ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33001 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59
28 березня 2019 року Справа № 906/780/18
Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Олексюк Г.Є., суддя Гудак А.В. , суддя Петухов М.Г.
секретар судового засідання Драчук В.М.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги відділу комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради та виконавчого комітету Бердичівської міської ради на рішення Господарського суду Житомирської області від 22.11.2018 р. у справі №906/780/18 (суддя Давидюк В.К., повний текст рішення складено 28.11.2018 р.)
за позовом приватного підприємства "Зевс" (м. Бердичів)
до відповідачів: 1) виконавчого комітету Бердичівської міської ради (м. Бердичів); 2) відділу комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради (м. Бердичів)
про визнання договору оренди нежитлового приміщення №742 від 26.04.2015р. таким, що продовжив свою дію та визнання права користування нежитловим приміщенням
за участю представників сторін:
позивача - ОСОБА_1;
відповідача-1 - не з'явився;
відповідача - 2 - ОСОБА_2, ОСОБА_3;
Приватне підприємство "Зевс" звернулося до Господарського суду Житомирської області з позовом про визнання за ним права користування нежитловим приміщенням - торгівельним павільйоном, загальною площею 63 м2 за адресою: м. Бердичів, провулок Пляжний (Піонерський), 6, на підставі договору оренди нежитлового приміщення №742 від 26.04.2015р. та визнання договору оренди нежитлового приміщення №742 від 26.04.2015р., укладеного між відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради та ПП "Зевс" таким, що продовжив свою дію на тих же умовах і на той же строк.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач посилається на те, що договір нежитлового приміщення №742 від 26.04.2015р. автоматично продовжив свою дію на той самий строк та на тих самих умовах відповідно до приписів ст. 764 ЦК України, ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки орендодавець протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору не заперечив щодо продовження його дії.
Рішенням Господарського суду Житомирської області від 22.11.2018 р. у справі №906/780/18 позов задоволено; визнано за приватним підприємством "Зевс" право користування нежитловим приміщенням - торгівельним павільйоном, загальною площею 63 кв. м за адресою: м. Бердичів, провулок Пляжний (Піонерський), 6, на підставі договору оренди нежитлового приміщення №742 від 26.04.2015р.; визнано договір оренди нежитлового приміщення №742 від 26.04.2015р., укладений між відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради та ПП "Зевс" таким, що продовжив свою дію на тих же умовах і на той же строк.
Приймаючи рішення, суд першої інстанції зазначив, що на момент закінчення строку дії договору оренди, а також протягом місяця після закінчення цього строку орендодавець не заперечував щодо поновлення спірного договору на новий строк, тому суд прийшов до висновку, що договір оренди є продовженим (пролонгованим) на той самий термін і на тих самих умовах. Окрім того, суд прийняв до уваги те, що орендар продовжує користуватися орендованим майном на підставі спірного договору та сплачує орендну плату. При цьому, суд не прийняв до уваги рішення орендодавцем про продовження строку дії договору на 6 місяців без права продовження його дії, оскільки воно було прийнято лише через три місяці після закінчення строку дії договору оренди.
Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, відділ комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради звернувся до суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції, прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову.
Мотивуючи апеляційну скаргу, скаржник зазначає, що судом першої інстанції не досліджений факт передачі предмета договору в оренду, оскільки в матеріалах справи відсутній акт приймання-передачі предмету оренди.
Скаржник звертає увагу суду на те, що заява позивача про продовження строку дії договору подана за місяць до закінчення терміну його дії в порядку, передбаченому п. 11.4 договору. При цьому, позивач запропонував змінити термін дії договору з 2 років 11 місяців на 3 роки, тобто пропонував укласти договір на більший термін, ніж передбачено даним договором, що є однією із істотних умов договору, відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", тому, в даному випадку, заява позивача повинна розглядатися відповідно до ч. 3 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" після закінчення терміну договору оренди орендар.
Скаржник звертає увагу суду, що позивач втратив переважне право на продовження договору оренди, оскільки протягом дії договору оренди ним неодноразово порушувалися умови договору щодо страхування об'єкта оренди. До того ж, орендодавцем було повідомлено орендаря про порушення ним обов'язку щодо страхування об'єкта оренди та внесення орендної плати, а також зважаючи на сплив трьохрічного терміну останньої оцінки об'єкта оренди було наголошено на вимогах ч. 2 ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а саме, що у разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди, та вказано, що попередній звіт про незалежну оцінку об'єкта оренди за цим договором виконано більше як три роки тому.
