Справа № 357/11072/18 Головуючий у суді І інстанції Ярмола О.Я.
Провадження № 22-ц/824/8454/2019 Доповідач у суді ІІ інстанції Ігнатченко Н.В.
25 вересня 2019 року м. Київ
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - Ігнатченко Н.В.,
суддів : Приходька К.П., Писаної Т.О.,
за участю секретаря судового засідання - Тимошевської С.І.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Київського апеляційного суду у порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 19 березня 2019 року у справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші» до ОСОБА_1 , товариства з додатковою відповідальністю «Шамраївський цукровий завод», Державного реєстратора Київської обласної філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Янчук Світлани Василівни, Державного реєстратора комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Мироненко Юлії Юріївни про визнання недійсним договору оренди, скасування рішень про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно,
У вересні 2018 року товариство з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші» (далі - ТОВ Агрофірма «Матюші») звернулося до суду з указаним вище позовом, мотивуючи його тим, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,1051 га з кадастровим номером 3220483500:03:004:0019, яка розташована у межах Матюшівської сільської ради Білоцерківського району Київської області.
26 серпня 2014 року ОСОБА_1 уклав з ТОВ Агрофірма «Матюші»договір оренди землі б/н, за яким передав в оренду позивачу свою земельну ділянку строком на 10 років. 22 лютого 2015 року державний реєстратор Реєстраційної служби Білоцерківського міськрайонного управління юстиції Київської області прийняв рішення про державну реєстрацію права оренди за індексним номером 19523240.
Наприкінці грудня 2017 року позивач отримав від ОСОБА_1 повідомлення від 26 грудня 2017 року про розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку на підставі пункту 33 цього договору, оскільки товариство не виконало належним чином зобов'язання щодо сплати орендної плати за 2016, 2017 роки. Однак підстав для розірвання даного договору у орендодавця не було, оскільки позивач належним чином сплачував відповідачу орендну плату за вказані роки.
У лютому 2018 року позивачу стало відомо, що 28 грудня 2017 року на підставі зазначеного повідомлення про розірвання державний реєстратор Київської обласної філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» (далі - державний реєстратор КОФ КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу») Янчук С.В. прийняла рішення про державну реєстрацію припинення права оренди ТОВ Агрофірма «Матюші» на земельну ділянку за індексним номером 39028047.
Крім того, позивачу стало відомо, що 29 грудня 2017 року ОСОБА_1 уклав з товариством з додатковою відповідальністю «Шамраївський цукровий завод» (далі - ТДВ «Шамраївський цукровий завод»), договір оренди б/н, за яким передав останньому в оренду свою земельну ділянку, а 10 січня 2018 року державний реєстратор комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» (далі - державний реєстратор КП Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав») Мироненко Ю.Ю. прийняла рішення про державну реєстрацію права оренди ТДВ «Шамраївський цукровий завод» на цю земельну ділянку за індексним номером 39149506.
Позивач вважає, що такими діями відповідачів його було незаконно позбавлено права оренди земельної ділянки, а тому просив суд: визнати недійсним вчинений ОСОБА_1 односторонній правочин щодо розірвання в односторонньому порядку договору оренди від 26 серпня 2014 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ Агрофірма «Матюші», оформлений повідомленням ОСОБА_1 від 26 грудня 2017 року; скасувати рішення державного реєстратора КОФ КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Янчук С.В. про державну реєстрацію припинення іншого речового права - права оренди, індексний номер: 39028047 від 28 грудня 2017 року 14:16:19; визнати недійсним договір оренди землі від 29 грудня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ТДВ «Шамраївський цукровий завод» щодо земельної ділянки площею 2,1051га з кадастровим номером 3220483500:03:004:0019; скасувати рішення державного реєстратора КП Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Мироненко Ю.Ю. про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди, індексний номер: 39149506 від 10 січня 2018 року 13:59:33; стягнути солідарно з відповідачів понесені судові витрати.
Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 19 березня 2019 року позов задоволено.
