вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"25" березня 2019 р. Справа№ 910/20795/17
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Мартюк А.І.
суддів: Буравльова С.І.
Калатай Н.Ф.
при секретарі Гуцал О.В.
за участю представників
від позивача: Селянін В.О. - ордер серія ІФ № 061156 від 11.03.2019р.
від відповідача: 1) Млиниська Л.В. - дов. № 11-159/28р/176 від
10.01.2019р.
2) Грицків М.І. - дов. № 2/03-02/009 від 02.01.2019р.
від третьої особи: не з»явились
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу
Фізичної особи-підприємця Байдюк Віталія Мирославовича
на рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2018р.
у справі № 910/20795/17 (суддя Грєхова О.А.)
за позовом Фізичної особи-підприємця Байдюк Віталія Мирославовича
до 1.Івано-Франківської обласної ради
2.Управління об'єктами спільної власності територіальних
громад області
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на
стороні відповідачів Комунальне підприємство Івано-Франківської
обласної ради з експлуатації майна
про зобов'язання вчинити дії
На розгляд Господарського суду міста Києва були передані позовні вимоги Фізичної особи-підприємця Байдюк Віталія Мирославовича (далі - позивач) до Івано-Франківської обласної ради та Управління об'єктами спільної власності територіальних громад області (далі - відповідач) про зобов'язання вчинити дії.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що орган приватизації безпідставно ухиляється від прийняття рішення про включення до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу орендованого позивачем майна - частини приміщень першого поверху загальною площею 95,7 кв.м. за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Василіянок, 62а.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 03.12.2018 р. у справі № 910/20795/17 у задоволенні позову відмовлено повністю.
Не погоджуючись з рішенням першої інстанції, Фізична особа-підприємець Байдюк Віталій Мирославович звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2018р. у справі № 910/20795/17скасувати і прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити повністю, яким зобов'язати Управління спільної власності територіальних громад області як орган приватизації майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, прийняти належне рішення за заявою ФОП Байдюк В.М. про включення до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу орендованого ФОП Байдюк В.М. майна - частини приміщень першого поверху загальною площею 95,7 кв.м. за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Василіянок, 62а та зобов'язати Івано-Франківську обласну раду, на найближчому пленарному засіданні сесії, розглянути по суті питання щодо затвердження змін до Програми приватизації в частині додаткового включення частини першого поверху загальною площею 95,7 кв.м. за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Василіянок, 62а до об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу і прийняти належне рішення в межах компетенції. Також, Фізична особа-підприємець Байдюк Віталій Мирославович просить поновити строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2018 р. у справі № 910/20795/17.
Вимоги та доводи апеляційної скарги мотивовані тим, що судом першої інстанції було неповно з'ясовано обставини, які мають значення для справи, а також невірно застосовано норми матеріального права, що призвело до прийняття невірного рішення.
Згідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 21.01.2019р. апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Байдюк Віталія Мирославовича передано на розгляд колегії суддів у складі: Мартюк А.І. (головуючий суддя), судді Зубець Л.П., Калатай Н.Ф.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 24.01.2019 р. задоволено клопотання про поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2018 р. у справі № 910/20795/17 та поновлено Байдюку Віталію Мирославовичу зазначений строк. Відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Байдюк Віталія Мирославовича на рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2018 р. у справі № 910/20795/17, розгляд справи призначено на 13.03.2019р.
08.02.2019 р. через управління автоматизованого документообігу суду та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду від представника відповідача-1 надійшов відзив на апеляційну скаргу.
08.02.2019р. через управління автоматизованого документообігу суду та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду від представника відповідача 2 надійшов відзив на апеляційну скаргу.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 13.02.2019р. оголошено перерву у судовому засіданні по справі № 910/20795/17 до 25.03.2019р.
Розпорядження № 09.1-08/705/19 Північного апеляційного господарського суду від 25.03.2019р. у зв'язку з перебуванням судді Зубець Л.П. на лікарняному призначено повторний автоматизований розподіл справи № 910/20795/17. Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 25.03.2019р. апеляційну скаргу у справі № 910/20795/17передано на розгляд колегії суддів у складі: Мартюк А.І (головуючий суддя (суддя-доповідач)), судді Калатай Н.Ф, Буравльов С.І.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 25.03.2019р. справу № 910/20795/17 прийнято до провадження у визначеному автоматизованою системою складі суду.
