Справа № 747/722/18
Провадження № 2/747/27/19
іменем України
14.03.2019 року смт. Талалаївка
Талалаївський районний суд Чернігівської області в складі:
головуючої судді Тіщенко Л.В.
секретаря Зірки В.П.
представника позивача ОСОБА_1
представників відповідачів ОСОБА_2, ОСОБА_3
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Обрій» LTD до ОСОБА_4, ТОВ «Агрофірма Сильченкове», Талалаївської районної державної адміністрації, про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок від 02 серпня 2018 року та скасування їх державної реєстрації, визнання поновленими договорів оренди земельних ділянок від 10 травня 2013 року та визнання укладеними додаткових угод від 10 травня 2018 року до договору оренди від 10 травня 2013 року, -
Позивач звернувся до суду із зазначеним позовом до відповідачів. В обґрунтування позову зазначається, що 10 травня 2013 року між позивачем та відповідачем ОСОБА_4 було укладено два договори оренди земельних ділянок з кадастровими номерами 742583500:04:001:0975 та 7425383500:04:001:0755 загальною площею по 3, 1213 га кожна. За умовами даних договорів ОСОБА_4 передала, а позивач прийняв у строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які знаходяться на території Староталалаївської (Сильченківської) сільської ради Талалаївського району строком на 5 років. Державну реєстрацію права оренди було проведено 26.06.2013 року та у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було вчинено записи про реєстрацію іншого речового права за № 1575656 та № 1576501. Таким чином з врахуванням положень договорів оренди та вимог ст.ст. 125, 126 ЗК України щодо виникнення права оренди земельної ділянки з моменту їх державної реєстрації, укладені договори діяли до 26.06.2018 року. Протягом усього строку користування земельною ділянкою позивач належним чином виконував умови договорів оренди, своєчасно та в повному обсязі сплачував орендну плату.
Відповідно до положень ст.33 Закону України «Про оренду землі» щодо переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, з метою використання свого переважного права щодо поновлення договорів оренди на новий строк, позивач 11 травня 2018 року направив ОСОБА_4 листи-повідомлення щодо поновлення договорів оренди з проектом додаткової угоди до договорів оренди. 14 травня 2018 року від неї надійшов лист із запереченням щодо поновлення договору оренди, аналогічний лист ОСОБА_4 було направлено на адресу позивача 21 вересня 2018 року. Крім листів-заперечень у поновленні договору оренди на новий строк, відповідач ОСОБА_4 жодним чином не повідомила позивача про прийнятні для неї умови, за наявності яких нею буде прийнято пропозицію позивача щодо поновлення договору оренди на новий строк.
Оскільки земельні ділянки перебували у користуванні позивача та враховуючи те, що позивачем було дотримано процедура і строки щодо реалізації переважного права на поновлення договорів оренди на новий строк, позивач вважав, що договори оренди земельних ділянок є поновленими на новий строк. У зв'язку з тим, що договори оренди, на думку позивача, було поновлено, позивач 19 вересня 2018 року направив ОСОБА_4 листи-повідомлення про поновлення договорів оренди та додаткові угоди для підписання у відповідності до вимог ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки орендар продовжував користуватися виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов'язки за договором, що було підставою для укладення додаткової угоди про поновлення договорів оренди.
Разом з цим, перевіряючи інформацію у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позивач 18 жовтня 2018 року отримав інформаційні довідки з Реєстру по земельних ділянках площею по 3,1213 га з кадастровими номерами 742583500:04:001:0975 та 7425383500:04:001:0755 право користування якими у зв'язку з поновленням договорів оренди, на думку позивача, залишалось за ним. Але у даних довідках містилась інформація про реєстрацію іншого речового права за даними земельними ділянками - права оренди земельних ділянок за ТОВ АФ «Сильченкове». Державна реєстрація даного речового права проведено державним реєстратором Талалаївської РДА 10 вересня 2018 року за індексними № 429569964 та 429557744.
За інформацією, яка містилась в довідках, підставою для виникнення у ТОВ АФ «Сильченкове» права користування земельними ділянками є договори оренди від 02 серпня 2018 року. укладені між ОСОБА_4 та ТОВ АФ «Сильченкове» зі строком дії 7 років та виплатою орендної плати у розмірі 11 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки.
