проспект Незалежності, 13, місто Харків, 61058
"21" серпня 2019 р. Справа №922/327/19
Колегія суддів у складі:
головуючий суддя Хачатрян В.С., суддя Гетьман Р.А., суддя Склярук О.І.,
при секретарі Довбиш А.Ю.,
за участю представників:
позивача - Конько О.С., свідоцтво ДП№4334 від 07.06.2019 року, довіреність б/н від 19.08.2019 року;
відповідача - Варламов Д.В., за довіреністю №32-20-0.14,2-21/62-19 від 03.01.2019 року;
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача - Головного управління Держгеокадастру у Харківській області, м.Харків, (вх.№1861Х/1-40) на рішення Господарського суду Харківської області від 22.05.2019 року по справі №922/327/19,
за позовом Приватного акціонерного товариства «Насінневе», м.Дніпро,
до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області, м.Харків,
про визнання додаткової угоди укладеною,-
У лютому 2019 року Приватне акціонерне товариство «Насінневе» звернулось до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області, в якій просило визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 21.12.2006 року, укладеного між Нововодолазькою районною державною адміністрацією та Відкритим акціонерним товариством «Насінневе», об'єктом оренди за яким є земельна ділянка державної власності сільськогосподарського призначення площею 95,6308 га з кадастровим номером НОМЕР_1 , розташована на території Старовірівської сільської ради Нововодолазького району Харківської області, зареєстрованого у Державному реєстрі земель 24.05.2007 року за №040770000406, в редакції зазначеній позивачем у позовній заяві. Як на правову підставу позовних вимог позивач посилається ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Рішенням Господарського суду Харківської області від 22.05.2019 року у справі №922/327/19 (повний текст складено 03.06.2019 року, суддя Шатерніков М.І.) позов задоволено повністю.
Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 21.12.2006 року, укладеного між Нововодолазькою районною державною адміністрацією та Відкритим акціонерним товариством «Насінневе», об'єктом оренди за яким є земельна ділянка державної власності сільськогосподарського призначення площею 95,6308 га з кадастровим номером НОМЕР_1 , розташована на території Старовірівської сільської ради Нововодолазького району Харківської області, зареєстрованого у Державному реєстрі земель 24.05.2007 року за №040770000406, у редакції, яка викладена у резолютивній частині рішення та є тотожною до редакції викладеній у позовній заяві.
Стягнуто з Головного управління Держгеокадастру у Харківській області на користь Приватного акціонерного товариство «Насінневе» 1921,00 грн. судового збору.
Відповідач з вказаним рішенням суду першої інстанції не погодився та звернувся до суду апеляційної інстанції зі скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції при прийнятті рішення норм права, на неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, а також на невідповідність висновків суду обставинам справи, просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 22.05.2019 року та прийняти нове судове рішення, яким у позові відмовити.
В обґрунтування апеляційної скарги апелянт зазначає, що у проекті додаткової угоди, поданої до Головного управління разом із листом №355 від 02.03.2017 року, позивачем окрім умов стосовно розміру річної орендної плати - 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки та стосовно поновлення договору оренди землі на строк 7 років до проекту додаткової угоди про поновлення оренди землі включено нові умови стосовно порядку визначення орендної плати, які під час здійснення листування не узгоджувалися. Проте, Господарський суд Харківської області при винесенні оскаржуваного рішення не врахував цих обставин, що саме позивачем за власною ініціативою визначено нові умови щодо порядку визначення орендної плати, які не було узгоджено з Головним управлінням. Апелянт наполягає на тому, що правові підстави стосовно укладення додаткової угоди на умовах, які не узгоджувалися сторонами є неправомірним та є порушенням ст. 627 Цивільного кодексу України стосовно свободи сторін в укладанні договору. При цьому, скаржник наполягає на тому, що чинне законодавство чітко вимагає проведення нормативної грошової оцінки під час визначення орендної плати за земельні ділянки державної власності, однак місцевий господарський суд не звернув уваги на те, що позивачем не було вчинено таких дій і не надано нормативну грошову оцінку стосовно земельної ділянки, яка є предметом оренди.
