"08" квітня 2019 р.м. Одеса Справа № 916/147/19
Господарський суд Одеської області у складі:
судді В.С. Петрова
при секретарі судового засідання Г.С. Граматик
за участю представників:
від позивача - ОСОБА_1,
від відповідачів:
1) Одеської міської ради - Каланжова А.О.,
2) Департаменту комунальної власності Одеської міської ради - Польщіна Т.Л.,
від третіх осіб - не з'явились,
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Підприємства "Союз" у вигляді приватного підприємства до Одеської міської ради та Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - ОСОБА_5 та ОСОБА_6, про визнання договору оренди земельної ділянки частково припиненим, -
Підприємство "Союз" у вигляді приватного підприємства звернулось до господарського суду Одеської області з позовною заявою до Одеської міської ради та Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про визнання припиненим договору оренди земельної від 01.03.2003 року, посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Карімовою Л.М., реєстр № 246, зареєстрований в Книзі записів договорів на право тимчасового користування землею (у тому числі на умовах оренди) за № 748/99, в частині оренди земельної ділянки попереднім орендарем - Підприємством "Союз" у вигляді приватного підприємства, починаючи з 20 липня 2018 року. В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на виникнення в інших осіб права власності на майно - автозаправну станцію, що розташоване на спірній земельній ділянці на підставі договорів купівлі-продажу.
Зокрема, позивач вказує, що рішенням Одеської міської ради № 945-ХХІV від 27.12.2002 р. Підприємству «Союз» у вигляді приватного підприємства за рахунок земель міста (землі автомобільного транспорту та дорожнього господарства) надано у довгострокову оренду земельну ділянку загальною площею 0,1395 га, за адресою: АДРЕСА_1, терміном на 25 років (в тому числі терміном на 1 рік на період реконструкції), для реконструкції, експлуатації та обслуговування автозаправної станції.
01.03.2003 р. на підставі вказаного рішення № 945- ХХІV від 27.12.2002 р. Одеська міська рада (орендодавець) уклала з Підприємством «Союз» у вигляді приватного підприємства (орендар) договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Карімовою Л.М. за реєстр. № 246, зареєстрований у Книзі записів договорів на право тимчасового користування землею (у тому числі на умовах оренди) за № 748/99. Згідно вказаного договору міськрада як орендодавець надає, а позивач як орендар приймає у строкове платне володіння і користування земельну ділянку площею 1395 кв.м, що знаходиться у АДРЕСА_1, за рахунок земель міста (землі автомобільного транспорту та дорожнього господарства).
Відповідно до п. 1.2 договору оренди земельна ділянка надається у володіння і користування орендаря терміном на 25 років (в тому числі терміном на один рік на період реконструкції), для реконструкції, експлуатації та обслуговування автозаправної станції.
Проте, як вказує позивач, 19.07.2018 р. на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Косюк О.П. за реєстр. № 128, та акту прийому-передачі від 19.07.2018 р. 1/3 частина автозаправної станції з пунктом заміни масел за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 89,9 кв.м, на земельній ділянці площею 0,1395 га, передано позивачем у власність громадянину ОСОБА_5.
Також 20.07.2018 р. за договором купівлі-продажу, посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Косюк О.П. за реєстр. № 129, та актом прийому-передачі від 20.07.2018 р., 2/3 частини автозаправної станції з пунктом заміни масел за вказаною адресою передано у власність громадянки ОСОБА_6.
Позивач зазначає, що на виконання п.п. 3.4.6 договору оренди позивач повідомив нових власників, що земельна ділянка, на якій розташовано майно, перебуває в оренді, тому необхідно оформити відповідні документи на право оренди.
Наразі позивач вказує, що про продаж позивачем автозаправної станції на виконання п.п. 3.4.6 договору оренди позивач надіслав повідомлення орендодавцю рекомендованим поштовим відправленням штриховий ідентифікатор 6508600854190, що підтверджується листом Підприємства «Союз» від 26.07.2018 р. № 97, фіскальним чеком ДП «Укрпошта» від 27.07.2018 р. (штриховий ідентифікатор 6508600854190), інформацією офіційного сайту ДП «Укрпошта» про отримання листа 01.08.2018 р. адресатом. Вказане повідомлення отримано адресатом 01.08.2018 р. за № 02.2-10/794.
