"19" березня 2010 р.Справа № 6/145-2392
Господарський суд Тернопільської області
у складі
Розглянув справу
За позовом: Заліщицької міської ради вул. С.Бандери, 40 м.Заліщики, Заліщицький район, Тернопільська область 48600
до відповідача: Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи - ОСОБА_2 АДРЕСА_1, Заліщицький район, Тернопільська область 48600
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Заліщицький районний відділ Тернопільської регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру" Державного комітету України із земельних ресурсів , вул. Гайворонського,10, м.Заліщики, Тернопільська область 48600
про розірвання договору оренди землі та про зобов'язання повернути земельну ділянку
За участю представників:
позивача - Долинчук В.С.
відповідача - ОСОБА_4, ОСОБА_5
третьої особи - не з'явився
Суть справи:
Заліщицька міська рада звернулась в господарський суд Тернопільської області з позовом до відповідача -СПД ОСОБА_2 про, з врахуванням збільшення вимог, розірвання договору оренди землі від 26.10.2005р. та про зобов'язання повернути земельну ділянку.
Свої вимоги, підтриманні в судовому засіданні його представником, позивач мотивував тим, що:
- договір не відповідає проекту землеустрою, який передував його укладенню;
- всупереч закону, проектну документацію подано на розгляд державної експертизи вже після її затвердження радою, а окремі зауваження експертизи до проекту не усунуті досі;
- зміст договору не відповідає рішенню ради про необхідність його заключення;
- договір не містить, передбачених законом додатків;
- договір від імені ради підписано не уповноваженою особою;
- відбулась істотна зміна обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору та інше.
Позивач також подав заяву про забезпечення позову, від якої в подальшому відмовився.
У відзивах на позов та наданих поясненнях відповідач проти заявлених вимог заперечив, посилаючись на відсутність підстав для розірвання договору і звільнення ділянки та на пропуск позивачем позовної давності.
Ухвалою суду від 24.02.2010р. до участі в справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача залучено - Заліщицький районний відділ Тернопільської регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру" Державного комітету України із земельних ресурсів ( вул. Гайворонського,10, м.Заліщики, Тернопільська область).
В своїх поясненнях представник третьої особи вказав на відповідність договору вимогам закону та проектній документації.
Розгляд справи, призначений вперше на 03.02.2010р., неодноразово відкладався, востаннє на 19.03.2010р..
Згідно з ч.3 ст.69 ГПК України, строк вирішення спору продовжувався.
В засідання 19.03.2010 року представник третьої особи, участь якого не визнавалась обов'язковою, жодного разу не з'явився. Хоча про час і місце слухання повідомлявся належним чином в порядку, передбаченому ст. 64 ГПК України.
Учасникам засідання роз'яснювались належні їм права і обов'язки, передбачені ст. ст. 20,22,27,81-1 ГПК України.
За відсутності відповідних клопотань аудіозапис судового засідання не здійснювався.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін і третьої особи в т.ч., дані ними в попередніх засіданнях, судом встановлено наступне:
- 12.12.1995 року ОСОБА_2 зареєстрована як суб'єкт підприємницької діяльності.
Ухвалою Заліщицької міської ради від 12.11.2002р. №110 (позивачем) дано дозвіл ОСОБА_2 (відповідачу) на збір матеріалів попереднього погодження місця розташування земельної ділянки площею 88 кв.м. для роздрібної торгівлі та комерційних послуг (будівництво літнього павільйону по продажу морозива) в оренду, терміном на 10 років по вул. С.Бандери в м.Заліщики, за рахунок земель не наданих у власність та користування.
З'ясовано, що за вказаною адресою знаходиться газон, а також майданчик з твердим (асфальтовим) покриттям.
На підставі ухвали Заліщицької міської ради від 12.11.2002р. №110, складено комісійний Акт обстеження земельної ділянки з метою визначення можливості та умов будівництва (влаштування) літнього павільйону ОСОБА_2, який затверджено розпорядженням голови Заліщицької райдержадміністрації.
Відповідно до змісту цього Акта земельна ділянка, яка пропонувалась відповідачу розташовувалась на газоні.
В подальшому, відповідачем отримувались висновки контролюючих та інших органів щодо можливого вибору (відведення) землі. Зокрема, згідно з висновками Тернопільської обласної комунальної інспекції охорони пам'яток історії та культури № 72 від 17.02.2003р. і Відділу містобудування, архітектури та житлово -комунального господарства Заліщицької РДА №С.292/082 від 15.09.2003р., ділянка в межах газону (зони озеленення).
Ухвалою Заліщицької міської ради від 25.02.2003р. №229 відповідачу дано дозвіл на розроблення проекту відведення земельної ділянки загальною площею 0,0088 га для роздрібної торгівлі та комерційних послуг (будівництво літнього павільйону) в оренду, терміном на 10 років по вул. С.Бандери в м.Заліщики.
Згідно з договором від 09.07.2003р., укладеним з Заліщицьким районним відділом Тернопільської регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру" Державного комітету України із земельних ресурсів (третьою особою у справі), останнім розроблено для відповідача Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки.