Скаржник зазначає, що у березні 2018 року позивачем було надано звіт №10/03-0 від 12.03.2018р. про незалежну оцінку орендованого приміщення, чим він підтвердив свою згоду на перегляд орендної плати відповідно до визначеної ринкової вартості об'єкта оренди - 197 467 грн., станом на 28.02.2018р. Враховуючи те, що розмір орендної плати розраховується у пропорційному співвідношенні до ринкової вартості об'єкта оренди, тому у разі збільшення ринкової вартості пропорційно зростає розмір орендної плати, що і передбачається в даному випадку. Однак, про такі обставини не зазначено в даному рішенні суду.
Окрім того, скаржник вказує, що лист відповідача від 22.02.2018р. №65 був направлений до закінчення терміну дії договору, яким орендодавець заперечив щодо продовження договору на тих самих умовах. Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, тому такий договір припиняється.
Також скаржник звертає увагу суду на те, орендар вже тривалий час не використовує об'єкт оренди і орендна плата сплачується відповідно до вимог п. 8.3 глави 8 розділу І Положення про управління комунальним майном територіальної громади міста Бердичева, затвердженого рішенням Бердичівської міської ради від 29.01.2015 №1002.
При цьому, враховуючи вимоги ч. 4 ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якою передбачено процедура передачі в оренду державного та комунального майна, реалізація переважного права орендаря на укладання договору оренди на новий строк, передбаченого ч. 3 ст.17 цього Закону, за конкурсом є неможливою.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 18.01.2019 р. відкрито апеляційне провадження у справі та призначено розгляд скарги на 20.02.2019 р. об 14:30 год.
Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, виконавчий комітет Бердичівської міської ради звернувся до суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції, прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову.
Мотивуючи апеляційну скаргу, скаржник зазначає, що за результатами розгляду звернення позивача про продовження строку дії договору терміном на 3 роки ним було повідомлено позивача про винесення даного питання на розгляд засідання виконавчого комітету у зв'язку з тим, що запропонований позивачем термін дії договору перевищує раніше визначений термін, а також позивачем порушено умови договору оренди щодо сплати орендної плати та страхування об'єкту оренди. Комісією скаржника було прийнято рішення продовжити договір оренди терміном на 6 місяців без права його продовження.
Скаржник звертає увагу суду, що у березні 2018 року позивачем надано звіт №10/03-0 від 12.03.2018р. про незалежну оцінку об'єкту оренди, за яким ринкова вартість об'єкта, станом на 28.02.2018р., становить 197 467 грн., яка була застосована для розрахунку орендної плати про що зазначено у проекті додатку №2 до договору. Таким чином, дані обставини унеможливлюють визнання договору оренди таким, що продовжив свою дію на тих же умовах і на той же строк.
Також скаржник звертає увагу суду на те, орендар вже тривалий час не використовує об'єкт оренди і орендна плата сплачується відповідно до вимог п. 8.3 глави 8 розділу І Положення про управління комунальним майном територіальної громади міста Бердичева, затвердженого рішенням Бердичівської міської ради від 29.01.2015 №1002.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 18.01.2019 р. відкрито апеляційне провадження у справі та призначено розгляд скарги на 20.02.2019 р. об 14:30 год. Об'єднано для спільного розгляду апеляційну скаргу відділу комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради та виконавчого комітету Бердичівської міської ради на рішення Господарського суду Житомирської області від 22.11.2018 р. у справі №906/780/18.
Приватне підприємство "Зевс" надіслало до суду відзив на апеляційну скаргу відділу комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради (вх. №4874/19 від 04.02.2019р.), в якому просить відмовити в її задоволенні, а рішення суду першої інстанції залишити без змін. Вказує, що виходячи з системного аналізу змісту ст. 764 ЦК України, ст. 5, ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", самі по собі листи відповідача-2, наявні в матеріалах справи, якими орендаря було повідомлено про необхідність укладення договору страхування та сплати заборгованості по орендній платі, не можуть вважатися належними доказами відмови орендодавця від поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах. Позивач звертає увагу суду апеляційної інстанції, що позовними вимогами та обґрунтуванням поданої позовної заяви було саме визнання договору оренди № 742 нежитлового приміщення від 26.04.2015рд, таким, що продовжив свою дію на тих же умовах і на той же самий строк. Однак, апелянт намагається довести, що позивач втратив переважне право на укладення договору оренди на новий строк. Позивач зазначає, що розмір орендної плати, яку має сплачувати позивач зафіксовано у п. 3.1. договору оренди, тобто розмір орендної плати є визначеним. Окремо звертаємо увагу суду на відсутність в матеріалах справи будь-яких листів, заяв чи інших документів, які б свідчили про звернення відповідачів до позивача з вимогою щодо зміни розміру орендної плати.