Визнано недійсним вчинений ОСОБА_1 односторонній правочин щодо розірвання в односторонньому порядку договору орендиб/н від 26 серпня 2014 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ Агрофірма «Матюші», оформлений повідомленням ОСОБА_1 від 26 грудня 2017 року.
Скасовано рішення державного реєстратора КОФ КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Янчук С.В. про державну реєстрацію припинення іншого речового права - права оренди, індексний номер: 39028047 від 28 грудня 2017 року 14:16:19.
Визнано недійсним договір оренди землі від 29 грудня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ТДВ «Шамраївський цукровий завод» щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3220483500:03:004:0019.
Скасовано рішення державного реєстратора КП Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Мироненко Ю.Ю. про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди, індексний номер: 39149506 від 10 січня 2018 року 13:59:33.
Стягнуто з ОСОБА_1 , ТДВ «Шамраївський цукровий завод», КП Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» та КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» на користь ТОВ Агрофірма «Матюші» судові витрати по справі у розмірі 34 418,32 грн, (по 8604,58 грн з кожного відповідача).
Не погоджуючись з указаним судовим рішенням, представник відповідача ОСОБА_1 - адвокат Кузьменко Є.А. подав апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати, з мотивів неповного з'ясування судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи, неправильного застосування норм матеріального та порушення норм процесуального права, та прийняти постанову про відмову у задоволенні позовних вимог.
На обґрунтування апеляційної скарги зазначено, що за змістом статей 13, 21 Закону України «Про оренду землі» та статті 141 ЗК України, у разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки, дана обставина може бути підставою для розірвання такого договору. ОСОБА_1 , уклавши договір оренди землі з ТОВ Агрофірма «Матюші», не отримав того, на що він розраховував, а позивач взявши на себе обов'язок із оплати за орендовану земельну ділянку, належним чином орендні платежі не здійснював. Оскільки у 2016 та 2017 роках ТОВ Агрофірма «Матюші» не змінило своє відношення до орендодавця, останній був вимушений скористатись своїм правом розірвати зазначений договір оренди в односторонньому порядку, що повністю узгоджується із пунктом 33 договору оренди. При цьому у договорі оренди землі від 26 серпня 2014 року сторони не передбачили, в який саме спосіб повинен бути розірваний цей правочин за умови несплати у повному обсязі орендної плати в установлені строки, направлення орендодавцем відповідного повідомлення орендарю договором не заборонялось, а тому є належним способом розірвання такого договору.
У відповідності до вимог частини третьої статті 651 ЦК України одностороння відмова від договору здійснюється без звернення до суду, отже в силу самого факту такої відмови договір вважається розірваний і правомірність дій орендодавця визнана державним реєстратором.Станом на 29 грудня 2017 року ОСОБА_1 не був обтяжений договірними відносинами з позивачем, мав всі правомочності власника щодо спірної земельної ділянки, відтак не мав жодних перешкод реалізувати своє волевиявлення на укладення договору оренди земельної ділянки з ТДВ «Шамраївський цукровий завод».
Позивач стверджував, що обставини передбачені у пункті 33 договору оренди землі не настали, він належним чином сплачував орендну плату ОСОБА_1 за цим договором, однак такі доводи належними та допустимими доказами у справі не підтверджені. Так, на підтвердження належного виконання договірних зобов'язань перед ОСОБА_1 позивач надав відомості на видачу зерна, на видачу продуктів, відомості на продаж продуктів, відомості на виплату грошей за 2015-2017 роки, аркуші без зазначення назви документа, дати складання, які містять підписи фізичних осіб з прізвищами. Ці документи не містять обов'язкових реквізитів первинного документу, зокрема відсутні дати проведення виплат, а як наслідок неможливо встановити, чи була здійснена виплата у строки, передбачені договором оренди. ОСОБА_3 із зазначенням на них прізвищ взагалі не містять назви документа, назви господарської операції, яка відбулася, навіть не містять підпису ОСОБА_1 Відомості ТОВ Агрофірма «Матюші» не відповідають відомостям, які застосовуються при відображенні в обліку операцій, в тому числі розрахунків щодо нарахування та виплати орендної плати за орендоване майно та землю відповідно до методичних рекомендацій. Нарахування орендної плати може бути підтверджено лише первинною обліковою бухгалтерською документацією. Також, деякі із зазначених документів містять підписи нібито ОСОБА_1 , хоча підписи від його імені відрізняються один від одного, що є очевидним. Жоден із наданих позивачем документів не містить посилань на договір оренди землі, який був укладений між ОСОБА_1 та ТОВ Агрофірма «Матюші».
