73000, м. Херсон, вул. Горького, 18
06.07.2007 Справа № 13/250-ПД-06
Господарський суд Херсонської області у складі судді Гридасова Ю.В. при секретарі Шепель І.М., розглянув у відкритому судовому засіданні справу
за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Склад-сервіс", м. Київ (позивач - 1), а також товариства з обмеженою відповідальністю "Тара-сервіс", м. Херсон (позивач - 2),
до відповідача-1 малого приватного підприємства "Селена", м. Херсон,
до відповідача-2 закритого акціонерного товариства "Херсонпостачзбут", м. Херсон, до відповідача-3 закритого акціонерного товариства лізингова компанія "Укрінкомліз", м. Київ, про: визнання недійсним договору оренди № 61 від 2 лютого 2004 року, укладеного між відповідачами; спонукання МПП "Селена" звільнити складські приміщення за літерою "У" № 25, 26, 27, 28, загальною площею 1718,8 м. кв., що розташовані на 5-му км Миколаївського шосе в м. Херсоні; спонукання МПП "Селена" не чинити перешкоди позивачам в частині виконання умов договору щодо передачі спірних складських приміщень за актом приймання-передачі; за зустрічним позовом відповідача-1 про: визнання за ним переважного права на придбання у власність складського приміщення № 3, розташованого за адресою - м. Херсон, Миколаївське шосе, 5 км; визнання частково недійсним договору купівлі-продажу від 27 квітня 2006 року, укладеного між позивачами, з визнанням МПП "Селена" покупцем у вказаному договорі (від 27.04.2006 р.) та зменшенням вартості придбаного майна на 38923,2 грн; про визнання дійсним договору оренди № 61 складу № 3 складського приміщення № 25-28 складського корпусу № 2, вказаного на генеральному плані під літерою "У", укладеного між МПП "Селена" та ЗАТ Лізингова компанія "Укрінкомліз", за зустрічним позовом відповідача-2 про: визнання договору оренди № 61 від 2 лютого 2004 року, укладеного між ним та МПП "Селена" дійсним; про визнання недійними договорів купівлі-продажу від 27 квітня 2006 року та від 15 травня 2006 року,за участю представників
позивача-1: Нікищенко В.О., представник, дов. від 21.01.07 р.,
позивача-2: Нікищенко В.О., представник, дов. від 16.04.07 р.,
відповідача -1: на засідання суду не прибув,
відповідача -2: на засідання суду не прибув,
відповідача -3: Нікищенко В.О., представник, дов. від 25.06.07 р.
Позивачі у первісній позовній заяві просять визнати недійсним договір оренди № 61 від 2 лютого 2004 року, укладений між відповідачами 1 та 2, зобов'язати МПП "Селена" звільнити складські приміщення за літерою "У" № 25, 26, 27, 28, загальною площею 1718,8 м. кв., що розташовані на 5-му км Миколаївського шосе в м. Херсоні, зобов'язати МПП "Селена" не чинити перешкоди позивачам в частині виконання умов договору щодо передачі спірних складських приміщень за актом приймання-передачі.
Відповідно до первісного позову заявлені вимоги ґрунтуються на положеннях частини 1 статті 203 та частини 1 статті 215 ЦК України, відповідно до яких, на думку позивачів за первісним позовом, спірний договір є недійсним, оскільки укладений з дефектом суб'єктного складу, оскільки в момент його укладення ЗАТ "Херсонпостачзбут" не був його власником, що також, на думку позивачів за первісним позовом, суперечить положенням статті 761 названого Кодексу, за якою правом передачі майна у найм наділений лише його власник. Крім цього, на думку позивачів, спірний договір є недійсним на підставі положень статті 220 ЦК України, оскільки укладений без дотримання нотаріальної форми, котра є обов'язковою за частиною 2 статті 793 того ж Кодексу, за якою договір найму будівлі або іншої капітальної споруди, укладений строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Позивачі також вважають, що на підставі положень статей 48 та 49 Закону України "Про власність" МПП "Селана" повинен звільнити спірні приміщення, а також не чинити їм перешкоди по виконанню умов договору щодо передачі спірних складських приміщень за актом приймання-передачі, оскільки він знаходиться в них без належних на то підстав.
З поданого позивачами відзиву на зустрічні вимоги вбачається, що вони ними не визнаються з посиланням на їх необґрунтованість, оскільки відповідач-1 не є наймачем в розумінні статті 777 ЦК України, оскільки користувався спірним майном без правових підстав з власником цього майна. Щодо недійсності договорів купівлі-продажу від 27 квітня 2006 року та від 15 травня 2006 року позивачі вказують на відсутність будь-яких порушень діючого законодавства при їх укладені, що досліджувалось також і нотаріусом при їх укладенні.
Представник позивачів на засіданні суду підтримав вимоги, викладені у первісній позовній заяві та заперечував проти зустрічних позовних вимог.
Представник відповідача-1 в ході судового засідання заперечував проти позовних вимог, а також підтримав зустрічні позовні вимоги, з посиланням на законність укладеного спірного договору № 61, а також на безпідставність твердження про необхідність його нотаріального посвідчення, оскільки договір укладено менш ніж на 1 рік.