Представник позивача в судовому засіданні апеляційну скаргу підтримав в повному обсязі та просив суд її задовольнити.
Представники відповідача -1 та відповідача-2 в судовому засіданні проти апеляційної скарги заперечували та просили відмовити в її задоволенні.
Встановлено, що 25.03.2019р. представник третьої особи у судове засідання не з'явився. Причини неявки суду не повідомив, хоча про час та місце судового засідання повідомлений належним чином.
Особи, які беруть участь у справі, вважаються повідомленими про час і місце розгляду судом справи у разі виконання останнім вимог частини першої статті 120 Господарського процесуального кодексу України.
Відповідно до п. 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Враховуючи те, що в матеріалах справи мають місце докази належного повідомлення всіх учасників судового процесу про час та місце проведення судового засідання по розгляду апеляційної скарги, колегія суддів вважає можливим здійснити перевірку рішення першої інстанції у даній справі в апеляційному порядку за наявними матеріалами справи та без участі представника третьої особи.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, колегія суддів встановила наступне.
15.09.2016р. між Івано-Франківською обласною радою (далі - орендодавець, відповідач 1) та Фізичною особою-підприємцем Байдюк Віталієм Мирославовичем (далі - орендар, позивач) укладено Договір оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області (далі - Договір), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування частину приміщень першого поверху загальною площею 95,7 кв.м. за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Василіянок, 62а (далі - об'єкт оренди), що перебуває на балансі Комунального підприємства Івано-Франківської обласної ради з експлуатації майна (далі - третя особа). Вартість майна визначена відповідно до Звіту про оцінку об'єкта оренди і становить без ПДВ 661 110 грн.
Згідно з п. 1.2 та п. 1.3 Договору об'єкт оренди передається орендарю з метою здійснення роздрібної торгівлі. Стан об'єкта оренди на момент укладення Договору визначається у висновку, узгодженому балансоутримувачем та орендарем.
За умовами п. 2.1 Договору орендар вступає у строкове платне користування об'єктом оренди з моменту підписання сторонами Акта приймання-передачі. Термін оформлення Акта приймання-передачі об'єкта оренди не може перевищувати трьох календарних днів з дня підписання цього Договору.
Згідно з п. 2.2 Договору передача майна в оренду не надає орендарю право власності на це майно. Майно залишається у спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст області.
Пунктом 2.4 Договору оформлення акта приймання-передачі здійснює сторона, яка передає об'єкт оренди іншій стороні Договору.
У відповідності до п. 3.2.3 Договору орендар зобов'язується утримувати об'єкт оренди у справному стані, за власні кошти і за письмовим погодженням орендодавця та балансоутримувача здійснювати його поточний і капітальний ремонт. Ця умова Договору не розглядається як дозвіл на здійснення невід'ємних поліпшень об'єкта оренди.
У випадку прийняття рішення про приватизацію об'єкта оренди, брати участь у його приватизації в порядку, визначеному чинним законодавством (п. 3.2.2 Договору).
Відповідно до п. 6.1 та 6.2 Договору амортизаційні відрахування на об'єкт оренди нараховуються його балансоутримувачем і використовуються на повне відновлення будівлі, в якій розташований об'єкт оренди, у тому числі і на сам об'єкт оренди.
Поліпшення об'єкта оренди, здійснені за рахунок амортизаційних відрахувань, є спільною власністю територіальних громад сіл, селиш, міст області.
Цей Договір діє з 15.09.2016 по 12.09.2019 (п. 7.1 Договору).
За актом передачі-приймання приміщення від 15.09.2016 до Договору, орендодавець передав, а орендар прийняв частину приміщень першого поверху загальною площею 95,7 кв.м. за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Василіянок, 62а.
