36000, м. Полтава, вул. Зигіна, 1, тел. (0532) 610-421, факс (05322) 2-18-60, E-mail inbox@pl.arbitr.gov.ua
23.04.2019 Справа № 917/1578/18
За позовною заявою Управління майном комунальної власності міста, вул. Соборності, 36, м. Полтава, Полтавська область, 36000
до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Старнайт", вул. Небесної Сотні, 13, м. Полтава, Полтавська область, 36000
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Полтавської міської ради ( вул.Соборності,36, м. Полтава, 36000)
про : 1) розірвання договору оренди №1/25 від 01.01.2014 року (зі змінами та доповненнями), що укладений між Управління майном комунальної власності міста на виконання делегованих Полтавською міською радою повноважень та Товариством з обмеженою відповідальністю "Старнайт", щодо передачі в оренду нежитлового приміщення загальною площею 978,3 кв. м., розташованого за адресою : вул. Соборності, 31 у м. Полтаві;
2) зобов'язання Товариство з обмеженою відповідальністю "Старнайт" повернути з оренди об'єкт оренди, шляхом підписання відповідного акту приймання-передачі нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: м. Полтава, вул. Соборності, 31 (нежитлове приміщення загальною площею 978,3 кв. м.);
3) стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Старнайт" коштів за оренду нежитлового приміщення за адресою: м. Полтава, вул. Соборності, 31, загальною площею 978,3 кв. м. згідно договору оренди № 1/25 від 01.01.2014 року на загальну суму 484 059,08 грн., у тому числі : 428 045,73 грн. сума орендної плати, 56 013,35 грн. сума податку на додану вартість.
Суддя Тимощенко О.М.
Секретар судового засідання Отюгова О.І.
Представники учасників справи не з'явилися, повідомлені належним чином.
Обставини справи: До Господарського суду Полтавської області 14.12.2018 року надійшла позовна заява Управління майном комунальної власності міста до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Старнайт" про: 1) розірвання договору оренди №1/25 від 01.01.2014 року (зі змінами та доповненнями), що укладений між Управління майном комунальної власності міста на виконання делегованих Полтавською міською радою повноважень та Товариством з обмеженою відповідальністю "Старнайт", щодо передачі в оренду нежитлового приміщення загальною площею 978,3 кв. м., розташованого за адресою: вул. Соборності, 31 у м. Полтаві; 2) зобов'язання Товариство з обмеженою відповідальністю "Старнайт" повернути з оренди об'єкт оренди, шляхом підписання відповідного акту приймання-передачі нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: м. Полтава, вул. Соборності, 31 (нежитлове приміщення загальною площею 978,3 кв.м.); 3) стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Старнайт" коштів за оренду нежитлового приміщення за адресою: м. Полтава, вул. Соборності, 31, загальною площею 978,3 кв.м. згідно договору оренди №1/25 від 01.01.2014 року на загальну суму 484059,08 грн. у тому числі: 428 045,73 грн. сума орендної плати, 56 013,35 грн. сума податку на додану вартість.
Ухвалою суду від 19.12.2018 року відкрито провадження у даній справі, залучено до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Полтавську міську раду, призначено проведення підготовчого засідання на 16.01.2019 р..
Протокольними ухвалами суд оголошував перерви у підготовчих судових засіданнях.
07.02.2019 р. відповідач надав суду відзив на позов вх. № 1170, відповідно до якого проти позову заперечує та просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог.
04.03.2019 р. відповідач надав суду відзив на позов з уточненням вх. № 2119, відповідно до якого наводить додаткові обґрунтування заперечень проти позову, просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог та надати відповідачу додатковий строк для надання до суду матеріалів перевірки ДСНС.
Третя особа надала суду письмові пояснення стосовно предмету спору № 0922-2011/11585 від 06.02.2019 р. (вх. № 1173 від 07.02.2019 р.), згідно яких повідомляє суд, що вважає позовні вимоги обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Позивач 04.03.2019 року подав додаткові докази для залучення до матеріалів справи.
Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 18.03.2019 р. судом було закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду справи по суті в судовому засіданні на 09.04.2019 року.
В судовому засіданні 09.04.2019 р. представник позивача оголосив зміст позовних вимог та просив суд їх задовольнити повністю, представник відповідача оголосив зміст та підстави заперечень щодо предмета позову, представник третьої особи заявив, що вважає позовні вимоги обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Протокольною ухвалою суд оголосив перерву у судовому засіданні до 23.04.2019 р. для підготовки до дебатів.
Учасники справи представництво у судове засідання не забезпечили, останні були належним чином та завчасно повідомлені про дату, час і місце проведення судового засідання, про що свідчать матеріали справи.
23.04.2019 р. надійшли заяви позивача та третьої особи, згідно яких останні повідомляють суд про підтримання позовних вимог та просять суд розглянути справу за відсутності їх представників.
23.04.2019 р. від представника відповідача надійшло клопотання вх. № 4252 про відкладення розгляду даної справи на інший день у зв'язку з нагальною необхідністю прийняття участі у виконанні ухвали Полтавського районного суду по справі № 545/941/19 та неможливістю забезпечення представництва у дане судове засідання.
Суд відмовляє у задоволенні клопотання про відкладення розгляду справи за наступного мотивування.
Відповідно до вимог ст. 56 ГПК України, сторона, третя особа, а також особа, якій законом надано право звертатися до суду в інтересах іншої особи, може брати участь в судовому процесі особисто (самопредставництво) та (або) через представника. Особиста участь у справі особи не позбавляє її права мати в цій справі представника. Юридична особа бере участь у справі через свого керівника або члена виконавчого органу, уповноваженого діяти від її імені відповідно до закону, статуту, положення (самопредставництво юридичної особи), або через представника.
Відповідачем не подано доказів, що представник відповідача, який не має можливості з'явитись на судове засідання, є єдиним можливим представником підприємства, за відсутності якого справа не може бути розглянута.
Згідно ч. 1 ст. 202 ГПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
Відповідач належним чином повідомлений про час, дату та місце проведення судового розгляду справи по суті, що підтверджується наявною у матеріалах справи розпискою (а.с. 210). Таким чином, неявка в судове засідання відповідача не перешкоджає розгляду справи по суті.
Отже, враховуючи вищевикладене та передбачені ст. 195 ГПК України строки розгляду справи по суті, суд приходить до висновку, що клопотання відповідача про відкладення розгляду справи задоволенню не підлягає.
При цьому суд вважає за необхідне наголосити, що відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд встановив наступне.
27 грудня 2013 року Полтавська міська рада прийняла рішення, пунктом 4 якого передбачено передати в оренду нежитлове приміщення в стані проведення будівельних робіт площею 823,9 кв. м на вул. Жовтневій, 31 у м. Полтаві ТОВ "Старнайт" з використанням під танцпол та бар строком до 30 грудня 2016 року за погодженням з органом охорони культурної спадщини.
Полтавська міська рада, делегуючи свої повноваження управлінню майном комунальної власності міста (далі - Орендодавець) та Товариство з обмеженою відповідальністю "Старнайт" (далі - Орендар) уклали Договір оренди № 1/25 від 01 січня 2014 року (далі - Договір, а.с. 17-19).
