ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
05.06.2019Справа № 910/979/19
Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді: Літвінової М.Є.,
за участю секретаря судового засідання: Зінчук С.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ДИТЯЧІ ІГРОВІ МЕХАНІКИ"
до 1. Акціонерного товариства "Сбербанк"
2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Бронкс Стайл"
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю "ШЕЙК"
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача 1 - Дочірнє підприємство "КРАЙ ПРОПЕРТІ"
про визнання права користування нежитловим приміщенням
Представники учасників справи:
від позивача: Рілатова Т.М.;
від відповідача-1:Разумов М.А.;
від відповідача-2: не з'явився;
від третьої особи-1: не з'явився;
від третьої особи-2: не з'явився;
Товариство з обмеженою відповідальністю "Дитячі ігрові механіки" (далі - позивач) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Акціонерного товариства "Сбербанк" (далі - відповідач-1) та Товариства з обмеженою відповідальністю "Бронкс Стайл" (далі - відповідач-2) про визнання за позивачем права користування нежитловим приміщенням площею 211 м.кв., яке знаходиться на третьому поверсі у Торгівельно-розважальному центрі "Магелан" за адресою: 03006, м. Київ, пр. Глушкова Академіка, буд. 13Б, на умовах Договору суборенди № 03 від 17.02.2017, укладеного між позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю "Шейк", на строк, встановлений Договором, тобто до 16.02.2020 і на тих же умовах.
Обґрунтовуючи заявлені позовні вимоги позивач вказує на те, що між ним та ТОВ "Шейк" було укладено Договір суборенди № 03 від 17.02.2017, на підставі якого позивачем орендовано нежитлове приміщення загальною площею 211 кв.м. на третьому поверсі Торгівельно-розважального центру "Магелан", розташованому за адресою м. Київ, пр. Академіка Глушкова 13Б (власник - ТОВ "Край Проперті"), на строк до 16.02.2020 включно. В подальшому, власником означеного майна став відповідач-1 внаслідок звернення стягнення на предмет іпотеки, та в подальшому передав орендоване майно в управління відповідачу-2. Проте, починаючи з літа 2018 року відповідач-1, діючи через Управителя майном - відповідача-2, попри зобов'язання нового власника виконувати умови Договору суборенди, почав здійснювати перешкоди орендарям (суборендарям) у здійсненні ними господарської діяльності на орендованих площах ТРЦ шляхом встановлення охорони, недопущення працівників орендарів до торгових точок, відключення від електроенергії, що фактично призводило до неможливості орендарям використовувати орендовані площі та здійснювати законну господарську діяльність. У зв'язку з цим, позивач вважає, що його право користування орендованим приміщенням порушено відповідачами внаслідок вчинення останніми дій і перешкод у правомірному користуванні, в тому числі недопущенням позивача до приміщення.
Одночасно з позовною заявою позивачем подано заяву про забезпечення позову.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 31.01.2019 у справі № 910/979/19 судом відмовлено в задоволенні заяви про забезпечення позову.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 04.02.2019 позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "Дитячі ігрові механіки" залишено без руху, встановлено позивачу строк та спосіб для усунення недоліків.
06.02.2019 через відділ діловодства Господарського суду міста Києва від представника позивача надійшла заява про усунення недоліків.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 14.02.2019 відкрито провадження у справі № 910/979/19, вирішено здійснювати розгляд справи в порядку загального позовного провадження, на підставі статті 50 Господарського процесуального кодексу України залучено до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Товариство з обмеженою відповідальністю «Шейк» та Дочірнє підприємство «Край Проперті», підготовче засідання призначено на 11.03.2019.
05.03.2019 через відділ діловодства Господарського суду міста Києва представника відповідача 1 надійшов відзив на позовну заяву.
У підготовчому засіданні 11.03.2019 представник позивача подав клопотання про долучення додаткових документів до матеріалів справи.
Представники відповідача 2 та третіх осіб 1, 2 у підготовче засідання 11.03.2019 не з'явились, про причини неявки суд не повідомили.
Судом у підготовчому засіданні 11.03.2019 постановлено ухвалу про відкладення підготовчого засідання у зазначеній справі до 01.04.2019, яку занесено до протоколу судового засідання.
28.03.2019 через відділ діловодства Господарського суду міста Києва від представника позивача надійшла відповідь на відзив.
01.04.2019 через відділ діловодства Господарського суду міста Києва від представника відповідача 1 надійшло клопотання про відкладення підготовчого засідання.