МПП "Селена" були здійснені уточнення та доповнення зустрічних позовних вимог, відповідно до яких вказані вимоги доповнено вимогою про визнання дійсним договору оренди № 61 складу № 3 складського приміщення № 25-28 складського корпусу № 2, вказаного на генеральному плані під літерою "У", укладеного між МПП "Селена" та ЗАТ Лізингова компанія "Укрінкомліз".
Зустрічні позовні вимоги МПП "Селена" ґрунтуються на дійсності спірного договору № 61 з підстав його відповідності діючому законодавству. Переважність права на придбання у власність спірного майна відповідач-1 обґрунтовує положеннями частини 1 статті 28 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". В той же час, щодо недійсності договорів купівлі-продажу від 27 квітня 2006 року та від 15 травня 2006 року ним здійснені посилання на статті 203 та 205 ЦК України без конкретизації підстав недійсності договорів.
Представник відповідача-2 в ході судового засідання заперечував проти позовних вимог, а також підтримав зустрічні позовні вимоги, з посиланням на законність укладеного спірного договору № 61, а також на безпідставність твердження про необхідність його нотаріального посвідчення, оскільки договір укладено менш ніж на 1 рік.
Зустрічні позовні вимоги ЗАТ "Херсонпостачзбут" ґрунтуються на положеннях частини 1 статті 203 та частини 1 статті 215 ЦК України щодо недійсності договорів купівлі-продажу від 27 квітня 2006 року та від 15 травня 2006 року, оскільки, на його думку, предмет купівлі-продажу станом на час їх укладення перебував під арештом за рішеннями суду. Крім того, дійсність договору № 61 відповідач-2 обґрунтовує тим, що під час його укладення він діяв з відома власника майна, яким був ВАТ "Кредитпромбанк".
Ухвалою від 18 червня 2007 року господарський суд Херсонської області, відповідно до вимог постанови Вищого Господарського Суду України від 13.02. 2007 р., залучив до участі у справі № 13/250-пд-06 в якості відповідача-3 закрите акціонерне товариство "Лізингова компанія "Укрінкомліз", м. Київ.
Представник відповідача-3 в ході судового засідання повністю визнав первісні позовні вимоги та заперечував проти зустрічних позовних вимог, відповідно до відзиву на позовну заяву, посилаючись на наступні обставини.
Заперечення щодо наявності законних підстав для подовження строку дії Договору № 07а/04 оренди нежилих приміщень від 29.10.2004 р.
29.10.2004 р. між ЗАТ "Лізінгова компанія "Укрінкомліз" (Орендодавець) та ЗАТ "Херсонпостачзбут" (Орендар) було укладено договір оренди нежилих приміщень № 07а/04 (надалі "Договір №07а/04"), за яким Орендодавець передавав Орендарю складські приміщення № 1, 2, 3 загальною площею 5285,1 кв.м., які є частиною складського корпусу № 2 (за генпланом "У"), розташованого за адресою: м. Херсон, Миколаївське шосе, 5 км.
Відповідно до п. 9.2. Договору № 07а/04, термін оренди складських приміщень було встановлено до 31.05.2005 року.
20.05.2005 р. додатковою угодою № 1 до Договору № 07а/04, за взаємною згодою обох сторін, строк оренди нежилих приміщень було скорочено до 23.05.2005 р. Всі розрахунки між сторонами станом на 23.05.2005 р. виконано.
Як встановлено п. 9.4. Договору № 07а/04 "Дія цього Договору припиняється за умови повного виконання Сторонами зобов'язань за Договором". Сторонами свої зобов'язання було виконано у повному обсязі - Орендар на умовах встановлених Договором № 07а/04 вільно користувався винайманим майном протягом встановленого за домовленістю терміну оренди та сплачував оренду плату за таке користування у повному обсязі. Отже, на думку відповідача-3, Договір після виконання сторонами своїх зобов'язань був за вільним вибором сторін припинений.
Відповідач-2 ЗАТ "Херсонпостачзбут" посилається у зустрічній позовній заяві на те, що він скористався правом наданим ст. 764 ЦК України, й "не маючи заперечень з боку орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди нежилих приміщень № 07а/04, ЗАТ "Херсонпостачзбут" як орендар продовжував користуватися об'єктом оренди та вважав Договір оренди нежилих приміщень № 07а/04 від 29.10.2004 р. відновленим на строк, який був раніше встановлений цим договором". Таке твердження відповідача-2, на думку відповідача-3, суперечить фактичним обставинам, оскільки відповідачем-2 ЗАТ "Херсонпостачзбут" не сплачував орендної плати на користь власника приміщень після припинення дії Договору № 07а/04, що дає підстави стверджувати що Відповідач-2 вважав договір оренди припиненим.
До того ж, таке застосування законодавчого акту - ст. 764 ЦК України, на думку відповідача-3, є хибним, у нашому випадку положення ст. 764 ЦК України не можуть застосовуватись, оскільки вона чітко й однозначно визначає, що договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму. Договір №07а/04 був припинений, а отже не підлягає поновленню. Це підтверджується й діями сторін, оскільки відповідно до положень ст. 795 ЦК України з моменту оформлення відповідного документу (акту) про повернення наймачем предмета договору найму, який підписується сторонами, договір найму припиняється. Об'єкт оренди було повернено Орендарем ЗАТ "Херсонпостачзбут" орендодавцеві ЗАТ "Лізінгова компанія "Укрінкомліз" за актом прийому-передачі нежилих приміщень від 23.05.2005 р.
