Держпром, 8-й під'їзд, майдан ОСОБА_1, 5, м. Харків, 61022,
тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41
"10" квітня 2019 р.Справа № Б-50/274-10 вх. № 44156
Господарський суд Харківської області у складі:
судді Яризька В.О.
при секретарі судового засідання Трофименко С.В.
розглянувши заяву ПАТ "ОТП Банк" (правонаступник - ТОВ "ОТП Факторинг Україна") про визнання недійсними результатів аукціону та договорів купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1
По справі за заявою фізичної особи - підприємця ОСОБА_2, м. Харків,
до фізичної особи - підприємця ОСОБА_2, м. Харків,
про визнання банкрутом
за участю :
представника ТОВ "ОТП Факторинг Україна" - ОСОБА_1 (дов.),
Постановою суду від 22.02.2011 року фізичну особу-підприємця ОСОБА_2 визнано банкрутом, відкрито ліквідаційну процедуру та призначено ліквідатора арбітражного керуючого ОСОБА_3, якого було зобов'язано відповідно до Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" виконати дії щодо ліквідації банкрута, завершити ліквідаційну процедуру та надати суду відповідні документи.
Ухвалою суду від 02.02.2012 задоволено клопотання арбітражного керуючого ОСОБА_3 про дострокове звільнення його від обов'язків ліквідатора ФОП ОСОБА_2, припинено обов'язки ліквідатора банкрута арбітражного керуючого ОСОБА_3, призначено ліквідатором ФО П ОСОБА_2 арбітражного керуючого ОСОБА_4
Ухвалою суду від 29.11.2012 усунено арбітражного керуючого ОСОБА_4 від виконання обов'язків ліквідатора ФО П ОСОБА_2, ліквідатором банкрута призначено арбітражного керуючого ОСОБА_5
Ухвалою суду від 19.03.2014 задоволено клопотання ПАТ "ОТП Банк" (вх. № 3703) про усунення арбітражного керуючого ОСОБА_5 від виконання обов'язків ліквідатора ФО П ОСОБА_2, припинено обов'язки ліквідатора ФО П ОСОБА_2 арбітражного керуючого ОСОБА_5, призначено ліквідатором Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 арбітражного керуючого ОСОБА_6.
Ухвалою суду від 20.05.2017 року задоволено клопотання ПАТ "ОТП Банк" (вх. № 14308 від 10.04.2015 р.) про усунення арбітражного керуючого ОСОБА_6 від виконання обов'язків ліквідатора в процедурі банкрутства ФО П ОСОБА_2; припинено обов'язки ліквідатора Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 арбітражного керуючого ОСОБА_6 (свідоцтво № 398 від 28.02.2013р.); призначено ліквідатором Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 арбітражного керуючого ОСОБА_7 (свідоцтво № 361 від 20.02.2013 р., адреса: 61098, АДРЕСА_2).
09.12.2014 до канцелярії суду від ПАТ "ОТП Банк" надійшла заява (вх. № 44156 від 09.12.2014), в який банк просить суд :
- визнати недійсними результати аукціону, проведеного Товарною біржею "Всеукраїнський торгівельний центр" 27.12.2012 на підставі протоколу проведення аукціону за протоколом № 13 з продажу квартири АДРЕСА_3;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 укладений між арбітражним керуючим ОСОБА_8 від 27.12.2012, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_9 за реєстровим № 3402.
Ухвалою суду від 09.12.2014 року прийнято заяву ПАТ "ОТП Банк" (вх. № 44156 від 09.12.2014) до розгляду.
Ухвалою суду від 20.05.2015 здійснено заміну сторони - Товариства з обмеженою відповідальністю "ОТП Банк" на його правонаступника - Товариство з обмеженою відповідальністю "ОТП Факторинг Україна".
01.07.2015 до канцелярії суду від ТОВ "ОТП Факторинг Україна" надійшла уточнена заява (вх. № 26354) про визнання торгів і договору купівлі - продажу недійсними, в якій заявник просить суд:
- визнати недійсними результати аукціону, проведеного Товарною біржею "Всеукраїнський торгівельний центр" 27.12.2012 на підставі протоколу проведення аукціону за протоколом № 13 з продажу квартири АДРЕСА_3;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 укладений між арбітражним керуючим ОСОБА_8 та ОСОБА_10 від 27.12.2012, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_9 за реєстровим № 3402;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 укладений між ОСОБА_10 та ОСОБА_11 від 06.03.2013, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_12 за реєстровим № 990.
