ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98
Справа № 11/57008.02.10
За позовомВідкритого акціонерного товариства "Холодокомбінат №3"
до
про Київської міської ради
визнання недійсним пункту договору
Суддя Смирнова Ю.М.
Представники:
від позивача
від відповідача Сидоренко А.О., Рубінштейн В.І. -представники
Дорошенко О.С. - представник
Відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України в судовому засіданні 26.01.2010 було оголошено перерву до 08.02.2010.
На розгляд Господарського суду міста Києва передані позовні вимоги Відкритого акціонерного товариства "Холодокомбінат № 3" (далі - позивач) про визнання недійсними п. 4.3 Договору оренди земельної ділянки, укладеного 25.03.2008 між Київською міською радою (далі - відповідач) та позивачем.
Позовні вимоги, з урахуванням заяви про зміну підстав позову від 01.02.2010, мотивовані тим, що п. 4.3 Договору від 25.03.2008 не відповідають чинному законодавству України, оскільки у договорі оренди не можуть встановлюватися зобов'язання вчинити певні дії до укладення договору та відповідні санкції за невиконання таких зобов'язань. Сторони не можуть встановлювати в будь-якому договорі штрафні санкції за невиконання умов договору за період, до якого договір ще не був укладений сторонами, отже спірний пункт договору не спрямований на реальне настання правових наслідків.
Відповідач проти позову заперечує та зазначає, що при укладенні договору протокол розбіжностей щодо умов договору сторонами не було складено та не підписано, сторонами було досягнуто згоди з усіх пунктів спірного договору. Крім того, п. 4.3 Договору фактично дублює п. 7 ст. 28 рішення Київської міської ради від 15.07.2004 № 457/1867 та не встановлює наслідків невиконання умов договору оренди, а лише визначає наслідки несвоєчасного підписання стороною договору у строк, встановлений рішенням ради.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд
Пунктом 12 Перехідних положень Земельного кодексу України визначено, що до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, та земель, на яких розташовані державні, в тому числі казенні, підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі належать частки (акції, паї), об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.
Відповідно до частини 1 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров'я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об'єкти, визначені відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.
Згідно з частиною 5 статті 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.
Тобто, єдиним органом, уповноваженим державою розпоряджатися землями в межах м. Києва до розмежування, є Київська міська рада.
Відповідно до ч. 1 ст. 123 Земельного кодексу України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.
Стаття 9 Земельного кодексу України встановлює, що до повноважень Київської міської ради у галузі земельних відносин на її території належить, зокрема, розпорядження землями територіальної громади міста; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу; організація землеустрою.
Рішенням Київської міської ради від 26.06.2007 № 971/1632 передано Відкритому акціонерному товариству "Холодокомбінат № 3" в довгострокову оренду на 15 років земельну ділянку площею 2,47 га для експлуатації та обслуговування будівлі холодильника та інших господарських будівель і споруд майнового комплексу на вул. Степана Сагайдака, 114-а у Дніпровському районі міста Києва.
На підставі вказаного рішення 25.03.2008 між позивачем та Київською міською радою укладено договір оренди земельної ділянки (далі - Договір).
25.03.2008 Договір оренди було посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) за № 66-6-00460 у книзі записів державної реєстрації договорів.
Пунктом 4.3 Договору встановлено, що у випадку, якщо цей Договір не підписаний орендарем в установленому законодавством порядку протягом п'яти місяців з моменту набуття чинності рішенням Київської міської ради від 26.06.2007 № 971/1632, розмір орендної плати на період, аналогічний терміну прострочення укладення договору оренди землі, встановлюється у п'ятикратному розмірі, але не більше десяти відсотків на місяць від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Відповідно до ч. 2 ст. 631 Цивільного кодексу України договір набирає чинності з моменту його укладення.
Згідно з положеннями ст. 18 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
Відповідно до ст. 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Істотні умови договору оренди землі передбачені в ст. 15 Закону України "Про оренду землі". Крім цього в статті 15 зазначено, що за згодою сторін в договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони об'єкта оренди та інші.
Відповідно до рішення Київської міської ради "Про врегулювання процедури передачі в користування земельних ділянок в м. Києві" від 15.07.2004 № 457/1867 рішення Київської міської ради про передачу земельної ділянки в оренду вважається таким, що втратило чинність, через дев'ять місяців після набуття ним чинності, якщо відповідний договір оренди землі не укладено.
Судом встановлено, що договір оренди земельної ділянки від 25.03.2008, пункт 4.3 якого оскаржується, укладено в межах дев'ятимісячного терміну з дня прийняття рішення Київською міською радою № 971/1632 від 26.06.2007, проте з порушенням визначеного п'ятимісячного строку.
В даному випадку місцева рада пропонувала орендарю встановити строк для укладання договору оренди землі після прийняття нею рішення про надання йому землі і встановити орендну плату за прострочку з метою уникнення збитків в результаті довгої несплати орендної плати за орендовану земельну ділянку. Сторони дійшли згоди, що п'ятимісячного терміну для підписання договору оренди достатньо. Орендар із запропонованими умовами міської ради погодився.
