-рп/2004 за конституційним зверненням про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків), у якому зазначив, що, аналізуючи порушені у конституційному зверненні і конституційному поданні питання щодо права власників приватизованих і неприватизованих квартир багатоквартирних будинків та органів місцевого самоврядування і місцевих державних адміністрацій розпоряджатися допоміжними приміщеннями, а також конструктивними елементами таких будинків (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші і т.ін.), Конституційний Суд України виходить з правової характеристики спільного майна власників квартир, конкретизованої у Законі України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».
У Рішенні Конституційного Суду України від 09 листопада 2011 року у справі № 14-рп/2011 за конституційним зверненням громадянина щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» Конституційний Суд України вказав, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям «мешканці» треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб'єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об'єкт - допоміжні приміщення. Крім того, таке функціональне призначення‚ як обслуговування дво- або багатоквартирного будинку‚ має і прибудинкова територія навколо нього, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою. З цього випливає, що допоміжне приміщення може бути розташоване і поза межами дво- або багатоквартирного будинку.
Разом з тим нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.
З наведених норм убачається, що у житлових будинках можуть бути як допоміжні, так і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення (магазини, кафе, перукарні, художні майстерні тощо).
Також судом враховано, що відповідно до п. 6 ч. 1 ст. 1 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.
В постанові від 23.10.19. у справі № 598/175/15-ц Велика Палата Верховного Суду наголосила, що обов'язковим є встановлення судами того, чи є приміщення нежитловим чи є допоміжним.
Отже, при вирішенні даного спору ключовим є визначення правового статусу спірних приміщень у багатоквартирному будинку, а саме встановлення того, чи відносяться спірні приміщення до допоміжних чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку.
У відповідності до технічних паспортів на оспорювані приміщення від 02.11.15., та від 02.11.15., на підставі яких було проведено державну реєстрацію права власності, призначення групи приміщень № 12 визначене як «основне», призначення групи приміщень № 20 визначено як «коридор», «коридор», «підсобне», «підсобне».
З проектної документації на будинок за адресою м. Київ, вул. Кожум'яцька, буд. 18 експлікації підрахунку площі житлового будинку з нежитловими (вбудованими) приміщеннями вбачається, що група приміщень № 12 (в літ. А) за адресою м. Київ, вул. Кожум'яцька, буд. 18 визначені як котельня (приміщення для встановлення котла), група приміщень № 20 (в літ. А) за адресою м. Київ, вул. Кожум'яцька, буд. 18 визначені як технічні приміщення в підвалі та як місця загального користування (сходова клітина).
З акту державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта від 2009 року вбачається, що в будинку № 18 по вул. Кожум'яцькій в місті Києві як за проектом так і за архітектурно-технічним паспортом наявні квартири та господарські приміщення. Наявності нежилих приміщень не передбачено. Отже, житловий будинок № 18 по вул. Кожум'яцькій № 18 в місті Києві був зданий в експлуатацію без нежилих приміщень (зокрема, групи приміщень № 20 та № 12).
Враховуючи викладене вище в сукупності судом встановлено, що зареєстровані за відповідачем-2 на праві власності оспорювані приміщення мають статус допоміжних, призначені для забезпечення експлуатації будинку та є його невід'ємною частиною, через які забезпечується доступ до обслуговування будинку. Отже, такі приміщення не можуть бути самостійним об'єктом права приватної власності власності, а в силу статті 382 Цивільного кодексу України набуті на праві спільної сумісної власності всіма співвласникам багатоквартирного будинку одночасно з набуттям ними права власності на житлові квартири без необхідності додаткового оформлення речового права на допоміжні приміщення. Реєстрація права власності відповідача-2 на спірні приміщення унеможливлює належне технічне обслуговування та утримання багатоквартирного будинку позивачем, порушує право спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку. А вказане призводить до висновку, що відповідач-3 не мав права вчиняти відчуження означених приміщень на користь відповідача-2 за оспорюваними договорами.
Отже, оспорювані договори є незаконними за змістом.
За своїм змістом та правовою природою укладені між сторонами оспорювані договори є інвестиційними договорами.
Інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами (ч. 3 ст. 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність» (в редакції чинній станом на день укладення оспорюваних правочинів)).
Оскаржувані правочини не є за своїм змістом та правовою природою договорами купівлі-продажу.
При цьому у відповідності до положень ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Отже, під час укладення оспорюваних договорів сторонами не дотримано форму правочину.
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ст. 204 Цивільного кодексу України).
