Справа № 724/176/19
Провадження № 2/724/195/19
24 липня 2019 року Хотинський районний суд Чернівецької області в складі:
головуючого судді: Єфтеньєва О.Г.
при секретарі: Швець А.Л.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Хотин Чернівецької області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на житловий будинок з належними до нього будівлями та спорудами, -
22 січня 2019 року позивач ОСОБА_1 звернувся до Хотинського районного суду Чернівецької області з позовною заявою до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на житловий будинок з належними до нього будівлями та спорудами.
05.03.2019 року позивач надав до суду уточнену позовну заяву, в якій уточнив рік народження відповідача ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 .
В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що 04 жовтня 2002 року він уклав договір купівлі-продажу житлового будинку з належними до нього будівлями та спорудами, по АДРЕСА_1 . Вказаний будинок ним був придбаний у гр. ОСОБА_2 . Даний договір купівлі-продажу був укладений та зареєстрований в Хотинській філії Товарної біржі «Дніпродзержинська».
18 жовтня 2002 року договір купівлі-продажу житлового будинку був зареєстрований в Хотинському БТІ в книзі 4, сторінка 160, реєстр № 164.
Зазначає, що у грудні місяці 2018 року він звернувся до приватного нотаріуса Хотинського нотаріального округу Мартинюка В.А., оскільки має намір відчужити вказаний будинок, а тому вирішив проконсультуватись щодо документів, які необхідні для укладення договору купівлі-продажу будинку, при цьому він надав йому для перевірки документи на вказаний житловий будинок.
Однак, нотаріус, переглянувши документи йому повідомив, що договір купівлі-продажу житлового будинку зареєстрований на біржі, проте не посвідчений нотаріально і сторонами договору не додержано вимог ст. 227 ЦК УРСР, чинного на час укладення договору купівлі-продажу.
Проте, зазначає, що на даний час не представляється можливим посвідчити вказаний договір купівлі-продажу нотаріально, оскільки 18 жовтня 2002 року біржовий договір купівлі-продажу був зареєстрований в Хотинському БТІ і з цього часу він зазначений як власник цього будинку.
Вважає, що ним були виконані всі істотні умови даного договору купівлі-продажу, а саме він сплатив продавцю обумовлену договором ціну житлового будинку, вселився в нього, вважав, його своєю власністю, з боку продавця не надходило жодних претензій щодо його неправомірного володіння житловим будинком, а відповідач відповідно до умов договору передав йому ключі від будинку та наявні в нього документи, тобто між ними з відповідачем були виконані всі умови договору в частині фактичної передачі майна та забезпечення до нього вільного доступу.
Крім того, зазначає, що за вказаним житловим будинком значиться земельна ділянка, площею 0, 25 га., по АДРЕСА_1 , цільове призначення якої - для будівництва та обслуговування житлового будинку з належними до нього будівлями та спорудами, вказана земельна ділянка не приватизована та державний акт на право власності на земельну ділянку не видавався.
Підтримуючи вищевикладене, просить визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку з належними до нього будівлями та спорудами, вартість якого складає 19202 гривень, що знаходяться по АДРЕСА_1 укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .
Також просить визнати за ним право власності на вказаний житловий будинок, жилою площею 38,70 кв.м., зазначений у плані під літ. А-1, літня кухня, зазначена у плані під літ. Б, сарай, зазначений у плані під літ. В, сарай, зазначений у плані під літ. Г, сарай, зазначений у плані під літ. Д, огорожа, зазначена у плані під літ. 1-3, криниця № 4, відмостка І, замощення ІІ, фундамент ФТ, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , та стягнути з відповідача на його користь судові витрати в справі.
Позивач ОСОБА_1 в судове засідання не з'явився, надав до суду заяву, в якій позовні вимоги підтримав, просив суд задовольнити їх в повному обсязі.
Відповідач ОСОБА_2 в судове засідання не з'явився, але від нього на адресу суду надійшла заява, в якій він позовні вимоги позивача визнав в повному обсязі, просив розгляд справи проводити у його відсутності, з наслідками ст. 206 ЦПК України ознайомлений.
Вивчивши та дослідивши матеріали справи, судом встановлено наступні обставини та відповідні їм правовідносини.
Судом встановлено, що 04 жовтня 2002 року між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу житлового будинку з належними до нього будівлями та спорудами, що розташований по АДРЕСА_1 .
Вказаний житловий будинок був придбаний у відповідача ОСОБА_2 .