Крім того, відповідачем на спростування доводів позивача суду було надано висновок економічної експертизи № 504 від 11 березня 2019 року, згідно якого експертом ОСОБА_6 встановлено, що не підтверджується документально первинними документами, які складені ТОВ Агрофірма «Матюші» своєчасна та у повному обсязі виплата орендної плати за договором оренди землі б/н від 26 серпня 2014 року, який укладено між ТОВ Агрофірма «Матюші» та ОСОБА_1 Будь-яких інших доказів, окрім відомостей, на підтвердження належного виконання договірних зобов'язань перед ОСОБА_1 ТОВ Агрофірма «Матюші» суду не надало.
На особливу увагу заслуговує той факт, що крім обов'язку із сплати грошових коштів, ТОВ Агрофірма «Матюші», в якості оплати за орендовану у ОСОБА_1 земельну ділянку, взяла на себе низку інших обов'язків, проте за весь строк дії договору оренди жодного разу не виконала їх. Отже, в даному випадку має місце систематична не сплата орендної плати згідно умов договору, не у повному обсязі, визначеному договором, тобто неналежне виконання умов договору, що є підставою для розірвання такого договору.
У відзиві на апеляційну скаргу представник позивача - адвокат Танцюра Ю.Б. просить апеляційну скаргу залишити без задоволення,а оскаржуване судове рішення - без змін, посилаючись на його законність і обґрунтованість. Судові витрати за розгляд справи в суді апеляційної інстанції просила покласти на відповідачів.
Відзиви на апеляційну скаргу інших учасників справи не надходили.
Заслухавши доповідь судді апеляційного суду, пояснення учасників справи, що з'явилися, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, а також відзиву на неї, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу слід залишити без задоволення з таких підстав.
За правилом частин першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до вимог статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,1051 га з кадастровим номером 3220483500:03:004:0019 та цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована у межах Матюшівської сільської ради Білоцерківського району Київської області.
26 серпня 2014 року між ОСОБА_1 та ТОВ Агрофірма «Матюші» було укладено договір оренди землі б/н, за яким відповідач передав в строкове платне користування позивачу указану вище земельну ділянку.
На виконання цього договору оренди землі між сторонами було підписано акт приймання-передачі земельної ділянки від 26 серпня 2014 року.
Відповідно до пункту 5 договору сторони погодили, що договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
Якщо орендодавець не збирається укладати новий договір оренди з орендарем або продовжувати дію цього договору, він зобов'язаний за 6 місяців до закінчення строку дії даного договору повідомити про це орендаря в письмовій формі, а також за свій рахунок відновити межі земельної ділянки в натурі.
Згідно із пунктом 6 договору орендна плата нараховується та видається орендарем в розмірі 3 % від грошової оцінки земельної ділянки у грошовій, натуральній та відробітковій формах за добровільним рішенням власника земельної ділянки, що становить 1 913,84 грн.
У даному пункті сторони визначили додаткові умови, відповідно до яких: оранка, культивація та обмолот на присадибних ділянках 0,30 га буде проводитися безкоштовно, надання автомобіля для доставки хворого до лікувального закладу, надання допомоги на лікування, при наявності документа та заяви, в розмірі 200 грн, в разі смерті орендодавця, допомога на лікування, матеріальна допомога в разі смерті орендодавця допомога на поховання в розмірі 500 грн або продукти на дану суму на підставі заяви особи, що займається похованням.
Пунктами 8, 9 договору передбачено, що орендна плата видається у строки до 31 грудня поточного року. Видача грошей, продукції, та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відомістю на видачу грошей, продукції та послуг.