Крім того, за ствердженнями позивача, 27.08.2018 р. листом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради за № 01-18/1574-09-02 повідомлено позивача про врахування інформації у подальшій роботі органу місцевого самоврядування.
Так, позивач зазначає, що 28.11.2018 р. у зв'язку з відсутністю будь-яких інших повідомлень з питань припинення договору оренди в частині орендаря Підприємство «Союз» повторно направило відповідачу лист рекомендованим поштовим відправленням (штриховий ідентифікатор 6508600959536) з проханням повідомити про стан розгляду згаданого питання.
Як вказує позивач, 18.12.2018 р. листом за № 01-08/2354-09-01 Департамент комунальної власності Одеської міської ради сповістив, що згідно п. 3.4.6 договору оренди земельної ділянки від 01.03.2003 р. до переоформлення міською радою прав третіх осіб на користування земельною ділянкою, зазначеною в п. 1 договору, або її частиною (при переході права власності на будинок, споруду або їх частину) орендна плата за земельну ділянку сплачується орендарем за всю площу земельної ділянки у повному обсязі. Також у зазначеному листі відповідач зазначив, що станом на 12.12.2018 р. до ДКВ ОМР звернення від нових власників нерухомого майна щодо оформлення права користування земельною ділянкою не надходили, і що при переоформленні права користування земельною ділянкою на нових власників нерухомого майна Департаментом буде підготовлено проект рішення щодо припинення договору оренди землі, укладеного між Одеською міською радою та Підприємством «Союз» шляхом розірвання.
На думку позивача, вищенаведене не відповідає положенням ст.ст. 7, 31 Закону України «Про оренду землі», cт.cт. 120, 141 ЗК України, ст. 377 ЦК України, згідно яких договір оренди земельної ділянки від 01.03.2003 р. є припиненим в частині оренди попереднім орендарем в силу закону. Тому, як стверджує позивач, відповідач незаконно продовжує нараховувати позивачу орендну плату.
Поряд з тим, як вказує позивач, у зв'язку із продажем орендарем об'єктів нерухомості, розташованих на орендованій земельній ділянці, з моменту укладення договорів купівлі-продажу, а саме з 19.07.2018 р. та 20.07.2018 р., обов'язок сплати орендної плати перейшов до нових власників придбаних об'єктів нерухомості, а саме ОСОБА_5 та ОСОБА_6
Ухвалою господарського суду Одеської області від 24.01.2019 р. позовну заяву Підприємства "Союз" у вигляді приватного підприємства прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі № 916/147/19 за правилами загального позовного провадження, при цьому підготовче засідання з викликом учасників справи призначено на 18.02.2019 р.
В ході підготовчого провадження 18.02.2019 р. відповідачем - ОМР подано до господарського суду відзив на позов, згідно якого відповідач просить відмовити у задоволенні позовних вимог. В обґрунтування заперечень Одеська міська рада вказує, що обраний позивачем спосіб захисту порушеного права щодо визнання договору оренди земельної ділянки частково припиненим є неналежним способом захисту, враховуючи викладені у позові обставини та з огляду на положення ч. 2 статті 120 Земельного кодексу України. Згідно вказаних положень Кодексу, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Також відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку; договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. Так, Одеська міська рада зазначає, що аналізуючи наявну судову практику, зокрема, постанови Верховного суду у складі суддів Касаційного господарського суду від 03.03.2018 року у справі № 904/6296/17 та від 29.11.2018 року у справі № 915/1416/17, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами; варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається, договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов'язанні.