Свою заяву заявник обґрунтовує тим, що ліквідатором не було забезпечено належного оповіщення через засоби масової інформації про порядок продажу майна банкрута, оцінку предмета іпотеки здійснено з порушенням ч. 1 ст. 29 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", не було отримано згоди іпотекодержателя на продаж іпотеки. Отже, продаж ліквідатором арбітражним керуючим ОСОБА_8 квартири АДРЕСА_3 за ціною 24000,00 грн. відбувся з порушенням вимог Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", Закону України "Про приватизацію невеликих підприємств (малу приватизацію)", Закону України "Про іпотеку".
Ухвалою суду від 01.07.2015 року прийнято до розгляду уточнену заяву ПАТ "ОТП Факторинг Україна" (вх. № 26354 від 01.07.2015) про визнання торгів і договору купівлі - продажу недійсними.
Ухвалою суду від 21.03.2016 залучено до участі у справі № Б-50/274-10 про банкрутство фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 колишнього арбітражного керуючого ОСОБА_5, ОСОБА_13 та ОСОБА_11.
Ухвалою господарського суду Харківської області від 12.06.2017 частково задоволено заяву ТОВ "ОТП Факторинг Україна" про визнання недійсними аукціону та договору купівлі-продажу з урахування уточнень. Визнано недійсними результати аукціону, проведеного Товарною біржею "Всеукраїнський торгівельний центр" 27.12.2012 за протоколом проведення аукціону № 13 з продажу трьохкімнатної квартири № 5 загальною площею 64,8 кв.м., житловою площею 40,8 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Тракторобудівників, буд. 107. Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири № 5 в будинку № 107 по вул. Тракторобудівників, буд. 107. в м. Харкові, укладений між арбітражним керуючим ОСОБА_8 і ОСОБА_14 27.12.2012, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_9 за реєстровим № 3402. В решті заяви ТОВ "ОТП Факторинг Україна" про визнання недійсними аукціону та договору купівлі-продажу (з урахуванням уточнень) відмовлено.
Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 27.11.2017 року апеляційну скаргу ОСОБА_15 залишено без задоволення; ухвалу господарського суду Харківської області від 12.06.2017 у справі № Б-50/274-10 залишено без змін.
Постановою Верхового Суду від 06.06.2018 року касаційну скаргу гр. ОСОБА_15 задоволено частково; постанову Харківського апеляційного господарського суду від 27.11.2017 та ухвалу Господарського суду Харківської області від 12.06.2017 у справі № Б-50/274-10 скасовано; справу № Б-50/274-10 направлено на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.
Матеріали справи № Б-50/274-10 були повернуті до господарського суду Харківської області.
Ухвалою суду від 22.10.2018 задоволено самовідвід судді Швидкіна А.О. з розгляду заяви ТОВ "ОТП Факторинг Україна" про визнання торгів і договору купівлі-продажу недійсними (вх. № 44156 від 09.12.2014 року) у справі № Б-50/274-10. Передано заяву ТОВ "ОТП Факторинг Україна" про визнання торгів і договору купівлі - продажу недійсними (вх. № 44156 від 09.12.2014 року) у справі № Б-50/274-10 для здійснення повторного автоматизованого розподілу та визначення іншого судді відповідно до статті 32 Господарського процесуального кодексу України.
Протоколом повторного автоматизованого розподілу між суддями для розгляду заяви визначено суддю Яризько В.О.
Ухвалою суду від 24.10.2018 заяву ТОВ "ОТП Факторинг Україна" призначено до розгляду, залучено до участі в межах розгляду заяви ТОВ "ОТП Факторинг Україна" про визнання торгів і договору купівлі-продажу недійсними суб'єкта оціночної діяльності ФО-П ОСОБА_16; ОСОБА_15; Товарну біржу "Всеукраїнський торгівельний центр".
Розгляд заяви ТОВ "ОТП Факторинг Україна" неодноразово відкладався, судом витребувались додаткові документи.
У призначені судові засідання з'являлись ліквідатор, представники ТОВ "ОТП Факторинг Україна" та ОСОБА_17
Інші учасники судового процесу в призначені судові засідання не з'являлись, про дату, час та місце проведення судових засідань повідомлялись ухвалами суду, про причини неявки суду не повідомляли, обґрунтування своєї позиції щодо заяви ТОВ "ОТП Факторинг Україна" не надавали.
Суд вважає, що вжив належних заходів для повідомлення учасників судового процесу про дату, час та місце розгляду заяв, а також створив всі умови для реалізації учасниками судового процесу своїх прав.
Суд вважає, що нез'явлення учасників судового процесу не перешкоджає розгляду заяви ТОВ "ОТП Факторинг Україна".
В розгляді заяви ТОВ "ОТП Факторинг Україна" 02.04.2019 оголошено перерву до 10.04.2019 о 10:00 год.
У судове засідання 10.04.2019 з'явився представник ТОВ "ОТП Факторинг Україна", який підтримав подану заяву, надав додаткові пояснення.
Ліквідатор у попередніх засіданнях підтримував позицію ТОВ "ОТП Факторинг Україна".
