61022, м. Харків, пр. Науки, 5, тел.: (057) 702-07-99, E-mail: inbox@dn.arbitr.gov.ua
іменем України
21.10.2019 Справа № 905/914/19
Господарський суд Донецької області у складі судді Бокової Ю.В.
при секретарі судового засідання Барбаш Д.К.
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом: товариства з обмеженою відповідальністю "Малиновка" (87062, Донецька область, Нікольський район, село Малинівка, вулиця Центральна, будинок 5а, код ЄДРПОУ 34626614)
до відповідача 1: товариства з обмеженою відповідальністю сільськогосподарське підприємство "ТІТАН" (87431, Донецька область, Мангушський район, село Приазовське, вулиця Садова, будинок 34, код ЄДРПОУ 30774210)
до відповідача 2: державного реєстратора Мангушської державної районної адміністрації (87400, Донецька область, Мангушський район, селище міського типу Мангуш, проспект Миру, будинок 72, код ЄДРПОУ 05420505)
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ; код РНОКПП: НОМЕР_1 ).
про визнання недійсним договору емфітевзису, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ СГП "ТІТАН", та скасування його державної реєстрації, виключивши з Державного реєстру запис про державну реєстрацію іншого речового права емфітевзису земельної ділянки площею 5,40 га з кадастровим номером № 1423981100:06:000:0579, зареєстроване за № 19348363 від 03.03.2017 за ТОВ СГП "ТІТАН",-
за участю представників сторін:
від позивача: не з'явився
від відповідача 1: не з'явився
від відповідача 2: не з'явився
від третьої особи яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні
позивача: не з'явився
Товариство з обмеженою відповідальністю "Малиновка" звернулось до господарського суду Донецької області з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю сільськогосподарське підприємство "ТІТАН" та державного реєстратора Мангушської державної районної адміністрації про визнання недійсним договору емфітевзису, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ СГП "ТІТАН", та скасування його державної реєстрації, виключивши з Державного реєстру запис про державну реєстрацію іншого речового права емфітевзису земельної ділянки площею 5,40 га з кадастровим номером №1423981100:06:000:0579, зареєстроване за № 19348363 від 03.03.2017 за ТОВ СГП "ТІТАН".
В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на те, що 29.06.2017 позивачем було подано державному реєстратору Мангушської державної районної адміністрації заяву для проведення державної реєстрації прав та їх обтяжень (права оренди земельної ділянки) на земельну ділянку з кадастровим номером 1423981100:06:0579, яка є предметом договору оренди земельної ділянки від 01.09.2007, укладеного між ТОВ "Малиновка" та ОСОБА_1 . Разом із тим, державним реєстратором у рішенні про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень за № 35959495 від 03.07.2017 встановлено, що земельна ділянка із вказаним кадастровим номером вже зареєстрована в ЄДРРП (інше речове, емфітевзис) з іншим суб'єктом господарювання. Позивач зазначає, що згідно інформації з Державного земельного кадастру право власності та речові права на земельну ділянку від 12.07.2017 емфітевзис зареєстровано за ТОВ СГП "ТІТАН", дата державної реєстрації 03.03.2017, номер запису про речове право 19348363, що є порушенням чинного законодавства з огляду на діючий договір оренди від 01.09.2007, укладений між ТОВ "Малинівка" та ОСОБА_1
Нормативно позовні вимоги обґрунтовані ст.ст. 102-1, 141, 152 Земельного кодексу України, ст.ст. 203, 215, 626, 627, 777, 792, Цивільного кодексу України, ст.ст. 2, 3, 9, 13, 15, 24, 27, 33 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Представник відповідача 1 під час розгляду даної справи проти задоволення позовних вимог заперечував з огляду на те, що спірний договір був зареєстрований у встановленому законом порядку, відповідачем подавалась податкова декларація платника єдиного податку четвертої групи. На думку представника відповідача 1, позивач, звертаючись з даним позовом до господарського суду неналежно визначив склад учасників справи, а ОСОБА_1 повинен бути залучений до участі у справі в якості співвідповідача. Крім того, позивачем не доведено, які саме права та охоронювані законом інтереси позивача було порушено укладанням даного договору. Представник відповідача 1 зазначив, що відносини, які виникли між громадянином ОСОБА_1 та громадянкою ОСОБА_2 на підставі доручення, жодного відношення до договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи наявного судового спору не має. На думку представника відповідача 1, існування будь-яких доручень не спростовує факту використання земельної ділянки саме відповідачем і жодним чином не впливає на умови діючого правочину, укладеного між ТОВ СП «ТІТАН» та громадянином ОСОБА_1
Представник відповідача 2 в жодне судове засідання не з'явився, про причини неявки не повідомив, про дату, час та місце проведення судового засідання повідомлений належним чином.
