61022, м. Харків, пр. Науки, 5, тел.: (057) 702-07-99, E-mail: inbox@dn.arbitr.gov.ua
іменем України
18.03.2019 Справа № 905/2130/18
Господарський суд Донецької області у складі головуючого судді Чернової О.В., при секретарі судового засідання Шакуровій І.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом: Фізичної особи - підприємця Лубенського Станіслава Олександровича, м. Покровськ Донецької області
до відповідача 1 Покровської міської ради Донецької області, м. Покровськ Донецької області
відповідача 2 - Житлово-комунального відділу Покровської міської ради Донецької області, м. Покровськ Донецької області
про визнання договору оренди нежитлового приміщення №12 від 21.12.2015р. продовженим на той самий строк, -
За участю представників сторін:
від позивача : Анікіна К.Є., - представник на підставі ордеру №ПТ 038302 від 17.01.19р.
від відповідача 1: Антипенко О.В. та Іщенко А.О. за довіреністю 11.03.2019р.
від відповідача 2: Дегтярьова К.М. за довіреністю №01-08-140 від 11.03.2019р.
Відповідно до ч.3 ст.177 ГПК України - 13.12.2018р. строк підготовчого провадження продовжено на 30 днів до 18.02.2019 року.
Фізична особа-підприємець Лубенський Станіслав Олександрович, м. Покровськ Донецької області звернулась до господарського суду Донецької області з позовом до Покровської міської ради Донецької області, м. Покровськ Донецької області про визнання договору оренди нежитлового приміщення №12 від 21.12.2015р. укладеним на той самий строк (2 роки 10 місяців 27 днів) та на тих самих умовах з 17.11.2018р.
В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на відмову відповідача у пролонгації договору оренди нежитлового приміщення №12 від 21.12.2015р.
Нормативно свої вимоги позивач обґрунтовує ст.17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» ч.1 ст.285 Господарського кодексу України, ст.ст. 3, 777 Цивільного кодексу України, ст.ст. 4, 20, 27, 162 Господарського процесуального кодексу України.
З дотриманням приписів ст.6 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до Положення про автоматизовану систему документообігу суду, для розгляду справи №905/2130/18 визначено суддю Чернову О.В.
Ухвалою судді господарського суду Донецької області від 19.11.2018р. позов прийнято до розгляду за правилами загального позовного провадження та відкрито провадження у справі №905/2130/18.
11 грудня 2018 року через канцелярію господарського суду Донецької області від відповідача 1 надійшов відзив №01-26-5189 від 06.12.2018р., в якому останній заперечив проти позовних вимог, в якому останній зазначив що він не є стороною спірного правочину, проте підстави для продовження строку дії спірного договору відсутні у зв'язку з наявністю заперечень з боку орендодавця, оскільки листом останнього від 07.12.2018р. позивача повідомлено про необхідність звільнення орендованого майна у зв'язку з закінченням строку дії спірного договору.
21 січня 2019 року на адресу господарського суду Донецької області від позивача надійшла відповідь на відзив відповідача 1, в якій останній зазначив про безпідставність вимоги відповідача 2 про звільнення орендованого майна, оскільки порушення умов договору з боку позивача відсутні.
Ухвалою господарського суду Донецької області від 07.02.2019р. залучено до участі у справі у якості співвідповідача Житлово-комунальний відділ Покровської міської ради Донецької області та відкладено підготовче засідання на 18.02.2019р.
05.02.2019р. від позивача через канцелярію суду надійшла заява від 30.01.2019р. про зміну предмета позову шляхом визнання договору оренди нежитлового приміщення №12 від 21.12.2015р. продовженим на той самий строк.
Відповідно до ч.3 ст. 46 ГПК України до закінчення підготовчого засідання позивач має право змінити предмет або підстави позову шляхом подання письмової заяви. У справі, що розглядається за правилами спрощеного позовного провадження, зміна предмета або підстав позову допускається не пізніше ніж за п'ять днів до початку першого судового засідання у справі.