12.09.2016р. Комунальним підприємством Івано-Франківської обласної ради з експлуатації майна затверджено Акт обстеження адміністративного приміщення на вул. Василіянок 62а з метою встановлення відповідності його стану санітарним і технічним вимогам, назва споруди - частина приміщень першого поверху загальною площею 95,7 кв.м. на вул. Василіянок, 62а у м. Івано-Франківську; назва організації, якій належать об'єкти: балансоутримувач КП Івано-Франківської обласної ради з експлуатації майна, відповідно до якого комісія дійшла наступного висновку: оскління - дерев'яні віконні рами, нещільне прилягання, потребують ремонту або заміни; освітлення - не функціонує; система опалення - не функціонує; пожежна сигналізація - не функціонує; система вентиляції - не функціонує; гаряче водопостачання - не функціонує; санітарно-технічні пристрої - відсутні; електропостачання - пошкодження ізоляції, потребує ремонту; стіни - тріщини та пошкодження, відшарування та відпадання штукатурки стін, відпадання керамічної плитки; перекриття - тріщини та викришення розчину у місцях примикання до суміжних конструкцій.
Згідно висновку про стан об'єкта оренди від 15.09.2016р. погодженого сторонами Договору, стан об'єкта оренди - частини приміщень першого поверху загальною площею 95,7 кв.м. за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Василіянок, 62а відповідає акту обстеження адміністративного приміщення на вул. Василіянок 62а від 12.09.2016р. і на момент передачі об'єкта оренди, його стан не змінювався.
Позивач зазначає, що передане за Договором приміщення по вул. Василіянок, 62А, не відповідало умовам Договору оренди, зокрема цільовому призначенню - для роздрібної торгівлі, оскільки виведене з ладу, а подеколи і взагалі відсутнє опалення, електропостачання, вентиляція, сантехнічні прилади, приміщення знаходилось у незадовільному стані, в зв'язку з чим, позивач виготовив проектну документацію - Робочий проект «Капітальний ремонт частини нежитлового корпусу 1-го поверху по вул. Василіянок, 62А в м. Івано-Франківську», з метою приведення даного приміщення у належний стан, за для його використання за цільовим призначенням, визначеним договором оренди.
Листом № 244 від 01.11.2016р. третя особа надано Управлінню об'єктами спільної власності територіальних громад області (далі - відповідач - 2) інформацію про доцільність здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна при проведенні капітального ремонту приміщення площею 95,7 кв.м. на першому поверсі адміністративної будівлі на вул. Василіянок, 62а в м. Івано-Франківську, згідно якої, для покращення стану приміщень пропонується провести наступні роботи: замінити фасадну металоконструкцію та дерев'яні вікна на металопластикові конструкції для покращення енергозбереження в приміщенні; провести заміну дверей та дверних коробок; провести високоякісне штукатурення стін приміщень; шпаклювання стін приміщень; фарбування стін та стель водоемульсійними фарбами; влаштування бетонної стяжки; встановлення плиток керамічних по всій поверхні підлоги; часткове влаштування підвісних стель типу «Армстронг»; часткове влаштування підвісних стель гіпсокартонними листами; провести повну заміну електропроводки, коробок, вимикачів, розеток, світильників; встановити ввідно-розподільчі пристрої та автоматичні вимикачі; монтаж електричного заземлення; встановити пожежну та охоронну сигналізацію; вивезти сміття після проведення робіт.
02.11.2016р. Фізична особа-підприємець Байдюк Віталій Мирославович звернулась до Івано-Франківської обласної ради із заявою вих. № 02/11-16 у якій просив надати згоду на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна.
21.11.2016р. на заяву позивача Івано-Франківська обласна рада надала відповідь № 10-198/1968/210 в якій зазначила, що обласна рада не заперечує щодо проведення капітального ремонту орендованих приміщень на вул. Василіянок, 62а за наявності письмового дозволу Комунального підприємства Івано-Франківської обласної ради з експлуатації майна.
16.01.2017р. позивач звернувся до Комунального підприємства Івано-Франківської обласної ради з експлуатації майна із заявою вих. № 16-01/17/1 відповідно до якої просив надати дозвіл на проведення капітального ремонту за рахунок власних коштів, згідно погодженої кошторисної документації.
Комунальне підприємство Івано-Франківської обласної ради з експлуатації майна на заяву позивача надало відповідь № 8 від 17.01.2017р. в якій зазначило, що як балансоутримувач нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області на вул. Василіянок, 62а у м. Івано-Франківську, погоджує проведення вищезазначених робіт в приміщенні першого поверху загальною площею 95,7 кв.м. за рахунок власних коштів.