Таким чином, Одеська міська рада вважає, що у позивача право користування вказаною земельною ділянкою припинилось автоматично, а у ОСОБА_5 та ОСОБА_6 автоматично виникло. Відповідно до п. 3.4.6. договору оренди землі до переоформлення Одеською міською радою прав третіх осіб на користування земельною ділянкою (при переході права власності на будинок, споруду або їх частини) орендна плата за земельну ділянку сплачується орендарем за всю ділянку у повному обсязі. Наразі Одеська міська рада зауважила, що вказані умови договору оренди (п. 3.4.6.) також свідчать про їх спрямованість на забезпечення безперебійності надходження плати за землю, оскільки Одеська міська рада зацікавлена у одержанні орендної плати за користування земельною ділянкою та по суті позбавлена можливості розпорядження даною земельною ділянкою шляхом передання її у власність або користування іншій особі, ніж власнику нерухомого майна, яке знаходиться на такій ділянці. При цьому відповідач - ОМР зазначає, що інше трактування положень наведеного законодавства може призвести до ситуації, коли попередній землекористувач припинить здійснення оплати орендних платежів, оскільки укладений ним договір оренди буде припинений, а новий землекористувач не зобов'язаний буде вносити орендну плату за землю (до укладення нового договору оренди) та його обов'язки зменшаться до сплати податку за землю, що ймовірно сприятиме ухиленню нового землекористувача від оформлення свого права користування.
З огляду на вищевикладене Одеська міська рада стверджує, що визнання договору оренди земельної ділянки частково припиненим з підприємством "Союз" у вигляді приватного підприємства до переоформлення права користування земельною ділянкою власниками автозаправної станції (ОСОБА_5 та ОСОБА_6) матиме несприятливі наслідки для територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради, яка не отримуватиме плату за землю, що потягне за собою припинення запланованих надходжень, а відтак нанесе збитки бюджету міста. Додатково відповідач - ОМР звертає увагу на те, що як право оренди землі, так і право на одержання орендної плати (прибутку) є майном в розумінні ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та в світлі практики Європейського суду з прав людини. Європейський суд з прав людини у своїх рішеннях у справах "Мелахер та інші проти Австрії", "Бурдов проти Росії", "Прессос Компанія Дав'єра С.А. та інші проти Бельгії", "Пайн Велі Девелопмент Лтд." та інші проти Ірладнії" визначив, що під поняттям "майно" розуміється не лише майно, яке належить особі на праві власності згідно законодавства країни, в якій виник спір, а також під даним поняттям можуть бути прибутки, що випливають з власності, кошти, належні заявникам на підставі судових рішень, "активи", які можуть виникнути, "правомірні очікування"/"законні сподівання особи".
Разом з тим, як з'ясовано судом в ході підготовчого провадження, на підставі договору купівлі-продажу від 19.07.2018 р., посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Косюк О.П. за реєстр № 128, 1/3 частина автозаправної станції з пунктом заміни масел за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 89,9 кв.м, на земельній ділянці площею 0,1395 га, передано позивачем у власність громадянину ОСОБА_5. Також за договором купівлі-продажу від 20.07.2018 р., посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Косюк О.П. за реєстр № 129, 2/3 частини автозаправної станції з пунктом заміни масел за вказаною адресою передано у власність громадянки ОСОБА_6. Відтак, на теперішній час ОСОБА_5 та ОСОБА_6 є новими власниками об'єктів нерухомості, розташованих на спірній земельній ділянці.
Враховуючи вищенаведене та з огляду на викладені в позовній заяві обставини, суд дійшов висновку, що рішення суду по даній справі може вплинути на права та обов'язки ОСОБА_5 та ОСОБА_6.
Так, ухвалою господарського суду Одеської області від 05.03.2019 р. до участі у справі № 916/249/19 залучено в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - ОСОБА_5 та ОСОБА_6, при цьому підготовче засідання відкладено на 21.03.2019 р.
Ухвалою господарського суду Одеської області від 21.03.2019 р. закрито підготовче провадження у справі № 916/147/19 за позовом Підприємства "Союз" у вигляді приватного підприємства та призначено справу до судового розгляду по суті в засіданні суду на 08 квітня 2019 р.
Під час розгляду справи по суті позивач підтримав позовні вимоги та наполягав на їх задоволенні у повному обсязі, відповідачі проти заявлених позовних вимог заперечували.