Представник ОСОБА_17 проти заяви ТОВ "ОТП Факторинг Україна" заперечував як у судових засіданнях по справі, так і в письмових поясненнях. Зокрема, посилався на висновки Верховного Суду, що зроблені в постанові від 06.06.2018 у даній справі, вважає, що оцінка майна не може бути підставою для визнання спірних торгів по справі недійсними. Представник ОСОБА_15 пояснив, що довірителем квартира була придбана з новим і дорогим ремонтом, була мебльована, повністю оснащена технікою.
Вислухавши присутніх у судових засіданнях по даній справі ліквідатора, представників ТОВ "ОТП Факторинг Україна" та ОСОБА_17, дослідивши матеріали справи та додатково подані докази, суд встановив наступне.
Як вже зазначено судом, постановою суду від 22.02.2011 року фізичну особу-підприємця ОСОБА_2 визнано банкрутом, відкрито ліквідаційну процедуру.
Враховуючи, що постанову про визнання боржником банкрутом прийнято 22.02.2011 та те, що спірний аукціон відбувся 27.12.2012, то до спірних правовідносин застосовуються положення Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом " в редакції, чинній до 19.01.2013.
Відповідно до ст. 25 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" (в редакції до 19.01.2013) ліквідатор з дня свого призначення здійснює такі повноваження: приймає до свого відання майно боржника, вживає заходів по забезпеченню його збереження; виконує функції з управління та розпорядження майном банкрута; здійснює інвентаризацію та оцінку майна банкрута згідно із законодавством; аналізує фінансове становище банкрута; формує ліквідаційну масу; пред'являє до третіх осіб вимоги щодо повернення дебіторської заборгованості банкруту; подає до господарського суду заяви про визнання недійсними угод боржника; вживає заходів, спрямованих на пошук, виявлення та повернення майна банкрута, що знаходиться у третіх осіб; реалізує майно банкрута для задоволення вимог кредиторів, у порядку, передбаченому цим Законом; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом. При цьому, відповідно до ч.6 ст. 3-1 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" при реалізації своїх прав та обов'язків арбітражний керуючий має діяти сумлінно та розумно з урахуванням інтересів боржника та його кредиторів.
В ході проведення ліквідаційної процедури арбітражним керуючим ОСОБА_8, який виконував обов'язки ліквідатора в даній справі, було виявлено майно, що належить на праві власності боржнику, зокрема, трикімнатна квартира № 5 загальною площею 64,8 кв.м, житловою площею 43,3 кв.м, місцезнаходження : АДРЕСА_4
Вищезазначену квартиру було надано боржником в заставу заставодержателю - ЗАТ "ОТП БАНК" (правонаступником якого є ТОВ "ОТП Факторинг Україна") в якості забезпечення виконання зобов'язання за кредитним договором № ML-702/702/2008 року від 27.02.2008 року, укладеним між ЗАТ "ОТП Банк" та гр. України ОСОБА_2
06.12.2012 року між арбітражним керуючим ОСОБА_8 та Товарною біржею "Всеукраїнський торгівельний центр" було укладено угоду на організацію та проведення 27.12.2012 року о 12.00 год. аукціону з продажу вищевказаного майна (т. 3, а.с. 34).
Відповідно до протоколу № 13 проведення аукціону від 27.12.2012 року переможцем аукціону з продажу 3-кімнатної квартири № 5, загальною площею 64,8 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Харків, пр. Тракторобудівників, буд.107, визначено ОСОБА_14.
27.12.2012 року між ліквідатором ФОП ОСОБА_2 арбітражним керуючим ОСОБА_8 та переможцем відкритих торгів гр. ОСОБА_14 був укладений договір купівлі - продажу 3-кімнатної квартири № 5, загальною площею 64,8 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Харків, пр. Тракторобудівників, буд.107, за ціною 24000,00 грн. ( том № 3, аркуш справи 41).
Суд вважає, що аукціон з продажу вищевказаного майна проведений з порушенням вимог закону з огляду на наступне.
Відповідно до ст. 29 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" (в редакції до 19.01.2013) майно, на яке звертається стягнення у ліквідаційній процедурі, оцінюється арбітражним керуючим у порядку, встановленому законодавством про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність. У разі продажу майна на аукціоні вартість майна, що визначається шляхом його оцінки, є початковою вартістю. Для здійснення оцінки майна арбітражний керуючий має право залучати на підставі договору суб'єктів оціночної діяльності - суб'єктів господарювання з оплатою їх послуг за рахунок коштів, одержаних від виробничої діяльності боржника, визнаного банкрутом, або реалізації його майна, якщо інше не встановлено комітетом кредиторів.