Тому, на думку позивача, його переважне право на поновлення договорів оренди земельних ділянок від 10 травня 2013 року на новий строк порушене і підлягає захисту, оскільки ОСОБА_4Є уклала договори оренди земельних ділянок з ТОВ АФ «Сильченкове», не зважаючи на дотримання позивачем процедури та строків реалізації свого переважного права на поновлення договорів оренди на новий строк. Тому дані договори порушують законні права та інтереси позивача, і позивач просить суд визнати недійсними договори оренди земельних ділянок площею по 3,1213 га з кадастровими номерами 742583500:04:001:0975 та 7425383500:04:001:0755 від 02.08.2018 року на території Староталалаївської сільської ради Талалаївського району, укладені між ОСОБА_4 та ТОВ АФ «Сильченкове» та скасувати їх державну реєстрацію, проведену 12.09.2018 року; та визнати поновленими договори оренди земельних ділянок від 10 травня 2013 року площею по 3,1213 га з кадастровими номерами 742583500:04:001:0975 та 7425383500:04:001:0755 на території Староталалаївської сільської ради Талалаївського району, укладені між ТОВ Агрофірма «Обрій» LTD та ОСОБА_4 та визнати укладеними додаткові угоди від 10 серпня 2018 року про поновлення договору оренди земельної ділянки від 10 травня 2013 року у редакції, запропонованій позивачем.
В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 позов підтримала і просила задовольнити, поскільки позивачем протягом всього часу дії договору оренди належним чином виконувалися його умови, і тому позивач мав переважне право на поновлення укладених в 2013 році договорів оренди в порядку, передбаченому ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». На виконання вимог закону ОСОБА_4 11 травня 2018 року направили лист-повідомлення про поновлення договорів оренди земельних ділянок та проект додаткової угоди до договорів оренди. Але відповідач ОСОБА_4 14 травня 2018 року надіслала лист із запереченням щодо продовження договорів оренди на новий строк. Але про свої умови, які б влаштовували її при укладенні договорів оренди на новий строк, відповідач ОСОБА_4 не повідомила. Земельні ділянки залишались в користуванні позивача, тому вони вважали договори оренди поновленими, і тому 19 вересня 2018 року їй направлено лист-повідомлення про поновлення договорів оренди та додаткові угоди для підписання. Разом з тим 18 жовтня 2018 року ними було отримано інформаційні довідки про те, що на орендовані ними земельні ділянки вже зареєстроване право оренди за відповідачем - ТОВ АФ «Сильченкове» - на підставі укладених між відповідачами договорів оренди від 02 серпня 2018 року.
Представник відповідачів - ОСОБА_4 та ТОВ «Агрофірма Сильченкове» - ОСОБА_2 - в судовому засіданні позов не визнав, поскільки термін дії укладених між ОСОБА_4 та позивачем договорів оренди закінчився 26 травня 2018 року. 11 травня 2018 року позивач направив відповідачу лист-повідомлення про поновлення договорів оренди з проектом додаткових угод. 14 травня 2018 року відповідач направила позивачу лист-заперечення щодо поновлення договору оренди, аналогічний лист із забороною користуватися її земельними ділянками також було направлено позивачу 21 вересня 2018 року. Відповідач ОСОБА_4 жодним чином не повинна була повідомляти позивача про прийнятні для неї умови щодо продовження договору оренди, оскільки це право, а не обов'язок орендодавця. Тому у позивача не було жодних підстав вважати, що договори оренди земельних ділянок від 10 травня 2013 року є продовженими на новий строк.
Крім того, твердження позивача про те, що ним добросовісно виконувались умови договорів оренди і він являється добросовісним орендарем, не відповідають дійсності. Орендна плата згідно договорів оренди, які діяли до 26.06.2018 року, виплачена позивачу в сумі 7600 грн. у вересні 2018 року, хоча земельними ділянками продовжували користуватися до закінчення збирання врожаю сої, яка була посіяна там у 2018 році. Також відповідно до умов договорів від 10.05.2013 року орендна плата за користування земельними ділянками складає 5% від нормативної грошової оцінки, що становить у грошовому еквіваленті 3503 грн. 31 коп. Але ОСОБА_4 кожного року отримувала різну суму орендної плати, яка збільшувалась кожного року, тобто позивач в односторонньому порядку змінював ставки орендної плати, зокрема - в 2015 році - 8%, з 2016 по 2017 рік - 11% від нормативно грошової оцінки землі. Дана обставина свідчить про порушення позивачем норм ст. 23, 30 Закону України «Про оренду землі», оскільки всі зміни до умов договору оренди землі здійснюються за взаємною згодою шляхом укладання додаткової угоди, а між сторонами додаткові угоди не підписувались та не проводилась їх державна реєстрація, однак таку умови влаштовували сторони і змінені умови договорів оренди фактично виконувались. Дана обставина в подальшому призвела до тиску на відповідача з боку позивача, а саме - після відмови у пролонгації договорів