ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ІВАНО-ФРАНКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
14.03.2019 м. Івано-ФранківськСправа № 909/921/18
Господарський суд Івано-Франківської області у складі судді Неверовської Л.М., секретар судового засідання Феденько Н.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом: Фізичної особи-підприємця Сівецької Тетяни Володимирівни;
АДРЕСА_1;
адвокат Кучкуда Петро Васильович, АДРЕСА_4;
до відповідача: Фізичної особи-підприємця Кліща Степана Миколайовича;
АДРЕСА_2;
про розірвання договору оренди нежитлового приміщення.
за участю:
Від позивача: Кучкуда Петро Васильович - адвокат, довіреність №518 від 28.02.2005
Від відповідача: представник не з'явився
Встановив: Фізична особа-підприємець Сівецька Тетяна Володимирівна звернулася до Господарського суду Івано-Франківської області з позовом до Фізичної особи-підприємця Кліща Степана Миколайовича про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 03.07.2015.
Вирішення процесуальних питань під час розгляду справи.
24.10.2018 суд постановив прийняти позовну заяву до розгляду, здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження та призначити підготовче засідання на 12.11.2018.
Інтереси відповідача представляв адвокат Гунько Олександр Юрійович (довіреність № 3522 від 12.11.2018 (а.с. 33-34), видана строком на п'ять років і є дійсною до 12.11.2023 без права передовіреності); Гунько Олександр Юрійович був присутній в судових засіданнях - 12.11.2018 та 03.01.2019.
03.01.2019, в судовому засіданні, суд довів до відома представника відповідача, що ОСОБА_5, не може бути представником відповідача - Фізичної особи-підприємця Кліща Степана Миколайовича.
Згідно приписів ч.2 ст. 60 Господарського процесуального кодексу України довіреність фізичної особи повинна бути посвідчена нотаріально або у визначених законом випадках іншою особою.
Натомість, наявна в матеріалах справи Довіреність від 01.01.2015 не відповідає вищевказаним вимогам (а.с.160).
З огляду на вищевикладене, угода про надання правової допомоги від 14 березня 2019 укладена між ОСОБА_5, який є довіреною особою Кліща Степана Миколайовича (клієнт) та адвокатом Дуткою Романом Васильовичем (виконавець) згідно якої Клієнт доручає, а виконавець приймає на себе зобов'язання виконати таку правову допомогу - представництво прав та інтересів у справі про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 03.07.2015, не дає право адвокату Дутці Роману Васильовичу представляти інтереси відповідача.
14.03.2019 розгляд справи по суті завершено - суд проголосив вступну та резолютивну частини рішення.
Позиція позивача.
Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просить суд їх задовольнити з підстав зазначених у позовній заяві.
У позовній заяві позивач зазначає, що 03 липня 2015 року між фізичною особою-підприємцем Сівецькою Тетяною Володимирівною (орендодавець) та фізичною особою-підприємцем Кліщ Степаном Миколайовичем (орендар) укладено та нотаріально посвідчено Договір оренди нежитлового приміщення. За умовами даного договору, Сівецька Т.В., як орендодовець передала відповідачу в строкове платне користування нежитлове приміщення 2 поверху загальною прощею 156,8 кв. м. та терасу - площею 46,4 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_3.
В обгрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що орендар без згоди орендодавця та з порушенням законодавства у сфері містобудівної діяльності провів реконструкцію об'єкта оренди, змінивши зовнішні конструкції фасаду тераси, а саме, замурував зовнішню стіну, що унеможливлює використання тераси за призначенням.
Позивач стверджує, що реконструкцію об'єкта оренди виявила 10.02.2017 при огляді приміщення, в зв'язку з чим направила на адресу відповідача претензію-пропозицію про розірвання договору.
З огляду на відмову орендаря розірвати укладений договір, орендодавець звернулася за захистом порушеного права до господарського суду.
Заперечення відповідача.
Відповідач проти позову заперечує, просить суд в задоволенні позову відмовити за безпідставністю позовних вимог, що зазначив письмово у відзиві на позов (а.с. 38-41).
Відповідач категорично стверджує, що реконструкція тераси проведена позивачем ще до моменту передачі в оренду нежитлового приміщення, а здійснені ним внутрішні перепланування та покращення майна проведені відповідно до п.4.1. укладеного договору оренди від 03.07.2015 і про що повідомлено орендодавця.
