"26" лютого 2010 р.Справа № 7/142-2321 (12/185-3801)
Господарський суд Тернопільської області
у складі судді Стадник М.С.
Розглянув справу
за позовом: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області, вул. Танцорова, 11, м. Тернопіль,46001.
до відповідача: Відкритого акціонерного товариства "Тернопільбуд", вул. Степана Бандери, 38, м. Тернопіль,46000.
за зустрічним позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю „Тернопільбуд”, вул. Степана Бандери, 38, м. Тернопіль, 46000
до відповідача: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області, вул. Танцорова 11, м. Тернопіль, 46001.
За участю представників сторін:
позивача: головний спеціаліст-юрисконсульт Кумчик І. В., довіреність № 04 від 04.01.2010р.
відповідача: юрисконсульт Печений О. П., довіреність №01/10 від 09.06.2009р.
Суть спору:
Регіональне відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області звернулося із позовом до Відкритого акціонерного товариства "Тернопільбуд" про розірвання договору № КПОНБ-0072 купівлі -продажу об'єкта незавершеного будівництва, проданого на аукціоні від 30.04.2002р. та зобов'язати ТОВ "Тернопільбуд" повернути цей об'єкт регіональному відділенню.
Товариство з обмеженою відповідальністю "Тернопільбуд" звернулося із зустрічним позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області про внесення змін до договору № КПОНБ-0072 купівлі - продажу об'єкта незавершеного будівництва проданого на аукціоні - 90- квартирного житлового будинку за адресою : Тернопільська область, м. Монастириськ, вул. Пирогова (Сонячна) на земельній ділянці площею 0,55 га., нотаріально посвідченого завідуючою Монастириської державної нотаріальної контори Шумей В.М. 30.04.2002р., а саме в частині строків виконання зобов'язання передбаченого в п.5.2.2 договору замість строку " п'ять років " встановити "до 31.12.2012року ( тридцять першого грудня дві тисячі дванадцятого року )".
Учасникам судового процесу роз'яснено їх права і обов'язки передбачені ст. 22 ГПК України.
Регіональне відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області в обґрунтування позовних вимог посилається на невиконання відповідачем зобов'язань по здійсненню добудови об'єкта у строки встановлені договором (до 30.04.2007р.), що виявлено при проведенні органом приватизації перевірки виконання умов договору та зафіксовано в акті перевірки від 28.04.2007р. просить суд звернути увагу на те, що згідно п. 70 "Державної програми приватизації на 2000-2002 роки" затвердженої Законом України "Про державну програму приватизації" від 18.05.2000р., у разі неможливості завершити будівництво в установлений термін, за наявності відповідних обґрунтувань, терміни завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір. Оскільки, товариство звернулося з клопотанням про внесення змін до договору купівлі - продажу в частині продовження строків виконання зобов'язань після проведення вищезазначеної перевірки, а також на звернення регіонального відділення від 14.05.2007р. до Монастириського міського голови з листом про продовження термінів будівництва даного будинку, на що виконавчий комітет Монастириської міської ради рішеннями від 31.05.2007р. та 16.06.2007р. відмовив ВАТ "Тернопільбуд" у продовженні будівництва 90-квартирного житлового будинку, а тому відповідно до "Положення про внесення змін до договору купівлі-продажу державного майна" така пропозиція фондом розглядатися не може .
Регіональне відділення на зустрічний позов товариства повідомило суд, що оскільки дозвіл на продовження термінів завершення будівництва Монастириська міська рада надала рішенням № 655 "Про надання дозволу на завершення будівництва 90-квартирного житлового будинку по вул. Сонячній в м. Монастириську" від 30.01.2009р., тобто через два роки після настання виконання умови договору, а тому згідно з п. 2.1 вищезазначеного положення, внесення змін після виявлення факту невиконання умов договору купівлі - продажу можливе лише на виконання відповідного рішення суду, у зв'язку з чим просить суд розглянути спір по суті та винести рішення з врахуванням матеріалів та обставин справи, які склалися на даний час, враховуючи суспільні інтереси громади міста Монастириськ.