При цьому сторони узгодили, зокрема, наступне :
- з метою підвищення ефективності використання комунального манна Орендодавець передає. а Орендар приймає па умовах, визначених договором, в оренду нежитлове приміщення за адресою: м. Полтава, вул. Жовтнева (Соборності). 31. яке повинно бути використане під бар, танцпол і знаходилось на балансі КЗ "Кінотеатр ім. Котляревського" (п.1.1 Договору);
- Об'єктом оренди є нежитлове приміщення в стані проведення будівельних робіт загальною площею 823.90 кв.м. (п.2.1 Договору);
- Орендар зобов'язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату (п.п. 3.2.7. п. 3.2 Договору);
- орендна плата за базовий місяць (листопад 2013 р.) становить 60077,39 грн., (в тому числі: орендна плата 50064,49 грн., ГІДВ 10012.90 грн.). Під час внесення чергового платежу сума орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування суми місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Орендар перераховує щомісячно 100% орендної плати не пізніше 15 числа наступного місяця до бюджету міста та ГІДВ до управління майном комунальної власності міста з послідуючим перерахунком до 20 числа наступного місяця до державного бюджету на поточні рахунки: Суму орендної плати - на п/р 33211871700002. ГУ ДКСУ в Полтавській області, МФО 831019, код ЗКПО 38019510, код платежу 22080401, одержувач: У ДКСУ у м.Полтаві/ м.Полтава /22080401. Суму податку на додану вартість - на п/р 31556201 149503 ГУ ДКСУ в Полтавській області, МФО 831019, код ЗКПО 13967034. одержувач: управління майном комунальної власності міста (п. 5.2 Договору).;
- розмір орендної плати не є сталим і змінюється зокрема у разі: зміни Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду комунального майна міста; в інших випадках, передбачених законодавством. Розмір орендної плати змінюється з дня виникнення підстав для її зміни (п. 5.4. Договору);
- строк дії договору встановлюється: з 01.01.2014 р. по 31.12.2016 р.
Змінами та доповненнями №134/1 від 15.08.2014 р. до договору оренди №1/25 від 01.01.2014 р. пункт 2.1 Розділу 2 "Об'єкт оренди" Договору доповнено словами наступного змісту: " 2.1 3 15.08.2014 року об'єктом оренди є нежитлове приміщення загальною площею 978.3 кв.м.". В свою чергу наслідком цієї зміни стало збільшення розміру орендної плати: з 15.08.2014 р. становить 79 331.62 (у тому числі оренда плата - 66 109.68 грн.. ГІДВ - 13 221,94 гри.)
Змінами та доповненнями № 532/1 від 30.05.2016 р. укладеними між управлінням майном комунальної власності міста та ТОВ "Старнайт" термін дії Договору продовжено до 31.12.2018 р..
Відповідно до акту № б/н від 01.01.2014 р. приймання-передачі орендодавець передав, орендар прийняв в оренду, нежитлове приміщення в стані проведення будівельних робіт загальною площею 823.90 кв.м.. Даний акт підписаний представниками сторін та скріплений печатками сторін (а.с. 20).
Як зазначає позивач, за період дії Договору мали місце порушення Відповідачем істотних умов цього Договору щодо експлуатації об'єкту оренди та строків сплати орендної плані. Зокрема, відповідач, всупереч умов Договору оренди та вимог чинного законодавства, свій обов'язок стосовно перерахування орендної плати за користування об'єктом оренди своєчасно та в повному обсязі не виконував, в результаті чого у нього виникала перед позивачем заборгованість по орендній платі.
Відповідно до відомості нарахувань та сплати орендної плати за нежитлове приміщення за адресою м. Полтава, вул. Соборності, 31 станом на 01.12.2018 року. Орендарю нарахована орендна плата в розмірі 6 879 330,78 грн. (з них оренда плата 5 732 775.61 гри. та ПДВ 1 146 555.17 грн.). При цьому відповідачем за період з 01.01.2014 року по 01.12.2018 року було сплачено лише 6 395 271,70 грн. (в тому числі 5 304 729,88 грн. орендної плати та 1 090 541,82 грн. ГІДВ). Зазначеної суми недостатньо для погашення наявної заборгованості.
За період з липня 2018 року по 01 грудня 2018 року виникла заборгованість по сплаті орендної плані, що становить 484 059,08 грн.. (в тому числі: орендна плата 428 045,73 грн., ПДВ 56 013,35 грн.). Зазначений факт підтверджується Розрахунком суми грошової заборгованості за Договором оренди від 01.01.2014 р. №1/25 в сумі 484 059,08 грн.. за оренду нежитлового приміщення за адресою: м. Полтава, вул. Соборності, 31 станом на 01.12.2018 р..
