вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"12" березня 2019 р. Справа№ 910/10403/18
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Козир Т.П.
суддів: Коробенка Г.П.
Кравчука Г.А.
при секретарі Майданевич Г.А.
за участю представників сторін:
від прокурора : Колодчина Р.В. за посвідченням;
від позивача : не з'явився;
від відповідача: Мицик О.Ю. за ордером від 12.03.2019;
від третьої особи: не з'явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Києві апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕКО"
на рішення Господарського суду міста Києва від 05.12.2018 (повне рішення складено 27.12.2018)
у справі №910/10403/18 (суддя Смирнова Ю.М.)
за позовом Керівника Костянтинівської місцевої прокуратури в інтересах держави в особі Костянтинівської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕКО",
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Балтіка",
про стягнення 475 109,89 грн.,
Рішенням Господарського суду міста Києва від 05 грудня 2018 року позов задоволено.
З Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕКО" на користь Костянтинівської міської ради стягнуто 475109 грн. 89 коп. орендної плати за землю (з врахуванням ухвали від 10.01.2019 про виправлення описки).
Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду, Товариство з обмеженою відповідальністю "ЕКО" подало апеляційну скаргу, у якій просить скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.
Апеляційна скарга мотивована тим, що судом порушено норми матеріального та процесуального права, а висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи, оскільки суд прийшов до хибного висновку про автоматичне виникнення у відповідача обов'язку по сплаті орендної плати за землю відповідно до договору оренди від 23.02.2012; відповідач не є орендарем земельної ділянки, земельна ділянка йому не передавалась в оренду і договір оренди не укладався; суд, самостійно застосувавши до спірних правовідносин положення ст.1212 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), вийшов за межі позовних вимог.
Прокурор у відзиві на апеляційну скаргу заперечив проти її задоволення та просить залишити оскаржуване рішення без змін, посилаючись на те, що на момент звернення прокурора до суду не існувало єдиної практики щодо визначення норми матеріального права до спірних правовідносин, як способу захисту порушеного права, і під час розгляду справи у суді першої інстанції Великою палатою Верховного Суду у справі №922/3412/17 був прийнятий правовий висновок, який унормував спірні правовідносини, і місцевий господарський суд вірно його застосував при розгляді справи, оскільки порушене право територіальної громади міста Костянтинівки підлягає захисту.
Позивач у відзиві на апеляційну скаргу заперечив проти її задоволення та просить залишити оскаржуване рішення без змін, посилаючись на те, що після набуття позивачем права власності не об'єкт нерухомості до нього перейшли всі відповідні права та обов'язки орендаря земельної ділянки, зокрема, щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. Суд обґрунтовано застосував при прийнятті рішення положення ст.1212 ЦК України, обравши найбільш ефектний та дієвий спосіб поновлення порушеного права позивача.
Представники позивача та третьої особи у судове засідання не з'явились, не повідомивши про причини, хоча були належним чином повідомлені про дату та час судового засідання, що підтверджується поштовими повідомленнями про вручення ухвал суду.
Оскільки явка сторін в судове засідання не була визнана обов'язковою, суд, на підставі ч.12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), ухвалив здійснювати розгляд апеляційної скарги за відсутності представників позивача і третьої особи.
Представник відповідача (апелянта) у судовому засіданні підтримав доводи, викладені у апеляційній скарзі, просив її задовольнити.
Прокурор у судовому засіданні заперечив проти задоволення апеляційної скарги.
Заслухавши пояснення прокурора та представника відповідача, дослідивши матеріали справи, розглянувши апеляційну скаргу, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Матеріалами справи встановлено, що 23 грудня 2012 року між позивачем - Костянтинівською міською радою, як орендодавцем, та третьою особою - Товариством з обмеженою відповідальністю "Балтіка", як орендарем, було укладено договір оренди землі №1057/1 (далі - договір), відповідно до умов якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку за кадастровим номером 1412600000:00:021:0248 по вул.Громова, 55, у м. Костянтинівці для обслуговування торгівельно-сервісного центру (п.1).