11.10.2017р. Фізична особа-підприємець Байдюк В.М. звернулась до органу приватизації майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області - Управління об'єктами спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області із Заявою про включення до переліку об'єктів, що підлягають викупу, у якій просив включити орендований об'єкт - частину приміщень першого поверху загальною площею 95,7 кв.м., за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Василіянок, 62а до переліку майна, яке підлягає викупу.
У відповідь на зазначену заяву, Івано-Франківська обласна рада зазначила, що рішення обласної ради щодо надання згоди на здійснення орендарем - Фізичною особою-підприємцем Байдюком В.М. невід'ємних поліпшень приміщень першого поверху площею 95,7 кв.м. на вул. Василіянок, 62а у м. Івано-Франківську не приймалось.
Також, Івано-Франківська обласна рада зазначила, що вимоги ст. 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» передбачаються право власника, не його обов'язок приймати рішення щодо приватизації нерухомого майна у випадку здійснення орендарем невід'ємних поліпшень майна переданого йому в оренду.
В зв'язку з викладеним, Івано-Франківська обласна рада зазначила, що як власник адміністративного будинку на вул. Василіянок, 62а у м. Івано-Франківську на сьогодні не вбачає доцільності у приватизації окремих його приміщень.
Позивач зазначає, що після направлення ФОП Байдюком В.М. на адресу Управління об'єктами спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області як органу приватизації відповідної заяви із необхідним переліком документів з проханням включити орендоване майно до переліку майна, яке підлягає викупу, відповідне управління як структурний підрозділ апарату обласної ради повинно було включити це приміщення в переліки і передати питання на розгляд обласної ради, а Івано-Франківська обласна рада зобов'язана була прийняти рішення відносно заяви, а саме, за відсутності законодавчого визначених підстав для відмови. Прийняти рішення про затвердження змін до Програми приватизації в частині додаткового включення даного майна до об'єктів приватизації, натомість, як вбачається із листа Івано-Франківської обласної ради, остання, як власник майна, не вбачає доцільності у приватизації вказаного об'єкта, чим обмежено позивача у праві на приватизацію майна, в зв'язку з чим, позивач просить суд:
- зобов'язати Управління спільної власності територіальних громад області як орган приватизації майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, прийняти належне рішення за заявою ФОП Байдюк В.М. про включення до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу орендованого ФОП Байдюк В.М. майна - частини приміщень першого поверху загальною площею 95,7 кв.м. за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Василіянок, 62а;
- зобов'язати Івано-Франківську обласну раду, на найближчому пленарному засіданні сесії, розглянути по суті питання щодо затвердження змін до Програми приватизації в частині додаткового включення частини першого поверху загальною площею 95,7 кв.м. за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Василіянок, 62а до об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу і прияти належне рішення в межах компетенції.
Відповідно до ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язаний передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
В свою чергу, Закон України «Про оренду державного та комунального майна» регулює організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.
Частиною 1 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Згідно з п. 1.3 Договору стан об'єкта оренди на момент укладення Договору визначається у висновку, узгодженому балансоутримувачем та орендарем.
Згідно висновку про стан об'єкта оренди від 15.09.2016р. погодженого сторонами Договору, стан об'єкта оренди - частини приміщень першого поверху загальною площею 95,7 кв.м. за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Василіянок, 62а відповідає акту обстеження адміністративного приміщення на вул. Василіянок 62а від 12.09.2016р. і на момент передачі об'єкта оренди, його стан не змінювався.
Відповідно до затвердженого 12.09.2016р. Комунальним підприємством Івано-Франківської обласної ради з експлуатації майна Акту обстеження адміністративного приміщення на вул. Василіянок 62а з метою встановлення відповідності його стану санітарним і технічним вимогам, назва споруди - частина приміщень першого поверху загальною площею 95,7 кв.м. на вул. Василіянок, 62а у м. Івано-Франківську; назва організації, якій належать об'єкти: балансоутримувач КП Івано-Франківської обласної ради з експлуатації майна, відповідно до якого комісія дійшла наступного висновку: оскління - дерев'яні віконні рами, нещільне прилягання, потребують ремонту або заміни; освітлення - не функціонує; система опалення - не функціонує; пожежна сигналізація - не функціонує; система вентиляції - не функціонує; гаряче водопостачання - не функціонує; санітарно-технічні пристрої - відсутні; електропостачання - пошкодження ізоляції, потребує ремонту; стіни - тріщини та пошкодження, відшарування та відпадання штукатурки стін, відпадання керамічної плитки; перекриття - тріщини та викришення розчину у місцях примикання до суміжних конструкцій.
