Постанова
Іменем України
03 липня 2019 року
м. Київ
справа № 709/1703/16-ц
провадження № 61-13075св18
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Ступак О. В.,
суддів: Гулейкова І. Ю., Олійник А. С., Погрібного С. О.,
Яремка В. В. (суддя-доповідач),
учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Силікат-1»,
відповідачі: ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013»,
третя особа - державний реєстратор Чорнобаївської районної державної адміністрації,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013» на рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 14 грудня 2016 року у складі судді Левченка В. В. та ухвалу Апеляційного суду Черкаської області від 06 березня 2017 року у складі колегії суддів: Фетісової Т. Л., Храпка В. Д., Вініченка Б. Б.,
Короткий зміст позовних вимог та рішень судів
У липні 2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Силікат-1»
(далі - ТОВ «Силікат-1» ) звернулося до суду з позовом, який надалі уточнено, до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013» (далі - ТОВ «Зелена Нива 2013») та просило визнати недійсним договір оренди землі, кадастровий номер НОМЕР_1 0799, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Зелена Нива 2013» 21 березня 2013 року, скасувати рішення державного реєстратора реєстраційної служби Чорнобаївського районного управління юстиції Черкаської області (далі - Чорнобаївське РУЮ Черкаської області) про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ТОВ «Зелена Нива 2013» на вказану земельну ділянку, кадастровий номер НОМЕР_2 , від 24 лютого 2014 року.
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначав, що 11 березня 2004 року між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_1 укладений договір оренди земельної ділянки, площею 2,4838 га, строком на 10 років, який зареєстрований у Чорнобаївському районному відділенні Черкаської філії Центру Державного земельного реєстру. Позивач скористався переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк та 20 листопада 2012 року уклав з відповідачем ОСОБА_1 угоду про внесення змін до чинного договору оренди землі, продовживши його дію ще на 10 років. Проте 21 березня 2013 року ОСОБА_1 та ТОВ «Зелена Нива 2013» уклали договір оренди щодо цієї ж земельної ділянки, який зареєстрований 24 лютого 2014 року Чорнобаївським РУЮ Черкаської області.
Позивач вважав, що цей договір оренди землі є недійсним, а дії ТОВ «Зелена Нива 2013» порушують переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк, оскільки спірний договір оренди землі не відповідає вимогам чинного законодавства, так як він укладений до закінчення строку дії попереднього договору та він не містить істотної умови - кадастрового номера земельної ділянки.
Ухвалою Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 29 листопада 2016 року до участі у справі залучено третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - державного реєстратора Чорнобаївської районної державної адміністрації.
Рішенням Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 14 грудня 2016 року позов задоволено. Визнано недійсним договір оренди землі, кадастровий номер НОМЕР_2 , укладений 21 березня 2013 року між ТОВ «Зелена Нива 2013» та ОСОБА_1 Скасовано рішення державного реєстратора реєстраційної служби Чорнобаївського районного управління юстиції Черкаської області від 24 лютого 2014 року про державну реєстрацію за ТОВ «Зелена Нива 2013» права оренди земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_2 . Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що оспорюваний договір укладений як до закінчення дії договору оренди землі між ОСОБА_1 та ТОВ «Силікат-1», так і після підписання цими сторонами угоди про продовження дії договору оренди земельної ділянки на новий термін. Суд зазначив, що одна земельна ділянка не може бути об'єктом оренди двох договорів оренди, укладених з різними орендарями. Уклавши оспорюваний договір до закінчення строку дії договору оренди землі між ОСОБА_1 та ТОВ «Силікат-1», орендодавець порушив переважне право позивача на поновлення договору оренди і це порушене право підлягає захисту.
Ухвалою Апеляційного суду Черкаської області від 06 березня 2017 року апеляційну скаргу ТОВ «Зелена Нива 2013» відхилено, рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 14 грудня 2016 року залишено без змін.
Апеляційний суд виходив з того, що висновки суду першої інстанції по суті вирішеного спору є правильними, підтверджуються наявними у справі доказами, яким суд дав належну правову оцінку. Доводи апеляційної скарги не спростовують цих висновків і не свідчать про порушення норм матеріального та процесуального права.
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги та позиції інших учасників
У квітні 2017 року ТОВ «Зелена Нива 2013» звернулося до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ із касаційною скаргою, в якій посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій, а справу направити до суду першої інстанції на новий розгляд.
Касаційну скаргу мотивовано тим, що реєстрація договорів оренди землі до моменту набрання чинності Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» проводилася відповідними виконавчими комітетами, а договір оренди земельної ділянки, укладений між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_1 , було зареєстровано 01 квітня 2004 року в Чорнобаївському районному відділі Черкаської регіональної філії державного підприємства Центр Державного земельного кадастру. У пункті 1 частини третьої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01 січня 2013 року, визнаються дійсними, якщо реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення. Тому в ТОВ «Силікат-1» право оренди було оформлено неналежним чином, у зв'язку з чим у нього відсутні правові підстави для пред'явлення позову. Крім того,20 листопада 2012 року між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_1 укладено угоду про внесення змін до чинного договору оренди землі, проте позивачем не внесені зміни у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно щодо строку дії речового права, як вимагає підпункт 3 пункту 22 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, тому строк дії договору оренди землі між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_1 закінчився 31 грудня 2013 року. Таким чином, орендар не скористався своїм переважним правом в установлений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» строк укласти договір на новий строк.