Пунктами 2, 3, 4 договору встановлено, що в оренду передається земельна ділянка площею 1,2285 га, на земельній ділянці знаходиться будівля торгівельно-сервісного центру, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 6239717,93 грн.
Згідно з п.6 договору його укладено на п'ять років. Після закінчення строку договору, на який договір було укладено, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 2 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
У пункті 7 договору встановлено, що орендна плата вноситься орендарем до місцевого бюджету на рахунок власника землі (код за ЄДРПОУ 34686631): р/р №33210812700058 в ГУДКУ в Донецькій області, МФО 834016, код платежу 13050200, згідно рішення Костянтинівської міської ради від 24.11.2011 №6/12-241 у розмірі 379076,20 грн. в рік, в тому числі: за частку земельної ділянки під капітальною забудовою площею 0,5397 га - 10% від нормативної грошової оцінки, що складає 274120,94 грн; за частку земельної ділянки під проїздами і проходами площею 0,6888 га - 3% від нормативної грошової оцінки, що складає 104955,26 грн.
Відповідно до п.9 договору орендна плата вноситься щомісячно рівними частками не пізніше 15 днів наступного за останнім календарним днем звітного місяця.
Згідно з п. 30 договору дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено, придбання орендарем земельної ділянки у власність, викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом, ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
У пункті 35 договору сторони домовились, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Договір зареєстрований у відділі Держкомзему у м.Костянтинівка Донецької області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23.02.2012 за №141260004000145.
Відповідно до інформаційної довідки від 14.05.2018 №123692551 з Державного реєстру прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна 04.04.2016 на підставі рішення Господарського суду Донецької області від 03.03.2014 у справі №41/152пн, державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію приватної спільної часткової власності 99/100 на будівлю торгівельно-сервісного центру за адресою: Донецька область, м.Костянтинівка, вул.Громова, 55, за відповідачем - Товариством з обмеженою відповідальністю "ЕКО", а право власності на 1/100 означеного об'єкту нерухомого майна зареєстровано 17.01.2017 за Товариством з обмеженою відповідальністю "ЕКО" на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна №27 від 17.01.2017, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Виходцевою Є.І.
Отже, як вірно встановлено судом першої інстанції, з 17.01.2017 відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю "ЕКО" набув право власності на торгівельно-сервісний центр за адресою: Донецька область, м.Костянтинівка, вул.Громова, 55, в цілому.
Також, як вбачається зі змісту вказаної довідки, земельна ділянка з кадастровим номером 1412600000:00:021:0248 по вул.Громова, 55 у м.Констянтинівка Донецької області площею 1,2285 га для комерційного використання належить до комунальної форми власності.
Листом від 02 березня 2017 року за вих. №077-17 третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю "Балтіка" повідомила Костянтинівську міську раду про відчуження 17.01.2017 нерухомого майна, яке знаходиться за адресою: Донецька область, м.Костянтинівка, вул.Громова, 55, на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕКО", внаслідок чого Товариство з обмеженою відповідальністю "Балтіка" повідомило про відсутність наміру поновлення договору оренди землі №1057/1 від 23.02.2012 та просило позивача підписати акт приймання-передачі з оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1412600000:00:021:0248.
Листом від 23 червня 2017 року за вих.№117-17 третя особа просила позивача підписати акт приймання-передачі з оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1412600000:00:021:0248.
Листом від 23 червня 2017 року за вих.№1517/44 Костянтинівська міська рада повідомила третю особу про необхідність звернення до центру надання адміністративних послуг із заявою про припинення договору оренди земельної ділянки.
Відповідно до листа Товариства з обмеженою відповідальністю "Балтіка" за вих.№24/07/17-1юр від 24 липня 2017 року, останнє повідомило позивача про відсутність підстав вважати договір оренди землі №1057/1 від 23.02.2012 поновленим.
Листом у відповідь за вих.№2121/44 від 15 серпня 2017 року позивач повторно повідомив третю особу про необхідність звернення до центру надання адміністративних послуг із заявою про припинення договору оренди земельної ділянки.