Апелянт звертає увагу, що задовольняючи позов Господарський суд Харківської області у своєму рішенні від 22.05.2019 року визнав укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 21.12.2006 року, при цьому в резолютивній частині рішення, в редакції додаткової угоди, місцезнаходження орендодавця Головного управління Держгеокадастру у Харківській області зазначено: майдан Свободи, 5, Держпром, під'їзд 6, 7, м.Харків, 61022, що не відповідає дійсній адресі відповідача і це підтверджується відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 24.06.2019 року відкрито апеляційне провадження за скаргою відповідача на рішення Господарського суду Харківської області від 22.05.2019 року по справі №922/327/19; встановлено строк на протязі якого позивач має право подати відзив на апеляційну скаргу, а також встановлено строк на протязі якого учасники справи мають право подати до суду клопотання, документи та докази в обґрунтування своєї позиції по справі; справу призначено до розгляду в судове засідання.
04.07.2019 року від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх.№6269), в якому зазначає, що згоден з рішенням господарського суду першої інстанції, вважає його обґрунтованим та законним, прийнятим при об'єктивному та повному досліджені всіх матеріалів справи, без порушення матеріального чи процесуального права, у зв'язку з чим просить оскаржуване рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення. У якості додатку надано науковий висновок щодо проблемних питань застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі» члена науково-консультативної ради Верховного Суду.
Ухвалою суду від 17.07.2019 року з метою дотримання принципів судочинства в господарському процесі, а також забезпечення повного та всебічного розгляду справи по суті, з огляду на зміну складу суду для розгляду справи, задоволено клопотання відповідача та відкладено розгляд справи на іншу дату.
У судовому засіданні 21.08.2019 року представник відповідача підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги в повному обсязі та наполягав на її задоволенні.
Представник позивача проти позиції апелянта заперечував з підстав викладених у відзиві.
Відповідно до ч.1 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Дослідивши матеріали справи, а також викладені в апеляційній скарзі та відзиві на неї доводи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлених обставин справи та відповідність їх наданим доказам, заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши справу в порядку ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила наступне.
21.12.2006 року між Нововодолазькою районною державною адміністрацією (орендодавець) та Відкритим акціонерним товариством «Насінневе» (орендар, позивач у справі), яке відповідно до статуту у зв'язку із зміною типу акціонерного товариства, змінило найменування без проведення реорганізації на Публічне, а згодом на Приватне акціонерне товариство «Насінневе», укладено договір оренди землі №51.
За вказаним договором орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Старовірівської сільської ради Нововодолазького району Харківської області загальною площею 95,6308 га, у тому числі рілля - 95,6308 га.
Згідно з п. 5 договору оренди землі від 21.12.2006 року, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1040370,50 грн.
У п. 8 договору оренди, сторони погодили, що договір укладено на 10 років. По закінченні строку, на який було укладено договір, орендар, який належно виконав обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на продовження договору на новий термін. У цьому разі зацікавлена сторона повинна повідомити письмово другу сторону про наміри щодо продовження дії договору на новий термін не пізніше ніж за два місяці до його закінчення, при цьому надати відомості про стан земельної ділянки та документи, що свідчать про сплату за оренду землі.
Пунктом 43 вказаного договору сторони визначили, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Згідно зі ст. 18 Закону України «Про оренду землі», в редакції яка була чинною на момент укладення договору, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
Відповідно до запису вчиненого на останньому аркуші договору, договір оренди земельної ділянки зареєстровано у Нововодолазькому районному відділі Харківської регіональної філії державного підприємства «Центр ДЗК» при Держкомземі України у Державному реєстрі земель 24.05.2007 року за №040770000406.
Отже, згідно ч. 3 ст. 640 Цивільного кодексу України, ч. 2 ст. 125 Земельного кодексу України (в редакції на час підписання договору) договір оренди від 21.10.2006 року набрав чинності з моменту його державної реєстрації, тобто з 24.05.2007 року, а десятирічний строк його дії сплив відповідно - 24.05.2017 року.
15.02.2011 р. між Нововодолазькою районною державною адміністрацією та відкритим акціонерним товариством «Насінневе» було укладено угоду про зміну і доповнення договору, якою збільшено розмір річної орендної плати за договором до трьох відсотків від грошової оцінки земельної ділянки, що складає 64953,35 грн.
Згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 28.09.2016 року за №НВ-6303190972016 державна реєстрація земельної ділянки площею 95,6308 га, що є об'єктом оренди за договором, проведена 24.05.2007 року, земельна ділянка має кадастровий номер НОМЕР_1 та відноситься до земель сільськогосподарського призначення державної власності.
Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» №5245-VI від 06.09.2012 року, який набрав чинності 01.01.2013 року, внесено зміни до ст. 122 Земельного кодексу України, відповідно до яких повноваження щодо передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною 8 цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб належать центральному органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальним органам.
Органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин на території Харківської області є Головне управління Держгеокадастру у Харківській області (відповідач у справі).
Згідно з п. 3 та п. 13 Положення про Головне управління Держгеокадастру у Харківській області, завданням Головного управління є реалізація повноважень Держгеокадастру на території Харківської області. До компетенції Головного управління Держгеокадастру у Харківській області належить розпорядження землями державної власності сільськогосподарського призначення в порядку, визначеному чинним законодавством, на території Харківської області.
За таких обставин, з 01.01.2013 року повноваження щодо розгляду питання про поновлення договору оренди землі від 21.12.2006 року, укладеного Нововодолазькою районною державною адміністрацією, стосовно земельної ділянки для сільськогосподарського використання, що знаходиться на території Старовірівської сільської ради, перейшли до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області.
Згідно зі статутом позивач є повним правонаступником усіх прав та обов'язків відкритого акціонерного товариства «Насінневе».
Так, 21.10.2016 року позивач, відповідно до ч.ч. 1-3 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та у встановлений п. 8 договору строк (за два місяці до закінчення строку дії договору) надіслав відповідачу лист-повідомлення №2142 від 19.10.2016 року про поновлення договору оренди землі на той же строк (десять років) і на тих же умовах, що визначені договором з проектом додаткової угоди та іншими документами, перелік яких визначений сторонами у п. 8 договору, а саме відомостями про стан земельної ділянки (акт обстеження земельної ділянки), документами про сплату орендної плати (податкові декларації, виписки по рахункам, платіжні доручення) та іншими документами, про що свідчать копії фіскального чеку від 21.10.2016 року, опису вкладення у цінний лист від 21.10.2016 року та рекомендованого повідомлення про вручення 26.10.2016 року поштового відправлення.
Відповідач у відповіді №19-20-14-35218/0/19-16 від 18.11.2016 року на лист позивача №2142 від 19.10.2016 року, пропонував позивачу повторно звернутись до відповідача з метою поновлення договору, надавши згоду Нововодолазької районної державної адміністрації Харківської області на поновлення вищезазначеного договору оренди землі, проект додаткової угоди, встановивши строк дії договору на рівні 7 років та розмір орендної плати на рівні 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, витяг про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, а також довідку про відсутність заборгованості зі сплати орендної плати.
02.03.2017 року позивач надіслав відповідачу лист-повідомлення №355 від 02.03.2017 року про поновлення договору оренди землі разом із проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 21.12.2006 року на строк у 7 (сім) років з розміром орендної плати 8 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, довідку про відсутність заборгованості по орендній платі та інші документи, про що свідчать копії фіскального чеку від 02.03.2017 року, опису вкладення у цінний лист від 02.03.2017 року.
Відповідач отримав зазначений вище лист позивача 06.03.2017 року, про що свідчить копія рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, але не надіслав листа-повідомлення про прийняте ним рішення.
26.06.2017 року позивач надіслав відповідачу лист №1301 від 26.06.2017 року, в якому зазначив про поновлення договору на той же строк і на тих же умовах відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», про що свідчать копії фіскального чеку та опису вкладення до цінного листа від 26.06.2017 року. До цього листа позивач додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 21.12.2006 року на той же строк і на тих же умовах, що визначені договором.