Оскільки відповідач 2 своїм правом на подання відзиву по справі не скористався, в інший спосіб своєї позиції не довів, суд на підставі ч. 9 ст. 165 Господарського процесуального кодексу України вирішує справу за наявними матеріалами.
Третя особа в жодне судове засідання не з'явився. Під час розгляду даної справи від ОСОБА_1 надійшла заява, посвідчена приватним нотаріусом Нікольського районного нотаріального округу Донецької області Будикою Н.М. 06.08.2019 та зареєстрованої в реєстрі за № 681, в якій останній підтримав позовні вимоги та зазначив про те, що на теперішній час договір оренди земельної ділянки від 01.09.2007, укладений між ним та ТОВ «Малиновка» є дійсним, 10.12.2018 року було укладено додаткову угоду до нього про продовження строку його дії. Щодо договору емфітевзису, укладеному між ТОВ «СП «ТІТАН» та ОСОБА_1 останній зазначив про те, що пропозицію про надання у користування ТОВ «СП «ТІТАН» за договором емфітевзису спірної земельної ділянки було зроблено з огляду на те, що вважав, що строк дії договору оренди земельної ділянки від 01.09.2007 скінчився. У наданій заяві ОСОБА_1 зазначив про те, що в кінці 2018 приїхав до ТОВ «Малиновка» та дізнався, що договір з ТОВ «Малиновка» ще дійсний, а орендну плату за договором отримує ОСОБА_2 на підставі нотаріально посвідченої довіреності від 23.02.2017. Такою довіреністю він дійсно уповноважував ОСОБА_2 вчиняти від свого імені певні дії, але вважав, що ці дії стосуються тільки договору емфітевзису, тому що підписувалися вони одночасно із договором емфітевзису. ОСОБА_1 зазначив про те, що після підписання договору емфітевзису зник його паспорт, проте на даний час паспорт він відновив та дію довіреності скасував. Крім того, ОСОБА_1 зазначив про те, що після скасування договору емфітевзису від 23.02.2017 та у випадку звернення до нього ТОВ «СП «ТІТАН» готовий повернути гроші, які отримав за договором емфітевзису за виключенням тих сум, які ОСОБА_2 отримала за нього в ТОВ «Малиновка» в якості орендної плати.
Стаття 42 Господарського процесуального кодексу України передбачає, що прийняття участі у судовому засіданні є правом сторони. При цьому, норми вказаної статті зобов'язують сторони добросовісно користуватись належними їм процесуальними правами.
Як зазначено в ч.1 ст.202 Господарського процесуального кодексу України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
При цьому, відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
Суд вважає за можливе розглянути спір за наявними в справі матеріалами, оскільки їх цілком достатньо для правильної юридичної кваліфікації спірних правовідносин, а відсутність належним чином повідомлених представників сторін істотним чином не впливає на таку кваліфікацію і не перешкоджає розгляду справи.
Розглянувши матеріали справи, дослідивши обставини спору, доводи учасників судового процесу суд, -
01.09.2007 між ОСОБА_1 (далі - орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю «Малиновка» (далі - орендар) було укладено типовий договір оренди землі (далі - договір), згідно п. 1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, що належить першому на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯБ № 742541 від 29.01.2007, яка знаходиться на території Бердянської сільської ради Першотравневого району Донецької області.
Згідно п. 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 5,40 га, у тому числі рілля 5,40 га.