Враховуючи, що заява про збільшення позовних вимог від 30.01.2019р. подана до закінчення підготовчого засідання, суд приймає заяву Позивача до розгляду.
У підготовчому судовому засіданні 18.02.2019р. судом закрито підготовче провадження та призначено справу №905/2130/18 до розгляду по суті на 18.03.2019 р.
05 березня 2019 року через канцелярію господарського суду Донецької області від відповідача 2 надійшов відзив 01-08-117 від 28.02.2019р., в якому останній заперечив проти позовних вимог, зазначивши про відсутність наміру продовжувати дії спірного договору про що позивачу направлено лист від 14.09.2018р. Крім того, відповідачем 2 зазначено про неналежне виконання позивачем умов спірного договору, що полягають у здійсненні орендної плати, внаслідок чого за останнім обліковується заборгованість у розмірі 36 302,36 грн.
Ухвалою господарського суду Донецької області від 11.03.2019р. повернуто зустрічну позовну заяву №01-08-115 від 28.02.2019р. Житлово-комунального відділу Покровської міської ради Донецької області, м. Покровськ Донецької області до Фізичної особи - підприємця Лубенського Станіслава Олександровича, м. Покровськ Донецької області про зобов'язання звільнити нежитлове приміщення у зв'язку з закінченням терміну дії договору №12 від 21.12.2015р.
У судовому засіданні 18.03.2019р. представник позивача підтримав позовні вимоги з урахуванням їх змін.
Представники відповідачів у судовому засіданні проти позовних вимог заперечили з підстав, викладених у відзиві.
Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи та оцінивши надані суду сторонами докази в порядку ст. 210 Господарського процесуального кодексу України, суд, -
21 грудня 2015 року між Комунальним підприємством «Красноармійський центр єдиного замовника» (далі - Орендодавець) та Товариством Фізичною особою - підприємцем Лубенським Станіславом Олександровичем (далі - Орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення №12 (далі - Договір), згідно з п.1.1. якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: 85300, Донецька область, м. Красноармійськ, вул. Свердлова, буд.147, загальною площею 111,0 кв.м., що знаходиться на балансі КП «Красноармійський центр єдиного замовника», залишкова вартість якого становить 256 223,52 грн. без ПДВ.
Приміщення передається в оренду з метою розміщення магазину продовольчих товарів (п.2.1. Договору).
Пунктом 3.1. Договору встановлено, що передача, повернення приміщення після підписання або розірвання договору оренди, здійснюється по акту приймання-передачі, що підписується представниками Орендодавця та Орендаря.
Згідно з п.4.1. Договору строк дії договору оренди нежитлового приміщення визначається за угодою сторін: початок - 21.12.2015р., кінець - 1611.2018 року. Договір оренди можу бути продовжено за згодою сторін на той же термін або інший термін, вказаний в договорі, тільки у випадку письмової заяви Орендаря не менш ніж за місяць до закінчення терміну дії Договору оренди (п.4.2.).
Умовами п.4.4. Договору встановлено, що дія даного договору припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який він був укладений.
За приписами п.6.1. Договору Орендар зобов'язується щомісяця оплачувати Орендодавцеві за користування приміщенням на протязі встановленого строку в даному договорі орендну плату. Сума орендної плати на момент укладення договору становить 5 600,00 грн. за місяць (з урахуванням ПДВ).
Відповідно до п.8.4. орендна плата вноситься Орендарем щомісячно 30 числа кожного поточного розрахункового місяця.
Договір підписаний представниками обох сторін та скріплений відбитками печатки.
Актом прийому - передачі нежитлового приміщення 21.12.2015р. підписаного сторонами, орендодавець передав, а орендар прийняв об'єкт оренди (а.с.12).
