ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
23.05.2019Справа № 910/2223/19
За позовом: Приватної фірми "Екселент"
до: Київської міської ради
за участю третьої особи 1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: товариства з обмеженою відповідальністю "Луна-94"
за участю третьої особи 2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
про розірвання договору оренди.
Суддя: Шкурдова Л.М.
Секретар с/з Масна А.А.
Представники сторін:
від позивача - Шерстюк Г.М., за дог. про над. прав. доп.
від відповідача - Безносик А.О., за дов.
від третьої особи 1 - не з'явився
від третьої особи 2 - Клекоцюк Р.Р., за дов.
Господарським судом міста Києва розглядається справа №910/2223/19 за позовом приватного підприємства Приватна фірма "ЕКСЕЛЕНТ" до Київської міської ради, за участю за участю третьої особи 1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - товариства з обмеженою відповідальністю "Луна-94", за участю третьої особи 2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про розірвання договору оренди земельної ділянки від 18.07.2003.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 28.02.2019 відкрито провадження у справі №910/2223/19 за правилами загального позовного провадження.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 18.07.2003 між Київською міською радою, приватною фірмою «Екселент», Товариством з обмеженою відповідальністю «Луна-94» та Комунальним підприємством «Ватутінськінвестбуд» укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 29.07.2003 за №62-6- 00067 у книзі записів державної реєстрації договорів (далі - Договір оренди). Позивач зазначає, що протягом 2004-2013 років в процесі приватизації комунального майна, частина нежитлових приміщень за адресою: м.Київ, вул.Оноре де Бальзака, 42/20 , перейшли у власність іншим юридичним та фізичним особам. Позивач зазначає, що перехід права власності на будівлю, яка розташована на орендованій земельній ділянці є підставою для розірвання Договору оренди земельної ділянки від 18.07.2003 та укладення Договору оренди, сторонами якого мають виступати і нові власники.
Відповідач щодо задоволення позову заперечував, вказуючи, що після відчуження об'єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов'язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. Відповідач зазначає, що після відчуження об'єктів нерухомості позивачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов'язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості.
В судовому засіданні 23.05.2019р. закрито підготовче засідання, розпочато розгляд справи по суті.
У судовому засіданні 23.05.2019 року було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, заслухавши представників сторін в судових дебатах, Господарський суд м. Києва, -
Як вбачається з матеріалів справи, відповідно до п.7 рішення Київської міської від 24.10.2002 №67/227 «Про оформлення права користування земельними ділянками» вирішено оформити приватній фірмі "Екселент", Товариству з обмеженою відповідальністю «Луна-94» та Комунальному підприємству «Ватутінськінвестбуд», за умови виконання п.7.1 цього рішення, право спільної довгострокової оренди на 25 років на земельну ділянку площею 0,42 га для експлуатації та обслуговування виробничо-побутового будинку на вул. Оноре де Бальзака, 42/20 у Деснянському районі м.Києва за рахунок частини земель, відведених відповідно до рішення виконавчого комітету Київської міської Ради народних депутатів від 20.04.81 N 645 «Про відведення земельної ділянки управлінню капітального будівництва виконкому міськради під будівництво першої черги житлового масиву Троєщина», у зв'язку з переходом права власності на майно (договори купівлі-продажу від 30.09.96 та від 25.09.98, акти приймання-передачі від 27.11.96 та від 28.09.98) та у зв'язку з передачею майна у повне господарське відання (рішення Деснянської районної у місті Києві ради від 09.07.2002 N 1 «Про передачу нежитлових приміщень комунальної власності Деснянського району м. Києва в повне господарське відання КП «Ватутінськінвестбуд», акт приймання-передачі від 29.07.2002).
На підставі даного рішення між Київською міською радою та приватною фірмою «Екселент», Товариством з обмеженою відповідальністю «Луна-94» та Комунальним підприємством «Ватутінськінвестбуд», укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 29.07.2003 за № 62-6- 00067 у книзі записів державної реєстрації договорів (далі - Договір оренди). Вказаний договір укладений терміном на 25 років і відповідно до п. 1 Договору цільове призначення земельної ділянки визначено для експлуатації та обслуговування виробничо-побутового будинку.
22.06.2004 р. між представництвом Фонду державного майна України у Деснянському районі м. Києва та МПП "Оксана"укладений договір купівлі-продажу приміщення шляхом викупу, за умовами якого представництво Фонду державного майна України у Деснянському районі м. Києва продало, а МПП "Оксана"придбало нежиле приміщення №2а, яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Бальзака, 42 / 20 (літера "А"), загальною площею 132,4 кв.м.
