Постанова
Іменем України
19 червня 2019 року
м. Харків
справа № 632/33/19
провадження № 22-ц/818/3056/19
Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого: Пилипчук Н.П. ,
суддів: Маміної О.В., Кругової С.С.,
за участю секретаря судового засідання : Плахотнікової І.О. ,
Учасники справи:
позивачі - Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроком»,
відповідачі - ОСОБА_1 , Фермерське господарство «АЛАС»,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «АГРОКОМ» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «АЛАС» про визнання недійсним договору оренди землі та визнання поновленим договору оренди землі,
за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «АГРОКОМ» в особі представника Рудого Вадима Вікторовича, на рішення Первомайського міськрайонного суду Харківської області від 29 березня 2019 року, ухвалене суддею Россоха А.В., в залі суді в м. Первомайський,
В червні 2018 року ТОВ «Агроком» звернулося до суду із вказаним позовом.
В обґрунтування позову позивач зазначає, що ОСОБА_1 є власником земельних ділянок: площею 3,9566 га, кадастровий номер НОМЕР_1 з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Берецької сільської ради Первомайського району Харківської області, що підтверджується копією державного акту на право власності на земельну ділянку серія НОМЕР_2 . (а.с. 20) та площею 2,0523 га, кадастровий номер НОМЕР_3 з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Берецької сільської ради Первомайського району Харківської області, що підтверджується копією державного акту на право власності на земельну ділянку серія НОМЕР_4 . (а.с.28) 21 січня 2008 року укладено договори оренди землі між ОСОБА_1 та ТОВ «АГРОКОМ», які зареєстрованій у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр ДЗК при Державному Комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено записи від 28.03.2008 року за № 040868000037 та № 040868000028. Пунктом восьмим даних договорів визначено, що договори укладено на 10 років. Після закінчення строку договорів орендар має переважне право поновлення їх на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 10 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. (а.с. 18-19, 26-27) 05 грудня 2017 року ТОВ «АГРОКОМ» на адресу ОСОБА_1 направлено пропозиції про укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі. Разом з пропозиціями направлено проекти додаткових угод до договорів оренди землі зареєстрованих 28.03.2008 року, № 040868000037, кадастровий номер НОМЕР_1 та 28.03.2008 року, № 040868000028, кадастровий номер НОМЕР_3 . (а.с. 37, 38) 28 грудня 2017 року ОСОБА_1 на адресу ТОВ «АГРОКОМ» на пропозиції останнього надано письмові відповіді про відмову від підписання додаткових угод у зв'язку з наміром самостійного оброблення даних земельних ділянок. (а.с. 41,42)
03.04.2018 року здійснено державну реєстрацію договорів оренди спірних земельних ділянок, які укладено між ОСОБА_1 та ФГ «АЛАС». (а.с.43-46) Позивач вказує, що відповідачем ОСОБА_1 порушено переважне право на укладення договору оренди землі з ТОВ «АГРОКОМ».
У зв'язку із чим позивач просив визнати недійсним договір оренди землі укладений між ОСОБА_1 та ФГ «АЛАС» від 18.04.2018 року щодо земельної ділянки загальною площею 2,0523 га, кадастровий номер НОМЕР_3 , з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Берецької сільської ради Первомайського району Харківської області. Визнати поновленим договір оренди землі від 21.01.2008 року укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «АГРОКОМ», який зареєстрованій у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр ДЗК при Державному Комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 28.03.2008 року за № 040868000028. Визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 21.01.2008 року, зареєстрованого 28.03.2008 року. Визнати недійсним договір оренди землі укладений між ОСОБА_1 та ФГ «АЛАС» від 18.04.2018 року щодо земельної ділянки загальною площею 3,9566 га, кадастровий номер НОМЕР_1 , з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Берецької сільської ради Первомайського району Харківської області. Визнати поновленим договір оренди землі від 21.01.2008 року укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «АГРОКОМ», який зареєстрованій у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр ДЗК при Державному Комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 28.03.2008 року за № 040868000037. Визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 21.01.2008 року, зареєстрованого 28.03.2008 року.
Рішенням Первомайського міськрайонного суду Харківської області від 29 березня 2019 року позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроком» в особі представника Рудого Вадима Вікторовича - залишено без задоволення.
В апеляційній скарзі представник ТОВ «Агроком» просить скасувати рішення суду першої інстанції, та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі. Посилається на порушення судом норм матеріального та процесуального права, невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи.
Апеляційна скарга мотивована тим, що орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди землі на новий строку, а отже і на укладання додаткової угоди до договору, в той час як орендар належно виконував обов'язки за договором, своєчасно звернувся до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проекту додатково угоди. Судом першої інстанції залишено поза увагою той факт, що позивачем була повністю дотримана процедура та строки передбачені умовами договору оренди від 21.01.2008 року та положеннями ч. 2 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі». Також в запереченнях орендодавець повідомила, що має намір самостійно хазяйнувати на належних їй на праві власності земельних ділянках, але замість цього було укладено договір оренди тих же земельних ділянок з іншим відповідачем на умовах гірших ніж запропоновані позивачем в проекті додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.