01 квітня 2016 року між сторонами укладено додаткову угоду до договору №31 від 01.12.2015р., відповідно до умов якої сторони дійшли згоди, що за рішенням Красноармійської міської ради від 23.03.2016р. №7/7-13 «Про передачу повноважень» з 01.04.2016р. КП «Красноармійський центр єдиного замовника» передало повноваження орендодавця за договорами оренди комунального майна житлово-комунальному відділу Красноармійської міської ради.
14 вересня 2018 року відповідач 2 листом №01-08-404 повідомив позивача про необхідність звільнити нежитлове приміщення до закінчення строку дії договору, а саме до 16.11.2018р.
17.09.2018 року позивач до відповідача 1 з заявою про пролонгацію договору оренди нежитлового приміщення №12 від 21.12.2015р.
Листом №вх.01-23-4463 від 01.10.2018р. відповідач 1 повідомив позивача про відмову від пролонгації договору оренди нежитлового приміщення №12 від 21.12.2015р. на підставі листа Житлово-комунального відділу Покровської міської ради від 14.09.2018р.
Листом від 07.12.2018 № 01-08-589, який направлений позивачу 08.12.2018 згідно фіскального чеку Укрпошта, Житлово-комунальний відділ Покровської міської ради заперечив проти продовження договору №12 від 21.12.2015р. у зв'язку із закінченням строку його дії (16.11.2018).
Посилаючись на відмову відповідача у пролонгації договору оренди нежитлового приміщення №12 від 21.12.2015р., позивач звернувся до суду з розглядуваним позовом.
Виходячи з принципу повного, всебічного та об'єктивного розгляду всіх обставин справи, суд вважає вимоги первісного позивача такими, що не підлягають задоволенню, враховуючи наступне:
Зважаючи на статус сторін та характер правовідносин, останні, згідно ст.ст.1-3 Господарського кодексу України регламентуються насамперед його положеннями та іншими актами господарського законодавства, зокрема - Законом України «Про оренду державного та комунального майна» та Цивільним кодексом України, а також - умовами договору оренди №31 від 01.12.2015р.
Згідно зі ст. 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки; підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до ч.1 ст.2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Згідно з ч.1 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.
Як вбачається з матеріалів справи, між сторонами укладено договір оренди №31 від 01.12.2015р., за умовами якого встановлено, що договір укладено до 16.11.2018р.
За приписами ч.2, 3 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.
Відповідно до ст.18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" за договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню. Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі. Аналогічні положення закріпленні у ст.285 Господарського кодексу України.
У п.п.4.1., 4.2., 4.3. постанови Пленуму Вищого господарського суду України №12 від 29.05.2013 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна" зазначено, що зі змісту статей 759, 763 і 764 ЦК України, частини другої статті 291 ГК України, частини другої статті 17 та частини другої статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Відтак якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов'язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.
Тобто продовження строк дії договору оренди на такий самий строк, на який цей договір укладався, можлива лише за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець.
Проте, відповідач 2 листом №01-08-402 від 14.09.2018р. повідомив позивача про необхідність звільнити нежитлове приміщення на підставі п.4.4 спірного договору.
Разом з цим, Покровська міська рада Донецької області листом від 01.10.2018 № вх.01-23-4164 «про надання інформації», за наслідками розгляду листа ТОВ «Воркута» б/н від 17.09.2018, нагадала про повідомлення Житлово-комунального відділу Покровської міської ради від 14.09.2018 про розірвання договорів та про небажання продовжувати дію договору оренди.
Судом також встановлено, що протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди Житлово-комунальний відділ Покровської міської ради (Орендодавець) заперечив проти продовження договору №12 від 21.12.2015р. у зв'язку із закінченням строку його дії (16.11.2018) листом від 07.12.2018 № 01-08-589, який направлений позивачу 08.12.2018 згідно фіскального чеку Укрпошта.
Отже,враховуючи наявність заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди №12 від 21.12.2015р. на новий строк, зазначений договір припинив свою дії 16.11.2018р., з огляду на що, враховуючи вимоги ч.2 ст.17 Закону України про оренду та ч.1 ст.764 ЦК України, підстави для визнання договору продовженим відсутні.