У підготовчому засіданні 01.04.2019 представник позивача подав клопотання про долучення додаткових документів до матеріалів справи.
Представник позивача заперечив щодо задоволення клопотання про відкладення підготовчого засідання.
Представники відповідача 2 та третіх осіб 1, 2 у підготовче засідання 01.04.2019 не з'явились, про причини неявки суд не повідомили.
Судом у підготовчому засіданні 01.04.2019 постановлено ухвалу про продовження строку підготовчого засідання на тридцять днів та відкладення підготовчого засідання у зазначеній справі до 17.04.2019, яку занесено до протоколу судового засідання.
09.04.2019 року через відділ діловодства Господарського суду міста Києва від представника відповідача 1 надійшли письмові пояснення.
Ухвалою господарського суду міста Києва від 17.04.2019 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 22.05.2019.
В судовому засіданні 22.05.2019 оголошено перерву на 05.06.2019.
В судовому засіданні 05.06.2019 представник позивача позовні вимоги підтримав у повному обсязі, подав заяву про стягнення судових витрат та про поновлення строків на подання доказів та приєднання доказів до матеріалів справи.
Представник відповідача проти позову заперечив, з підстав викладених у відзиві.
Представник позивача в судове засідання не з'явився, про час та місце судового засідання повідомлений належним чином.
Представники відповідача 2 та третіх осіб 1, 2 у підготовче засідання 17.04.2019 не з'явились, про причини неявки суд не повідомили, про час та місце судового засідання повідомлені належним чином.
Відповідно до ст. 233 Господарського процесуального кодексу України, рішення у даній справі прийнято у нарадчій кімнаті за результатами оцінки доказів, поданих сторонами та витребуваних судом.
У судовому засіданні 05.06.2019 проголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Розглянувши подані сторонами документи і матеріали, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, що мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, заслухавши усні пояснення сторін, господарський суд міста Києва,-
22.09.2011 між ПАТ «Дочірній Банк Сбербанку Росії», правонаступником якого є АТ «Сбербанк» (банк) та ДП «Край Проперті» (позичальник) укладено Договори про відкриття кредитної лінії № 119-В/11/55/КЛ та № 120-В/11/55/КЛ, із наступними змінами та доповненнями (далі - Кредитні договори).
27.09.2011 в забезпечення виконання зобов'язань за Кредитними договорами між АТ «Сбербанк» (іпотекодержатель) і ДП «Край Проперті» (іпотекодавець) укладено та нотаріально посвідчено Іпотечний договір, за умовами якого в забезпечення виконання зобов'язань іпотекодавця, які випливають із Договорів про відкриття кредитної лінії № 119-В/11/55/КЛ від 22.09.2011 та № 120-В/11/55/КЛ від 22.09.2011 з усіма змінами і доповненнями до нього, іпотекодавець передав іпотекодержателю в іпотеку предмет іпотеки: нежилий будинок (літ.А), загальною площею 28 539,50 кв.м, що знаходиться за адресою місто Київ , проспект Глушкова Академіка, буд. 13б , реєстраційний номер: 34696251 та належить іпотекодавцю на праві власності. Предмет іпотеки передано в оренду згідно з договором/ами, переліченими в додатку 1 до цього договору, який є невід'ємною частиною Договору (п. 3.3 Іпотечного договору).
В додатку № 1 до Іпотечного договору від 27.09.2011 (до п. 3.3 Договору) визначено перелік орендарів, що займають орендовану площу в кількості 145 осіб (юридичних та фізичних осіб-підприємців).
Положеннями п.2.8 Додатку № 1 до Кредитних договорів встановлено, що позичальнику - ДП «Край Проперті» та майновим поручителям ТОВ «Сіті-Стейн» та ТОВ «Сітістейтсервіс» надається дозвіл на передачу в оренду нерухомого майна, яке передане в іпотеку Банку, без згоди Банку. При цьому, позичальник зобов'язаний щомісяця, не пізніше 15-го числа, надавати до Банку реєстр орендарів разом з відповідним чином посвідченими копіями договорів оренди. У випадку підписання нових договорів оренди, вони повинні містити наступні умови: орендаря повідомлено, що нерухоме майно, що є предметом відповідного договору оренди, передано в заставу/іпотеку банку; орендар зобов'язаний допускати представників банку до орендованих приміщень з метою перевірки предмету іпотеки, а також не перешкоджати діям, в разі реалізації предмету іпотеки на умовах договору іпотеки; дострокове розірвання договору оренди, в разі звернення стягнення на предмет іпотеки. Також позичальнику надається дозвіл на укладення договору оренди нерухомого майна, яке передано в іпотеку Банку, з ТОВ «Атлант Фінанс» за умови включення до договору визначених умов.
