проспект Незалежності, 13, місто Харків, 61058
"26" вересня 2019 р. Справа № 917/28/19
Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Дучал Н.М., суддя Россолов В.В. , суддя Склярук О.І.
секретар судового засідання Рудик Т.С.
за участю представників:
від позивача: Рудич О.В., довіреність
від відповідача: Марченко Г.І., ордер, адвокат
від третьої особи: Дзюбло О.І., довіреність
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Управління майном комунальної власності міста, м.Полтава (вх. № 2131 П/1)
на рішення господарського суду Полтавської області від 15.05.2019р., повний текст складено 04.06.2019р. (суддя Кльопов І.Г.)
у справі № 917/28/19,
за позовом Управління майном комунальної власності міста, м.Полтава
до Товариства з обмеженою відповідальністю “Старнайт”, м. Полтава,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Полтавська міська рада, м. Полтава,
про 1)стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Старнайт" коштів за оренду нежитлового приміщення за адресою: м. Полтава, вул. Соборності, 31, загальною площею 247,20кв. м., згідно договору оренди №115/25 від 26.12.2012 на загальну суму 99 604,31 грн., у тому числі: 49 869,80 грн. сума орендної плати, 49 734,51грн. сума податку на додану вартість; 2)розірвання договору оренди №115/25 від 26.12.2012 (зі змінами та доповненнями), що укладений між Управлінням майном комунальної власності міста на виконання делегованих Полтавською міською радою повноважень та Товариством з обмеженою відповідальністю "Старнайт" щодо передачі в оренду нежитлового приміщення загальною площею 247,20 кв. м., розташованого за адресою: вул. Соборності, 31 у м. Полтаві; 3)зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Старнайт" повернути з оренди об'єкт оренди, шляхом підписання відповідного акту приймання-передачі нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: м. Полтава, вул. Соборності, 31 (нежитлове приміщення загальною площею 247,20 кв. м.),
Управління майном комунальної власності міста, м.Полтава звернулося до господарського суду Полтавської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Старнайт», м. Полтава про стягнення коштів за оренду нежитлового приміщення за адресою: м. Полтава, вул. Соборності, 31, загальною площею 247,20кв. м, згідно договору оренди №115/25 від 26.12.2012 на загальну суму 99 604,31 грн., у тому числі: 49 869,80 грн. (сума орендної плати) до Полтавського міського бюджету, 49 734,51 грн. (сума податку на додану вартість) на користь Управління майном комунальної власності міста; розірвання договору оренди №115/25 від 26.12.2012 (зі змінами та доповненнями), що укладений між Управлінням майном комунальної власності міста, на виконання делегованих Полтавською міською радою повноважень, та Товариством з обмеженою відповідальністю "Старнайт" щодо передачі в оренду нежитлового приміщення загальною площею 247,20 кв. м, розташованого за адресою: вул. Соборності, 31 у м.Полтаві; зобов'язання ТОВ «Старнайт» повернути з оренди об'єкт оренди, шляхом підписання відповідного акту приймання-передачі нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: м.Полтава, вул. Соборності, 31 (нежитлове приміщення загальною площею 247, 20 кв. м).
В обґрунтування заявлених вимог позивач посилався на неналежне виконання відповідачем умов договору оренди щодо повного та своєчасного виконання зобов'язань по сплаті орендної плати, а також дотримання правил експлуатації інженерних мереж, пожежної безпеки і санітарії в приміщеннях згідно з законодавством.
Ухвалою господарського суду Полтавської області від 08.01.2019 р. у справі №917/28/19 до участі справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача залучено Полтавську міську раду.
Рішенням господарського суду Полтавської області від 15.05.2019 р. у справі №917/28/19 відмовлено у задоволенні позову.
Рішення мотивовано недоведеністю позовних вимог.
Не погодившись з прийнятим рішенням, Управління майном комунальної власності міста, м. Полтава звернулося до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, якою просить скасувати рішення господарського суду Полтавської області від 15.05.2019 р. у справі №917/28/19 та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.
