06 березня 2019 року
м. Київ
Справа № 917/535/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.
учасники справи:
позивач - Халтуринське госпрозрахункове сільське комунальне підприємство
представник позивача - не з'явився
відповідач - Головне управління Держгеокадастру в Полтавській області
представник відповідача - ОСОБА_4
треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: 1. ОСОБА_5, 2. ОСОБА_6, 3. ОСОБА_7, 4. ОСОБА_8, 5. ОСОБА_9, 6. ОСОБА_10, 7. ОСОБА_11, 8. ОСОБА_12, 9. ОСОБА_13, 10. ОСОБА_14, 11. ОСОБА_15, 12. ОСОБА_16, 13. ОСОБА_17, 14. ОСОБА_18, 15. ОСОБА_19, 16. ОСОБА_20, 17. ОСОБА_21, 18. ОСОБА_22, 19. ОСОБА_23, 20. ОСОБА_24, 21. ОСОБА_25
від третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - ОСОБА_13, ОСОБА_26, ОСОБА_15, ОСОБА_27, інші не з'явились
розглянув матеріали касаційної скарги Халтуринського госпрозрахункового сільського комунального підприємства
на постанову Східного апеляційного господарського суду у складі Плахова О.В. - головуючого, Гези Т.Д., Шутенко І.А. від 05 грудня 2018 року та рішення Господарського суду Полтавської області у складі Бунякіної Г.І. від 11 вересня 2018 року
1. СУТЬ СПОРУ
1.1. 20.10.2011 між Карлівською районною державною адміністрацією та Халтуринським госпрозрахунковим сільським комунальним підприємством було укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавцем було передано, а орендарем прийнято в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 84,81 га, яка знаходиться на території Халтуринської міської ради за межами населеного пункту.
1.2. Вказаний договір було зареєстровано у відділі Держземагенства у Карлівському районі Полтавської області від 19.12.2012р. за №532160004002766, а вищевказана земельна ділянка була передана орендарю згідно акту приймання - передачі земельної ділянки.
1.3. Договір укладено строком на п'ять років, отже, кінцевою датою його дії (з урахуванням дати його реєстрації) є 19.12.2017.
1.4. 31.01.2018 (тобто, після закінчення терміну дії договору) Халтуринське госпрозрахункове сільське комунальне підприємство звернулось до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області з клопотанням №04/18 від 25.01.2018 про поновлення договору оренди землі від 20.10.2011. До вказаного клопотання позивачем було додано проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.
1.5. 08.02.2018 у відповідь на вказане клопотання Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області листом повідомило позивача про те, що не вбачає правових підстав для поновлення договору оренди землі від 20.10.2011 з Халтуринським госпрозрахунковим сільським комунальним підприємством з огляду на порушення останнім термінів письмового повідомлення стосовно наміру укладання договору оренди землі на новий строк та, відповідно, закінчення строку дії вказаного договору .
1.6. У період з 05.04.2018 по 18.04.2018 Головним управлінням Дергеокадастру у Полтавській області було затверджено накази, якими надано дозвіл на розроблення проектів із землеустрою щодо відведення земельних ділянок у власність фізичним особам - громадянам (як учасникам АТО): ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_32, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15, ОСОБА_16, ОСОБА_17, ОСОБА_18, ОСОБА_19, ОСОБА_20, ОСОБА_21, ОСОБА_22, ОСОБА_23, ОСОБА_24, ОСОБА_25
1.7. Вищезазначені накази стосувалися частини спірної земельної ділянки, якою користувався позивач відповідно до умов договору оренди землі від 20.10.2011.
1.8. Судами попередніх інстанцій встановлено, що на момент розгляду справи проекти щодо відведення земельних ділянок у власність знаходяться на стадії виготовлення.
1.9. 19.04.2018 позивач повторно направив на адресу Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області лист № 26/18, в якому наголошував на продовженні здійснення Халтуринським госпрозрахунковим сільським комунальним підприємством користування земельною ділянкою та відсутності протягом одного місяця після закінчення строку вказаного договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у його поновленні та запропонував відповідачу підписати з Халтуринським госпрозрахунковим сільським комунальним підприємством додаткову угоду про поновлення вказаного договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
1.10. Вказаний лист був залишений відповідачем без відповіді.
2. РОЗГЛЯД СПОРУ СУДОМ ПЕРШОЇ ІНСТАНЦІЇ
2.1. Рішенням Господарського суду Полтавської області від 11.09.2018 відмовлено в задоволенні позову.
2.2. Рішення місцевого суду мотивоване тим, що у позивача відсутнє переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк, оскільки ним не було дотримано процедури такого поновлення, встановленої статтею 33 Закону України "Про оренду землі", а продовження користування орендованою земельною ділянкою позивачем та його повідомлення про намір реалізувати право на поновлення договору оренди поза межами строку дії цього договору не є підставою для задоволення позовних вимог у даній справі, як і сплата позивачем орендних платежів не є підставою для продовження дії договору, термін дії якого закінчився.