Згідно листа на адресу позивача за вих.№12/09/17-1юр від 12 вересня 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Балтіка" стверджувало про те, що договір оренди землі №1057/1 від 23.02.2012 припинив свою дію внаслідок закінчення строку на який його було укладено, а сторони даного правочину мають право, а не обов'язок вчинити дії по припиненню державної реєстрації права оренди.
Листом Костянтинівської міської ради за вих.№2576/44 від 06 жовтня 2017 року третю особу повідомлено про необхідність припинення права оренди земельної ділянки відповідно до вимог чинного законодавства України.
Листом від 23 жовтня 2017 року за вих. №33/777юв третя особа повідомила позивачу про те, що чинним законодавством України не передбачений обов'язок орендаря по вчиненню дії щодо припинення права оренди за договором оренди, оскільки він припинив свою дію внаслідок закінчення строку, на який його було укладено.
Як вбачається з витягу з рішення Костянтинівської міської ради від 25.01.2018 №6/82-1520, Товариству з обмеженою відповідальністю "Балтіка" припинено право користування на земельну ділянку за кадастровим номером 1412600000:00:021:0248 по вул.Громова, 55, площею 1,2285 га на підставі п. "е" ст.141 Земельного кодексу України, право користування земельною ділянкою припиняється з дати реєстрації додаткової угоди.
Також у матеріалах справи наявна копія додаткової угоди до договору оренди землі №141260004000145 від 23.02.2012 та акт прийму-передачі земельної ділянки (повернення), які підписані та скріплені печаткою тільки зі сторони позивача.
Згідно листа на адресу позивача за вих.№153/777юв від 20.02.2018 Товариство з обмеженою відповідальністю "Балтіка" в черговий раз стверджувало про відсутність правових підстав для підписання додаткової угоди до договору оренди землі та акту прийму-передачі земельної ділянки (повернення).
Оскільки товариство з обмеженою відповідальністю "ЕКО", ставши власником нерухомого майна, яке знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером 1412600000:00:021:0248 по вул.Громова, 55, у м.Костянтинівці площею 1,2285 га, не сплачувало орендну плату за землю прокурор звернувся до суду із даним позовом про стягнення з відповідача 475109,89 грн.
Обґрунтовуючи заявлені позовні вимоги, прокурор вказував на те, що договір, укладений між позивачем і третьою особою, припинився автоматично лише в частині права користування земельною ділянкою попереднього власника будівлі - третьої особи та продовжує діяти по відношенню до нового власника будівлі - відповідача у справі, оскільки має місце заміна сторони у зобов'язанні.
Щодо закінчення строку дії договору, то на думку прокурора, означений договір оренди є поновленим в силу приписів ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі" на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, тобто строком на 5 років і має діяти до 23.02.2022, внаслідок чого у нового власника торгівельного центру - Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕКО" існує обов'язок сплати орендної плати за відповідну земельну ділянку на умовах, визначених договором.
Відповідно до листа Костянтинівської міської ради за вих.№1669/26вх.26-2548/1 від 06 липня 2018 року заборгованість відповідача за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 1412600000:00:021:0248 по вул.Громова, 55, в м. Костянтинівці площею 1,2285 га за період з 17.01.2017 по 30.06.2018 з урахуванням нормативної грошової оцінки складає 552309,89 грн.
Згідно інформаційної довідки Костянтинівської об'єднаної державної податкової інспекції Головного управління ДФС у Донецькій області №479/9/05-14-07-13 від 09.07.2018 ТОВ "ЕКО" було сплачено земельний податок у 2017 році на суму 49100,00 грн та за 6 місяців 2018 року - 28100,00грн.
Заперечуючи проти позову, як у суді першої інстанції, так і у апеляційній скарзі, відповідач посилався на те, що перехід права оренди у разі переходу права власності на нерухоме майно не є автоматичним; договір оренди земельної ділянки №1057/1 від 23.02.2012 припинив свою дію у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено, та не є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах для відповідача. Тому, за доводами відповідача, відсутні будь-які правові підстави для сплати останнім орендної плати за землю. Також відповідач посилався на те, що представництво прокуратурою інтересів місцевих рад не відповідає вимогам законодавства України.
