11 квітня 2019 року
м. Рівне
Справа № 563/1302/18
Провадження № 22-ц/4815/371/19
Рівненський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді - Шимківа С.С.,
суддів: - ОСОБА_1, ОСОБА_2
секретар судового засідання - Шептицька С.С.
учасники справи:
позивачі - ТОВ "Горинь Агро",
відповідачі - ТОВ "Агроорг",
- ОСОБА_3,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Горинь Агро" на рішення Корецького районного суду Рівненської області від 12 грудня 2018 року (ухвалене у складі судді Кулика Є.В., повний текст рішення суду складено 20 грудня 2018 року) у справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Горинь Агро" до товариства з обмеженою відповідальністю "Агроорг", ОСОБА_3 про визнання договорів оренди землі недійсними, -
30 серпня 2018 року ТОВ "Горинь Агро" звернулося до суду з позовом до ТОВ "Агроорг", ОСОБА_3 про визнання договорів оренди землі недійсними.
Позовна заява мотивована тим, що 20 жовтня 2011 року між ТОВ "Горинь Агро", як орендарем, та ОСОБА_3, як орендодавцем, були укладені договори оренди землі, а саме: договір оренди землі № 82, щодо земельної ділянки розміром 1,20 га, кадастровий номер 5623086900:04:015:0052, зареєстрований в Корецькому районному відділі Рівненської регіональної філії ДП "Центр ДЗК" 08.10.2012 за № 562300004004006, укладений на 5 років, та договір оренди землі № 83 щодо земельної ділянки розміром 1,55 га, кадастровий номер 5623086900:04:015:0093, зареєстрований в Корецькому районному відділі Рівненської регіональної філії ДП "Центр ДЗК" 08.10.2012 року за № 562300004004004.
Вказані договори є чинними та ніким не оспореними.
При підготовці документів для перереєстрації прав оренди землі в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, ТОВ "Горинь Агро" стало відомо, що ОСОБА_3, всупереч вимогам чинного законодавства, уклала нові договори оренди землі щодо вищезазначених земельних ділянок в період чинності укладених договорів оренди землі з іншою особою - орендарем ТОВ "Агроорг": договір оренди землі б/н від 14.02.2018 року, укладений строком на 07 років щодо земельної ділянки розміром 1,2 га, кадастровий номер 5623086900:04:015:0052, право оренди земельної ділянки зареєстровано 22.02.2018 року; договір оренди землі б/н від 14.02.2018 року, укладений строком на 7 років щодо земельної ділянки розміром 1,55 га, кадастровий номер 5623086900:04:015:0093, право оренди земельної ділянки зареєстровано 22.02.2018 року.
20.09.2016 року відповідач ОСОБА_3 уклала із ТОВ "Горинь Агро" додаткову угоду щодо продовження строку дії Договору оренди землі № 82 від 20.10.2011 року до 08.10.2022 року та додаткову угоду щодо продовження строку дії договору оренди землі № 83 від 20.10.2011 до 08.10.2022 року.
Тому, ОСОБА_3 не могла передати земельні ділянки іншій особі - ТОВ "Агроорг" за договорами оренди землі б/н від 14.02.2018 року, оскільки таке право до 2022 року зареєстроване і належить ТОВ "Горинь Агро".
Оскільки оспорюваний договір оренди укладений та зареєстрований в період дії договору оренди землі, за яким орендарем є позивач, та з порушенням прав позивача, тому він є недійсним.
Просило суд, визнати недійсним договір оренди землі б/н від 14.02.2018 року, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ "Агроорг", строком на 7 років щодо земельної ділянки розміром 1,2 га, кадастровий номер 5623086900:04:015:0052, розташованої на території Світанівської сільської ради Корецького району Рівненської області, а також визнати недійсним договір оренди землі б/н від 14.02.2018 року, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ "Агроорг", строком на 7 років щодо земельної ділянки розміром 1,55 га, кадастровий номер 5623086900:04:015:0093, розташованої на території Світанівської сільської ради Корецького району Рівненської області.
Рішенням Корецького районного суду Рівненської області від 12 грудня 2018 року відмовлено у задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю "Горинь Агро" до товариства з обмеженою відповідальністю "Агроорг", ОСОБА_3 про визнання договорів оренди землі недійсними.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що на момент укладення договорів між ТОВ "Агроорг" та ОСОБА_3 закінчився строк дії договорів оренди земельних ділянок від 20 жовтня 2011 року, що укладені між ТОВ "Горинь Агро" та ОСОБА_3 А додаткові угоди про продовження дії Договорів № 82, № 83 від 20 жовтня 2011 року не породили для сторін взаємних цивільних прав та обов'язків, оскільки вони набуваються тільки після відповідної державної реєстрації.