Обставини справи, дослідження доказів.
Дослідивши матеріали справи, всебічно та повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення, об'єктивно оцінивши відповідно до приписів статті 86 Господарського процесуального кодексу України в сукупності всі докази, які мають значення для вирішення спору по суті, суд встановив таке.
03 липня 2015 року між фізичною особою-підприємцем Сівецькою Тетяною Володимирівною (орендодавцем - власником нежитлового приміщення) та фізичною особою-підприємцем Кліщ Степаном Миколайовичем (орендарем) укладено та нотаріально посвідчено Договір оренди нежитлового приміщення.
За умовами даного договору, Сівецька Т.В., як орендар передала відповідачу в строкове платне користування нежитлове приміщення 2 поверху загальною прощею 156,8 кв. м. та терасу - площею 46,4 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_3 (п.1.1. Договору).
Згідно акту приймання-передачі об'єкта оренди від 03.07.2015 року нерухоме майно (2 поверх загальною площею 156.8 кв.м та тераса площею 46,4 кв. м) передано в строкове платне користування орендарю (а.с. 16). В акті зазначено: сторони підтверджують, що технічний стан будівлі приміщення, що передається, знаходиться в задовільному стані. В момент підписання даного Акту Орендодавець передав орендарю ключі від приміщення, що орендується.
Відповідно до п.4.1 укладеного Договору орендодавець надала орендарю дозвіл на проведення робіт по внутрішньому переплануванню та покращенню майна в орендованому приміщенні відповідно до його зайняття підприємницькою діяльністю.
10 лютого 2017, при огляді об'єкта оренди, орендодавцем виявлено, що орендарем без її згоди проведено реконструкцію об'єкта нерухомості, а саме, змінено зовнішні конструкції зовнішнього фасаду приміщення - тераси; в зв'язку з чим, позивачем на адресу відповідача направлено претензію-пропозицію про розірвання договору в добровільному порядку та звільнення займаних приміщень(а.с. 22-23).
03.03.2017, ФОП Кліщ Степан Миколайович звернувся до Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції в Івано-Франківській області із заявою про перевірку законності проведення власником приміщення реконструкції (а.с. 25).
10.03.2017, орендарем надано відповідь на претензію, згідно якої останній повідомив позивача, що заявлена претензія-пропозиція до задоволення не підлягає, оскільки реконструкція ним не проводилась, а здійснені внутрішні перепланування та покращення майна проведені відповідно до п.4.1. укладеного договору оренди від 03.07.2015 (а.с. 24).
В підтвердження позовних вимог, позивач подав такі докази:
договір оренди нежитлового приміщення від 03.07.2015 (а.с. 13-15);
акт приймання-передачі об'єкта оренди від 03.07.2015 (а.с. 16);
претензію-пропозицію про розірвання договору в добровільному порядку та звільнення займаних приміщень (а.с. 22-23);
заяву ФОП Кліща С. М. про перевірку законності проведення власником приміщення реконструкції від 03.03.2017 №2 (а.с. 25);
відповідь на претензію-пропозицію від 10.03.2017 № 1 (а.с. 24);
акт від 27.03.2017 року, згідно якого перевіркою встановлено порушення п.2 ч.1 ст.34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" - виконано реконструкцію 2 поверху кафе, а саме замуровано зовнішню стіну тераси та демонтовано вікна між терасою та залом кафе у 2015 році без зареєстрованої декларації про початок виконання будівельних робіт (а.с.18);
протокол про правопорушення у сфері містобудівної діяльності від 27.03.2017 (а.с. 19-20) та припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 27.03.2017 року (а.с. 21); приписом зобов'язано ФОП Сівецьку Т.В. усунути виявлені порушення до 27.05.2017 року шляхом направлення декларації про початок виконання будівельних робіт або повернути приміщення до попереднього стану;
постанову про накладення на ФОП Сівецьку Т.В. штрафу в розмірі 57600,00 грн. за порушення у сфері містобудівної діяльності (а.с. 17), яка згідно судових рішень у справі №809/589/17 визнана протиправною та скасована;
копію рішення Івано-Франківського окружного адміністративного суду від 07.02.2018 у справі № 809/814/17 за позовом Сівецької Тетяни Володимирівни до головного інспектора будівельного нагляду Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції в Івано-Франківській області про визнання дій протиправними та скасування припису від 27.03.2017 року, яким скасовано припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 27.03.2017 року щодо об'єкту нерухомого майна, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 (а.с. 118-121);
скріншот (знімок екрана) сторінки Google з виглядом вулиці Євгена Коновальця в місті Галичі станом на травень 2015 року (а.с. 122);
скріншот (знімок екрана) з інтернет - ресурсу "DOM.RIA" із оголошенням про здачу в оренду приміщення (а.с.123);
роздруківки сторінки Google з виглядом вулиці Євгена Коновальця в місті Галичі станом на травень 2015 року (а.с. 157-158).