оренди орендна плата за 2018 рік здійснена виходячи з розрахунку 5% від нормативної грошової оцінки землі, тобто за базовими умовами договорів оренди. Це є саме було і повідомлено відповідачу ОСОБА_4Є службовими особами позивача після її відмови від підписання додаткової угоди. Така позиція прямо суперечить загальним принципам договірного права, закріпленого в ЦК України та п.12.2. додаткової угоди до договорів оренди землі від 10.05.2013 року, де зазначено, що сторони діють добросовісно, без будь-якого насильства та примусу. Крім того, земельною ділянкою відповідача позивач користувався до закінчення збирання врожаю сої, яка там була посіяна у 2018 році, а орендна плата виплачена тільки до закінчення терміну дії договорів оренди. Отже позивач не в повній мірі розрахувався з орендодавцем за користування її земельними ділянками. Додаткові угоди, про визнання яких укладеними заявлено позивачем, не можуть бутити визнані поновленими та дійсними, оскільки їх складено з порушенням норм матеріального права і вони, по своїй суті та формі, не відповідають вимогам законодавства, яке регулює дані правовідносини. Так, згідно умов запропонованої позивачем додаткової угоди щорічна орендна плата визначається у розмірі 11 % від узгодженої сторонами грошової оцінки земельної ділянки, яка становить 88 423,18 грн. Але сторони не мають встановлених законом повноважень встановлювати, погоджувати чи визначати нормативну грошову оцінку земельної ділянки, як це викладено в додатковій угоді, цим наділені спеціально уповноважені органи. Типова форма договору оренди містить формулювання вже щодо встановленої нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а не погодженої сторонами. Крім того, позивачем визначена в додаткових угодах нормативна грошова оцінка земельних ділянок як 88423,18 грн, в той час як згідно інформації відділу у Талалаївському районі ГУ Держгеокадастру в Чернігівській області нормативна грошова оцінка землі на території Староталалаївської сільської ради становить 133877, 01 грн. Таким чином, укладення додаткових угод з позивачем призведе до фінансових втрат відповідача ОСОБА_4 Крім того, що стосується переважного права позивача на укладення договору оренди на новий строк, то новий орендар запропонував відповідачу ОСОБА_4 більш вигідні для неї умови договору оренди, з позивачем не було досягнуто згоди щодо розміру орендної плати та інших умов договору оренди, тому в такому разі у відповідності до положень Закону України «Про оренду землі» переважне право орендаря припиняється.
Представник відповідача - Талалаївської РДА - ОСОБА_3- в судовому засіданні позов не визнала. При реєстрації договорів оренди землі нею було виконано всі вимоги закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», перевірено земельні ділянки на предмет обтяжень, було встановлено, що термін дії попередніх договорі оренди землі закінчився, будь-яких інших обтяжень даних земельних ділянок не було, договори оренди від 02 серпня 2018 року були підписані сторонами, тому нею було проведено державну реєстрацію спірних договорі оренди землі у відповідності до вимог чинного законодавствам і підстави для їх скасування відсутні.
Під час розглядуй справи учасниками справи заявлялись відповідні клопотання, передбачені ЦПК України.
Так, позивачем разом із позовною заяво заявлялось клопотання про витребування доказів в порядку ст. 84 ЦПК України, а саме - у відповідачів оригінали договорів оренди земельних ділянок від 02 серпня 2018 року, укладені між ними, та в Талалаївської РДА рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Зазначене клопотання було вирішене судом під час підготовчого судового засідання по справі 09 січня 2019 року та задоволене.
Представником відповідачів адвокатом ОСОБА_2 заявлялись клопотання в порядку ст. 135 ЦПК України про зобов'язання позивача внести на депозитний рахунок суду грошову суму для забезпечення можливого відшкодування майбутніх витрат. Зазначені клопотання були розглянуті судом на підготовчому судовому засіданні 09 січня 2019 року та у їх задоволені було відмовлено по причині того, що на підготовчому судовому засіданні не вирішується питання завідомої безпідставності позову, яке б потягло за собою зобов'язання позивача внести на депозитний рахунок суми для забезпечення можливого відшкодування судових витрат.
Також представником відповідачів заявлялось клопотання про витребування доказів, а саме - в позивача інформацію про те, якими сільськогосподарськими культурами засівались земельні ділянки, що належать відповідачу ОСОБА_4 в період з 2013 року по 2018 рік; та інформацію що свідчить про нарахування та отримання ОСОБА_4 орендної плати в ТОВ АФ «Обрій» за договорами оренди належних їй земельних ділянок в період з 10.05.2013 року по 26.06.2018 року. Зазначені клопотання були розглянуті судом на підготовчому судовому засіданні 09 січня 2019 року та їх задоволено.