16 січня 2019 року ТОВ "Горинь Агро" подано апеляційну скаргу, у якій просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове про задоволення позову.
Апеляційна скарга мотивована тим, що висновок місцевого суду про закінчення строку дії договорів оренди землі, укладених 20.10.2011 року між ТОВ "Горинь Агро" та ОСОБА_3, а додаткові угоди про продовження строку їх дії не породили цивільних прав та обов'язків, не відповідає обставинам справи.
ТОВ "Горинь Агро" не змогло провести державну реєстрацію укладених додаткових угод про продовження дії договорів № 82 та № 83 від 20.10.2011 року, оскільки на момент їх укладення, а саме 20 вересня 2016 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень приватним нотаріусом Корецького районного нотаріального округу ОСОБА_4, повторно зареєстровано право оренди на ті ж самі земельні ділянки за ТОВ "Агроорг".
Постановою Рівненського окружного адміністративного суду по справі № 817/2360/16 від 13 грудня 2017 року визнано протиправними та скасовано вказані рішення приватного нотаріуса щодо державної реєстрації договорів оренди землі, укладених 03.02.2016 року та 05.02.20176 року між ОСОБА_3 та ТОВ "Агроорг".
14.02.2018 року ТОВ "Агроорг" та ОСОБА_3 уклали нові договори оренди землі на ті ж земельні ділянки та провели їх повторну державну реєстрацію, що призвело до повторної подвійної реєстрації прав ТОВ "Горинь Агро" як орендаря.
Чинним законодавством не передбачено державної реєстрації додаткових угод до договорів оренди землі.
Укладення між відповідачами договорів оренди земельних ділянок під час дії договорів № 82, 82 від 20.10.2011 року порушує права ТОВ "Горинь Агро" та вимоги чинного законодавства України, а укладені між відповідачами договори оренди землі б/н від 14.02.2018 року є недійсними.
Одна і таж сама земельна ділянка не може бути об'єктом оренди двох договорів оренди землі, укладених з різними орендарями.
04 березня 2019 року ТОВ "Агроорг" подано відзив на апеляційну скаргу, у якому покликається на законність рішення суду.
Вказує, що оскаржувані договори оренди землі б/н від 14.02.2018 року укладено ОСОБА_3 та ТОВ "Агроорг" після закінчення терміну дії договорів оренди № 82 та № 83 від 20.10.2011 року.
Оспорювані договори оренди землі містять усі істотні умови договору, тому підстав для визнання їх недійсними немає.
Просило про залишення оскаржуваного рішення без змін.
Перевіривши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення учасників справи, колегія суддів приходить до висновку про задоволення апеляційної скарги.
Судом встановлено, що 20 жовтня 2011 року між ОСОБА_3 (орендодавець) та ТОВ "Горинь Агро" (орендар) укладено договір № 83 оренди землі, згідно умов якого орендодавець надала, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Світанівської сільської ради Корецького району, площею 1,55 га, кадастровий номер 56:230:869:00:04:015:0093, строком на п'ять років (а.с. 13).
Також 20 жовтня 2011 років між ОСОБА_3 (орендодавець) та ТОВ "Горинь Агро" (орендар) укладено договір № 82 оренди землі, згідно умов якого орендодавець надала, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Світанівської сільської ради Корецького району, площею 1,20 га, кадастровий номер 56:230:869:00:04:015:0052, строком на п'ять років (а.с. 24).
Вказані договори зареєстровані в Управлінні Держкомзему у Корецькому районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено записи від 08 жовтня 2012 року № 562300004004006 та № 562300004004004.
20.09.2016 року між ТОВ "Горинь Агро" та ОСОБА_3 укладено додаткові угоди до договорів оренди землі № 82 та № 83 від 20 вересня 2016 року, якими продовжено строк дії вказаних договорів до 08.10.2022 року, які були підписані сторонами, проте не зареєстровані у встановленому законом порядку.
14 лютого 2018 року між ОСОБА_3 та ТОВ "Агроорг" укладено договори оренди земельних ділянок, площею 1,55 га, кадастровий номер 5623086900:04:015:0093, та площею 1,2 га, кадастровий номер 5623086900:04:015:0052, сільськогосподарського призначення, що знаходяться на території Світанівської сільської ради Корецького району Рівненської області, строком на сім років.
Відповідно до інформаційних довідок № 133779906 та № 133781080 від 09.08.2018 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта, 22.02.2018 року проведено державну реєстрацію договорів оренди земельних ділянок між ТОВ "Агроорг" та ОСОБА_3 від 14.02.2018 року (а.с. 22, 32).
Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України "Про оренду землі".
Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.
Для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.
Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди: 1) досягнення згоди між орендодавцем та орендарем щодо продовження договору оренди шляхом укладання додаткової угоди чи нового договору та виконання орендарем обов'язку щодо повідомлення орендодавця про наміри продовжити орендні правовідносини і надання інформації про умови таких правовідносин у вигляді додаткової угоди чи нового договору оренди; 2) пасивна поведінка орендодавця у вигляді ненадання відповіді на пропозицію укласти договір чи додаткову угоду до договору оренди на новий строк та відсутність заперечень на продовження таких правовідносин протягом місяця після закінчення строку договору, а також фактичне користування орендарем переданою в оренду земельною ділянкою.
Можна зробити висновок, що за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендодавця про намір укласти новий договір оренди з новим орендарем, переважне право діючого орендаря, передбачене статтею 33 Закону України "Про оренду землі", буде порушеним, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря має підстави вважатися недобросовісною.
Вказані вище висновки узгоджуються з висновком ОСОБА_5 Верховного Суду, викладеним в постанові від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (№14-330цс18).
Позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договорів на новий строк, надав проект додаткових угод до договорів оренди орендодавцю та зазначив у них істотні умови, зокрема щодо строку та орендної плати. Орендодавець ОСОБА_3 погодилася з укладенням договорів оренди на новий строк, у тому числі і з істотними умовами, однією з яких є розмір орендної плати, підписала цю додаткову угоду.
З огляду на вказане вище у сукупності та враховуючи, що одна і та ж сама земельна ділянка не може одночасно бути об'єктом оренди за двома різними договорами, укладеними із різними орендарями, апеляційний суд приходить до висновку про наявність підстав для задоволення позову та захисту прав позивача в обраний ним спосіб, зважаючи, що відповідачі допустили недобросовісну поведінку стосовно попереднього орендаря, порушивши його переважне право на укладення договорів оренди на новий строк.
Таким чином висновок суду першої інстанцій про те, що укладені, але не зареєстровані в установленому порядку додаткові угоди не породили для сторін взаємних цивільних обов'язків та прав, не порушили переважного права позивача на укладення договорів оренди землі, є помилковим.
Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Частиною 13 ст. 141 ЦПК України передбачено, що якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції не передаючи справу на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки позов та апеляційна скарга ТОВ "Горинь Агро" підлягає до задоволення у повному обсязі, то сплачений ним судовий збір за розгляд справи судом першої інстанції у розмірі 3524 грн та за розгляд судом апеляційної інстанції у розмірі 5286 грн підлягає до стягнення на його користь з відповідачів ТОВ "Агроорг" та ОСОБА_3 у рівних частинах.
Виходячи з наведеного, апеляційний суд вважає, що судом неповно з'ясовано обставини, що мають значення для справи, висновки суду не відповідають обставинам справи, судом неправильно застосовано норми матеріального права, постановлене ним рішення підлягає скасуванню, з ухваленням нового рішення про задоволення позову.
На підставі ст.ст. 215, 626, 627, 792 ЦК України, ст.ст. 13, 33 Закону України "Про оренду землі", керуючись ст.ст. 367, 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, Рівненський апеляційний суд, -
Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Горинь Агро" задовольнити.
Рішення Корецького районного суду Рівненської області від 12 грудня 2018 року скасувати.
Позов товариства з обмеженою відповідальністю "Горинь Агро" до товариства з обмеженою відповідальністю "Агроорг", ОСОБА_3 про визнання договорів оренди землі недійсними задовольнити.
Визнати недійсним договір оренди землі б/н від 14.02.2018 року, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ "Агроорг", строком на 7 років щодо земельної ділянки розміром 1,2 га, кадастровий номер 5623086900:04:015:0052, розташованої на території Світанівської сільської ради Корецького району Рівненської області.
Визнати недійсним договір оренди землі б/н від 14.02.2018 року, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ "Агроорг", строком на 7 років щодо земельної ділянки розміром 1,55 га, кадастровий номер 5623086900:04:015:0093, розташованої на території Світанівської сільської ради Корецького району Рівненської області.
Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "Агроорг" на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Горинь Агро" судовий збір, сплачений ним за розгляд справи судом першої інстанції, у розмірі 1762 грн та за розгляд справи судом апеляційної інстанції - 2643 грн.
Стягнути з ОСОБА_3 на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Горинь Агро" судовий збір, сплачений ним за розгляд справи судом першої інстанції, у розмірі 1762 грн та за розгляд справи судом апеляційної інстанції - 2643 грн.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Учасник справи, якому повне судове рішення не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на касаційне оскарження, якщо касаційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому такого судового рішення.
Повний текст постанови виготовлений 12 квітня 2019 року.
ОСОБА_6 Шимків
Судді: С.В. Боймиструк
ОСОБА_2