61022, м. Харків, пр. Науки, 5, тел.: (057) 702-07-99, E-mail: inbox@dn.arbitr.gov.ua
іменем України
03.06.2019 Справа № 905/231/19
Господарський суд Донецької області у складі Величко Н.В.
при секретарі судового засідання Хадієвій М.Ф.
розглянувши у відкритому підготовчому судовому засіданні матеріали
за позовом: Заступника керівника Краматорської місцевої прокуратури (адреса: 84333, Донецька обл., м. Краматорськ, вул. Рум'янцева, б. 4-а) в інтересах держави
до відповідача 1: Краматорської міської ради (код ЄДРПОУ: 24812116, адреса: 84313, Донецька обл., м. Краматорськ, площа Миру, буд. 2),
до відповідача 2: Відділу комунальних ресурсів та самоврядного контролю Краматорської міської ради (код ЄДРПОУ: 40480843, адреса: 84313, Донецька обл., м. Краматорськ, бульвар Машинобудівників, буд. 23),
до відповідача 3: Фізичної особи - підприємця Арамяна Артіка Мартиновича (РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ),
про: визнання недійсним рішення та визнання недійсним договору, -
за участю представників сторін:
від прокуратури: Хряк О.О. - службове посвідчення;
від відповідача 1: Кузіна Ю.В. - за довіреністю;
від відповідача 2: Канцидал С.В. - за довіреністю;
від відповідача 3: Гур'єв В.М. - за ордером та свідоцтвом про право на заняття адвокатською діяльністю; Малушко Г.Ю. - за ордером, свідоцтвом про право на заняття адвокатською діяльністю, посвідченням адвоката, -
Заступник керівника Краматорської місцевої прокуратури звернувся до господарського суду Донецької області з позовом №01- 39- 522вих19 від 25.01.2019 в інтересах держави, як позивач, до Краматорської міської ради, як відповідача 1, до Відділу комунальних ресурсів та самоврядного контролю Краматорської міської ради, як відповідача 2, до Фізичної особи - підприємця Арамяна Артіка Мартиновича, як відповідача 3, просив:
- визнати недійсним рішення Краматорської міської ради від 22.10.2015 №57/VI - 256 "Про затвердження переліку об'єктів міської комунальної власності, які підлягають приватизації шляхом викупу" в частині п. 1, затвердження переліку об'єктів міської комунальної власності, які підлягають приватизації шляхом викупу, зокрема нежиле приміщення за адресою: м. Краматорськ, вул. Б. Хмельницького, 32 - 81 Н;
- визнати недійсним договір купівлі - продажу від 26.01.2016 нежитлового приміщення за адресою: м. Крамторськ , вул. Б. Хмельницького, 32 - 81 Н, укладений між Краматорською міською радою та Арамяном Артіком Мартиновичем .
В обґрунтування позовних вимог прокурор посилався на те, що Краматорська міська рада відчужила комунальне майно без проведення конкурсу або аукціону з порушенням вимог чинного законодавства. Зазначає, що згідно висновку про вартість майна від 31.12.2015, ринкова вартість поліпшень, виконаних за рахунок орендаря (відповідача 3) складає 25570,00 грн. без ПДВ, що у відсотковому відношенні до вартості орендованого майна складає 7,9%, що є значно меншим ніж встановлено ст.18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (не менше 25%).
Нормативно вимоги обґрунтовано положеннями ст.ст. 5, 19, 131-1 Конституції України, ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», ст.ст. 10, 30, 60 Закону України «Про місцеве самоврядування», ст.ст. 9, 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст.ст. 7, 8, 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», ст.ст. 327, 638, 629 Цивільного кодексу України.