Згідно ст. 3 Закону України “Про оцінку майна, майновий прав та професійну оціночну діяльність в Україні” від 12.07.2001р. за № 2658 -111 (далі - ОСОБА_17 про оцінку) - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону (далі - нормативно-правові акти з оцінки майна), і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.
Статтею 10 Закону про оцінку передбачено, що оцінка майна проводиться на підставі договору між суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання та замовником оцінки. У відповідності до ст.11 Закону про оцінку договір на проведення оцінки майна укладається в письмовій формі, який повинен містити істотні умови договору. Істотними умовами договору на проведення оцінки майна є: зазначення майна, що підлягає оцінці; мета, з якою проводиться оцінка; вид вартості майна, що підлягає визначенню; дата оцінки; строк виконання робіт з оцінки майна; розмір і порядок оплати робіт; права та обов'язки сторін договору; умови забезпечення конфіденційності результатів оцінки, інформації, використаної під час її виконання; відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору; порядок вирішення спорів, які можуть виникнути під час проведення оцінки та прийняття замовником її результатів.
Суд зазначає, що матеріали справи не містять договору на проведення відповідної оцінки, укладеного у відповідності до вимог діючого законодавства.
Згідно зі ст.12 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності. Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна.
Відповідно до п.56 Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 № 1440, звіт про оцінку майна може складатися у повній чи стислій формі та повинен містити : опис об'єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати, дату оцінки та дату завершення складення звіту, а у разі потреби - строк дії звіту та висновку про вартість майна відповідно до вимог законодавства; мету проведення оцінки та обґрунтування вибору відповідної бази оцінки; перелік нормативно-правових актів, відповідно до яких проводиться оцінка; перелік обмежень щодо застосування результатів оцінки; виклад усіх припущень, у межах яких проводилася оцінка; опис та аналіз зібраних і використаних вихідних даних та іншої інформації під час проведення оцінки; висновки щодо аналізу існуючого використання та найбільш ефективного використання об'єкта оцінки; виклад змісту застосованих методичних підходів, методів та оціночних процедур, а також відповідних розрахунків, за допомогою яких підготовлено висновок про вартість майна; письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об'єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об'єктивності оцінки майна і висновку про його вартість; висновок про вартість майна; додатки з копіями всіх вихідних даних, а також у разі потреби - інші інформаційні джерела, які роз'яснюють і підтверджують припущення та розрахунки.
Дослідивши копію звіту про оцінку майна - трьохкімнатної квартири, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_5, суд встановив, що такий звіт не відповідає вимогам, які ставляться до його складання.
Відповідно до Висновку про вартість майна - трьохкімнатної квартири, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_5, оцінювач застосовував такі методичні підходи оцінки: витратний та порівняльний (том № 14, аркуш справи 2-35).
Згідно п.47 Національного стандарту № 1 “Загальні засади оцінки майна і майнових прав”, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 № 1440, порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки.
У вказаному звіті про оцінку майна відсутні посилання на дослідження подібного майна, не зазначені об'єкти, з яким здійснювалось порівняння.
ОСОБА_18, відповідно до ст. 29 Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" під час встановлення ліквідаційної вартості оцінювач повинен додатково визначити ринкову вартість об'єкта оцінки та зазначити у звіті про оцінку майна свої застереження щодо використання результатів такої оцінки.
У Висновку та Звіті про оцінку майна оцінювачем майна визначалась тільки ліквідаційна вартість об'єкта оцінки.
Враховуючи відсутність в матеріалах справи договору, на підставі якого суб'єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_19 здійснювалась оцінка спірного майна, а також нез'явлення ОСОБА_19 та ОСОБА_5 в судові засідання, суду не відомі причини визначення саме ліквідаційної вартості, за якою і здійснений продаж спірного майна, а не ринкової.
Суд вважає, що у Звіті та Висновку про оцінку майна від 01.12.2012 року, виконаного суб'єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_16А безпідставно визначена саме ліквідаційна вартість об'єкта оцінки - трьохкімнатної квартири, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_5.
Суд також вважає за необхідне звернути увагу на наступне.
Під час звернення до суду з заявою про визнання банкрутом ФО П ОСОБА_2 до матеріалів справи додана незалежна оцінка спірної квартири, зроблена станом на 24.12.2010 суб'єктом оціночної діяльності ТОВ "САБО консалтинг", згідно якої вартість спірного об'єкта визначена в сумі 207 000,00 грн. (т. 1 а.с. 37).
Як вбачається з витягу зі звіту № 675/10-Х метою оцінки було визначення вартості майна в процесі ліквідації з урахуванням умов продажу, застосовані витратний та порівняльний методичні підходи. Станом на 24.12.2010 офіційний курс долара США до гривні становив 7,9635 грн. за один долар США.