У підготовчому судовому засіданні по справі 09 січня 2019 року представником відповідачів було заявлене усне клопотання щодо представника позивача ОСОБА_1, яка не є адвокатом і тому в силу положень ЦПК України, які набрали чинності з 01 січня 2019 року не може представляти позивача. Зазначене клопотання розглянуто судом під час підготовчого судового засідання та у відповідності до положень ч.2 ст. 60 ЦПК України представнику позивача ОСОБА_1 залишено її повноваження представника, надані їй згідно довіреності при поданні позову до суду у 2018 році, як представнику у малозначних справах.
Інших процесуальних дій у справі - забезпечення доказів, вжиття заходів забезпечення позову, зупинення і поновлення провадження - не було.
Судом встановлені наступні фактичні обставини та зміст спірних правовідносин.
В судовому засіданні встановлено, що 10 травня 2013 року між орендодавцем ОСОБА_4 та орендарем - ТОВ Агрофірма «Обрій» LTD - укладено договір оренди, предметом якого є земельна ділянка з кадастровим номером 7425383500:04:001:0755 загальною площею 3,12 га ріллі. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 70 066, 16 грн. Договір укладено строком на 5 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Згідно п. 9 Договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі грошової, натуральної, послуг в розмірі 5 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 3503 грн. 31 коп. орендна плата вноситься щорічно до 30 листопада. (а.с.19-20). Зазначений договір зареєстровано в Державному реєстри речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 26.06.2013 року. Підстава виникнення речового права - договір оренди землі від 10.05.2013 року, укладений між ОСОБА_4 та ТОВ Агрофірма «Обрій» LTD. Об'єкт іншого речового права - рілля, площа 3, 12 га (а.с.23). 10 травня 2013 року між орендодавцем ОСОБА_4 та орендарем - ТОВ Агрофірма «Обрій» LTD - укладено договір оренди, предметом якого є земельна ділянка з кадастровим номером 7425383500:04:001:0975 загальною площею 3,12 га ріллі. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 70 066, 16 грн. Договір укладено строком на 5 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Згідно п. 9 Договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі грошової, натуральної, послуг в розмірі 5 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 3503 грн. 31 коп. орендна плата вноситься щорічно до 30 листопада. (а.с.24-25). Зазначений договір зареєстровано в Державному реєстри речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 26.06.2013 року. Підстава виникнення речового права - договір оренди землі від 10.05.2013 року, укладений між ОСОБА_4 та ТОВ Агрофірма «Обрій» LTD. Об'єкт іншого речового права - рілля, площа 3, 12 га (а.с.28).
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 18.10.2018 року на об'єкт нерухомого майна - земельну ділянку з кадастровим номером 7425383500:04:001:0755 - 10.09.2018 року зареєстроване інше речове право, а саме - право оренди земельної ділянки, на підставі договору оренди землі від 02.08.2018 року, укладений між ТОВ АФ «Сильченкове» і ОСОБА_4 зі строком дії до 02.08.2025 року з правом пролонгації. Об'єкт іншого речового права - рілля, площа 3, 1213 га, орендна плата у розмірі 11 % вартості земельної ділянки (а.с.30-30 зв.).