Третя особа у суді першої інстанції також заперечувала проти позову, підтримавши доводи відповідача, а також вказала, що вона сплачувала орендну плату за землю до дати закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, а не до дати переходу права власності на об'єкт нежитлової нерухомості до відповідача.
Задовольняючи позовні вимоги прокурора у повному обсязі, суд першої інстанції дійшов до висновку, що прокурором доведено наявність підстав для представництва інтересів держави в особі Костянтинівської міської ради; з моменту набуття права власності на нерухоме майно відповідач набув також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже, й відповідні права та обов'язки, зокрема, щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою; після закінчення строку дії договору, з 23.02.2017, відповідач використовує відповідну земельну ділянку без достатніх правових підстав, оскільки сторонами не було укладено додаткову угоду про поновлення договору оренди; відповідач у період з дати закінчення строку дії договору без достатньої правової підстави за рахунок власника земельної ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, а тому зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ч.1 ст.1212 Цивільного кодексу України.
Північний апеляційний господарський суд погоджується із цим висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.
Предметом судового розгляду у даній справі є позовні вимоги прокурора, заявлені в інтересах держави в особі Костянтинівської міської ради, про стягнення 475109 грн. 89 коп. орендної плати за землю.
Частиною 4 ст. 236 ГПК України, яка кореспондується з положеннями ч.6 ст.13 Закону України "Про судоустрій і статус суддів", встановлено, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
З інформації, яка міститься в Єдиному державному реєстрі судових рішень, вбачається, що Верховним Судом розглядався ряд спорів, у яких надані висновки щодо права прокурора на звернення до суду із позовами в інтересах держави.
Так, у постановах Верховного Суду, зокрема, в постанові об'єднаної палати Касаційного господарського суду від 07.12.2018 у справі № 924/1256/17, а також у постановах Верховного Суду від 23.10.2018 у справі № 926/03/18, від 23.09.2018 у справі № 924/1237/17, від 01.11.2018 у справі №910/18770/17, від 06.02.2019 у справі №927/246/18, від 23.01.2019 у справі №920/331/18, від 17.10.2018 у справі №910/11919/17 містяться наступні висновки:
- відповідно до пункту 3 частини 1 статті 131-1 Конституції України в Україні діє прокуратура, яка здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом;
- розглядаючи кожен випадок окремо, суд повинен вирішити, наскільки участь прокурора у розгляді справи відповідає принципу рівноправності сторін;
- прокурор може представляти інтереси держави у суді у виключних випадках, які прямо передбачені законом. Розширене тлумачення випадків (підстав) для представництва прокурором інтересів держави у суді не відповідає принципу змагальності, який є однією із засад правосуддя (пункт 3 частини 2 статті 129 Конституції України);
- положення пункту 3 частини 1 статті 131-1 Конституції України відсилає до спеціального закону, яким має бути визначено виключні випадки та порядок представництва прокурором інтересів держави в суді. Таким законом є Закон України "Про прокуратуру";
- так, за змістом частини 3 статті 23 цього Закону прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною 4 цієї статті;
- отже, винятковими випадками, за яких прокурор може здійснювати представництво інтересів держави в суді, є порушення або загроза порушення інтересів держави. Ключовим для застосування цієї конституційної норми є поняття "інтерес держави";
- "інтереси держави" охоплюють широке і водночас чітко не визначене коло законних інтересів, які не піддаються точній класифікації, а тому їх наявність повинна бути предметом самостійної оцінки суду у кожному випадку звернення прокурора з позовом. Надмірна формалізація "інтересів держави", особливо у сфері публічних правовідносин, може призвести до необґрунтованого обмеження повноважень прокурора на захист суспільно значущих інтересів там, де це дійсно потрібно;
- у пункті 3 частини 1 статті 131-1 Конституції України зазначено про можливість представництва прокурором інтересів держави у виключних випадках. Тому необхідно з'ясувати, що мається на увазі під "виключним випадком" і чи є таким випадком ситуація у справі;
- аналіз частини 3 статті 23 Закону України "Про прокуратуру" дає підстави стверджувати, що прокурор може представляти інтереси держави в суді, зокрема, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження;
- прокурор набуває право на представництво, якщо відповідний суб'єкт владних повноважень не здійснює захисту або здійснює його неналежно.
