25 липня 2019 року м. Київ
справа № 761/22528/18
провадження № 22-ц/824/7327/19
Київський Апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:
головуючого - Іванової І.В.
суддів - Матвієнко Ю.О., Мельника Я.С.
при секретарі - Ярмак О.В.
сторони :
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Легіон 2015»
відповідачі - ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Легіон 2015» на рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 27 лютого 2019 року у складі судді Яровенко Н.О., повний текст складений 05 березня 2019 року
встановив:
У червні 2018 року ТОВ «Легіон 2015» звернулося до Шевченківського районного суду м. Києва з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та ОСОБА_5 про відшкодування збитків.
Позовні вимоги мотивовані тим, що 09 лютого 2011 року між ТОВ «Будівельно-комерційна фірма «Граніт» та ЗАТ «Ікс 5 Рітейл Груп Україна» укладено договір оренди індивідуально-визначеного майна, відповідно до умов якого та на підставі акту приймання-передачі об'єкту оренди від 09 лютого 2011 року ТОВ «БКФ «Граніт» передано, а ЗАТ «Ікс 5 Рітейл Груп Україна» прийнято в тимчасове оплатне користування (оренду) нежилі приміщення № 1-15 групи приміщень № 5 загальною площею 713,6 кв.м., які становлять 146/1000 частин групи нежилих приміщень №№ 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 16, 18 та 20 загальною площею 4 888,9 кв.м., що знаходяться за адресою: м . Київ, вул. Р . Окіпної , 8-Б.
25 квітня 2014 року між ТОВ «БКФ «Граніт» та ПАТ «Ікс 5 Рітейл Груп Україна», ТОВ «Омега», укладено додатковий договір про внесення змін та доповнень до договору оренди нерухомого індивідуально-визначеного майна, укладеного між ТОВ «БКФ «Граніт» та ЗАТ «Ікс 5 Рітейл Груп Україна», відповідно до умов якого, ТОВ «БКФ «Граніт» погодився на заміну «орендаря» з ПАТ «Ікс 5 Рітейл Груп Україна» на ТОВ «Омега». 21 травня 2016 року між ТОВ «БКФ «Граніт», ТОВ «Омега» та ТОВ «Легіон 2015» укладено додатковий договір до договору оренди нерухомого індивідуально-визначеного майна, укладеного між ТОВ «БКФ «Граніт» та ЗАТ «Ікс 5 Рітейл Груп Україна», згідно якого ТОВ «БКФ «Граніт» погодився на заміну сторони орендаря з ТОВ «Омега» на ТОВ «Легіон 2015».
У період червня-серпня 2016 року позивачем було проведено ремонтно-оздоблювальні роботи з облаштування приміщення, вартість яких становить 2 259 455, 89 грн.
В подальшому ТОВ «БКФ «Граніт» на підставі договору купівлі-продажу здійснило відчуження спірного приміщення на користь відповідачів ОСОБА_2 , ОСОБА_6 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4
13 березня 2017 року позивачем отримано письмове повідомлення, в якому відповідачі повідомили товариство про дострокове розірвання договору оренди без зазначення мотивів та причин прийняття такого рішення.
Позивач вважає, що такі дії відповідачів вказують на зловживання останніми своїми договірними правами, що як наслідок призводить до порушення законних прав та інтересів позивача, яке проявляється у вигляді втрати вартості невід'ємних поліпшень, ставлять сторони у нерівні умови і обтяжують фінансовий стан позивача.
Рішенням Дніпровського районного суду міста Києва від 27 лютого 2019 року у задоволенні позову ТОВ «Легіон 2015» відмовлено.
В апеляційній скарзі ТОВ «Легіон 2015» просить скасувати рішення суду першої інстанції через порушення судом норм матеріального та процесуального права і ухвалити нове, яким позов товариства задовольнити.
Обґрунтовуючи доводи апеляційної скарги позивач зазначає, що застосування відповідачами своїх суб'єктивних прав щодо розірвання договору оренди в односторонньому порядку, можливе лише при наявності підстав, передбачених положеннями статей 782 та 783 ЦК України. Крім того, позивач вказує, що поліпшення об'єкту оренди зроблено ним відповідно до умов договору, виключно виходячи із тривалого строку оренди та з метою здійснення своєї господарської діяльності. Розмір такого поліпшення підтверджується матеріалами позовної заяви. Отже, на думку позивача, застосування такої міри відповідальності як стягнення збитків з відповідачів є обґрунтованим з огляду на наявність всіх необхідних елементів цивільного правопорушення.