Наразі відповідач - Департамент комунальної власності Одеської міської ради проти позову заперечував з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву (а.с. 91-95). Зокрема, відповідач зазначив, що відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна, 20.07.2018 року за ОСОБА_11 зареєстровано 2/3 частки нерухомого майна, а 19.07.2018 року за ОСОБА_5 зареєстровано 1/3 частки нерухомого майна, загальною площею 81,9 кв.м за адресою: АДРЕСА_1, який є житловим будинком. Крім того, як вказує відповідач, із зазначеного витягу вбачається, що з невідомих причин продавалася будівля площею 89,9 кв.м, а зареєстровано право власності у частинах на об'єкт площею 81,9 кв.м. За ствердженнями відповідача, 12.12.2018 року ОСОБА_6 звернулась до Одеської міської ради із заявою № 31-П-7443 щодо надання у користування земельної ділянки площею 930 кв.м за адресою: АДРЕСА_2, вид використання - для садибного (індивідуального) житлового будинку. Також 12.12.2018 р. ОСОБА_5 звернувся до Одеської міської ради із заявою за № 31-Б-7444 щодо надання у користування земельної ділянки площею 465 кв. м. за адресою: АДРЕСА_2, вид використання - для садибного (індивідуального) житлового будинку. Наразі відповідач зауважив, що з урахуванням вимог ст. 118 ЗК України Департаментом направлено запит до управління архітектури та містобудування Одеської міської ради від 04.03.2019 р. № 01-26/1805(18) щодо розгляду питання відповідності місця розташування зазначених вище земельних ділянок, що перебувають у фактичному користуванні гр. ОСОБА_6 та гр. ОСОБА_5 - вимогам законів, прийнятих до них нормативно-правових актів, генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації. Відповідно до ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Наразі відповідач зазначає, що як вбачається із вищенаведеної інформації, позивачу надавалася в оренду земельна ділянка із цільовим призначенням - для реконструкції, експлуатації та обслуговування автозаправної станції площею 1395 кв. м., в той же час будівля, яка є власністю згідно визначених частин ОСОБА_6 та ОСОБА_5 за адресою: АДРЕСА_1 - є житловим будинком, в договорах купівлі-продажу на частини автозаправної станції не зазначено площі земельних ділянок, які передаються покупцям, а також зазначені громадяни просять Одеську міську раду виділити їм земельні ділянки для садибного (індивідуального) житлового будинку, тому в такому випадку не може йти річ про припинення договору оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем ПП "Союз".
Заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши та дослідивши всі письмові докази, які містяться в матеріалах справи, господарський суд дійшов наступних висновків.
01 березня 2003 року між Одеською міською радою (орендодавець) та Підприємством "Союз" у вигляді приватного підприємства (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, згідно умов п. 1.1 якого орендодавець на підставі Закону України "Про оренди землі" та рішення Одеської міської ради № 945-ХХІV від 27 грудня 2002 року надає, а орендар приймає у строкове, платне володіння і користування земельну ділянку площею 1395 кв. м., що знаходиться у АДРЕСА_1, за рахунок земель міста (землі автомобільного транспорту та дорожнього господарства) та згідно з планом земельної ділянки (Додаток № 1), який є невід'ємною частиною договору.
Згідно п. 1.2 договору зазначена земельна ділянка площею 1395 кв.м., надається у володіння і користування орендаря терміном на 25 (двадцять п'ять) років (в тому числі терміном на один рік - на період реконструкції), для реконструкції, експлуатації та обслуговування автозаправної станції.
Відповідно до п. 1.3 договору зміна цільового призначення та використання зазначеної земельної ділянки можлива тільки на підставі відповідного рішення Одеської міської ради.
За умовами п. 1.4 договору грошова оцінка земельної ділянки на момент нотаріального посвідчення договору складає 288862 (двісті вісімдесят вісім тисяч вісімсот шістдесят дві) гривні 65 копійок.
Пунктом 2.1 договору визначено, що за користування земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцеві орендну плату. Розрахунок орендної плати здійснений відповідно до "Положення про порядок розрахунку плати за користування земельними ділянками і за часткову участь у землекористуванні в місті Одесі", затвердженого рішенням Одеської міської ради № 702-ХХШвід 29.02.2000 року та рішенням Одеської міської ради № 1709-ХХШ від 31.10.2000 р.; Постанови Кабінету Міністрів України 12.05.2000 р. № 783 "Про проведення індексації грошової оцінки земель" (з урахуванням коефіцієнту індексації 1,182 та 1,02).
В п. 2.2 договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця на протязі 30 календарних днів, слідуючих на останнім календарним днем звітному місяця у розмірі: на період будівництва за земельну ділянку площею 1395 кв.м: 2,07*1395=2887,65 грн. на рік; на період експлуатації за земельну ділянку площею 1395 кв.м: 31,06*1395= 43328,70 грн. на рік. Орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України 12.05.2000 р. № 783 "Про проведення індексації грошової оцінки земель".