01.02.2017 між Дочірнім підприємством «Край Проперті» (наймодавець) та ТОВ «Шейк» (наймач за договором) укладено Договір майнового найму № 2/МЦ, за умовами якого наймач отримав у строкове платне користування частину нежилого приміщення, яке знаходиться в ТРЦ «Магелан», розташованому за адресою: м. Київ, проспект Академіка Глушкова, 13Б.
Загальна площа приміщень, яка передана в найм складає 12 254,72 кв.м (п.1.2 цього Договору в редакції Додаткової угоди № 41 від 30.11.2017).
Відповідно до п. 3.1 Договору майнового найму № 2/МЦ за користування приміщенням наймач сплачує наймодавцю плату, а також компенсує комунальні та експлуатаційні витрати у розмірі та на умовах, визначених цим Договором, додатковими угодами та додатками до цього Договору.
За умовами п. 4.2.25 Договору майнового найму № 2/МЦ сторони визначили та погодили, що наймач має право передати приміщення в піднайм (оренду, суборенду).
За користування приміщенням наймач сплачує наймодавцеві плату, яка дорівнює 96% від розміру платежів, отриманих наймачем в результаті дозволеного використання приміщення, з врахуванням ПДВ. Наймач сплачує наймодавцеві плату за кожен місяць користування приміщенням за Договором (Додаткова угода №1 до Договору майнового найму).
Вказані обставини встановлені постановою Північного апеляційного господарського суд № 910/12929/18 від 21.05.2019.
17.02.2017 між Товариством з обмеженою відповідальністю «ДИТЯЧІ ІГРОВІ МЕХАНІКИ» (Суборендар) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ШЕЙК» (Орендар), було укладено Договір суборенди № 03 (далі - Договір суборенди), відповідно до п 1.1. якого Орендар передає, а Суборендар приймає у строкове платне користування частину нежилого приміщення (надалі - Приміщення), яке знаходиться в Торгівельно-розважальному центрі "МАГЕЛАН" (надалі - ТРЦ) розташованому за адресою: м. Київ, проспект Академіка Глушков, 13Б.
Згідно п. 2.2. Договору суборенди Приміщення передається в суборенду за Актом приймання-передачі Приміщення, який підписується сторонами на настуний день після дня повернення приміщення за Aктом приймання-передачі повернення) Приміщення після здійснення внутрішнього оформлення, відповідно до п.3.6 цього Договору.
У п. 2.3. Договору суборенди зазначено, що при припиненні дії цього договору Суборендар зобов'язаний повернути приміщення Орендареві за Актом приймання-передачі (повернення) приміщення не пізніше 7 робочих днів з дня припинення дії Договору. При Цьому суборендар зобов'язаний припинити здійснювати свою комерційну діяльність в приміщенні в день припинення дії цього Договору.
Пунктами 3.1., 3.2., 3.3. Договору суборенди № 03 від 17.02.2017 передбачено, що Позивач до передачі Приміщення в оренду зобов'язаний за власний рахунок розробити дизайн-проект, та після затвердження проекту орендодавцем здійснити в Приміщенні ремонтно-оздоблювальні роботи.
За користування приміщенням суборендар сплачує орендареві суборендну плату (основну і додаткову), а також компенсує комунальні та експлуатаційні витрати у розмірі та на умовах, визначених цим Договором (п. 4.1. Договору суборенди).
Згідно пункту 1.6 Договору суборенди приміщення використовується позивачем для здійснення господарської діяльності, згідно класифікатора ведення економічної діяльності (КВЕД): « 93.29 - Організування інших видів відпочинку та розваг», а саме: організація і розміщення ігрової зони PLAY CITY для дітей, встановлення ігрових та розважальних автоматів.
Відповідно до п. 9.1 Договору суборенди, цей Договір набуває чинності з моменту укладення та діє до 16 лютого 2020 року включно.