Заперечення щодо отримання відповідачем-2 ЗАТ "Херсонпостачзбут" першочергового права на придбання предмету оренди за Договором № 07а/04 оренди нежилих приміщень від 29.10.2004 р.
У зустрічній позовній заяві відповідач-2 посилається на те, що ЗАТ "Лізингова компанія "Укрінкомліз" станом на 01.07.2006 р. не виконало свого обов'язку згідно умов п. 5.2.3. Договору № 07а/04 - договір купівлі-продажу об'єкту оренди за цим договором з ЗАТ "Херсонпостачзбут" не уклало, а навпаки, здійснило відчуження спірних складських приміщень ТОВ "Склад-Сервіс", чим порушило переважне право на придбання предмету оренди у раз його продажу, надане ЗАТ "Херсонпостачзбут" як орендарю умовами договору та ст. 777 ЦК України.
Як вважає відповідач-3, умови договору оренди передбачені п. 5.2.З. Орендодавець не порушив, і це пояснюється тим, що вказаний пункт Договору зазначає саме зобов'язання ЗАТ "Лізінгова компанія "Укрінкомліз" як Орендодавця укласти з ЗАТ "Херсонпостачзбут" як Орендарем у майбутньому договір купівлі-продажу об'єкта оренди. У зв'язку з тим, що зобов'язання по договору оренди було виконано сторонами у повному обсязі, а сам Договір № 07а/04 припинено 23.05.2005 року, то з цього терміну і зникли правовідносини, які були врегульовані договором оренди. Орендар, Орендатор та об'єкт оренди втратили свій статус на підставі договору та правовий зв'язок між собою, яким вони були зв'язані договором оренди № 07а/04 від 29.10.2004 року.
Пунктом 2 статті 777 ЦК України чітко визначено, що "наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання". Тобто в даному випадку, на думку відповідача-3, слід визначити випадки застосування поняття "наймач" з правової точки зору, оскільки дане поняття стосується лише тих випадків, коли між сторонами реально існують відносини оренди (найму) на підставі відповідного правочину, оформлені у встановленому законодавством порядку. В нашому ж випадку правовий статус "наймача" відповідач-2 втратив з припиненням Договору № 07а/04, а як наслідок, втратив право на застосування даної норми законну для захисту своїх інтересів.
Окрім того, відповідач-2 у зустрічному позові "досліджуючи положення ч. 2 ст. 628, ст. 705 ЦК України" посилається на те, що Договір № 07а/04 "можна вважати договором найму-продажу ...(змішаний договір)", або "з огляду на вимоги ст. 635 ЦК України" розцінювати його умови як умови попереднього договору.
Таке твердження, на думку відповідача-3, є помилковим та не відповідним діючому законодавству з наступних підстав:
Частиною 1 пункту 1 та пунктом 2 ст. 777 ЦК України передбачено ідентичні права наймача на переважне право перед іншими особами у стосунках з Наймодавцем.
1. Наймач, який належно виконує свої свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.
2. Наймач, який належно виконує обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Різницю, на погляд відповідача-3, становить лише правовий статус Наймача відносно майна у разі скористання своїм переважним правом: при придбанні майна він має більш широке право розпорядження майном, ніж при наймі.
Відповідач-3 вважає, що в даному випадку доцільно використати аналогію закону відповідно до ст. 8 ЦК України, якою визначено, що "якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини".
П. 1 ст. 777 ЦК України більш широко трактовано порядок використання наймачем свого переважного права на укладення договору найму, ніж п. 2. цієї ж статті - переважного права на укладення договору купівлі-продажу, що виражається у наступному: "у разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору перевалене право наймача на укладення договору припиняється ".
Так, сторонами у Договорі № 07а/04 не досягнуто домовленості та не визначено у договорі інформації щодо "плати та інших умов договору" купівлі-продажу, тобто істотних умов договору, якими відповідно до п. 2 ст. 180 Господарського кодексу України, для будь-яких договорів є предмет, ціна та строк дії договору. Як наслідок розцінювати його як змішаний договір - договір найму-продажу, не має правових підстав
Розцінювати умови Договору № 07а/04 як умови попереднього договору, на що посилається відповідач-2, на думку відповідача-3, також не має правових підстав, оскільки відповідно до ст. 635 ЦК України "попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором... Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
У Договорі № 07а/04 відсутні будь-які посилання на строк укладення або інші умови, на яких повинен бути укладений основний договору купівлі-продажу об'єкту оренди, або на порядок погодження таких умов, отже розцінювати його як попередній, як вважає відповідач-3, не можливо.
Заперечення щодо незаконності набуття прав власності ТОВ "Склад-Сервіс".
До лютого місяця 2005 року між відповідачем-2 ЗАТ "Херсонпостачзбут" дійсно велось листування з ЗАТ "Лізингова компанія "Укрінкомліз" щодо придбання відповідачем-2 складських приміщень № 1, 2, 3 літ. "У" за генеральним планом, розташованих за адресою м. Херсон, Миколаївське шосе, 5-й км., що підтверджується діями відповідача, а саме укладенням договору поруки по якому ЗАТ "Херсонпостачзбут" є майновим поручителем позивача-1 ТОВ "Склад-Сервіс" (наявний в матеріалах справи) та угоди про взаємодію між ТОВ "Склад-сервіс" та ЗАТ "Херсонпостачзбут" від 04.02.2005 року, щодо здійснення в приміщеннях одного з спірних складів реконструкції приміщень згідно іноваційного проекта на протязі червня 2005 року по березень 2006 року.