Відповідно до п. 8 договору цей договір укладено на 12 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Згідно п. 15 договору земельна ділянка передається в оренду для вирощування товарної сільськогосподарської продукції.
Цільове призначення земельної ділянки - ведення товарного сільськогосподарського виробництва (п. 16 договору).
Передання земельної ділянки в оренду здійснюється без розроблення проекту її відведення (п. 18 договору).
Відповідно до п. 19 договору орендарю надається право обміну орендованої земельної ділянки лише за згодою орендодавця.
Передача земельної ділянки орендарю здійснюється у тижневий строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі (п. 20 договору).
Згідно п. 21 договору після припинення цього договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.
Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
Сторони договору також узгодили умови його зміни і припинення.
Так, дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря.
Дія цього договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін. Сторони погоджуються з тим, що дострокове розірвання договору можливе лише за взаємною згодою сторін за умови письмового попередження зацікавленою стороною іншої сторони не пізніше ніж за один рік до дати розірвання договору.
Розірвання договору в односторонньому порядку не допускається.
Вищезазначений договір підписаний представниками сторін без зауважень та зареєстрований у Першотравневому РВ ДРФ ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 27.12.2007 за № 040716600293.
Згідно наявного в матеріалах справи акту приймання-передачі земельної ділянки (а.с.48), ОСОБА_1 здав земельну ділянку, яка належить йому згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯБ зареєстрованого за № 742541, розташовану на території Першотравневого району Донецької області, Бердянської селищної ради та ТОВ «Малиновка» в особі директора Лифар О.В. приймає в оренду земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 5,40 гектарів, з них 5,40 га ріллі.
Вказаний акт приймання-передачі земельної ділянки підписаний представниками сторін без зауважень.
В подальшому, 10.12.2018 між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю «Малиновка» було укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 01.09.2007, відповідно до якої п. 8 договору викладено в наступній редакції: «Договір укладено до 10.12.2056 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Як зазначає позивач, вищезазначена додаткова угода була підписана представниками сторін без зауважень, проте не була зареєстрована згідно приписів Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» з огляду на наявність зареєстрованого іншого речового права на спірну земельну ділянку за іншим суб'єктом господарювання.
23.02.2017 між ОСОБА_1 (далі - власник) та товариством з обмеженою відповідальністю сільськогосподарське підприємство «Тітан» (далі - емфітевт) було укладено договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), предметом якого предметом є земельна ділянка загальною площею 5,40 га, кадастровий номер - 1423981100:06:000:0579, яка розташована на території Бердянської сільської ради, Донецької області, у межах згідно: державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯБ № 742541.
Цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, щодо якої власник передає емфітевту право розпорядження та право цільового використання (емфітевтичне право) вказаної земельної ділянки, зберігаючи за собою право володіння нею. Земельна ділянка відведена в натурі (на місцевості) у встановленому порядку і належить власнику на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯБ № 742541, виданого 29.01.2007 р. на підставі розпорядження голови Першотравневої райдержадміністрації від 05.09.2006 за № 371 та зареєстрований в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею за № 010716600062.
Згідно п. 1.3. договору земельна ділянка, зазначена в п. 1.1. цього договору, передається емфітевту з метою виробництва сільськогосподарської продукції та розміщення відповідної виробничої інфраструктури.
Відповідно до п. 3.1. договору сторони домовилися про те, що емфітевтичне право за цим договором встановлено на строк 100 (сто) років.
Згідно п. 9.1. договору він набирає чинності після його підписання сторонами, з наступною державною реєстрацією, і діє до виконання сторонами його умов.
Вищезазначений договір підписаний представниками сторін без зауважень.
Згідно наявного в матеріалах справи витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 81981696 від 07.03.2017 (а.с. 91) вищезазначений договір був зареєстрований державним реєстратором Мангушської районної державної адміністрації Попруженко А.В. 03.03.2017, номер запису про інше речове право 19348363.