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 18.10.2018 року на об'єкт нерухомого майна - земельну ділянку з кадастровим номером 7425383500:04:001:0975 - 10.09.2018 року зареєстроване інше речове право, а саме - право оренди земельної ділянки, на підставі договору оренди землі від 02.08.2018 року, укладений між ТОВ АФ «Сильченкове» і ОСОБА_4 зі строком дії до 02.08.2025 року з правом пролонгації. Об'єкт іншого речового права - рілля, площа 3, 1213 га, орендна плата у розмірі 11 % вартості земельної ділянки (а.с.31-31зв.). 11 травня 2018 року позивачем на ім'я ОСОБА_4 поштовим зв'язком направлено листи-повідомлення, додаткові угоди про внесення змін до договору оренди землі та заяви на винагороду, що підтверджується копією поштового опису від 11.05.2018 року (а.с.43). 19 вересня 2018 року позивачем на ім'я ОСОБА_4 поштовим зв'язком направлено листи-повідомлення та додаткові угоди про внесення змін до договору оренди від 10.05.2013 року, що підтверджується копією поштового опису від 19.09.2018 року (а.с.44). Відповідно до копії листа-повідомлення від 19.09.2018 року ОСОБА_4 повідомлено, що договір оренди землі від 10.05.2013 року є поновленим, оскільки від неї не надходило листа-повідомлення із запереченням у поновленні договору оренди земельної ділянки від 10 травня 2013 року, та враховуючи те, що ТОВ Агрофірма «Обрій» LTD продовжує користуватися земельною ділянкою, тому просять підписати додаткову угоду до Договору оренди від 10 травня 2013 року (а.с.45). Згідно копії відомості з Державного реєстру фізичних осіб платників податків про суми виплачених податків за період з 1 кварталу 2013 року по 2 квартал 2018 року, ОСОБА_4 у 2013 році отримала 18785, 27 грн. від ТОВ Агрофірма «Обрій» LTD за надання майна в лізинг, з яких нараховано податку 2017, 89 грн; у 2014 році - 7006, 61 грн, з яких нараховано податку 1050, 99 грн; у 2015 році 11789, 76 грн, з яких нараховано податку 1768, 46 грн; у 2016 році - 15916, 18 грн, з яких нараховано податку 2864, 91 грн; у 2017 році - 17 684, 72 грн, з яких нараховано податку 3103, 24 грн, відомості про отримання даного виду доходу за 2018 рік відсутні (а.с.67-67зв.). Згідно повідомлення відділу у Талалаївському районі ГУ Держгеокадастру в Чернігівській області від 15.11.2018 року нормативна грошова оцінка земельних ділянок по Староталалаївській сільській раді з кадастровими номерами 7425383500:04:001:0755 та 7425383500:04:001:0975 площею по 3, 1213 га становить 133 877, 02 грн. кожна (а.с.70). Згідно копії договору про співпрацю від 14.09.2018 року, укладеному між ТОВ Агрофірма «Сильченкове» та ОСОБА_4, підприємство додатково за власної ініціативи та на власний розсуд зобов'язується розглядати та здійснювати фінансування звернення фізичних осіб, які являються орендодавцями підприємства, а саме - при укладенні перший раз договору оренди земельної ділянки виплачується орендодавцю нецільова матеріальна допомога в розмірі 10 000 грн за один пай без врахування податків; аналогічні виплати здійснюються і при продовжені договору оренди. Крім того даним договором передбачені виплати на оранку присадибної земельної ділянки, лікування чи оздоровлення орендодавця, поліпшення його житлових умов, інші виплати ( а.с.71-72). Згідно копії платіжного доручення № 6571 від 18.09.2018 року ОСОБА_4 отримала від ТОВ Агрофірма «Сильченкове» 20 000 грн нецільової матеріальної допомоги (а.с.69). Як було встановлено в ході судового розгляду зазначена допомога виплачена ОСОБА_4 як одноразова допомога при укладенні договору оренди земельної ділянки у відповідності до договору про співпрацю. Згідно копій платіжних доручень № 6918 та № 6919 від 08 листопада 2018 року ОСОБА_4 отримала від ТОВ Агрофірма «Сильченкове» по 11 854 грн. 81 коп. орендної плати за 2018 рік згідно договорів оренди землі від 02.08.2018 року за кожну земельну ділянку (83-84).
Земельні ділянки відповідача ОСОБА_4 раніше належали КСП «Барсуківщина» с. Слобідка Талалаївського району, у відповідності до копії рішення 13 сесії Сильченківської сільської ради третього скликання від 21 грудня 2000 року та копії списку громадян-власників сертифікатів на земельну частку (пай) частини бувшого КСП «Барсуківщина» с. Слобідка, які мають право на земельну частку (пай) (а.с.135-129). Згідно довідки відділу Держземагенства у Талалаївському районі від 24.06. 2015 року нормативна грошова оцінка земельних часток (паїв) згідно державних актів на право на земельні ділянки станом на 2015 рік по Сильченківській сільській раді становить ПСП «Перемога» - рілля- 111564, 18 грн., КСП «Барсуківщина» - рілля 73 685, 98 грн. (а.с.136). Згідно копій свідоцтв про право на спадщину за законом від 22 листопада 2012 року ОСОБА_4 успадкувала після сперті матері ОСОБА_5 дві земельні ділянки кадастровими номерами 7425383500:04:001:0755 та 7425383500:04:001:0975 площею по 3, 1213 га (а.с. 137-138).