2.3. Також, при ухваленні оскаржуваного рішення господарським судом першої інстанції було прийнято до уваги наявність прав законного очікування третіх осіб, що виникли на підставі розпоряджень Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області про надання дозволів на розробку проектів землеустрою щодо відведення частин земельної ділянки, що була об'єктом договору оренди землі від 20.10.2011, який, як було встановлено під час розгляду справи, припинив свою дію на підставі чинного законодавства України.
3. РОЗГЛЯД СПОРУ СУДОМ АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЇ
3.1. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 05.12.2018 рішення Господарського суду Полтавської області від 11.09.2018 залишено без змін.
3.2. Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції про відсутність переважного права позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк, оскільки останнім не було дотримано процедури поновлення договору оренди встановленої статтею 33 Закону України "Про оренду землі", а продовження користування орендованою земельною ділянкою позивачем не є підставою для зобов'язання відповідача до поновлення договору оренди землі, оскільки в даному випадку право позивача на переважне поновлення договору оренди землі не може вважатися порушеним.
3.3. Крім того, апеляційний суд зазначив, що:
- для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: (1) орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; (2) до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; (3) до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; (4) орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди;
- матеріали справи не містять доказів звернення позивача до Головного управління Дергеокадастру у Полтавській області з листом - повідомленням про намір продовжити договір оренди у встановлений договором строк, окрім того, після закінчення строку дії договору відповідачем також було повідомлено орендаря про відсутність підстав для продовження договору оренди земельної ділянки;
- оскільки додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення не була укладена сторонами в строк встановлений пунктом 8 договору та статтею 33 Закону України "Про оренду землі" - договір оренди припинив свою дію 19.12.2017, у зв'язку зі спливом строку, на який його було укладено, відповідно до положень частини 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі";
- зміна фактичних площ та меж земельних ділянок після укладення договору оренди унеможливлює пролонгацію укладеного договору у порядку, передбаченому частинами першою-шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі".
4. АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
4.1. Не погоджуючись з вказаними судовими рішеннями, позивач подав касаційну скаргу, в якій просить оскаржувані судові рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.
5.1. Доводи особи, яка подала касаційну скаргу (узагальнено)
5.1.1. Судами невірно застосовано частину 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та не враховано практику Верховного Суду у подібних правовідносинах, зокрема, у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС від 10.09.2018 у справі №920/739/17, відповiдно до якої для поновлення договору оренди землі на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» необхідна наявність лише 2 умов (1) орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, (2) лист-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі протягом одного місяця після закінчення строку договору - відсутній. В свою чергу, повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору землі з підстав передбачених частиною 6 не вимагається.
5.1.2. Враховуючи що позивач продовжує належно виконувати свої обов'язки за договором, користуватися земельною ділянкою та сплачувати оренду плату після закінчення строку дії договору, а повідомлення про заперечення Головного управління Держгеокадастру датоване лише 08.02.2018, тобто після спливу місячного строку, позивач має переважне право на поновлення договору оренди.
5.1.3. Крім того, скаржник зазначає, що фактичні межі земельної ділянки за роки оренди не змінювались; ухвала про залучення третіх осіб, всупереч частини 1 статті 50 ГПК України, винесена після закриття підготовчого провадження у справі.
5.2. Позиція Головного управління Держгеокадастру в Полтавській області, викладена у відзиві на касаційну скаргу
5.2.1. Головне управління Держгеокадастру в Одеській області вважає доводи касаційної скарги Халтуринського госпрозрахункового сільського комунального підприємства безпідставними, рішення судів законними і обґрунтованими, тому просить касаційну скаргу скаржника залишити без задоволення, а оскаржувані рішення - без змін.
6. ОЦІНКА АРГУМЕНТІВ УЧАСНИКІВ СПРАВИ І ВИСНОВКІВ СУДІВ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ
6.1. Предметом позову у даній справі є вимога про поновлення договору оренди землі на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
6.2. Порядок поновлення договору оренди земельної ділянки визначено статтею 33 Закону України "Про оренду землі" (далі - Закон), якою регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини перша-п'ята цієї статті), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина шоста цієї статті).
6.3. Відповідно до частини 6 статті 33 Закону у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
6.4. Визначений наведеною нормою порядок є відмінним від передбаченого положеннями частин 1-5 статті 33 Закону, оскільки передбачає право на поновлення договору оренди земельної ділянки, яке виникає після закінчення строку дії відповідного договору оренди земельної ділянки і орендар продовжує користуватись цією ділянкою, за відсутності протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди заперечення орендодавця проти поновлення цього договору.
6.5. Повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону, не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно із цією частиною статті 33 Закону полягає саме у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує проти поновлення договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі. Наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 11.12.2018 у справі № 912/1686/17.
6.6. Отже, підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах 1- 5 і частині 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не пов'язані одна з іншою.