Згідно з розпорядженням Деснянської районної у м. Києві ради від 05.10.2004 р. №1047 "Про виключення з балансу приміщення, у зв'язку з приватизацією" нежитлове приміщення, що знаходиться у м . Києві по вул. Бальзака, 42/20 (літера "А"), загальною площею 132,4 кв.м. та рампу, що примикає до приміщення площею 21,6 кв.м., виключено з балансу КП "Ватутінськінвестбуд" станом на 22.06.2004 р.
16.01.2006 р. між представництвом Фонду державного майна України у Деснянському районі м. Києва та ТОВ "Отіс" укладений договір купівлі -продажу приміщення шляхом викупу, за умовами якого представництво Фонду державного майна України у Деснянському районі м. Києва продало, а ТОВ "Отіс"придбало нежилі приміщення з №1 по №2 (групи приміщень №10) (в літері "А"), загальною площею 254,30 кв.м., що складає 11/100 частин від нежилого будинку, які знаходяться у м. Києві по вул. Бальзака, 42/20.
Розпорядженням Деснянської районної у м. Києві державної адміністрації від 29.03.2006 р. №414а "Про надання в орендне користування нежитлового приміщення" КП "Ватутінськінвестбуд" станом на 14.03.2006 р. виключено з балансу нежитлове приміщення, що знаходиться у м. Києві по вул. Бальзака, 42/20 (літера "А"), загальною площею 254,30 кв.м. та рампу 37,6 кв.м., що примикає до приміщення.
07.12.2007 р. між представництвом Фонду державного майна України у Деснянському районі м. Києва та ЗАТ "Джерело"укладений договір купівлі-продажу приміщення шляхом викупу, за умовами якого представництво Фонду державного майна України у Деснянському районі м. Києва продало, а ЗАТ "Джерело"придбало нежилі приміщення з №1 по №43 групи приміщень №11 (в літері "А"), загальною площею 710,80 кв.м., які знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Бальзака Оноре, 42/20 з рампою, що примикає до приміщення, площею 79,7 кв.м.
Розпорядженням Деснянської районної у м. Києві державної адміністрації від 23.01.2008 р. №64 "Про виключення з балансу приміщення, у зв'язку з приватизацією" КП "Ватутінськінвестбуд" станом на 24.12.2007 р. виключено з балансу нежитлове приміщення, що знаходиться у м. Києві по вул. Бальзака, 42/20 (літера "А"), загальною площею 710,80 кв.м. та рампу 79,7 кв.м., що примикає до приміщення.
29.10.2008 р. між представництвом Фонду державного майна України у Деснянському районі м. Києва та Фізичною особою -підприємцем Пархоменко -Шевченко Тетяною Олександрівною укладений договір купівлі -продажу приміщення шляхом викупу, за умовами якого представництво Фонду державного майна України у Деснянському районі м. Києва продало, а ФОП Пархоменко - Шевченко Т.О. придбала нежилі приміщення (в літері "А") з №2 по №5 (частина групи приміщень №15), загальною площею 37,20 кв.м., що складає 2/100 частин від нежилого будинку площею 2331,40 кв.м., які знаходяться у м . Києві по вул. Бальзака, 42/20.
Розпорядженням Деснянської районної у м. Києві державної адміністрації від 26.01.2009 р. №51 "Про виключення з балансу приміщення по вул. Бальзака , 42/ 20, у зв'язку з приватизацією" КП "Ватутінськінвестбуд" станом на 04.11.2008 р. виключено з балансу нежитлове приміщення, що знаходиться у м . Києві по вул. Бальзака, 42/20 (літера "А"), загальною площею 37,2 кв.м.
Рішенням Господарського суду м. Києва від 23.08.2011 року у справі № 18/160, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 15.11.2011 року, припинено правовідношення між Комунальним підприємством «Ватутінськінвестбуд» та Київською міською радою по договору оренди земельної ділянки від 18.07.2003 р., зареєстрованому Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 29.07.2003 р. за №62-6-00067.
Таким чином, протягом 2004-2013 років в процесі приватизації комунального майна, частина нежитлових приміщень КП "Ватутінськінвестбуд" за адресою: м.Київ, вул.Оноре де Бальзака, 42/20, перейшли у власність іншим юридичним та фізичним особам. Позивач зазначає, що перехід права власності на будівлю, яка розташована на орендованій земельній ділянці та вибуття однієї сторони Договору, а саме КП "Ватутінськінвестбуд", є підставою для розірвання Договору оренди земельної ділянки від 18.07.2003 та укладення Договору оренди, сторонами якого мають виступати і нові власники.