У відзиві на апеляційну скаргу відповідач ОСОБА_1 зазначає, що право відповідачів на одностороннє розірвання договору оренди передбачено самим договором та нормами ЦК України, є безумовним, правомірним та законним. Отже, відсутні будь-які підстави для притягнення відповідачів до відповідальності за реалізацію своїх законних прав. ОСОБА_1 зауважує, що згідно умов договору оренди, у відповідачів відсутні будь-які зобов'язання по відшкодуванню позивачу здійснених ним затрат на проведення облаштувальних робіт. Вказані умови договору не оспорені, та не визнані недійсними в судовому порядку. Більш того, орендоване приміщення, на момент передачі його позивачу, об'єктивного ремонту не потребувало, а необхідність проведення ремонтних робіт викликана лише суб'єктивним бажанням позивача.
В суді апеляційної інстанції представник позивача просив апеляційну скаргу задовольнити з викладених у ній підстав.
Представник відповідача ОСОБА_6. просив відмовити у задоволенні скарги з підстав, викладених у відзиві.
Інші відповідачі належним чином повідомлялися про розгляд справи, до суду не з'явилися, причин неявки не повідомили, їх неявка відповідно до ст.372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників, розглянувши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення з наступних підстав.
Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Судом встановлено, що09 лютого 2011 року між ТОВ «БКФ «Граніт», в особі представника ОСОБА_2 . та ЗАТ «Ікс 5 Рітейл Груп Україна» було укладено договір оренди нерухомого індивідуально-визначеного майна, а саме нежилих приміщень № 1-15 групи приміщень № 5 (поверх 1, літера «А»), загальною площею 713,6 кв.м., які розташовані у АДРЕСА_5 і які становлять 146/1000 частин групи нежилих приміщень №№ 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 16, 18, 20 загальною площею 4888,90 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_5 , який посвідчений приватним нотаріусом КМНО Кирилюком Д.В. та зареєстровано в реєстрі за № 401 (т. 1 а.с. 18-33).
За змістом п. 2.6 договору оренди, об'єкт надається орендареві для використання його у господарській діяльності орендаря з метою розміщення (розташування) закладу торгівлі (продовольчого супермаркету) для здійснення торгівлі товарами та послугами з універсальним асортиментом продовольчих чим непродовольчих товарів.
Поточний ремонт об'єкту оренди, проведення якого необхідне з причин, які виникли через дії або бездіяльність орендаря (його працівників та/або відвідувачів), що порушують положення цього договору оренди або чинного законодавства, проводиться орендарем самостійно або орендодавцем за рахунок орендаря.
Згідно п. 3.1.2 договору оренди, проведення ремонтно-оздоблювальних робіт у приміщення (у тому числі у разі необхідності зміни у його плануванні, оздобленні та інженерно-технологічному забезпеченні) для забезпечення можливості його фактичного використання відповідно до цільового призначення, визначеного у п. 2.5 цього договору оренди, здійснюється орендарем самостійно і за власний рахунок, без будь-якої компенсації орендодавцем понесених орендарем витрат.
За змістом п. 8.1.2 договору оренди, орендар має право після припинення дії цього договору залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, лише у разі, якщо вони можуть бути відокремлені від майна об'єкту оренди без заподіяння йому шкоди. Під відокремленням майна без заподіяння йому шкоди сторони розуміють таке відокремлення зроблених поліпшень на (в) об'єкті оренди, яке не пов'язано з проведенням відповідних монтажних та/або ремонтних та/або відновлюваних робіт на об'єкті оренди до стану, в якому він перебував на момент передачі орендарю, з урахуванням його нормального природного зносу. В іншому випадку, усі поліпшення об'єкту оренди, проведені орендарем, залишаються після припинення дії цього договору за орендодавцем без сплати орендодавцем будь-яких компенсацій, відшкодувань чи інших платежів за такі поліпшення.
Пунктом 9.1.9 договору оренди, орендодавець має право на дострокове розірвання договору оренди у випадках, передбачених цим договором оренди та чинним в Україні законодавством.