Відділ комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради надіслав до суду відповідь на відзив на апеляційну скаргу (вх. №7399/19 від 18.02.2019 р.), в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції, прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову. Зазначає, що враховуючи те, що на дату закінчення строку дії договору оренди надійшла пропозиція від орендаря щодо зміни умови договору, а також, вимоги ч. 2 ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" щодо необхідності проведення незалежної оцінки об'єкта оренди для продовження договору на новий термін, тому, в даному випадку, продовження договору оренди не може розглядатися внаслідок мовчазної згоди сторін договору, в порядку ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна",відповідно до якої у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Скаржник звертає увагу суду на висновок Верховного суду України, викладений у постанові від 22.02.2017р. у справі №920/132/16 про те, що не може автоматично продовжуватися той договір (на тих самих умовах), істотна умова якого (вартість майна на час вирішення питання про продовження договору та, відповідно, орендна плата) є фактично невизначеною.
Отже, оскільки на даний час істотна умова договору оренди нежитлового приміщення №742 від 26.04.2015 - розмір орендної плати є фактично невизначеним, тому він не може автоматично продовжуватися на тих самих умовах. До того ж, термін на який продовжено договір (до 26.09.2018р.) рішенням виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 19.07.2018р. №231 сплив, а дане рішення не оскаржене та є чинним.
У зв'язку із перебуванням у відпустці судді-члена колегії ОСОБА_4 судове засідання у справі 20.02.2019р. об 14:30 год. не відбулося.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 22.02.2019 р. розгляд апеляційних скарг призначено на 13.03.2019 р. об 14:30 год.
Відділ комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради надіслав до суду додаткові пояснення у справі (вх. №10402/19 від 13.03.2019 р.), в яких зазначає, що комісією орендодавця було здійснено обстеження об'єкту оренди та встановлено, що він не використовується позивачем, про що складено акти обстеження від 06.03.2019р. та від 11.03.2019р.,які просить долучити до матеріалів справи і надати їм оцінку
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 13.03.2019р. розгляд апеляційних скарг відкладено на 28.03.2019 р. об 12:00 год.
Суд апеляційної інстанції, дослідивши в судовому засіданні 28.03.2019 р .надані відповідачем акти обстеження від 06.03.2019 р. та від 11.03.2019 р., зазначає наступне.
Відповідно до ст. 7 ГПК України правосуддя в господарських судах здійснюється на засадах рівності всіх юридичних осіб незалежно від організаційно-правової форми, форми власності, підпорядкування, місцезнаходження, місця створення та реєстрації, законодавства, відповідно до якого створена юридична особа, та інших обставин.
В силу ст. 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Відповідно до ч. 2, 3, 5 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього.
У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Беручи до уваги викладене, колегія суддів апеляційного суду зазначає, що акти, які відповідач-2 просить долучити до матеріалів справи не є додатковими доказами у справі, оскільки вони з'явилися лише після прийняття судом першої інстанції рішення і не оцінювалися судом при вирішенні спору. Окрім того, відповідач-2 не обґрунтував неможливості складання та подання даних документів до суду під час слухання справи в суді першої інстанції, тому суд апеляційної інстанції долучає їх до матеріалів справи, однак не дає їм оцінки як доказам по справі.
В судових засіданнях 13.03.2019р. та 28.03.2019р. представники скаржників підтримали доводи апеляційних скарг, просять їх задоволити, а рішення суду першої інстанції скасувати.
Представник позивача в судовому засіданні 28.03.2019р. заперечив доводи апеляційних скарг, просить відмовити в їх задоволенні, рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Відповідач-1 не забезпечив явку повноважного представника в судове засідання 28.03.2019р., хоча про день, час та місце судового розгляду повідомлявся належним чином.
