ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
27 травня 2019 року м. ОдесаСправа № 916/569/18
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Колоколова С.І.
суддів: Савицького Я.Ф., Разюк Г.П.
секретар судового засідання: Федорончук Д.О.
за участю представників сторін:
від позивача: Курлович О.О., довіреність № 01-36/54 від 26.12.2018;
від відповідача: не з'явився;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР"
на рішення Господарського суду Одеської області від 21 лютого 2019 року, повний текст якого складений та підписаний 01 березня 2019 року
у справі № 916/569/18
за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР"
про розірвання договору оренди, виселення та стягнення 531530,35 грн.,
головуючий суддя - Волков Р.В, судді Гут С.Ф., Невінгловська Ю.М.,
місце прийняття рішення: Господарський суд Одеської області
В судовому засіданні 27.05.2019 року згідно ст.233 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частини постанови. Учасники судового процесу про час, дату та місце розгляду апеляційної скарги повідомлені належним чином.
28.08.2018 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі по тексту - Позивач) звернувся до господарського суду Одеської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР" (далі по тексту - Відповідач), відповідно до якої просив:
- розірвати договір оренди цілісного майнового комплексу комунального виробничо-торгівельного підприємства «ВІРА», розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 20 від 27.09.2005р., укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР";
- виселити Товариство з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР" (вул. Ільфа і Петрова,20, м. Одеса, 65104, ЄДРПОУ 3847882, п/р НОМЕР_1 в АБ «Південний», м. Одеса, МФО 328209) з цілісного майнового комплексу комунального виробничо-торгівельного підприємства «ВІРА», загальною площею 23600,8 кв.м., розташований за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова,20 на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (р/рНОМЕР_2, МФО 828011 в ГУДКСУ в Одеській обл., ЄДРПОУ 26302595);
- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР" (вул. Ільфа і Петрова,20, м. Одеса, 65104, ЄДРПОУ 3847882, п/р НОМЕР_1 в АБ «Південний», м. Одеса, МФО 328209) заборгованість з орендної плати у сумі 531 530,35 грн.
Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідач на порушення норм чинного законодавства України та укладеного між сторонами Договору не використовує державне майно відповідно до мети використання та здійснює без дозволу позивача реконструкцію, орендованого державного майна, а також надає орендоване майно в суборенду з порушенням п.6.5 договору. Крім того, відповідачем не виконуються умови щодо сплати орендної плати своєчасно та у повному обсязі.
Ухвалою від 21.02.2019 суд закрив провадження у справі в частині стягнення заборгованості з орендної плати у сумі 531530,35 грн. у зв'язку з відсутністю предмета спору.
Рішенням господарського суду Одеської області від 21.02.2019 року (головуючий суддя Волков Р.В., судді Гут С.Ф., Невінгловська Ю.М.) позовну заяву Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР" задоволено.
Розірвано договір оренди цілісного майнового комплексу комунального виробничо-торгівельного підприємства «ВІРА», розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 20 від 27.09.2005 р., укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та товариством з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Грегорі Арбер». Виселено Товариство з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР" з цілісного майнового комплексу комунального виробничо-торгівельного підприємства «ВІРА», загальною площею 23600,8 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 20 на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради витрати зі сплати судового збору у розмірі 3524,00 грн.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог з урахуванням встановлених порушень відповідачем умов договору, зокрема, використання орендованого майна не за цільовим призначенням, здійснення реконструкції орендованого майна без дозволу орендодавця та надання орендованого майна в суборенду з порушенням п.6.5 договору, що надає право позивачеві вимагати розірвання договору оренди.
Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, Товариство з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Грегорі Арбер» звернулось до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду Одеської області від 21.02.2019 року у справі № 916/569/18 та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР" відмовити повністю.
В обґрунтування апеляційної скарги скаржник посилається на те, що господарським судом неповно з'ясовані обставини, що мають значення для справи, порушені норми матеріального та процесуального права, а тому прийнято необґрунтоване рішення, яке підлягає скасуванню.