До матеріалів справи наданий звіт про оцінку майна - житлової квартири, загальною площею 64,8 кв.м, розташованої за адресою : АДРЕСА_5, виконаний ФО П ОСОБА_16 (сертифікат суб'єкта оціночної діяльності № 10032/10 від 08.10.2010) на дату 01.12.2012 (т. 14, а.с. 2- 35). Згідно вказаного звіту вартість квартири складає 24 000,00 грн., за якою і була відчужена квартира на спірному аукціоні. ОСОБА_16 застосовані витратний та порівняльний методичні підходи, зазначено, що станом на дату оцінки (01.12.2012) офіційний курс долара США до гривні становив 7,993 грн. за один долар США.
Крім того, в матеріалах справи знаходиться Звіт про оцінку майна № 02-03/2013/хв, зроблений ФО П ОСОБА_20 (кваліфікаційне свідоцтво оцінювача МФ № 7752 ФДМУ та ХЦНТЕІ від 05.02.2011) станом на 05.03.2013 відносно житлової квартири, загальною площею 64,8 кв.м, розташованої за адресою : АДРЕСА_5, згідно якого ринкова вартість вказаної квартири складає 424 197,00 грн. (т. 13, а.с. 124-139). При здійсненні даної оцінки застосований порівняльний метод.
В матеріалах справи також є висновок судової оціночно-будівельної експертизи № 5236 від 30.11.2016 року Харківського науково-дослідного інституту судових експертиз ім. засл. проф. ОСОБА_21. Відповідно до висновку судової судової оціночно-будівельної експертизи № 5236, ринкова вартість трикімнатної квартири № 5, загальною площею 64,8 кв.м., житловою площею 40,8 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Тракторобудівників, б.107, станом на 01.12.2012 року складає 343 775 грн., ліквідаційна вартість - 254 394 грн.
Верховний Суд в своїй постанові від 06.06.2018 року в даній справі зазначив, що суди, розглядаючи дану справу, залишили поза увагою те, що саме на дату - 01.12.2012 визначалась вартість майна боржника - саме квартири загальною площею 64,8 кв. м., за адресою: м Харків, АДРЕСА_6, при цьому з урахуванням реального стану об'єкту оцінки / не придатний для житла/ та враховуючи борги за комунальні послуги, згідно звіту оцінки проведеної суб'єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_16
Суд зазначає, що критично ставиться до тверджень про те, що станом на дату - 01.12.2012 квартира знаходилась у стані, який не придатний до житла.
Про те, що житлова квартира знаходилась в непридатному для проживанні стані зазначено лише в листі від 29.05.2018, який був наданий оцінювачем ОСОБА_16, на адресу ОСОБА_22.
Так, у вказаному листі зазначено, що при проведенні оцінки враховано дуже велика заборгованість за комунальні послуги (за інформацією замовника - більше 20000,00 грн., яку за загальним правилом сплачує покупець), наявність осіб, місце проживання яких зареєстровано в цій квартирі, що може вплинути на те, що новий власник буде звертатись до суду з відповідними заявами для зняття осіб з реєстрації, виселяти з квартири.
Суд зазначає, що вказані дані не можуть вплинути на оцінку вартості житлової квартири.
В цьому ж листі зазначено, що враховано непридатний для проживання стан, відсутність оздоблення, міжкімнатних дверей, кухонної плити, ванни, розеток, вимикачів, труб гарячого та холодного водопостачання, каналізації, батарей опалення, вибиті вікна.
Одночасно в листі зазначено про те, що надати договір, Звіт та інші документи стосовно квартири не має можливості, оскільки відповідно до умов договору на проведення оцінки № 884/12-12 та акту виконаних робіт всі матеріали та вихідні дані у оцінювача не зберігаються, а передані замовнику разом зі звітом, крім того, згідно положень Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" строки зберігання Звіту про оцінку майна, договору, акту, інших документів сплинули.
В звіті про оцінку майна - житлової квартири, загальною площею 64,8 кв.м, розташованої за адресою : АДРЕСА_5, виконаного ФО П ОСОБА_16 на дату 01.12.2012, в вихідних даних зазначено про те, що використані матеріали інспекції, огляду та фотозйомки квартири, зроблені ОСОБА_19 від 01.12.2012, однак, знімки квартири до звіту не додані.
В пункті 2.2 Звіту "Опис об'єкту оцінки" зазначено, що загальний стан об'єкту оцінки можна визначити як "задовільне", приміщення використовуються як житлові приміщення.
Таким чином, станом на 2018 рік у ОСОБА_16 відсутні будь-які документи щодо оцінки спірної квартири, однак ОСОБА_16 "пригадав" відомості про стан квартири, оцінку якої робив шість років тому назад.
Ні ОСОБА_5, ні ОСОБА_16, на ОСОБА_14 не з'являлись у судове засідання та не надали пояснень стосовно реального стану спірної квартири станом на грудень 2012.