Відповідно до пункту 32 договору оренди землі дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав визначених законом.
Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є несплата в повному обсязі орендної плати в строки встановлені договором (пункт 33 договору).
Згідно з пунктом 37 прикінцевих положень договору оренди землі цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
22 лютого 2015 року державний реєстратор Реєстраційної служби Білоцерківського міськрайонного управління юстиції Київської області Пензарєв О.Я. провів державну реєстрацію вказаного договору оренди землі від 26 серпня 2014 року за індексним номером 19523240.
Як вбачається з матеріалів справи, 26 грудня 2017 року ОСОБА_1 направив ТОВ Агрофірма «Матюші» повідомлення про розірвання договору в односторонньому порядку, в якому зазначено, що станом на дату направлення цього повідомлення відповідні зобов'язання орендаря за 2016 та 2017 роки належним чином виконані не були, а тому відповідач керуючись пунктом 33 договору оренди землі повідомив позивача про розірвання договору в односторонньому порядку та вимагав повернути (звільнити) відповідну земельну ділянку.
Позивач зазначав, що з дня укладення договору оренди землі від 26 серпня 2014 року та по 2017 рік включно, він користувався земельною ділянкою та належно сплачував орендодавцю орендну плату.
На підтвердження указаного, представником позивача було надано для огляду оригінали та належно засвідчені копії відомостей на виплату орендної плати, з яких вбачається, що власник земельної ділянки ОСОБА_1 отримав орендну плату в грошовій та натуральній формі за договором оренди від 26 серпня 2014 рокуу наступних розмірах: за 2016 рік на загальну суму 5 800 грн, за 2017 рік - 7 000 грн з урахуванням індексації.
Як зазначав представник позивача, будь-яких претензій щодо розміру виплаченої орендної плати або щодо недоотриманої орендної плати на адресу позивача від відповідача ОСОБА_1 не надходило.
Позивач також зазначав, що на початку 2018 року йому стало відомо з відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що 29 грудня 2017 року ОСОБА_1 уклав з ТДВ «Шамраївський цукровий завод» договір оренди б/н, за яким передав останньому в оренду свою земельну ділянку площею 2,1051 га з кадастровим номером 3220483500:03:004:0019, а 10 січня 2018 року державний реєстратор КП Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Мироненко Ю.Ю. прийняла рішення про державну реєстрацію права оренди ТДВ «Шамраївський цукровий завод» на цю земельну ділянку за індексним номером 39149506.
Указані посилання позивача підтверджуються наданим суду договором оренди землі від 29 грудня 2017 року, укладеним між відповідачами ОСОБА_1 та ТОВ «Шамраївський цукровий завод», а також інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме від 8 лютого 2018 року.
Задовольняючи позовні вимоги про визнання недійсним договору оренди та скасування рішень про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно, суд першої інстанції виходив з наявності правових підстав для захисту прав позивача в обраний ним спосіб, оскільки відповідачі вчинили дії, якими порушили право позивача як законного орендаря на використання спірної земельної ділянки.
Такий висновок суду відповідає обставинам справи та вимогам закону.
Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
За частиною першою статті 202 ЦК України правочин - це дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до частини першої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Відповідно до вимог частин другої, третьої цієї статті, особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Положеннями частини першої статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою, шостою статті 203 ЦК України.
У частині першій статті 236 ЦК України зазначено, що правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Згідно з частиною першою статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.
За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються Законом, зокрема Земельним Кодексом України, Законом України «Про оренду землі».
Статтею 1 Закону України від 6 жовтня 1998 року «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно з частиною четвертою статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.
Відповідно до статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Відповідно до абзацу першого частини першої статті 792 ЦК України, статті 13 Закону України «Про оренду землі» за договором оренди землі орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі припиняється в разі:
закінчення строку, на який його було укладено;
викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
ліквідації юридичної особи-орендаря
відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;
припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).
Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов'язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 ЗК України.
Відповідно до статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Згідно з статтею 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів.