Згідно акту про передачу та прийом в право користування земельної ділянки кадастровий номер 1423981100:06:000:0579 (а.с.90), ОСОБА_1 (власник) здав, а ТОВ СП «Тітан» в особі в.о. директора Чернова В.В. , діючого на підставі Статуту ТОВ СП «Тітан» (емфітевт), прийняло земельну ділянку, що розташована на території Бердянської сільської ради для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 5,40 гектарів.
Як зазначає позивач, договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 23.02.2017 суперечить приписам чинного законодавства, оскільки був укладений під час дії договору оренди землі від 01.09.2007. Таким чином, державний реєстратор Мангушської державної районної адміністрації не мав прав для здійснення реєстрації права користування ТОВ СП «Тітан» земельною ділянкою з кадастровим номером 1423981100:06:000:0579, оскільки на момент вчинення реєстрації таке право вже було зареєстровано. Наведені обставини стали підставою для звернення позивача із даним позовом до господарського суду Донецької області.
Оцінюючи правомірність заявлених позовних вимог суд зазначає наступне.
Статтею 15 ЦК України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
За змістом положень указаних норм права суд шляхом вчинення провадження у справах здійснює захист осіб, права й охоронювані законом інтереси яких порушені або оспорюються. Розпорядження своїм правом на захист є приписом цивільного законодавства і полягає в наданні особі, яка вважає свої права порушеними, невизнаними або оспорюваними, можливості застосувати способи захисту, визначені законом або договором.
Установивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб'єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, про захист яких подано позов, суд з'ясовує наявність чи відсутність факту їх порушення або оспорення і відповідно ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу в захисті, встановивши безпідставність та (або) необґрунтованість заявлених вимог.
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб'єктивного права, за захистом якого звернулась особа, так і від характеру його порушення.
Відповідно до частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».
Згідно із частиною першою статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
За приписами статті 4 цього Закону орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.
Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою (стаття 5 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно із частиною першою статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Орендодавець зобов'язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).
Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною (пункт «в» частини третьої статті 152 ЗК України).
Відповідно до частини другої статті 152 ЗК України землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Аналіз положень указаних норм законодавства свідчить про те, що особа, законний інтерес або право якої порушено, може скористатися способом захисту, який прямо передбачено нормою матеріального права.
При цьому факт правомірності володіння та користування майном є достатньою підставою для відповідної особи для звернення за захистом цього права. Крім того, позивачем за цим позовом може бути особа, законний інтерес або право якої порушено.
Відновленням становища, яке існувало до порушення, є також визнання недійсним оспорюваного договору оренди.
Вимоги позивача у цій справі полягають в усуненні порушення його права оренди землі з боку інших осіб. Реалізація таких вимог заявлена шляхом: визнання недійсним договору оренди землі, сторонами якого є інші особи, а предметом - земельна ділянка, що перебуває в оренді позивача; скасування державної реєстрації, шляхом виключення з Державного реєстру запису про державну реєстрацію права емфітевзису земельної ділянки за іншою особою, яка вчинена на підставі оспорюваного договору.
Скасування державної реєстрації, шляхом виключення з Державного реєстру запису про державну реєстрацію права емфітевзису земельної ділянки за іншою особою є захистом прав позивача на земельну ділянку від їх порушення цією особою, за якою зареєстровано аналогічне право щодо того ж самого нерухомого майна.
Зазначений спір пов'язаний з порушенням цивільних прав позивача на земельну ділянку іншою особою, за якою зареєстровано аналогічне право щодо тієї ж земельної ділянки. Належним відповідачем у такій справі є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено аналогічний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Аналогічний висновок міститься і у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.09.2018 у справі №823/2042/16.
Таким чином, суд не погоджується з позицією відповідача 1, щодо неналежного визначення позивачем складу учасників справи.
Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені статтею 203 ЦК України. Зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
У частині третій зазначеної статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно положень ст. 13 та ст. 19 Конституції України земля є об'єктом права власності Українського народу і права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, в порядок та спосіб визначений Конституцією та законами України.
Відповідно до частини 1 статті 102-1 Земельного кодексу України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.