На підставі викладеного, суд дійшов висновку, що посилання на те, що станом на дату - 01.12.2012 спірна квартира знаходилась у стані, який не придатний до житла, не підтвердженні належними і допустимими доказами.
Суд також приймає до уваги те, що здійснюючи оцінку спірної квартири в 2010 році, суб'єкт оціночної діяльності зобов'язаний був врахувати стан об'єкту оцінки. В 2010 році та в 2012 році застосовані однакові методи дослідження, курс долара був однаковий. Отже, за два роки житлова квартира може перетворитися з нормального стану до стану не придатного для проживання (відсутність труб опалення, водопостачання та інше) лише навмисними діями власника.
При цьому у суду є сумніви стосовно того, що придбавши 27.12.2012 квартиру в такому стані, як зазначено в листі ОСОБА_16, ОСОБА_14 вже 06.03.2013, тобто через 2,5 місяці, продає таку квартиру за ціною, що в 17600 раз перевищує ціну придбання.
Отже, проаналізувавши всі факти в сукупності, суд приходить до висновку, що вартість спірної квартири, яка визначена в звіті про оцінку майна, виконаного ФО П ОСОБА_16 на дату 01.12.2012, є явно заниженою відносно цін на таку квартиру, які існували на дату оцінки.
Стосовно посилань ОСОБА_15 на те, що нею спірна квартира була придбана з ремонтом, суд зазначає, що у ОСОБА_15 відсутні будь-які належні та допустимі докази, які підтверджують стан квартири станом на 01.12.2012, при цьому нею квартира придбана в 2015 році, від особи, яка була третім володільцем після ОСОБА_14, а отже суд не приймає до уваги пояснення стосовно стану квартири на 2015 рік.
За таких обставин, слід дійти висновку, що вартість трикімнатної квартири № 5, загальною площею 64,8 кв.м., житловою площею 40,8 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_7, за якою була відчужена квартира ліквідатором, не є об'єктивною та справедливою.
Верховний Суд в своїй постанові від 06.06.2018 у даній справі зазначив, що судами обох інстанцій не було належним чином перевірено чи скористався банк своїм правом, передбаченим ст. 33 Закону України "Про оцінку майно, майнових права та професійну оціночну діяльність в Україні" щодо оскарження в судовому порядку оцінки майна станом на 01.12.2012, проведеної суб'єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_16, відчуженого на спірному аукціоні від 27.12.2012.
Суд вважає за необхідне зазначити, що ОСОБА_23 Верховного Суду в постанові від 13 березня 2018 року у справі № 914/881/17 дійшла висновку, що системний аналіз наведених норм чинного законодавства свідчить про те, що звіт по оцінку майна є документом, який фіксує дії суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання щодо оцінки майна, здійснювані ним у певному порядку та спрямовані на виконання його професійних обов'язків, визначених законом і встановлених відповідним договором. Звіт про оцінку майна не створює жодних правових наслідків для учасників правовідносин з оцінки майна, а лише відображає та підтверджує зроблені суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання висновки і його дії щодо реалізації своєї практичної діяльності. Отже, встановлена правова природа звіту про оцінку майна унеможливлює здійснення судового розгляду щодо застосування до нього наслідків, пов'язаних зі скасуванням юридичних актів чи визнанням недійсними правочинів. ОСОБА_18 ОСОБА_23 Верховного Суду зазначає, що спори про визнання недійсним звіту про оцінку майна не можуть бути розглянуті й у порядку іншого (ніж господарське) судочинства.
Отже, вказівки, що містяться в постанові Верховного Суду від 06.06.2018 суперечать позиції, яка викладена ОСОБА_23 Палатою Верховного Суду в вищезазначеній постанові.
У частинах 3 та 10 статті 30 Закону про банкрутство встановлено, що у разі надходження двох і більше пропозицій щодо придбання майна банкрута ліквідатор проводить конкурс (аукціон). Порядок проведення конкурсу (аукціону) визначається згідно із Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Отже, порядок проведення конкурсу (аукціону) визначається згідно із Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", а продаж майна банкрута оформляється договорами купівлі-продажу, які укладаються між ліквідатором і покупцем відповідно до законів України.
Відповідно до статті 13 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" продаж об'єктів малої приватизації на аукціоні полягає у передачі права власності покупцю, який запропонував у ході торгів найвищу ціну.