Апелянт вважає, що рішення суду першої інстанції прийняте за відсутності безпосереднього, всебічного, повного і об'єктивного дослідження доказів, з порушенням норм матеріального та процесуального права. Зазначає, що сплату заборгованості здійснено відповідачем вже після звернення Управління до господарського суду з позовом 03.01.2019р. Такі проплати, згідно довідки бюджетно-фінансового управління виконавчого комітету Полтавської міської ради від 01.03.2019 № 01-01/03/265 здійснені 04.01.2019р. на суму 50 000,00грн., 07.01.2019р. на суму 50 000,00грн. Посилається на невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, фактичним обставинам справи в частині виконання відповідачем зобов'язань щодо сплати орендної плати.
Наголошує на недотриманні ТОВ «Старнайт» правил експлуатації інженерних мереж, пожежної безпеки і санітарії в приміщеннях згідно з законодавством, а також невиконанні у повному обсязі та своєчасно зобов'язань зі сплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договору та прав територіальної громади міста Полтави.
Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 10.07.2019 сформовано колегію суддів Східного апеляційного господарського суду у складі: Дучал Н.М. - головуючий суддя, судді Сіверін В.І., Склярук О.І.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 15.07.2019 р. відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Управління майном комунальної власності міста, м.Полтава на рішення господарського суду Полтавської області від 15.05.2019р. у справі №917/28/19.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 01.08.2019р. призначено розгляд апеляційної скарги Управління майном комунальної власності міста, м.Полтава на рішення господарського суду Полтавської області від 15.05.2019р. у справі №917/28/19 на 05.09.2019 р. о 12:00год.
ТОВ «Старнайт» проти вимог апеляційної скарги заперечило, з підстав викладених у відзиві. Просить апеляційну скаргу Управління майном комунальної власності міста на рішення господарського суду Полтавської області від 15.05.2019р. у справі №917/28/19 залишити без задоволення. Вважає, що позивач не навів жодного доказу, який би свідчив про наявність заборгованості у відповідача.
У зв'язку з перебуванням у відпустці на дату розгляду апеляційної скарги члена колегії - судді Сіверіна В.І., протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 04.09.2019 р. визначено наступний склад колегії суддів: головуючий суддя - Дучал Н.М., судді Россолов В.В., Склярук О.І.
Від Управління майном комунальної власності міста надійшла відповідь на відзив, в якій зазначено, що в хронологічному порядку розміри нарахованої та сплаченої орендної плати за договором оренди №115/25 від 26.12.2012 відображено у відомості нарахувань та сплати орендної плати за нежитлове приміщення за адресою: м.Полтава, вул. Соборності, 31, яку відповідач не оспорював під час розгляду справи у суді першої інстанції.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 05.09.2019 у справі №917/28/19 розгляд апеляційної скарги відкладено на 26.09.2019р. об 11:10год.
Представники позивача та третьої особи у судовому засіданні наполягали на задоволенні апеляційної скарги.
Представник відповідача просив апеляційну скаргу Управління майном комунальної власності міста, м.Полтава на рішення господарського суду Полтавської області від 15.05.2019р. у справі №917/28/19 залишити без задоволення, рішення суду - залишити без змін.
Законом України “Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів” від 03.10.2017р. №2147-VIII викладено Господарський процесуальний кодекс України у новій редакції, яка набрала чинності 15.12.2017р.
Відповідно до ст.269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
У відповідності до п.п. 1, 3 частини 2 ст. 129 Конституції України основними засадами судочинства є рівність усіх учасників судового процесу перед законом та судом, змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.
Згідно зі ст. 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Вивчивши матеріали справи, проаналізувавши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення повноважних представників, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегією Східного апеляційного господарського суду встановлено наступне.