В проектних матеріалах відсутнє текстове визначення місяця розташування ділянки (газон чи асфальтове покриття). Згідно з поясненнями представника третьої особи, ділянка розміщена на газоні, на що вказують вищеназвані висновки Тернопільської обласної комунальної інспекції охорони пам'яток історії та культури № 72 від 17.02.2003р. і відділу містобудування, архітектури та житлово -комунального господарства Заліщицької РДА №С.292/082 від 15.09.2003р., а також графічні зображення.
Ухвалою Заліщицької міської ради від 21.10.2003р. №661 затверджено проект відведення земельної ділянки ОСОБА_2 та вирішено надати її в оренду.
Відповідно до пояснень представника позивача, при прийняття цього рішення депутатами розглядався поданий проект, але не досліджувався його зміст.
У травні 2004 року згадану проектну документацію подано для проведення державної землевпорядної експертизи, згідно з висновком якої №470 від 07.06.2004р. в Акті вибору не вказані угіддя за рахунок яких надано земельну ділянку та наведено інші зауваження і пропозиції.
Пункти 1 і 4 зауважень і пропозицій експертизи, не виконані третьою особою і відповідачем станом на час вирішення спору.
23.12.2004р. представником третьої особи, за участю сторін по справі, складено Акт встановлення і погодження меж землекористування в натурі (місцевості) та Акт відведення земельної ділянки в натуру ОСОБА_2 загальною площею 0,0088 га для роздрібної торгівлі та комерційних послуг в оренду, терміном на 10 років по АДРЕСА_2.
В текстах Актів також відсутнє словесне визначення місяця розташування ділянки (газон чи асфальтове покриття).
За поясненнями представника третьої особи, до висновку про встановлення ділянки на газоні можна прийти вивчивши додатки до Актів: Схему земельної ділянки, Земельно -кадастровий план, План відведення земельної ділянки в натуру, Графічний проект.
26.10.2005р. між сторонами підписано договір оренди, котрий і оспорюється позивачем.
Згідно з пунктами 2 та 3 договору позивач зобов'язувався передати відповідачу земельну ділянку загальною площею 88 кв.м. із твердим (асфальтовим) покриттям по вул. С.Бандери в м.Заліщики.
Договір зареєстрований третьою особою, про що У Державному реєстрі земель вчинено запис від 26.10.2005р. за №0405647000967.
До договору оренди землі відсутні будь - які додатки.
07.02.2008р. до договору оренди внесено зміни в частині орендної плати.
На підставі договору оренди відповідачем оформлено документацію для будівництва споруди.
Земляні роботи для встановлення фундаменту на ділянці по вул. С.Бандери в м.Заліщики розпочато 26.10.2009р..
Вказане підтверджується поясненнями обох сторін та складеним колективним актом працівників міської ради і її депутатів від 26.10.2009р..
Відповідно до його змісту, наданих фотографій, а також пояснень учасників справи, земельні роботи розпочаті на газоні, а не на асфальтовому майданчику, як зазначено в тексті договору.
29.10.2009р. на адресу відповідача Заліщицькою міською радою надіслано листа про необхідність приведення договору оренди землі у відповідність з проектом землеустрою. На що отримано письмову відмову відповідача.
У зв'язку з цим, позивач звернувся до суду.
Оцінивши зібрані у справі докази, суд прийшов до висновку про необхідність часткового задоволення позову.
Згідно із змістом п. 4 ч. 3 ст. 129 Конституції України, ст.ст.4-3,33,34 ГПК України кожна сторона повинна довести належними і допустимими доказами ті обставини, на яких ґрунтується її вимоги та заперечення.
Відповідно до ст.638 ЦК України, ст.180 ГК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
У відповідності до ст.ст. 638,640 ЦК України, ст.180 ГК України, ст.15 Закону України "Про оренду землі" від 02 жовтня 2003 року N 161-XIV (далі -Закон N 161-XIV) договір оренди землі вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов, підписання сторонами тексту договору та його державної реєстрації.
Істотними умовами договору оренди, за приписами ст.ст.638,792 ЦК України, ст.180 ГК України, ст.15 Закону N 161-XIV є:
- об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
- строк дії договору оренди;
- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;
- умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
- умови збереження стану об'єкта оренди;
- умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;
- умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
- існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;
- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;
- відповідальність сторін;
умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
При цьому, згідно з ст.124 ЗК України, ст.16 названого Закону, укладення договору оренди земельної ділянки із земель комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу місцевого самоврядування -орендодавця.
Зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов'язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту (ч.1 ст.648 ЦК України).
Невід'ємною частиною договору оренди землі, за ч.4 ст.15 Закону N 161-XIV є:
- план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;
- кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
- акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
- акт приймання-передачі об'єкта оренди;
- проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.
Відповідно до ст.ст. 17,24 цього Закону орендодавець зобов'язаний передати об'єкт оренди орендарю у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.
Як вбачається з матеріалів справи, ухвалою Заліщицької міської ради від 21.10.2003р. №661 затверджено проект відведення земельної ділянки ОСОБА_2 та вирішено надати її в оренду.
