79014, м. Львів, вул. Личаківська, 128
12.08.2019 справа № 914/1004/19
За позовом: Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, м. Львів,
до відповідача: Громадської організація «Інститут політичних технологій», м. Львів,
про: внесення змін до договору оренди нерухомого майна.
Суддя Березяк Н.Є.
Секретар судового засідання Кравець О.І.
За участю представників сторін:
позивача: Чернобай С.С. - представник;
відповідача: Різник О.Р. - адвокат.
На розгляд Господарського суду Львівської області подано позов Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради до Громадської організація «Інститут політичних технологій» про внесення змін до договору оренди нерухомого майна.
Ухвалою суду від 27.05.2019 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі, розгляд справи ухвалено здійснювати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 01.07.2019. В подальшому, судом підготовче засідання відкладено на 29.07.2019. Ухвалою суду від 29.07.2019 закрито підготовче провадження у справі № 914/1004/19 та призначено справу до судового розгляду по суті на 12.08.2019.
В судове засідання 12.08.2019 представник позивача з'явився, позовні вимоги підтримав, просив позов задоволити з підстав і мотивів, викладених в позовній заяві, наданих поясненнях та матеріалах справи. Свої позовні вимоги обґрунтовує тим, що на виконання листа Східного офісу Держаудитслужби № 04-08-08-14/1327 від 26.03.2019 року щодо усунення порушень законодавства, до договору оренди від 27.03.2019 № Г-11731-19, укладеного між Управлінням комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради та громадською організацією «Інститут політичних технологій», мають бути внесені зміни в частині розміру орендної плати, а саме орендна ставка у 6% має бути застосована до об'єкта оренди в цілому, а не диференційована (залежно від площ - ставка орендної плати: на 70 кв.м. - 2 %, на площу понад 70 кв.м., тобто на 34,1 кв.м. - 6 %). Позивач просить пункт 5.1 Договору викласти у такій редакції: «Розмір орендної плати за Об'єкт оренди визначається відповідно до чинної на час укладення цього Договору Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради від 07.06.2007 № 897 (зі змінами та доповненнями) і складає (145369,84*104,1*0,06)/12*1,005 = 75 043,33 грн. (сімдесят п'ять тисяч сорок три гривні 33 копійки) без ПДВ за перший місяць оренди».
В судове засідання 12.08.2019 представник відповідача з'явився, проти позову заперечив в повному обсязі з підстав наведених у відзиві на позовну заяву. Зокрема, відповідач вважає позовні вимоги необґрунтованими, з наступних підстав. Однією з істотних умов Договору є розмір орендної плати (п. 5.1). Цей розмір визначений відповідно до чинної Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради від 07.06.2007 № 897 (зі змінами та доповненнями) (далі - Методика) і складає ((145369,84*70*0,02)+(145369,84*34,1*0,06))/12*1,005= 41 954,10 грн. (сорок одна тисяча дев'ятсот п'ятдесят чотири гривні 10 копійок) без ПДВ за перший місяць оренди. Згідно з п. 12.1 Договору, сторони домовились вважати істотною умовою цього Договору, що у разі зміни Методики розрахунку орендної плати сторони погоджуються внести відповідні зміни у встановленому законодавством України порядку в частині розміру орендної плати. Відповідач зазначає, що з офіційного веб-сайту Львівської міської ради вбачається, що останні зміни до Методики вносилися, згідно ухвали 4644-2019 14.02.2019 (Договір було укладено 27.03.2019). Отже, з моменту укладення Договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Г-11731-19 від 27.03.2019р. і до моменту звернення позивачем до Господарського суду Львівської області, зміни до Методики розрахунку орендної плати не вносилися. Таким чином, описані в позовній заяві орендні ставки для оренди нерухомого майна за цільовим призначенням для розміщення громадських організацій у розмірі 6% на площі понад 70 кв.м. вже існували на момент укладення Договору. Відповідач звертає увагу на те, що умови договору були запропоновані орендодавцем, а орендар їх прийняв, на умовах, запропонованих орендодавцем, що підтверджується відповідними підписами начальника управління Свистун І.В. та виконавчого директора громадської організації Процака О.Ю . З огляду на наведене, відповідач просить відмовити в задоволенні позову.
В судовому засіданні 12.08.2019 оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Суд, заслухавши представників сторін, присутніх в судовому засіданні, дослідивши матеріали справи та оцінивши докази в їх сукупності, встановив наступне:
Між Управлінням комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (орендодавець) та громадською організацією «Інститут політичних технологій» (орендар), 27.03.2019 укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Г-11731-19 (далі - Договір), відповідно до п. 1.1 якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення 1-го поверху загальною площею 104,1 кв.м. (Об'єкт оренди), розташовані за адресою: м . Львів, пл. Ринок, 8. (а.с. 9-17).