Згідно довідок про доходи ТОВ Агрофірма «Обрій» LTD від 19.11.2018 року ОСОБА_4 за оренду земельної ділянки з кадастровим номером 7425383500:04:001:0755 у 2018 році отримала орендну плату 4716,71 грн., виплачено 07.09.2018 року, за 2017 рік нецільової матеріальної допомоги - 400 грн., орендну плату за 2017 рік - 8842, 36 грн, виплачено 12.06.2017 року, орендну плату за 2016 рік 7958, 09 грн, виплачена 16.11.2016 року, орендну плату за 2015 рік - 5894, 88 грн, виплачено 23.10.2015 року, орендну плату за 2014 рік - 3503, 31 грн, виплачена 25.09.2014 року, орендну плату за 2013 рік - 3503, 31 грн, виплачена 27.11.2013 року (а.с.139-145). Аналогічні розмірі орендної плати у відповідні терміни відповідач ОСОБА_4 отримала за оренду позивачем належної їй земельної ділянки з кадастровим номером 7425383500:04:001:0975 (а.с.146-152). Згідно повідомлення ТОВ Агрофірма «Обрій» LTD у 2013-2016 роках на земельних ділянках, що розташовані на території Староталалаївської сільської ради, які належать ОСОБА_4 у 2013-2016 роках було засіяно кукурудзу на силос, у 2017 році - кукурудзу на зерно, у 2018 році - сою (а.с.193).
Згідно заяви ОСОБА_4 до ТОВ АФ «Обрій» LTD від 01.08.2013 року вона просила виплатити їй орендну плату за 2011-2013 роки за дві земельні ділянки, які вона успадкувала після смерті своєї матері і у цьому році уклала і зареєструвала договори оренди земельних ділянок (а.с.195). Отримання відповідачем ОСОБА_4 орендної плати у 2013 році в сумі 15 967 грн. 48 коп., у 2014 році в сумі 5955 грн. 62 коп., у 2015 році в сумі 9 844 грн. 45 коп. підтверджується копіями відповідних видаткових касових ордерів (а.с.196-198). Отримання відповідачем ОСОБА_4 орендної плати у 2016 році в сумі 6406, 26 грн. тка 3406, 26 грн, та сільгосппродукції в рахунок орендної плати за 2016 рік в кількості 1000 кг, орендної плати за 2017 рік в сумі по 7 118, 1 грн. та матеріальної допомоги в сумі по 400 грн., орендної плати за 2018 рік в сумі по 3 796, 95 грн. підтверджуються копіями відомостей на виплату грошей за відповідні роки, які знаходяться в матеріалах справи (а.с.199-222).
Також судом досліджувались в судовому засіданні оригінали договорів оренди двох належних відповідачу ОСОБА_4 земельних ділянок, укладених нею з ТОВ АФ «Сильченкове» 02 серпня 2018 року, які були витребувані судом в порядку ст. 84 ЦПК України за клопотанням позивача у відповідачів - ОСОБА_4 та ТОВ АФ «Сильченкове», і які знаходяться при матеріалах справи.
Згідно умов даних договорів в оренду передаються земельні ділянки площею по з, 1213 га ріллі з кадастровими номерами 7425383500:04:001:0975 та 7425383500:04:001:0755. Нормативна грошова оцінка однієї земельної ділянки у 2018 році становить 133877, 01 грн. Договори укладені на 7 років з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою. Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 11 % вартості земельної ділянки, що становить 14 726, 47 грн. на рік в грошовій або натуральній формах. Обчислення розміру орендної плати здійснюється без урахування індексу інфляції. Орендна плата вноситься щорічно до 20 грудня поточного року. розмір орендної плати переглядається один раз у 2 роки у разі зміни умов господарювання, передбачених договором, зміни тарифів, коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, у тому числі внаслідок інфляції, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами, інших випадках, передбачених законом.
Також за клопотаннями позивача судом виребовувалось у відповідача - Талалаївської РДА - оригінали рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 12 вересня 2018 року за індексними номерами 42955744 та 42956964, і які знаходяться при матеріалах справи.
Згідно даних рішень 12 вересня 2018 року державний реєстратор прав на нерухоме майно Талалаївської РДА розглянув заяви про реєстрацію прав та їх обтяжень, прийняті 10.09.2018 року від ТОВ «Агрофірма «Сильченкове» для проведення державної реєстрації іншого речового права - право оренди земельних ділянок на території Староталалаївської сільської ради з кадастровими номерами 7425383500:04:001:0975 та 7425383500:04:001:0755, та документи, подані для проведення державної реєстрації прав. Реєстратором було прийняте рішення провести державну реєстрацію іншого речового права - права оренди зазначених земельних ділянок.
Таким чином, між сторонами склалися орендні відносини, зокрема, щодо переважного права на поновлення договору оренди, які регулюються як загальними нормами Цивільного Кодексу України, так і нормами Земельного Кодексу України та спеціального Закону України «Про оренду землі».
Згідно із ч.1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості, як це передбачає ч.1 ст. 627 ЦК України. Згідно ч.1 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права у відповідності до ст. 125 ЗК України. Право користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень».