При цьому згідно п. 3 ч. 1 ст. 395 Цивільного кодексу України емфітевзис є речовим правом на чуже майно.
Згідно з ч.1 ст.182 Цивільного кодексу України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Статтею 125 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент укладання позивачем договору оренди 01.09.2007) передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Відповідно до статті 18 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент укладання позивачем договору оренди 01.09.2007), договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
Згідно до ч. 2 ст. 126 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент укладання позивачем договору оренди 01.09.2007) право оренди землі оформляеється договором, який реєструється відповідно до закону.
Законом, що регулює відносини, пов'язані з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно всіх форм власності, їх обмежень та правочинів щодо нерухомості є Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Відповідно до ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.
Відповідно до ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній на момент укладання позивачем договору оренди 01.09.2007) речові права на нерухоме майно, їх обмеження та правочини щодо нерухомого майна підлягають обов'язковий державній реєстрації в порядку, встановлено цим Законом.
Статтею 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній на момент укладання позивачем договору оренди 01.09.2007) передбачено, що обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, зокрема, право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзіс).
Відповідно до ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній на момент укладання позивачем договору оренди 01.09.2007) систему органів державної реєстрації прав складають центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, який забезпечує реалізацію державної політики в сфері державної реєстрації прав, створена при ньому госпрозрахункова юридична особа з консолідованим балансом (центр державного земельного кадастру) та її відділення на місцях, які є місцевими органами державної реєстрації прав. Держателем державного реєстру прав є центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Адміністратором Державного реєстру прав є центр державного земельного кадастру, який здійснює його ведення. Статут центру державного земельного кадастру затверджує центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Державна реєстрація прав проводиться місцевими органами державної реєстрації прав виключно за місцем знаходження нерухомого майна, а саме: в містах Києві та Севастополі, місті обласного підпорядкування, районі.
Згідно ст. 17 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній на момент укладання позивачем договору оренди 01.09.2007) встановлено, що Державній реєстрації підлягають заявлені речові права на нерухоме майно за наявності документів, що підтверджують вчинення правочинів щодо таких об'єктів, посвідчених відповідно до закону, або свідчать про наявність інших, передбачених законом підстав.
Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно проводиться на підставі заяви правоволодільця (правонабувача), сторін (сторони) правочину, за яким виникло речове право, або уповноважених ними (нею) осіб. (ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній на момент укладання позивачем договору оренди 01.09.2007).
Суд зазначає, що станом на момент укладення договору оренди землі 01.09.2007 діяв Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 № 2073, який визначав єдині умови реєстрації договорів оренди та договорів суборенди земельних ділянок.
Згідно п. 2 вказаного порядку Державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок.
Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації.
Договір оренди земельної ділянки від 01.09.2007, на який посилається позивач в обґрунтування своїх позовних вимог, містить відмітку про його реєстрацію у Першотравневому РВ ДРФ ДП «Центр ДЗК» від 27.12.2007 за № 040716600293, підпис особи, яка провела реєстрацію, скріплена печаткою.
Доказів дострокового розірвання договору від 01.09.2007 матеріали справи не містять.
Лист-повідомлення про розірвання договору оренди землі від 16.05.2019 та повідомлення про відсутність наміру укладати новий договір чи додаткову угоду з ТОВ «Малинівка» від 17.11.2017, які підписані ОСОБА_2 від імені ОСОБА_1 суд не приймає, оскільки:
по-перше, повноважень на представництво інтересів ОСОБА_1 ОСОБА_2 матеріали справи не містять;
по-друге, умовами договору встановлений порядок припинення зазначеного договору, а саме, припинення договору шляхом його розірвання здійснюється лише за взаємною згодою сторін. Доказів взаємної згоди сторін на розірвання договору матеріали справи також не містять;
по-третє, в повідомленні від 17.11.2017 йдеться про незгоду ОСОБА_5 продовжувати правовідносини з оренди землі з позивачем саме після закінчення строку дії договору.
Таким чином, суд дійшов висновку, що строк дії договору оренди землі від 01.09.2007, який укладений між товариством з обмеженою відповідальністю «Малинівка» та ОСОБА_1 спливає 27.12.2019.