Відповідно до статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати, тобто платежу, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (стаття 21 Закону України «Про оренду землі»).
Відповідно до статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Системний аналіз зазначених норм законодавства дає підстави для висновку, що правовою підставою для розірвання договору оренди є систематична несплата орендної плати, під чим розуміється два і більше таких випадків. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, проте повторне порушення свідчить про систематичність.
Направляючи ТОВ Агрофірма «Матюші» повідомлення від 26 грудня 2017 року про розірвання договору оренди землі б/н від 26 серпня 2014 року ОСОБА_1 вказував на невиконання орендарем своїх обов'язків по сплаті орендної плати за 2016 та 2017 роки.
Разом з тим, доказів на підтвердження факту невиконання орендарем умов договору оренди орендодавцем надано не було, так як і не було надано доказів того, що останній звертався до позивача з приводу виконання додаткових умов договору (оранка, культивація, обмолот на присадибних ділянках орендодавця, допомога на лікування, матеріальна допомога в разі смерті, оскільки пунктом 6 договору оренди було чітко передбачено, що додаткові умови договору щодо орендної плати «оранка, культивація та обмолот на присадибних ділянках 0,30 га, надання автомобіля для доставки хворого до лікарні, допомога на лікування та ін.) виконується при наявності документів і заяви орендодавця.
Також ОСОБА_1 не надав орендарю належно обґрунтовану заяву про розірвання договору в односторонньому порядку, не надав суду належних доказів в обґрунтування своєї позиції щодо порушення позивачем умов договору оренди від 26 серпня 2014 року, та не надав доказів відмови орендаря у виконанні інших умов договору.
Згідно з частинами першою, другою статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до приписів частин третьої, четвертої статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
З наведених положень договору оренди та положень ЦК України, Закону України «Про оренду землі» вбачається, що у разі відсутності згоди сторін, дострокове розірвання договору на вимогу однієї зі сторін можливе виключно у судовому порядку за рішенням суду.
Ані умови договору оренди, ані положення чинного законодавства не передбачають можливості розірвання договору оренди землі на підставі одностороннього повідомлення про таке розірвання, якщо встановлені певні умови для виникнення права на таке розірвання, які потребують встановлення та доказування належними та допустимими доказами.
Правовий аналіз наведених правових норм свідчить про те, що у разі наявності будь - яких претензій з боку орендодавця щодо порядку та строків виконання орендарем умов договору оренди та наміру орендодавця розірвати такий договір, останній зобов'язаний у встановленому законом порядку звернутися до суду з відповідною вимогою та довести наявність підстав для дострокового розірвання договору за рішенням суду.
У разі відсутності взаємної згоди сторін щодо дострокового розірвання договору оренди, наявний спір про право іншої сторони здійснити таке розірвання на її вимогу. При цьому, умовами даного договору оренди від 26 серпня 2014 року, а також положеннями закону передбачено, що вимога про дострокове розірвання такого правочину повинна бути предметом судового розгляду, за наслідками якого і приймається відповідне рішення про задоволення вимоги однієї із сторін щодо дострокового розірвання договору, або про відмову у задоволенні заявленої вимоги з огляду на відсутність для цього правових підстав.
Пунктом 33 договору оренди від 26 серпня 2014 року передбачено розірвання договору оренди в односторонньому порядку за умови несплати в повному обсязі орендної плати в строки встановлені договором.
Втім, положеннями даного договору оренди не передбачено процедуру розірвання договору, а повідомлення власника земельної ділянки про розірвання договору не є документом, що підтверджує припинення права оренди позивача на земельну ділянку.
Інших підстав вважати, що право оренди позивача на земельну ділянку було припинене на дату проведення державної реєстрації цього припинення, у державного реєстратора Янчук С.В. не було.
Таким чином позовні вимоги про визнання недійсним вчиненого ОСОБА_1 одностороннього правочину щодо розірвання в односторонньому порядку договору оренди б/н від 26 серпня 2014 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ Агрофірма «Матюші», оформленого повідомленням ОСОБА_1 від 26 грудня 2017 рокута про скасування рішення державного реєстратора КОФ КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Янчук С.В. про державну реєстрацію припинення іншого речового права - права оренди, індексний номер: 39028047 від 28 грудня 2017 року 14:16:19знайшли своє підтвердження при розгляді даної справи.
