Справа № 130/1501/17
Провадження № 22-ц/801/332/2019
Головуючий у суді 1-ї інстанції ОСОБА_1
Доповідач:ОСОБА_2
06 березня 2019 рокуСправа № 130/1501/17м. Вінниця
Вінницький апеляційний суд складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
судді-доповідача ОСОБА_2,
суддів: Голоти Л.О., Денишенко Т.О.,
за участі секретаря судового засідання Топольської В.О., представника ТОВ «Фінансова компанія «Форінт» - ОСОБА_3, представника ОСОБА_4 - ОСОБА_5, розглянувши апеляційну скаргу ОСОБА_4 на ухвалу Жмеринського міськрайонного суду Вінницької області від 18 грудня 2018 року у цивільній справі за скаргою ОСОБА_4 на дії державного виконавця, за участі зацікавлених осіб: відділу примусового виконання рішень Управління ДВС ГТУЮ у Вінницькій області, товариства з обмеженою відповідальністю “Фінансова компанія “Форінт”,
ОСОБА_4 звернулася до суду з скаргою на дії державного виконавця, в якій просила визнати протиправною оцінку майна (звіт №58/17 про незалежну оцінку «імовірної» ринкової вартості) та скасувати її.
Скаргу обґрунтовано тим, що у Відділі примусового виконання рішень Управління державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Вінницькій області знаходиться на виконанні виконавчий лист №130/951/14-ц від 05.11.2015 року про звернення стягнення на предмет іпотеки, що належить ОСОБА_4 на користь ПАТ «ОСОБА_6 Аваль» в рахунок погашення боргу в розмірі 1 992 715 грн., а саме приміщення загальною площею 1113,2 м2.
В процесі виконавчого провадження державний виконавець призначив експертизу по визначенню оцінки арештованого та описаного майна, що знаходиться за адресою: м. Жмеринка Вінницької області, вул. Барялєва,3 ( нежитлові приміщення №3,№5,№6) проведення якої доручив суб'єкту оціночної діяльності ОСОБА_7, про результати оцінки було складено відповідний Звіт. Однак її було проведено з порушенням Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність» та Національних стандартів, у зв'язку з чим просила визнати недійсним та скасувати звіт про оцінку майна з наступних підстав. Нею, у 2009 році було проведено ремонт, який значно покращив стан вказаних приміщень, що безпосередньо сприяло значному підвищенню ринкової вартості. У інвентаризаційній справі №63-16-ТП на нежитлові приміщення станом на 25.04.2016 зазначено, що загальна площа по внутрішніх обмірках становить 1389,7 м2, в порівняні в представлених для оцінки приміщень розміром 1113,2 м2. В свою чергу ВДВС не звертався до неї з вимогою отримати технічну документацію для об'єктивного визначення ринкової вартості нежитлових приміщень.
Для оцінки майна було взято метод зіставлення цін орендної плати в рівнозначному районі м. Вінниці та на основі інвентаризації приміщень, які можуть бути здані в оренду. Для порівняння виділено 4 приміщення громадського харчування запропонованих до оренди на основі діючих середніх ставок орендної плати. Але слід звернути увагу, що зазначені джерела інформації (газета «РІА», тижневик «Нерухомість та Будівництво», не варто розцінювати як об'єктивну оцінку, оскільки не враховується перш за все репутація закладу, технічний стан приміщень, комісія посередника агентства нерухомості. Також у Звіті вказані номери телефонів та незрозумілі відомості про особу, яка здає в оренду приміщення. Для порівняння були взяті об'єкти, які явно занижують середні ціни в регіоні. Тому для об'єктивного порівняння слід звернути увагу на інші аналогічні приміщення громадського харчування, наприклад: за адресою вул.600 річчя, місто Вінниця кафе/бар приміщення громадського харчування загальною площею 828 м2 ціна орендної плати за місяць 70000грн., 85 гривень за м2; за адресою вул. 50 річчя Перемоги, місто Вінниця кафе /бар приміщення громадського харчування площею 100 м2 ціна орендної плати за місяць 202020 грн., 200000 гривень за м2 .