На підтвердження позовних вимог надано суду: договір оренди індивідуального визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Краматорська від 27.08.2015 № 7-3, додаткову угоду від 01.09.2015 № 1 до договору № 7-3 від 27.08.2015, наказ Управління житлового та комунального господарства Краматорської міської ради від 22.12.2015 № 589 «Про приватизацію окремого індивідуально визначеного майна - інвентарного об'єкту», заяву Арамян А. М . від 28.09.2015 щодо розгляду питання включення у перелік об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, лист Управління житлового та комунального господарства Краматорської міської ради від 09.09.2015 № 03-15/2934 «Про надання дозволу на проведення невід'ємних поліпшень», рішення Краматорської міської ради від 22.10.2015 № 57/VІ-256 «Про затвердження переліку об'єктів міської комунальної власності, які підлягають приватизації шляхом викупу», витяг з ЄДРПОУ станом на 25.01.2016 відносно Арамян Артіка Мартиновича , витяг з протоколу засідання постійної комісії з питань житлово-комунального господарства, приватизації і комунальної власності, упровадження енергозберігаючих технологій Краматорської міської ради від 03.09.2015 № 53, наказ Управління житлового та комунального господарства Краматорської міської ради від 22.01.2016 № 25 «Про затвердження висновку про вартість об'єкту комунальної власності», заяву ФОП Арамян А.М. від 27.08.2015 щодо надання дозволу на проведення поліпшень приміщення, що орендується, висновок про вартість майна, складений оцінювачем ТОВ «Гінес Груп», заяву від 25.01.2016 про приватизацію, інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 19.12.2018 № 150278146, договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 26.01.2016, посвідчений приватним нотаріусом Краматорського міського нотаріального округу Соловйовою С.С. та зареєстрований за № 173, копії яких долучено до матеріалів справи.
Ухвалою суду від 25.02.2019 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №905/231/19; визначено розгляд справи здійснювати у порядку загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 19.03.2019; встановлено учасникам строк для вчинення дій процесуального характеру; явка уповноважених представників у судове засідання визнана не обов'язковою.
25.03.2019 від відповідачів 1 та 2 надійшли відзиви, в яких останні проти позову заперечили, просили відмовити у його задоволенні, наполягають на дотриманні процедури приватизації спірного об'єкта. Краматорська міська рада також заявила про сплив позовної давності за позовними вимогами та просила застосувати наслідки її спливу.
На підтвердження заперечень відповідачем 1 надано суду: рішення Краматорської міської ради від 30.01.2013 № 23/VІ-1 «Про затвердження Положення про управління житлового та комунального господарства Краматорської міської ради» зі змінами, внесеними рішеннями від 25.06.2014 № 39/VІ-147, від 10.10.2014 № 42/VІ-211, від 24.06.2015 № 50/VІ-171, від 09.09.2015 № 55/VІ-219 та додатками, звіт ТОВ «Гінес Груп» про незалежну оцінку нерухомого майна від 12.08.2015, договір підряду від 01.10.2015 № 110, дефектний акт від 01.10.2015 на капітальний ремонт нежитлового приміщення комунальної власності по вул. Б. Хмельницького, 32 в м. Краматорськ, договірна ціна, пояснювальну записку, локальний кошторис, підсумкову відомість ресурсів до локального кошторису, підсумкову відомість (витрати - по факту), довідку про вартість виконаних робіт та витрати за формою КБ-3, акт приймання виконаних будівельних робіт, аудиторський звіт незалежного аудитора, довідку про суму витрат понесених у зв'язку зі здійсненням поліпшень орендованого нерухомого майна, витяг з протоколу 57-ої сесії міської ради VІ скликання від 22.10.2015, інвентаризаційний опис за формою 401 на 31.12.2015, витяг з міської газети, договір № 01-01 від 11.01.2016 на проведення незалежної оцінки майна, договір на проведення рецензування звіту з незалежної оцінки від 15.01.2016, акти приймання-здачі виконаних робіт, інформаційне повідомлення про результати приватизації (№ 6 від 10.02.2016), роздруківка з офіційного веб-сайту міської ради про оприлюднення рішення міської ради від 22.10.2015 № 57/VІ-256, ухвалу про тимчасовий доступ до речей і документів від 16.11.2017, копії яких долучено до матеріалів справи
15.04.2019 від відповідача 3 надійшов відзив на позовні заяву, в якому викладені заперечення проти позовних вимог, у тому числі з підстав недоведеності прокурором підстав для представництва у суді.
Ухвалами суду від 15.04.2019 поновлено пропущений процесуальний строк фізичній особі - підприємцю Арамяну Артіку Мартиновичу для подання відзиву на позовну заяву; прийнято та долучено до матеріалів справи № 905/231/19 відзив на позовну заяву Фізичної особи - підприємця Арамяна Артіка Мартиновича від 12.04.2019; продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів - до 14.05.2019; підготовче засідання відкладено на 14.05.2019.
На вимогу суду відповідачем 3 надано докази сплати викупної вартості об'єкта приватизації, а саме: платіжні доручення № 31, № 32 від 27.01.2016, банківську виписку про рух коштів, копії яких долучено до матеріалів справи.