Також на підтвердження факту недотримання відповідачем істотних умов договору позивач зазначає, що Постановою Полтавського окружного адміністративного суду від 14.03.2014 р. по справі №816/506/14, якою адміністративний позов управління Державної служби України з надзвичайних ситуацій у Полтавській області до Товариства з обмеженою відповідальністю "Старнайт" про застосування заходів реагування у сфері державного нагляду (контролю) було задоволено в повному обсязі. Зокрема, в цій Постанові зазначено:
"З огляду на викладені обставини, виходячи з системного аналізу положень чинного законодавства України та матеріалів справи, беручи до уваги створення потенційної небезпеки заподіяння шкоди життю і здоров'ю людей, та з метою недопущення спричинення такої шкоди, а також зважаючи на неподання відповідачем доказів на підтвердження повного усунення порушень, виявлених в ході проведення позапланової перевірки, суд дійшов висновку про необхідність застосування до ТО В "Старнайт" заходів реагування у сфері державного нагляду (контролю) шляхом повного зупинення експлуатації орендованих відповідачем приміщень кафе-бару "Версаль" за адресою: м. Полтава. вул. Жовтнева, 31, до повного усунення порушень вимог законодавства у сфері пожежної безпеки."
Як стверджує позивач, вищевказані факти свідчать про порушення ГОВ "Старнайт" істотних умов Договору оренди щодо дотримання правил експлуатації інженерних мереж, пожежної безпеки і санітарії в приміщеннях згідно з законодавством (пункт 3.2.9. Договору).
Систематичне невиконання відповідачем істотних умов Договору оренди щодо дотримання правил експлуатації інженерних мереж, пожежної безпеки і санітарії в приміщеннях згідно з законодавством (пункт 3.2.9. Договору), а також зобов'язання своєчасно і в повному обсязі сплачувати оренди) плату призвело до виникнення заборгованості та ненадходження до місцевого бюджету грошових коштів в сумі 484 059,08 грн., що в свою чергу порушує права територіальної громади м. Полтави, ослаблює економічні основи місцевого самоврядування та впливає на обсяг та якість умов надання послуг населенню, не дає можливості у повній мірі фінансувати соціальні потреби населення та реалізовувані програми захисту соціально незахищених верств населення міста.
З огляду на викладене та з метою досудового врегулювання спору і погашення заборгованості по сплаті орендної плати за нежитлове приміщення по вул. Соборності, 31 у м. Полтаві Управління майном комунальної власності міста листами від 24.09.2018 р. №01-05/01.1-11/860, від 02.11.2018 р. №01-05/01.1-1 1/1008 та від 19.1 1.2018 №01-05/01.1-11/1058 інформувало ТОВ "Старнайт" про необхідність погашення заборгованості по сплаті орендної плати згідно умов Договору. Відповідачем було проігноровано всі направлені листи (копії наявні у матеріалах справи).
На підставі вищезазначеного, управління майном комунальної власності міста вважає, що вимога про погашення боргу по сплаті орендної плати є пред'явленою і вважаючи свої права порушеними, позивач звернувся до суду з позовом про: 1) розірвання договору оренди №1/25 від 01.01.2014 року (зі змінами та доповненнями), що укладений між Управління майном комунальної власності міста на виконання делегованих Полтавською міською радою повноважень та Товариством з обмеженою відповідальністю "Старнайт", щодо передачі в оренду нежитлового приміщення загальною площею 978,3 кв. м., розташованого за адресою: вул. Соборності, 31 у м. Полтаві; 2) зобов'язання Товариство з обмеженою відповідальністю "Старнайт" повернути з оренди об'єкт оренди, шляхом підписання відповідного акту приймання-передачі нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: м. Полтава, вул. Соборності, 31 (нежитлове приміщення загальною площею 978,3 кв.м.); 3) стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Старнайт" коштів за оренду нежитлового приміщення за адресою: м. Полтава, вул. Соборності, 31, загальною площею 978,3 кв.м. згідно договору оренди №1/25 від 01.01.2014 року на загальну суму 484059,08 грн. у тому числі: 428 045,73 грн. сума орендної плати, 56 013,35 грн. сума податку на додану вартість.