Апелянт зазначає, що необґрунтованими та неправильними є висновки суду про доведеність факту використання майна не за цільовим призначенням, як з боку безпосередньо відповідача, так і з боку осіб, які отримували його в суборенду від відповідача, зокрема, судом не враховано, що для забезпечення швейного виробництва необхідно виконувати, в тому числі, роботу пов'язану з організацією та адмініструванням технологічних процесів, зокрема, пошук контрагентів, замовлення сировини, пошук покупців для подальшого продажу готової продукції, нарахування заробітної плати та інше.
Крім того, апелянт зазначає, що судом не було зобов'язано відповідача надати докази своєчасного направлення позивачу повідомлень про укладання договорів оренди, а позивачем не було надано доказів протилежного, Договором не передбачено отримання згоди орендаря на передачу майна в суборенду, висновок суду про порушення відповідачем п.6.5 Договору є таким, що не відповідає обставинам справи та нормам матеріального і процесуального права.
Також, скаржник посилається на те, що при прийнятті рішення господарським судом було порушено вимоги процесуального законодавства. Так, відповідачем під час розгляду справи було заявлено клопотання про проведення експертизи, оскільки вирішення питання щодо віднесення проведених відповідачем робіт до капітального чи поточного ремонту потребувало спеціальних знань, однак, судом в порушення вимог ч.1 ст.99 ГПК України було відмовлено в задоволені вказаного клопотання без будь-якого обґрунтування вказаної позиції.
При цьому, судом не було прийнято до уваги висновок експерта, який відповідачем було самостійно замовлено, оскільки на думку суду, він не містить переконливого та достатнього обґрунтування відповідей на питання з урахуванням фактичної інформації щодо проведених відповідачем робіт та наявних у матеріалах справи інших доказів щодо проведення робіт.
Також, апелянт звертає увагу, що судом першої інстанції не з'ясовано обставини, що мають значення для справи, а саме не з'ясовано причини наявності двох актів за результатами перевірки. Більш того, судом не встановлено наявності повноважень у членів комісії для здійснення фото- та відео фіксації перевірки та подальшого використання даних відеозаписів як доказ.
Ухвалою від 25.03.2019 за вказаною апеляційною скаргою відкрито апеляційне провадження, з подальшим призначенням її до розгляду на 16.05.2019, відповідно до ухвали від 05.04.2019.
27.03.2019 від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшов відзив на апеляційну скаргу, відповідно до якого позивач просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Одеської області від 21.02.2019 по справі №916/569/18 - без змін, посилаючись на обставини та факти, які викладені у позовній заяві та письмових поясненнях.
Ухвалою від 16.05.2019 розгляд апеляційної скарги за клопотанням скаржника відкладено на 27.05.2019.
20.05.2019 від ТОВ «Торгова компанія «ГРЕГОРІ АРБЕР» до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшли заперечення на відзив,в яких вважає викладені в ньому доводи необґрунтованими та такими що підлягають відхиленню, зважаючи на недоведеність факту істотного порушення умов договору.
Зокрема апелянт зазначив, що п. 6.1 Договору передбачено право орендаря самостійно визначати і здійснювати напрями своєї господарської діяльності, а п. 2.1.1 Статуту передбачено здійснення відповідачем різноманітних видів господарської діяльності, відтак твердження позивача про технічне переобладнання приміщень та надання їх в суборенду для ведення господарської діяльності, не пов'язаної із швейним виробництвом; наявні в матеріалах справи акт Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, матеріали фото та відеозйомки не можуть бути прийняті в якості належних доказів, оскільки, відповідачем оскаржено постанови Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 25.05.2018 року № 023/18/301вих та № 024/18/300вих. (до матеріалів справи долучено ухвалу Одеського окружного адміністративного суду у справі № 815/2973/18); клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи судом відхилено; повноваження на проведення фото та відеозйомки у представників Одеської міської ради відсутні; в акті перевірки відсутні будь-які дані щодо ознайомлення уповноваженого представника відповідача з результатами перевірки. Додатково скаржник також зазначав, що заборгованість з орендної плати була ним сплачена.