Додатком №3 до Договору суборенди сторони погодили, що Орендар зобов'язується забезпечити надання суборендарю в Приміщенні наступних послуг, вартість яких обов'язково компенсується Суборендарем додатково: електроенергія - за показниками лічильника (ів) за тарифами, визначеними постачальною організацією, та збільшеними на 2,5%. Окрім цього, суборендар здійснює компенсацію Орендареві у розмірі 4,5% від вартості спожитої електроенергії (за втрати в трансформаторі активної енергії) та у розмірі 1% від вартості спожитої реактивної енергії, які сплачуються постачальнику електроенергії; комунальні та інші експлуатаційні витрати (опалення, кондиціювання, приточно-витяжна вентиляція, охорона та систематичне прибирання Загальних площ ТРІЩ, систематичне прибирання прилеглої до ТРЦ території, вивіз ТІЛІВ (твердих побутових відходів), використання в ТРЦ музичних творів шляхом їх публічного виконання (музичне озвучення ТРЦ) коменсуються суборендарем за ставкою 1500,00 грн. за 1 кв.м Приміщення на місяць.
Згідно умов Договору суборенди ТОВ «ШЕЙК» передало, а позивач для здійснення господарської діяльності прийняв у строкове платне користування нерухоме майно, а саме: приміщення загальною площею 211 кв.м, яке знаходиться в нежитлових приміщеннях третього поверху Торговельно-розважального центру «МАГЕЛАН» (далі - ТРЦ), розташованому за адресою: м. Київ, проспект Академіка Глушкова, 13Б, згідно Акта приймання-передачі приміщення від 27.04.2017.
Станом на момент укладення договору суборенди № 03 від 17.02.2017, ТРЦ належав на праві власності ДП «КРАЙ ПРОПЕРТІ», а з 19.12.2017 внаслідок звернення стягнення на предмет іпотеки і дотепер новим власником ТРЦ є АТ «СБЕРБАНК», що підтверджується відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Позивач стверджує, що з 19.12.2017, тобто з дати набуття відповідачем-1 ТРЦ у власність, до червня 2018 змін, заперечень, зауважень чи доповнень тощо щодо Договору суборенди № 03 від 17.02.2017 від відповідача-1 до позивача не висувалося, про дострокове припинення Договору суборенди № 03 від 17.02.2017 не повідомлялося.
05.06.2018 року ТРЦ «МАГЕЛАН» було передано в управління Товариству з обмеженою відповідальністю «БРОНКС СТАЙЛ».
Відповідач-2, на виконання договору суборенди № 03 від 17.02.2017, уклав з позивачем Договір про компенсацію комунальних послуг від 01.09.2018, абзацом другим пункту 9 якого передбачено, що умови щодо компенсації позивачем відповідачу-2 вартості комунальних послуг застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення, починаючи з 06.06.2018.
Позивач стверджує, що з червня 2018 АТ «СБЕРБАНК», діючи через управителя майном - ТОВ «БРОНКС СТАЙЛ», попри зобов'язання нового власника виконувати умови договору суборенди, почало здійснювати перешкоди орендарям (суборендарям) у здійсненні ними господарської діяльності на орендованих площах ТРЦ, шляхом встановлення охорони, недопущення працівників орендарів до торгових точок, відключення від електроенергії, що фактично призводило до неможливості орендарям використовувати орендовані площі та здійснювати господарську діяльність.
Крім того, ТОВ «БРОНКС СТАЙЛ» зверталось до ТОВ «ДІМ» для підписання нового договору оренди попри наявність діючого договору суборенди № 03 від 17.02.2017 року (вимога № 95 від 13.09.2018).
Позивач вважає Договір суборенди № 03 від 17.02.2017 чинним, користування ним Приміщенням правомірним, а запропоновані відповідачем-2 умови нового договору оренди безпідставними.
У позовній заяві зазначено, що 21 листопада 2018 року відповідачем-2 було здійснено відключення приміщення від електропостачання.
Позивачем було викликано наряд поліції та подано до правоохоронних органів відповідну заяву про самоуправство відповідача-2, що підтверджується копією заяви та талоном-повідомленням № 005696 від 21.11.2018. За результатами розгляду поданої заяви, порушено кримінальне провадження № 12018100010010647 за ознаками кримінального злочину, передбаченого ст. 356 Кримінального кодексу України, що підтверджується витягом з ЄРДР.
Також, позивач стверджує, що відповідачами шляхом встановлення охорони здійснено недопущення працівників позивача до Приміщення. Натепер позивач позбавлений користування Приміщенням.
Позивачем, з метою досудового врегулювання спору, 21.12.2018 на адресу відповідача-1 було направлено претензію-вимогу № 07 від 21.12.2018 неухильно виконувати умови договору суборенди № 03 від 17.02.2017, негайно відновити електропостачання приміщення, повідомити належні банківські реквізити для здійснення орендних платежів і платежів з компенсації комунальних послуг та припинити перешкоджання у доступі позивача до приміщення.