Відповідно до ст. 776 ЦК України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Згідно зі ст. 181 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. Капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. Якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право: відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Листом № 244 від 01.11.2016р. третя особа надано Управлінню об'єктами спільної власності територіальних громад області (далі - відповідач - 2) інформацію про доцільність здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна при проведенні капітального ремонту приміщення площею 95,7 кв.м. на першому поверсі адміністративної будівлі на вул. Василіянок, 62а в м. Івано-Франківську, згідно якої, для покращення стану приміщень пропонується провести наступні роботи: замінити фасадну металоконструкцію та дерев'яні вікна на металопластикові конструкції для покращення енергозбереження в приміщенні; провести заміну дверей та дверних коробок; провести високоякісне штукатурення стін приміщень; шпаклювання стін приміщень; фарбування стін та стель водоемульсійними фарбами; влаштування бетонної стяжки; встановлення плиток керамічних по всій поверхні підлоги; часткове влаштування підвісних стель типу «Армстронг»; часткове влаштування підвісних стель гіпсокартонними листами; провести повну заміну електропроводки, коробок, вимикачів, розеток, світильників; встановити ввідно-розподільчі пристрої та автоматичні вимикачі; монтаж електричного заземлення; встановити пожежну та охоронну сигналізацію; вивезти сміття після проведення робіт.
02.11.2016р. Фізична особа-підприємець Байдюк Віталій Мирославович звернувся до Івано-Франківської обласної ради із заявою вих. № 02/11-16 в якій просив надати згоду на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна.
Івано-Франківська обласна рада надала відповідь № 10-198/1968/210 від 21.11.2016 на заяву позивача, у якій зазначила, що обласна рада не заперечує щодо проведення капітального ремонту орендованих приміщень на вул. Василіянок, 62а за наявності письмового дозволу Комунального підприємства Івано-Франківської обласної ради з експлуатації майна.
16.01.201р. позивач звернувся до Комунального підприємства Івано-Франківської обласної ради з експлуатації майна із Заявою вих. № 16-01/17/1, відповідно до якої просив надати дозвіл на проведення капітального ремонту за рахунок власних коштів, згідно погодженої кошторисної документації.
Комунальне підприємство Івано-Франківської обласної ради з експлуатації майна на заяву позивача надало Відповідь № 8 від 17.01.2017р., у якій зазначило, що як балансоутримувач нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області на вул. Василіянок, 62а у м. Івано-Франківську, погоджує проведення вищезазначених робіт в приміщенні першого поверху загальною площею 95,7 кв.м. за рахунок власних коштів.
Позивач зазначає, що на підставі умов Договору оренди нежитлового приміщення, на підставі Акту обстеження, яким підтверджено неможливість використання приміщення за цільовим призначенням без проведення капітального ремонту) на підставі дозволу власника майна - Івано-Франківської обласної ради та погодження балансоутримувача було проведено за власний рахунок було проведено за власний рахунок капітальний ремонт орендованого приміщення, і вартість такого ремонту становить 25% вартості самого приміщення.
Пунктом 1 частини 1 статті 182 «Про приватизацію невеликих підприємства (малу приватизацію)» приватизація об'єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 05.02.2018р. у справі № 910/20795/17 було призначено судову експертизу, проведення якої доручити Львівському науково-дослідному інституту судових експертиз.
01.10.2018 до Господарського суду міста Києва з Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз надійшли матеріали справи № 910/20795/17 з висновком судової експертизи № 935 від 27.09.2015р. з якого вбачається, що:
- в процесі проведення капітального ремонту приміщення за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Василіянок, 62а, ФОП Байдюк В.М. здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від орендованого майна без завдання йому шкоди;
- вартість здійснених поліпшень приміщення за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Василіянок, 62а, які не можливо відокремити від орендованого майна без завдання йому шкоди, станом на час передачі цього майна в оренду становить без ПДВ 561 241 грн.;
- розмір здійснених поліпшень приміщення за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Василіянок, 62а, які неможливо відокремити від орендованого майна без завдання йому шкоди, відповідно до ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, згідно до звіту про оцінку об'єкта оренди, становить, із заокругленням до цілого 85%.