12.07.2017 року за вих.№19-20-14-11320/0/19-17 відповідач, у відповідь на лист позивача №1301 від 26.06.2017 року, повідомив про відмову у поновленні договору оренди земельної ділянки у зв'язку зі спливом 24.05.2017 року строку дії договору оренди земельної ділянки від 21.12.2006 року. До цього листа відповідач додав копію свого листа №32-20-14-6931/0/19-17 від 04.04.2017 року, складеного у відповідь на лист-повідомлення позивача №355 від 02.03.2017 р., про відмову у поновленні договору оренди земельної ділянки від 21.12.2006 року з тієї підстави, що земельна ділянка яка є об'єктом оренди за договором може бути виділена учасникам антитерористичної операції.
Не погодившись з такими діями, ПрАТ «Насінневе» звернулось до Господарського суду Харківської області за захистом своїх порушених прав, шляхом подання позову до Головного управління Держгеокадстру у Харківській області про визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 21.12.2006 року, укладеного між Нововодолазькою районною державною адміністрацією та Відкритим акціонерним товариством «Насінневе», об'єктом оренди за яким є земельна ділянка державної власності сільськогосподарського призначення площею 95,6308 га з кадастровим номером НОМЕР_1 , розташована на території Старовірівської сільської ради Нововодолазького району Харківської області. В якості правового обґрунтування своїх вимог було визначено посилання на приписи ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
За результатом розгляду вказаної позовної заяви Господарським судом Харківської області прийнято рішення від 23.10.2017 року по справі № 922/2657/17, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 13.12.2017 року.
Так, постановою Верховного Суду від 11.12.2018 року у справі № 922/2657/17, касаційну скаргу Головного управління Держгеокадстру у Харківській області задоволено, рішення Господарського суду Харківської області від 23.10.2017 року та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 13.12.2017 року у справі №922/2657/17 скасовано повністю та прийнято нове рішення, яким в задоволенні позову відмовлено. В основу прийнятого судового рішення покладено ту обставину, що позивачем вибрано неправильний спосіб захисту, що має наслідком відмову у даному позові з заявлених підстав та за заявленими вимогами, оскільки у ПрАТ «Насінневе» не виникло право на позов у відповідності до вимог ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Однак дана обставина не звільняє відповідача від обов'язковості укладення додаткової угоди з позивачем на погоджених ними умовах відповідно до вимог частини 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Одночасно Колегією суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду встановлено, що сторони у спірних правовідносинах дійшли згоди щодо зміни умов договору оренди земельної ділянки в частині строку дії договору з 10 на 7 років, та встановлення орендної плати 8% від нормативної грошової оцінки, однак додаткову угоду укладено не було.
Відповідно до ч.1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
У відповідності до статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Як неодноразово зазначав Верховний Суд, переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі може бути реалізоване шляхом двох окремих правових підстав: перша наведена у частинах 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», друга - у частині 6 вказаної статті.
За змістом частин 1- 5 згаданої статті, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Правова конструкція, передбачена частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» узгоджується з положеннями статті 777 Цивільного кодексу України, яка встановлює загальний принцип реалізації переважного права наймача на продовження договору найму на новий строк. За змістом згаданої статті Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.
Отже, частини 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачають, що орендар ініціює питання поновлення договору оренди землі на новий строк шляхом направлення орендодавцю листа-повідомлення та проекту додаткової угоди. Отримавши зазначений лист-повідомлення та проект додаткової угоди, орендодавець вчиняє ряд юридично значимих дій, а саме: (а) перевіряє його на відповідність вимогам закону, (б) узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, (в) приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), (г) укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
З матеріалів справи вбачається, що наразі позивач звернувся до суду з позовом, в якому просив суд визнати укладеною між ПрАТ «Насінневе» та Головним управлінням Держгеокадастру в Харківській області додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, зареєстрованого в Нововодолазькому районному відділі Харківської регіональної філії державного підприємства «Центр ДЗК» при Держкомземі України 24.05.2007 року за №040770000406 в редакції, яка була надіслана на адресу відповідача та викладена в прохальній частині позовної заяви.
З огляду на текст позовної заяви та її прохальної частини, колегія суддів вважає, що позивачем було ініційовано механізм поновлення строку договору оренди, встановлений саме частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Відповідно до статті 6 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Приписами статей 641 - 642 вказаного Кодексу визначено порядок пропозиції до укладення договору (оферта) та її прийняття (акцепт). Так, пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов'язаною у разі її прийняття. А відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною.