Вказана вимога залишена відповідачем-1 без задоволення.
Позивач вважає, що відключення АТ «СБЕРБАНК» приміщення від електропостачання і заборона ТОВ «ДІМ» доступу до приміщення суперечать Договору суборенди та є перешкодою для ТОВ «ДІМ» у користуванні приміщенням, що призвело до повної зупинки господарської діяльності позивача та унеможливило здійснення її в подальшому.
Викладене, на думку позивача, свідчить, що його право користування приміщенням, яке виникло на підставі Договору субпідряду № 03 від 17.02.2017, порушено відповідачем-1 і відповідачем-2 внаслідок чинення відповідачами дій і перешкод правомірному користуванню, в тому числі недопущенням позивача до приміщення, у зв'язку із чим просить суд визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю «ДИТЯЧІ ІГРОВІ МЕХАНІКИ» право користування нежитловим приміщенням площею 211 кв. м, яке знаходиться на третьому поверсі в Торговельно-розважальному центрі «МАГЕЛАН» за адресою: 03006, м. Київ, проспект Глушкова Академіка, буд. 13-Б, на умовах Договору суборенди № 03 від 17.02.2017, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «ДИТЯЧІ ІГРОВІ МЕХАНІКИ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ШЕЙК» на строк, встановлений договором, тобто до 16.02.2020 і на тих же умовах.
Відповідач-1 проти позову заперечив, оскільки АТ «СБЕРБАНК» надано погодження колишньому власнику на передачу нерухомого майна в оренду лише за умови, якщо договір оренди буде містити умову про дострокове його розірвання, в разі звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір майнового найму №2/МЦ від 01.02.2017, укладений між ДП «Край Проперті» та ТОВ «ШЕЙК», на підставі якого колишнім власником нерухомого майна було передано ТОВ «ШЕЙК» частину нерухомого майна у користування, не містить вищевказаних умов.
Тому, відповідач вважає, що при укладенні договору оренди, в силу положень ст. 9 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержателем АТ «СБЕРБАНК» згоди на передачу майна в оренду не надавалось, а тому Договір майнового найму №2/МЦ від 01.02.2017 в силу ч. 3 ст. 12 Закону України «Про іпотеку» є нікчемним і визнання його недійсним не вимагається.
Отже, враховуючи ту обставину, що Договір суборенди був укладений на підставі нікчемного правочин такий Договір суборенди є недійсним.
Також, відповідач-1 зазначив, що про факт автоматичного припинення Договору суборенди після набуття у власність AT «СБЕРБАНК» нерухомого майна свідчить укладення між новим власником - АТ «СБЕРБАНК» нерухомого майна та позивачем нового договору оренди №14/06-20 від 18.06.2018.
Згідно вказаного договору ТОВ «Бронкс Стайл» як управитель передав у строкове платне користування позивачу частину нерухомого майна площею 211 кв. м строком на 2 місяці.
Позивач та відповідач уклавши Договір оренди №14/06-20 від 18.06.2018 встановили правові підстави користування Позивачем частиною нерухомого майна.
Пунктом 3.4. Договору оренди №14/06-20 від 18.06.2018 встановлено, що сторони домовилися, що строк дії договору оренди та, відповідно, строк оренди продовжується лише в тому випадку, якщо Сторонами про це укладено відповідний договір про внесення змін. Цей Договір не підлягає автоматичній пролонгації на новий термін, незалежно від направлення повідомлення про це від будь-якої із сторін або направлення повідомлення щодо заперечень проти продовження строку дії Договору оренди.
Відповідно до п. 4.4. Договору оренди №14/06-20 від 18.06.2018 після закінчення строку оренди (в тому числі дострокового припинення договору оренди) Орендар зобов'язаний не пізніше наступного дня, якщо інший строк не буде письмово погоджено Сторонами, повернути Орендодавцеві Приміщення з урахуванням нормального зносу та ключі від вхідних груп та інших дверей Приміщення за Aктом повернення приміщення з орендного користування.
Отже, на думку, відповідача-1, зважаючи на те, що після спливу строку дії вказаного договору оренди між сторонами не було укладено договору про внесення змін на новий строк, у позивача згідно п. 4.4. Договору оренди №14/06-20 від 18.06.2018 виникло зобов'язання повернути Орендодавцю приміщення за актом.
Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що вимоги позивача не підлягають задоволенню з наступних підстав
Відповідно до ст. 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
Згідно з п. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.
Відповідно до ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Предметом договору найму відповідно до ч. 1 ст. 760 Цивільного кодексу України може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).
Згідно зі ст. 765 Цивільного кодексу України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.
Відповідно до ст. 774 Цивільного кодексу України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. До договору піднайму застосовуються положення про договір найму. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму. До договору піднайму застосовуються положення про договір найму.
Судом встановлено, що Договір суборенди № 03 від 17.02.2017, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ДИТЯЧІ ІГРОВІ МЕХАНІКИ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ШЕЙК», набув чинності з моменту укладення та діє до 16 лютого 2020 року включно. Вказаний строк змінений не був, доказів дострокового розірвання матеріали справи також не містять.
Дійсність Договору майнового найму № 2/МЦ від 01.02.2017, на підставі якого укладено Договір суборенди № 03 від 17.02.2017, встановлена у постанові Північного апеляційного господарського суд № 910/12929/18 від 21.05.2019.
Вказаною постановою, також встановлено, що п. 2.8 Додатку № 1 до Кредитних договорів сторони погодили, що позичальнику - ДП «Край Проперті» та майновим поручителям ТОВ «Сіті-Стейн» та ТОВ «Сітістейтсервіс» надається дозвіл на передачу в оренду нерухомого майна, яке передане в іпотеку Банку, без згоди Банку.
Крім цього, надання Банком дозволу ДП «Край Проперті» на укладання договорів оренди також підтверджується листом ПАТ «Сбербанк» (вих. №341/5/50 від 08.12.2015).
Положеннями пунктів кредитних договорів також передбачено, що у випадку підписання нових договорів оренди, вони повинні містити наступні умови: орендаря повідомлено, що нерухоме майно, що є предметом відповідного договору оренди, передано в заставу/іпотеку банку; орендар зобов'язаний допускати представників банку до орендованих приміщень з метою перевірки предмету іпотеки, а також не перешкоджати діям, в разі реалізації предмету іпотеки на умовах договору іпотеки; дострокове розірвання договору оренди, в разі звернення стягнення на предмет іпотеки.
Укладаючи Договір майнового найму сторони частково відступили від даної умови та визначили строк дії Договору майнового найму №2/МЦ від 01.02.2017 до 31.12.2020 включно. При цьому, визначили, що зміна власника приміщення (ТРЦ) не є підставою для припинення цього Договору чи зміни його умов. У разі зміни власника приміщення (ТРЦ) Договір продовжує діяти на умовах, визначених цим Договором (п.п. 8.1., 8.4. Додаткової угоди №41 до Договору майнового найму).
Водночас, включення до Договору майнового найму положення про пролонгацію його дії після звернення стягнення на предмет іпотеки не призводить до недійсності такого договору, оскільки безпосередньо самими сторонами кредитних договорів (AT «Сбербанк» та ДП «Край Проперті») на власний розсуд визначено та погоджено відповідальність у разі недотримання включення такої умови, а саме: «У випадку невиконання/ незабезпечення Позичальником виконання зобов'язання, передбаченого цим пунктом, процентна ставка за користування кредитом збільшується на 2% річних в порядку, передбаченому п. 6.6 цього Договору.
Таким чином, сторони кредитних договорів на власний розсуд врегулювали свої відносини щодо передання в оренду предмета іпотеки та визначили, що наслідком порушення умов є збільшення кредитної ставки для ДП «Край Проперті», а не недійсність укладених з третіми особам договорів оренди, що відповідає загальним засадам, закріплених у ст. 6 ЦК України щодо свободи договору.
Відповідно до частини 4 статті 75 ГПК України, обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Аналогічні положення містить ч. 2 ст. 13 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" відповідно до якої судові рішення, що набрали законної сили, є обов'язковими до виконання усіма органами державної влади, органами місцевого самоврядування, їх посадовими та службовими особами, фізичними і юридичними особами та їх об'єднаннями на всій території України. Обов'язковість урахування (преюдиційність) судових рішень для інших судів визначається процесуальним законом.
Так, преюдиційні факти є обов'язковими при вирішенні інших справ та не підлягають доказуванню, оскільки їх істинність встановлено у рішенні, у зв'язку з чим немає необхідності встановлювати їх знову, піддаючи сумніву істинність та стабільність судового акту, який набрав законної сили.