Представник позивача заперечував проти апеляційної скарги, просив залишити її без задоволення, згідно поданих в судовому засіданні 27.05.2019 заперечень зауважив на невідповідності наданих скаржником заперечень на відзив на апеляційну скаргу вимогам ст.ст. 165, 167 ГПК України. Позивач також зазначав, що матеріалами справи підтверджено та відповідачем не спростовано факту укладення договорів суборенди орендованих приміщень та їх використання всупереч умов п. 5.1 Договору, а також внесення змін до складу орендованого майна без дозволу орендодавця. В свою чергу, постанови Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 25.05.2018 року № 023/18/301вих та № 024/18/300вих. на теперішній час не скасовані та є чинними, а відтак підтверджують здійснення відповідачем робіт з порушенням відповідних нормативних актів у сфері містобудування.
Представник скаржника правом на участь в судовому засіданні не скористався, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, що у світлі загальної тривалості апеляційного провадження, приписів ч. 11 ст. 270 ГПК України та встановлених ст.6 ратифікованої Україною Конвенції про захист прав і основоположних свобод 1950р. розумних строків розгляду справи, не може вважатися належною підставою для подальшого відкладання розгляду справи.
З цих підстав судовою колегією розглянуто та відхилено повторно подане скаржником 24.05.2019 клопотання відповідача про відкладення розгляду справи.
Розглянувши та перевіривши матеріали справи, апеляційну скаргу, відзив на неї, заслухавши в судовому засіданні пояснення представників сторін, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, судова колегія дійшла до наступного.
Як встановлено судом першої інстанції та підтверджено в ході апеляційного розгляду, 27.09.2005 року між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (орендодавець), правонаступником якого є Департамент комунальної власності Одеської міської ради, та TOB „Торговий дім „Грегорі Арбер" (орендар) було укладено договір оренди цілісного майнового комплексу комунального виробничо-торгівельного підприємства „ВІРА", розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова,20, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування цілісний майновий комплекс комунального виробничо-торгівельного підприємства «Віра», розташований за вищевказаною адресою, який знаходиться в управлінні орендодавця згідно рішення виконавчого комітету Одеської міської ради від 04.08.2005 року № 305 „Про передачу Представництву по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради цілісного майнового комплексу комунального підприємства „ВІРА" в управління", до складу якого входить нерухоме майно у вигляді нежилих будівель та споруд, які в цілому складаються з: адміністративної будівлі літ. „А", „Б" - 4487,0 кв.м, їдальні літ. „В" - 1306,2 кв.м., виробничого цеху літ. „Г" -14257,7 кв.м., складу літ. „Е" - 121,4 кв.м, складу літ. „З" - 371,8 грн., боксу літ. „Л" - 3056,7 кв.м., навісів літ. „Д", „Ж", „М", „И", „Н", приміщень охорони літ. „О", „К", огорожі, мостіння, загальною площею 23 6000,8 кв.м. Земельна ділянка площею 2,6 га знаходиться у фактичному користуванні для виробничої та комерційної діяльності, згідно Державного акту на право постійного користування земельною ділянкою, виданого 30.10.1998 року Овідіопольською районною державною адміністрацією комунальному виробничо - торгівельному підприємству «Віра» на підставі розпорядження Овідіопольської районної державної адміністрації від 23.09.1998р. № 675.
Пунктом 2.1 договору визначено, що орендар вступає у строкове платне користування підприємством з дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі підприємства.
Згідно з п.п. 5.1, 5.2 договору, орендар зобов'язаний використовувати орендоване майно підприємства відповідно до його призначення, а саме швейне виробництво, та умов цього договору. Своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату в порядку та на умовах, визначених законом.
Пунктами 6.1, 6.5 договору передбачено, що орендар має право самостійно визначати і здійснювати напрями господарської діяльності підприємства в межах, визначених установчими документами орендаря та/або юридичної особи чи відокремленого структурного підрозділу, створених на базі переданого в оренду підприємства; передавати в суборенду або іншим чином передавати третім особам належне йому право оренди та інші права (повністю чи в певній частині), які випливають з цього договору. Про надання частини майна в суборенду або інше передавання прав третім особам орендар повинен письмово повідомити орендодавця у 10-тиденний термін з моменту підписання відповідного договору.