Згідно з частиною 1 статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а частиною першою статті 16 цього Кодексу визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Отже, вказані норми визначають об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи. Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту. Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права, який має відповідати тим фактичним обставинам, які склалися, виходячи із тих відносин, які відповідають відповідним нормам права.
Наслідком реалізації правового механізму погодження істотних умов договору оренди, передбаченого частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» є або продовження договору у зв'язку з погодженням між сторонами його істотних умов (таких же або інших), або припинення переважного права орендаря внаслідок їх непогодження (частина 4 статті 33 Закону України «Про оренду землі»). При цьому у випадку не укладення з вини орендодавця додаткової угоди до договору на погоджених між сторонами умовах орендар має правові підстави для захисту свого права в суді і таке право реалізовується шляхом подання позову про визнання додаткової угоди до договору оренди про продовження строку його дії - укладеною.
Як вже було зазначено, позивачем неодноразово та у належні строки надсилалися відповідачу заяви про поновлення договору оренди землі. Відповідачем надавалися зауваження щодо умов договору оренди у зв'язку з його поновленням. Такі зауваження стосувалися умови щодо строку дії договору та щодо орендної плати, зокрема щодо розміру відсотку нормативної грошової оцінки, тобто розміру орендної плати.
Матеріалами справи підтверджується, що орендарем було своєчасно та правомірно здійснені дії по реалізації свого переважного права на поновлення дії договору оренди та при цьому сторонами було досягнуто згоди щодо зміни умов договору оренди земельної ділянки в частині строку дії договору з 10 на 7 років та встановлення орендної плати на рівні 8% від нормативної грошової оцінки, однак додаткову угоду сторонами не було підписано.
Відповідач зазначає, що ним було направлено на адресу позивача лист від 04.04.2017 року №32-20-14-6931/0/19-17, в якому зазначено порядок реалізації орендарем переважного права унормований чинним законодавством, поінформовано про наявність потреби у Харківській області відведення земельних ділянок для виділення їх учасникам антитерористичної операції та відмовлено у поновленні договору оренди земельної ділянки від 21.12.2006 року.
Колегія суддів відзначає, що в матеріалах справи відсутні належні і допустимі докази у підтвердження направлення такого листа. Натомість підтверджується, що такий лист було направлено в якості додатку до іншого листа, а саме листа від 12.07.2017 року №19-20-14-11320/0/19-17.
Проте, станом на момент направлення відповідного листа, сторонами у визначений законом строк було узгоджено істотні умови договору оренди щодо строку дії договору та розміру орендної плати. З тексту листа вбачається, що відповідачем не наведено обґрунтованих підстав для відмови у реалізації орендарем свого переважного права на продовження дії договору оренди, а відмова відповідача від підписання додаткової угоди не відповідає положенням ч.5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» і порушує права ПрАТ «Насінневе» на мирне володіння майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку. При цьому, право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань на продовження орендних правовідносин, так і майнового права (права оренди), є об'єктом правового захисту згідно з ст. 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.
Так, в силу приписів частини 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Законодавцем у ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» визначено алгоритм дій, який зобов'язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:
1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;
2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;
3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);
4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відповідно до висновку Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладеного в постанові від 10.09.2018 року у справі №920/739/17, зазначені положення слід розуміти таким чином: а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря; б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.
Як встановлено вище, Головне управління Держгеокадастру у Харківській області у листі від 18.11.2016 року №19-20-14-35218/0/19-16 запропоновано ПрАТ «Насінневе» свою редакцію істотних умов договору оренди землі, а саме запропоновано з метою поновлення договору оренди землі від 21.12.2006 року площею 95,6308га кадастровий номер НОМЕР_2 0719 повторно звернутись до ГУ Держгеокадастру у Харківській області надавши згоду Нововодолазької районної державної адміністрації Харківської області на поновлення вищезазначеного договору, проект додаткової угоди, встановивши строк дії договору на рівні 7 років та розмір орендної плати на рівні 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, витяг про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, а також довідку про відсутність заборгованості зі сплати орендної плати.