Прокуратурою подано відповідь на відзив (вх.суду № 7573/19 від 15.04.2019), в якому викладено заперечення проти доводів відповідачів. Наполягає на задоволенні позову.
Ухвалою від 14.05.2019 закрито підготовче провадження по справі № 905/231/19; призначено розгляд справи по суті на 03.06.2019.
В судовому засіданні, що відбулось 03.06.2019, прокурор підтримав позовні вимоги у повному обсязі з підстав, наведених у позовній заяві, а представники відповідачів підтримали заперечення проти задоволення таких вимог з підстав, наведених у відзиві.
Статтею 1 Господарського процесуального кодексу України та ст. ст. 15, 16 Цивільного кодексу України визначено право на звернення до суду за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Завданням суду при здійсненні правосуддя, в силу ст. 2 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" є, зокрема, захист гарантованих Конституцією України та законами, прав і законних інтересів держави.
Відповідно до ст. 121 Конституції України, на органи прокуратури покладено представництво інтересів держави в суді у випадках визначених законом.
В силу положень ч. 3 ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті.
Встановивши наявність у позивача суб'єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист яких подано позов, суд з'ясовує наявність чи відсутність факту порушення або оспорювання і, відповідно, ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу у захисті, встановивши безпідставність та необґрунтованість заявлених вимог.
Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених статтею 174 цього Кодексу. У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача. (ч.4, ч.5 ст. 53 ГПК України).
Підставою для представництва у даній справі прокурор визначає порушення інтересів держави щодо використання майна територіальної громади, захист яких не здійснює орган місцевого самоврядування внаслідок порушення законодавства про приватизацію комунального майна.
За доводами прокурора, про порушення прав держави йому стало відомо під час здійснення процесуального керівництва у кримінальному провадженні №42017051390000080 від 14.06.2017.
На переконання суду, прокурором належним чином обґрунтовано підстави для представництва інтересів держави у суді.
В даному випадку звернення прокурора спрямоване на задоволення суспільної потреби у відновленні законності при вирішенні суспільно значимого питання щодо використання майна територіальної громади та проведення процедури приватизації комунального майна, що з огляду на значимість питання забезпечення органом місцевого самоврядування, якому відповідно до Закону України «Про місцеве самоврядування в України» делеговано державою повноваження щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, і дотримання у цій сфері суспільних відносин законодавства становить суспільний інтерес. Вищезазначене обгрунтовує необхідність у захисті інтересів держави саме прокуратурою.
Розглянувши подані документи і матеріали, з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд, -
27.08.2015 між Управлінням житлового та комунального господарства Краматорської міської ради (орендодавець) та Фізичною особою - підприємцем Арамян Артіком Мартиновичем (орендар, відповідач 3) укладений договір №7-3, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування комунальне майно: вбудоване нежитлове приміщення (майно), розташоване за адресою: м. Краматорськ, вул. Б Хмельницького, 32, загальною площею 158,3м кв., в т.ч. підвальне, освітлення, опалення, водоканалізаційна система, що знаходиться на балансі Управління житлового та комунального господарства Краматорської міської ради, вартість якого визначена згідно з незалежною оцінкою станом на 31.07.2015 і становить 168750,00грн.
Додатковою угодою №1 від 01.09.2015 у зв'язку зі збільшенням площі змінено умови договору, зокрема п. 1.1 викладено у наступній редакції: «Орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування комунальне майно: вбудоване нежитлове приміщення (майно), розташоване за адресою: м. Краматорськ, вул. Б Хмельницького, 32, загальною площею 449,9м кв., в т.ч. підвальне, освітлення, опалення, водоканалізаційна система, що знаходиться на балансі Управління житлового та комунального господарства Краматорської міської ради, вартість якого визначена згідно з незалежною оцінкою станом на 31.07.2015 і становить 325550,00грн.
Відповідно до п. 4.3 договору оренди для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого комунального майна. Проводити поліпшення орендар має право лише на підставі відповідного дозволу орендодавця.
27.08.2015 відповідач 3 подав до Управління житлового та комунального господарства Краматорської міської ради заяву щодо дозволу на проведення невід'ємних поліпшень нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Краматорськ, вул. Б Хмельницького, 32.