У червні 2017 року від ТОВ «Силікат-1» надійшли заперечення на касаційну скаргу ТОВ «Зелена Нива 2013», в яких заявник просив відхилити зазначену касаційну скаргу, посилаючись на те, що касаційна скарга є необґрунтованою і такою, що не підлягає задоволенню, оскільки не спростовує висновків судів першої й апеляційної інстанцій, а фактично зводиться до переоцінки доказів, яким суди надали належну оцінку.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 травня 2017 року відкрито касаційне провадження в указаній цивільній справі.
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 13 грудня 2017 року справу призначено до розгляду.
Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) у редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.
Відповідно до статті 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.
У березні 2018 року справа надійшла до Верховного Суду.
Позиція Верховного Суду
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до вимог частин першої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Частиною першою статті 402 ЦПК України встановлено, що у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга є необґрунтованою та не підлягає залишенню без задоволення з огляду на таке.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Судами встановлено, що на підставі державного акта від 27 березня 2001 року ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 2,4838 га, що розташована в адміністративних межах Чорнобаївської селищної ради Черкаської області, кадастровий номер НОМЕР_2 .
11 березня 2004 року між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_1 укладений договір оренди землі, за умовами якого останній передав в оренду позивачу зазначену земельну ділянку строком на 10 років. Згідно з актом прийому-передачі земельної ділянки від 11 березня 2004 року ОСОБА_1 передав, а ТОВ «Силікат-1» прийняло земельну ділянку за договором оренди. Вказаний договір оренди землі в установленому законодавством порядку 01 квітня 2004 року зареєстрований в районному відділі Черкаської регіональної філії Центру ДЗК.
20 листопада 2012 року позивач уклав із ОСОБА_1 угоду про внесення змін до чинного договору оренди землі, пунктом 8 якої передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Одночасно, у період дії вказаного вище договору оренди землі з ТОВ «Силікат-1», 21 березня 2013 року ОСОБА_1 , як орендодавець, уклав договір оренди цієї ж земельної ділянки з іншою юридичною особою - ТОВ «Зелена Нива 2013» та здійснив його реєстрацію.
Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно з частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі»договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з діючими нормативно-правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою.
Статтею 631 ЦК України передбачено, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.
Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, четвертою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК України.
За вимогами статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.
Так, відповідно до частин першої-п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, якою закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.
Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України 2004 року, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
З огляду на викладене, суд першої інстанції, з рішенням якого погодився апеляційний суд, правильно виходив з того, що 20 листопада 2012 року ТОВ «Силікат-1», користуючись переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк, уклало з ОСОБА_1 угоду про внесення змін до чинного договору оренди землі, згідно з якою строк дії договору оренди земельної ділянки від 11 березня 2004 року продовжено на 10 років. Одна й та ж земельна ділянка не може бути об'єктом оренди двох договорів, укладених з різними орендарями, тому суди дійшли обґрунтованих висновків про наявність підстав для визнання оспорюваного договору оренди землі, укладеного 21 березня 2013 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Зелена Нива 2013», недійсним на підставі частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України. Доводи касаційної скарги ТОВ «Зелена Нива 2013» про те, що ні договір оренди земельної ділянки від 11 березня 2004 року, ні укладена 20 листопада 2012 року між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_1 угода про внесення змін до цього договору не були належним чином зареєстровані відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а тому строк дії договору закінчився 31 грудня 2013 року, є необґрунтованими, оскільки на час державної реєстрації договору оренди землі з ТОВ «Силікат-1» (01 квітня 2004 року) діяв Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель, затверджений наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02 липня 2003 року № 174, за яким така реєстрація здійснювалася структурними підрозділами Центру Державного земельного кадастру при Держкомземі України, яким і була проведена державна реєстрація договору. На час укладення угоди про внесення змін до договору (20 листопада 2012 року) була чинною постанова Кабінету Міністрів України від 09 вересня 2009 року № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі» (зі змінами), що діяла до 01 січня 2013 року, яка і наділяла відповідними повноваженнями територіальні органи Держземагентства за місцем розташування земельної ділянки.
Встановлено, що оспорюваний договір укладений під час дії договору оренди землі від 11 березня 2004 року та порушує переважне право ТОВ «Силікат-1» на поновлення договору оренди.
Обставини справи встановлені судами першої та апеляційної інстанцій на підставі оцінки зібраних доказів, проведеної з дотриманням вимог процесуального закону. Тобто суди дотрималися встановленого статтею 212 ЦПК України 2004 року принципу оцінки доказів, згідно з яким суди на підставі всебічного, повного й об'єктивного розгляду справи аналізують і оцінюють докази як кожен окремо, так і в їх сукупності, у взаємозв'язку і ця оцінка має спрямовуватися на встановлення достовірності чи відсутності обставин, які обґрунтовують доводи і заперечення сторін.
Інші доводи касаційної скаргизводяться до незгоди з висновками судів першої та апеляційної інстанцій стосовно установлення обставин справи, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки судами, які їх обґрунтовано спростували. В силу вимог вищезгаданої статті 400 ЦПК України суд касаційної інстанції не вправі встановлювати нові обставини та переоцінювати докази.
Згідно зі статтею 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки в цьому випадку оскаржувані судові рішення підлягають залишенню без змін, то розподілу судових витрат Верховний Суд не здійснює.
Керуючись статтями 400, 409, 410, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013» залишити без задоволення.
Рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 14 грудня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду Черкаської області від 06 березня 2017 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий О. В. Ступак
Судді: І. Ю. Гулейков
А. С. Олійник
С. О. Погрібний
В. В. Яремко