Товариство з обмеженою відповідальністю "Тернопільбуд" (яке являється правонаступником ВАТ “Тернопільбуд”) проти позовних вимог регіонального відділення заперечує посилаючись на те, що ВАТ "Тернопільбуд" порушило терміни будівництва не по своїй вині, а у зв'язку з обставинами вирішення яких не залежало від товариства, а саме:
- будівництво 90-квартирного житлового будинку планувалося у комплексі із будівництвом районної лікарні та школи і, за проектом житлового будинку передбачалося, що каналізаційні стоки повинні бути підключені до каналізаційного колектору районної лікарні, який в свою чергу мав бути підключений до каналізації школи з подальшим відведенням стоків на каналізаційну насосну станцію і каналізаційні очисні споруди. Оскільки, будівництво лікарні і школи були законсервовані, у зв'язку з чим виникла проблема забезпечення будинку водопостачанням, енергопостачанням, газопостачанням і водовідведенням;
- 90-квартирний житловий будинок по розробленому проекту складається з двох блоків : 30- квартир звичайного планування і 60 - однокімнатних квартир з загальною коридорною системою для проживання малосімейних, продаж яких неможливий, у зв'язку з чим виникла потреба у коректуванні проектної документації, яка потягне за собою зменшення кількості квартир які планувалося збудувати, а також необхідність здійснення перегляду проекту викликана введенням в дію ДБН В.2.2-15-2005 "Житлові будинки" від 01.01.2006р. і ДБН В.2.6-31:2006" теплова ізоляція будівель" від 01.04.2007р., якими збільшені нормативні значення опору теплопередачі майже у три рази.
Просить суд, відмовити в первісному позові, так як рішенням Монастириської міської ради надано дозвіл товариству на завершення будівництва 90-квартирного житлового будинку по вул. Сонячній (бувша Пирогова) в м. Монастириську до 31.12.2012р., а також рада взяла на себе зобов'язання вирішити питання щодо прокладання інженерних мереж до території будівництва житлового будинку, а виконавчий комітет зобов'язався надати товариству перелік інвесторів (дольовиків) на придбання квартир у даному житловому будинку.
Оскільки на даний час ВАТ "Тернопільбуд" врегульовано з Монастириською міською радою усі питання щодо завершення будівництва житлового будинку і, враховуючи, що на повторне звернення товариства (31.12.2009р) до РВ ФДМ України по Тернопільській області про внесення змін до договору купівлі - продажу об'єкта незавершеного будівництва 90-квартирного житлового будинку по вул. Сонячній в м. Монастириську, в частині продовження строків завершення будівництва до 31.12.2012р. регіональним відділенням відмовлено з посиланням на норми "Положення про внесення змін до договору купівлі- продажу державного майна" і, що дане питання може бути розглянуте лише на виконання відповідного рішення суду, а тому просить суд зустрічний позов задовольнити та надати товариству можливість звершити будівництво 90-квартирного житлового будинку необхідного для вирішення суспільних інтересів громадян міста.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши в процесі розгляду справи пояснення представників сторін, встановлено:
- між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Тернопільській області в особі начальника відділу малої приватизації та незавершеного будівництва регіонального ФДМУ по Тернопільській області Саюка М. В., який діяв на підставі нотаріально посвідченого доручення від 22.01.2002р. №158 (далі Продавець) та відкритим акціонерним товариством “Тернопільбуд” в особі голови правління Лила В.Й., який діяв на підставі статуту товариства (далі Покупець) укладено 30.04.2002р. договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва проданого на аукціоні №КПНОБ-0072, нотаріально посвідчений завідуючою Монастириської державної нотаріальної контори Шумей В. М. від 30.04.2002р. та зареєстрованого в реєстрі за № 435.