Щодо наявності у позивача переважного права на укладання договору оренди №31 від 01.12.2015р. на новий строк, суд зазначає наступне.
За змістом статті 285 ГК, статті 777 ЦК, частини 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" наявність у орендаря переважного права, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк, якому відповідає обов'язок орендодавця щодо укладення такого договору, є підставою для обов'язкового укладення відповідного договору оренди за наявності обставин, зазначених у відповідних законодавчих приписах.
Отже, вирішуючи такий спір, господарський суд має з'ясовувати наявність у орендаря переважного права на укладення договору оренди на новий строк з урахуванням наявності чи відсутності обставин, з якими закон пов'язує виникнення такого права, а також вчинення кожним з учасників спірних правовідносин певних дій на виконання вимог закону. При цьому суду слід також з'ясовувати, чи належним чином орендар виконував зобов'язання за договором.
Сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Наймач повинен повідомити наймодавця про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму (наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 17.05.2017 по справі №3-122гс17).
Як вбачається з матеріалів справи, позивач мотивує свої вимоги взаємовиключними доводами, оскільки переважне право на укладення договору оренди комунального майна перед іншими особами, які претендують на це ж майно, реалізується шляхом укладення нового договору оренди на погоджених з орендодавцем умовах, а не у зв'язку із продовженням користування орендарем майном та відсутністю заперечень орендодавця проти цього протягом одного місяця після закінчення строку дії договору.
З цього приводу суд зауважує, що позивачем помилково ототожнюється редакція правового інституту пролонгації договору оренди державного чи комунального майна (продовження договору на той же строк і на тих самих умовах), закріпленого частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та правового інституту продовження договору оренди на новий строк внаслідок переважного права добросовісного орендаря (частина 3 статті 17 цього Закону), реалізація якого в разі незгоди орендодавця може бути предметом спору в господарському суді.
Разом з тим, виходячи зі змісту частини 1 статті 777 ЦК та ч.3 ст.17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна", якими врегульовано порядок та підстави набуття переважного права, поняття такого права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб'єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, яка наділена переважним правом. При цьому, для набуття переважного права на укладення договору на новий термін недостатнім є належне виконання орендарем своїх обов'язків за попереднім договором оренди, оскільки іншими передумовами для реалізації такого права законодавство чітко визначає необхідність досягнення між сторонами домовленості щодо умов нового договору, рівність умов (пропозицій) особи, яка наділена переважним правом, з умовами (пропозиціями) іншого претендента на оренду, а також відсутність у власника наміру використовувати майно для власних потреб.
Таку позицію висловив Верховний Суд у Постанові від 29.05.2018р. у справі 923/854/17.
Проте, з матеріалів справи не вбачається та позивачем не доведено як обставин існування іншого реального претендента на оренду, укладення з ним договору, так і щодо досягнення домовленості сторонами щодо умов договору оренди як підстави для набуття орендарем переважного права на укладення договору на новий термін.
У відповідності до вимог п.2 ч.4 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати відносяться на рахунок Позивача.
Керуючись ст.ст. 7, 13, 42, 86, 123, 129, 210, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -
У задоволенні позовних вимог Фізичної особи - підприємця Лубенського Станіслава Олександровича, м. Покровськ Донецької області до Покровської міської ради Донецької області, м. Покровськ Донецької області та Житлово-комунального відділу Покровської міської ради Донецької області, м. Покровськ Донецької області про визнання договору оренди нежитлового приміщення №12 від 21.12.2015р. продовженим на той самий строк - відмовити повністю.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржено у Східний апеляційний господарський суд протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення через Господарський суд Донецької області, в порядку передбаченому розділом ІV ГПК України.
Суддя О.В. Чернова
Повний текст рішення складено та підписано 22.03.2019 року.
Веб-адреса Єдиного державного реєстру судових рішень, розміщена на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет: http://reyestr.court.gov.ua/