За частиною другою ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Законом України «Про оренду землі». Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Так, відповідно до частин першої - п'ятої ст. 33 цього Закону, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Частиною шостою ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що в разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Частинами восьмою, дев'ятою ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді. Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч.1 ст. 777 ЦК України.
Таким чином реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч.1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.
Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні попереднім орендарем процедури повідомлення про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.
Таким чином, однією з умов дотримання переважного права на поновлення договору оренди є відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. В ході судового розгляду було встановлено, що відповідач ОСОБА_4 повідомляла представників позивача про те, що не бажає продовжувати з позивачем договір оренди належних їй земельних ділянок після закінчення строку його дії, дану обставину підтвердила в суді свідок - інспектор по паях ТОВ Агрофірма «Обрій» LTD ОСОБА_6, дана обставина також визнавалась і представником позивача в судовому засіданні. Посилання ж позивача на те, що відповідач ОСОБА_4 повинна була повідомити їм прийнятні для неї умови договору оренди не передбачені діючим законодавством і суперечить презумпції добровільності договорів, закріплених Цивільним Кодексом. Незважаючи на те, що позивачу було відомо ще у травні 2018 року про небажання ОСОБА_4 продовжувати з ними орендні відносини, у вересні 2018 року вони направили їй для підписання примірники додаткових угод та договорів оренди землі, на підставі того, що від неї не надійшло заперечень.
Та обставина, що позивач вважав договори оренди поновленими автоматично, так як продовжував користуватися земельними ділянками, на яких у 2018 році була засіяна соя, і збір урожаю якої проходить в жовтні-листопаді, тобто вже після закінчення договорів оренди у червні, не також не дає суду підстав для висновку, що договори оренди є поновленими, поскільки було відсутнє волевиявлення орендаря на поновлення договору оренди, що є визначальною обставиною при укладенні договорів. Законом України «Про оренду землі» не передбачена форма волевиявлення орендодавця щодо відмови у поновленні договору, тому відмова орендодавця може бути виражена і в усній формі.
Таким чином, суд приходить до висновку, що у даному випадку переважне право орендаря на поновлення договорів оренди не є порушеним, поскільки орендарю було відомо про небажання орендодавця продовжувати орендні відносини протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди, тобто відсутня одна із складових частин переважного права, передбачена ст. 33 Закону України «Про оренду землі», тому не порушене право в контексті ст. 3 ЦПК України не підлягає захисту. Таким чином у суду відсутні підстави для визнання за позивачем переважного права на поновлення договорів оренди у відповідності до частин 2-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», договори не можна вважати поновленими в силу ч.6 ст. 33 даного Закону.
Крім того, в ході судового розгляду було встановлено, що новий орендар належних відповідачу ОСОБА_4 земельних ділянок запропонував їй більш вигідні умови договору, зважаючи на відсоток від вартості земельної ділянки, яка різниться у договорі оренди, запропонованому позивачем, і у договорі оренди, запропонованому відповідачем - ТОВ Агрофірма «Сильченкове». Представник позивача в судовому засіданні на підтвердження зазначеної вартості земельної ділянки у договорі оренди посилалась на довідку відділу Держземагенства від 24.06.2015 року. Але суд відкидає зазначений доказ, поданий позивачем на підтвердження вартості земельної ділянки, так як довідка була видана у 2015 році, а першочергові договори оренди укладались у 2013 році, а поновлені - у 2018 році. Тобто, при однаковому розмір орендної плати - 11 %, орендна плата, запропонована ТОВ АФ «Сильченкове» буде більшою із-за зазначеної більшої вартості належної ОСОБА_4 земельної ділянки. Таким чином, суд приходить до висновку, що між сторонами договорів оренди від 10 травня 2013 року при його поновленні не досягнуто домовленості щодо плати, тому у відповідності до ч.1 ст. 777 ЦК України у цьому випадку переважне право орендаря на укладення договору оренди припинилось і відповідач ОСОБА_4, керуючись презумпцією добровільності правочинів, мала права укладати договори оренди належних їй земельних ділянок з новим орендарем на власний розсуд.
Таким чином, суд в ході розгляду справи приходить до висновку, що позивач не мав переважного права на поновлення укладених договорів оренди від 10 травня 2013 року у відповідності до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та ст. 777 ЦК України, тому його переважне право у даному випадку не порушене, і підстави для його захисту і задоволення позову у суду відсутні.