Пунктом 3.3 Договору сторони погодили, що у зв'язку з фактичним використанням орендарем об'єкта оренди за попереднім договором, об'єкт оренди вважається переданим в оренду з моменту підписання даного Договору.
Однією з істотних умов Договору є розмір орендної плати (п. 5.1 Договору). Розмір орендної плати за Об'єкт оренди визначається відповідно до чинної на час укладення цього Договору Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради № 897 від 07.06.2007 (зі змінами та доповненнями) і складає ((145369,84*70*0,02)+(145369,84*34,1*0,06))/12*1,005 = 41 954,10 грн. (сорок одна тисяча дев'ятсот п'ятдесят чотири гривні 10 копійок) без ПДВ за перший місяць оренди.
Пунктами 94, 94-1, 94-2 додатку 2 до методики орендна ставка (у відсотках) для використання орендарем нерухомого майна за цільовим призначенням для розміщення творчих спілок, політичних партій, громадських, релігійних та благодійних організацій на площі, що не використовується для провадження підприємницької діяльності становить: не більше як 70 кв. м -2%, понад 70 кв. м - 6%. (а.с.24-28).
Згідно п. 4.1. договору, термін Договору оренди визначений на 5 років, з 27 (двадцять сьомого) березня 2019 (дві тисячі дев'ятнадцятого) року до 27 (двадцять сьомого) березня 2024 (діві тисячі двадцять четвертого) року включно.
Пунктом 7.1.2 договору передбачено обов'язок орендаря своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.
Згідно з п. 12.1 Договору сторони домовились вважати істотною умовою цього Договору, що у разі зміни Методики розрахунку орендної плати Сторони погоджуються внести відповідні зміни у встановленому законодавством України порядку в частині розміру орендної плати.
Договір підписано сторонами та скріплено печатками.
Як стверджує позивач, на адресу Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради 01.04.2019 надійшов лист Східного офісу Держаудитслужби № 04-08-08-14/1327 від 26.03.2019 щодо усунення порушень законодавства в роботі Управління комунальної власності. В п. 2 цього листа зазначено: «Всупереч п.2.1.3 та п.2.1.4 Методики від 07.06.2007 № 897 за договором оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень від 26.12.2013 № Г-8913-13 укладеним з Львівською міською громадською організацією «Інститут політичних технологій», об'єктом оренди за яким є приміщення розташоване за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 8 , загальною площею 104,1 кв.м. Управлінням застосовано розмір орендної ставки 2% замість застосування орендної ставки у розмірі 6% вартості майна, внаслідок чого загальним Фондом бюджету м. Львова недоотримано надходжень на суму 429 359,67 грн без ПДВ. Станом на момент завершення ревізії невідшкодований залишок складав 269 553,06 грн без ПДВ» (а.с.29- 31).
З огляду на викладене, позивач звернувся з позовом до суду про внесення зміни до договору оренди від 27.03.2019 № Г-11731-19 в частині розміру орендної плати, а саме позивач зазначає, що орендна ставка у 6% має бути застосована до об'єкта оренди в цілому, а пункт 5.1 Договору викладений у такій редакції: «Розмір орендної плати за Об'єкт оренди визначається відповідно до чинної на час укладення цього Договору Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради від 07.06.2007 № 897 (зі змінами та доповненнями) і складає (145369,84*104,1*0,06)/12*1,005= 75 043,33 грн. (сімдесят п'ять тисяч сорок три гривні 33 копійки) без ПДВ за перший місяць оренди».
Проаналізувавши всі обставини та матеріали справи, суд вважає, що позовні вимоги є необґрунтовані та такі що не підлягають до задоволення.
При ухваленні рішення, суд виходив з наступного.
Правовідносини, які виникли між сторонами, регулюються нормами Конституції України, Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України та інших нормативно-правових актів.
За змістом ст.11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (ст.626 ЦК України).
Статтею 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст.628 ЦК України).
Згідно ст.630 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
За умовами ст.525 ЦК України та ст.193 ГК України, суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору тощо.
Згідно із ч.1 ст.283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Відповідно до положень частини першої та другої статті 284 ГК України, об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахування її індексації), орендна плата з урахуванням її індексації є істотними умовами договору оренди. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством (частина перша статті 286 ГК України).
Відповідно до ст. 287 ГК України орендодавцями щодо комунального майна є органи, уповноважені місцевими радами управляти майном, яке є у комунальній власності.
Відповідно до ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Відносини щодо оренди державного та комунального майна регулюються спеціальним Законом України «Про оренду державного та комунального майна».
Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін (ч.1 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»).
Згідно із ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України та ч. 1 ст. 188 Господарського кодексу України, зміна договору в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
За змістом статті 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», однією з істотних умов договору оренди є, зокрема, орендна плата з урахуванням її індексації.
Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об'єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності. Орендна плата, встановлена за відповідною методикою, застосовується як стартова під час визначення орендаря на конкурсних засадах (ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»).
Частиною 2 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.