26.12.2012р. між Управлінням майном комунальної власності міста, м. Полтава, якому Полтавська міська рада делегувала свої повноваження (далі - орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Старнайт" (далі - орендар) укладено договір оренди № 115/25, відповідно до п.1.1. якого, з метою підвищення ефективності використання комунального майна орендодавець передає, а орендар приймає на умовах, визначених договором, в оренду нежитлові приміщення, що розташовані в нежитловій будівлі (кінотеатр) за адресою: місто Полтава, вулиця Жовтнева, будинок 31, які повинні використовуватися під бар та танцпол і знаходяться на балансі Управління культури виконавчого комітету Полтавської міської ради. Право на оренду орендар одержав на підставі розпорядження міського голови №452-р від 28.11.2012р.
Передане в оренду майно є власністю орендодавця(п.1.2. договору).
Положеннями розділу 2 договору сторони визначили, що об'єктом оренди є нежитлове приміщення загальною площею 247,20 кв.м. Згідно цього договору в оренду віддаються нежитлові приміщення в буд. А-2: 51 зала 202,9 кв.м., 52 сходи 19,2 кв.м., загальною площею 222,1 кв.м., в загальному користуванні знаходяться: 23 вестибюль 57,8 кв.м., 23а тамбур 1,7 кв.м., 23б тамбур 1,7 кв.м., 23в тамбур 1,7 кв.м., 23г кладова 2,0 кв.м., 23д кладова 1,9 кв.м., 48 фойє 35,8 кв.м., 32 коридор 37,7 кв.м., 39 сходи 7,7 кв.м., що складає 13/100 частин об'єкту (п.2.1 договору).
Орендодавець зобов'язаний передати орендарю об'єкт оренди в 15-денний термін з моменту підписання розпорядження міським головою за підготовленим орендодавцем актом приймання-передачі майна, який є додатком до договору оренди(пп. 4.2.1. договору).
Відповідно до пункту 3.2 договору орендар зобов'язаний, зокрема, своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату (пп.3.2.7.); привести об'єкт оренди в належний стан, який відповідатиме протипожежним та санітарним вимогам, постійно підтримувати його. Щороку проводити поточний ремонт за власні кошти (пп. 3.2.8.); нести відповідальність за дотримання правил експлуатації інженерних мереж, пожежної безпеки і санітарії в приміщеннях згідно з законодавством, не допускати пошкоджень систем постачання тепла, води, газу та електроенергії в об'єкті оренди. При виникненні таких пошкоджень з вини орендаря проводити ремонт за власні кошти (пп. 3.2.9.).
Відповідно до п. 5.2. договору орендна плата за базовий місяць (жовтень 2012) становить 17 424,22 грн. (в тому числі: орендна плата 14 520,18 грн., ПДВ 2 904,04 грн.). Орендна плата за перший місяць оренди визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за листопад, грудень 2012 р. Під час внесення чергового платежу сума орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування суми місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Орендар перераховує щомісячно 100% орендної плати не пізніше 15 числа наступного місяця до бюджету міста та ПДВ до управління майном комунальної власності міста з послідуючим перерахунком до 20 числа наступного місяця до державного бюджету на поточні рахунки: Суму орендної плати - на п/р 33211871700002. ГУ ДКСУ в Полтавській області, МФО 831019, код ЗКПО 38019510, код платежу 22080401, одержувач: УДКСУ у м.Полтаві/ м.Полтава /22080401. Суму податку на додану вартість - на п/р 35428007002042, ГУ ДКСУ в Полтавській області, МФО 831019, код ЗКПО 13967034, одержувач: управління майном комунальної власності міста.
Несплата орендарем орендної плати протягом трьох місяців поспіль є підставою для розірвання договору оренди з моменту письмового попередження орендаря незалежно від того, внесе орендар затриману орендну плату чи ні(п.5.3 договору).
Розмір орендної плати не є сталим і змінюється зокрема у разі: зміни Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду комунального майна міста; в інших випадках, передбачених законодавством. Розмір орендної плати змінюється з дня виникнення підстав для її зміни (п. 5.4. договору).
Відповідно до п. 5.5. договору наднормативна сума орендної плати, сплачена орендарем, підлягає у встановленому порядку поверненню орендарю або заліку в рахунок наступних платежів.