Згідно витягу з протоколу №53 від 03.09.2015 засідання постійної комісії з питань житлово-комунального господарства, приватизації і комунальної власності, упровадження енергозберігаючих технологій комісія вирішила дати дозвіл на проведення невід'ємних покращень об'єкту комунальної власності - нежитлового приміщення по вул . Б.Хмельницького, 32 за рахунок власних коштів. Про надання дозволу Управління повідомило відповідача листом №03-15/2934 від 09.09.2015.
28.09.2015 відповідач 3 подав до виконкому Краматорської міської ради заяву про розгляд питання про включення в перелік об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу приміщення по вул. Б.Хмельницького, 32, яке орендується за договором та відремонтовано на суму більше ніж 25% від його вартісної оцінки.
На підставі вказаної заяви Краматорською міською радою прийнято рішення від 22.10.2015 №57/VI-256 «Про затвердження переліку об'єктів міської комунальної власності, які підлягають приватизації шляхом викупу».
Наказом Управління житлового та комунального господарства Краматорської міської ради №25 від 22.01.2016 затверджено висновок суб'єкта оціночної діяльності про вартість об'єкту комунальної власності, який підлягає приватизації - нежитлового приміщення за адресою: м. Краматорськ, вул. Б. Хмельницького 32-81Н в сумі 319580,00грн. без ПДВ, в тому числі вартість невід'ємних поліпшень орендаря - 25570,00грн.
26.01.2016 між територіальною громадою в особі Краматорської міської ради (продавець) та Арамяном Артіком Мартиновичем (покупець) укладений договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, за умовами якого продавець зобов'язується передати у власність покупцю, а покупець - прийняти нежитлове приміщення, загальною площею 449,9 кв.м, що знаходиться за адресою: м . Краматорськ Донецької області, вул. Хмельницького Богдана, будинок 32-81Н, та сплатити ціну відповідно до умов, що визначені у цьому договорі.
Нежитлове приміщення складається з нежитлового приміщення підвалу та ганків а, б.
Відчужуваний об'єкт належить продавцю на праві комунальної власності на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого 17.12.2015 державним реєстратором прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Краматорського міського управління юстиції Донецької області, індексний номер 50067310, право власності зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним реєстратором 07.12.2015 за номером запису про право власності 12496331, реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 803032414129, згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за №50069796, виданим 17.12.2015 державним реєстратором прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Краматорського міського управління юстиції Донецької області.
Згідно звіту про незалежну оцінку майна, виданого Товариством з обмеженою відповідальністю «Гінес Груп» та затвердженого наказом Управління житлового та комунального господарства Краматорської міської ради від 22.01.2016 №25, вартість об'єкту, що відчужується становить 319580,00грн. без ПДВ, у тому числі 25570,00грн - ринкова вартість невід'ємних поліпшень виконаних за рахунок орендаря; 294010,00грн. - ринкова вартість комунальної частки в об'єкті приватизації (п. 1.3 договору).
Зазначений у цьому договорі об'єкт продано шляхом викупу за 319580,00грн. Покупець сплачує кошти за комунальну частку в об'єкті приватизації, який складає 294010,00грн. Сума продажу об'єкта з урахуванням ПДВ складає 352812,00грн. При цьому сума податку на вартість становить 58802,00грн. (п. 1.4 договору).
26.01.2016 договір посвідчений приватним нотаріусом Краматорського міського нотаріального округу Соловйовою С.С., зареєстрований у реєстрі за №173.
Покупцем (відповідачем 3) виконано грошові зобов'язання за договором купівлі-продажу від 26.01.2016, про що свідчать наявні у справі платіжні доручення № 31, № 32 від 27.01.2016 та банківська виписка про рух коштів (т.3 а.с. 46-47).
Предметом розгляду у цій справі є визнання недійсним рішення Краматорської міської ради від 22.10.2015 №57/VI - 256 "Про затвердження переліку об'єктів міської комунальної власності, які підлягають приватизації шляхом викупу" в частині п. 1, затвердження переліку об'єктів міської комунальної власності, які підлягають приватизації шляхом викупу, зокрема нежиле приміщення за адресою: м. Краматорськ, вул. Б. Хмельницького, 32 - 81 Н та визнання недійсним договору купівлі - продажу від 26.01.2016 нежитлового приміщення за адресою: м.Крамторськ, вул. Б. Хмельницького, 32 - 81 Н, укладеного між Краматорською міською радою та Арамяном Артіком Мартиновичем .