Відповідно до умов договору сторони взяли на себе зобов'язання:
- Продавець зобов'язується передати у власність Покупцю об'єкт незавершеного будівництва державної форми власності -90-квартирний житловий будинок за адресою Тернопільська область, смт. Монастириськ, вул. Пирогова на земельній ділянці площею 0,55 га, а Покупець зобов'язується прийняти об'єкт незавершеного будівництва і оплатити за нього 45 000,00грн. (згідно з протоколом аукціону від 26.04.2002р. №4 який затверджений регіональним відділенням ФДМУ по Тернопільській області, остаточна ціна продажу об'єкта приватизації становила 45000,00 грн.) за придбаний об'єкт приватизації протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі - продажу. У випадку проплати покупцем 50% від ціни продажу об'єкта протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі - продажу термін оплати продовжується ще на 30 календарних днів ( п.1.1, 2.1. умов договору);
- передача об'єкта приватизації здійснюється Продавцем Покупцю у 5-ти денний термін після оплати Покупцем повної вартості об'єкта незавершеного будівництва на підставі акта приймання - передачі об'єкта, з моменту підписання якого до Покупця переходить право власності на даний об'єкт ( п.п. 1.2,3.1,3.2 умов договору);
- відповідно до п.п.5.2.1, 5.2.2 умов договору Покупець зобов'язаний закінчити об'єкт будівництва та ввести його в експлуатацію протягом п'яти років, при цьому Покупець не обмежений умовами збереженням профілю об'єкта;
- зміни умов договору проводяться за згодою сторін, а в разі недосягнення домовленості в судовому порядку згідно норм чинного законодавства. Також, у разі невиконання однією із сторін умов укладеного договору він може бути розірваний за рішенням суду, при цьому об'єкт повертається у державну власність (п.12 договору).
На виконання умов договору Покупець, товариство "Тернопільбуд", платіжними дорученнями : № 227 від 07.05.2002р., №30 від 08.05.2002р., №43 від 17.06.2002р., №45 від 19.06.2002р., №16 від 21.06.2002р., № 47 від 25.06.2002р., №48 від 26.06.2002р. та №111 від 26.06.2002р. перерахував на рахунок Продавця, регіонального відділення ФДМУ по Тернопільській області, вартість об'єкта незавершеного будівництва державної форми власності -90-квартирного житлового будинку;
- Регіональне відділення передало, а товариство прийняло згідно акту приймання-передачі від 27.06.2002р. об'єкт незавершеного будівництва державної форми власності -90-квартирний житловий будинок за адресою Тернопільська область, смт. Монастириськ, вул. Пирогова.
У відповідно до ст. 7, 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", ст. 23. Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", "Порядку здійснення державними органами приватизації контролю за виконанням умов договорів купівлі - продажу об'єктів приватизації" затвердженого наказом ФДМУ від 27.02.2004р. за №372, провідним спеціалістом відділу контролю РВ ФДМУ по Тернопільській області 28.04.2007р. проведено перевірку виконання умов договору купівлі - продажу об'єкта незавершеного будівництва -90-квартирного житлового будинку проданого на аукціоні 30.04.2002р., на предмет завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію, за результатами якої складено акт в якому зафіксовано факт невиконання товариством даної умови договору та який став підставою для звернення з вимогою про розірвання договору купівлі - продажу.
Товариство з обмеженою відповідальністю "Тернопільбуд" звертаючись з зустрічним позовом, невиконання умов договору купівлі -продажу від 30.04.2002р. пояснило незалежними від нього обставинами, які на даний час усунені.
Суд, на підставі ст. 43 ГПК України, давши оцінку поданим сторонами доказам та наведеним доводам прийшов до висновку, що в задоволенні первісного позову слід відмовити, а зустрічний задовольнити.
При цьому суд виходив з наступного:
- укладений в процесі приватизації між сторонами договір купівлі-продажу, за своєю правовою природою є цивільно -правовою угодою, порядок виконання якого регулюється нормами Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України (далі ГК України) та законодавством, що регулює процес приватизації .
В даному випадку приватизація об'єкта здійснювалася в порядку передбаченому Законом України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва", відповідно до ст.1 якого, до питань приватизації або відчуження об'єктів незавершеного будівництва, які перебувають в державній або комунальній власності, не врегульованих даним Законом, застосовуються положення законодавства України про приватизацію, а саме Закон України „Про приватизацію державного майна” (далі Закон України), Закон України „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” (далі Закон про малу приватизацію) .
Відповідно до ч.2 ст.27 Закону України, ч. 8 ст. 23 Закону про малу приватизацію, а також п.6.2 договору купівлі -продажу, контроль за виконанням Покупцем умов договору купівлі -продажу покладено на органи приватизації.
Договір купівлі -продажу, відповідно до ст. 611 ЦК України, ч.4 ст.188 ГК України. ч. 5 ст. 27 Закону України, ч. 8 ст. 23 Закону про малу приватизацію, може бути розірваний на вимогу однієї із сторін, у разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором, у визначені ним строки. При цьому, дане порушення згідно ст. 651 ЦК України повинно бути істотним, тобто коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладені договору.