Одностороння відмова від цього договору (одностороннє розірвання цього договору) забороняється, крім випадків, передбачених цим договором. Цей договір може бути розірвано достроково: за взаємною згодою сторін - з дати укладення сторонами відповідної додаткової угоди до цього договору, якщо інше не встановлено у самій додатковій годі, цьому договорі або чинним в Україні законодавством; за ініціативою будь-якої зі сторін у випадках та у порядку, передбачених чинним в Україні законодавством; за ініціативою та/або в односторонньому порядку орендодавцем або орендарем - у випадках, передбачених цим договором оренди (п. 14.4 договору).
25 квітня 2014 року між орендодавцем ТОВ «БКФ «Граніт» в особі представника ОСОБА_2., первісним орендарем ПАТ «Ікс 5 Рітейл Груп Україна» та новим орендарем ТОВ «Омега», укладено додатковий договір про внесення змін та доповнень до договору оренди нерухомого індивідуально-визначеного майна, укладеного між ТОВ «БКФ «Граніт» та ЗАТ «Ікс 5 Рітейл Груп Україна» і посвідченого приватним нотаріусом КМНО Кирилюком Д.В. 09 лютого 2011 року за реєстровим номером № 401, який посвідчений приватним нотаріусом КМНО Кирилюком Д.В. та зареєстровано в реєстрі за № 1374 (т. 1 а.с. 52-57).
За змістом п. 1.1 додаткового договору, первісний орендар з 01 травня 2014 року (включно) передає новому орендарю усі права кредитора (відступає права вимоги, у тому числі і вказаного у п. 3.1 цього додаткового договору) та усі зобов'язання боржника (переводить борг), набуті ним на підставі договору оренди як орендарем, у зв'язку з чим припиняє усі права кредитора та усі зобов'язання боржника, набуті ним на підставі договору оренди як орендарем, а також фактично звільняє об'єкт оренди не пізніше 30 квітня 2014 року (включно).
Згідно 7.8 додаткового договору, п. 14.4 договору оренди викладено у новій редакції наступного змісту: 14.4.1 цей договір може бути розірваний достроково: за взаємною згодою сторін - з дати укладення сторонами відповідної додаткової угоди до цього договору, якщо інше не встановлено у самій додатковій угоді, цьому договорі або чинним в Україні законодавством; за ініціативою будь-якої із сторін у випадках та у порядку, передбачених чинним в Україні законодавством; за ініціативою та/або в односторонньому порядку орендодавцем або орендарем - у випадках, передбачених цим договором оренди. При цьому, сторони визначають, що до 30 квітня 2015 року включно, одностороння відмова від цього договору (одностороннє розірвання цього договору) крім випадків дострокового розірвання цього договору оренди з вини будь-якої із сторін у зв'язку з невиконанням/неналежним виконанням цією стороною зобов'язань за цим договором, забороняється. З 01 травня 2015 року включно, сторони мають право в односторонньому порядку, за власною ініціативою та незалежно від причин та мотивів такого рішення, достроково розірвати договір, повідомивши про це іншу сторону не менш ніж за 90 календарних днів до запланованої дати розірвання договору. У такому випадку договір вважається розірваним з наступного дня після перебігу вказаних 90 календарних днів з моменту отримання іншою стороною відповідного повідомлення про розірвання цього договору від сторони-ініціатора, якщо більш пізніша дата розірвання договору не передбачена таким повідомленням, - без укладення сторонами відповідного договору (угоди) про розірвання договору.
31 травня 2016 року між ТОВ «БКФ «Граніт» в особі директора ОСОБА_9 , ТОВ «Омега» та новим орендарем ТОВ «Легіон 2015», укладено додатковий договір про внесення змін та доповнень до договору оренди нерухомого індивідуально-визначеного майна, укладеного між ТОВ «БКФ «Граніт» та ЗАТ «Ікс 5 Рітейл Груп Україна» і посвідченого приватним нотаріусом КМНО Кирилюком Д.В. 09 лютого 2011 року за реєстровим номером № 401 (з урахуванням умов додаткового договору про внесення змін та доповнень до нього, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Кирилюком Д.В. за реєстровим № 1374), який посвідчений приватним нотаріусом КМНО Кирилюком Д.В. та зареєстровано в реєстрі за № 745 (т. 1 а.с. 59-64).