Відповідно до п.15 Національного стандарту №1 «загальні засади оцінки майна і майнових прав» методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно. У даному випадку нежитлові приміщення наведені у Звіті фактично не здаються в оренду протягом значного періоду, що дає додаткові підстави вважати, що дані відомості суб'єкта оціночної діяльності є не об'єктивними. Порівнювалися тільки пропозиції. У висновку не наведено жодного аргументу чи підстави такого однобічного підходу. Така ж позиція викладена в ОСОБА_5 експертної грошової оцінки земельних ділянок», затвердженої КМУ від 11.10.2002 №1531.
Враховуючи нестабільну ситуацію на ринку нерухомості, значні коливання цін на нерухомість в м. Жмеринка Вінницька області, а також значні коливання іноземної валюти по відношенню до гривні, тому слід вважати, що оцінка не може об'єктивно відтворювати вартість нежитлових приміщень через п'ять місяців.
Зазначені невідповідності призвели до необ'єктивного та однобічної оцінки, що в свою чергу призводить до порушення її майнових прав та інтересів.
Ухвалою Жмеринського міськрайонного суду Вінницької області від 18 грудня 2018 року в задоволенні скарги відмовлено.
Скасовано заходи, вжиті ухвалою Жмеринського міськрайонного суду Вінницької області від 07.09.2017, про зупинення реалізації арештованого майна шляхом проведення електронних торгів з продажу: нежитлових приміщень №3 загальною площею 482,6 кв.м, що знаходиться по вул. Барляєва, 3 м. Жмеринка, належного на праві власності ОСОБА_4 на підставі свідоцтва №184 про право власності на нежитлові приміщення; нежитлових приміщень №5 з №5-1 по №5-11, ІІІ, ІІІа, №6 з №6-1по №6-19, що в м. Жмеринка, вул. Барляєва, належного на праві власності ОСОБА_4 на підставі рішення Жмеринського міськрайонного суду Вінницької області від 31.07.2007 року, справа №2-2104-2007 р.
Не погоджуючись з такою ухвалою суду ОСОБА_4 подала апеляційну скаргу в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права просив оскаржувану ухвалу скасувати та постановити нове судове рішення, яким скаргу задовольнити повністю.
Колегія суддів, перевіривши законність і обґрунтованість оскаржуваної ухвали вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню виходячи з наступного.
Згідно зі ст. 447 ЦПК України сторони виконавчого провадження мають право звернутися до суду із скаргою, якщо вважають, що рішенням, дією або бездіяльністю державного виконавця чи іншої посадової особи органу державної виконавчої служби або приватного виконавця під час виконання судового рішення, ухваленого відповідно до цього Кодексу, порушено їх права чи свободи.
Згідно ч. ч. 3-4 ст. 57 Закону України «Про виконавче провадження» у разі якщо сторони виконавчого провадження не дійшли згоди щодо визначення вартості майна, визначення вартості майна боржника здійснюється виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для проведення оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден виконавець залучає суб'єкт а оціночної діяльності - суб'єкта господарювання. У разі якщо визначити вартість майна (окремих предметів) складно, виконавець має право залучити суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання для проведення оцінки майна.
Згідно ч. 1 ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», оцінка майна, майнових прав (далі - оцінка майна) - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону(далі - нормативно-правові акти з оцінки майна), і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.
Звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна: та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності (ч. 1ст. 12 вказаного Закону).
Згідно з ч. 1 ст. 58 Закону України «Про виконавче провадження» визначення вартості майна боржника провадиться державним виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден державний виконавець залучає суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання, який проводить свою діяльність відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
Відповідно до ст. 5 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" суб'єкти господарювання зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи суб'єкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач та які отримали сертифікат суб'єкта оціночної діяльності відповідно до цього Закону.