Розділом 8 даного договору встановлено, що орендодавець має право: контролювати наявність, стан, напрями та ефективність використання майна, переданого в оренду за договором; виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або його розірвання в разі погіршення стану орендованого майна підприємства, внаслідок невиконання або неналежне виконання умов цього договору, в тому числі несплати орендарем орендної плати протягом трьох місяців поспіль; вимагати розірвання договору оренди та компенсації збитків, якщо орендар користується об'єктом оренди не за призначенням чи з порушенням умов договору оренди.
Цей Договір укладено строком на 49 років, що діє з 27.09.2005р. до 27.09.2054р. включно (п. 10.1. договору).
Зазначене в даному договорі майно було передано орендареві від орендодавця за актом приймання - передачі цілісного майнового комплексу комунального виробничо - торгівельного підприємства «Віра», розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова,20, від 27.09.2005р.
25.01.2013 року, у зв'язку з реорганізацією колишнього орендаря, сторони уклали договір про внесення змін до договору оренди від 27.09.2005р., згідно з яким орендодавцем за договором є Департамент комунальної власності Одеської міської ради, а орендарем є Товариство з обмеженою відповідальністю «Торгова компанія «Грегорі Арбер».
Обґрунтовуючи пред'явлені вимоги, позивач посилався на порушення відповідачем умов п.п. 3.3., 5.2 договору щодо своєчасного і в повному обсязі внесення орендної плати; п. 5.1 договору щодо використання орендованого майна підприємства відповідно до його призначення, а саме швейне виробництво, та умов цього договору; умов п. 6.2 договору оренди цілісного майнового комплексу - двоповерхову будівлю літ. «В» реконструйовано без відповідного дозволу орендодавця; умов п.6.5 договору - орендодавець несвоєчасно повідомлявся про передачу частини приміщення в суборенду.
Тому позивач просив суд стягнути заборгованість з орендної плати, розірвати договір оренди цілісного майнового комплексу комунального виробничо-торгівельного підприємства «Віра» від 27.09.2005р. та виселити відповідача з цього комплексу. На підтвердження своїх позовних вимог, позивач надав акт обстеження орендованих нежитлових приміщень від 01.02.2018р. складений співробітниками Департаменту, пропозицію про розірвання договору оренди №01-13/748 від 1402.2018р. та розрахунок заборгованості з орендної плати за період березень 2017, лютий 2018 року.
Задовольняючи позовні вимоги в частині розірвання договору оренди та виселення, судом першої інстанції на підставі правової оцінки умов договору оренди від 27.09.2005р., акту обстеження від 01.02.2018р., акту, складеного за результатами проведення позапланового заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання відповідачем вимог законодавства в сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих і будівельних робіт від 15.05.2018р., постанови Управління ДАБК ОМР №023/18/301-вих від 25.05.2018р., технічного паспорту від 18.05.2018р., висновку експерта №48/18 про проведення судової будівельно-технічної експертизи за заявою директора ТОВ «ТК «Грегорі Арбер», договорів суборенди та інших наявних у справі доказів в їх сукупності встановлено, використання відповідачем орендованого цілісного майнового комплексу не за цільовим призначенням та наявності істотного порушення умов договору оренди.
Щодо позовних вимог в частині стягнення заборгованості з орендної плати у сумі 531530,35 грн., ухвалою від 21.02.2019 суд закрив провадження у справі у зв'язку з відсутністю предмета спору.
Правове регулювання відносин, пов'язаних орендою майна, що є комунальною власністю врегульовано Цивільним кодексом України та іншими нормативно-правовими актами, зокрема Законом України "Про оренду державного та комунального майна", Законом України "Про місцеве самоврядування в Україні".
Згідно зі ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Частиною 1 статті 283 ГК України, норми якої кореспондуються з ч. 1 ст. 759 ЦК України встановлено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Згідно з ч.1 ст.18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" за договором оренди орендаря може бути зобов'язано, зокрема, використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону.
За змістом розділу 5 Договору Орендар прийняв на себе зобов'язання, зокрема, використовувати орендоване майно підприємства відповідно до його призначення, а саме швейне виробництво, та умов цього Договору (п. 5.1), своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату в порядку, на умовах, визначених цим договором (п. 5.2).