Виходячи з положень ст.15 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію), інформація про об'єкти, що підлягають продажу на аукціоні, за конкурсом, повинна містити такі відомості: назву об'єкта приватизації, його місцезнаходження; обсяг та основну номенклатуру продукції (робіт, послуг), у тому числі експортної; кількість та склад робочих місць; баланс активів і пасивів, рентабельність за останні три роки; відомості про будівлі (споруди, приміщення) та земельну ділянку, на якій розташований об'єкт, умови користування ними; обсяги викидів та скидів забруднюючих речовин у навколишнє природне середовище, утворення і розміщення відходів, стан земельної ділянки, стан природоохоронного обладнання та споруд, сплату екологічних зборів та платежів (у разі їх наявності), інші екологічні відомості; початкову вартість продажу, умови продажу та експлуатації об'єкта; суму грошових коштів, що має вноситися покупцями, у розмірі 10 відсотків початкової вартості продажу об'єкта; назву банку, адресу та номер рахунку, відкритого для розрахунків за придбані об'єкти приватизації; кінцевий термін прийняття заяви на участь в аукціоні, конкурсі; час та місце особистого ознайомлення з об'єктом; час та місце проведення аукціону, конкурсу; адресу, номер телефону, час роботи служби по організації аукціону, конкурсу; іншу інформацію, яку визначає орган приватизації.
Проте, слід зазначити, опубліковане у інформаційному виданні "Товарообіг та аукціони", оголошення від 07.12.2012 року не відповідає приписам ст.15 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", зокрема не містить умов продажу та експлуатації об'єкта продажу, назви банку, адреси та номера рахунку, відкритого для розрахунків за придбані об'єкти продажу.
Відповідно до Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" основним завданням закону є встановлення умов і порядку відновлення платоспроможності суб'єкта підприємницької діяльності - боржника або визнання його банкрутом і застосування ліквідаційної процедури, повного або часткового задоволення вимог кредиторів.
Відповідно до ст. 1 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" арбітражний керуючий - фізична особа, яка має ліцензію, видану у встановленому порядку, та діє на підставі ухвали господарського суду, ліквідатор - фізична особа, яка відповідно до рішення господарського суду організовує здійснення ліквідаційної процедури боржника визнаного банкрутом та забезпечує задоволення визнаних судом вимог кредиторів у встановленому цим Законом порядку.
Згідно з ч. 1 ст. 3-1 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" арбітражним керуючим (ліквідатором) може бути призначено фізичну особу - суб'єкта підприємницької діяльності, яка має вищу юридичну або економічну освіту, володіє спеціальними знаннями та не є зацікавленою особою щодо боржника і кредитора.
Відповідно до ч. 6 ст. 3-1 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" при реалізації своїх прав та обов'язків арбітражний керуючий має діяти сумлінно та розумно з урахуванням інтересів боржника та його кредиторів.
Термін сумлінність передбачає, що особа чесно, старанно, ретельно та добросовісно виконує свої обов'язки. Термін розумно передбачає, що особа виконує свої обов'язки змістовно та доцільно. Термін інтерес означає те, що найбільше цікавить особу та відповідає його прагненням і вигоді.
Так, відповідно до ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. При цьому треба враховувати, що свобода договору у всіх її аспектах не може мати абсолютного характеру і навіть в умовах ринкової економіки неминуче підлягає певним обмеженням, встановленим у публічних інтересах.
Відповідно до ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти) визначенні на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Відповідно до ст.ст. 632, 638, 655 та 691 ЦК України ціна предмету договору купівлі - продажу є суттєвою, обов'язковою умовою договору.
Відповідно до ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Враховуючи, що ОСОБА_17 України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" є актом цивільного законодавства, зміст правочину в процедурі банкрутства не може суперечити вищезазначеному закону.
Таким чином, ліквідатор при реалізації своїх прав та обов'язків зобов'язаний був діяти сумлінно та розумно з урахуванням інтересів боржника та його кредиторів, ціна товару встановлена ним, як суттєва умова змісту правочину, мала бути розумною, справедливою такою, що максимально відповідає інтересам як кредиторів так і боржника.
Наявність ліцензії у арбітражного керуючого ОСОБА_5 свідчить, що він пройшов відповідне навчання займається цим видом діяльності тривалий час та є кваліфікованим, досвідченим щодо обізнаності об'єктивної та справедливої ціни продажу активів боржника в процедурах банкрутства. Закон України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" не передбачає імперативної норми, яка би забороняла ліквідатору встановлювати вищу ціну ніж та яка зазначена в звіті оцінювача. І навпаки ст. 3-1 вищезазначеного Закону зобов'язує арбітражного керуючого, при реалізації своїх прав та обов'язків, діяти сумлінно та розумно з урахуванням інтересів боржника та його кредиторів і у разі сумніву щодо об'єктивності ціни визначеної оцінювачем мав прийняти всі необхідні заходи для продажу майна за ціною, яка найбільш цікавить кредиторів та відповідає їх прагненням і вигоді.