Відповідно до ст.652 ЦК України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений, при цьому зміна обставин вважається істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Що стосується неможливості завершення будівництва об'єкта приватизації у встановлені договором терміни за наявності відповідних обґрунтувань, то відповідно до ст. 70 Закону України "Про Державну програму приватизації" та п. 8 умов договору купівлі -продажу, строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених ч. 4 ст.652 ЦК України, змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
" 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона."
Зміна договору згідно ч.4 ст.652 ЦК України, допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам.
Обставина яка змінилася і є істотною для сторін договору, це вирішення органами місцевого самоврядування питання продовження будівництва центральної районної лікарні, будівництво якої пов'язано з будівництвом 90-ти квартирного житлового будинку, яке до приватизації будувалося як єдиний комплекс, оскільки зв'язані єдиними мережами газопостачанням, водопостачання, водовідведення та прийняття Монастирською міською радою рішення про продовження строку будівництва житлового будинку.
Матеріалами справи встановлено, що зміна обставин, пов'язана з будівництвом даного об'єкта, спричинила наявність всіх умов передбачених ч.2 ст. 652 ЦК України, а саме:
1). об'єкт незавершеного будівництва державної форми власності -90-квартирний житловий будинок, приватизований шляхом продажу на аукціоні на умовах здійснення завершення будівництва протягом п'яти років, а тому на момент укладення договору купівлі -продажу - 30.04.2002р., сторони не могли передбачити, що будівництво даного об'єкту не можливо буде завершити без вирішення питання пов'язаного з незавершеним будівництвом об'єкта районної лікарні в м. Монастириську по вул. Сонячній до якого необхідно було під"єднати комунікації 90-квартирного житлового будинку та який згідно наказу Фонду державного майна України № 612 від 27.03.2000р. був включений до переліків об'єктів, що підлягають приватизації та з врахуванням протоколу наради при голові Тернопільської облдержадміністрації проведеної за участі представників управління містобудування та архітектури облдержадміністрації, управління капітального будівництва облдержадміністрації, регіонального відділення фонду від 02.12.2002р., спосіб приватизації даного об'єкта планувався під розбирання. Разом з тим, за рішенням Тернопільської облдержадміністрації про добудову даного об'єкта, враховуючи суспільні інтереси громади Монастириського району, наказом Фонду ДМ України від 18.04.2003р. №658 районна лікарня виключена із переліків об'єктів які підлягають приватизації і питання його добудови на даний момент знаходиться на стадії вирішення.
2). суспільні інтереси громади Монастириського району та міста стали причиною неможливості подальшого виконання договору на погоджених сторонами умовах, яку ТОВ "Тернопільбуд", як заінтересована сторона, не міг усунути після її виникнення, про що регіональне відділення було обізнане та також приймало участь у їх вирішені. В процесі розгляду справи рішенням Монастириської міської ради № 655 "Про надання дозволу на завершення будівництва 90-квартирного житлового будинку по вул. Сонячній в м. Монастириську" від 30.01.2009р. надано дозвіл товариству на продовження терміну будівництва до 31.12.2012р. звернувшись з клопотанням про перегляд умов договору щодо строків завершення будівництва.
3). виконання договору з боку Покупця у встановлені строки порушу лило б співвідношення майнових інтересів сторін, а саме потягнуло б за собою додаткові витрати на розроблення проектної документації щодо мереж постачання та відведення до будинку замість під"єднання їх до мереж центральної лікарні, крім того, держава не несе збитків при зміні умов договору щодо продовження строку його виконання оскільки вартість об'єкта сплачена;
4). відповідно до п.10 договору передбачено, що Покупець несе ризик тільки за випадкову загибель або випадкове псування об'єкта незавершеного будівництва, а не за зміну обставини викликаної суспільними інтересами, яка привела до невиконання договору у встановлений строк.
Враховуючи вищевикладене, суд встановив, що взаємопов'язаність двох об'єктів (будинку та центральної лікарні) мережами постачання та відведення, суспільні інтереси громади Монастириського району та міста в даних об'єктах незавершеного будівництва, є істотною зміною обставин, яка надає право сторонам договору переглянути його умови шляхом внесення відповідних змін.