Позивач стверджує, що Краматорська міська рада відчужила комунальне майно з порушенням вимог чинного законодавства та без проведення конкурсу або аукціону. Зазначає, що у зв'язку з невідповідністю відсотка проведених відповідачем 3 поліпшень (у розмірі 7,9%), що є значно меншим ніж встановлено Законом України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», були недоотримані грошові кошти у бюджет.
За приписами ч.3 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна (в редакції, що діяла на момент укладення договору, та прийняття оскаржуваного рішення) Орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.
Як вже було встановлено судом, пунктом 4.3 договору оренди передбачено право орендаря проводити поліпшення орендованого комунального майна на підставі відповідного дозволу орендодавця.
Дозвіл на проведення невід'ємних покращень об'єкту комунальної власності - нежитлового приміщення по вул. Б.Хмельницького, 32 за рахунок власних коштів було надано комісією з питань житлово-комунального господарства, приватизації і комунальної власності, упровадження енергозберігаючих технологій, про що зазначено в протоколі засідання №53 від 03.09.2015. Про надання такого дозволу Управління повідомило Арамяна А.М. листом №03-15/2934 від 09.09.2015.
01.10.2015 між ФОП Арамян А.М. (замовник) та ТОВ «ПФГ ДСІ» (підрядник) був укладений договір підряду №110, за умовами якого замовник доручає, а підрядник зобов'язується виконати роботи з «Капітальний ремонт нежитлового приміщення комунальної власності по вул. Б. Хмельницького, 32 в м. Краматорськ (об'єкт)».
Відповідно до п. 4.1 договору підряду вартість робіт за цим договором визначається договірною ціною, яка є невід'ємною частиною цього договору і складає 82544,40грн., у т.ч. ПДВ 13757,40грн.
З матеріалів справи вбачається, що Договірна ціна була погоджена Управлінням капітального будівництва Краматорського міськвиконкому.
Згідно Довідки про вартість виконаних робіт за жовтень 2015 року всього вартість виконаних робіт за капітальним ремонтом нежитлового приміщення комунальної власності по вул. Б. Хмельницького, 32 у м. Краматорську з ПДВ склала 82544,40грн. (т. 2 а.с. 113).
В матеріалах справи міститься Аудиторський звіт незалежного аудитора по підтвердженню фінансування ФОП Арамяном А.М. витрат на поліпшення орендованого нерухомого майна за адресою: Донецька область , м. Краматорськ, вул . Б. Хмельницького, 32, за висновками якого встановлено наступне: «Витрати орендаря по поліпшенню орендованого нерухомого майна, понесені за рахунок власних коштів склали 82544,40грн., що становить 25,36% від ринкової вартості майна та перевищує 25 % ринкової вартості орендованого майна, за яким воно було передано в оренду» (т. 2 а.с. 125).
Також, довідкою про суму витрат, понесених орендарем, фізичною особою-підприємцем Арамяном Артіком Мартиновичем у зв'язку зі здійсненням поліпшень орендованого нерухомого майна, віднесених орендарем на збільшення вартості необоротних активів, виданою директором ПП «Аудит-К» встановлено: «Витрати на проведення капітального ремонту в орендованому нежитловому приміщенні комунальної власності, розташованому за адресою: Донецька область, м. Краматорськ, вул. Б. Хмельницького, 32 загальною площею 449,9 кв.м, які є невід'ємними поліпшеннями, складають 82544,40 грн.. у тому числі ПДВ 13757,40 грн. На збільшення вартості необоротних активів віднесена вся сума 82544,40 грн. без виділення ПДВ, так як ФОП Арамян А.М. не є платником податку на додану вартість. Придатних для подальшого використання будівельних матеріалів, виробів, конструкцій, устаткування під час здійснення поліпшень не було» (т.2 а.с. 132).
Згідно ч. 1 ст. 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна приватизація об'єкта оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства.
Закон України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (чинний на момент виникнення спірних правовідносин) встановлює правовий механізм приватизації, зокрема, окремого індивідуально визначеного майна, в тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано (група А).
Частиною 2 ст. 1 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" до відносин щодо приватизації невеликих державних підприємств, не врегульованих цим Законом, застосовується Закон України "Про приватизацію майна державних підприємств".
Згідно ст. 4 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" продавцями об'єктів малої приватизації, що перебувають у державній та комунальній власності, є відповідно: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва; органи приватизації, створені місцевими Радами.