Протягом травня місяця 2005 року між ЗАТ "Лізингова компанія "Укрінкомліз" та ТОВ "Склад-Сервс" за погодженням із ЗАТ "Херсонпостачзбут" велось листування з приводу придбання позивачем-1 ТОВ "Склад-Сервіс" складських приміщень № 1, 2, 3 літ. "У" за генеральним планом, розташованих за адресою м. Херсон, Миколаївське шосе 5 км., що підтверджується листом-пропозицією ТОВ "Склад-Сервіс" за вих. № 27-04/1 від 27.04.2005 р., погодженої із відповідачем-2.
Наслідком цих переговорів стало розірвання відповідачем-2 та ЗАТ "Лізингова компанія "Укрінкомліз" за добровільним волевиявленням Договіру № 07а/04 оренди нежилих приміщень від 29.10.2004 р.
08.06.2005 р. між ЗАТ "Лізінгова компанія "Укрінкомліз" та ТОВ "Склад-сервіс", після припинення Договору оренди № 07а/04 від 29.10.2004 року и за мовчазною згодою відповідача-2 ЗАТ "Херсонпостачзбут", було укладено нотаріально посвідчений попередній договір купівлі-продажу складських приміщень, які є предметом оренди за Договором № 07а/04. Кошти за договором купівлі-продажу складських приміщень позивачем-1 були перераховані 27.05.2005 року у розмірі 1068404,63 грн., що підтверджується листом ЗАТ "Лізінгова компанія "Укрінкомліз" від 27.05.2005 р.
15.06.2005 р. на виконання попереднього договору між ЗАТ "Лізінгова компанія "Укрінкомліз" та ТОВ "Склад-Сервіс" було укладено основний договір купівлі-продажу вищезазначених складських приміщень № 1, 2, 3 літ. "У", які позначені на поетажному плані Херсонського державного бюро технічної інвентаризації за № 1-28, загальною площею 5085,4 кв. м., що знаходиться за адресою: м. Херсон, Миколаївське шосе, 5-й км. з усім встановленим в них інженерним обладнанням (електромережі, телефонні мережі, паливна та водопроводна мережа). 15.06.2005 р. за актом здачі-приймання нерухомого майна ЗАТ "Лізінгова компанія "Укрінкомліз" було передано майно, яке є предметом купівлі-продажу ТОВ "Склад-сервіс".
Окрім того, відповідно до Договору купівлі продажу складських приміщень від 15.06.2006 р. ЗАТ "Лізингова компанія "Укрінкомліз", після припинення договору № 07а/04 від 29.10.2004 р., також підтвердила відсутність будь-яких майнових або речових прав на вищевказані складські приміщення й гарантувала ТОВ "Склад-Сервіс" як покупцю відповідно до п. 2.1. Договору купівлі-продажу від 15.06.2005 р., що "на дату укладення Договору нерухоме майно належить йому на праві власності, не перебуває під забороною відчуження, арештом, не є предметом застави та іншим способом забезпечення виконання зобов'язань перед будь-якими фізичними або юридичними особами, державнми органами і державою, відносно нього не укладено будь-яких договорів з відчуження чи щодо користування з іншими особами, до статутного фонду юридичних осіб його не внесено, а також- воно не є предметом будь-якого іншого обтяження чи обмеження, передбаченого чинним в Україні законодавством".
З вищевикладеного, на погляд відповідача-3, слідує, що відповідач-2 ЗАТ "Херсонпостачзбут" знав про переговори та про безпосереднє відчуження вище визначених складських приміщень, що робить його посилання на порушення ЗАТ "Лізингова компанія "Укрінкомліз" умов Договору № 07а/04 від 29.10.2004 р., щодо неповідомлення про зміну власника майна на підставі Договору купівлі-продажу від 15.06.05 р. безпідставним. Стосовно нового власника ТОВ "Склад-Сервіс", то чинним законодавством країни для нього не встановлено обов'язку повідомляти будь-кого про набуття права власності окрім державних органів, визначених законом, тим більше з огляду на гарантії Продавця ЗАТ "Лізингова компанія "Укрінокмліз" при укладенні договору, наведені вище.
Про те, що відповідач-2 знав та не заперечував щодо укладення договору купівлі-продажу складських приміщень, які є предметом Договору оренди № 07а/04 між ЗАТ "Укрінкомліз" та ТОВ "Склад-Сервіс" свідчать також наприклад, наступні документи:
1) Лист ЗАТ "Херонпостачзбут" за вих. № 1/172 від 21.07.2005 р. про надання згоди на переоформлення земельної ділянки (наявний в матеріалах справи).
2) Технічні умови на приєднання складських приміщень ТОВ "Склад-Сервіс" до електроустановок, видані ВАТ "Херсонобленерго" 15.02.2006 р., з якими ЗАТ "Херсонпостачзбут" ознайомлено того ж дня.
3) Договір на встановлення земельних сервітутів від 04.10.2005року між ЗАТ "Херсонпостачзбут". ТОВ "Склад-сервіс" та ТОВ "Кальміус" (наявний в матеріалах справи).
4) Узгодження розділу земельних ділянок між ТОВ "Склад-сервіс" та ЗАТ "Херсонпостачзбут" (наявне в матеріалах справи).