Представник відповідачів ОСОБА_1 та ТОВ «АЛАС» - адвокат Мокроусов Ю.С. надав до суду відзив в якому просив рішення суду залишити без змін, апеляційну скаргу - залишити без задоволення. Відзив мотивований тим, що договори між відповідачами укладалися на законних підставах та сторонами було досягнуто всіх істотних умов договору, через 4 місяці після припинення орендних відносин із ТОВ «АГРОКОМ», повернення ТОВ «АГРОКОМ» земельних ділянок ОСОБА_1 . Доказів продовження користування позивачем земельними ділянками відповідача ОСОБА_1 не надано, а навпаки спростовується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 119746241, з якого вбачається, що 05.05.2018 року здійснено реєстрацію припинення договору оренди землі від 21.01.2008 року
Відповідно до ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Судова колегія, заслухавши доповідь судді, перевіривши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню.
Судом першої інстанції встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельних ділянок площею 3,9566 га, кадастровий номер НОМЕР_1 з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Берецької сільської ради Первомайського району Харківської області, що підтверджується копією державного акту на право власності на земельну ділянку серія НОМЕР_2 . (а.с. 20) та площею 2,0523 га, кадастровий номер НОМЕР_3 з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Берецької сільської ради Первомайського району Харківської області, що підтверджується копією державного акту на право власності на земельну ділянку серія НОМЕР_4 . (а.с.28)
21 січня 2008 року укладено договори оренди землі між ОСОБА_1 та ТОВ «АГРОКОМ», які зареєстрованій у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр ДЗК при Державному Комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено записи від 28.03.2008 року за № 040868000037 та № 040868000028.
Пунктом восьмим даних договорів визначено, що договори укладено на 10 років. Після закінчення строку договорів орендар має переважне право поновлення їх на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 10 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. (а.с. 18-19, 26-27)
05 грудня 2017 року ТОВ «АГРОКОМ» на адресу ОСОБА_1 направлено пропозиції про укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі. Разом з пропозиціями направлено проекти додаткових угод до договорів оренди землі зареєстрованих 28.03.2008 року, № 040868000037, кадастровий номер НОМЕР_1 та 28.03.2008 року, № 040868000028, кадастровий номер НОМЕР_3 . (а.с. 37, 38)
28 грудня 2017 року ОСОБА_1 на адресу ТОВ «АГРОКОМ» на пропозиції останнього надано письмові відповіді про відмову від підписання додаткових угод у зв'язку з наміром самостійного оброблення даних земельних ділянок. (а.с. 41,42)
03.04.2018 року здійснено державну реєстрацію договорів оренди спірних земельних ділянок, які укладено між ОСОБА_1 та ФГ «АЛАС». (а.с.43-46)
З витягу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 119746241, з якого вбачається, що 05.05.2018 року здійснено реєстрацію припинення договору оренди землі від 21.01.2008 року.(а.с.77)
Судова колегія погоджується із висновками суду першої інстанції про відсутність підстав вважати поновленими договори оренди землі та визнавати укладеними додаткових угод до договорів, оскільки ОСОБА_1 виразила своє волевиявлення щодо небажання поновлювати договори оренди з ТОВ «Агроком», земля їй повернута і позивач ТОВ «АГРОКОМ» ними не користується.
Статтею 41 Конституції України закріплено принцип непорушності права приватної власності, тобто права власника володіти, користуватись і розпоряджатись належним йому майном, на власний розсуд вчиняти щодо майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею.
Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договори найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Пунктом 8 договору оренди передбачено, що орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.
Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.
Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.
Дійсно, ч.1-5 статті 33 ЗУ «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, передбачено, що за закінченням строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.
У разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Оскільки між сторонами не досягнуто домовленості щодо істотних умов договорів, що випливає з повідомлення ОСОБА_1 тому ТОВ «Агроком» втратило своє переважне право на укладення договорів оренди земельних ділянок.
Таким чином, суд дійшов обґрунтованого висновку про відмову в задоволенні позову в частині визнання поновленим договору оренди землі та визнання укладеною додаткову угоду, оскільки позивачем не доведено переважного права на поновлення цього договору та використання земельних ділянок після закінчення строку їх дії.
Аналогічний висновок щодо застосування відповідних норм права, викладено у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного від 19 червня 2018 року у справі № 379/324/16-ц, провадження № 61-5633св18, який згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України підлягає врахуванню судом при виборі і застосуванні норми права.
Доводи апелянта про те, що ОСОБА_1 в листі-повідомленні від 28.12.2017 року вказувала на те, що самостійно бажає обробляти земельну ділянку, однак уклала договори оренди землі із ТОВ «АЛАС» не приймаються судовою колегію, оскільки сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Апеляційна скарга не містить доводів на спростування висновків суду першої інстанції, які є обґрунтованими та узгоджуються з матеріалами справи, при встановленні обставин справи судом не було порушено норм цивільного процесуального законодавства й правильно застосовано норми матеріального права.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Керуючись ст. 367, 368, 374, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, суд,-
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «АГРОКОМ» в особі представника Рудого Вадима Вікторовича - залишити без задоволення.
Рішення Первомайського міськрайонного суду Харківської області від 29 березня 2019 року - залишити без змін.
Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття , але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Головуючий - Н.П.Пилипчук
Судді - О.В. Маміна
С.С. Кругова