Листом від 04.09.2019 № 171/106-19 Відділу у Мангушському районі Головного управління Держгеокадастру у Донецькій області було підтверджено, що згідно Книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі Розділ 4 «Записи державної реєстрації договорів оренди землі» вчинено запис щодо державної реєстрації договору оренди від 27.12.2007 року № 040716600293 строком на 12 років на земельну ділянку загальною площею 5,40 га з кадастровим номером 1423981100:06:000:0579, що розташована на території Бердянської сільської ради Мангушського району Донецької області (за межами населених пунктів), укладеного між ТОВ «Малиновка» та громадянином ОСОБА_1 .
З 01.01.2013 почала діяти нова система реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, передбачена викладеним у новій редакції Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"
При цьому, законодавством не було передбачено автоматичного перенесення відомостей про реєстрацію договорів оренди земельних ділянок з Державного реєстру земель до Державного реєстру прав, що призвело до того, що у Державному реєстрі прав була відсутня інформація про чинні правовідносини оренди земельних ділянок, права на які виникли до 2013 року.
З метою запобігання виникненню подвійної реєстрації права оренди однієї земельної ділянки, дотримання гарантій достовірності зареєстрованих прав на нерухоме майно, визначених державою, абзацом першим пункту 3 частини третьої статті 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, чинній на момент реєстрації договору оренди від 23.02.2017) передбачено обов'язок державного реєстратора прав на нерухоме майно під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 01.01.2013 запитувати від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент оформлення права законодавства проводили таке оформлення, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для реєстрації прав та їх обтяжень, якщо такі документи не були подані заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим Законом відомостей про правонабувача або про нерухоме майно. Органи державної влади, підприємства, установи та організації зобов'язані безоплатно протягом трьох робочих днів з моменту отримання запиту надати державному реєстратору запитувану інформацію в паперовій та (за можливості) в електронній формі.
Відповідно до пункту 1, 2 частини третьої статті 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, чинній на момент реєстрації договору оренди від 23.02.2017), державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов'язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.
Такий обов'язок узгоджується із закріпленими частиною першою статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" засадами державної реєстрації прав, зокрема гарантуванням державою об'єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження (пункт 1).
Статтею 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, чинній на момент реєстрації договору оренди від 23.02.2017) визначено, що порядок проведення державної реєстрації прав та їх обтяжень включає, зокрема, встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень.
Пунктом 12 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженому Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 встановлено, що розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на це саме майно, відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав.
Отже, до повноважень державного реєстратора входить дослідження документів на предмет їх відповідності вимогам законодавства, визначення факту виникнення в заявника речового права на нерухоме майно або ж його обтяження, а також встановлення відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно.
Державний реєстратор у силу свого правового статусу не може сліпо слідкувати документам тих органів, які їх видали. За нього несе відповідальність держава, а тому він повинен робити все в межах його компетенції для того, щоб надати учасникам обороту нерухомості державні гарантії охорони та захисту їх прав на нерухомість. Ця обставина, у свою чергу, має позитивно впливати на весь оборот об'єктів нерухомого майна й захищеність прав його учасників, оскільки мінімізує ризики державної реєстрації прав на нерухоме майно або їх обтяжень з помилками.
Отже, державний реєстратор під час проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно зобов'язаний перевірити, зокрема, інформацію про наявність або відсутність вже зареєстрованих речових прав у тому числі з метою недопущення одночасного існування їх подвійної державної реєстрації.
Державний реєстратор є суб'єктом владних повноважень і повинен здійснювати усі можливі дії задля недопущення подвійної державної реєстрації одних і тих самих прав, а тому повинен запитувати інформацію про наявність чи відсутність державної реєстрації у органів, що здійснювали таку реєстрацію до 1 січня 2013 року.
Таким чином, суд дійшов висновку про те, що здійснення запиту для встановлення наявності або відсутності вже зареєстрованих речових прав, які виникли до 01.01.2013 на об'єкт нерухомого майна є не правом, а обов'язком державного реєстратора.