Умови орендодавця щодо істотних умов договору були узгоджені і виконані орендарем та, відповідно, викладені у додатковій угоді.
Документально підтверджених відомостей щодо порушення позивачем умов договору оренди на протязі його дії в матеріалах справи відсутні.
Натомість, Головне управління Держгеокадастру у Харківській області відмовило ПрАТ «Насінневе» в підписанні додаткової угоди за відсутності на те законодавчо визначених підстав, чим порушив вимоги ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» щодо визначеного порядку розгляду.
У пункті 5.7 постанови Верховного Суду від 10.09.2018 року у справі №920/739/17 зазначено, що за встановлених судом обставин належного виконання орендарем обов'язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення додаткової угоди до договору.
Імперативна норма частини 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.
Таким чином, поновлення договору оренди землі здійснюється шляхом укладення додаткової угоди.
В силу положень ч. 11 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Колегія суддів апеляційної інстанції вважає правомірним висновок суду першої інстанції, щодо наявності підстав для захисту порушеного права позивача на поновлення договору оренди землі шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору на умовах узгоджених сторонами, а саме запропонованих (оферта) орендодавцем та прийнятих (акцепт) орендарем.
При дослідженні змісту додаткової угоди, з приводу укладення якої подано позов у даній справі, встановлено, що позивач просив поновити договір на 7 років та внести зміни до договору в частині розміру орендної плати і встановити її на рівні 8% від нормативної грошової оцінки.
На відміну від положень ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», якими передбачено поновлення договору виключно на той самий строк і на тих самих умовах, положення ч. 4 наведеної норми передбачають можливість зміни умов договору при його поновленні. При цьому саме Головне управління Держгеокадастру у Харківській області було запропоновано змінити умови спірного договору, з якими погодився орендар та виклав їх у проекті додаткової угоди, в якій просив поновити договір на 7 років та встановити розмір орендної плати на рівні 8% від нормативної грошової оцінки землі.
У свою чергу Головне управління Держгеокадастру у Харківській області будь-яких заперечень з приводу викладених умов договору не висловив та своїх пропозицій щодо інших умов договору не пропонував.
Щодо доводів апелянта про не надання позивачем витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, як підстави правомірної відмови в укладенні додаткової угоди, а також доводів апелянта про включення до проекту додаткової угоди про поновлення оренди землі нової умови стосовно порядку визначення орендної плати, які під час здійснення листування не узгоджувалися, колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до статей 288-289 Податкового кодексу України, для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Згідно зі статтею 20 Закону України «Про оренду землі» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Колегія суддів зазначає, що в силу приписів ст. 15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата є істотною умовою.
З листів, які відповідач надсилав на адресу позивача, вбачається, що зауваження по орендній платі стосувалися розміру відсоткової ставки (становлення на рівні 8%), а не нормативної грошової оцінки. У свою чергу, відповідач вказував на те, що розмір нормативної грошової оцінки є змінюваною величиною в силу приписів ст. 18 Закону України «Про оцінку землі» і наполягав на необхідності надання відповідного витягу станом на момент поновлення договору оренди.
Слід відзначити, що орендна плата за спірним договором оренди не є визначеною твердою сумою, а підлягає розрахунку за певною формулою, де постійно визначеним елементом є відсоткова ставка, а змінюваним розмір нормативної грошової оцінки землі.
Наразі колегія суддів вважає, що між сторонами наявний спір щодо розміру нормативної грошової оцінки, а не щодо орендної плати (істотна умова договору) у відношення якої було досягнуто згоди - визначено формулу та порядок її сплати.
Важливою обставиною є те, що визнання поновленим спірного договору оренди не звільняє позивача від обов'язку отримання витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, оскільки тільки з його наявності він зможе користуватися погодженою між сторонами у п.9 договору формулою та порядком сплати орендну плати.
При цьому, позивачем взято на себе зобов'язання щодо отримання та надання орендодавцю затверджену нормативну грошову оцінку земельної ділянки і на даний час матеріали справи свідчать, що позивачем вчиняються дії на її отримання.