- при цьому, захищати інтереси держави повинні насамперед відповідні суб'єкти владних повноважень, а не прокурор. Щоб інтереси держави не залишилися незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює у судовому провадженні відповідного суб'єкта владних повноважень, який всупереч вимогам закону не здійснює захисту або робить це неналежно. У кожному такому випадку прокурор повинен навести (а суд перевірити) причини, які перешкоджають захисту інтересів держави належним суб'єктом, і які є підставами для звернення прокурора до суду.
- прокурор не може вважатися альтернативним суб'єктом звернення до суду і замінювати належного суб'єкта владних повноважень, який може і бажає захищати інтереси держави.
Місцевий господарський суд, враховуючи наведені висновки Верховного Суду, встановив, що уповноваженим державою органом здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах є Костянтинівська міська рада, до компетенції якої віднесені відповідні повноваження захисту майнових прав територіальної громади м.Костянтинівка.
Відповідно до ст.143 Конституції України територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності.
Статтею 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, що матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у комунальній власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об'єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад. Від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.
Як зазначено прокурором у позовній заяві, протягом тривалого часу Костянтинівська міська рада не вживала заходів щодо стягнення з ТОВ "ЕКО" заборгованості з орендної плати в судовому порядку, що порушує державні інтереси, унеможливлює правомірне отримання коштів за таке користування та перешкоджає законному розпорядженню земельними ділянками.
Листом за вих.№1746/26 вх.26-2691/1 від 13.07.2018 Костянтинівська міська рада повідомила керівника Костянтинівської місцевої прокуратури про те, що не спрямовувала на адресу Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕКО" заперечень щодо заміни сторони у договорі оренди землі №1057/1 від 23.02.2012, зазначила про відсутність коштів, необхідних для сплати судового збору та просила керівника Костянтинівської місцевої прокуратури розглянути питання щодо представництва інтересів держави в суді.
01 серпня 2018 року Костянтинівською місцевою прокуратурою було направлено на адресу Голови Костянтинівської міської ради повідомлення №90-10140 вих.18 про представництво інтересів держави.
Отже, враховуючи викладене, апеляційний господарський суд погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що прокурором доведено підставність звернення до суду з даним позовом, оскільки позивачем не вживались заходи цивільно-правового реагування, спрямовані на стягнення заборгованості, що і стало підставою для звернення керівника Костянтинівської місцевої прокуратури до господарського суду.
Відповідно до статті 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини, інші юридичні факти.
Цивільні права та обов'язки між позивачем та третьою особою (ТОВ "Балтіка") виникли на підставі договору оренди землі №1057/1 від 23.02.2012, який набрав чинності з моменту його державної реєстрації - 23.02.2012, зі строком дії - п'ять років, тобто, до 23.02.2017.
З матеріалів справи також вбачається, що з 17 січня 2017 року, тобто, в період дії договору оренди землі, Товариство з обмеженою відповідальністю "ЕКО" набуло право власності на торгівельно-сервісний центр за адресою: Донецька область, м.Костянтинівка, вул.Громова, 55 в цілому.
Частиною 1 ст.377 ЦК України встановлено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Згідно з ч.1 ст.120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
За змістом ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
Відповідно до висновків Верховного Суду, викладених, зокрема, у постанові від 29.05.2018 у справі №915/242/17, аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що у разі переходу права власності на майно, розташоване на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій розміщено зазначене майно, у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника. З моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщено це майно, у зв'язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщено. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно.