Відповідно до п.п. 2.3 - 2.5 Положення про Управління житлового та комунального господарства Краматорської міської ради до загальних напрямків діяльності Управління відноситься: здійснення повноважень по використанню та розпорядженню об'єктів права комунальної власності; здійснення повноважень орендодавця та продавця (органу приватизації) об'єктів права комунальної власності; здійснення міської політики у сфері управління і приватизації об'єктів права комунальної власності.
Отже, органом приватизації, створеним Краматорською міською радою, є Управління житлового та комунального господарства Краматорської міської ради.
Статтею 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна.
Згідно ч.2 Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету міністрів України від 10.12.2003 №1891 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 25.11.2015 №1033; далі - Методика) невід'ємні поліпшення орендованого майна - здійснені орендарем заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.
Таким чином, розмір фактично понесених орендарем витрат на здійснення невід'ємних поліпшень перевищує 25% ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, що надає орендарю право на приватизацію майна шляхом викупу.
Відповідно до п. 2.2 Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, зроблені під час його оренди, за час приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 №377 підтверджувальними документами про здійснені орендарем поліпшення, що подаються ним до відповідного органу приватизації, є: договір оренди, укладений з дотриманням вимог законодавства; письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованого нерухомого майна за його кошти; погоджену орендодавцем проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядником акти виконаних будівельних робіт, копії документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо; аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря. Аудиторський висновок має містити розшифровку періодів освоєння, напрямів та джерел фінансування поліпшень, у тому числі за рахунок коштів орендаря, з посиланням на підтверджувальні документи; довідку, видану орендарем та завірену аудитором, про суму витрат, понесених орендарем у зв'язку із здійсненням поліпшень, яка віднесена орендарем на збільшення вартості його необоротних активів, у розмірі, який перевищує встановлену законодавством з питань оподаткування частку витрат для включення їх до валових витрат. При визначенні суми зазначених витрат ураховується невідшкодована орендодавцю вартість придатних для подальшого використання будівельних матеріалів, виробів, конструкцій, устаткування, отриманих орендарем під час здійснення поліпшень; інші документи, необхідні для виконання положень цього Порядку.
Відповідно до положень ч.ч.1, 3 ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" Фонд державного майна України, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, місцеві Ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об'єктів, які перебувають відповідно у державній власності, власності Автономної Республіки Крим та комунальній власності і підлягають, зокрема, викупу. Включення об'єктів малої приватизації до переліків, зазначених у частині першій цієї статті, здійснюється відповідно до Державної та місцевих програм приватизації чи з ініціативи відповідних органів приватизації або покупців.
Краматорська міська рада на підставі ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" затвердила перелік об'єктів, які перебувають у комунальній власності і підлягають викупу, а саме нежиле приміщення за адресою: м. Краматорськ, вул. Б. Хмельницького, 32-81Н.
За приписами ст. 8 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" з моменту прийняття рішення про приватизацію підприємства здійснюється його підготовка до приватизації. Підготовка об'єкта малої приватизації до продажу здійснюється органами приватизації, які: встановлюють ціну продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, або початкову ціну об'єкта на аукціоні, за конкурсом з урахуванням результатів оцінки об'єкта, проведеної відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України; готують та публікують інформацію про об'єкти малої приватизації у відповідних інформаційних бюлетенях та місцевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органами приватизації; проводять у разі необхідності реорганізацію або ліквідацію державного підприємства; замовляють у разі потреби проведення екологічного аудиту; замовляють проведення робіт із землеустрою. Для забезпечення виконання зазначених функцій органи приватизації можуть залучати відповідні організації та спеціалістів у порядку і на умовах, що встановлюються Фондом державного майна України. Строк підготовки об'єкта малої приватизації до продажу, крім об'єктів, набуття права власності на які пов'язане з переходом права на земельну ділянку державної власності, не повинен перевищувати двох місяців з дня прийняття рішення про включення його до відповідного переліку об'єктів, що підлягають приватизації.
Згідно ст. 9 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" за рішенням органів приватизації проводиться інвентаризація майна об'єкта малої приватизації в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, та оцінка такого об'єкта відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України. Ціна продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, та початкова ціна об'єкта малої приватизації на аукціоні або за конкурсом встановлюється на підставі результатів його оцінки.