При прийнятті рішення суд виходив з наступного.
Спірне приміщення є комунальним майном, і спір щодо нього повинен вирішуватися відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить Автономній республіці Крим або перебуває в комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами (ч. 1 ст. 2, ст. 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Згідно з ст. ст. 11, 629 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) договір є однією із підстав виникнення зобов'язань та обов'язковим для виконання сторонами.
В силу ст. 526 ЦК України та ст. 193 Господарського кодексу України (далі - ГК України), зобов'язання має виконуватись належним чином, відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно із ч. 1 ст. 67 ГК України відносини підприємства з іншими підприємствами, організаціями і громадянами в усіх сферах господарської діяльності здійснюються на основі договорів.
Тобто, згідно із положеннями чинного законодавства України, правовою підставою користування певним майном є відповідний договір оренди.
Відповідно до ч. 6 ст. 283 ГК України до відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цих Кодексом).
Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Відповідно до ч. 1 ст. 762 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Згідно ч. 1 ст. 286 ГК України, орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.
Відповідно до п. 3 ст. 285 Господарського кодексу України та п. 3 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (із змінами та доповненнями) орендар зобов'язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату, одностороння відмова від договору оренди в силу п. 1 ст. 291 Господарського кодексу України та п. 1 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не допускається.
Відповідно п. 1, п. 3 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.
Відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК України передбачено, що якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Відповідно до ст. 599 ЦК України та ст. 202 ГК України господарське зобов'язання припиняється, зокрема, виконанням, проведеним належним чином.
Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом (ст. 612 ЦК України).
Матеріалами справи підтверджується факт передачі приміщення в оренду та користування ним відповідачем. Дана обставина відповідачем не спростовується.
Як вбачається з матеріалів справи, відповідач свої зобов'язання за Договором щодо сплати відповідних платежів виконував неналежним чином, заборгованість останнього за період з липня 2018 року по 01 грудня 2018 року перед позивачем на момент звернення позивача з даним позовом до суду становила 484 059,08 грн. (в тому числі : орендна плата 428 045,73 грн., ПДВ 56 013,35 грн.), що підтверджується матеріалами справи.
Проте, під час розгляду даної справи (у період з 04.01.2019 р. по 16.01.2019 р.) відповідачем у повному обсязі сплачена заборгованість перед позивачем, яка є предметом розгляду даної справи. Дана обставина підтверджується наявними у матеріалах справи копіями квитанцій (а.с. 107-111) та копією довідки бюджетно-фінансового управління виконавчого комітету Полтавської міської ради від 01.03.2019 р. № 01-01/03/265 (а.с. 131).
Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що між сторонами відсутній предмет спору, а тому провадження у справі підлягає закриттю в порядку п. 2 ст. 231 ГПК України (господарський суд закриває провадження у справі, якщо між сторонами відсутній предмет спору).
Щодо позовних вимог в частині розірвання Договору оренди №1/25 від 01.01.2014 р. (зі змінами та доповненнями), суд вважає за необхідне зазначити наступне.
Як вже зазначалось судом у описовій частині даного рішення, сторони змінами та доповненнями № 532/1 від 30.05.2016 р. до Договору термін його дії було продовжено до 31.12.2018 р..
З матеріалів справи вбачається, що позивачем не направлялось та не було вручено відповідачу у будь-який інший спосіб заяви про припинення договору оренди, як того передбачають умови Договору та приписи чинного законодавства України. На наявність такої позивач не посилається.