Положеннями п. п. 2.4, 2.5 договору вказано, що орендар сплачує орендну плату, зазначену в п. 2.2. цього договору, з моменту набрання договором чинності згідно з п. 6.9. Орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів господарської діяльності. Умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін, шляхом укладання відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені і є невід'ємними частинами цього договору. Орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати у випадку збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку.
Згідно пункту 3.2 договору орендодавець зобов'язаний передати у користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди та придатну для використання за цільовим призначенням, зареєструвати та видати документи, що посвічують право орендаря на користування земельною ділянкою; здійснювати контроль за використанням земельної ділянки відповідно до її цільового призначення та умов її надання.
Відповідно до підпункту 3.4.6 п. 3.4 договору орендар зобов'язаний повідомити в тижневий термін орендодавця про відчуження будинків і споруд (або їх частин), розташованих на переданій в оренду земельній ділянці, переоформити документи на право подальшого користування земельною ділянкою, а також повідомити нового власника придбаних будівель чи споруд (їх частин) про необхідність оформлення відповідних документів на право оренди. До переоформлення міською радою прав третіх осіб на користування земельною ділянкою, зазначеною п.1 договору, або її частиною (при переході права власності на будинок, споруду або їх частини) орендна плата за земельну ділянку сплачується орендарем за всю ділянку у повному обсязі.
За умовами п. 6.9 договору цей договір підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації в порядку, передбаченому законодавством України. Договір набуває чинності з моменту його державної реєстрації.
Договір оренди земельної ділянки від 01.03.2003 р. зареєстровано у Книзі записів договорів на право тимчасового користування землею (у тому числі на умовах оренди) 01.03.2003 року за реєстровим № 748/99 та посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Карімовою Л.М. та зареєстровано в реєстрі за № 246.
Згідно положень ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно з частиною 1 статті 175 ГК України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Відповідно до статті 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
В силу ч. 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК України).
В силу ч. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Згідно п. 6 названої статті до відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.
Крім того, за приписами ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно зі ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Як вбачається із матеріалів справи, 19.07.2018 року між Підприємством "Союз" у вигляді приватного підприємства (продавець) та ОСОБА_5 (покупець) укладено договір купівлі-продажу, за умовами п. 1.1 якого продавець зобов'язується передати у власність покупцю в особі представника 1/3 частину автозаправної станції з пунктом заміни масел, а покупець в особі представника зобов'язується прийняти 1/3 частину автозаправної станції з пунктом заміни масел у власність і сплатити за неї обговорену грошову суму.
Пунктом 1.2 договору купівлі-продажу від 19.07.2018 р. встановлено, що вказана 1/3 частина автозаправної станції з пунктом заміни масел, що відчужується за даним договором, розташована у місті Одесі Одеської області по вулиці Йосипа Тимченка (колишня вулиця Колгоспна), будинок 2 "А" (два "А"), загальною площею 89,9 кв. м., яка знаходиться на земельній ділянці площею 0,1395 га, право власності на яку не зареєстроване згідно із листом Відділу у м. Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 18.07.2018 року за № 2141/112-18.
Вказаний договір купівлі-продажу від 19.07.2018 р. посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Косюк О.П. та зареєстровано в реєстрі за № 128.
Поряд з вказаним 19.07.2018 р. Підприємством "Союз" у вигляді приватного підприємства та ОСОБА_5 підписано акт прийому-передачі, за умовами якого позивачем як продавцем передано, а покупцем прийнято 1/3 частину автозаправної станції з пунктом заміни масел, що розташована за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 89,9 кв. м., яка знаходиться на земельній ділянці площею 0,1395 га, право власності на яку не зареєстроване.
Також з матеріалів справи вбачається, що 20.07.2018 року між Підприємством "Союз" у вигляді приватного підприємства (продавець) та ОСОБА_6 (покупець) укладено договір купівлі-продажу, за умовами п. 1.1 якого продавець зобов'язується передати у власність покупцю в особі представника 2/3 частини автозаправної станції з пунктом заміни масел, а покупець в особі представника зобов'язується прийняти 2/3 частини автозаправної станції з пунктом заміни масел у власність і сплатити за них обговорену грошову суму.