Відповідно до вищевказаних вимог Закону Управлінням було видано наказ №589 від 22.12.2015 «Про приватизацію окремого індивідуально-визначеного майна - інвентарного об'єкту», на підставі якого було проведено оцінку та інвентаризацію об'єкту.
В міській газеті «Краматорська правда» було розміщено оголошення про проведення конкурсу з відбору суб'єктів оціночної діяльності, які будуть залучені до проведення незалежної оцінки об'єкта комунальної власності - нежитлового приміщення по вул.Б.Хмельницького, 32-81Н, а також оприлюднено перелік об'єктів міської комунальної власності, які підлягають приватизації шляхом викупу (т.2 а.с. 135).
На участь у конкурсі з відбору суб'єктів оціночної діяльності для здійснення незалежної оцінки майна подав заявку один претендент - ТОВ «Гінес Груп», у зв'язку з чим конкурс не відбувся та вирішено укласти договір на проведення незалежної оцінки цього об'єкту з ТОВ «Гінес Груп», що відображено в протоколі засідання конкурсної комісії з відбору суб'єктів оціночної діяльності від 11.01.2016 (т.2 а.с. 157).
Згідно п.21 Методики затвердження оцінки майна здійснюється шляхом видання наказу про затвердження акта оцінки або висновку про вартість майна органом приватизації (іншим суб'єктом управління об'єктами державної власності або органом місцевого самоврядування), додатками до якого є акт оцінки або висновок про вартість, що затверджується, і рецензія на акт оцінки або звіт про оцінку майна.
На виконання вказаних вимог наказом Управління житлового та комунального господарства Краматорської міської ради №25 від 22.01.2016 затверджено висновок суб'єкта оціночної діяльності про ринкову вартість об'єкту комунальної власності, який підлягає приватизації - нежитлового приміщення за адресою: м. Краматорськ, вул. Б. Хмельницького 32-81Н в сумі 319580,00грн. без ПДВ, в тому числі вартість невід'ємних поліпшень орендаря - 25570,00грн.
Відповідно до п.п. 70, 71 Методики для визначення вартості об'єктів нерухомості, що приватизуються відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", у тому числі разом із земельними ділянками, на яких розташовані такі об'єкти, застосовується незалежна оцінка, яка проводиться відповідно до національних стандартів оцінки з урахуванням вимог цієї Методики та Методики оцінки земельних ділянок. Вибір виду вартості об'єктів малої приватизації регулюється вимогами національних стандартів оцінки з урахуванням особливостей, визначених цією Методикою. При цьому враховуються способи їх продажу, строк корисного використання таких об'єктів, належність їх до спеціалізованого або неспеціалізованого майна. У разі викупу об'єктів малої приватизації може визначатися їх ринкова вартість або спеціальна вартість залежно від наявності передумов їх застосування, визначених Національним стандартом № 1.
Для визначення ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію) розраховується різниця між ринковою вартістю нерухомого майна на дату оцінки виходячи з ринкової вартості подібного майна з урахуванням невід'ємних поліпшень, що здійснені орендарем (концесіонером), та його ринковою вартістю на дату оцінки, визначеною ґрунтуючись на припущенні, що воно не містить зазначених поліпшень. Ринкова вартість невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію) дорівнює величині, що не перевищує фактично сплаченої суми коштів орендаря (концесіонера) у здійснення ідентифікованих невід'ємних поліпшень (п. 73 Методики).
Згідно Звіту про незалежну оцінку майна, виконаного суб'єктом оціночної діяльності, ринкова вартість нерухомого майна склала 319580,00грн без ПДВ, у тому числі: ринкова вартість 25570,00грн. (8%), частка комунального майна - 294010,00грн. (92%).
Доводи прокурора про те, що вартість поліпшень, виконаних за рахунок орендаря складає саме 25570,00грн. (без ПДВ), що становить 7,9% (тобто менше ніж встановлено ст.18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію») суд вважає безпідставними, оскільки ринкова вартість нежитлового приміщення, що передавалось в оренду, була визначена шляхом проведення незалежної оціночної діяльності та станом на 31.07.2015 складала 325550,00 грн. без ПДВ. В подальшому, орендарем, за згодою орендодавця за рахунок власних коштів були здійснені невід'ємні поліпшення майна, вартість яких складала 82544,40 грн. без ПДВ, що становить 25,36% від ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду. Відмінності відсотку вартості поліпшень виконаних за рахунок орендаря обумовлене різними підходами до його визначення. В рамках набуття права викупу орендованого майна розглядаються фактичні витрати на невід'ємні поліпшення, а в рамках процедури відчуження ринкова вартість цих поліпшень, яка визначена як приріст ринкової вартості внаслідок здійснення цих поліпшень.