Щодо знаходження в складських приміщеннях на даний час майна третіх осіб, відповідач-3 звертає увагу суду на той факт, що відповідно до п. 6.2.12. Договору № 07а/04 від 29.10.2004 р. Орендар зобов'язаний "по завершенню терміну оренди вивезти усе своє майно, що знаходилось на території об'єкта протягом 7 календарних днів від дати завершення терміну оренди". Отже, на думку відповідача-3, не виконання самим відповідачем-2 ЗАТ "Херсонпостачзбут" умов Договору № 07а/04 від 29.10.2004 р. свідчить про відсутність будь-якої вини ТОВ "Склад-Сервіс"1 у даному випадку.
Все вищевикладене, як вважає відповідач-3, свідчить про те, що відповідач-2 - ЗАТ "Херсонпостачзбут" при укладанні договору оренди № 07а/04 дійсно мав намір придбати спірні складські приміщення, але при розірванні вищевказаного договору вільно відмовився від цього на користь ТОВ "Склад-Сервіс", питання продажу складських приміщень ТОВ "Склад Сервіс" було узгоджено з відповідачем-2, що дає змогу стверджувати, що ТОВ "Склад-Сервіс" є добросовісним набувачем майна, а ЗАТ "Лізингова компанія "Укрінкомліз" мало всі правові підстави укладати договір купівлі-продажу складських приміщень від 15.06.2006 р, не порушуючи й взагалі будь-яким чином не зачіпаючи при цьому законних інтересів ЗАТ "Херсонпостачзбут", який в свою чергу не мав правових підстав продовжувати здавати третім особам в суборенду приміщення, власником яких він не являвся.
Таким чином, враховуючи вищевикладене, закрите акціонерне товариство "Лізингова компанія "Укрінкомліз" вважає правомірними та цілком підтримує вимоги ТОВ "Склад-Сервіс" та ТОВ "Тара-Сервіс" викладені в позовній заяві до МПП "Селена".
Згідно з положеннями ч. 3 ст. 77 ГПК України у судовому засіданні оголошувалась перерва з 02.07.07 р. до 06.07.07 р. для підготовки повного тексту рішення.
Відповідно до розпорядження голови господарського суду Херсонської області від 18 травня 2007 року № 81 справу передано на розгляд судді Гридасову Ю.В.
Заслухавши пояснення представників учасників судового процесу, що прибули в судове засідання, дослідивши матеріали справи, господарський суд
29.10.2004 р. між ЗАТ "Лізінгова компанія "Укрінкомліз" (Орендодавець) та ЗАТ "Херсонпостачзбут" (Орендар) було укладено договір оренди нежилих приміщень № 07а/04 (надалі "Договір №07а/04"), за яким Орендодавець передавав Орендарю складські приміщення № 1, 2, 3 загальною площею 5285,1 кв.м., які є частиною складського корпусу № 2 (за генпланом "У"), розташованого за адресою: м. Херсон, Миколаївське шосе, 5 км.
Відповідно до п. 9.2. Договору № 07а/04, термін оренди складських приміщень було встановлено до 31.05.2005 року.
20.05.2005 р. додатковою угодою № 1 до Договору № 07а/04, за взаємною згодою обох сторін, строк оренди нежилих приміщень було скорочено до 23.05.2005 р. Як встановлено п. 9.4. Договору № 07а/04 "Дія цього Договору припиняється за умови повного виконання Сторонами зобов'язань за Договором". Всі розрахунки між сторонами станом на 23.05.2005 р. виконано.
Протягом травня місяця 2005 року між ЗАТ "Лізингова компанія "Укрінкомліз" та ТОВ "Склад-Сервс" за погодженням із ЗАТ "Херсонпостачзбут" велось листування з приводу придбання позивачем-1 ТОВ "Склад-Сервіс" складських приміщень № 1, 2, 3 літ. "У" за генеральним планом, розташованих за адресою м. Херсон, Миколаївське шосе 5 км., що підтверджується листом-пропозицією ТОВ "Склад-Сервіс" за вих. № 27-04/1 від 27.04.2005 р., погодженою із відповідачем-2.
08.06.2005 р. між ЗАТ "Лізінгова компанія "Укрінкомліз" та ТОВ "Склад-сервіс", після припинення Договору оренди № 07а/04 від 29.10.2004 року і за згодою відповідача-2 ЗАТ "Херсонпостачзбут", було укладено нотаріально посвідчений попередній договір купівлі-продажу складських приміщень, які були предметом оренди за Договором № 07а/04. Кошти за договором купівлі-продажу складських приміщень позивачем-1 були перераховані 27.05.2005 року у розмірі 1068404,63 грн., що підтверджується листом ЗАТ "Лізінгова компанія "Укрінкомліз" від 27.05.2005 р.
15.06.2005 р. на виконання попереднього договору між ЗАТ "Лізінгова компанія "Укрінкомліз" та ТОВ "Склад-Сервіс" було укладено основний договір купівлі-продажу вищезазначених складських приміщень № 1, 2, 3 літ. "У", які позначені на поетажному плані Херсонського державного бюро технічної інвентаризації за № 1-28, загальною площею 5085,4 кв. м., розташованих за адресою: м. Херсон, Миколаївське шосе, 5-й км., з усім встановленим в них інженерним обладнанням (електромережі, телефонні мережі, паливна та водопроводна мережа). 15.06.2005 р. за актом здачі-приймання нерухомого майна ЗАТ "Лізінгова компанія "Укрінкомліз" було передано майно, яке є предметом купівлі-продажу ТОВ "Склад-сервіс".