Частиною 2 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що державну політику у сфері оренди здійснюють: Кабінет Міністрів України, а також Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо державного майна; органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим; органи місцевого самоврядування - щодо майна, яке перебуває в комунальній власності.
Закон України «Про приватизацію невеликих державних підприємства (малу приватизацію)» встановлює правовий механізм приватизації єдиних майнових комплексів невеликих державних підприємств шляхом їх відчуження на користь одного покупця одним актом купівлі-продажу.
Частиною 1 ст. 2 Закону України «Про приватизацію невеликих підприємства (малу приватизацію)» визначено, що об'єктами малої приватизації є: єдині майнові комплекси державних підприємств та їх структурних підрозділів, які можуть бути виділені в самостійні суб'єкти господарювання - юридичні особи (у тому числі ті, що передані в оренду, перебувають у процесі реструктуризації), на яких середньооблікова чисельність працюючих за звітний (фінансовий) рік не перевищує 100 осіб, а обсяг валового доходу від реалізації продукції (робіт, послуг) за такий період не перевищує 70 мільйонів гривень та/або вартості майна яких недостатньо для формування статутного капіталу акціонерного товариства, у тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких вони розташовані (група А); окреме індивідуально визначене майно, в тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано (група А); об'єкти незавершеного будівництва, законсервовані об'єкти, в тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких вони розташовані (група Д); об'єкти соціально-культурного призначення, в тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких вони розташовані, крім тих, що не підлягають приватизації (група Ж).
Відповідно до ст. 4 Закону України «Про приватизацію невеликих підприємства (малу приватизацію)» продавцями об'єктів малої приватизації, що перебувають у державній та комунальній власності, є відповідно: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва; органи приватизації, створені місцевими Радами.
У відповідності до ч. 1 ст. 7 Закону України «Про приватизацію невеликих підприємства (малу приватизацію)» Фонд державного майна України, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, місцеві Ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об'єктів, які перебувають відповідно у державній власності, власності Автономної Республіки Крим та комунальній власності і підлягають: продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом; викупу.
Частиною 3 ст. 7 Закону України «Про приватизацію невеликих підприємства (малу приватизацію» визначено, що включення об'єктів малої приватизації до переліків, зазначених у частині першій цієї статті, здійснюється з ініціативи державного органу приватизації, уповноваженого органу управління чи покупця.
Згідно з ч. 4 ст. 7 Закону України «Про приватизацію невеликих підприємства (малу приватизацію)» покупці подають до відповідного органу приватизації заяву про включення підприємства до одного із зазначених у цій статті переліків об'єктів, що підлягають приватизації.
Заява повинна містити: назву об'єкта малої приватизації, його місцезнаходження; запропоновані умови купівлі та експлуатації об'єкта. Разом із заявою покупці - фізичні особи подають: відомості про особу, домашню адресу, громадянство; номери рахунків у банківських установах, з яких здійснюватимуться розрахунки за придбаний об'єкт приватизації. Покупці - юридичні особи подають: повну назву заявника та його юридичну адресу; прізвище, ім'я, по батькові керівника; номери розрахункових рахунків у банківських установах, з яких здійснюватимуться розрахунки за придбаний об'єкт приватизації. До заяви додаються: документ про внесення плати за подання заяви; копії установчих документів, що підтверджують право юридичної особи бути покупцем згідно з цим Законом (копію відповідного рішення органу місцевого самоврядування - для органів місцевого самоврядування, засвідчені нотаріально або посадовою особою відповідного органу приватизації); довідку органу доходів і зборів про подану декларацію про майновий стан і доходи (податкову декларацію) (для покупців - фізичних осіб) у випадках, передбачених частиною першою статті 6 цього Закону. Форму заяви та розмір плати за її подання встановлює орган приватизації. При цьому розмір плати за подання заяви не повинен перевищувати половини розміру неоподатковуваного мінімуму доходів громадян. Додаткові відомості та документи подаються органу приватизації лише за згодою заявника.
Відповідно до ч. 5 ст. 7 Закону України «Про приватизацію невеликих підприємства (малу приватизацію)» орган приватизації розглядає подану заяву і в разі відсутності підстав для відмови у приватизації включає підприємство до переліків, зазначених у частині першій цієї статті. Результати розгляду не пізніш як через 20 днів з дня подання заяви доводяться до заявника у письмовій формі.