Встановлено, що в провадженні головного державного виконавця відділу примусового виконання рішень державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Вінницькій області перебуває зведене виконавче провадження №51013181 з примусового виконання виконавчого листа №221/3109/12 ( виконавче провадження №39019278 виданого 26.12.2012 Староміським районним судом Вінницької області про стягнення з ОСОБА_4 заборгованості за кредитними договорами на користь АТ «ОСОБА_6 Аваль» та виконавчого листа №130/951/14-ц ( виконавче провадження №49957545) виданого Жмеринським міськрайонним судом від 05.11.2015про звернення стягнення на предмет іпотеки, які належать на праві власності ОСОБА_4, та які перебувають в іпотеці у АТ «ОСОБА_6 Аваль», а саме нежитлові приміщення №5 з №5-1 по №5-11; ІІІ,ІІІа, №6 з №6-1 по №6-9 загальною площею 630,6 кв.м., що в м. Жмеринка Вінницької області, вул. Барляєва,3, та нежитлові приміщення №3 загальною площею 482,6 кв.м., що в м. Жмеринка Вінницької області, вул. Барляєва,3.
Відповідно до звіту №58/17 про незалежну оцінку «імовірної» ринкової вартості ( початкову ціну при примусовій реалізації) нежитлових приміщень №3,№5 і №6, розташованих в м. Жмеринка по вул. Барляєва,3, власником якого є ОСОБА_4 незалежного оцінювача ОСОБА_7 ( сертифікат суб'єкта оціночної діяльності №17229/4 виданий Фондом Державного майна України 24.11.2014), замовник оцінки: Відділ примусового виконання рішень управління державної виконавчої служби Головного управління юстиції у Вінницькій області встановлено, що «імовірна» ринкова вартість ( початкова ціна при примусовій реалізації) нежитлових приміщень №3,№5 і №6, загальною площею 1113,2 кв.м., розташованих в м. Жмеринка по вул. Барляєва,3, власником яких є ОСОБА_4, на дату оцінки 25 травня 2017 року, з врахуванням їх фактичного технічного стану, умов вимушеного продажу та без врахування податку на додану вартість (ПДВ) складає 2 237 230 грн.
Відповідно до висновку експерта від 06.08.2018 року № 61 за результатами судової оціночно - будівельної експертизи, проведеної по даній справі, ринкова вартість нежитлових приміщень, загальною площею 1113,20 м2, у тому числі: № 3 (з №3-1 по №3-15) площею 482,6 м2; №5 (з №5-1 по №5-11) площею 131,1 м2; № 6 (з №6-1 по №6-19) площею 475,2 м2; ІІІ, ІІІа, площею 24,3 м2, які належать ОСОБА_4 та розташовані у будівлі по вул. Барляєва, 3 в м. Жмеринка, станом на момент проведення експертизи - 06.08.2018 року, становить: 5 341 006 грн.
У пунктах 15, 16 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» передбачено, що методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно.
Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів у оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об'єкта оцінки.
Відповідно до пункту 52 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов'язані з об'єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки.
Зі звіту №58/17 про незалежну оцінку «імовірної» ринкової вартості ( початкову ціну при примусовій реалізації) нежитлових приміщень №3,№5 і №6, розташованих в м. Жмеринка по вул. Барляєва,3, власником якого є ОСОБА_4 незалежного оцінювача ОСОБА_7 не вбачається, яким саме підходом керувався оцінювач під час проведення оцінки майна, на підставі чого вона зробила висновки щодо такої оцінки нежитлових приміщень, в звіті зазначені лише загальні засади проведення оцінки, не встановлено економічно-планувальні характеристики, район розташування оцінюваного приміщення, не підібрано аналоги, які мають схожу площу з об'єктом оцінки та розташовані в одному районі з об'єктом оцінки.
Відповідно до п. 3 Національного стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003р. №1440, дата оцінки - це дата (число, місяць і рік), на яку проводиться оцінка майна та визначається його вартість. Всі розрахунки при визначенні вартості майна проводяться з урахуванням ринкової кон'юнктури саме на цю дату (ціни, курс валюти, показники інфляції, законодавчі вимоги і т.д.).