27 квітня 2006 року між товариством з обмеженою відповідальністю "Склад-сервіс" та товариством з обмеженою відповідальністю "Тара-сервіс" укладено нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу нерухомого майна (т. 1, а.с. 49-50), відповідно до якого ТОВ "Склад-сервіс" передає у власність ТОВ "Тара-сервіс" нежиле нерухоме майно, а саме приміщення № 25, 26, 27 та 28 із літери "У", загальною площею 1718,8 кв м, що знаходиться за адресою: м. Херсон, Миколаївське шосе, 5-й кілометр. За змістом пункту 3.1. договору сторони встановили, що передача відчужуваного майна повинна здійснюватись за актом приймання-передачі в строк не пізніше 10 днів з дня укладення договору.
Викладені умови договору свідчать про те, що вказаний договір, за своєю правовою природою є договором купівлі-продажу, оскільки відповідає положенням статті 655 Цивільного кодексу України, за якою за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і оплатити за нього певну грошову суму. Частиною 1 статті 656 того ж кодексу встановлено, що предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.
Ухвалою суду від 12 липня поточного року з метою встановлення обставин фактичного перебування МПП "Селена" саме в приміщеннях № 25, 26, 27, 28 літери "У" був викликаний в судове засідання спеціаліст Херсонського державного бюро технічної інвентаризації, оскільки на підставі положень статті 30 Господарського процесуального кодексу України в судовому засіданні можуть брати участь посадові особи та інші працівники підприємств, установ, організацій, коли їх викликано для дачі пояснень з питань, що виникають під час розгляду справи. На вимогу суду в судовому засіданні, що відбулося 19 липня, судом отримано усні пояснення від спеціаліста Херсонського ДБТІ Івановської Т.В. щодо придбання ТОВ "Тара-сервіс" за договором купівлі-продажу від 27.04.2006 року саме складських приміщень за літерою "У" № 25, 26, 27, 28, загальною площею 1718,8 м кв, що розташовані на 5-му км Миколаївського шосе в м. Херсоні, що відповідає генеральному плану, який міститься в інвентарній справі Херсонського ДБТІ.
Поряд з цим, за участі цього ж спеціаліста судом, з виїздом на місцезнаходження спірного майна, було досліджено фактичне перебування в ньому МПП "Селена", що відображено у відповідному протоколі.
Названий договір посвідчено нотаріально, що відповідає вимогам частини 1 статті 657 ЦК України, якою визначено, що договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Відповідно до статті 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару.
Безпосередньо з названого договору, а також наявних у справі матеріалів слідує, що право власності продавця, тобто ТОВ "Склад-Сервіс", на предмет купівлі-продажу досліджувалось нотаріусом при укладенні договору та підтверджується договором купівлі-продажу від 15 червня 2005 року (т. 1, а.с. 46-47), а також Витягом з Державного реєстру правочинів (т. 1, а.с. 48), згідно до яких нежиле нерухоме майно, а саме приміщення № 25, 26, 27 та 28 із літери "У", загальною площею 1718,8 кв м, що знаходиться за адресою: м. Херсон, Миколаївське шосе, 5-й кілометр, належали в момент укладення договору ТОВ "Склад-Сервіс".
Зокрема, за цим договором (від 15.06.2005 р.), а також актом приймання-передачі від 15 червня 2006 року (т. 1, а.с. 47) ТОВ "Склад-Сервіс" придбало у закритого акціонерного товариства "Лізингова компанія "Укрінкомліз2 складські приміщення, позначені на генеральному плані Херсонського державного бюро технічної інвентаризації літерою "У" за номерами 1-28, загальною площею 5085,4 кв м, які знаходяться за адресою: м. Херсон, Миколаївське шосе, 5-й кілометр.
Відповідно до ухвали господарського суду Херсонської області у справі № 2/2052 від 20 квітня 2006 року (т. 1, а.с. 80) накладено арешт на складські приміщення складу № 2 складського корпусу № 2 під літерою "У", який знаходиться по Миколаївському шосе, 5-й кілометр в м. Херсоні. На виконання цієї ухвали постановою відділу Державної виконавчої служби у Комсомольському районі м. Херсона від 21 квітня 2006 року (т. 1, а.с. 81) здійснено виконавчі дії по накладенню арешту, про що повідомлено Херсонське державне бюро технічної інвентаризації.
В той же час, з вказаних документів не вбачається, що арешт накладено саме на нежиле нерухоме майно, а саме приміщення № 25, 26, 27 та 28 із літери "У", загальною площею 1718,8 кв м, що знаходиться за адресою: м. Херсон, Миколаївське шосе, 5-й кілометр, оскільки судом накладено арешт на приміщення складу № 2 складського корпусу № 2 літеру "У", якого відповідно до Генерального плану Херсонського державного бюро технічної інвентаризації не існує. Вказана обставина також була підтверджена поясненнями викликаного в судове засідання спеціаліста Херсонського державного бюро технічної інвентаризації.
За змістом частини 1 статті 215 та частини 1 статті 203 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог ЦК України та іншого законодавства.