Також, з дозволу Орендодавця Орендар має право вносити зміни до складу орендованого майна підприємства, здійснювати його реконструкцію, технічне переозброєння та інші поліпшення, що зумовлюють підвищення його вартості; передавати у суборенду або іншим чином передавати третім особам належні йому права оренди та інші права (повністю або в певній частині), які випливають з цього договору.
Про надання частини майна у суборенду, або інше передавання прав третім особам Орендар повинен письмово повідомити Орендодавця у 10-денний термін з моменту підписання відповідного Договору (п.п.6.3, 6.5 Договору).
Відповідно до ч. 1 ст. 193 ГК України та ст. 526 ЦК України зобов'язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов закону, інших правових актів, договору, а за відсутністю таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ст.629 ЦК України).
Спір у справі стосується дострокового розірвання укладеного 27.09.2005 між сторонами договору оренди цілісного майнового комплексу комунального виробничо-торгівельного підприємства «ВІРА», розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 20, та виселення відповідача з орендованих приміщень.
Згідно з ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 773 ЦК України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Статтею 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Самостійними підставами для розірвання договору оренди згідно зі статтею 782 Цивільного кодексу України є несплата орендної плати упродовж трьох місяців підряд та відповідно до статті 783 цього ж Кодексу користування наймачем річчю всупереч договору або призначення речі; передача речі у користування іншій особі без дозволу наймодавця.
Загальні підстави розірвання договору визначені статтями 651, 652 ЦК України.
Приписи ч. 2 ст. 651 ЦК України передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.
Водночас орендоване майно є комунальним, тому на спірні правовідносини поширюється також дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до ст. 26 якого договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань і за інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Зазначена норма застосовується з урахуванням наведених вище загальних положень Господарського кодексу України та Цивільного кодексу України.
Обґрунтовуючи підстави даного позову, позивач, у тому числі, посилався на порушення ТОВ "ГРЕГОРІ АРБЕР" умов Договору оренди цілісного майнового комплексу комунального виробничо-торгівельного підприємства «ВІРА», розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 20, у зв'язку з використанням орендованого майна не за цільовим призначенням, здійснення реконструкції орендованого майна без дозволу орендодавця, надання орендованого майна в суборенду з порушенням п.6.5 договору.
Отже, предметом доказування у спорі є наявність чи відсутність передбачених законодавством підстав для розірвання договору оренди нежитлового приміщення. При цьому сторона, яка ставить питання про розірвання договору, має довести наявність таких порушень договору, з якими сам договір або чинне законодавство пов'язує можливість його розірвання в судовому порядку.
Згідно зі ст. 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Відповідно до ст.ст. 76, 77 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставин, які входять в предмет доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили.
Як вбачається з матеріалів справи, 01.02.2018 року комісією у складі начальника відділу оренди департаменту комунальної власності Одеської міської ради, заступника начальника орендного відділу департаменту комунальної власності Одеської міської ради, головного спеціаліста відділу судової роботи юридичного управління департаменту комунальної власності Одеської міської ради, заступника директора КУ «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради», головного спеціаліста відділу самоврядувального контролю за використанням та охороною земель, дотримання земельного законодавства та використанням об'єктів комунальної власності департаменту комунальної власності, старшого інспектора відділу інвентаризації та реєстрації КУ «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради», начальника відділу підготовки та супроводження документів КУ «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради» складено акт обстеження орендованих нежитлових приміщень цілісного майнового комплексу за адресою : м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 20.
Акт вручений Васильєву В.В. за довіреністю 08.02.2018 для ознайомлення.
В матеріалах справи наявні також докази відправлення Акту на адресу відповідача кур'єрською службою доставки за накладною №9445, який отримано 09.02.2018.