Положеннями частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» встановлено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Отже, право або інтерес позивача, який вважає себе орендарем земельної ділянки, може бути порушено внесенням до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про наявність права оренди іншої особи.
Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (частина друга статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно»).
Пунктами 1, 2 частини третьою статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державний реєстратор:
1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема:
відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом;
відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав;
відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах;
наявність обтяжень прав на нерухоме майно;
наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов'язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації;
2) перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.
Відповідно до пункту 12 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на таке майно, відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав.
Під час розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор обов'язково використовує відомості з Реєстру прав власності на нерухоме майно, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та Державного реєстру іпотек, які є архівною складовою частиною Державного реєстру прав, а також відомості з інших інформаційних систем, доступ до яких передбачено законодавством, у тому числі відомості з Державного земельного кадастру та Єдиного реєстру документів.
У державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями (пункт 5 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Виходячи з системного аналізу вищевказаних норм, колегія суддів приходить до висновку, що подання документів для державної реєстрації права оренди на земельну ділянку, право оренди на яку вже зареєстровано у ДРРПНМ за іншою особою, є підставою для відмови у державній реєстрації зазначеного права відповідно до пункту 5 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
У порушення норм частини третьої статті 10, абзацу першого частини першої статті 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» під час проведення державної реєстрації права оренди на земельну ділянку за ТзДВ «Шамраївський цукровий завод» державний реєстратор КП Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Мироненко Ю.Ю. залишила поза увагою існуючі суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на земельну ділянку, а саме наявність зареєстрованого права оренди ТОВ Агрофірма «Матюші» на спірну земельну ділянку, не перевірила відсутність суперечностей, що існували на дату державної реєстрації, і не прийняла рішення про відмову у державній реєстрації всупереч пункту 5 частини першої статті 24 вищевказаного Закону, а натомість прийняла рішення про державну реєстрацію договору оренди з порушенням строку проведення реєстраційних дій, встановленого абзацом першим частини першої статті 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно».
Також, реєстратор не перевірила та залишила поза увагою той факт, що ОСОБА_1 в односторонньому порядку розірвав договір оренди, направивши позивачу, лише заяву без будь-яких доказів та не надав часу ТОВ Агрофірма «Матюші» для відповіді чи заперечення таких вимог, та уклав відразу новий договір оренди з ТзДВ «Шамраївський цукровий завод».
Крім того, відповідно до частини другої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.
А відтак, скасування державної реєстрації договору оренди від 29 грудня 2017 року є належним способом захисту прав позивача та узгоджується з нормами діючого законодавства та встановленими у справі обставинами.
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що відповідачем ОСОБА_1 було передано в оренду іншому орендарю - ТзДВ «Шамраївський цукровий завод» ту саму земельну ділянку, яка перебувала в користуванні позивача на підставі раніше укладеного договору оренди, строк дії якого не закінчився.
Вірним є висновок суду першої інстанції і про те, що відповідно до положень пункту «в» статті 152 ЗК України та статей 203, 215 ЦК України підлягає визнанню недійсним оспорюваний договір оренди землі, оскільки при його укладенні було порушено вимоги діючого законодавства, земельна ділянка правомірно перебувала в оренді іншого орендаря, визначені законом та договором підстави для розірвання договору оренди з позивачем судом не встановлені.
При цьому, слід зазначити, що позивач хоч і не є стороною договору оренди від 29 грудня 2017 року укладеного між ОСОБА_1 та ТзДВ «Шамраївський цукровий завод», однак позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки.
Такий правовий висновок було зроблено Верховним Судом України в постанові від 23 листопада 2016 року у справі № 6-2540цс16.