6.7. Суди попередніх інстанцій установили, що строк дії договору закінчився 19.12.2017. Протягом місяця після його закінчення Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області не висловлювало будь-яким чином заперечень у його поновленні. В свою чергу, 31.01.2018 Халтуринське госпрозрахункове сільське комунальне підприємство звернулось до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області про поновлення вказаного договору оренди землі від 20.10.2011, додавши проект додаткової угоди.
6.7. Проте, як установлено судами, Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області відмовило позивачу у поновленні договору оренди землі від 20.10.2011 з огляду на порушення останнім термінів письмового повідомлення стосовно наміру укладання договору оренди землі на новий строк та, відповідно, закінчення строку дії вказаного договору .
6.8. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, cyди попередніх інстанцій дійшли висновку, що у позивача відсутнє переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк, оскільки ним не було дотримано процедури такого поновлення, встановленої статтею 33 Закону України "Про оренду землі", а продовження користування орендованою земельною ділянкою позивачем та його повідомлення про намір реалізувати право на поновлення договору оренди поза межами строку дії цього договору не є підставою для задоволення позовних вимог у даній справі.
6.9. Верховний Суд вважає рішення місцевого суду та постанову апеляційної інстанції такими, що прийняті із невірним застосуванням норм матеріального права, а саме частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».
6.10. Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: (1) користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і (2) відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).
6.11. При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Як вже зазначалося, суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.
6.12. Відсутність такого заперечення може мати прояв у "мовчазній згоді".
6.13. Зважаючи на наявність такого юридичного складу, необхідного для поновлення договору оренди землі з підстав передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренди землі», а саме (1) користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і (2)відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору), спірний договір є поновленим на підставі закону.
6.14. Верховний Суд наголошує, що відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованих, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар. (постанова Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17).
6.15. Водночас, Верховний Суд позбавлений можливості ухвалити нове рішення, оскільки судами не досліджувався факт належного виконання договору оренди землі, зокрема, в частині належної сплати орендних платежів.
6.16. Відсутність у Верховного Суду процесуальної можливості вставити дані обставини, зокрема, належне виконання позивачем умов договору оренди земельної ділянки, сплату орендної плати за користування спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, перешкоджає ухвалити нове рішення, а тому справу слід передати на новий розгляд суду першої інстанції.
6.17. Щодо висновків суду, що зміна фактичних площ та меж земельних ділянок після укладення договору оренди унеможливлює пролонгацію укладеного договору у порядку, передбаченому частинами першою-шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", Верховний Суд вважає за необхідне зазначити наступне.
6.18. Відповідно до частини 9 статті 79-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
6.19. Згідно з частинами 1, 2 статті 79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється, зокрема шляхом поділу чи об'єднання раніше сформованих земельних ділянок.
6.20. Частиною десятою статті 79-1 ЗК України передбачено, що державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі.
6.21. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера відповідно до частини четвертої статті 79-1 ЗК України.
6.22. Водночас, судами попередніх інстанцій факту поділу спірної земельної ділянки та формування інших земельних ділянок, які можуть бути самостійними об'єктами цивільних прав, не встановлено, у зв'язку з чим, висновки про те, що відбулись зміни меж спірної земельної ділянки є передчасними.
6.23. Висновки судів попередніх інстанцій про наявність прав законного очікування третіх осіб, що виникли на підставі розпоряджень Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області про надання дозволів на розробку проектів землеустрою щодо відведення частин спірної земельної ділянки для подальшої передачі у власність фізичним особам, зроблені без врахування законного очікування позивача на поновлення договору оренди землі на підставі закону, з урахуванням дотримання останнім належної процедури такого поновлення.
7. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
7.1. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
7.2. За змістом пункту 2 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
7.3. За наведених обставин Верховний Суд вважає висновок судів першої та апеляційної інстанцій передчасним і таким, що зроблено без дослідження всіх зібраних у справі доказів та не правильним застосуванням норм матеріального права, тому судові рішення у справі підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.
7.4. Під час нового розгляду суду слід урахувати викладене, оцінити правомірність вимог позивача, надати належну оцінку всім доводам учасників справи із належним обґрунтуванням прийняття або неприйняття відповідних доводів і доказів, а отже і встановити обставини щодо наявності або, навпаки, відсутності підстав для задоволення позову.
8. Щодо розподілу судових витрат
8.1. З огляду на те, що касаційна скарга задоволенню підлягає частково, а справа має бути передана на нових розгляд, згідно ст. 129 ГПК України, розподіл судових витрат зі справи, у тому числі сум судового збору за подання скарги про перегляд рішення в апеляційному і у касаційному порядку, має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.
8.2. Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Касаційну скаргу Халтуринського госпрозрахункового сільського комунального підприємства задовольнити частково.
2. Рішення Господарського суду Полтавської області від 11 вересня 2018 року та постанову Східного апеляційного господарського суду від 05 грудня 2018 року у справі № 917/535/18 скасувати.
3. Справу направити до Господарського суду Полтавської області на новий розгляд.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Міщенко І.С.
Судді Берднік І.С.
Суховий В.Г.