Таким чином, є обґрунтованим висновок суду першої інстанції про те, що відчуження 17.01.2017 об'єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, мало наслідком припинення договору оренди землі із попереднім власником - ТОВ "Балтіка", оскільки такий договір припиняється щодо останнього.
Однак такий договір діє на тих самих умовах стосовно відповідача - ТОВ "ЕКО", який, набувши право власності на нерухоме майно, розташоване на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набув також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже, й відповідні права та обов'язки, зокрема, щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.
Відповідно до умов п.30 договору його дія припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.
Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).
Правову позицію щодо розрізнення цих підстав сформульовано Верховним Судом України, зокрема, у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц та в постановах Верховного Суду від 10.09.2018 у справі №920/739/17 від 29.11.2018 у справах №920/752/17, №920/737/17, № 920/747/17, №920/751/17, №920/746/17, №920/744/17, №920/748/17, №920/749/17, від 16.01.2019 у справах №920/738/17, №920/743/17.
Місцевим господарським судом встановлено, що відповідачем не спростовано факт продовження користування земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору, а в матеріалах справи відсутні докази, які б підтверджували надання позивачем, як орендодавцем, заперечень щодо поновлення договору протягом строку, встановленого ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі".
Однак, у матеріалах справи також відсутні докази укладення між позивачем та відповідачем додаткової угоди до договору оренди землі щодо поновлення користування земельною ділянкою площею 1,2285 га на той самий строк і на тих самих умовах, а тому є вірним висновок суду першої інстанції про те, що у період з 17.01.2017 (дата набуття відповідачем права власності на будівлю торгівельно-сервісного центру в цілому) та до 23.02.2017 (дата закінчення строку дії договору оренди землі) відповідач використовував означену земельну ділянку на підставі договору оренди землі, а з наступного дня після закінчення строку дії договору, тобт,о з 24.02.2017 по 30.06.2018 відповідач використовує відповідну земельну ділянку без достатніх правових підстав.
Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 Цивільного кодексу України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Кондикційні зобов'язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 Цивільного кодексу України.
Договірний характер відносин між позивачем та відповідачем мав місце у період з 17.01.2017 по 23.02.2017, а з наступного дня після закінчення строку дії договору, тобто, з 24.02.2017 по 30.06.2018 відповідач використовує відповідну земельну ділянку без достатніх правових підстав.
За змістом глави 15 Земельного кодексу України у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, право користування земельною ділянкою комунальної власності реалізується, зокрема, через право оренди.
Частина 1 ст.93 Земельного кодексу України встановлює, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі також зобов'язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" ч.1 ст.96 Земельного кодексу України).
Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права (ст.125 Земельного кодексу України).
Отже, за змістом указаних приписів право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Проте, з огляду на приписи ч.2 ст.120 Земельного кодексу України не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно.
Відповідач є власником нерухомого майна, розміщеного на відповідній земельній ділянці з 17.01.2017, однак, не оформив у встановленому чинним законодавством порядку право користування земельною ділянкою, починаючи з дати закінчення строку дії договору оренди землі.
Отже, до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.
Таким чином, є обґрунтованим висновок суду першої інстанції про те, що відповідач, як фактичний користувач земельної ділянки, у період з дати закінчення строку дії договору оренди землі, тобто, з 24.02.2017 по 30.06.2018 (дата, яка визначено прокурором у позові) без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, а тому зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ч.1 ст.1212 Цивільного кодексу України.
Зазначений висновок суду першої інстанції узгоджується із правовими позиціями, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 у справі №922/3412/17.
Відповідно до ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Загальний перелік способів захисту цивільних прав та інтересів визначений у ст.16 ЦК України.
Відповідно до ч.2 ст.16 ЦК України суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.
Статтею 5 ГПК України визначено, що здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Реалізуючи своє право на судовий захист, прокурор визначає зміст порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивачів та обґрунтовує підстави позову, виходячи з власного суб'єктивного уявлення про порушення, невизнання чи оспорювання прав або охоронюваних законом інтересів позивачів, а також визначає спосіб захисту такого права. Вказану правову позицію висловлено Верховним Судом у постанові від 27.06.2018 в справі №910/11255/16.