Як встановлено з матеріалів справи, договір купівлі-продажу був укладений та зареєстрований в Хотинській філії Товарної біржі «Дніпродзержинська», що підтверджується договором купівлі-продажу нерухомого майна від 04.10.2002 року за № 043-Н, наданого до матеріалів справи.
Із вказаного договору вбачається, що цей договір зареєстрований в Хотинській філії Товарної біржі «Дніпродзержинська».
Як встановлено судом, з моменту укладення договору купівлі-продажу позивач ОСОБА_1 повністю прийняв спірний будинок у власність, однак на теперішній час останній не має можливості реалізувати своє право як власника, а саме здійснити продаж вказаного будинку, оскільки договір купівлі-продажу не був нотаріально посвідчений.
Відповідно до ст. 42 Цивільного кодексу УРСР, угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній).
Згідно до статті 47 ЦК України (в чинній редакції 1963року) нотаріальне посвідчення угод обов'язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.
Частиною 1 ст. 128 ЦК УРСР (в редакції 1963 р.) визначено, що право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі.
Відповідно до положень ст. 153 ЦК УРСР (в редакції 1963 р.) договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Як зазначено у статті 227 Цивільного кодексу Української РСР, договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору.
Також слід звернути увагу на те, що угоди, зареєстровані на біржі, не прирівнюються до нотаріально посвідчених.
Судам, при розгляді справ цієї категорії необхідно враховувати, що наявність лише однієї біржової угоди не є безумовною підставою для ухвалення рішення про визнання дійсним договору купівлі-продажу. Біржова угода може бути письмовим доказом того, що сторони домовились щодо всіх істотних умов договору, однак визнання договору дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК та ч. 2 ст. 47 ЦК Української РСР можливе за дотримання всіх вимог, зазначених у цих правових нормах.
Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Право укладати договори купівлі продажу і реєструвати їх на товарній біржі, передбачено ст.15 Закону України «Про товарну біржу» № 1956-ХП від 10.12.1991року.
Однак, реєстрація договору на товарній біржі не може замінити його нотаріального посвідчення, проте як вбачається з матеріалів справи, нотаріально посвідчити угоду сторони не можуть, оскільки біржовий договір вже зареєстрований в органах технічної інвентаризації.
Крім того, судом встановлено, що приватним нотаріусом Хотинського нотаріального округу Мартинюком В.А. в усному порядку було відмовлено позивачу у зв'язку з тим, що договір купівлі-продажу вищевказаного житлового будинку зареєстрований на біржі, проте не посвідчений нотаріально і сторонами договору не додержано вимог ст. 227 ЦК УРСР, в частині його нотаріального посвідчення, чинного на час укладення договору купівлі-продажу.
Відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» від 10 грудня 1991 року № 1956-ХІІ (що застосовувався до даних правовідносин на момент укладення Договору) - угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі.
Згідно з приписами ст. 48 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 14 червня 1994 року№ 18/5 та зареєстрованої 07 липня 1994 року за № 152/361, яка діяла на час спірних правовідносин, правовстановлюючим документом на будинок міг бути договір купівлі-продажу зареєстрований на біржі.
Оскільки Договір було укладено 4 жовтня 2002 року, до набрання чинності ЦК України від 01.01.2004 року, до даних правовідносин слід застосовувати положення ЦК УРСР 1963 року.
Стаття 4 ЦК УРСР 1963 року визначає, що цивільні права і обов'язки виникають з підстав, передбачених законодавством, в тому числі з угод.
Згідно із ст. 41 ЦК УРСР 1963 року угодами визнаються дії громадян і організацій спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов'язків.
Зі змісту ст. 224 ЦК УРСР 1963 року вбачається, що за договором купівлі-продажу продавець зобов'язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов'язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму.
Як зазначено у Постанові Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», при розгляді справ про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, суди повинні з'ясувати, чи підлягає правочин обов'язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.
Як встановлено судом, 04 жовтня 2002 року при укладенні договору купівлі продажу житлового будинку з господарськими будівлями і спорудами, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору, що ними визнається і не заперечується, та після укладення вищевказаного договору, житловий будинок був переданий покупцю, яким він користується до теперішнього часу.
З чого випливає, що правочин був реальним і вчинений у формі, дозволеній чинним законодавством України в 1996 році.
Відповідно до ст. 204 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом, або якщо він не визнаний судом недійсним.