Господарські зобов'язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать, (ст. 174 Господарського кодексу України)
Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 статті 627 Цивільного кодексу України).
Частиною 1 статті 628 Цивільного кодексу України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства
Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України, договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 525 Цивільного кодексу України).
Не допускаються одностороння відмова від виконання зобов'язань, крім випадків, передбачених законом (частина 7 статті 193 Господарського кодексу України).
Пункт 14 Договору містить перелік випадків у разі яких припиняється дія вказаного договору, а саме: закінчення терміну, на який укладено цей договір; одержання орендарями земельної ділянки у власність; дострокового розірвання цього договору за згодою сторін; примусового вилучення земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у порядку, визначеному законодавством України; ліквідації юридичної особи-орендаря; дострокового розірвання цього договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадку: а) неналежне виконання іншою стороною умов цього договору; б) випадкового знищення чи пошкодження земельної ділянки, яке суттєво перешкоджає використанню земельної ділянки за її цільовим призначенням; в) з інших підстав, визначених законодавством України.
Умови договору оренди від 18.07.2003 земельної ділянки (зареєстрованого 29.07.2003 Головним управлінням земельних ресурсів - виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) не передбачають права приватної фірми «ЕКСЕЛЕНТ» на односторонню відмову від договору або на припинення зобов'язання в односторонньому порядку.
Відповідно до статі 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У відповідності до статті 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Пунктом 1 частини 1 статті 611 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору
Посилаючись в позовній заяві на норми ст.651 ЦК України, як на підставу для розірвання спірного договору оренди земельної ділянки, позивачем не наведено які саме були істотні порушення умов Договору, при цьому вибуття сторони договору не може бути розцінено як порушення умов Договору.
Відповідно до ст.206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Нормами ст.377 ЦК України передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Згідно ч.1 ст.120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
Таким чином, нормами земельного законодавства закріплено загальний принцип цілісності об'єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. За цими нормами, визначення правового режиму земельної ділянки перебуває в прямій залежності від права власності на будівлю та споруду й передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного й цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку в разі набуття права власності на нерухомість. В разі переходу права власності на об'єкт нерухомості у встановленому законом порядку право власності, користування на земельну ділянку в набувача нерухомості виникає одночасно з виникненням права власності на зведені на цій ділянці об'єкти.
Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою (ст.5 Закону України «Про оренду землі»).
Як вбачається з матеріалів справи, позивач є користувачем земельної ділянки на вул. Оноре де Бальзака, 42/20 у Деснянському районі м.Києва, в зв'язку із знаходженням його майна на території спірної земельної ділянки. Доказів того, що позивач відчужив своє майно матеріали справи не містять, а відтак враховуючи вищезазначені норми, відносно позивача не змінилися обставини користування земельною ділянкою, що становить предмет спірного договору оренди земельної ділянки.
Посилання позивача на те, що вибуття однієї сторони Договору, в зв'язку з відчуженням його майна, що розташоване на земельній ділянці на вул. Оноре де Бальзака, 42/20 у Деснянському районі м.Києва свідчить про наявність підстав для розірвання Договору оренди земельної ділянки для укладення Договору оренди даної земельної ділянки з іншими власниками, суд вважає необґрунтованими, виходячи з наступного.
У разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі. Після відчуження об'єктів нерухомості позивачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов'язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 07.11.2018 у справі 910/20774/17).
Відчуження об'єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, не є підставою для розірвання договору оренди із попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо цієї особи, однак діє на тих самих умовах стосовно особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розташовано, а отже й відповідні права та обов'язки, зокрема зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою (такий правовий висновок викладено в постанові КГС ВС від 10.04.2018у справі № 915/672/17).
Відповідно до ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Враховуючи те, що матеріали справи не містять доказів відчуження позивачем належного його майна, що розташоване на спірній земельній ділянці, приймаючи до уваги, що зміна власника будівлі та вибуття однієї сторони Договору свідчить лише про автоматичну заміну орендаря та є підставою для внесення змін у Договір оренди землі, а не його розірвання, суд приходить до висновку, що позивачем не доведено наявність правових підстав для розірвання спірного Договору оренди земельної ділянки, а відтак у задоволенні позову слід відмовити.
Відповідно до ст. 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Керуючись ст. ст.74, 76-80, 129, 236 - 240 ГПК України, суд, -
В позові - відмовити.
Суддя Л.М. Шкурдова
Дата складання тексту рішення: 19.06.19р.