Враховуючи те, що судом вчинено всі необхідні дії для належного повідомлення всіх учасників справи про день, час та місце розгляду скарги, колегія суддів вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу в даному судовому засіданні за наявними матеріалами.
Відповідно до ч.1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній та додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Дослідивши матеріали справи та обставини на предмет повноти їх встановлення, надання їм судом першої інстанції належної юридичної оцінки, вивчивши доводи апеляційної скарги стосовно дотримання норм матеріального і процесуального права судом першої інстанції, заслухавши пояснення представників сторін в судовому засіданні, колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла наступного висновку.
Як встановлено апеляційним судом, рішенням Бердичівської міської ради №69 від 10.10.2002р. надано виконавчому комітету міської ради здійснення повноважень щодо управлінням майном територіальної громади міста та виконання всіх функцій, наданих власнику діючим законодавством, крім функцій, пов'язаних зі зміною форм власності (а.с.73).
26.04.2015р. між відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради (орендодавець), в особі начальника відділу ОСОБА_2 та приватним підприємством "Зевс" (орендар), в особі директора ОСОБА_5 було укладено договір оренди нежитлового приміщення №742 (а.с. 19-23).
Відповідно до п. 1.1. договору орендодавець передає, а орендар приймає, відповідно до рішення виконавчого комітету від 25.06.2009р. №356 та договору оренди нежитлового приміщення від 26.06.2009р. №742/1, в строкове платне користування нежитлове приміщення - торгівельний павільйон (об'єкт), площею 63 кв. м, розміщений за адресою: 13300, Житомирська обл., м. Бердичів, пров. Піонерський, 6, вартість якого визначена згідно з звітом про незалежну оцінку майна на 30.04.2012р., і становить 52710 грн.
Відповідно до п. 2.1 договору, орендар вступає у користування об'єктом одночасно з підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі об'єкта.
Згідно п.2.3 договору, орендар самостійно укладає договори з комунальними службами, страховою компанією та отримує погодження органу державного пожежного нагляду.
Сторони у п. 3.1 договору погодили, що орендна плата визначається відповідно до Господарського кодексу України, Цивільного кодексу України, ОСОБА_4 розрахунку орендної плати за комунальне майно та пропорції її розподілу, затвердженої рішенням Бердичівської міської ради від 29.01.2015р. №1002, враховуючи конкурсні пропозиції договору, і становить (525,69 +20% ПДВ) грн. х місячний індекс за місяць станом на 30.04.2015р.
Вказаний договір укладено строком на 2 (два) роки та 11 (одинадцять) місяців, що діє з 26.04.2015р. по 26.03.2018р. (п. 11.1. договору).
Як передбачено п. 11.3 договору орендар, який належно виконує свої обов'язки за договором оренди, після закінчення терміну дії договору, має переважне право перед іншими особами на укладання договору оренди на новий термін.
У п.11.4 договору вказано, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладання договору оренди на новий термін, зобов'язаний повідомити про це орендодавця за місяць до закінчення терміну договору.
Згідно п. 11.5 договору, у разі якщо орендар продовжує користуватися об'єктом після закінчення строку дії договору, то за відсутності заперечень орендодавця протягом місяця, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Договір підписаний повноважними представниками сторін та скріплений їх печатками.
21.02.2018р. директор ПП "Зевс" звернувся до міського голови Бердичівської міської ради з письмовою заявою вих. №1, в якій просив продовжити договір оренди приміщення за адресою: провулок Пляжний, 6 терміном на 3 (три) роки (а.с.26).
22.02.2018р. відділ комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради повідомив ПП "Зевс" листом, що договір страхування торгівельного павільйону закінчився 30.01.2018р., проте орендар не надав копію поновленого договору страхування на виконання п. 5.16. договору оренди №742 від 26.04.2015р. Разом з тим, у позивача наявна заборгованість з орендної плати за вересень 2017 року. Зазначені обставини будуть враховані під час розгляду питання щодо продовження договору оренди на новий строк (а.с. 67). Вказане повідомлення повернулося адресанту з відміткою поштового зв'язку "за закінчення терміну зберігання".
Виконавчий комітет Бердичівської міської ради підготував відповідь від 15.03.2018р. на звернення ПП "Зевс" про продовження дії договору оренди приміщення терміном на 3 роки, в якій вказано, що пропозиція орендаря перевищує строк, передбачений договором №742 від 26.04.2015р. та враховуючи наявність порушення умов договору щодо сплати орендної плати та страхування об'єкта оренди, вказане питання буде розглядатися виконавчим комітетом (а.с. 68).