На поданих позивачем вищезазначених знімках та роздруківках сторінки Google чітко зображено спірне приміщення і видно, що зовнішня стіна тераси, станом на травень 2015 року, не замурована.
Відповідач на підтвердження своїх заперечень подав суду такі докази:
оригінал нотаріально посвідченої заяви ОСОБА_8 про надання показів, як свідка (а.с. 63); оригінал нотаріально посвідченої заяви ОСОБА_5 про надання показів, як свідка (а.с. 64); копію витягу з журналу оплати за комунальні послуги, орендну плату (а.с. 67-74);
копію договору підряду №07/01 від 06.07.2015 (а.с. 78-80);
копію до прибуткового касового ордера №2 від 07.07.2015 року про оплату авансового платежу за договором підряду № 07/01 від 06.07.2015 (а.с. 77);
копію Дефектного акту (а.с.81-82);
копію локального кошторису з розрахунком Договірної ціни (а.с.83-88);
копію акту приймання виконаних будівельних робіт (а.с. 91-96);
копію прибуткового касового ордера №6 від 03.09.2015 (а.с.90);
копію Договору про внесення змін та доповнень до Договору оренди від 03.07.2015 року (а.с.89);
розписку Сівецької Тетяни Володимирівни від 26.01.2016 (а.с. 110);
копію технічного паспорта на нежитлові приміщення АДРЕСА_3 (а.с 100-102, дублікат 130-132). Оригінал, вищевказаного технічного паспорта, витребуваний ухвалою суду від 09.01.2019 за клопотанням позивача, відповідач не надав.
Суд зазначає, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених Господарським процесуальним кодексом.
Відповідно до ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.
Статтею 76 ГПК України встановлено, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності (ст.86 ГПК України).
Норми права та мотиви, якими суд керувався при прийнятті рішення.
Із змісту статті 11 Цивільного кодексу України вбачається, що цивільні права та обов'язки виникають зокрема, з договору.
В силу приписів статей 626, 627, 628, 629 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов'язковим для виконання сторонами.
На підставі господарського договору між суб'єктами господарювання виникають господарські зобов'язання, в силу яких один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку (ст. 171, 174 ГК України).
Частиною 1 ст. 193 ГК України передбачено, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Частинами 1, 3, 6 статті 283 Господарського кодексу України обумовлено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Об'єктом оренди можуть бути нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення). До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей передбачених цим Кодексом.
Згідно приписів ч.3 ст. 291 Господарського кодексу України, договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Відповідно до ч. 2 ст. 188 Господарського кодексу України, сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Згідно приписів ч.3 ст. 285 Господарського кодексу України орендар зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату. У відповідності до ч. 1 ,2 ст. 773 Цивільного кодексу України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Згідно з п.1 ч.1 ст. 783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі.
10 лютого 2017 року, на виконання п.7.2.1. Договору, позивачем було здійснено огляд об'єкта оренди і встановлено, що орендар самовільно провів реконструкцію об'єкта оренди змінивши зовнішні конструкції зовнішнього фасаду приміщення - тераси.
Тераса - обгороджена відкрита прибудова до будинку у вигляді площадки для відпочинку, що може мати дах; розміщується на землі або над нижче розташованим поверхом (Державні будівельні норми України. Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення ДБН В.2.2-15-2005 "Терміни та визначення понять").