Проте, як свідчать матеріали справи, колишній ліквідатор ОСОБА_5 на власний розсуд визначив вартість майна, не повідомляючи про результати оцінки кредитора та здійснив відчуження майна банкрута за ціною значно меншою ніж ціна за аналогічне майно, при цьому, ліквідатор не мав жодних об'єктивних перешкод для встановлення розумної та справедливої ціни, що свідчить про те, що колишній ліквідатор ОСОБА_5 діяв несумлінно, нерозумно, без урахування інтересів боржника та кредиторів.
Отже, укладений договір купівлі-продажу суперечить актам цивільного законодавства, інтересам кредиторів та банкрута, оскільки за наслідками реалізації майна банкрута за відверто заниженою ціною, яка не була справедливою та розумною кредитори, в тому числі ТОВ "ОТП Факторинг Україна", не змогли задовольнити власні вимоги до божника у розмірі, який міг отримати від реалізації майна у випадку продажу вищезазначеного майна у суворій відповідності до Закону.
Правочин може бути визнаний недійсним з підстав, передбачених законом.
Загальні підстави і наслідки недійсності правочинів (господарських договорів) встановлені статтями 215, 216 ЦК України, статтями 207, 208 ГК України. Правила, встановлені цими нормами, повинні застосовуватися господарськими судами в усіх випадках, коли правочин вчинений з порушенням загальних вимог частин першої - третьої, п'ятої статті 203 ЦК України і не підпадає під дію інших норм, які встановлюють підстави та наслідки недійсності правочинів, зокрема, статей 228, 229, 230, 232, 234, 235, 1057-1 ЦК України.
Порушення ч. 6 ст. 3-1, ч. 2 ст. 30 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" які допущені ліквідатором під час реалізації майна, дають підстави вважати, що договір купівлі-продажу був укладений з порушенням вимог актів цивільного законодавства, про які зазначено вище.
Стосовно посилань заявника на не отримання ліквідатором згоди банку на продаж майна, суд зазначає, що ОСОБА_17 України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" в редакції на час здійснення спірного продажу не передбачав обов'язкового отримання згоди іпетекодержателя на продаж майна в процедурі банкрутства, при цьому при винесенні постанови про визнання боржника банкрутом знімаються всі арешти, заборони щодо майна тощо.
Оскільки матеріалами справи доведено, що під час здійснення у ліквідаційній процедурі ФОП ОСОБА_2 у справі про банкрутство реалізації майна останнього, що стало предметом спірного договору, були порушені норми Закону про банкрутство щодо процедури оцінки та продажу такого майна, передбачені положеннями ст.ст. 29, 30 Закону про банкрутство, суд зазначає про наявність підстав, згідно ст.ст. 203, 215 Цивільного кодексу України, для визнання недійсним аукціону з продажу майна банкрута та договору купівлі - продажу від 27.12.2012 року, укладеного за результатами його проведення між ліквідатором банкрута фізичної особи-підприємця ФОП ОСОБА_2 - арбітражним керуючим ОСОБА_5 та ОСОБА_14.
Стосовно вимоги щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 укладеним між ОСОБА_10 та ОСОБА_11 від 06.03.2013 р., посвідченим приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_12 за реєстровим № 990, господарський суд зазначає, що оскільки заявник не є стороною зазначеного правочину, його укладено не у межах провадження справи про банкрутство між двома фізичними особами, які не є учасниками провадження у справі про банкрутство, а тому у суду відсутні правові підстави для задоволення вищезазначеної вимоги ТОВ "ОТП Факторинг Україна".
На підставі вищевикладеного, керуючись ст.1, ст.3-1, ст.25, 29, 30 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", ст. ст. 203, 215, 627, 628 Цивільного кодексу України, ст. ст. 233-235 ГПК України
Задовольнити заяву ТОВ "ОТП Факторинг Україна" про визнання недійсними аукціону та договору купівлі-продажу з урахуванням уточнень частково.
Визнати недійсними результати аукціону, проведеного Товарною біржею “Всеукраїнський торгівельний центр” 27.12.2012 року за протоколом проведення аукціону № 13 з продажу трикімнатної квартири № 5, загальною площею 64,8 кв.м., житловою площею 40,8 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Тракторобудівників, буд. 107.
Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири № 5 в будинку № 107 по вул. Тракторобудівників, буд. 107, в м. Харкові, укладений 27.12.2012 між арбітражним керуючим ОСОБА_8 і ОСОБА_14 (ідентифікаційний код НОМЕР_1), посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_9 за реєстровим № 3402.
В решті заяви ТОВ "ОТП Факторинг Україна" відмовити.
Ухвала набирає законної сили з моменту її постановлення.
Ухвала може бути оскаржена до Східного апеляційного господарського суду протягом десяти днів з дати складення повного тексту ухвали.
Повний текст ухвали складено 15.04.2019.
Суддя Яризько В.О.