13 серпня 2019 року
м. Київ
Справа № 910/12084/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицької Н. О. - головуючого, Могила С. К., Случа О. В.,
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
за участю представників:
позивача- не з'явилися,
відповідача- не з'явилися,
третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Федорчук Х. В . (на підставі довіреності від 07.02.2019 № 108-1550)
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Солом'янської районної в місті Києві державної адміністрації
на рішення Господарського суду міста Києва від 19.12.2018 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.05.2019 у справі
за позовом Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва"
до Громадської організації "Солом'янська ініціатива",
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Солом'янська районна в місті Києві державна адміністрація,
про розірвання договору оренди та виселення.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. Комунальне підприємство "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва" (далі - КП "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва") звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Громадської організації "Солом'янська ініціатива" (далі - ГО "Солом'янська ініціатива") про розірвання договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 08.12.2016 № 636 (далі - договір оренди) та виселення ГО "Солом'янська ініціатива" з нежилого приміщення загальною площею 323,5 м2, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Преображенська, 20/6 , передавши приміщення КП "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва".
2. Позовні вимоги аргументовано порушенням ГО "Солом'янська ініціатива" прийнятих на себе зобов'язань за договором оренди у частині дотримання обов'язку орендаря використовувати нерухоме майно комунальної власності за цільовим призначенням. Зокрема, під час обстеження переданого в оренду майна виявлено факт нецільового використання нежитлового приміщення площею 323,5 м2 розташованого за адресою: м. Київ, вул. Преображенська, 20/6 , а саме для розміщення хостелу, у зв'язку чим наявні підстави для розірвання договору оренди та виселення відповідача.
Короткий зміст судових рішень у справі
3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 19.12.2018 у справі № 910/12084/18, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 06.05.2019, у задоволенні позову відмовлено повністю.
4. Рішення суду першої інстанції, з яким погодився апеляційний господарський суд, обґрунтовано тим, що КП "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва" не довело належними, допустимими та достатніми доказами істотного порушення ГО "Солом'янська ініціатива" умов договору, зокрема, наявності шкоди, завданої органу місцевого самоврядування, а також порушення прав орендодавця/територіальної громади; відсутні обставини, з наявністю яких закон пов'язує можливість дострокового розірвання договору оренди комунального майна за рішенням суду, у зв'язку з чим суд дійшов висновку про необґрунтованість вказаної вимоги та, відповідно, похідної вимоги про виселення відповідача.
5. Не погоджуючись з рішенням Господарського суду міста Києва від 19.12.2018 та постановою Північного апеляційного господарського суду від 06.05.2019 у справі №910/12084/18, Солом'янська районна в місті Києві державна адміністрація звернулася до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить судові рішення скасувати \ і направити справу на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. Підставами для скасування рішення і постанови скаржник вважає порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального права, зокрема статей 188, 291 Господарського кодексу України.
7. Заявник стверджує, що суди безпідставно не взяли до уваги суттєві порушення орендарем умов договору оренди, зокрема ненадання доступу до приміщень представникам орендодавця та балансоутримувача, незастрахування зазначеного приміщення, а також використання приміщення не за цільовим призначенням, а саме розміщення хостелу, що у свою чергу призводить до ненадходження до місцевого бюджету орендної плати за інше використання нерухомого майна, ніж передбачене договором.
8. Скаржник зазначає про помилковість висновку суду першої інстанції, що використання об'єкта оренди не за цільовим призначенням є підставою для відмови у продовженні терміну дії договору, а не для його розірвання.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
9. У відзиві на касаційну скаргу КП "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва" погоджується із доводами, наведеними у касаційній скарзі, вказує на помилковість висновку суду першої інстанції, що використання об'єкта оренди не за цільовим призначенням є підставою для відмови у продовженні терміну дії договору, а не розірвання, а також стверджує, що суди безпідставно не взяли до уваги акт обстеження нежитлового приміщення від 15.02.2018. У зв'язку із наведеним, у відзиві висловлено прохання скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 19.12.2018 і постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.05.2019 у справі № 910/12084/18 та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
10. Як установили суду попередніх інстанцій та вбачається із матеріалів справи, 08.12.2016 між Солом'янською районною в місті Києві державною адміністрацією (орендодавець), ГО "Солом'янська ініціатива" (орендар) і КП "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва" (балансоутримувач) укладено договір оренди.