За змістом п. 1.1 додаткового договору, первісний орендар з 01 червня 2016 року (включно) передає новому орендарю усі права кредитора (відступає права вимоги, у тому числі і вказаного у п. 3.1 цього додаткового договору) та усі зобов'язання боржника (переводить борг), набуті ним на підставі договору оренди як орендарем, у зв'язку з чим припиняє усі права кредитора та усі зобов'язання боржника, набуті ним на підставі договору оренди як орендарем, а також фактично звільняє об'єкт оренди не пізніше 31 травня 2016 року (включно).
Новий орендар з 01 червня 2016 року (включно) приймає на себе від первісного орендаря усі права кредитора (набуває права вимоги, у тому числі і вказаного в п. 3.1 цього додаткового договору) та усі зобов'язання боржника (переводить на себе борг) за вказаним договором оренди як орендар і зобов'язується в порядку та на умовах, визначених договором оренди, належним чином та своєчасно виконати передбачені договором оренди зобов'язання орендаря, має право вимагати від орендодавця належного виконання останнім власних зобов'язань за договором оренди, а також зобов'язується з 01 червня 2016 року (включно) прийняти у фактичне оплатне користування об'єкт оренди (п. 1.2 додаткового договору).
За змістом п. 10 додаткового договору, пункт 8.1 договору оренди доповнено пунктами нового змісту: 8.1.6 орендар має право у період з 01 червня 2016 року до 15 липня 2016 року (включно) проводити ремонтні роботи та облаштуванні роботи в об'єкті оренди з метою пристосування його до використання згідно із цільовим призначенням, визначеним у п. 2.6 договору (надалі - облаштувальні роботи). Цим сторони домовилися, що орендодавець підписанням цього додаткового договору надає свою письмову згоду орендарю на проведення зазначених у цьому підпункті договору облаштувальних робіт, види та перелік яких визначені у додатку № 7 «Роботи з облаштування об'єкту оренди». Облаштувальні роботи повинні проводитися орендарем відповідно до чинних державних будівельних, санітарних норм і правил, з дотриманням вимог протипожежної безпеки та інших вимог законодавства. Проведення облаштувальних робіт здійснюється орендарем самостійно, за власний рахунок, без будь-якої сплати йому орендодавцем компенсації (відшкодування) понесених витрат.
06 березня 2017 року ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , ОСОБА_2 та ОСОБА_10 , який діє від імені та в інтересах ОСОБА_3 , направили на адресу директора ТОВ «Легіон 2015» лист, в якому просили повідомити пропозицію товариства щодо необхідності укладення між усіма зацікавленими сторонами додаткового договору про внесення змін та доповнень до договору оренди, пов'язані зі зміною власника орендованого приміщення, проведенням відповідних взаєморозрахунків між ТОВ «БКФ «Граніт» та ТОВ «Легіон 2015», а також визначенням порядку сплати орендної плати у подальшому на користь нових орендодавців (т. 1 а.с. 136-137).
Також, направлено копію договору купівлі-продажу нежилих приміщень від 14 лютого 2017 року (т. 1 а.с. 138-140).
09 березня 2017 року, ОСОБА_6 , ОСОБА_4 , ОСОБА_2 та ОСОБА_10 , який діє від імені та в інтересах ОСОБА_3 , звернулися до директора ТОВ «Легіон 2015» із листом, в якому повідомили про дострокове розірвання договору оренди. При цьому, повідомили, що у даному випадку договір оренди є розірваним з наступного дня після перебігу 90 календарних днів з моменту отримання директором цього повідомлення - без укладення між сторонами відповідного договору (угоди) про розірвання договору оренди. При цьому, до вказаного терміну між сторонами мають бути завершені усі взаєморозрахунки по сплаті орендної плати (т. 1 а.с. 102).
Відповідно до договору дарування 20000/100000 групи нежилих приміщень від 10 березня 2017 року, ОСОБА_6 подарував ОСОБА_1 2000/100000 групи нежилих приміщень №№ 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 16, 18, 20 у будинку АДРЕСА_5 (т. 1 а.с. 96-98).
29 березня 2017 року директор ТОВ «Легіон 2015» направив на адресу ТОВ «БКФ «Граніт», ОСОБА_6 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та ОСОБА_5 лист з пропозицією перегляду розміру орендної плати, а саме зменшення з 01 липня 2017 року розміру площі нежитлових приміщень (т. 1 а.с. 120-121).