Таким чином, факти, встановлені у постанові Північного апеляційного господарського суд № 910/12929/18 від 21.05.2019, яка набрала законної сили, не доказуються при розгляді даної справи та мають обов'язкову силу для вирішення даної справи.
З огляду на викладене, твердження відповідача-1 про те, що Договір майнового найму №2/МЦ від 01.02.2017 в силу ч. 3 ст. 12 Закону України «Про іпотеку» є нікчемним є помилковим.
А отже, не відповідає дійсності і твердження відповідача про те, що Договір суборенди є недійсним, оскільки був укладений на підставі нікчемного правочину.
Відповідно до ч. 2 ст. 291 ГК України договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено; викупу (приватизації) об'єкта оренди; ліквідації суб'єкта господарювання-орендаря; загибелі (знищення) об'єкта оренди.
Згідно ст. 781 ЦК України договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи - наймача, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір найму припиняється у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем.
Виходячи зі змісту наведених положень законодавства, суд дійшов висновку, що сам лише факт укладення позивачем та відповідачем-1 Договору оренди №14/06-20 від 18.06.2018 не призводить до автоматичного припинення Договору суборенди № 03 від 17.02.2017.
З огляду на викладене, враховуючи, що Договір суборенди № 03 від 17.02.2017 не визнаний в судовому порядку недійсним, він не є припиненим, а тому у позивача наявні правові підстави користування майном відповідно до умов цього Договору, а обмеження цього права з боку відповідачів шляхом недопуску позивача до орендованого приміщення є неправомірним.
Разом з тим, відповідно до ч. 2 ст. 4 Господарського процесуального кодексу України, юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Згідно з ч. 1 ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Отже, з огляду на наведені положення законодавства, необхідною умовою застосування судом певного способу захисту є наявність, доведена належними доказами, певного суб'єктивного права (інтересу) у позивача та порушення (невизнання або оспорювання) цього права (інтересу) з боку відповідача.
У рішенні Конституційного суду України №18-рп/2004 від 01.12.2004 (справа про охоронюваний законом інтерес) визначено поняття "охоронюваний законом інтерес", що вживається в частині першій статті 4 Цивільного процесуального кодексу України та інших законах України у логічно-смисловому зв'язку з поняттям "права", яке треба розуміти як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, як зумовлений загальним змістом об'єктивного і прямо не опосередкований у суб'єктивному праві простий легітимний дозвіл, що є самостійним об'єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам.
Конституційний суд України у вказаному рішенні зазначає, що види і зміст охоронюваних законом інтересів, що перебувають у логічно-смисловому зв'язку з поняттям "права" як правило не визначаються у статтях закону, а тому фактично є правоохоронюваними. Охоронюваний законом інтерес перебуває під захистом не тільки закону, а й об'єктивного права в цілому, що панує у суспільстві, зокрема, справедливості, оскільки інтерес у вузькому розумінні зумовлюється загальним змістом такого права та є його складовою.
Суд зазначає, що до господарського суду має право звернутися кожна особа, яка вважає, що її право чи охоронюваний законом інтерес порушено чи оспорюється. Тобто в контексті цієї норми має значення лише суб'єктивне уявлення особи про те, що її право чи законний інтерес потребує захисту. Виключно суб'єктивний характер заінтересованості як переконаності в необхідності судового захисту суб'єктивного матеріального права чи законного інтересу може підтверджуватися при зверненні до суду лише посиланням на таку необхідність самої заінтересованої особи. Саме тому суд не вправі відмовити у прийнятті позовної заяви з тих лише підстав, що не вбачається порушення матеріального права чи законного інтересу позивача, або заявник без належних підстав звернувся до суду в інтересах іншої особи.
Разом з тим, на позивача покладений обов'язок обґрунтувати суду свої вимоги поданими до суду доказами, тобто, довести, що права та інтереси позивача дійсно порушуються, оспорюються чи не визнаються, а тому потребують захисту.
Згідно з ч. 3 ст. 13 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Згідно з ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Суд зазначає, що позов про визнання права подається з метою підтвердження наявного права у позивача, коли таке право не визначається або оспорюється іншою особою.
Судом встановлено, що у позивача на підставі Договору суборенди № 03 від 17.02.2017 наявне право користування нежитловим приміщенням площею 211 кв. м, яке знаходиться на третьому поверсі в Торговельно-розважальному центрі «МАГЕЛАН» за адресою: 03006, м. Київ, проспект Глушкова Академіка, буд. 13-Б.