З моменту укладення договору оренди землі від 21.12.2006 року минуло вже більше семи років, тому на дату направлення листа ПрАТ «Насінневе» від 02.03.2017 року №355, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером НОМЕР_1 вже не діяла, а нова оцінка земельної ділянки ще не була проведена.
Так, з метою виконання вимог відповідача, ПрАТ «Насінневе» в листі від 02.03.2017 року №355 повідомило, що 16.11.2016 року між ПП «Регіонземпроект» та ПрАТ «Насінневе» укладено договір №К161102-0 на виготовлення технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 95,6308 га з кадастровим номером 6323285500:07:000:0719, а до моменту її проведення розмір річної орендної плати буде визначатися за даними про середній розмір нормативної грошової оцінки одиниці площі земель сільськогосподарського призначення по Старовірівській сільській раді Нововодолазького району Харківської області.
Крім того, в проекті додаткової угоди, який додано до листа від 02.03.2017 року №355 зазначено, що «в разі, якщо розмір орендної плати. визначений за даними затвердженої технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, буде більшим за розмір орендної плати, визначений згідно цього пункту договору оренди та сплачений орендарем, то сума різниці між вказаними розмірами підлягає сплаті орендарем до відповідного бюджету у місячний строк з дня набрання чинності рішенням органу місцевого самоврядування про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки та дня укладення додаткової угоди про внесення змін до цього договору в частині нормативної грошової оцінки земельної ділянки».
Тобто, у разі якщо після проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером НОМЕР_3 буде встановлено, що розмір орендної плати визначений за даними затвердженої технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, буде більшим за розмір орендної плати, що визначений за даними про середній розмір нормативної грошової оцінки одиниці площі земель сільськогосподарського призначення по Старовірівській сільській раді, то сума різниці між вказаними розмірами підлягає сплаті орендарем до місцевого бюджету.
З наведеного вбачається, що позивачем не включалися нові умови щодо порядку визначення орендної плати, адже погоджена сторонами умова щодо розміру орендної плати на рівні 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки не змінювалася, а умова про сплату до місцевого бюджету, після проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, різниці між розмірами орендної плати свідчить про те, що місцевий бюджет в будь-якому випадку отримає орендну плату не менше ніж 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером НОМЕР_3 , а тому будуть діяти саме ті умови, які погодженні сторонами під час листування.
Таким чином, доводи відповідача щодо включення позивачем нових умов стосовно порядку визначення орендної плати є помилковими та не відповідають обставинам справи.
Відповідно до статті 55 Конституції України, статей 15, 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Статтею 13 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом.
Відповідно до вимог ст. 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно ст. 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Статтею 86 цього ж кодексу визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Колегія суддів зазначає, що апелянтом по даній справі всупереч приписів ст.ст. 73, 74, 76-79, 86 Господарського процесуального кодексу України не доведено факту, а також не надано належних, допустимих і достатніх доказів на підтвердження своїх доводів.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів сторін та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі «Проніна проти України» (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент.
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги в зв'язку з її юридичною та фактичною необґрунтованістю та відсутністю фактів, які свідчать про те, що оскаржуване рішення прийнято з порушенням судом норм права. Доводи апеляційної скарги не спростовують наведені висновки колегії суддів, у зв'язку з чим апеляційна скарга Головного управління Держгеокадастру у Харківській області не підлягає задоволенню з підстав, викладених вище, а оскаржуване рішення Господарського суду Харківської області від 22.05.2019 року по справі №922/327/19 має бути залишене без змін.
Враховуючи, що колегія суддів дійшла висновку про відмову в задоволенні апеляційної скарги, судові витрати понесені заявником апеляційної скарги, у зв'язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, відшкодуванню не підлягають в силу приписів статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись статтями 13, 74, 76-79, 126, 129, 269, п.1, ч.1 ст.275, 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду, -
Апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Харківській області залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Харківської області від 22.05.2019 року по справі №922/327/19 залишити без змін.
Дана постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки її оскарження передбачено ст. 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено 22 серпня 2019 року.
Головуючий суддя В.С. Хачатрян
Суддя Р.А. Гетьман
Суддя О.І. Склярук