Крім того, з матеріалів справи вбачається наступне:
- розпорядженням міського голови № 49-р від 01.08.2018 р. було прийнято переукласти, зокрема, Договір оренди № 1/25 з відповідачем на новий термін (а.с. 102-105);
- відповідач листом від 30.11.2018 р. звертався до Полтавської міської ради стосовно договору оренди № 1/25 від 01.01.2014 року, згідно якого, повідомляв позивача про намір ТОВ "Старнайт" скористатись своїм переважним правом як орендаря на укладення договору найму на новий строк.(а.с.201-202);
- після 31.12.2018 р. (кінцевий строк Договору), позивачем було надано відповідачу, рахунок на оплату орендної плати за січень 2019 р. (а.с. 151);
- позивачем було надано відповідачу акти здачі-прийняття надання послуг №291 від 31.01.2019 р. та №599 від 28.02.2019 р. (199-200).
Відповідно до ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ст.629 ЦК України).
Згідно зі ст.631 ЦК України, строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права та виконати обов'язки відповідно до договору.
У частині 1 статті 759 Цивільного кодексу України вказано, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Згідно зі ст.284 Господарського кодексу України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Відповідно до ст.764 Цивільного кодексу України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Аналогічно унормовує стаття 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", згідно якої термін договору оренди визначається за погодженням сторін.
У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Враховуючи викладене (вчинені сторонами дії спрямовані на реалізацію Договору та відсутність заяви про припинення Договору), суд приходить до висновку, що Договір оренди № 1/25 від 01.01.2014 р. був продовжений.
Відповідно до приписів ч. 2 ст. 651 ЦК України, які є загальними для розірвання договору, передбачено можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.
Згідно з частиною 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Стаття 188 ГК України визначає порядок зміни та розірвання господарських договорів, зокрема в п. 2 зазначено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду (п. 4 ст. 188 Господарського кодексу України).
Статтею 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Статтею 782 ЦК України передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
Визначена статтею 782 ЦК України можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору в позасудовому порядку є правом, а не обов'язком наймодавця. Право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною першою статті 782 ЦК України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.
При цьому судом враховано правову позицію, викладену у постанові Верховного Суду України від 08.05.2012 р. у справі № 26гс12 та у Постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 лютого 2019 року у справі №914/2649/17, що має враховуватися судами у судовій практиці відповідно до положень ст. 236 ГПК України та п. 5.1 постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 12 від 29.05.2013 р. "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна".
Згідно з рішенням Конституційного Суду України від 9 липня 2002 року № 15-пр/2002 недотримання позивачем вимог даної норми закону щодо обов'язку надсилання іншій стороні пропозицій про розірвання договору в разі виникнення такої необхідності є правом, а не обов'язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує, та не позбавляє позивача права звернутися за захистом порушеного права шляхом подання позову до відповідача про розірвання договору (Відповідна позиція відображена в постанові Верховного Суду України від 19.09.2011 р. № 3-74гс11).
Отже, з урахуванням частини другої ст. 124 Конституції України та Рішення Конституційного Суду України від 09.07.2002 р. № 15-пр/2002 приписи ст. 188 ГК України, ст. 16 ЦК України та ст. 4 ГПК України не позбавляють сторону договору права на звернення до суду з вимогою про зміну або розірвання договору оренди без дотримання порядку досудового врегулювання спору (п. 3.1 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.13. № 12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна").
Як вже зазначалось вище, 14.12.2018 р. позивач звернувся з даним позовом до суду, з вимогою розірвати укладений між сторонами Договір оренди № 1/25 від 01.01.2014 р..
В обґрунтування позовних вимог в цій частині позивач посилається на те, що за період дії Договору мали місце порушення Відповідачем істотних умов цього Договору щодо експлуатації об'єкту оренди (дотримання правил експлуатації інженерних мереж, пожежної безпеки і санітарії в приміщеннях згідно з законодавством) та строків сплати орендної плати строком більше ніж 3 місяці.
Матеріалами справи підтверджується факт несплати відповідачем орендної плати строком більше ніж 3 місяці.
Судом відхиляються посилання відповідача, що прострочення сплати орендної плати виникло через порушення з боку позивача строків надання рахунків на сплату, оскільки відповідачем не надано доказів в обґрунтування свого твердження щодо створення позивачем перешкод при отриманні ним розрахунків орендної плати з урахуванням пунктів 5.2. та 5.4. спірного договору оренди. Крім того, вказані пункти договору містять умови щодо порядку розрахунку орендної плати, тому відповідач не був позбавлений можливості здійснити розрахунок орендної плати за поточний місяць самостійно для виконання зобов"язання щодо сплати орендних платежів у визначені договором строки.