Однак, вказане право відповідачами порушене шляхом здійснення перешкод у користування приміщенням.
При цьому, суд зазначає, що надаючи правову оцінку належності обраного зацікавленою особою способу захисту, судам належить зважати й на його ефективність з точки зору ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. У п. 145 рішення від 15 листопада 1996 року у справі "Чахал проти Об'єднаного Королівства" (Chahal v. the United Kingdom, (22414/93) [1996] ECHR 54) Європейський суд з прав людини зазначив, що згадана норма гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни. Таким чином, суть цієї статті зводиться до вимоги надати людині такі міри правового захисту на національному рівні, що дозволили б компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави - учасники Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов'язань. Крім того, Суд указав на те, що за деяких обставин вимоги ст. 13 Конвенції можуть забезпечуватися всією сукупністю засобів, що передбачаються національним правом.
Стаття 13 вимагає, щоб норми національного правового засобу стосувалися сутності "небезпідставної заяви" за Конвенцією та надавали відповідне відшкодування. Зміст зобов'язань за ст. 13 також залежить від характеру скарги заявника за Конвенцією. Тим не менше, засіб захисту, що вимагається згаданою статтею повинен бути "ефективним" як у законі, так і на практиці, зокрема, у тому сенсі, щоб його використання не було ускладнене діями або недоглядом органів влади відповідної держави (п. 75 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Афанасьєв проти України" від 5 квітня 2005 року (заява № 38722/02)).
Таким чином, у кінцевому результаті ефективний засіб повинен забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування. Тим більше, що пріоритет міжнародного договору за наявності колізій з внутрішнім законодавством надає судам України досить широкі повноваження при обранні джерела права для вирішення конкретного спору.
Отже, можна зробити висновок, що порушені, невизнані або оспорювані права можуть бути захищені і у спосіб, не визначений законом або договором, однак такий спосіб захисту має бути у будь-якому випадку ефективним, тобто спрямованим на реальний захист та відновлення порушеного права.
Таким чином, звертаючись з позовом до суду за захистом порушеного права, позивач має обрати спосіб захисту, який узгоджується з двома критеріями: (1) має відповідати змісту права, що порушене й здатний таке право відновити, а також (2) має бути передбачений приписами ст. 16 Цивільного кодексу України, ст. 20 Господарського кодексу України, або ж визначений іншим Законом чи укладеним між сторонами Договором.
Вимоги позивача фактично спрямована на встановлення судом юридичного факту, що в силу приписів господарського процесуального законодавства має бути викладено саме в мотивувальній частині рішення.
При цьому, захист майнового або немайнового права чи законного інтересу відбувається шляхом прийняття судом рішення про примусове виконання відповідачем певних дій або зобов'язання утриматись від їх вчинення.
Разом з тим, позовна вимога про визнання у позивача права користування спірним нежитловим приміщенням не призведе до поновлення прав та не усуне перешкоди у користуванні майном, оскільки не може бути виконана у примусовому порядку.
Викладене свідчить, що обраний позивачем спосіб захисту порушеного права є неефективним та не призведе до його відновлення.
Суд зазначає, що враховуючи викладені позивачем у позовній заяві обставини, якими позивач обґрунтовує позовні вимоги, ефективним способом захисту прав, який здатний призвести до відновлення порушених прав позивача, є подання позову про зобов'язання відповідачів усунути перешкоди у користуванні майном.
Згідно статей 73, 74, 77, 79 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
З огляду на наведене, позов Товариства з обмеженою відповідальністю "ДИТЯЧІ ІГРОВІ МЕХАНІКИ" до Акціонерного товариства "Сбербанк", Товариства з обмеженою відповідальністю "Бронкс Стайл" про визнання права користування нежитловим приміщенням задоволенню не підлягає.
Судові витрати позивача по сплаті судового збору відповідно до положень ст. 129 Господарського процесуального кодексу України залишаються за позивачем.
Керуючись ст.ст. 129, 236-238, 247-252 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. В задоволенні позову відмовити повністю.
2. Відповідно до статті 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
3. Відповідно до частини 1 статті 256 Господарського процесуального кодексу України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
4. Згідно з підпунктом 17.5 пункту 17 розділу XI «Перехідні положення» Господарського процесуального кодексу України в редакції Закону України від 03.10.2017 № 2147- VIII до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційна скарга подається через господарський суд міста Києва за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією Кодексу.
Повне рішення складено 24.06.2019 року.
СуддяМ.Є. Літвінова