28.03.2018р. відділ комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради направив ПП "Зевс" лист про необхідність поновити договір страхування об'єкту оренди та протягом 3-х днів надати копію поновленого договору страхування. (а.с. 37).
04.04.2018р. відділ комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради направив ПП "Зевс" лист про необхідність поновити договір страхування та сплатити заборгованість з орендної плати; питання продовження договору буде розглядатися виконавчим комітетом (а.с. 69).
Рішенням виконавчого комітету Бердичівської міської ради №231 від 19.07.2018р. було продовжено договір оренди №742 від 26.04.2015р. нежитлового приміщення за адресою: м.Бердичів, пров. Пляжний,6, укладений з ПП "Зевс", терміном на 6 місяців з дати його закінчення, до 26.09.2018р. без права його продовження (а.с. 25).
24.07.2018р. відділ комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради надіслав ПП "Зевс" повідомлення про прийняте виконавчим комітетом рішення, у зв'язку з чим підготовлено та направлено позивачу для підписання проект додатку до договору оренди №742 від 26.04.2015р. (а.с. 24).
10.08.2018р. відділ комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради повторно звернувся до ПП "Зевс" про необхідність підписання додатку №2 до договору оренди №742 від 26.04.2015р. (а.с. 70).
Відповідно до листа від 10.08.2018 р. відділ комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради повідомив ПП "Зевс" про необхідність з'явитися до виконавчого комітету міської ради для підписання додатку до договору оренди від 26.04.2015 р. №742 та з метою продовження вказаного договору позивачу направлено додаток до договору у 2 примірниках для підписання.
Предметом спору у даній справі є вимоги позивача про визнання права користування нежитловим приміщеннями та визнання договору оренди нежитлового приміщення №742 від 26.04.2015р. таким, що продовжив свою дію на тих же умовах і на той же строк, тобто в порядку автоматичної пролонгації на підставі ст. 764 ЦК України, та ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Причиною виникнення спору у даній справі стало питання наявності чи відсутності підстав для продовження терміну дії договору оренди нежитлового приміщення №742 від 26.04.2015р. на тих же умовах і на той же строк.
Надаючи в процесі апеляційного перегляду оцінку обставинам справи в їх сукупності, колегія суддів зазначає, що відповідно до ст. 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (ст. 626 ЦК України).
Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).
Відповідно до ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.
Приписами ст. 759 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Договір найму укладається на строк, встановлений договором (ч. 1 ст. 763 ЦК України).
Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який раніше був встановлений договором (ст. 764 ЦК України).
Організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності врегульовані Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Відповідно до ч.1 ст.2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
В силу вимог ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Тобто, норма зазначеної статті має диспозитивний характер, оскільки не вказує на те, що відповідна вимога про припинення чи зміну договору оренди має називатися виключно заявою. Така заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у даному випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов'язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.
Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов'язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.
Окрім того, слід розмежовувати правові конструкції, визначені у ч.2 ст.17 та ч.3 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки пролонгація (продовження) договору на тих же умовах і на той же строк, та переважне право орендаря на укладення договору не є тотожними поняттями.
Так, для застосування ч.3 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та визнання за орендарем переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідно встановити такі юридичні факти: закінчення терміну договору оренди; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; власник майна не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору не повідомив орендаря про намір використовувати майно для власних потреб.
При реалізації зазначеного переважного права орендаря укладатиметься новий договір оренди комунального майна, при цьому попередній договір оренди повинен закінчити термін дії, шляхом відмови однієї із сторін у продовженні терміну дії договору у спосіб вчинення заяви.
При цьому, суттю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Наймач повинен повідомити наймодавця про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або у розумний строк до закінчення строку договору найму. У разі якщо наймач не надсилає повідомлення наймодавцю, він відмовляється від здійснення свого переважного права.
В свою чергу, для продовження дії договору оренди на підставі ч.2 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування орендованим майном; відсутнє письмове повідомлення однієї зі сторін договору про припинення або зміну умов договору.
Таким чином, наведена правова норма визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах без проведення конкурсу. При цьому, для автоматичного продовження договору оренди державного та комунального майна передбачена особливість - відсутність заяви (повідомлення) однієї із сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.