Проте, місце розташування об'єкта оренди за матеріалами, затвердженого цією ухвалою проекту, Актів встановлення і погодження меж землекористування в натурі (місцевості) і відведення земельної ділянки в натуру від 23.12.2004р., додатків до Актів: Схеми земельної ділянки, Земельно -кадастрового плану, Плану відведення земельної ділянки в натуру, Графічного проекту є іншим, в порівнянні з пунктами 2 та 3 самого договору оренди землі, укладеного на виконання тієї ж ухвали ради.
В одному випадку це газон по вул. С.Бандери в м.Заліщики, в другому - земельна ділянка із твердим (асфальтовим) покриттям, за тією адресою.
На недосягнення сторонами згоди щодо такої істотної умови договору оренди землі як місце розташування земельної ділянки вказують і пояснення сторін, Акт працівників міської ради і її депутатів від 26.10.2009р., лист Заліщицької міської ради від 29.10.2009р., який надіслано на адресу відповідача після фактичного початку експлуатації останнім ділянки, його письмова відповідь та інші докази у справі та сам факт виникнення з цього приводу спору.
Як зазначалось вище, додатки до договору оренди землі не складались.
Згадані Акти встановлення і погодження меж землекористування в натурі (місцевості) і відведення земельної ділянки в натуру від 23.12.2004р., із додатками до них, оформленні ще до підписання і реєстрації угоди.
А сам акт приймання-передачі об'єкта оренди не складався сторонами взагалі.
Від так, суд прийшов до висновку про те, що договір оренди землі укладеним не був, тому не може бути розірваним, в тому числі у зв'язку з істотною зміною обставин (ст.652 ЦК України).
При цьому, не заслуговують на увагу інші доводи позивача про невідповідність договору вимогам Земельного кодексу України, Законам " Про місцеве самоврядування в Україні ", "Про оренду землі", "Про державну експертизу землевпорядної документації" та іншим нормативним актам. Оскільки вони є підставами для визнання договору недійсним, а не для його розірвання і, у разі неукладення договору, відповідний позов також не підлягає задоволенню (див. Узагальнення Верховним Судом України практики розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними від 24.11.2008 року).
З урахуванням приписів ст.ст.256,257,260,261,267 ЦК України, клопотання відповідача про застосування позовної давності та матеріалів справи, позивачем також пропущено названий термін для пред'явлення позову про розірвання позову з підстав, передбачених ст.652 ЦК України.
Виходячи з обов'язку органу місцевого самоврядування, його службових осіб вивчати проектну та іншу документацію перед її затвердженням, суд критично оцінює твердження Заліщицької міської ради щодо початку перебігу позовної давності з 26.10.2009р. (початку земляних робіт на ділянці).
За таких обставин, в задоволенні позову про розірвання договору слід відмовити, через його не укладення та на підставі ст.267 ЦК України (сплив позовної давності).
Щодо вимоги про зобов'язання відповідача звільнити зайняту земельну ділянку, то вона підлягає задоволенню з огляду на таке.
Відповідно до ст.ст.11,509,792 ЦК України, ст.ст.1,6,13 "Про оренду землі", право користування земельною ділянкою на умовах оренди, може бути засноване лише на відповідному договорі.
Судом по даній справі встановлено, що спірний договір оренди землі не укладений.
Інших доказів наявності у відповідача правових підстав для зайняття земельної ділянки по вул. С.Бандери в м.Заліщики суду не надано. Тому, позов в частині її звільнення слід задовольнити.
Оскільки факт неукладення договору оренди землі встановлено судом при вирішенні цього спору, позовна давність щодо вимоги про звільнення земельної ділянки не пропущена.
Судові витрати, згідно з ст.ст. 44,49 ГПК України підлягають стягненню пропорційно до задоволених вимог.
На підставі наведеного, керуючись ст. ст. 1,2,4-3,12,33,34,43,44,49,82-85 ГПК України суд, -
Позов задовольнити частково.
1. Зобов'язати Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи - ОСОБА_2 АДРЕСА_1, Заліщицький район, Тернопільська область, інд. № НОМЕР_1 звільнити зайняту нею земельну ділянку загальною площею 88 кв.м. по вул. С.Бандери в м.Заліщики, Заліщицького району, Тернопільської області.
2. Стягнути з Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи - ОСОБА_2 АДРЕСА_1, Заліщицький район, Тернопільська область, інд. № НОМЕР_1,-
- на користь Заліщицької міської ради вул. С.Бандери, 40 м.Заліщики, Заліщицький район, Тернопільська область, код 04058396 - 85 грн., сплаченого позивачем державного мита та 118 грн. в рахунок повернення сплачених витрат за інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Видати накази.
3. В задоволенні вимог про розірвання договору оренди землі відмовити.
На рішення господарського суду, яке не набрало законної сили, сторони мають право подати апеляційну скаргу, а прокурор апеляційне подання протягом десяти днів з дня прийняття (підписання) рішення _____дата______ року через місцевий господарський суд.
Суддя