Доводи апеляційної скарги щодо правомірності розірвання в односторонньому порядку договору б/н від 26 серпня 2014 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ Агрофірма «Матюші» колегією суддів відхиляються, оскільки судом встановлено, що орендодавець не висував претензії орендарю щодо невиконання останнім своїх обов'язків з приводу не виплати орендної плати.
Як вбачається з матеріалів справи, відповідачем не надано доказів того, що державному реєстратору, яка реєструвала розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку були надані докази того, що з наданих їй документів вона мала можливість встановити обставини, які свідчили про наявність правових підстав для одностороннього розірвання договору та можливості реєстрації припинення права оренди землі без рішення суду.
Посилання у апеляційній скарзі на невиконання ухвали суду про надання державним реєстратором, який реєстрував припинення оренди землі за позивачем, документів не спростовує висновки суду про те, що остання діяла неправомірно.
Доводи, щодо правомірності укладення договору оренди земельної ділянки від 29 грудня 2017 року з огляду на те, що станом на 28 грудня 2018 року ОСОБА_1 не був обтяжений договірними відносинами з позивачем, мав всі правомочності власника щодо зазначеної земельної ділянки, тому не мав жодних перешкод реалізувати своє волевиявлення на укладення договору оренди земельної ділянки з ТзДВ «Шамраївський цукровий завод», колегія суддів не приймає з огляду на те, що повністю погоджується з висновками суду з приводу неправомірності дій державного реєстратора з приводу припинення орендних правовідносин між ОСОБА_1 та ТОВ Агрофірма «Матюші».
Колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги щодо недоведеності позовних вимог з підстав не підтвердження належними та допустимими доказами сплати ТОВ «Агрофірма «Матюші» орендної плати виходячи з наступного.
Так, позивач стверджував, що обставини, передбачені у пункті 33 договору оренди від 26 серпня 2014 року не настали, оскільки ТОВ Агрофірма «Матюші» належним чином сплачувало орендну плату ОСОБА_1 .
На підтвердження належного виконання договірних зобов'язань перед орендодавцем позивач надав відомості на реалізацію, накладні, відомості на виплату грошей за 2016-2017 роки.
При цьому представником відповідача ОСОБА_1 - ОСОБА_5 на підтвердження своїх заперечень був доданий висновок № 504 за результатами проведення економічної експертизи за його запитом від 18 січня 2019 року, складений 11 березня 2019 року судовим експертом СП «Західно-український експертно-консультативний центр» ОСОБА_6, згідно з яким не підтверджується документально первинними документами, які складені ТОВ Агрофірма «Матюші», своєчасна та в повному обсязі виплата орендної плати за договором оренди землі б/н від 26 серпня 2014 року, який укладено між ТОВ Агрофірма «Матюші» та ОСОБА_1 .
Статтями 76, 81 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Положеннями статті 110 ЦПК України визначено, що висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 89 цього Кодексу.
Як встановлено судом першої інстанції, дійсно надані позивачем відомості не відповідають вимогам обліково-бухгалтерської документації, однак були прийняті судом до уваги, оскільки містять основні реквізити: дату, період за який здійснюється виплата орендної плати, прізвище, ім'я та по батькові одержувача, суму, підпис про одержання коштів.
Частиною другою статті 9 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» передбачено, що неістотні недоліки в документах, що містять відомості про господарську операцію, не є підставою для невизнання господарської операції, за умови, що такі недоліки не перешкоджають можливості ідентифікувати особу, яка брала участь у здійсненні господарської операції.
Враховуючи викладене, неістотні недоліки в оформленні первинних документів не є такими, що нівелюють правове значення первинного документа та реальність господарської операції. Відсутність реквізитів первинних документів ще не означає їх дефектність; відсутність деталізації в первинних документах не є підставою для визнання нереальності господарських операцій.
Отже, доводи ОСОБА_1 про неотримання ним від ТОВ Агрофірма «Матюші» орендної плати в повному обсязі не знайшли свого підтвердження на підставі наявних у матеріалах справи.