Із зазначеного акту від 01.02.2018 року вбачається, що при обстеженні орендованих відповідачем нежитлових приміщень цілісного майнового комплексу встановлено наступні порушення: - частина орендованого об'єкта переобладнана під житлові приміщення (всього 54 кімнати), у зазначених приміщеннях знаходились невстановлені особи, зі слів яких вони постійно проживають у цих кімнатах гуртожитку за плату; - орендарем передано в суборенду частину площ об'єкта оренди, в порушення умов договору не всі договори суборенди були надані орендодавцю або у наданих договорах суборенди закінчився строк дії; - профіль використання більшої частини суборендованих приміщень не збігається з основним профілем використання цілісного майнового комплексу швейне виробництво, вказане підтверджується, зокрема, копією договору суборенди №85/04/16 від 01.02.2016 з ТОВ "НОВАТІС" (призначення - для розміщення офісу з метою здійснення господарської діяльності) - надана відповідачем (т.1, а.с.160-165); копією договору з ПрАТ "ДАТАГРУП" від 01.05.2016 (призначення - для розміщення телекомунікаційного обладнання) - надана відповідачем (т.1, а.с 171-174); копією договору від 01.08.2016 з ТОВ "Агентство безпеки "Кубіз" (призначення - офісне приміщення) - надана відповідачем (т.1, а.с. 179-183); копією договору з ФОП Ткачук С.С. , ФОП Толпіна Є.Я . (призначення - офісне приміщення, складські приміщення) - надані відповідачем (т.2, а.с. 1-4, а.с. 5-8), копією договору з ТОВ "ВЕНТА.ЛТД" (призначення - складські приміщення) - надані відповідачем (т.2., а.с. 24-31); копією договору з ТОВ "Інтертелеком" (призначення - використання під розташування базової станції стільникового зв'язку, антенно-фідерних пристроїв, антенних споруд та іншого обладнання) - надана відповідачем (т.2, а.с. 58-64) тощо; - велика частина віконних блоків у всіх орендованих приміщеннях замінена на метало-пластикові, що є капітальним ремонтом; - будівля літ. «В» реконструйована без відповідного дозволу: проведено часткову реконструкцію з перебудовою перегородок, в приміщенні першого поверху вирізано пристрої віконних і дверних отворів; - рішенням Одеської міської ради від 26.07.2017 було надано дозвіл відповідачеві на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, орієнтовною площею 2,600 га, за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 20, цільове призначення для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель і споруд переробної, машинобудівної та іншої промисловості, вид використання для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих будівель і споруд.
З матеріалів справи також вбачається, що 26.04.2018 позивачем було надіслано лист до управління ДАБК Одеської міської ради (ДАБК) з метою проведення перевірки виявлених під час проведення обстеження 01.02.2018 фактів реконструкції.
Листом від 07.05.2018 №01-8/243вх ДАБК повідомила позивача про проведення перевірки.
Актом, складеним за результатами проведення позапланового заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання відповідачем вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих і будівельних робіт від 15.05.2018 №000522 (т.3, а.с.86-96) було встановлено наступні порушення:
1. Істотно змінено планування першого поверху будівлі літ. "В" (влаштовано перегородки, дверні прорізи, двох віконних прорізів з втручанням в несущу конструкцію зовнішньої фасадної стіни), змінено планування четвертого поверху адміністративної будівлі літ. "А-Б" (влаштовано перегородки офісних приміщень), які не вказані в технічному паспорті, що підтверджується матеріалами фотофіксації.
2. Нежитлові приміщення на 5,6,7,8 поверхах восьмиповерхової адміністративної будівлі літ. "А-Б", частині приміщень 5-го поверху шестиповерхової виробничої будівлі літ. "Г" і частина приміщень першого поверху двоповерхової будівлі літ. "В" переобладнані під житлові кімнати гуртожитку.
3. ТОВ "ТК "Грегорі Арбер" експлуатує самочинно реконструйовані приміщення частини майнового комплексу не введених в експлуатацію відповідно до вимог чинного законодавства.
При цьому згідно вказаного акту встановлено, що наданий в ході перевірки технічний паспорт на нежитлові будівлі та споруди, виготовлений КП "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості" на замовлення власника територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради від 07.09.2010 не відповідає існуючій забудові.
В матеріалах справи також міститься копія постанови Управління ДАБК ОМР №023/18/301-вих від 25.05.2018 (т.3, а.с.203-206).