В даному випадку ті обставини, на які посилаються відповідачі 1 та 2 щодо недійсності вказаних вище договорів купівлі-продажу, укладених позивачами, не надають підстав для ствердження про їх недійсність, оскільки порушень діючого законодавства при їх укладенні не допущено, а тому позовні вимоги відповідачів за зустрічними позовами про визнання недійсним зазначеного договору від 27.04.2006 задоволенню не підлягають.
Таким чином, нежилі приміщення № 25, 26, 27 та 28 із літери "У", загальною площею 1718,8 кв м, що знаходяться за адресою: м. Херсон, Миколаївське шосе, 5-й кілометр, належать на праві власності саме ТОВ "Тара-севіс", яке набуло їх за правочином, що відповідає статті 328 ЦК України, за якою право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає з закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
З матеріалів справи вбачається, що ТОВ "Тара-сервіс" та ТОВ "Склад-сервіс" не в змозі виконати умови договору купівлі-продажу щодо передачі предмету купівлі-продажу за актом приймання-передачі, оскільки в них знаходиться МПП "Селена", що не оспорюється останнім.
МПП "Селена" перебуває у спірних приміщеннях на підставі укладеного між ним та ЗАТ "Херсонпостачзбут" договору оренди № 61 від 2 лютого 2004 року (т. 1, а.с. 56). Зокрема, за змістом цього договору відповідач-2 передав відповідачу-1 в тимчасове платне користування складське приміщення площею 2000 кв. м., що знаходиться по Миколаївському шосе, 5-й кілометр в м. Херсоні, на строк з 2 лютого 2004 року до 1 січня 2005 року. Цей договір не посвідчувався нотаріально оскільки, за твердженнями відповідачів, він не потребував нотаріального посвідчення через укладеність менш ніж на 1 рік.
Безпосередньо факт передачі в оренду приміщення підтверджується актом приймання-передачі від 2 лютого 2004 року (т. 1, а.с. 58).
В подальшому дія договору оренди № 61 між відповідачами продовжувалась укладенням додаткових угод від 1 січня (т. 1, а.с. 60) та 10 травня 2005 року (т. 1, а.с. 61), а також від 1 березня 2006 року (т. 1, а.с. 59) на строк відповідно до 31 грудня 2005 р., 10 квітня 2006 р. та 1 лютого 2007 р. Таким чином, на даний час договір оренди № 61 діє до 1 лютого 2007 року. Вказані дії відповідачів 1 та 2 свідчать про укладання нового договору оренди, з новою умовою щодо строку оренди.
Аналіз викладених умов договору № 61 дає підстави стверджувати, що він за своєю правовою природою є договором найму (оренди). Зокрема, за статтею 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Також вказаний договір підлягає регулюванню серед іншого положеннями статті 793 ЦК України. Так, за змістом цієї статті договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. У випадку укладення такого договору на один рік і більше такий договір підлягає нотаріальному посвідченню.
В даному випадку, як слідує з викладених обставин, внаслідок новації, договір оренди № 61, фактично, укладено на новий строк - менше ніж 1 рік, і тому не підлягав нотаріальному посвідченню.
Відповідно до статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Разом з тим, сторонами по справі заявлено вимоги як про визнання дійсним так і про визнання недійсним вказаного договору (правочину).
Відповідно до положень ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Договір оренди № 61 від 2 лютого 2004 року не є нікчемним, оскільки в момент його укладання сторонами договору не було допущено порушення встановленої законом обов'язкової нотаріальної форми.
Договір оренди № 61 не підлягає визнанню дійсним за частиною 2 тієї ж статті 220 ЦК України оскільки, крім іншого, сторонами не доведено обов'язку його нотаріального посвідчення та ухилення сторін договору від виконання вказаного обов'язку.
За змістом статті 761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму. Проте, в даному випадку відповідач-2 не був ні власником спірного майна, що передавалось в оренду за договором № 61, ні особою, якій належало право на укладання такого договору, оскільки згідно до пункту 6.2.7. договору оренди нежилих приміщень № 07а/04 від 29 жовтня 2004 року (т. 1, а.с. 51-54), укладеного між Закритим акціонерним товариством "Лізингова компанія "Укрінкомліз" та ЗАТ "Херсонпостачзбут", останньому було заборонено здавати об'єкт оренди в іншу оренду (тобто суборенду) без письмового дозволу орендодавця, яким за договором було ЗАТ "Лізингова компанія "Укрінкомліз".
Відповідно до вимог ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Зміст оспорюваного правочину (договору оренди № 61 від 02.02.04 р.) суперечить вимогам ст. 761 ЦК України.
Приймаючи до уваги викладені обставини, первісні позовні вимоги в частині визнання договору оренди № 61 від 2 лютого 2004 року недійсним підлягають задоволенню на підставі ч. 1 ст. 203 та ч. 1 ст. 215 ЦК України. В свою чергу позовні вимоги за зустрічним позовом відповідачів 1 і 2 про визнання договору № 61 від 2 лютого 2004 року дійсним, задоволенню не підлягають.
Статтями 386 та 387 ЦК України визначена правова формула, за якою власник майна, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню, а також має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Зважаючи, що відповідач-1 на даний час володіє спірним майном, що належить позивачу-2 на праві власності, без відповідних на то правових підстав, а також вчиняє перешкоди у виконанні позивачами своїх обов'язків за договором в частині приймання-передачі майна за відповідним актом приймання-передачі, позовні вимоги в цій частині первісного позову підлягають задоволенню.