За приписом ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього кодексу, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
З урахуванням викладеного, недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів: дефекти (незаконність) змісту правочину; дефекти (недотримання) форми; дефекти суб'єктного складу; дефекти волі - невідповідність волі та волевиявлення.
З огляду на зазначене суд знаходить обґрунтованими доводи позивача щодо недійсності Договору № К18-НЕЖ-1 від 17.03.2008, укладеного між Відкритим акціонерним товариством трест "Київміськбуд-1" імені М.П. Загороднього (ідентифікаційний код 04012655) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" (ідентифікаційний код 34679708), та недійсності Договору № К18-НЕЖ-3 від 17.03.2008, укладений між Відкритим акціонерним товариством трест "Київміськбуд-1" імені М.П. Загороднього (ідентифікаційний код 04012655) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" (ідентифікаційний код 34679708).
З огляду на те, що позивач не може реалізувати своє право власності на спірне майно у зв'язку з існуванням записів про право власності та таке майно, то права та інтереси позивача підлягають захисту у спосіб, що визначено останнім, а саме шляхом визнання протиправними та скасування записів про право власності: 16487132 Товариства з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" (ідентифікаційний код 34679708) на групу приміщень № 12 (в літ. А) за адресою м. Київ, вул. Кожум'яцька, буд. 18, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1032021880000; 16486566 Товариства з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" (ідентифікаційний код 34679708) на групу приміщень № 20 (в літ. А) за адресою м. Київ, вул. Кожум'яцька, буд. 18, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1031992080000.
При цьому судом враховано, що в частині вимог про визнання протиправними та скасування записів про право власності на нерухоме майно є належним способом захисту права, з врахуванням приписів ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
За таких обставин, виходячи з вищенаведеного, суд дійшов висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі.
Витрати по сплаті судового збору в сумі 7684,00 грн за чотири вимоги немайнового характеру відповідно до ст. 129 ГПК України з підстав задоволення позову в повному обсязі покладаються на відповідачів-2, 3 в рівних частинах, оскільки спір в даній справі виник з їх винних дій.
Керуючись ст.ст. 73, 74, 76-80, 86, 129, 219, 220, 232, 233, 236-238, 240, 241 ГПК України, Господарський суд міста Києва
1. Позов задовольнити повністю.
2. Визнати недійсним Договір № К18-НЕЖ-1 від 17.03.2008, укладений між Відкритим акціонерним товариством трест "Київміськбуд-1" імені М.П. Загороднього (ідентифікаційний код 04012655) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" (ідентифікаційний код 34679708).
3. Визнати недійсним Договір № К18-НЕЖ-3 від 17.03.2008, укладений між Відкритим акціонерним товариством трест "Київміськбуд-1" імені М.П. Загороднього (ідентифікаційний код 04012655) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" (ідентифікаційний код 34679708).
4. Визнати протиправним та скасувати запис про право власності 16487132 Товариства з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" (ідентифікаційний код 34679708) на групу приміщень № 12 (в літ. А) за адресою м. Київ, вул. Кожум'яцька, буд. 18, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1032021880000.
5. Визнати протиправним та скасувати запис про право власності 16486566 Товариства з обмеженою відповідальністю "Бутік Київської Нерухомості" (ідентифікаційний код 34679708) на групу приміщень № 20 (в літ. А) за адресою м. Київ, вул. Кожум'яцька, буд. 18, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1031992080000.
6. Стягнути з Публічного акціонерного товариства трест "Київміськбуд-1" імені М.П. Загороднього (ідентифікаційний код 04012655, 17500, Чернігівська обл., м. Прилуки, вул. Київська, б. 307) на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Воздвиженська ратуша» (04071, м. Київ, вул. Кожум'яцька,18; ідентифікаційний код 41613352) 3842 (три тисячі вісімсот сорок дві) грн 00 коп. судового збору.
7. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Бутік Київської Нерухомості» (ідентифікаційний код 34679708; 04209, м. Київ, вул. Лебединська, б. 6) на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Воздвиженська ратуша» (04071, м. Київ, вул. Кожум'яцька,18; ідентифікаційний код 41613352) 3842 (три тисячі вісімсот сорок дві) грн 00 коп. судового збору.
8. Після набрання рішенням законної сили видати накази.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Рішення господарського суду може бути оскаржене в порядку та строки, передбачені ст.ст. 253, 254, 256-259 ГПК України з урахуванням підпункту 17.5 пункту 17 Розділу XI "Перехідні положення" ГПК України.
Повне рішення складено 02.12.19.
Суддя Т.М. Ващенко