Зобов'язання орендаря щодо сплати орендної плати забезпечується у вигляді авансової оплати в трикратному розмірі орендної плати за перший місяць оренди або перший місяць оренди після підписання відповідних змін та доповнень до договору оренди(п. 5.7. договору).
Невиконання орендарем умов, передбачених пунктами 3.1.1, 3.2.1, 3.2.6, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9, 3.2.10, 3.2.11, 3.2.12, 3.2.14 є підставою для розірвання договору оренди, незалежно від усунення порушення (п.6.6. договору).
Строк дії договору встановлюється: з моменту підписання договору по 31.12.2021 р. (п.7.1 договору).
Умови цього договору зберігають силу протягом усього строку дії договору, а в частині зобов'язань орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов'язань (п.7.2 договору).
Договір припиняється: зокрема, за взаємною згодою сторін; внаслідок умов передбачених п.6.6. та 7.4. договору, тощо.
Договір посвідчений приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу Набокою Ю.В. за реєстровим № 2832. Договір оренди зареєстровано в реєстрі правочинів, що підтверджено копією Витягу з Державного реєстру правочинів №12397149 від 26.12.2012року.
Факт прийняття відповідачем в оренду вищевказаного нежитлового приміщення підтверджується Актом приймання-передачі нежитлового приміщення від 26.12.2012 року.
26.02.2016р. між сторонами укладено договір про внесення змін до договору оренди, яким сторони узгодили внести зміни до договору оренди № 115/25, посвідченого приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу Полтавської області Набокою Ю.В. 26.12.2012року за реєстровим № 2832, а саме зупинити на 2016 рік дію норми статті 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» в частині індексації орендної плати, що передбачена п. 5.2. договору, а саме: з 01.01.2016 року по 31.12.2016 року.
В подальшому, на виконання розпорядження голови Полтавської обласної адміністрації від 20.05.2016 р. № 207 «Про перейменування топонімічних назв, демонтаж меморіальних дошок та зображень комуністичної символіки у місті Полтаві», сторонами укладено Зміни та доповнення № /115 від 25.08.2016 р. до договору оренди № 115/25 від 26.12.2012, якими були внесені зміни до реквізитів сторін Договору шляхом зміни назви вулиць (в реквізитах орендодавця: вулиці Жовтнева - на вулицю Соборності; в реквізитах орендаря: вулиці Леніна - на вулицю Небесної Сотні), а також до пункту 1.1 договору в частині зміни адреси орендованого нежитлового приміщення (з вулиці Жовтнева - на вулицю Соборності).
Звертаючись з цим позовом, позивач зазначав, що за період дії Договору мали місце порушення відповідачем істотних умов Договору щодо експлуатації об'єкту оренди та сплати орендної плати. Зокрема, всупереч умов Договору оренди та вимог чинного законодавства, орендар свій обов'язок стосовно перерахування орендної плати за користування об'єктом оренди своєчасно та в повному обсязі не виконував, в результаті чого утворилася заборгованість по орендній платі.
В порядку врегулювання спору щодо несвоєчасності сплати орендної плати, Управління майном комунальної власності міста листами від 24.09.2018 №01-05/01.1-11/860, від 02.11.2018 № 01-05/01.1-11/1008 та від 19.11.2018 № 01-05/01.1-11/1058 повідомляло ТОВ "Старнайт" про необхідність погашення заборгованості по сплаті орендної плати за користування нежитловим приміщенням по вул.Соборності, 31 згідно умов договору № 115/25 від 26.12.2012 р., які залишені без відповіді.
