ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
24 квітня 2019 року м. ОдесаСправа № 915/460/18
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Разюк Г.П.,
суддів: Принцевської Н.М., Савицького Я.Ф.
при секретарі судового засідання Полінецькій В.С.
за участю представників сторін:
від позивача - Фуртатової М.Ю. адвоката за ордером МК № 106595 від 11.04.2019
від відповідача -Бондарева Р.С. за довіреністю № 30/02.02.01-22/02.06/14/19 від 04.01.2019,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Миколаївської міської ради
на рішення Господарського суду Миколаївської області від 27.09.2018, проголошене об 11:55:24 суддею Ковалем С.М. у м. Миколаєві, повний текст якого складено 08.10.2018р.
у справі № 915/460/18
за позовом Фізичної особи - підприємця Матійчук Маргарити Євгенівни,
до скаржника
про визнання укладеним договору про зміни до договору оренди землі,
25.05.2018 Фізична особа - підприємець ( далі по тексту ФОП) Матійчук Маргарита Євгенівна звернулась до Господарського суду Миколаївської області з позовом до Миколаївської міської ради, в якому просила визнати укладеним договір про зміни до договору оренди землі, укладений між Миколаївською міською радою та Фізичною особою-підприємцем Матійчук М.Є., який зареєстровано у Миколаївській міській раді 15.11.2011 за № 8532 в наступній редакції:
„ДОГОВІР ПРО ЗМІНИ №____
до договору оренди землі, який зареєстровано в
Миколаївській міській раді 15.11.2011 за № 8532
м.Миколаїв "___"___________20___р.
Миколаївська міська рада в особі ____________________________________, що діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", надалі "Орендодавець", з однієї сторони та фізична особа - підприємець Матійчук Маргарита Євгенівна, що мешкає у АДРЕСА_1 , надалі "Орендар", з іншої сторони, уклали цей договір про нижченаведене.
1. Сторони домовились внести до договору оренди землі від 15.11.2011р. № 8532 таку зміну:
1.1. Пункт 3.1 договору доповнити наступним:
"Дію договору продовжено до 15 листопада 2019р."
2. Цей договір укладено у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в Орендодавця, другий - в Орендаря.
3.Договір про зміни набирає чинності з _______________________________
Місцезнаходження, реквізити та підписи сторін
Орендодавець: Миколаївська міська рада 54001, м.Миколаїв, вул.Адміральська,20 ЄДРПОУ 26565573 _________________________________Орендар: ФОП Матійчук М.Є. АДРЕСА_2 Ід.№ НОМЕР_1 ___________________М.Є.Матійчук"
В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на приписи ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та зазначає про те, що після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки він продовжує користуватись вказаною земельною ділянкою, здійснює плату за нею, своєчасно звернувся до Миколаївської міської ради з заявою про продовження договору оренди на той самий строк та на тих самих умовах, а також додав проект договору про зміни до договору оренди землі, однак відповідач не розглянув питання щодо продовження договору оренди та не надав відповіді, тому позивач просить визнати договір оренди землі від 24.10.2013 продовженим на тих самих умовах, які передбачені даним договором оренди.
Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 27.09.2018 позовні вимоги ФОП Матійчук М. Є. задоволено повністю, визнано укладеним договір про зміни до договору оренди землі, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 15.11.2011 за № 8532 в редакції визначеній позивачем у його позовній заяві. Крім того, стягнуто з відповідача на користь позивача судовий збір у сумі 1762грн.
Рішення мотивоване тим, що Миколаївською міською радою не запропоновано інших умов оренди земельної ділянки, орендованої позивачем за спірним договором, не прийнято рішення за відповідною заявою ФОП Матійчук М.Є. протягом місяця після закінчення строку дії спірного договору оренди і підприємець дотепер продовжує користуватися земельною ділянкою.
Не погоджуючись із зазначеним рішенням місцевого суду, відповідач звернувся до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.
На думку скаржника, рішення суду є незаконним та необґрунтованим, оскільки його прийнято із суттєвим порушенням норм матеріального та процесуального права при неповному з'ясуванні обставин, що мають значення для справи.
Зокрема скаржник зазначає, що місцевий суд не прийняв до уваги той факт, що позивач всупереч умов спірного договору використовує земельну ділянку не за її цільовим призначенням, а саме не здійснює будівництво та подальше обслуговування 1-ої черги багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями по вул. Садовій, 6/2, як то передбачено умовами укладеного між сторонами договору, а самовільно розмістив автомобільну газову заправну станцію на цій земельній ділянці, що унеможливлює поновлення договору на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Також скаржник зазначає, що позивач до спливу строку договору оренди землі у строк встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до його спливу не направив відповідачу повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди, а лише відповідне повідомлення за два місяця до закінчення строку дії договору, а відтак втратив право на укладання договору оренди землі на новий строк.