Правовий інститут пролонгації договору оренди державного чи комунального майна (продовження договору на той же строк і на тих самих умовах), закріплений в ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, а реалізація правового інституту продовження договору оренди на новий строк внаслідок переважного права добросовісного орендаря (ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"), в разі незгоди орендодавця може бути предметом спору в господарському суді.
Суд апеляційної інстанції зазначає, що позивач, звертаючись до суду з даним позовом визначив предметом позову саме інститут пролонгації договору оренди (продовження договору на той же строк та на тих самих умовах), закріплений ч. 2 ст. 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна", який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору.
Матеріалами справи підтверджується, що рішенням Бердичівської міської ради №69 від 10.10.2002р., надано виконавчому комітету міської ради здійснення повноважень щодо управлінням майном територіальної громади міста та виконання всіх функцій, наданих власнику діючим законодавством, крім функцій, пов'язаних зі зміною форм власності (а.с.73).
Так, на підставі Положення про відділ комунальної власності та земельних відносин, затвердженого рішенням Бердичівської міської ради №123 від 07.12.2010р., між позивачем та відповідачем-2 було укладено договір оренди №742 від 26.04.2015р., строком на 2 роки та 11 місяців, що діє з 26.04.2015р. по 26.03.2018р. (п. 11.1. договору).
В силу п. 11.5. договору, у разі якщо орендар продовжує користуватися об'єктом після закінчення строку дії договору, то за відсутності заперечень орендодавця протягом місяця, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Пунктом 8.2 договору сторонами встановлено обов'язок орендодавця виступати з ініціативою, зокрема, щодо припинення його дії.
Таким чином, умовами укладеного між сторонами договору передбачена можливість автоматичної пролонгації договору на новий строк та на тих самим умовах у разі продовження користуватися орендарем об'єктом оренди після закінчення строку дії договору та за відсутності заперечень орендодавця щодо продовження дії договору протягом місяця.
Як встановлено апеляційним судом, позивач листом від 21.02.2018р. звернувся до міського голови Бердичівської міської ради із заявою, в якій просив продовжити договір оренди приміщення за адресою: провулок Пляжний, 6 терміном на 3 (три) роки.
Також, 22.02.2018р. орендодавець направив орендарю лист, в якому повідомив останнього про те, що ним не укладено договір страхування об'єкту оренди та не сплачена орендна плата за вересень 2017 року, тому вказані обставини будуть враховані під час розгляду питання щодо продовження договору оренди на новий строк. Вказане повідомлення повернулося адресату з відміткою поштового зв'язку: "за закінчення терміну зберігання".
Окрім того, 04.04.2018р. орендодавець направив орендарю лист, в якому повідомив останнього про необхідність поновити договір страхування та сплатити заборгованість з орендної плати за договором оренди; питання продовження договору буде розглядатися виконавчим комітетом міської ради.
Суд апеляційної інстанції, здійснивши правовий аналіз ч. 1 ст. 764 ЦК України та ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" зазначає, що настання такого юридично значимого наслідку, як продовження строку дії договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, пов'язане з відсутністю заяви однієї із сторін договору про припинення дії договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору та продовження користування орендованим майном орендарем.
При цьому, істотне значення у даному випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов'язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.
Беручи до уваги викладене, судова колегія апеляційного суду звертає увагу на те, що фактичними обставинами справи підтверджується, що позивач у зверненні до міського голови Бердичівської міської ради просив продовжити дію договору оренди від 26.04.2015р. №742 на три роки, тобто орендар не ініціював саме перед орендодавцем - відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради питання укладення договору оренди на новий строк, тобто не висловлював свого бажання перед орендодавцем щодо зміни умов договору оренди.
В матеріалах справи відсутні докази звернення орендаря саме до орендодавця з пропозицією укладення договору оренди на новий строк у зв'язку із належним йому переважним правом за приписами ч. 3 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Дослідивши матеріали справи, судом також не встановлено, а в матеріалах справи відсутні докази письмового повідомлення орендодавцем орендаря про відмову в продовженні договору оренди від 26.04.2015р. №742 на новий строк, а також докази направлення письмових заперечень проти продовження його дії на новий строк, у строки, передбачені ч. 1 ст. 764 ЦК України.