На підтвердження факту недотримання відповідачем істотної умови договору щодо експлуатації об'єкту оренди (дотримання правил експлуатації інженерних мереж, пожежної безпеки і санітарії в приміщеннях згідно з законодавством) позивач посилався на постанову Полтавського окружного адміністративного суду від 14.03.2014 р. у справі № 816/506/14, якою задоволено адміністративний позов управління Державної служби України з надзвичайних ситуацій у Полтавській області до Товариства з обмеженою відповідальністю "Старнайт", третя особа без самостійних вимог на предмет спору - управління майном комунальної власності виконавчого комітету Полтавської міської ради Полтавської області про застосування заходів реагування у сфері державного нагляду (контролю), застосовано до Товариства з обмеженою відповідальністю "Старнайт" (код ЄДРПОУ 38439670; вул.Леніна, 13, м. Полтава, Полтавська область, 36020) заходи реагування у сфері державного нагляду (контролю) шляхом повного зупинення експлуатації орендованих приміщень кафе-бару "Версаль" за адресою: Полтавська область, м.Полтава, вул. Жовтнева, 31, до повного усунення порушень вимог законодавства у сфері пожежної безпеки.
Вважаючи свої права порушеними, Управління майном комунальної власності міста, м.Полтава звернулось до господарського суду з відповідним позовом.
Перевіривши повноту встановлених судом першої інстанції обставин справи та правильність їх юридичної оцінки, судова колегія Східного апеляційного господарського суду дійшла висновку про часткову обґрунтованість апеляційної скарги, виходячи з наступного.
Відповідно до ст.15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Стаття 16 цього Кодексу визначає право кожної особи на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Виходячи з правової природи укладеного між сторонами договору оренди № 115/2526 від 12.2012року, який у розумінні ст.ст. 11, 509 Цивільного кодексу України та ст.ст. 173-175 Господарського кодексу України є належною правовою підставою для виникнення у його сторін кореспондуючих прав і обов'язків, спірні правовідносини регламентуються нормами Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та відповідними положеннями Господарського кодексу України та Цивільного кодексу України про оренду (найм).
За змістом статті 759 Цивільного кодексу України, статті 283 Господарського кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди) .
Відповідно до частини 1 статті 286 Господарського кодексу України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.
Орендою, згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Орендна плата з урахуванням її індексації є однією з істотних умов договору оренди (частина 1 статті 10 цього Закону).
Відповідно до ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України та ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов закону, інших правових актів, договору, а за відсутністю таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Отже, сплата орендних платежів як в силу положень укладеного між сторонами договору, так і вимог ч.1 ст.283, ч.3 ст.285 Господарського кодексу України, ч.1 ст.759, ч.1 ст.762 Цивільного кодексу України, ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» є обов'язком орендаря.
В обґрунтування позову позивач наголошував на неналежності виконання ТОВ «Старнайт» зобов'язань щодо сплати орендної плати, внаслідок чого утворилась заборгованість по сплаті орендної плати у сумі 49 869,80 грн., по сплаті ПДВ у сумі 49 734,51 грн. На підтвердження зазначеного Управлінням надано розрахунок суми грошової заборгованості за договором оренди № 115/25 від 26.12.2012 та Відомість нарахувань та сплати орендної плати за нежитлове приміщення, за адресою: вул.Соборності, 31 станом на 01.12.2018.
Втім, як свідчать матеріали справи, звертаючись до суду з позовом про стягнення несплаченої заборгованості, позивачем не враховано виконання відповідачем зобов'язань за договором щодо сплати ПДВ (у заявленому розмірі) та повне погашення відповідачем (відразу після звернення позивача з позовом) заборгованості з орендної плати, а також перерахування коштів в оплату за наступні періоди оренди, які прийняті позивачем в якості оплати, про що свідчить довідка бюджетно-фінансового управління Виконавчого комітету Полтавської міської ради від 01.03.2019року № 01.01/03/265 та копії квитанцій відповідача.
Судом першої інстанції вірно зазначено, що платежі по Договору оренди, які нівелюють наявність заявленого до стягнення боргу відповідача перед позивачем, здійснені відповідно 28 грудня 2018 року та 4 січня 2019 року.