Відповідно до ст.188 ГК України, сторона договору, яка вважає за необхідне змінити договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором, яка у двадцятиденний строк розглядає її та повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі недосягнення згоди щодо зміни договору або неодержання відповіді у встановлений строк з врахуванням часу поштового пробігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Матеріалами справи встановлено, що пропозиція товариства про зміну умови діючого договору розглядалася Регіональним відділенням, але сторони домовленості не досягли, з посиланням на те, що такі пропозиції можуть розглядатися згідно п.2 "Положення про внесення змін до договорів купівлі -продажу державного майна" (затверджене наказом ФДМ України від 29.10.1998р. №2041) тільки до виявлення факту невиконання умов договору то дана норма підзаконного акту не узгоджується з нормами законів, а саме ЦК України та ГК України, які не містять обмежень щодо строків внесення в установленому законом порядку сторонами змін до договору .
Приймаючи до уваги вищевикладене, суд вважає обґрунтованими доводи товариства щодо внесення змін в істотну умову договору в частині продовження строку виконання зобов'язання по договору купівлі -продажу об'єкта незавершеного будівництва від 30.04.2002р. за № КПОНБ-0072, а саме в п.5.2.2 договору, встановивши термін його виконання до 31.12.2012 року.
Договір, змінений судовим рішенням, вважається зміненим відповідно до ст.188 ГК України, з дня набрання чинності даним рішенням.
Враховуючи вищевикладене, суд відмовляє в первісному позові Регіонального відділення про розірвання договору купівлі -продажу у зв'язку з невиконанням ТОВ "Тернопільбуд" у встановлений договором строк добудови об'єкта незавершеного будівництва -90 - квартирного житлового будинку, оскільки доведено факт проведення оплати за об'єкт, тобто Регіональне відділення отримало те, на що розраховувало при укладені договору, а також доведено наявність суспільних інтересів щодо даного об'єкта, підтвердженням чого є розпорядження голови Тернопільської обласної державної адміністрації прийнятого в лютому 2008р. про створення робочої групи по вивченню та наданню рекомендацій по питанню завершення будівництва приміщення Монастириської центральної лікарні, котельні та 90-квартирного житлового будинку в м. Монастириську, в яку входять керівники від Регіонального відділення, ТОВ "Тернопільбуд" та районної ради, рішення Монастириської міської ради № 655 "Про надання дозволу на завершення будівництва 90-квартирного житлового будинку по вул. Сонячній в м. Монастириську" від 30.01.2009р. яким надано дозвіл товариству на продовження терміну будівництва до 31.12.2012р. і, даний факт регіональним відділенням не заперечується.
Враховуючи викладене керуючись ст.ст. 82, 84 ГПК України Господарський суд
1. В первісному позові Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Тернопільській області до Товариства з обмеженою відповідальністю "Тернопільбуд" про розірвання договору № КПОНБ-0072 купівлі -продажу об'єкта незавершеного будівництва проданого на аукціоні - 90-квартирного житлового будинку за адресою: Тернопільська область, м. Монастириськ, вул. Пирогова (Сонячна) від 30.04.2002р. та зобов'язання ТОВ "Тернопільбуд" повернути даний об'єкт регіональному відділенню, відмовити.
2. Зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Тернопільбуд" до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області про внесення змін до договору купівлі -продажу об'єкта незавершеного будівництва державної форми власності, що підлягає продажу на аукціоні за № КПОНБ-0072 від 30.04.2002р., задовольнити.
Внести зміни в п. 5.2.2 договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва державної форми власності, що підлягає продажу на аукціоні № КПОНБ-0072 від 30.04.2002р. в частині строків виконання зобов'язання по завершенню будівництва об'єкта незавершеного будівництва - 90-квартирного житлового будинку за адресою: Тернопільська область, м. Монастириськ, вул. Пирогова (Сонячна) на земельній ділянці площею 0,55 га., а саме строк виконання зобов'язання протягом "п'ять років" змінити на строк "до 31.12.2012 року ( тридцять першого грудня дві тисячі дванадцятого року )."
На рішення суду, яке не набрало законної сили, сторони мають право подати апеляційну скаргу, протягом десяти днів з дня підписання рішення (12 .03.2010р.), через місцевий господарський суд.
Суддя