Посилання з приводу не складання сторонами акта звірки взаємних розрахунків, колегія суддів також відхиляє, оскільки орендодавець в установленому законом порядку не повідомив позивача про свої наміри розірвати договір та про претензії, щодо боргу з орендної плати, а відповідно саме через таке не повідомлення і не складались акти взаємних розрахунків.
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про стягнення з відповідачів на користь позивача судових витрат по справі, які складаються з судового збору та коштів за надану позивачу правову допомогу на загальну суму 34 418, 32 грн, оскільки вказані витрати обгрунтовані та підтверджені належними доказами у справі.
Доводи апеляційної скарги не спростовують правильність висновків суду першої інстанцій і не дають підстав вважати, що судом першої інстанції порушено норми процесуального права та/або неправильно застосовано норми матеріального права, які передбачені статтею 376 ЦПК України, як підстави для скасування рішення суду.
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, §23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
За таких обставин, суд першої інстанції правильно встановив правову природу заявленого позову, в достатньому обсязі визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і надав їм належну оцінку в силу вимог статтей 12, 13, 81, 89 ЦПК України, правильно встановив обставини справи, в результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване рішення, яке відповідає вимогам статей 263, 264 ЦПК України, підстави для його скасування відсутні.
Як вбачається з матеріалів справи, представник позивача - адвокат Танцюра Ю.Б. просила стягнути з відповідачів на користь ТОВ Агрофірма «Матюші» витрати на правничу допомогу в розмірі 17 675,14 грн, понесених за розгляд справи апеляційним судом.
Згідно із частинами другою-четвертою статті 137 ЦПК України за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов'язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.
Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.
Відповідно до частини восьмої статті 141 ЦПК України розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв'язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо).
Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п'яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву.
Статтею 29 Закону України «Про адвокатуру» визначено, що дія договору про надання правової допомоги припиняється його належним виконанням. Договір про надання правової допомоги може бути достроково припинений за взаємною згодою сторін або розірваний на вимогу однієї із сторін на умовах, передбачених договором. При цьому клієнт зобов'язаний оплатити адвокату (адвокатському бюро, адвокатському об'єднанню) гонорар (винагороду) за всю роботу, що була виконана чи підготовлена до виконання, а адвокат (адвокатське бюро, адвокатське об'єднання) зобов'язаний (зобов'язане) повідомити клієнта про можливі наслідки та ризики, пов'язані з достроковим припиненням (розірванням) договору.
Згідно з статтею 30 вказаного Закону гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів правової допомоги клієнту. Порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги. При встановленні розміру гонорару враховуються складність справи, кваліфікація і досвід адвоката, фінансовий стан клієнта та інші істотні обставини. Гонорар має бути розумним та враховувати витрачений адвокатом час.
Як вбачається з матеріалів справи, на підтвердження понесених витрат на професійну правничу допомогу та їх відшкодування представником позивача надано: договір про надання правничої допомоги; додаткову угоду до договору про надання правничої допомоги; платіжне доручення в підтвердження оплати юридичних послуг у розмірі 17 675,14 грн, яке оформлене у встановленому законом порядку; детальний опис послуг із зазначенням витраченого часу.
У відповідності до частин першої, другої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Враховуючи те, що апеляційна скарга ОСОБА_1 залишається без задоволення, то саме з нього на користь позивача підлягають до стягненню документально підтвердженні судові витрати, понесені останнім за надання правничої допомоги в суді апеляційної інстанції, а саме із ОСОБА_1 на користь ТОВ Агрофірма «Матюші» необхідно стягнути витрати за надання правничої допомоги в розмірі 17 675,14 грн.
Відповідно до пункту 1 статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Керуючись статтями 367 - 369, 374, 375, 381 - 384 ЦПК України, суд
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 19 березня 2019 року - без змін.
Стягнути із ОСОБА_1 на користь товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші» витрати за надання правничої допомоги у апеляційному суді в розмірі 17 675,14 грн (сімнадцять тисяч шістсот сімдесят п'ять гривень чотирнадцять копійок).
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів до Верховного Суду.
Головуючий Н.В. Ігнатченко
Судді: К.П. Приходька
Т.О. Писана