Враховуючи, що заборгованість за ПДВ погашена відповідачем до звернення позивача з позовом, про що свідчить копія квитанції №22184 від 28.12.2018р. на суму 56 206,22грн., призначення платежу: за ПДВ згідно рахунку 4267 від 11.12.2018р. договір №115/25 від 26.12.2018, та довідка бюджетно-фінансового управління виконавчого комітету Полтавської міської ради від 01.03.2019 №01.01/03/265, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення вимог позивача про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Старнайт" 49 734,51грн. суми податку на додану вартість.
Щодо відмови у задоволенні вимог позивача про стягнення з відповідача 49 869,80 грн. орендної плати, колегією суддів встановлено, що звернення позивача з позовом до господарського суду відбулося 29.12.2018р. (відмітка Укрпошта Експрес на конверті), позовна заява зареєстрована судом 03.01.2019р., автоматизований розподіл справи між суддями відбувся 03.01.2019року.
При цьому, копія квитанції №18736 від 04.01.2019 на суму 50 000,00грн. (призначення платежу: плата за оренду майнових комплексів, що у комвласності зг.Дог №115/25 від 26.12.2012р.) та довідка бюджетно-фінансового управління виконавчого комітету Полтавської міської ради від 01.03.2019 №01.01/03/265 свідчать про погашення відповідачем заборгованості по сплаті орендної плати у сумі 49 869,80 грн. після звернення позивача до суду з позовною заявою.
Враховуючи зазначене, колегія суддів суду апеляційної інстанції дійшла висновку про скасування рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог Управління про стягнення орендної плати у сумі 49 869,80 грн., та закриття провадження у справі у цій частині заявлених вимог, на підставі п.2 ч.1 ст.231 Господарського процесуального кодексу України, у зв'язку з відсутністю предмету спору.
При цьому, судова колегія зауважує, що отримавши від відповідача заявлені до сплати суми, позивач протягом розгляду справи у суді першої інстанції та у суді апеляційної інстанції наполягав на їх стягненні, що є неприпустимим та порушенням пункту 2 статті 13 Цивільного кодексу України.
Щодо позовних вимог про розірвання спірного договору оренди судова колегія зазначає наступне.
В обґрунтування позовних вимог в цій частині позивач посилався на невиконання ТОВ «Старнайт» умов договору оренди щодо зобов'язань своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату, а також нести відповідальність за дотримання правил експлуатації інженерних мереж, пожежної безпеки і санітарії в приміщеннях згідно з законодавством.
Положеннями частини 1 статті 782 Цивільного кодексу України передбачено право наймодавця відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
Відповідно до частини 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Згідно з частинами 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
За змістом статті 188 ЦК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
При цьому Конституційний Суд України у Рішенні від 09.07.2002 № 15-рп/2002 (справа про досудове врегулювання спорів) визначив, що положення частини 2 статті 124 Конституції України стосовно поширення юрисдикції судів на всі правовідносини, що виникають у державі, необхідно розуміти так, що право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору за волевиявленням суб'єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист.
Разом із тим, у разі звернення до суду з вимогою про розірвання договору оренди у зв'язку з несплатою орендарем орендної плати протягом трьох місяців позивачу необхідно довести, власне, факт такої несплати та її триваючий характер (протягом трьох місяців підряд).
Укладаючи договір, сторони визначили підставою для розірвання договору несплату орендної плати три місяці поспіль.
В матеріалах справи відсутні докази несплати орендарем орендної плати протягом трьох місяців підряд, що не заперечувалось представником позивача під час судових засідань у суді апеляційної інстанції.
При цьому, договір оренди не визначає підставою для розірвання договору, несвоєчасність сплати орендарем ПДВ.
Надані позивачем Розрахунок суми грошової заборгованості за договором оренди № 115/25 від 26.12.2012 та Відомість нарахувань та сплати орендної плати за нежитлове приміщення, за адресою: АДРЕСА_1 Соборності, 31 станом на 01.12.2018 свідчать, що станом на 31.08.2018року у відповідача рахувалася переплата у сумі 13 420,37 грн., у серпні 2018року відповідачем було сплачено 210 687,00 грн.