Частиною 5 ст. 265 ЦПК України передбачено, що у резолютивній частині рішення зазначається про розподіл судових витрат. Статтею 133 ЦПК України передбачено види судових витрат, до яких належать судовий збір та витрати, пов'язані з розглядом справи. До витрат, пов'язаних з розглядом справи, належать, зокрема, витрати на професійну правничу допомогу. Стаття 141 ЦПК України встановлює розподіл судових витрат між сторонами, а саме - інші судові витрати, пов'язані із розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові - на позивача. Згідно до положень ч. ч. 1-4 ст. 137 ЦПК України, витрати, пов'язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов'язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат. Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги. Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.
Як вбачається з розрахунку суми, витраченої на професійну правничу допомогу відповідачами ТОВ «Агрофірма Сильченкове» та ОСОБА_4, інтереси яких представляв в судовому засіданні адвокат ОСОБА_2 (а.с.231-238), сума витрат на професійну правничу ТОВ «Агрофірма Сильченкове» склала 12 000 грн, відповідача ОСОБА_4 - 10 500 грн. Крім того, на підтвердження витрат на професійну правничу допомогу було надано договори про надання правової допомоги від 08.11.2018 року, укладені між ОСОБА_4 та адвокатським бюро «Сергія Зеленського» та між ТОВ «Агрофірма Сильченкове» адвокатським бюро «Сергія Зеленського» та між ТОВ «Агрофірма Сильченкове» (а.с.90-95,99-104), рекомендації щодо застосування рекомендованих (мінімальних) ставки адвокатського гонорару, затверджені Радою адвокатів Чернігівської області, (а.с.232, 235, акти про прийняття-передачу наданих послуг, та підтверджуючі документи про оплату даними відповідачами адвокатських послуг. Також представником відповідачів надано суду детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, з яких вбачається, що попередня консультація щодо характеру спірних правовідносин відповідачам надавалась ідентична за своїм змістом, правовий аналіз матеріалів справи також, поскільки справа одна, підготовка і направлення до суду відзиву на позовну заяву здійснена одночасно по одній справі і тексти відзивів від обох відповідачів ідентичні, так само як участь адвоката у суді першої інстанції відбувалась фактично по одній справі в один час, у суду немає підстав стягення витрат на правову допомогу, які дублюються в обох розрахунках.
Тому з врахуванням всіх обставин справи та вимог ЦПК України щодо співмірності та обґрунтованості витрат та обсягу наданої правової допомоги суд приходить до висновку про зменшення заявленої до стягення суми витрат з позивача в загальному до 8 000 грн.
На основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які посилався позивач як на підставу позовних вимог, підтверджених доказами, дослідженими в судовому засіданні, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, а також достатність і взаємний зв'язок у їх сукупності, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, суд не знаходить підстав для задоволення позову, поскільки із встановлених в судовому засіданні фактів, наданих сторонами доказів та вимог закону, суд приходить до висновку, що позивачем судовому засіданні належними і допустимими доказами не доведено, що саме діями відповідачів порушено його права, а тому пред'явлені позовні вимоги є безпідставними і задоволенню не підлягають.
На підставі викладеного, керуючись ст. 33 Закону України «Про оренду землі», ст. ст. 124, 125 ЗК України, ст. ст. 626, 627, 777, 792 ЦК України, ст. ст. 4, 10, 12, 13, 58-60, 76-84, 89, 133, 141, 211, 259, 264-265 ЦПК України, суд, -
У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Обрій» LTD до ОСОБА_4, ТОВ «Агрофірма Сильченкове», Талалаївської районної державної адміністрації, про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок від 02 серпня 2018 року та скасування їх державної реєстрації, визнання поновленими договорів оренди земельних ділянок від 10 травня 2013 року та визнання укладеними додаткових угод від 10 травня 2018 року до договору оренди від 10 травня 2013 року - відмовити.
Стягнути з ТОВ АФ «Обрій» LTD (вул. Науменка, 42 с. Харкове Талалаївського району Чернігівської області, код ЄДРПОУ 30148071) на користь ОСОБА_4 (ІПН НОМЕР_1) 5 000 (п'ять тисяч) грн. у рахунок відшкодування понесених судових витрат.
Стягнути з ТОВ АФ «Обрій» LTD (вул. Науменка, 42 с. Харкове Талалаївського району Чернігівської області, код ЄДРПОУ 30148071) на користь ТОВ «Агрофірма Сильченкове» (вул. Лютнева, 13 с. Слобідка Талалаївського району Чернігівської області, код ЄДРПОУ - 37387229) 3 000 (три тисячі) грн. у рахунок відшкодування понесених судових витрат.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Чернігівського апеляційного суду протягом 30 днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст рішення суду виготовлений 22 березня 2019 року.
Суддя Л.В.Тіщенко