Згідно з ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Статтею 21 Цивільного кодексу України передбачено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
З огляду на матеріали справи суд дійшов висновку, що оскаржуване рішення Краматорською міською радою прийнято в порядку та у спосіб, визначені діючим законодавством. Прокурором не наведено підстав для визнання недійсним рішення Краматорської міської ради від 22.10.2015 №57/VI - 256 "Про затвердження переліку об'єктів міської комунальної власності, які підлягають приватизації шляхом викупу" в частині п. 1, затвердження переліку об'єктів міської комунальної власності, які підлягають приватизації шляхом викупу, зокрема нежиле приміщення за адресою: м. Краматорськ, вул. Б. Хмельницького, 32 - 81 Н.
Матеріалами справи не підтверджується і позивачем не доведено факту порушення відповідачем 1 та відповідачем 2 процедури приватизації об'єкту комунальної власності, тому відсутні і підстави для визнання недійсним договору купівлі - продажу від 26.01.2016 нежитлового приміщення за адресою: м. Краматорськ, вул. Б. Хмельницького, 32 - 81 Н, укладеного між Краматорською міською радою та Арамяном Артіком Мартиновичем.
Статтею 203 Цивільного кодексу України встановлено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
Відповідно до ч.1, 3 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
За умовами ст. 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Згідно ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична та юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальним принципами міжнародного права.
Виходячи зі змісту пунктів 32-35 рішення Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 "Стретч проти Сполученого Королівства" майном, у значенні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади. Цим рішенням суду встановлено, що позбавлення особи права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, дає підстави стверджувати, що в такому випадку мало місце непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, тобто визнання недійсним договору, згідно з яким покупець отримав майно від держави, та подальше позбавлення його цього майна на підставі того, що державний орган порушив закон, є неприпустимим.
У постанові Верховного Суду України від 14.03.2007 року у справі № 21-8во07 "Про аспекти розгляду справ про приватизацію майна" визначено, що самі по собі допущені органами публічної влади порушення при визначенні умов і порядку приватизації не можуть бути безумовною підставою для визнання приватизаційних договорів недійсними, повернення приватизованого майна державі, порушуючи право власності покупця, якщо вони не допущені внаслідок винної, протиправної поведінки самого покупця.
При цьому з'ясування питання щодо дотримання справедливого балансу інтересів сторін передбаченого Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод, Європейський суд з прав людини неодноразово наголошував, що мета досягнення справедливого балансу інтересів суспільних (публічних) і приватних полягає у необхідності дотримання розумного співвідношення між засобами, що використовуються, та цілями, які повинні бути досягнуті. При цьому суд повинен забезпечувати справедливий баланс між інтересами усіх причетних осіб та загальним інтересом забезпечення дотримання верховенства права. (справи "Еванс проти сполученого Королівства", "Булвес" АД проти Болгарії", "Дубецька та інші проти України" "Гримковська проти України", "Хабровські проти України" тощо).
Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України, передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.
Відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у сукупності (ст.86 Господарського процесуального кодексу України).
Прокурором не доведено порушення чинних на момент укладення спірного договору норм законодавства, викладені в позові доводи суд вважає не переконливими.
Оскільки спірний договір не суперечить вимогам ст. ст. 203 та 215 Цивільного кодексу України, а позивач не довів його недійсності на підставах, встановлених законом, то підстави для визнання такого договору недійсним відсутні.
Заява відповідача 1 про застосування наслідків спливу позовної давності судом не розглядається, з огляду на те, що судом відмовлено у задоволенні позову з інших підстав.
Судові витрати у справі покладаються у відповідності до вимог ст. 129 Господарського процесуального кодексу України на прокурора.
Керуючись статтями 73 - 80, 129, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд, -
У задоволенні позовних вимог відмовити.
Судові витрати покласти на позивача.
Рішення може бути оскаржено до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня підписання повного тексту у порядку, передбаченому Розділом IV Господарського процесуального кодексу України.
В судовому засіданні 03.06.2019 проголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Повний текст рішення підписано 10.06.2019.
Суддя Н.В. Величко