В листі від 06.08.2013 № 2951/05-15-13 "Щодо запобігання випадкам подвійної реєстрації прав оренди на земельну ділянку за різними право набувачами" Державною реєстраційною службою України було також роз'яснено, що з метою недопущення одночасного існування державної реєстрації декількох прав оренди на одну земельну ділянку, у випадку проведення державної реєстрації права оренди на земельну ділянку, сформовану у результаті виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв), державному реєстратору слід запитувати інформацію про наявність або відсутність зареєстрованих договорів у органів, що здійснювали таку реєстрацію до 01.01.2013, зокрема виконавчих комітетів сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю).
Зазначений лист не є нормативно-правовим документом, проте носить роз'яснювальний характер щодо проведення реєстраційних дій державним реєстратором.
Одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну земельну ділянку суперечить засадам офіційного визнання і підтвердження державою фактів виникнення прав на нерухоме майно, є порушенням чинного законодавства та інтересів позивача, за яким право оренди земельної ділянки зареєстровано первинно та не припинялося.
Аналогічний висновок міститься і у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.06.2018 у справі №823/378/16.
Подання для державної реєстрації права оренди на земельну ділянку документів, зокрема тих, які є невід'ємною частиною договору оренди цієї ділянки, на підставі яких заявлене право вже зареєстровано за іншою особою, є передбаченою у ст. 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, чинній на момент реєстрації договору оренди від 23.02.2017) підставою для відмови у державній реєстрації зазначеного права.
Разом із тим, в порушення вимог законодавства України, державним реєстратором речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Мангушської районної державної адміністрації Попруженко А.В. при проведенні державної реєстрації речового права за договором оренди землі від 23.02.2017, укладеного між ОСОБА_1 (орендододавець) та ТОВ СП «Тітан» (орендар) належним чином не перевірено наявність права оренди на дану земельну ділянку за позивачем, внаслідок чого неправомірно здійснено повторну реєстрацію договору оренди одних і тих самих земельних ділянок, що є недопустимим, оскільки зумовлює ситуацію, за якої одні і ті ж земельні ділянки були передані в оренду різним орендарям.
Із системного аналізу законодавчо закріпленої компетенції державного реєстратора вбачається, що одним із його обов'язків є встановлення відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. І для перевірки цієї інформації з метою недопущення одночасного існування подвійної державної реєстрації прав державний реєстратор не лише вправі, а й повинен, зокрема, запитувати від відповідних органів інформацію, які відповідно до чинного на момент оформлення права законодавства проводили таке оформлення, вимагати у разі потреби подання додаткових документів тощо.
Такий обов'язок узгоджується із закріпленими частиною першою статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» засадами державної реєстрації прав, зокрема гарантуванням державою об'єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження.
Невикористання належним чином наданих державному реєстратору повноважень, зокрема щодо направлення запиту до органів Держземагентства про отримання правовстановлюючого документа (договору оренди земельної ділянки), нез'ясування певних обставин призвело до прийняття помилкових рішень, якими порушено права ТОВ «Малиновка» за укладеним раніше та чинним на даний час договором оренди.
Здійснивши державну реєстрацію права користування за договором оренди від 23.02.2017 під час дії договору оренди землі від 01.09.2007, укладеного між ТОВ «Малиновка» та ОСОБА_1 , державний реєстратор порушив вимоги закону.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Велика Палата Верховного Суду від 07.08.2019 по справі № 193/11/17 (Провадження № 14-342цс19).
З урахуванням викладеного суд дійшов висновку про наявність підстав для визнання недійсним договору емфітевзису від 23.02.2017, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ СГП "ТІТАН", зареєстрованого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за № 19348363 від 03.03.2017 за ТОВ СГП "ТІТАН".
Щодо вимоги позивача про скасування державної реєстрації договору емфітевзису від 23.02.2017, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ СГП "ТІТАН", виключивши з Державного реєстру запису про державну реєстрацію іншого речового права емфітевзису земельної ділянки площею 5,40 га з кадастровим номером №1423981100:06:000:0579, зареєстроване за № 19348363 від 03.03.2017 за ТОВ СГП "ТІТАН" суд зазначає наступне.