Наведені документи не містять докладного порядку розрахування сум, що нараховувалися позивачем до сплати відповідачеві. Наполягання позивача про направлення сум, які надійшли від відповідача у збільшених розмірах на погашення попередньої заборгованості не відображено у відомості нарахувань, та не підтверджено документово.
Крім того, повна сплата відповідачем заявлених сум, а також сплата коштів за наступні періоди, не призвела до порушення, в результаті якого позивача було позбавлено права на отримання очікуваних коштів, на які він розраховував при укладенні договору оренди.
Щодо наполягання позивача на недотриманні ТОВ «Старнайт» правил експлуатації інженерних мереж, пожежної безпеки і санітарії в приміщеннях згідно з законодавством, судом першої інстанції вірно зазначено, що недотримання положень п.3.2.9 Договору оренди має наслідки припинення договору тільки в тому випадку, коли Орендар відмовився усувати порушення за власний кошт.
Посилання позивача на постанову Полтавського окружного адміністративного суду від 14.03.2014року у справі №816/506/14, яку покладено позивачем в підставу позову, є, на думку колегії неприйнятним, оскільки у лютому 2016року між сторонами укладений договір про внесення змін до договору оренди, а у серпні 2016року сторонами підписано Зміни та доповнення до договору оренди № 115/25 від 26.12.2012року.
Лист ДСНС № 19-841/41 від 10.04.19 року, що наданий третьою особою до справи, не є підтвердженням проведення перевірки саме в тому приміщенні, яке є об'єктом оренди за спірним договором (враховуючи, що з матеріалів справи вбачається передання в оренду відповідачу трьох приміщень за адресою АДРЕСА_2 Полтава АДРЕСА_3 ). Крім того, з листа невідомо, чи складався акт відповідної перевірки, чи стали наведені недоліки причиною для складання Припису чи звернення органів ДСНС до суду з позовом щодо вжиття заходів реагування, чи притягнуто будь-яку особу відповідача до відповідальності згідно закону. Крім того, вказаний лист ДСНС не покладався в підставу позову.
Враховуючи наведене, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції, що позивачем належними та допустимими доказами не підтверджено наявність істотних порушень договору оренди. Отже, правомірним є рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог про розірвання спірного договору оренди.
При цьому, правомірним є і висновок суду про відмову у задоволенні вимоги щодо зобов'язання відповідача повернути з оренди об'єкт оренди, шляхом підписання відповідного акту приймання-передачі нежитлового приміщення, з урахуванням її похідного характеру.
За результатами апеляційного провадження, Східним апеляційним господарським судом встановлено неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, що відповідно до ст. 277 Господарського процесуального кодексу України є підставою для скасування рішення господарського суду Полтавської області від 15.05.2019 р. у справі №917/28/19 в частині відмови у задоволенні позовних вимог Управління майном комунальної власності міста, м.Полтава про стягнення орендної плати у сумі 49 869,80 грн., та закриття провадження у справі в цій частині.
В іншій частині рішення господарського суду Полтавської області від 15.05.2019р. у справі №917/28/19 підлягає залишенню без змін.
Керуючись ст. ст. 129, 231, 270, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд,
Апеляційну скаргу Управління майном комунальної власності міста, м.Полтава на рішення господарського суду Полтавської області від 15.05.2019р. у справі №917/28/19 задовольнити частково.
Рішення господарського суду Полтавської області від 15.05.2019р. (повний текст складено 04.06.2019р.) у справі №917/28/19 скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог Управління майном комунальної власності міста, м.Полтава про стягнення орендної плати у сумі 49 869,80 грн.
Закрити провадження у справі №917/28/19 в частині позовних вимог Управління майном комунальної власності міста, м.Полтава про стягнення орендної плати у сумі 49 869,80 грн.
В іншій частині рішення господарського суду Полтавської області від 15.05.2019р.(текст складено 04.06.2019р.) у справі №917/28/19 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного суду протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту постанови.
Повний текст постанови складено 01.10.2019 року.
Головуючий суддя Н.М. Дучал
Суддя В.В. Россолов
Суддя О.І. Склярук