Відмова у приватизації можлива тільки у випадках, коли: відсутні необхідні документи, що подаються разом з пропозиціями стосовно включення об'єкта до переліку; є законодавчо встановлене обмеження на приватизацію цього підприємства; не затверджено переліків, передбачених частиною першою цієї статті.
З положень частини п'ятої статті 7 Закону випливає, що орган приватизації зобов'язаний розглянути заяву покупця і не пізніш як через місяць повідомити його про результати її розгляду. Відмова у приватизації можлива лише за наявності підстав, вичерпний перелік яких передбачений у цій статті Закону. Якщо підстав для відмови немає, орган приватизації включає конкретні підприємства до переліку об'єктів приватизації і направляє цей перелік до органу, який його затверджує. Доцільність застосування того чи іншого способу приватизації визначається цим органом самостійно, окрім випадків, визначених законами. Зокрема викуп застосовується у випадках, передбачених статтею 11 Закону та іншими законами, і є в такому разі обов'язковим для органів приватизації та органів, які затверджують переліки об'єктів малої приватизації.
Виходячи з того, що спосіб приватизації визначає орган, який затверджує переліки об'єктів малої приватизації, положення частини п'ятої статті 7 Закону слід розуміти таким чином, що орган приватизації, який отримав заяву від покупця, зобов'язаний розглянути її та в разі відсутності підстав для відмови включити конкретне підприємство до переліку об'єктів, що підлягають приватизації у встановлений спосіб, або відмовити у приватизації.
Недодержання органом приватизації строків розгляду заяви покупця, а також включення підприємства до іншого, ніж запропоновано покупцем, переліку об'єктів приватизації, не може розглядатися як відмова у приватизації.
Відтак, положення статті 7 Закону зобов'язують органи приватизації та органи, що за їх поданням затверджують переліки об'єктів малої приватизації, розглянути заяву покупця, проте не зобов'язують задовольнити її щодо конкретного способу приватизації об'єкта, якщо інше не передбачено законом.
В свою чергу, з норм Закону України «Про приватизацію невеликих підприємства (малу приватизацію)» вбачається, що включення об'єктів малої приватизації відбувається за поданням органів приватизації, визначених у статті 4 наведеного Закону, затвердженим місцевою Радою.
11.10.2017р. Фізична особа-підприємець Байдюк В.М. звернувся до органу приватизації майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області - Управління об'єктами спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області із Заявою про включення до переліку об'єктів, що підлягають викупу, у якій просив включити орендований об'єкт - частину приміщень першого поверху загальною площею 95,7 кв.м., за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Василіянок, 62а до переліку майна, яке підлягає викупу.
У відповідь на зазначену Заяву, Івано-Франківська обласна рада у Відповіді № 11-182/1380/182 від 19.10.2017р. зазначила, що рішення обласної ради щодо надання згоди на здійснення орендарем - Фізичною особою-підприємцем Байдюком В.М. невід'ємних поліпшень приміщень першого поверху площею 95,7 кв.м. на вул. Василіянок, 62а у м. Івано-Франківську не приймалось.
Також, Івано-Франківська обласна рада зазначила, що вимоги ст. 182 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» передбачаються право власника, не його обов'язок приймати рішення щодо приватизації нерухомого майна у випадку здійснення орендарем невід'ємних поліпшень майна переданого йому в оренду.
В зв'язку з викладеним, Івано-Франківська обласна рада зазначила, що як власник адміністративного будинку на вул. Василіянок, 62а у м. Івано-Франківську на сьогодні не вбачає доцільності у приватизації окремих його приміщень.
Пунктом 1 частини 1 статті 182 «Про приватизацію невеликих підприємства (малу приватизацію)» приватизація об'єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна.
Відповідно до п. 1.3 Порядку приватизації майна, спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, затвердженого рішенням Івано-Франківської обласної ради № 206-5/2016 від 10.06.2016, викуп - спосіб продажу, за яким його власником стає орендар:
- який здійснив за згодою орендодавця за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного майна без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менше як 25 відсотків (ринкової) вартості майна;
- який став власником об'єкта і не скористався на момент його приватизації правом викупу будівлі (споруди, нежитлового приміщення) у межах займаної таким об'єктом площі, якщо це не заборонено законодавчими актами.