В додаткових поясненнях скаржник з посиланням на правову позицію, викладену в постанові Верховного Суду від 19.03.2019 у справі №908/2484/17, зазначає, що позивач втратив право на поновлення договору оренди землі за ч.6 ст.33 ЗУ «Про оренду землі», оскільки не звертався з додатковою угодою після закінчення дії договору.
У відзиві на апеляційну скаргу представник ФОП Матійчук М. Є. спростовує доводи апеляційної скарги та зазначає, що твердження скаржника про те, що позивач неналежним чином виконував свої обов'язки за договором №8532 від 15.11.2011 не підтверджені жодним допустимим доказом, оформленим у відповідності до вимог ст.ст.74-77 ГПК України, і тому не може при матися до уваги судом.
Розглянувши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, заслухавши представників сторін у судовому засіданні, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, судова колегія дійшла до наступного висновку.
Як вбачається з матеріалів справи, між сторонами у справі, на підставі рішення Миколаївської міськради від 30.12.2010 № 2/26 "Про вилучення, надання, передачу за фактичним землекористуванням, продовження строку користування земельними ділянками юридичним особам, громадянам, зміну цільового призначення земельної ділянки та внесення змін до рішень міської ради та виконкому міської ради по Центральному району м. Миколаєва", яким затверджено технічну документацію із землеустрою щодо відведення додатково в оренду земельної ділянки площею 190 кв.м. за рахунок земель міста не наданих у власність або користування, у т.ч. 190 кв.м. відведені під будівництво, зарахувавши її на період будівництва до земель іншого призначення, після введення об'єкта до експлуатації - до земель змішаного використання, для будівництва та подальшого обслуговування І черги багатоповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями по вул. Садовій, 6/2, укладено договір оренди землі від 15.11.2011 № 8532, зареєстрований в той же день в управлінні Держкомзему у м. Миколаєві за №481010004000362.
За умовами договору Миколаївська міська рада (орендодавець) передала в оренду ФОП Матійчук М. Є. (орендарю) вищевказану земельну ділянку вільну від забудови без права передачі її в суборенду за нормативною грошовою оцінкою 35991 грн. 70 коп. строком на 2 роки з дати державної реєстрації договору , а орендар зобов'язався в порядку, визначеному договором, сплачувати орендодавцю за користування цією земельною ділянкою орендну плату (п.п. 1.1, 2.1-2.2, 2.4, 3.1, 4.1-4.2 договору).
На виконання умов договору Миколаївська міська рада, згідно з актом приймання - передачі від 15.11.2011 передала ФОП Матійчук М.Є., а остання прийняла в оренду зазначену земельну ділянку.
31.10.2013 термін дії договору було продовжено на підставі рішення Миколаївської міської ради № 34/23.
12.12.2013 рішенням Миколаївської міської ради № 36/34 (п.п.15 п.1) ФОП Матійчук М.Є. відмовлено в продовженні договору оренди.
26.11.2015 постановою Центрального районного суду м. Миколаєва у справі № 490/9090/15-а п.п.15 п.1 рішення Миколаївської міської ради від 12.12.2013 № 36/34 визнано протиправним та скасовано.
23.03.2017 сторонами укладено Договір № 329-17 про зміни до договору оренди, строк дії договору продовжено до 17.11.2017 та погоджено, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний письмово повідомити про це орендодавця за місяць до спливу строку договору оренди землі; підставою для укладення договору на новий строк буде відповідне рішення орендодавця (п. 3.1 договору в редакції договору про зміни від 23.08.2017).
27.09.2017 позивач через Центр надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради / ЦНАП ММР/ звернувся до Миколаївської міської ради із заявою про поновлення договору оренди, отримання якої дозвільним центром підтверджується відповідною відміткою на корінці опису документів (реєстраційний № 000272), доданого до заяви, та підписом уповноваженої особи відповідача (ас. 34). До заяви від 27.09.2017, до ЦНАП ММР додатково подано з супровідним листом проект договору про зміни до договору оренди землі № 8532 від 15.11.2011 в 2-х примірниках.
Листом управління містобудування та архітектури Миколаївської міської ради № 17-4373 від 19.10.17 позивача було повідомлено, що для надання висновку з порушеного ФОП Матійчук М.Є. питання до управління необхідно надати топоплан в М 1:500 об'єкту містобудування з нанесенням меж відведеної земельної ділянки (основної і додаткової), договір оренди стосовно основної земельної ділянки, вихідні дані на проектування. Після надання вищезазначених матеріалів, управління зможе повернутися до розгляду зазначеного питання.
На зазначені вимоги позивач звернувся до КП „Госпрозрахункове проектно-виробниче архітектурно-планувальне бюро" для виготовлення витребуваної управлінням містобудування та архітектури Миколаївської міської ради документації, що підтверджується приходним ордером від 30.11.2017 № 039274.
Позивач 09.01.2018 через Центр надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради звернувся до Миколаївської міської ради із заявою про поновлення питання щодо продовження строку оренди землі по вул.Садовій,6/2.