Відповідно ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого немайнового або майнового права та інтересу, зокрема з вимогами про визнання правочину (або його частини) недійсним.
Статтею 215 Цивільного кодексу України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Оскаржуваний пункт 4.3 Договору не відповідає ст. 792 Цивільного кодексу України, 93 Земельного кодексу України та ст. ст. 1, 6, 13, 21 Закону Українми "Про оренду землі". Оренда землі -це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою. Орендна плата за землю -це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою на підставі договору. А в п. 4.3 Договору встановлена п'ятикратна орендна плата за землю за період до підписання сторонами договору оренди землі.
З огляду на віднесення сторонами оскаржуваного пункту договору до розділу 4 "Орендна плата" слід також зауважити, що положення ст. 212 Цивільного кодексу України передбачають можливе обумовлення настання або зміни прав та обов'язків певною відкладальною обставиною, щодо якої невідомо, настане вона чи ні. Проте всупереч вказаним вимогам обставини щодо часу підписання орендарем спірного договору в межах або поза межами п'ятимісячного строку не могли бути невідомими в момент його укладення.
Отже, оспорюваний пункт 4.3 Договору не спрямований на реальне настання правових наслідків, оскільки містить зобов'язання сторони, яке неможливо виконати внаслідок того, що подія, стосовно якої встановлено зобов'язання, вже відбулась.
Таким чином, оспорюваним пунктом договору передбачена відповідальність позивача за прострочення строку непідписання договору, яка за своєю правовою природою фактично є штрафною санкцією.
Відповідно до ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України однією з підстав виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України).
Відповідно до ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Згідно ч. 1 ст. 612 Цивільного кодексу України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
Відповідно до ч. 2 ст. 631 Цивільного кодексу України договір набирає чинності з моменту його укладення.
З вищенаведених норм слідує, що в укладеному договорі не може бути встановлено зобов'язання вчинити певні дії до укладення цього договору та відповідні санкції за невиконання цих зобов'язань. Тобто, сторони не можуть встановлювати в договорі штрафні санкції за невиконання умов договору за період, до якого цей договір не був укладений.
З цих же підстав суд не погоджується з твердженням відповідача про те, що згідно п. 3 ч. 4 ст. 179 Господарського кодексу України в договорі сторони конкретизували умови типового договору і визначили їх у відповідності з п. 7 ст. 28 рішення Київської міської ради від 15.07.2004 № 457/1867 "Про врегулювання процедури передачі в користування земельних ділянок в м. Києві", згідно якого, якщо договір оренди землі не підписаний зацікавленою особою в установленому законодавством порядку протягом п'яти місяців з моменту набуття чинності рішенням Київської міської ради про передачу відповідної земельної ділянки в оренду, розмір орендної плати на період, аналогічний терміну прострочення укладання договору оренди землі, встановлюється у п'ятикратному розмірі, але не більше десяти відсотків від грошової оцінки земельної ділянки.
Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Судом не приймаються посилання відповідача, що при укладенні договору протокол розбіжностей щодо умов договору сторонами не складався та було досягнуто згоди з усіх пунктів договору, на передбачений умовами договору та чинним законодавством порядок внесення змін та/або доповнень до договору, а також, що зазначене питання не розглядалось на пленарному засіданні ради, оскільки предметом спору у даній справі не є внесення змін або доповнень до договору, що може бути здійснено за згодою сторін, а саме оспорення дійсності однієї з його умов, що відповідно до ч. 3 ст. 215 Цивільного кодексу України може бути здійснено лише в судовому порядку.
Оскільки оспорюваний пункт 4.3 Договору не спрямований на реальне настання правових наслідків та не відповідає вимогам законодавства України, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги позивача є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі.
У зв'язку з задоволенням позову витрати по оплаті державного мита та інформаційно-технічного забезпечення судового процесу згідно ст. 49 Господарського процесуального кодексу України покладаються на відповідача.
Керуючись ст.ст. 33, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва
1. Позов задовольнити повністю.
2. Визнати недійсним пункт 4.3 Договору оренди земельної ділянки, укладеного 25.03.2008 між Відкритим акціонерним товариством "Холодокомбінат № 3" (м. Київ, вул. С. Сагайдака, 114-А, ідентифікаційний код 01553617) та Київською міською радою (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, ідентифікаційний код 22883141), зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчим органом Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 25.03.2008 за № 66-6-00460.
3. Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, ідентифікаційний код 22883141, з будь-якого рахунку, виявленого під час виконання судового рішення) на користь Відкритого акціонерного товариства "Холодокомбінат № 3" (м. Київ, вул. С. Сагайдака, 114-А, ідентифікаційний код 01553617) 85 (вісімдесят п'ять) грн. державного мита та 236 (двісті тридцять шість) грн. 00 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання, оформленого відповідно до ст. 84 Господарського процесуального кодексу України, та може бути оскаржене в порядку та у строки, визначені Господарським процесуальним кодексом України.
Суддя Ю.М. Смирнова
Дата підписання рішення:10.02.2010