У вказаній постанові встановлено, що наданий в ході перевірки технічний паспорт на нежитлові будівлі та споруди від 27.09.2010 не відповідає існуючій забудові, істотно змінено планування першого поверху будівлі "В" (влаштовано перегородки, дверні прорізи, двох віконних прорізів з втручанням в несущу конструкцію зовнішньої фасадної стіни), змінено планування четвертого поверху адміністративної будівлі літ. "А-Б" (влаштовано перегородки офісних приміщень), які не вказані в технічному паспорті, що підтверджується матеріалами фотофіксації. Нежитлові приміщення на 5,6,7,8 поверхах восьмиповерхової адміністративної будівлі літ. "А-Б", частині приміщень 5-го поверху шестиповерхової виробничої будівлі літ. "Г" і частина приміщень першого поверху двоповерхової будівлі літ. "В" переобладнані під житлові кімнати гуртожитку.
За результатами проведеної перевірки встановлено, що вказані будівельні роботи із реконструкції частин майнового комплексу виконані без отримання права на їх виконання. Встановлено, що ТОВ "Торгова компанія "Грегорі Арбер" здійснено будівельні роботи з реконструкції першого поверху будівлі літ. "В", четвертого поверху адміністративної будівлі літ. "А,Б" та виробничого корпусу літ. "Г" без отримання права на виконання таких робіт.
Зазначеною постановою визнано орендаря винним у вчиненні правопорушення, передбаченого п.2 ч.2 ст.2 ЗУ "Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності" - виконання будівельних робіт без повідомлення про початок їх виконання, а також наведення недостовірних даних у такому повідомленні, вчинене щодо об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1).
З наданого на запит суду оригіналу технічного паспорту, вбачається наявність штампу самочинно збудованих або переобладнаних приміщень, де зазначено, що на 1 поверсі виробничого будинку буд. №20, вул. Ільфа і Петрова, літ "А, Б, В" улаштовані віконні прорізи (літ. "В", приміщення 15,16) - т.5, а.с. 5. Також вказано про те, що нежитлові приміщення використовуються під житлові кімнати - 1, 5, 6, 7, 8 поверх виробничого будинку буд. №20, вул. Ільфа і Петрова, літ "А,Б, В" (т.5, а.с.5, 10, 11, 11а, 12).
Наведені доказу у своїй сукупності свідчать про використання орендованого майна всупереч мети його призначення (швейне виробництво), здійснення реконструкції орендованого майна без дозволу орендодавця, надання орендованого майна в суборенду з порушенням п.6.5 договору.
Отже, як вірно було встановлено місцевим господарським судом, з боку відповідача вбачається наявність порушення зобов'язань у розумінні ст.610 ЦК України.
Одним з наслідків порушення зобов'язань за договором згідно із ст.611 Цивільного кодексу України є його розірвання.
За таких обставин, враховуючи, що використання орендованого майна підприємства відповідно до його призначення, а саме швейне виробництво та можливість внесення змін до складу такого майна лише з дозволу орендодавця має на меті збереження профілю орендованого Підприємства як цілісного майнового комплексу, на досягнення якої розраховував Орендодавець, наявність встановлених судом порушень, визначених у якості підстави позову, вказує на істотність порушення як достатньої підстави у розумінні ч.2 ст.651, ст. 783 ЦК України для розірвання спірного договору у судовому порядку, що також знайшло своє відображення в п. п. 8.3, 10.7 Договору.
Отже, колегія апеляційного суду погоджується із висновком місцевого суду стосовно правомірності задоволення позовних вимог про розірвання спірного договору.
В свою чергу, ч. 1 ст. 785 ЦК України передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Такі ж самі вимоги містить ч. 1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", яка регулює правові наслідки припинення або розірвання договору оренди і згідно з якою у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.
Умовами п. 5.9 Договору сторони встановили, що у разі припинення або розірвання Договору орендар зобов'язаний повернути Орендодавцеві або підприємству, вказаному Орендодавцем, орендоване майно Підприємства, у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального зносу, та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або його частини) орендованого майна Підприємства з вини Орендаря.