11. Відповідно до підпунктів 1.1, 2.1 договору оренди орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 22.09.2016 № 29/1033 передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Преображенська, буд. 20/6, площею 323,5 м2, для розміщення громадської організації на площі, яка не використовується для провадження підприємницької діяльності.
12. У пункті 4.2.2 договору оренди встановлено, що орендар зобов'язаний використовувати нежитлове приміщення відповідно до його призначення та умов цього договору.
13. Згідно з пунктом 4.2.9 договору оренди орендар зобов'язаний забезпечувати безперешкодний доступ до нежитлового приміщення представників орендодавця, підприємства-балансоутримувача та структурного підрозділу виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), що здійснює управління майном, і надавати на першу вимогу всю необхідну інформацію щодо приміщення для перевірки дотримання орендарем умов цього договору.
14. Орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або його розірвання у разі погіршення стану орендованого майна внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього договору (пункт 5.1.2 договору оренди).
15. За умовами підпунктів 5.1.1, 5.2.1 договору оренди орендодавець і підприємство-балансоутримувач мають право проводити необхідний огляд і перевірку виконання орендарем умов цього договору. В процесі перевірки виконання умов цього договору може бути здійсненна фото- або відеофіксація стану та умов використання нежитлового приміщення.
16. Згідно з пунктом 8.3 договору оренди об'єкт повинен використовуватися орендарем тільки за цільовим призначенням, обумовленим у підпункті 1.1 цього договору.
17. У разі виявлення факту використання нежитлового приміщення не за цільовим призначенням договір оренди може бути розірвано (пункт 8.5 договору).
18. Одностороння відмова від договору оренди не допускається, крім випадку, передбаченого підпунктом 5.1.3 договору. Лист з відмовою від договору оренди направляється поштою з повідомленням про вручення за місцезнаходженням орендаря, вказаним у договорі. Договір оренди є розірваним з дати одержання орендарем повідомлення орендодавця або підприємства-балансоутримувача про відмову від договору, або з дати повернення орендодавцю відмови від договору з відміткою відділення зв'язку про відсутність орендаря за наведеною адресою (пункт 9.3 договору).
19. Згідно з пунктом 9.7 договору на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
20. За актом приймання-передачі об'єкта оренди від 08.12.2016 Солом'янська районна у місті Києві державна адміністрація передала, а ГО "Солом'янська ініціатива" прийняла в орендне користування згідно з договором оренди приміщення, яке перебуває на балансі КП "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва", загальною площею 323,5 м2, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Преображенська, 20/6. Стан приміщення, що передається в оренду за договором, задовільний.
21. На думку позивача, в актах обстеження нежилих приміщень від 15.02.2018 і від 16.08.2018 встановлено факт нецільового використання нежитлового приміщення, загальною площею 323,5 м2, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Преображенська, 20/6 , а саме для розміщення хостелу.
22. У зв'язку з наведеним 23.07.2018 Солом'янська районна в місті Києві державна адміністрація направила відповідачеві лист вих. від 19.07.2018
№ 108-11209 із пропозицією достроково розірвати договір оренди за погодженням сторін і повернути приміщення орендодавцю за актом приймання-передачі, однак орендар залишив цю пропозиція без відповіді та задоволення.
23. У листі від 06.09.2018 вих. № 108-14070 Солом'янська районна в місті Києві державна адміністрація доручила КП "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва" виступити позивачем в суді за позовом про розірвання договору та виселення орендаря.