При цьому, самі по собі листи орендодавця від 22.02.2018 р. та від 04.04.2018 р., адресовані орендарю не можуть вважатися належними доказами відмови орендодавця від продовження договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах та не спрямовані на припинення або зміну умов договору оренди, оскільки в них йдеться лише про неналежне виконання останнім умов договору оренди щодо страхування об'єкту оренди та сплати орендної плати.
В свою чергу, приписами ст. 764 ЦК України, ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначену чітку процедуру, тобто дії, які має вчинити сторона у випадку її незгоди з продовженням строку дії договору, яку орендодавцем не було дотримано.
Окрім того, суд апеляційної інстанції зазначає, що орендодавцем, всупереч вимогам ст. ст. 73, 76, 77 ГПК України, не доведено суду належними та допустимими доказами того, що орендар не використовує об'єкт оренди згідно договору оренди №742 від 26.04.2015р. Натомість, судом апеляційної інстанції встановлено, що орендар надалі користується орендованим нежитловим приміщенням на підставі договору №742 від 26.04.2015р., своєчасно та в повному обсязі сплачує орендну плату, що також підтвердили сторони в судовому засіданні.
Отже, враховуючи те, що сторони договору оренди від 26.04.2015р. №742 не висловили своїх заперечень щодо продовження його дії на новий строк, як передбачено вимогами ст. 764 ЦК України, а орендар користувається орендованим майном та сплачує орендну плату, тому суд апеляційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що договір оренди не припинив свою дію та є продовженим на той самий строк і на тих самих умовах.
Окрім того, враховуючи те, що суд апеляційної інстанції прийшов до висновку, що договір оренди не припинив свою дію та пролонгований на той самий строк і на тих самих умовах, тому вимога позивача про визнання права користування позивача нежитловим приміщенням - торгівельним павільйоном, загальною площею 63 м2 за адресою: м. Бердичів, провулок Пляжний (Піонерський), 6, на підставі договору оренди нежитлового приміщення №742 від 26.04.2015р. підлягає задоволенню.
При цьому, судова колегія не приймає до уваги рішення виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 19.07.2018р. про продовження строку дії договору на 6 місяців без подальшого права продовження дії договору, оскільки дане рішення порушує право іншої сторони щодо свободи договору, її вільного волевиявлення стосовно умов договору оренди та суперечить положенням ч.1 ст. 626, ч.1 ст. 627, ч.1 ст. 628, ч.1 ст. 629 ЦК України.
Посилання скаржників на те, що договір оренди не може бути автоматично продовжений на той самий строк і на тих самих умовах, оскільки істотна умова договору (вартість майна на час вирішення питання про продовження договору та, відповідно, орендна плата) є фактично невизначеною, судом апеляційної інстанції не приймає до уваги, враховуючи наступне.
Так, розділом 3 договору сторони визначили на підставі яких нормативних документів визначається орендна плата, порядок та строк її сплати орендарем.
Пунктом 3.5. договору оренди визначено, що розмір орендної плати може бути переглянуто на вимогу однієї із сторін у разі зміни ОСОБА_4 її розрахунку та в інших випадках, передбачених чинним законодавством України.
Згідно ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" методика розрахунку орендної плати за об'єкти державної власності та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються КМУ.
Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін та на вимогу однієї зі сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, установлених законодавчими актами України (ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").
За загальним правилом, закріпленим у ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Одним із загальних принципів цивільного законодавства є принцип свободи договору, який закріплений статтями 3 та 621 ЦК України, свобода договору включає й вільне визначення сторонами його умов, де фіксуються взаємні права та обов'язки учасників.
Статтею 654 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Ця норма узгоджується з приписами ч. 2 ст. 651 ЦК України, згідно якої договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. При цьому, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Згідно ст. 284 ГК України істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди, строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.
Беручи до уваги викладене, суд апеляційної інстанції зазначає, що розмір орендної плати, яку має сплачувати позивач встановлений п. 3.1. договору оренди, тобто визначений сторонами. При цьому, сторони на власний розсуд можуть врегулювати внесення змін і доповнень до договору в частині розміру орендної плати шляхом укладення додаткової угоди до договору.
Окрім того, посилання скаржників на висновок Верховного суду України, викладений у постанові від 22.02.2017р. у справі №920/132/16, судом апеляційної інстанції не приймається до уваги, оскільки предмет та підстави позовів, обставини, що формують зміст спірних правовідносини, як і їх матеріально-правове регулювання у справі №920/132/16 та у даній справі є різними.