З огляду на викладене, місцевий суд дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог.
В свою чергу, доводи, викладені в апеляційній скарзі, сутність яких зводиться до відсутності документального підтвердження факту невиконання зобов'язань, відхиляються судом апеляційної інстанції, оскільки:
по-перше, повноваження Орендодавця щодо контролю наявності, стану, напрямів та ефективності використання майна, переданого за договором закріплені п. 8.1 Договору, що кореспондує встановленому п. 5.8 Договору обов'язку Орендаря забезпечити безперешкодний доступ працівників Орендодавця в робочий час доби для контролю за виконанням обов'язків за цим договором. Матеріали фото та відео зйомки оцінювались судом у сукупності з іншими доказами. В свою чергу, відповідачем не було належним чином доведено відсутності обставин, на які посилається позивач, а формальні порушення, виявленні при складанні акту, самі по собі не можуть бути достатньою підставою для неврахування такого акту в якості доказу.
по-друге, як обґрунтовано зазначено місцевим господарським судом наявні в матеріалах справи постанови Управління ДАБК ОМР, якими встановлено факт виконання робіт із реконструкції орендованого майна, адже такі постанови станом на момент розгляду даної справи, не скасовані та є чинними (ухвалою Одеського окружного адміністративного суду від 17.07.2018, залишеною без змін постановою Одеського апеляційного адміністративного суду від 19.09.2018, позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "Грегорі Арбер" до Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради про визнання протиправними та скасування постанов від 25.05.2018 року повернуто, у зв'язку із пропуском останнім строку звернення до суду).
по-третє, судом витребувано та досліджено оригінал технічного паспорту, з якого вбачається наявність штампу самочинно збудованих або переобладнаних приміщень, зокрема, на 1 поверсі виробничого будинку буд. №20, вул. Ільфа і Петрова, літ "А, Б, В" улаштовані віконні прорізи (літ. "В", приміщення 15,16) - т.5, а.с. 5. Також вказано про те, що нежитлові приміщення використовуються під житлові кімнати - 1, 5, 6, 7, 8 поверх виробничого будинку буд. №20, вул. Ільфа і Петрова, літ "А,Б, В" (т.5, а.с.5, 10, 11, 11а, 12);
по-четверте, наявність двох актів перевірки (заповненого рукописним текстом та надрукованого з використанням технічних приладів) не спростовує викладених в них обставин та, в даному випадку, не може слугувати достатньою підставою для скасування судового рішення.
Так само, судовою колегією не приймають до уваги доводи скаржника щодо безпідставного відхилення судом першої інстанції клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи, адже згідно з актом, складеним за результатами проведення позапланового заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання відповідачем вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих і будівельних робіт від 15.05.2018 №000522 управлінням ДАБК Одеської міської ради встановлено порушення відповідачем законодавства у сфері містобудування.
За викладених обставин, колегія суддів вважає, що рішення Господарського суду Одеської області від 21.02.2019 року у справі № 916/569/18 відповідає вимогам чинного законодавства та матеріалам справи, підстави для його скасування або зміни відсутні, а тому воно підлягає залишенню без змін, а апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР" - без задоволення.
Відповідно до п. "в" ч.4 ст.282 ГПК України (в діючій редакції) постанова суду апеляційної інстанції складається, зокрема, з резолютивної частини із зазначенням розподілу судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
В даному випадку витрати, понесені у зв'язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції (витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги) покладаються на скаржника, оскільки доводи апеляційної скарги щодо наявності підстав для скасування оскаржуваного рішення не знайшли свого підтвердження під час апеляційного розгляду справи.
Керуючись статтями 129, 269, 270, 275,277, 281
Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів, -
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР" залишити без задоволення.
2. Рішення господарського суду Одеської області від « 21» лютого 2019 року по справі № 916/569/18 залишити без змін.
Відповідно до ст.284 ГПК України постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку протягом 20 днів, які обчислюються у відповідності до ст.288 ГПК України.
Повний текст постанови
складено „03" червня 2019 року
Головуючий суддя С.І. Колоколов
Суддя Г.П. Разюк
Суддя Я.Ф. Савицький