Згідно із статтею 632 Цивільного кодексу України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Частиною 3 ст. 762 ЦК України визначено, що договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.
Положеннями статті 654 ЦК України передбачено, що всі зміни та доповнення до договору вчиняються в такій самій формі, що й договір, який змінюється або розривається.
Як вбачається з матеріалів справи, між Управлінням комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (орендодавець) та громадською організацією «Інститут політичних технологій» (орендар), 27.03.2019 укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Г-11731-19 (далі - Договір), відповідно до п. 1.1 якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення 1-го поверху загальною площею 104,1 кв.м. (Об'єкт оренди), розташовані за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 8.
При укладенні договору в п. 5.1. сторони погодили розмір орендної плати та порядок розрахунків. Відповідно розмір орендної плати визначається відповідно до чинної Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради від 07.06.2007 № 897 (зі змінами та доповненнями) і складає ((145369,84*70*0,02) + (145369,84*34,1*0,06))/12*1,005= 41 954,10 грн (сорок одна тисяча дев'ятсот п'ятдесят чотири гривні 10 копійок) без ПДВ за перший місяць оренди.
Станом на момент укладення Договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Г-11731-19 від 27.03.2019 діяла Методика розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затверджена ухвалою Львівської міської ради від 07.06.2007 № 897.
Договір підписано сторонами та скріплено печатками.
Згідно з п. 12.1 Договору, сторони домовились вважати істотною умовою цього Договору, що у разі зміни Методики розрахунку орендної плати сторони погоджуються внести відповідні зміни у встановленому законодавством України порядку в частині розміру орендної плати.
З наведеного вбачається, сторонами визначено підставою внесення зміни істотної умови цього договору в частині орендної плати лише в разі зміни Методики розрахунку орендної плати.
Як вбачається з матеріалів справи, позивач звернувся до суду з вимогою про зміну однієї з істотних умов Договору оренди, а саме, розміру орендної плати шляхом внесення зміни до пункт 5.1 договору оренди від 27.03.2019 № Г-11731-19 в редакції: «Розмір орендної плати за Об'єкт оренди визначається відповідно до чинної на час укладення цього Договору Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради від 07.06.2007 № 897 (зі змінами та доповненнями) і складає (145369,84*104,1*0,06)/12*1,005 = 75 043,33 грн. (сімдесят п'ять тисяч сорок три гривні 33 копійки) без ПДВ за перший місяць оренди», однак в матеріалах справи відсутні докази зміни Методики розрахунку орендної плати, як умови внесення відповідних змін до договору оренди в частині розміру орендної плати.
За частинами першою та другою статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Водночас за частиною четвертою статті 652 ЦК України зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Натомість позивач посилається, як на підставу звернення до суду про внесення зміни до Договору оренди в частині розміру орендної плати, на лист Східного офісу Держаудитслужби №04-08-08-14/1327 від 26.03.2019 року про усунення порушень, виявлених під час проведення ревізії фінансово-господарської діяльності Управління комунальної власності за період з 01.01.2014 року по 31.12.2018 року.
Зазначений лист Східного офісу Держаудитслужби №04-08-08-14/1327 від 26.03.2019 року не можна вважати істотною зміною обставин, оскільки перевірка здійснювалась за період з 2014 по 2018 рік, а договір оренди нерухомого майна, до якого просить внести зміни позивач, укладений між сторонами 27.03.2019 року - вже після проведення перевірки. Таким чином, на момент укладення між сторонами Договору оренди № Г-11731-19 від 27.03.2019 перевірка вже завершилась (акт ревізії від 07.03.2019 року), а відтак ця обставина вже існувала на час укладення договору і про неї позивачу було відомо.
З огляду на викладене, суд зазначає про відсутність підстав для внесення змін до договору оренди з мотивів, наведених у позовній заяві, адже сторони договору не досягли згоди щодо внесення змін в договір і позивач не навів виняткових випадків, з якими законодавець пов'язує можливість примусу сторони договору до продовження дії цього договору на змінених умовах.
За відсутності відповідного договірного чи законодавчого обґрунтування внесення відповідних змін у судовому порядку та за відсутності згоди іншої сторони у позові у слід відмовити (аналогічна позиція викладена в Постанові ВП ВСУ від 12.09.2019 у справі № 914/2649/17).
Частиною 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Відповідно до статті 76 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Судові витрати на підставі статей 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Відтак судовий збір залишається за позивачем.
З огляду на викладене, виходячи з положень чинного законодавства України, матеріалів та обставин справи, враховуючи практику застосування законодавства вищими судовими інстанціями, керуючись статтями 10,12,20,73,74,75, 76,79, 123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд
1.В задоволенні позову відмовити повністю.
Рішення господарського суду може бути оскаржене до Західного апеляційного господарського суду в порядку та строки передбачені розділом ІV Господарського процесуального кодексу України.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повний текст рішення виготовлений та підписаний 19.08.2019
Суддя Березяк Н.Є.