З матеріалів справи вбачається, що звіт №58/17 про незалежну оцінку «імовірної» ринкової вартості (початкову ціну при примусовій реалізації) нежитлових приміщень №3, №5 і №6, розташованих в м. Жмеринка по вул. Барляєва,3, власником якого є ОСОБА_4 незалежного оцінювача ОСОБА_7 був складений 25 травня 2017 року, підписаний 29 травня 2017 року та є чинним протягом шести місяців з дня його підписання, тобто до 29 листопада 2017 року. Після спливу цього строку оцінка майна повинна проводитись повторно.
Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів визначені Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» № 2658-III.
Згідно із частиною четвертою статті 3 Закону № 2658-III процедури оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна. Вимоги до звітів про оцінку майна та актів оцінки майна встановлюються відповідно до статті 12 цього Закону.
Підставою проведення оцінки майна є, зокрема, договір між суб'єктом оціночної діяльності-суб'єктом господарювання та замовником оцінки, який укладається в письмовій формі та може бути двостороннім або багатостороннім (за змістом частини першої статті 10 і частини першої статті 11 Закону № 2658-III).
Відповідно до статті 33 Закону № 2658-III спори, пов'язані з оцінкою майна, майнових прав, вирішуються в судовому порядку.
Статтею 32 Закону № 2658-III передбачена відповідальність оцінювачів та суб'єктів оціночної діяльності, частиною другою якої визначено, що оцінювачі та суб'єкти оціночної діяльності-суб'єкти господарювання несуть відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов договору, зокрема, за недостовірність чи необ'єктивність оцінки майна, відповідно до умов договору та закону.
Відтак, чинним законодавством України передбачені підстави відповідальності суб'єкта оціночної діяльності-суб'єкта господарювання в разі неналежного виконання ним своїх обов'язків (зокрема, за недостовірність чи необ'єктивність оцінки майна).
Водночас звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності-суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності (частина перша статті 12 Закону № 2658-III).
Системний аналіз наведених норм чинного законодавства свідчить про те, що звіт по оцінку майна є документом, який фіксує дії суб'єкта оціночної діяльності-суб'єкта господарювання щодо оцінки майна, здійснювані ним у певному порядку та спрямовані на виконання його професійних обов'язків, визначених законом і встановлених відповідним договором.
Звіт про оцінку майна відображає та підтверджує зроблені суб'єктом оціночної діяльності-суб'єктом господарювання висновки і його дії щодо реалізації своєї практичної діяльності.
Отже, встановлена правова природа звіту про оцінку майна унеможливлює здійснення судового розгляду щодо застосування до нього наслідків, пов'язаних зі скасуванням юридичних актів чи визнанням недійсними правочинів.
Спори про визнання недійсним звіту про оцінку майна не підлягають розгляду у порядку цивільного судочинства або у порядку іншого судочинства.
Вказаний правовий висновок висловлений у постанові ОСОБА_8 Верховного Суду від 13 березня 2018 року у справі № 914/881/17 (провадження № 12-18гс18).
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Оскільки суд першої інстанції чітко не встановив природу правовідносин, які виникли при проведенні виконавчих дій, невірно застосував норми процесуального права, ухвала Жмеринського міськрайонного суду Вінницької області від 18 грудня 2018 року підлягає скасуванню, а провадження у справі - закриттю.
Керуючись ст. ст. 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд, -
Апеляційну скаргу ОСОБА_4 задовольнити частково.
Ухвалу Жмеринського міськрайонного суду Вінницької області від 18 грудня 2018 року скасувати.
Провадження у цивільній справі за скаргою ОСОБА_4 на дії державного виконавця, за участі зацікавлених осіб: відділу примусового виконання рішень Управління ДВС ГТУЮ у Вінницькій області, товариства з обмеженою відповідальністю “Фінансова компанія “Форінт” - закрити.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду шляхом подачі касаційної скарги протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення.
Суддя-доповідач: /підпис/ ОСОБА_2
Судді: /підпис/ ОСОБА_9
/підпис/ ОСОБА_10
Згідно з оригіналом: ОСОБА_2