Пунктом 1.2 договору купівлі-продажу від 20.07.2018 р. встановлено, що вказані 2/3 частини автозаправної станції з пунктом заміни масел, що відчужуються за даним договором, розташовані у місті Одесі Одеської області по вулиці Йосипа Тимченка (колишня вулиця Колгоспна), будинок 2 "А" (два "А"), загальною площею 89,9 кв. м., які знаходяться на земельній ділянці площею 0,1395 га, право власності на яку не зареєстроване згідно із листом Відділу у м. Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 18.07.2018 року за № 2141/112-18.
Вказаний договір купівлі-продажу від 20.07.2018 р. посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Косюк О.П. та зареєстровано в реєстрі за № 129.
20.07.2018 р. Підприємством "Союз" у вигляді приватного підприємства та ОСОБА_6 підписано акт прийому-передачі, за умовами якого позивачем як продавцем передано, а покупцем прийнято 2/3 частини автозаправної станції з пунктом заміни масел, що розташована за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 89,9 кв. м., яка знаходиться на земельній ділянці площею 0,1395 га, право власності на яку не зареєстроване.
Згідно листа Підприємства "Союз" у вигляді приватного підприємства від 26.07.2018 року вих. № 97 на адресу Одеської міської ради позивач повідомив, що відчужив об'єкт нерухомості - автозаправну станцію з пунктом заміни масел, що розташований за адресою: АДРЕСА_1, що розташований на земельній ділянці площею 0,1395 га, яка передана в оренду за умовами договору оренди земельної ділянки від 01.03.2003 р. (посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Карімовою Л.М. та зареєстрованого в реєстрі за № 246) та про намір переоформити документи на право подальшого користування вказаною земельною ділянкою на нових власників об'єкту нерухомості.
27.08.2018 року Департаментом комунальної власності Одеської за вих. № 01-18/1574-09-02 у відповідь на лист Підприємства "Союз" у вигляді приватного підприємства вказано, що ДКВ ОМР було розглянуто звернення від 01.08.2018 року № 02.2-10/794 стосовно відмови від права користування земельною ділянкою, розташованою за адресою: АДРЕСА_1 у зв'язку з переходом права власності на об'єкти нерухомого майна, що розташовані на вказаній земельній ділянці та повідомлено, що Департаментом взято звернення до уваги та буде враховано у подальшій роботі.
Наразі судом з'ясовано, що Підприємство "Союз" у вигляді приватного підприємства в листі від 28.11.2018 року за вих. № 163 повторно звернулось до Одеської міської ради з проханням надати відповідь щодо стану розгляду питання про розірвання/припинення договору оренди земельної ділянки від 01.03.2003 року (зареєстрованого в реєстрі за № 246). У відповідь на вказаний лист Департаментом комунальної власності Одеської за вих. № 01-18/5354-09-01 направлено заявнику лист та повідомлено, що відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна право власності на нежитлову будівлю зареєстровано за гр. ОСОБА_5 та гр. ОСОБА_6 При цьому Департамент, посилаючись на п. 3.4.6 договору, вказав, що станом на 12.12.2018 р. до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради звернення від нових власників нерухомого майна щодо оформлення права користування земельною ділянкою, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, не надходили; при переоформленні права користування земельною ділянкою на нових власників нерухомого майна Департаментом буде підготовлено проект рішення щодо припинення договору оренди землі, укладеного між Одеською міською радою та П "Союз" у вигляді ПП, шляхом його розірвання.
Як вбачається із матеріалів справи, 12.12.2018 року Департаментом з питань звернень громадян Одеської міської ради за вх. № 31-П-7443 було отримано від гр. ОСОБА_6 заяву про надання безоплатно у користування земельну ділянку площею 930 кв. м. за адресою: АДРЕСА_2 вид використання - для будівництва садибного (індивідуального) житлового будинку.
Також 12.12.2018 року Департаментом з питань звернень громадян Одеської міської ради за вх. № 31-П-7444 було отримано від гр. ОСОБА_5 заяву про надання безоплатно у користування земельну ділянку площею 465 кв.м за адресою: АДРЕСА_1, вид використання - для будівництва садибного (індивідуального) житлового будинку.