Однак, посилання суду в рішенні на інші норми права, ніж зазначені у позовній заяві, не може розумітися як вихід суду за межі позовних вимог. У зв'язку з цим господарський суд, з'ясувавши у розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу в обґрунтування своїх вимог або заперечень послалися не на ті норми, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує у прийнятті рішення саме такі норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини
Враховуючи наведені норми чинного законодавства та встановлені фактичні обставини справи, суд першої інстанції дійшов юридично вірного висновку про необхідність захисту порушеного права шляхом стягнення з відповідача заборгованості зі сплати орендної плати за договором оренди землі за період з 17.01.2017 по 23.02.2017, а з огляду на встановлення факту використання відповідачем земельної ділянки без достатніх правових підстав у період з 24.02.2017 по 30.06.2018 та безпідставне збереження відповідачем коштів у розмірі орендної плати за її використання, до спірних правовідносин у вказаний період підлягають застосуванню приписи ст.ст.1212 - 1214 ЦК України.
Відповідно до ст.206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (підпункт 14.1.147 п.14.1 ст.14 Податкового кодексу України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
Земельним податком є обов'язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 п.14.1 ст.14 Податкового кодексу України у відповідній редакції).
Отже, чинним законодавством розмежовано поняття "земельний податок" і "орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності".
Відповідно до пункту 289.1 ст.289 Податкового кодексу України та ч.1 ст.13 Закону України "Про оцінку земель" для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов'язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (ст.1 Закону України "Про оцінку земель").
Тобто нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності.
Рішенням Костянтинівської міської ради від 26.05.2011 №6/7-144 затверджено положення про розмір орендної плати за землю на територію Костянтинівської міської ради, ставки орендної плати встановлюються в такому розмірі: магазини, кафе, торгівельні павільйони - 10% від грошової оцінки конкретної ділянки, 3% землі житлової і громадської забудови, промисловості, транспорту тощо.
Умовами договору оренди було визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 6239717,93 грн.
Відповідно до доданого до позовної заяви розрахунку прокурор просить стягнути з відповідача на користь позивача орендну плату за землю за період з січня місяця 2017 по червень місяць 2018 на загальну суму 475109,89 грн., із врахуванням сплаченого відповідачем земельного податку у 2017 році та за 6 місяців 2018 року на загальну суму 77200,00 грн.
Перевіривши розрахунок позовних вимог, апеляційний господарський суд погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що розмір заявленої до стягнення суми відповідає вимогам наведених норм законодавства і є арифметично вірним, а тому позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі.
Щодо посилань третьої особи на сплату нею орендної плати до закінчення строку дії договору оренди, то вказані доводи обгрунтовано відхилені судом першої інстанції, оскільки у поданій третьою особою податковій декларації з плати за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності) вказано кадастровий номер іншої земельної ділянки.
Відповідно до ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтуються на всебічному та повному і об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Доводи апелянта по суті його скарги в межах заявлених вимог свого підтвердження в судовому засіданні не знайшли, оскільки не спростовують висновків суду першої інстанції та не можуть бути підставами для скасування рішення господарського суду першої інстанції.
Суд першої інстанції повно встановив суттєві для справи обставини, дослідив та правильно оцінив надані сторонами докази, вірно кваліфікував спірні правовідносини та правильно застосував до них належні норми матеріального і процесуального права, а тому рішення Господарського суду міста Києва законне та обґрунтоване, отже, підстави для його скасування відсутні.
Оскільки цією постановою суд апеляційної інстанції не змінює рішення та не ухвалює нового, розподіл судових витрат судом апеляційної інстанції не здійснюється.
Керуючись ст. ст. 267-285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕКО" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 05 грудня 2018 року - без змін.
2. Справу №910/10403/18 повернути до Господарського суду Києва.
3. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 20.03.2019.
Головуючий суддя Т.П. Козир
Судді Г.П. Коробенко
Г.А. Кравчук