24. Посилаючись на те, що ГО "Солом'янська ініціатива" у порушення умов укладеного договору оренди, використовує передане в оренду комунальне майно не за цільовим призначенням, КП "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва" зазначає про на наявність правових підстав для розірвання договору та звільнення приміщення відповідачем, у зв'язку з чим звернулося із цим позовом до суду.
Позиція Верховного Суду
25. Заслухавши суддю-доповідача, представника Солом'янської районної в місті Києві державної адміністрації, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.
26. Підставою звернення до суду із позовом про розірвання договору оренди є невиконання відповідачем умов спірного договору оренди - використання об'єкта оренди не за цільовим призначенням.
27. У статті 283 Господарського кодексу України визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
28. Відповідно до статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
29. З огляду на те, що орендоване майно є комунальною власністю, до правовідносин, що склалися між суб'єктами господарювання за договором оренди, застосовуються положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-ХІІ, який є спеціальним законодавчим актом у сфері регулювання відносин, пов'язаних з передачею державного та комунального майна в оренду.
30. Частиною 4 статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.
31. Відповідно до статті 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
32. Статтею 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов'язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.
33. За змістом частини 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
34. Статтею 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
35. Частиною 1 статті 651 цього Кодексу унормовано, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
36. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2 статті 651 ЦК України).
37. З змістом частин 1, 2 статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" за договором оренди орендар зобов'язаний використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до умов договору оренди.
38. Згідно зі статтею 773 ЦК України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
39. Отже, підставою для розірвання договору оренди може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов'язань, передбачених статтею 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", або договором оренди.
40. Як убачається із договору оренди, ГО "Солом'янська ініціатива" отримало нерухоме приміщення для розміщення громадської організації на площі, що не використовується для провадження підприємницької діяльності. Позовні вимоги обґрунтовано використанням об'єкта оренди не за цільовим призначенням, а для розміщення хостелу, на підтвердження чого суду було надано копії актів обстеження нежилих приміщень.
41. В акті обстеження нежилих приміщень від 15.02.2018, складеному комісією у складі представника районної державної адміністрації та підприємства-балансоутримувача (без участі орендаря), зазначено, що за результатами обстеження встановлено, що нежитлові приміщення площею 323,5 м2, розташовані за адресою: м. Київ, вул. Преображенська, 20/6 , використовуються не за призначенням, а для розміщення хостелу.
42. Відповідно до акта обстеження нежилих приміщень від 16.08.2018, складеного комісією у складі представника Солом'янської районної державної адміністрації та підприємства-балансоутримувача (без участі орендаря), за результатами обстеження встановлено, що орендар доступу до нежитлових приміщень площею 323,5 м2, які розташовані за адресою: м. Київ, вул. Преображенська, 20/6 , не надав; під час візуального обстеження встановлено, що приміщення використовується.
43. Однак, як з'ясували суди попередніх інстанцій зазначені акти не є належними доказами, що підтверджують використання орендованих приміщень не за цільовим призначенням, оскільки такі акти складено в односторонньому порядку, а обстеження об'єкта оренди проведено без повідомлення та участі представників орендаря; в акті обстеження нежилих приміщень від 16.08.2018 взагалі немає будь-якої інформації, що свідчила би про використання орендарем майна не за цільовим призначенням, передбаченим за умовами договору.
44. Крім того, КП "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва" на підтвердження розміщення в орендованих приміщеннях хостелу додало фототаблиці, на одній із яких зображено кімнату із двома ліжками.
45. ГО "Солом'янська ініціатива" на підтвердження використання орендованих приміщень для розміщення громадської організації подало до суду фототаблиці, які містять зображення приміщень, обладнаних офісними меблями.
46. Суди попередніх інстанцій зазначили, що такі докази не відповідають критеріям належності та допустимості, а отже не можуть бути прийняті на підтвердження факту користування орендованим майном відповідно до або у порушення умов договору, адже із фотознімків не вбачається місця їх створення та особи, яка їх створила, а також неможливо встановити, який саме об'єкт обстежувався.