Також матеріалами справи підтверджується факт недотримання відповідачем істотної умови договору щодо експлуатації об'єкту оренди (дотримання правил експлуатації інженерних мереж, пожежної безпеки і санітарії в приміщеннях згідно з законодавством) що зафіксований у Постанові Полтавського окружного адміністративного суду від 14.03.2014 р. №816/506/14, якою позов управління Державної служби України з надзвичайних ситуацій у Полтавській області до Товариства з обмеженою відповідальністю "Старнайт", про застосування заходів реагування у сфері державного нагляду (контролю) задоволено в повному обсязі.
Відповідач у відзиві та наданих судом поясненнях зазначив, що порушення ним усунуті ще в 2014 році. При цьому, відповідач повідомив про ініціювання перевірки ДСНС для підтвердження усунення ним порушень Правил пожежної безпеки на об"єкті оренди, яка перенесена на 1-7 березня 2019, а виготовлення акту перенесено на 12 березня 2019 року.
Акт за результатами проведення перевірки відповідач при розгляді справи не надав.
Натомість, в матеріали справи третьою особою надано лист № 19-841/41 від 10.04.19 Полтавського міськрайонного управління ГУ ДСНС України в Полтавській області, в якому повідомляється про наявність недоліків, виявлених в ході здійснення перевірки відповідача (а.с. 216-217).
Тобто, вищезазначені порушення з експлуатації об'єкту оренди станом на 27.03.2019 р. відповідачем не усунуті.
При вирішення позовних вимог в частині розірвання Договору оренди, судом також враховано, що постановою Верховного Суду у складі Касаційного адміністративного суду від 22.01.2019 р. по справі № 554/12781/14-а, підтверджено правомірність скасування судами першої та апеляційної інстанції пунктів 2, 4 рішення позачергової тридцять сьомої сесії шостого скликання Полтавської міської ради від 27 грудня 2013 року "Про питання щодо здачі в оренду нежитлових приміщень об'єкту нерухомого майна по вул. Жовтневій, 31 у м. Полтаві", що є пам'яткою архітектури національного значення (Дворянське зібрання 1810 року, охоронний номер 577/6), які були передумовою для укладення спірного Договору оренди від 01.01.2014 р. №1/25 між управлінням майном комунальної власності міста (орендодавець) та ТОВ "Старнайт" (орендар).
Тобто, враховуючи вищевикладене суд приходить до висновку, що вимоги позивача щодо розірвання спірного Договору оренди є правомірними та обґрунтованими, а тому задовольняються судом.
Судом критично оцінюються посилання відповідача, на ту обставину, що ним були надіслані позивачу листи про перепризначення платежів здійснених за платіжними документами у 2018 році судом не оцінюються як обґрунтовані з огляду на наступне.
Відповідно до приписів Закону України "Про платіжні системи та переказ коштів в Україні" від 5 квітня 2001 року № 2346-III (із подальшими змінами та доповненнями) реквізит "Призначення платежу" платіжного доручення заповнюється платником таким чином, щоб надати повну інформацію про платіж та документи, на підставі яких здійснюється перерахування коштів. Повноту інформації визначає платник - з урахуванням вимог законодавства України. За достовірність даних, зазначених в реквізиті платіжного доручення "Призначення платежу", відповідає платник.
Враховуючи те, що в платіжних документах відповідачем було визначено призначення плату, то позивачем з дотриманням умов Договору та вимог чинного законодавства України було зараховано дані платежі за їх призначенням.
Згідно із ч. 1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Із змісту п. 3.2.15 Договору вбачається, що у разі припинення (розірвання договору оренди) у триденний термін повернути Об'єкт у стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, придатному для подальшої експлуатації по акту приймання-передачі з орендного користування, який готується Орендодавцем та підписується Орендодавцем, балансоутримувачем та бувшим Орендарем. В разі, якщо Орендар затримав повернення Об'єкта оренди, він несе ризик його випадкового знищення або випадкового пошкодження.