Доводи скаржників, що позивачем не сплачується орендна плата та порушено умови договору щодо страхування об'єкта оренди, судом апеляційної інстанції не приймаються до уваги, оскільки наведені обставини мають породжувати захист права у встановлення спосіб - пред'явлення позову про розірвання договору та стягнення несплаченої суми орендної плати.
Посилання скаржників в судовому засіданні апеляційного суду на те, що земельна ділянка під об'єктом оренди знаходить в прибережній захисній смузі, тому договір оренди від 26.04.2015р. №742 на може бути продовженим, судом апеляційної інстанції оцінюються критично, оскільки дані доводи виходять за межі судового дослідження, враховуючи предмет та підстави заявленого позову.
Окрім того, суд апеляційної інстанції звертає увагу на те, що відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод визнається право людини на доступ до правосуддя, а відповідно до статті 13 - на ефективний спосіб захисту прав, і це означає, що особа має право пред'явити в суді таку вимогу на захист цивільного права, яка відповідає змісту порушеного права та характеру правовідношення.
Стаття 13 вимагає, щоб норми національного правового засобу стосувалися сутності "небезпідставної заяви" за Конвенцією та надавали відповідне відшкодування. Зміст зобов'язань за ст. 13 також залежить від характеру скарги заявника за Конвенцією. Тим не менше, засіб захисту, що вимагається згаданою статтею повинен бути "ефективним" як у законі, так і на практиці, зокрема, у тому сенсі, щоб його використання не було ускладнене діями або недоглядом органів влади відповідної держави (п. 75 рішення Європейського суду з прав людини у справі "ОСОБА_3 проти України" від 05.04.2005 року (заява № 38722/02)).
Згідно ст. 4 ГПК України юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Відповідно до ст. 5 ГПК України здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
За змістом ст. 15 ЦК України право кожної особи на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу визначено статтею 16 цього Кодексу.
Позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається із двох елементів: предмета і підстави позову.
Предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, а підставою позову - факти, які обґрунтовують вимогу про захист права чи законного інтересу.
При цьому особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред'явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права.
У свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах, і у разі встановлення порушеного права з'ясувати, чи буде воно відновлено у заявлений спосіб.
Для визначення предмета позову як способу захисту права чи інтересу важливим є перелік способів захисту цивільного права та інтересу, наведений у статті 16 ЦК України, за змістом якої способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання права, припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб, тощо. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.
У Рішенні Конституційного Суду України від 01.12.2004 №18-рп/2004 (справа про охоронюваний законом інтерес) надано офіційне тлумачення поняття "охоронюваний законом інтерес" як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, як зумовленого загальним змістом об'єктивного і прямо не опосередкованого у суб'єктивному праві простого легітимного дозволу, що є самостійним об'єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам.
Відтак, беручи до уваги викладене, суд апеляційної інстанції вважає, що позивач правомірно звернувся за судовим захистом свого порушеного права на продовження договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, тобто в порядку ст. 764 ЦК України, та ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Відповідно до п.1 ч.1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Статтею 276 ГПК України унормовано, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи, що суд першої інстанції постановив рішення у відповідності до норм матеріального і процесуального права, з урахуванням усього вищевказаного у апеляційного суду немає правових підстав для його скасування.
За таких обставин, Північно-західний апеляційний господарський суд приходить до висновку, що рішення Господарського суду Житомирської області від 22.11.2018 р. у справі №906/780/18 необхідно залишити без змін, а апеляційні скарги відділу комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради та виконавчого комітету Бердичівської міської ради - без задоволення.
Витрати зі сплати судового збору за розгляд апеляційних скарг покладаються на апелянтів згідно ст.129 ГПК України.
Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 273, 275, 276, 281-284 ГПК України, суд -
1. Апеляційні скарги відділу комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради та виконавчого комітету Бердичівської міської ради на рішення Господарського суду Житомирської області від 22.11.2018 р. у справі №906/780/18 - залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
2. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення до Верховного Суду, відповідно до ст. ст. 287-291 ГПК України.
3. Справу повернути до Господарського суду Житомирської області.
Повний текст постанови складено 01 квітня 2019р.
Головуючий суддя Олексюк Г.Є.
Суддя Гудак А.В.
Суддя Петухов М.Г.