47. З аналогічних підстав суди не взяли до уваги надані КП "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва" роздруківки інтернет-сторінок із рекламним оголошенням про розміщення хостелу, оскільки позивач не надав жодних доказів того, що такі сторінки (веб-сайти) належать відповідачеві або того, що саме ГО "Солом'янська ініціатива" поширило відповідну інформацію про місцезнаходження хостелу за адресою об'єкта оренди. Крім того, роздруківки сторінки веб-сайта в мережі Інтернет не є належними доказами у справі, оскільки така інформація може бути видалена, змінена чи відредагована заінтересованими особами, зокрема як власником веб-сайта, так і розповсюджувачем інформації.
48. Із наведеного вбачається, що суди попередніх інстанцій із дотриманням норм законодавства встановили, що позивач не довів ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх позовних вимог.
49. Згідно з частиною 3 статті 13 ГПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
50. Звертаючись із вимогами про розірвання договору оренди, позивач зобов'язаний довести невиконання відповідачем умов договору із посиланням на належні та допустимі докази.
51. За змістом договору оренди, нерухоме майно, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Преображенська, 20/ 6 , площею 323,5 м2, було надано для розміщення громадської організації на площі, що не використовується для провадження підприємницької діяльності.
52. Стверджуючи, що ГО "Солом'янська ініціатива" використовує орендоване приміщення як хостел, а не за цільовим призначенням, КП "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва" накладеного не довело, жодних аргументованих доводів, які не були спростовані судами, не зазначило. Водночас колегія суддів зауважує, що до повноважень суду касаційної інстанції не належить встановлення фактичних обставин справи, які не були встановлені судами попередніх інстанцій, а також надавати перевагу одним доказам над іншими, внаслідок чого правомірних підстав для задоволення позовних вимог немає.
53. Доводи скаржника про те, що ГО "Солом'янська ініціатива" не надало представникам орендодавця та балансоутримувача доступу до приміщень та не застрахувало зазначене приміщення всупереч умовам договору, не можуть бути предметом розгляду в суді касаційної інстанції, адже не були заявлені скаржником і не розглядалися судами попередніх інстанцій.
54. Висновки суду першої інстанції про те, що невиконання орендарем умов підпункту 8.5 договору щодо використання об'єкта оренди за цільовим призначенням є підставою для відмови у продовженні терміну дії цього договору, а не для його дострокового розірвання, не є підставою для скасування правильного за своєю суттю рішення та не призвели до помилкового розгляду справи судами попередніх інстанцій.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги та норми права, якими керувався суд
55. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
56. За змістом пункту 1 частини 1 статті 308 цього Кодексу суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
57. Відповідно до частини 1 статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
58. Зважаючи на межі перегляду справи у касаційній інстанції, колегія суддів вважає, що доводи, викладені у касаційній скарзі, про неправильне застосування судами першої та апеляційної інстанції норм матеріального права, не отримали підтвердження, не спростовують висновків судів, а тому підстав для скасування рішення Господарського суду міста Києва від 19.12.2018 та постанови Північного апеляційного господарського суду від 06.05.2019 у справі № 910/12084/18 немає.
59. Ураховуючи викладене та беручи до уваги наведені положення законодавства, оскаржені у справі рішення та постанову слід залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.
Розподіл судових витрат
60. Оскільки підстав для скасування рішення і постанови у справі та задоволення касаційної скарги немає, судовий збір за подання касаційної скарги слід покласти на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, пунктом 1 частини 1 статті 308, статтями 309, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд
Касаційну скаргу Солом'янської районної в місті Києві державної адміністрації залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду міста Києва від 19.12.2018 і постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.05.2019 у справі № 910/12084/18 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий Н. О. Волковицька
Судді С. К. Могил
О. В. Случ