У свою чергу ч.1 ст. 638 ЦК України встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Пунктом 13 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз'яснено, що при розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з'ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. Однією з умов визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
Таким чином, з огляду на встановлені судом фактичні обставини, а саме неможливість здійснення нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, суд приходить до висновку, що в задоволенні цієї частини позовних вимог позивачу слід відмовити, оскільки позивачем не доведено суду з яких саме причин сторони ухилилися від нотаріального посвідчення правочину та з чого вбачається втрата можливості з будь-яких причин його посвідчити.
При цьому, у відповідності до ст. 392 Цивільного кодексу України, власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.
Відповідно до частини п'ятої статті 11 ЦК України цивільні права та обов'язки можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Можливість виникнення права власності за рішенням суду передбачена лише у статтях 335 та 376 ЦК України. У всіх інших випадках право власності набувається з інших, не заборонених законом підстав, зокрема з правочинів (частина перша статті 328 цього Кодексу).
Так, згідно технічного паспорту на житловий будинок індивідуального житлового фонду по АДРЕСА_1 вбачається, що будівлі, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , складаються з: житлового будинку, жилою площею 38,70 кв.м., який зазначений у плані під літ. А-1, літньої кухні, зазначеної у плані під літ. Б, сараю, зазначеного у плані під літ. В, сараю, зазначеного у плані під літ. Г, сараю, зазначеного у плані під літ. Д, огорожі, зазначеної у плані під літ. 1-3, криниці № 4, відмостки І, замощення ІІ, фундаменту ФТ. Власником вказаного житлового будинку зазначено ОСОБА_1 , частка - ціле.
Згідно довідки про технічний стан нерухомого майна № 10 від 11 вересня 2018 року виданої замовнику ОСОБА_1 встановлено, що після проведення 11 вересня 2018 року огляду об'єкта нерухомого майна, всі будівлі в АДРЕСА_1 побудовані до 1991 року, відповідають всім нормам та правилам, самочинне будівництво не виявлено.
Згідно звіту № КО180911-03 про вартість майна - житлового будинку з господарськими будівлями і спорудами, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , вбачається, що ринкова вартість - житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами становить 68887 гривень, дата оцінки 11.09.2018 року.
Згідно довідки № 1139 від 06.09.2018 року, виданої виконкомом Зарожанської сільської ради в тому, що на земельну ділянку площею 0,25 га., яка розташована в АДРЕСА_1 , цільове призначення якої - для обслуговування житлового будинку, державний акт на право власності не видавався.
Таким чином, підсумовуючи вищевикладене, суд вважає, що позовні вимоги позивача про визнання за ним права власності на житловий будинок, жилою площею 38,70 кв.м., зазначений у плані під літ. А-1, літня кухня, зазначена у плані під літ. Б, сарай, зазначений у плані під літ. В, сарай, зазначений у плані під літ. Г, сарай, зазначений у плані під літ. Д, огорожа, зазначена у плані під літ. 1-3, криниця № 4, відмостка І, замощення ІІ, фундамент ФТ, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 слід задовольнити.
В задоволенні решти позовних вимог відмовити.
Крім того, у відповідності до ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача слід стягнути судовий збір сплачений позивачем при подачі позову до суду.
Таким чином з відповідача ОСОБА_2 на користь позивача ОСОБА_1 слід стягнути судовий збір в розмірі 768,40 гривень.
На підставі викладеного, та керуючись ст. ст. 47, 128, 153, 224, 227, 392 ЦК України (в редакції 1963року, чинного на час виникнення спірних правовідносин), Закону України «Про товарну біржу», керуючись ст. ст. 6-13, 81, 141, 258, 259, 263-265, 280-282 ЦПК України, суд,
Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на житловий будинок з належними до нього будівлями та спорудами - задовольнити частково.
Визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , жителем АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 право власності на житловий будинок, жилою площею 38,70 кв.м., зазначений у плані під літ. А-1, літня кухня, зазначена у плані під літ. Б, сарай, зазначений у плані під літ. В, сарай, зазначений у плані під літ. Г, сарай, зазначений у плані під літ. Д, огорожа, зазначена у плані під літ. 1-3, криниця № 4, відмостка І, замощення ІІ, фундамент ФТ, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .
В задоволенні інших вимог відмовити.
Стягнути з ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстрованого за адресою: АДРЕСА_2 на користь ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , жителя АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 судовий збір в розмірі 768,40 гривень.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Чернівецького апеляційного суду через Хотинський районний суд шляхом подачі апеляційної скарги в 30-денний строк з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повне рішення виготовлено 01.08.2019 року.
Суддя: О.Г. Єфтеньєв