Згідно з п. 10.6 Порядку приватизації майна, спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, затвердженого рішенням Івано-Франківської обласної ради № 206-5/2016 від 10.06.2016р. згода на здійснення орендарем невід'ємних поліпшень орендованого майна надається рішення обласної ради.
Відповідно до п. 3.2.3 Договору орендар зобов'язується утримувати об'єкт оренди у справному стані, за власні кошти і за письмовим погодженням орендодавця та балансоутримувача здійснювати його поточний і капітальний ремонт. Ця умова Договору не розглядається як дозвіл на здійснення невід'ємних поліпшень об'єкта оренди.
Так, поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким значно зростає вартість майна, а також його корисність порівняно зі станом, у якому воно було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі, а капітальний ремонт - це комплекс робіт, під час проведення яких змінюються або відновлюються основні частини, деталі або механізми речі (а не окремі їх частини) у зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, при цьому, саме проведенням суттєвих змін поліпшення відрізняється від ремонту, в ході якого відновлюються стан, корисні властивості майна.
Однак, матеріали справи не містять, а сторонами не надано суду доказів прийняття обласною радою рішення про надання згоди на здійснення орендарем - Фізичною-особою підприємцем Байдюком В.М. невід'ємних поліпшень приміщення першого поверху площею 95,7 кв.м. на вул. Василіянок, 62а у м. Івано-Франківську, в свою чергу, Відповідь Івано-Франківської обласної ради № 10-198/1968/210 від 21.11.2016р., надана на Заяву позивача, у якій зазначено, що обласна рада не заперечує щодо проведення капітального ремонту орендованих приміщень на вул. Василіянок, 62а за наявності письмового дозволу Комунального підприємства Івано-Франківської обласної ради з експлуатації майна, судом як рішенням про згоду на здійснення орендарем невід'ємних поліпшень не приймається, оскільки у зазначеній відповіді надано згоду саме на капітальний ремонт.
Таким чином, отримавши згоду на здійснення саме капітального ремонту, який за наявності згоди орендодавця та балансоутримувача, є обов'язком орендаря у відповідності до п. 3.2.3 Договору, здійснення позивачем саме невід'ємних поліпшень, замість капітального ремонту, є свідомою волею позивача, і здійснення таких поліпшень не може впливати та права та обов'язки відповідачів, за відсутності згоди на здійснення таких поліпшень.
Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що місцевий суд дійшов вірного висновку про відмову в задоволенні позовних вимог, оскільки за умовами Договору орендар зобов'язується утримувати об'єкт оренди у справному стані, за власні кошти і за письмовим погодженням орендодавця та балансоутримувача здійснювати його поточний і капітальний ремонт і така умова Договору не розглядається як дозвіл на здійснення невід'ємних поліпшень об'єкта оренди, а матеріали справи не містять доказів прийняття обласною радою рішення про надання згоди на здійснення орендарем - Фізичною-особою підприємцем Байдюком В.М. невід'ємних поліпшень приміщення першого поверху площею 95,7 кв.м. на вул. Василіянок, 62а у м. Івано-Франківську.
Позивачем не надано суду належних та допустимих доказів, які б спростовували доводи відповідача.
Згідно зі ст. 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Відповідно до ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтуються на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Статтями 76, 77 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставин, які входять в предмет доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Доводи апелянта, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують висновків суду першої інстанції.
Зважаючи на вищенаведене, колегія суддів дійшла висновку про те, що рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2018р. у справі № 910/20795/17 прийнято з повним та всебічним дослідженням обставин, які мають значення для справи, а також з дотриманням норм матеріального і процесуального права, у зв'язку з чим апеляційна скарга скаржника задоволенню не підлягає.
Керуючись ст. ст. 270, 275, 276, 281, 282 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -
1. Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Байдюк Віталія Мирославовича залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2018р. у справі № 910/20795/17 - без змін.
2. Матеріали справи № 910/20795/17 повернути до Господарського суду міста Києва.
3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції у господарських справах в порядку і строки, визначені в ст. 288 Господарського процесуального кодексу України.
Головуючий суддя А.І. Мартюк
Судді С.І. Буравльов
Н.Ф. Калатай