Крім того, 23 травня 2017 року директор ТОВ «Легіон 2015» направив на адресу ТОВ «БКФ «Граніт», ОСОБА_6 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та ОСОБА_5 вимогу про відшкодування вартості витрат, понесених товариством на поліпшення приміщення (об'єкта оренди) в сумі 1 345 000 грн. (т. 1 а.с. 126-127).
12 червня 2017 року ОСОБА_9 , ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , ОСОБА_2 , ОСОБА_10 та ОСОБА_3 , повідомили ТОВ «Легіон 2015», що 14 червня 2017 року договір оренди нерухомого індивідуально-визначеного майна (додаткові договори від 25 квітня 2014 року, від 09 лютого 2016 року) достроково розірваний (т. 1 а.с. 151-152).
Відмовляючи в задоволенні позовних вимог ТОВ «Легіон 2015» про відшкодування збитків, суд першої інстанції, виходив з безпідставності таких вимог, оскільки договором оренди нерухомого індивідуально-визначеного майна від 09 лютого 2011 року встановлено, що проведення ремонтно-оздоблювальних робіт у приміщенні здійснюється орендодавцем самостійно і за власний рахунок, без будь-якої компенсації орендодавцем понесених орендарем витрат, при цьому орендодавець має право на залишення у своїй власності невіддільних поліпшень об'єкту оренди, здійснених орендарем.
Судова колегія погоджується з таким висновком, з наступних підстав.
Так, актом приймання-передачі нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_5 від 01 червня 2016 року, складеного між ТОВ «Омега» та ТОВ «Легіон 2015», сторони засвідчили, що претензій до стану нежитлових приміщень, що передаються, у сторін немає (т. 1 а.с. 67).
Згідно акту приймання-передачі (повернення) об'єкта оренди від 30 червня 2017 року, укладеного між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та ОСОБА_5 з однієї сторони та ТОВ «Легіон 2015» встановлено, що відповідно до умов договору оренди індивідуально-визначеного майна від 09 лютого 2011 року, укладеного орендарем з ТОВ «БКФ «Граніт», з урахуванням змін та доповнень, внесених додатковим договором від 25 квітня 2014 року та додатковим договором від 31 травня 2016 року, орендар передає (повертає), а орендодавці приймають спірні нежилі приміщення загальною площе. 4888,9 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_5 , а також машиномісця у надземній паркувальній зоні кількістю 30 машиномісць, об'єкт оренди знаходиться в задовільному стані, відповідає всім санітарним, протипожежним та технічним вимогам, орендодавці не мають претензій відносно стану об'єкта оренди (т. 1 а.с. 68).
Наслідки поліпшення наймачем речі, переданої у найм, визначені у статті 778 ЦК України, якою передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.
За змістом статті 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Як слідує з частини 1 статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства
Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
У спірному договорі оренди від 09 лютого 2011 року пункт 8.1 договору оренди доповнено пунктом 8.1.6 згідно якого проведення облаштувальних робіт здійснюється орендарем самостійно, за власний рахунок, без будь-якої сплати йому орендодавцем компенсації (відшкодування) понесених витрат, таким чином сторони не передбачили обов'язок орендодавця відшкодувати орендарю вартість зроблених останнім невідокремлених поліпшень орендованого майна.
Звертаючись до суду з позовом, ТОВ «Легіон 2015» послався, що витрати понесені ним на облаштувальні роботи є для нього збитками, оскільки він погодився на умови договору виключно виходячи з тривалого строку оренди.
Згідно ст. 22 ЦК України збитками є: втрати, яких особа зазнала у зв'язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).
За таких обставин, суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що підстави для застосування положень статті 22 ЦК України до спірних правовідносин з урахуванням конкретних обставин у справі відсутні, оскільки витрати, які позивач просить стягнути з відповідачів, в даному випадку не є збитками в розумінні ст.22 ЦК України, при цьому доказів того, що позивач зазнав витрат у зв'язку з відновленням свого порушеного права, останній суду не надав, тому судова колегія погоджується з висновком суду, що вимоги позивача про відшкодування збитків є необґрунтованими.
Доводи апеляційної скарги позивача висновків суду першої інстанції про необґрунтованість позовних вимог, не спростовують, тому не можуть бути підставою для його скасування.
Керуючись ст.ст. 374, 375, 381 ЦПК України, Київський Апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:
постановив :
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Легіон 2015» залишити без задоволення.
Рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 27 лютого 2019 року залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
Головуючий:
Судді :