Встановивши, що орендар самовільно провів будівельні роботи в орендованих приміщеннях, відповідно до положень ч. 2 ст. 188 ГК України, позивач направила йому претензію-пропозицію з вимогою достроково розірвати укладений між ними договір оренди у досудовому порядку.
У відповіді на претензію-пропозицію №1 від 10.03.2017 року орендар фактично підтвердив, що вказані вище роботи в орендованих нежитлових приміщеннях виконані ним, однак вважає їх не реконструкцією, а внутрішнім переплануванням та покращенням орендованого майна, на яке (перепланування) позивач як орендодавець надала йому дозвіл, відповідно до умов п. 4.1. Договору. Проте, як вбачається з умов пункту 4.1 Договору, орендодавець надала орендарю дозвіл на проведення робіт по внутрішньому переплануванню та покращенню майна в орендованому приміщенні відповідно до його зайняття підприємницькою діяльністю. Натомість право на проведення реконструкції орендарем предмета оренди умовами договору оренди не передбачено.
Наявними в матеріалах справи доказами підтверджено, в тому числі актом приймання-передачі, що станом на 03.07.2015 року (на момент прийому передачі-передачі нежитлових приміщень) жодної реконструкції, тобто замурування зовнішньої стіни тераси проведено не було.
Судом встановлено, що з 03.07.2015 року нежитловим приміщення прощею 156,8 кв.м, м. та терасою площею 46,4 кв м. володіє та використовує їх у своїй підприємницькій діяльності виключно орендар ФОП Кліщ Степан Миколайович, а позивач ні юридично, ні фактично не володіла та не користувалася вказаними нежитловими приміщеннями.
Наявні в матеріалах справи докази, спростовують заперечення відповідача, що позивач провела реконструкцію приміщень ще до здачі їх останньому в оренду.
Рішенням Івано-Франківського окружного адміністративного суду від 07.02.2018 у справі № 809/814/17 за позовом Сівецької Тетяни Володимирівни до головного інспектора будівельного нагляду Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції в Івано-Франківській області про визнання дій протиправними та скасування припису від 27.03.2017 року, скасовано припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 27.03.2017 року щодо об'єкту нерухомого майна, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 (а.с. 118-121). При розгляді даної справи встановлено, що реконструкція тераси Сівецькою Тетяною Володимирівною не здійснювалась.
З матеріалів справи вбачається, що відповідач (наймач, орендар) користується річчю всупереч призначенню речі; внаслідок проведеної відповідачем самовільної реконструкції тераси (стіна замурована), останню неможливо використовувати за призначенням, що є підставою для розірвання договору оренди на вимогу орендодавця.
Висновок суду.
Враховуючи викладене, суд дійшов висновку про обгрунтованість заявлених позовних вимог і необхідність розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 03.07.2015.
Судові витрати.
Склад та порядок розподілу судових витрат визначено главою 8 ГПК України.
Згідно з ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.
Позивач, як судові витрати, визначив судовий збір у розмірі 1762 грн.
Відповідно до ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається:
1) у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін;
2) у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Враховуючи задоволення позову, судовий збір покладається на відповідача.
Керуючись статтями 73, 74, 76-80, 129, 232, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
позов Фізичної особи-підприємця Сівецької Тетяни Володимирівни до Фізичної особи-підприємця Кліща Степана Миколайовича про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 03.07.2015 - задоволити.
Розірвати договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 156,8 кв.м та тераси, площею 46,4 кв.м, що знаходиться у м. Галич, вул. Євгена Коновальця, будинок 3 від 03.07.2015 укладений між Фізичною особою-підприємцем Сівецькою Тетяною Володимирівною та Фізичною особою-підприємцем Кліщем Степаном Миколайовичем.
Стягнути з Фізичної особи-підприємця Кліща Степана Миколайовича, АДРЕСА_2 (РНОКПП НОМЕР_1) на користь Фізичної особи-підприємця Сівецької Тетяни Володимирівни, АДРЕСА_1 (РНОКПП НОМЕР_2) - 1762 (одну тисячу сімсот шістдесят дві гривні) судового збору.
Накази видати після набрання рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення господарського суду може бути оскаржено в порядку, визначеному розділом IV Господарського процесуального кодексу України.
Повне рішення складено 29.03.2019.
Суддя Л.М. Неверовська