Позивачем 09.01.2018 до ЦНАП ММР подано заяву та відповідні документи для поновлення розгляду питання щодо продовження строку оренди землі по вул.Садовій,6/2, яка залишена відповідачем без реагування.
ФОП Матійчук М.Є. стверджує, що після закінчення 17.11.2017 строку дії укладеного сторонами договору оренди продовжує користуватися земельною ділянкою та сплатив орендну плату за користування нею, що підтверджується квитанціями наявними в матеріалах справи та не заперечується відповідачем.
При цьому, протягом встановленого п. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" терміну по завершенню строку дії договору відповідач жодних повідомлень, рішень щодо відмови в поновлені договору або претензій щодо неналежного виконання орендарем умов договору позивачу не надав, у зв'язку з чим останній і звернувся до суду із відповідним позовом про визнання укладеним договору про зміни до договору оренди землі №8532 від 15.11.2011 в редакції позивача.
Проте 03.03.2018, Миколаївською міською радою повернуто позивачу було пакет документів, необхідний для розгляду питання щодо продовження терміну оренди земельної ділянки, який було подано 27.09.2017р.
За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк (1)як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), (2) так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).
Правову позицію щодо розрізнення цих підстав було сформульовано Верховним Судом України, зокрема у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14 і Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі №594/376/17ц.
Судова колегія звертає увагу, що предметом позову у даній справі є визнання укладеним договору про зміни до договору оренди землі, при цьому, звертаючись з даним позовом до суду, позивач зазначає, як правову підставу позову механізм поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачений саме частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону України "Про оренду землі" врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: (1) користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і (2) відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).
При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.
Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".
Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати увагу на тому, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі" і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.
У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк.
Місцевий суд правомірно встановив, що строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився 17.11.2017. Після закінчення строку дії останнього позивач продовжував користуватися виділеною земельною ділянкою, належно виконував обов'язки за договором в частині внесення орендної плати, при цьому відповідач протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди землі не направляв позивачу письмове повідомлення про відмову у поновленні договору оренди землі, що у сукупності дало підстави позивачу розраховувати на застосування положень частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" з метою пролонгації договору оренди землі на тих самих умовах шляхом укладання додаткової угоди.
Враховуючи вищенаведене, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що договір оренди землі №8532 від 15.11.2011 вважається поновленим з наступного дня після закінчення строку дії договору, а саме з 18.11.2017. Враховуючи, що чинним законодавством України передбачено, що обов'язковим є оформлення додаткової угоди до договору оренди землі для оформлення факту його поновлення, позовні вимоги про визнання укладеним договору про зміни до договору оренди землі, укладеного між Миколаївською міською радою та ФОП Матійчук М.Є., на той самий строк і на тих самих умовах, є обґрунтованими, вони законно задоволені судом.
Колегія суддів відхиляє доводи апелянта, про те, що позивач втратив право на укладання договору оренди землі на новий строк, оскільки не направив відповідачу за місяць до спливу строку договору оренди землі повідомлення про його поновлення з проектом додаткової угоди, оскільки як вже зазначалось, надсилання повідомлення позивачем відповідачу про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не є обов'язковою вимогою. Крім того, означені твердження не відповідають фактичним обставинам справи та спростовується наявними в матеріалах справи доказами, а саме заявами, поданими позивачем до відповідача через ЦНАП ММР 27.09.2017 та 9.01.2018, у зв'язку з чим зазначена справа за фактичними обставинами не є ідентичною справі №908/2484/17, на постанову Верховного Суду від 19.03.2019 у якій посилається скаржник.
Також, судова колегія відхиляє аргументи скаржника про те, що позивач використовує земельну ділянку не за її цільовим призначенням і це унеможливлює поновлення договору на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», зважаючи на встановлені обставини справи та правомірно дотримані позивачем вимоги правових норм викладених вище, разом з тим означене не позбавляє відповідача можливості звернутися до суду із позовом про розірвання договору у разі нецільового використання позивачем переданої йому за договором оренди земельної ділянки.
Таким чином, колегія суддів дійшла висновку, що рішення Господарського суду Миколаївської області від 27.09.2018 слід залишити без змін, а апеляційну скаргу Миколаївської міської ради - без задоволення.
У зв'язку з відмовою в задоволенні апеляційної скарги, відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за її подання і розгляд не відшкодовуються.
Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 273, 275, 276 282 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів
Рішення Господарського суду Миколаївської області від 27.09.2018 у справі №915/460/18 залишити без змін, апеляційну скаргу Миколаївської міської ради - без задоволення.
Відповідно до ст.284 ГПК України постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку протягом 20 днів, які обчислюються у відповідності до ст.288 ГПК України.
Повний текст постанови складено 24.04.2019 р. о 15.45
Головуючий суддя Г.П. Разюк
Суддя Н.М. Принцевська
Суддя Я.Ф. Савицький