При цьому судом враховується, що доказами володіння відповідачем-2 спірним майном є безпосереднє підтвердження ним даного факту, що викладені у відзиві, а також протокол дослідження доказів від 19.07.2006 р.
За таких обставин заперечення відповідачів, висловлені у відзивах на первісний позов та в усно під час судового розгляду справи, до уваги судом не приймаються, оскільки вони спростовуються викладеними вище обставинами.
Що стосується позовних вимог за зустрічним позовом відповідача-1 в іншій частині, а саме щодо визнання за ним переважного права на придбання у власність складського приміщення № 3, розташованого за адресою: м. Херсон, Миколаївське шосе, 5 км, та зменшенням вартості придбаного майна на 38923,2 грн, слід зазначити, що вони не підлягають задоволенню, оскільки відповідачем-1 обрано спосіб захисту порушених прав, який не встановлено нормами статей 20 Господарського кодексу України та 16 Цивільного кодексу України. Зокрема, цими статтями визначені конкретні способи захисту порушених прав, серед яких обраний відповідачем-1 спосіб відсутній.
Зустрічні позовні вимоги відповідача-2 в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу від 16 травня 2006 року, укладеного між позивачами щодо купівлі-продажу іншої частини складського приміщення, задоволенню не підлягають, оскільки укладенням вказаного договору не порушуються права відповідача-2 та інтереси, зокрема, у зв'язку з тим, що він не є учасником договору, а предметом купівлі-продажу є майно, що не належить відповідачу-2.
Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на відповідачів 1 та 2.
На підставі вказаних обставин та правових норм, керуючись статтями 44, 49, 82-85 ГПК України,
1. Позовні вимоги за первісним позовом задовольнити.
2. Визнати недійсним на майбутнє договір оренди № 61 від 2 лютого 2004 року, укладеного між закритим акціонерним товариством "Херсонпостачзбут" та малим приватним підприємством "Селена".
3. Зобов'язати мале приватне підприємство "Селена» (адреса: м. Херсон, проспект Ушакова, 72; розрахунковий рахунок - 260072217540 в ХФ КБ "Приватбанку", МФО - 352479, код - 19221886) звільнити на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Тара-сервіс" (адреса: м. Херсон, вул.. Нестерова, буд. 2-В; розрахунковий рахунок - 26005052302118 в ХФ КБ "Приватбанку", МФО - 352479, код - 31917754) складські приміщення за літерою "У" № 25, 26, 27, 28, загальною площею 1718,8 м. кв., що розташовані на 5-му км Миколаївського шосе в м. Херсоні. Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
4. Зобов'язати мале приватне підприємство "Селена" (адреса: м. Херсон, проспект Ушакова, 72; розрахунковий рахунок - 260072217540 в ХФ КБ "Приватбанку", МФО - 352479, код - 19221886) не чинити перешкоди товариству з обмеженою відповідальністю "Тара-сервіс" (адреса: м. Херсон, вул. Нестерова, буд. 2-В; розрахунковий рахунок - 26005052302118 в ХФ КБ "Приватбанку", МФО - 352479, код - 31917754) та товариству з обмеженою відповідальністю "Склад-сервіс" (адреса: м. Київ, провулок Госпітальний, буд. 1-А, кв. 63; розрахунковий рахунок - 26005304819 в ХФ КБ "Західінкомбанк" м. Херсон, МФО - 352327, код - 32664904) в частині виконання умов договору купівлі-продажу від 27 квітня 2006 року щодо передачі складських приміщень за літерою "У" № 25, 26, 27, 28, загальною площею 1718,8 м. кв., що розташовані на 5-му км Миколаївського шосе в м. Херсоні, за актом приймання-передачі. Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
5. В іншій частині первісного позову в задоволенні позовних вимог відмовити.
6. В задоволенні позовних вимог за зустрічними позовами відмовити.
7. Стягнути з малого приватного підприємства "Селена» (адреса: м. Херсон, проспект Ушакова, 72; розрахунковий рахунок - 260072217540 в ХФ КБ "Приватбанку», МФО - 352479, код - 19221886) на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Склад-сервіс" (адреса: м. Київ, провулок Госпітальний, буд. 1-А, кв. 63; розрахунковий рахунок - 26005304819 в ХФ КБ "Західінкомбанк" м. Херсон, МФО - 352327, код - 32664904) 42грн.50коп. витрат по оплаті державного мита, 59грн.00коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
8. Стягнути з закритого акціонерного товариства "Херсонпостачзбут" (адреса: м. Херсон, Миколаївське шосе, 5-й км.; розрахунковий рахунок -26008320020 у ХФ "Південний", МФО - 352640, код - 04542790) на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Склад-сервіс" (адреса: м. Київ, провулок Госпітальний, буд. 1-А, кв. 63; розрахунковий рахунок - 26005304819 в ХФ КБ "Західінкомбанк" м. Херсон, МФО - 352327, код - 32664904) 42грн.50коп. витрат по оплаті державного мита, 59грн.00коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
9. Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття.
Суддя Ю.В. Гридасов
Дата оформлення та підписання рішення
відповідно до вимог ст. 84 Господарського
процесуального кодексу України "06" липня 2007 р.