Право або інтерес позивача, який вважає себе орендарем земельної ділянки, може бути порушено внесенням до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про наявність права оренди іншої особи. Тому належним способом захисту права або інтересу позивача у такому разі є скасування запису про проведену державну реєстрацію права оренди (частина друга статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.09.2018 по справі № 915/127/18 (провадження № 12-184гс18).
Проаналізувавши вимоги позивача про скасування державної реєстрації договору емфітевзису від 23.02.2017, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ СГП "ТІТАН", виключивши з Державного реєстру запису про державну реєстрацію іншого речового права емфітевзису земельної ділянки площею 5,40 га з кадастровим номером №1423981100:06:000:0579, зареєстроване за № 19348363 від 03.03.2017 за ТОВ СГП "ТІТАН", суд вважає, що вони є тотожними вимогам про скасування запису про проведену державну реєстрацію права в розумінні ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Дійшовши висновку про визнання недійсним договору емфітевзису від 23.02.2017, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ СГП "ТІТАН", суд вважає за необхідне скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про державну реєстрацію іншого речового права (емфітевзису) № 19348363 від 03.03.2017 щодо земельної ділянки площею 5,40 га з кадастровим номером №1423981100:06:000:0579 за ТОВ СГП "ТІТАН".
Згідно ч.1-4 ст.13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Відповідно до ч.1 ст.73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Судовий збір відповідно ст. 123, 129 Господарського процесуального кодексу України підлягає стягненню з відповідачів на користь позивача у рівних частинах.
Керуючись ст.ст. 12, 13, 42, 46, 73, 74, 76-79, 86, 91, 123, 129, 236-241 Господарського процесуального кодексу, суд -
Позовні вимоги товариства з обмеженою відповідальністю "Малиновка" до товариства з обмеженою відповідальністю сільськогосподарське підприємство "ТІТАН" та державного реєстратора Мангушської державної районної адміністрації про визнання недійсним договору емфітевзису, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ СГП "ТІТАН", та скасування його державної реєстрації, виключивши з Державного реєстру запис про державну реєстрацію іншого речового права емфітевзису земельної ділянки площею 5,40 га з кадастровим номером №1423981100:06:000:0579, зареєстроване за № 19348363 від 03.03.2017 за ТОВ СГП "ТІТАН" - задовольнити.
Визнати недійсним договір емфітевзису від 23.02.2017, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ СГП "ТІТАН", зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за № 19348363 від 03.03.2017 за ТОВ СГП "ТІТАН".
Скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про державну реєстрацію іншого речового права (емфітевзису) № 19348363 від 03.03.2017 щодо земельної ділянки площею 5,40 га з кадастровим номером №1423981100:06:000:0579 за ТОВ СГП "ТІТАН".
Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю сільськогосподарське підприємство "ТІТАН" (87431, Донецька область, Мангушський район, село Приазовське, вулиця Садова, будинок 34, код ЄДРПОУ 30774210) на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Малиновка" (87062, Донецька область, Нікольський район, село Малинівка, вулиця Центральна, будинок 5а, код ЄДРПОУ 34626614) судовий збір в сумі 1921,00 грн.
Стягнути з державного реєстратора Мангушської державної районної адміністрації (87400, Донецька область, Мангушський район, селище міського типу Мангуш, проспект Миру, будинок 72, код ЄДРПОУ 05420505)на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Малиновка" (87062, Донецька область, Нікольський район, село Малинівка, вулиця Центральна, будинок 5а, код ЄДРПОУ 34626614) судовий збір в сумі 1921,00 грн.
Видати накази після набрання рішенням законної сили.
У судовому засіданні 21.10.2019 проголошено та підписано вступну та резолютивну частину рішення.
Повний текст рішення складено та підписано 31.10.2019.
Повідомити учасників справи про можливість ознайомитись з електронною копією судового рішення в Єдиному державному реєстрі судових рішень за його веб-адресою: http://reyestr.court.gov.ua.
Суддя Ю.В. Бокова