Із припиненням дії Договору відповідач втрачає статус орендаря, а оскільки належних доказів щодо підтвердження права користування орендованим приміщенням відповідач не надав, то існують підстави для виселення позивача із займаного ним приміщення та зобов'язання передати таке приміщення на користь позивача.
За таких обставин, позовні вимоги щодо зобов'язання відповідача повернути з оренди об'єкт оренди, шляхом підписання відповідного акту приймання-передачі нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: м. Полтава, вул. Соборності, 31 (нежитлове приміщення загальною площею 978,3 кв.м.) є правомірними та обґрунтованими, а тому задовольняються судом.
Згідно із ч.2-3 ст.13 ГПК України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Відповідно до ч.1 ст.73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
За приписами ч.1 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до ч.1 ст.77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
За приписами ч.1 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Заперечення відповідача спростовуються вищевикладеним. Допустимих доказів в спростування вищевикладеного чи будь-яких інших обґрунтованих заперечень по суті спору відповідач суду не надав.
Отже, з аналізу наведених норм права та поданих доказів, суд дійшов висновку про те, що позовні вимоги щодо розірвання договору та зобов'язання відповідача повернути з оренди об'єкт оренди, шляхом підписання відповідного акту приймання-передачі нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: м. Полтава, вул. Соборності, 31 (нежитлове приміщення загальною площею 978,3 кв.м.) підтверджені документально та нормами матеріального права, відповідачем не спростовані, а тому в цій частині підлягають задоволенню. В іншій частині провадження у справі підлягає закриттю.
У відповідності до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається на відповідача, оскільки спір виник з вини останнього.
Керуючись статтями 129, 231, 232-233, 237-238, 240 ГПК України, суд,-
1. Позовні вимоги задовольнити частково.
2. Розірвати Договір оренди №1/25 від 01.01.2014 року (зі змінами та доповненнями), що укладений між Управління майном комунальної власності міста на виконання делегованих Полтавською міською радою повноважень та Товариством з обмеженою відповідальністю "Старнайт", щодо передачі в оренду нежитлового приміщення загальною площею 978,3 кв.м., розташованого за адресою : вул. Соборності, 31 у м. Полтаві.
3. Закрити провадження у справі в частині позовних вимог щодо стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Старнайт" коштів за оренду нежитлового приміщення за адресою: м. Полтава, вул. Соборності, 31, загальною площею 978,3 кв.м. згідно договору оренди № 1/25 від 01.01.2014 року на загальну суму 484 059,08 грн., у тому числі : 428 045,73 грн. сума орендної плати, 56 013,35 грн. сума податку на додану вартість.
4. Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Старнайт" повернути з оренди об'єкт оренди, шляхом підписання відповідного акту приймання-передачі нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: м. Полтава, вул. Соборності, 31 (нежитлове приміщення загальною площею 978,3 кв.м.);
5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Старнайт" (вул. Небесної Сотні, 13, м. Полтава, Полтавська область, 36000, код ЄДРПОУ 38439670) на користь Управління майном комунальної власності міста (вул. Соборності, 36, м. Полтава, Полтавська область, 36000, поточний рахунок 35416005049503 ГУ ДКСУ в Полтавській області. МФО 831019. код ЄДРПОУ 13967034, одержувач: Управління майном комунальної власності міста.10 784,89 грн. витрат по сплаті судового збору.
Видати наказ із набранням цим рішенням законної сили.
Рішення підписано 06.05.2019 року
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ч.1,2 ст.241 ГПК України). Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо у судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції (ст.ст.256 ГПК України). Згідно ст.257 ГПК України, апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції. Відповідно до п.17.5 Перехідних положень ГПК України, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди, а матеріали справ витребовуються та надсилаються судами за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією Кодексу.
Суддя О.М.Тимощенко