Разом з тим в обґрунтування заявлених позовних вимог щодо визнання договору оренди земельної ділянки від 01.03.2003 року припиненим в частині оренди земельної ділянки попереднім орендарем позивач посилається на виникнення у третіх осіб - ОСОБА_5 та ОСОБА_6 права власності на майно - автозаправну станцію, що розташоване на спірній земельній ділянці на підставі договорів купівлі-продажу.
Зі змісту положень ст. 41 Конституції України, ст. 321 Цивільного кодексу України вбачається, що ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Згідно ч. 1 ст. 316 Цивільного кодексу України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Відповідно до ч. 3 ст. 334 Цивільного кодексу України, право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Частиною 1 ст. 377 Цивільного кодексу України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Згідно ч. 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
В ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" визначено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов'язанні. При цьому суд зазначає, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.
Отже, при переході права власності на об'єкт нерухомості - автозаправної станції з пунктом заміни масел, що розташована за адресою: АДРЕСА_1, яка знаходиться на земельній ділянці площею 0,1395 га, до гр. ОСОБА_5 та гр. ОСОБА_6 автоматично перейшло право на відповідну земельну ділянку, на якій розташований об'єкт нерухомості в тому ж обсязі, які були у попереднього землекористувача - Підприємства "Союз" у вигляді приватного підприємства.
Посилання відповідача та третьої особи на положення абз. 2 п. 3.4.6 спірного договору оренди землі стосовно необхідності сплати орендарем орендної плати за всю ділянку у повному обсязі до переоформлення міською радою прав третіх осіб на користування земельною ділянкою, зазначеною п.1 договору, або її частиною (при переході права власності на будинок, споруду або їх частини), судом оцінюються критично, оскільки ці умови договору протирічать вимогам чинного законодавства, зокрема ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України та ст. 7 Закону України „Про оренду землі".
Частиною 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" визначені випадки припинення договору оренди землі, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.
Враховуючи викладене вище, відчуження об'єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці не є підставою для визнання договору оренди земельної ділянки від 01.03.2003 року припиненим в частині оренди земельної ділянки попереднім орендарем, оскільки такий договір припиняється щодо останнього автоматично, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов'язки, зокрема із сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.
При цьому, суд зазначає, що в договорі оренди земельної ділянки від 01.03.2003 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Карімовою Л.М. та зареєстровано в реєстрі за № 246) 20.07.2018 року, відбулася заміна сторони в зобов'язанні, а саме орендаря - Підприємства "Союз" у вигляді приватного підприємства на громадян ОСОБА_5 та ОСОБА_6.
Аналогічна позиція наведена у постановах Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 10.04.2018 року по справі № 915/672/17, від 03.03.2018 року по справі № 904/6296/17, від 29.11.2018 року по справі № 915/1416/17, де вказано, що з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно у зв'язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною 2 статті 120 ЗК України, тобто особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір не підлягає розірванню. Відчуження об'єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов'язки, зокрема із сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.
Враховуючи викладене, у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону та не потребує визнання договору припиненим в частині. Звернення до господарського суду у такому випадку з самостійним позовом про визнання припиненим договору в частині оренди земельної ділянки попереднім орендарем є зверненням з вимогою про встановлення судом юридичного факту, що не відповідає належним способам захисту порушеного права.
Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов'язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Згідно ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Оцінюючи надані сторонами докази в сукупності, суд вважає, що позовні вимоги Підприємства "Союз" у вигляді приватного підприємства не обґрунтовані, не відповідають вимогам чинного законодавства, тому не підлягають задоволенню.
У зв'язку з тим, що рішення відбулось не на користь позивача, відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору, понесені позивачем при подачі позову, відносяться за рахунок позивача.
Керуючись ст.ст. 129, 232, 236-239, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -
У задоволенні позову Підприємства "Союз" у вигляді приватного підприємства до Одеської міської ради та Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - ОСОБА_5 та ОСОБА_6, про визнання договору оренди земельної ділянки частково припиненим відмовити.
Рішення господарського суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги протягом 20-денного строку з моменту складення та підписання повного тексту рішення.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не буде подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повний текст рішення складено та підписано 18 квітня 2019 р.
Суддя В.С. Петров