вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"27" лютого 2019 р. Справа№ 910/9234/18
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Мартюк А.І.
суддів: Зубець Л.П.
Калатай Н.Ф.
за участю секретаря судового засідання Гуцал О.В.
представників сторін:
від позивача-1 - Майданік В.Ю. дов. № 103/154/9/1 від 08.01.2019,
від позивача-2 - Майданік В.Ю. дов. б/н від 02.01.2019,
від відповідача - Петракова Т.І. дов. б/н від 12.02.2019,
розглянувши матеріали апеляційної скарги Фізичної особи-підприємця Попелишко Ірини Олексіївни
на рішенняГосподарського суду міста Києва
від08.10.2018
у справі№ 910/9234/18 (суддя Трофименко Т.Ю.)
за позовом1. Дніпровської районної в місті Києві державної адміністрації, 2. Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва»
доФізичної особи-підприємця Попелишко Ірини Олексіївни
продострокове розірвання договору оренди, виселення та стягнення заборгованості у розмірі 159 948,81 грн.
Дніпровська районна в місті Києві державна адміністрація (далі - позива-1) та Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» (далі - позивач-2) звернулися до Господарського суду міста Києва з позовом до Фізичної особи-підприємця Попелишко Ірини Олексіївни (далі - відповідач, ФО-П Попелишко І.О.) про дострокове розірвання договору оренди, виселення та стягнення заборгованості у розмірі 159 948,81 грн.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач належним чином не виконує взяті на себе зобов'язання по договору оренди нежилого приміщення № 448 від 31.10.2005 (далі - Договір), в частині сплати орендної плати, внаслідок чого за відповідачем утворилась заборгованість у сумі 159 948,81 грн. за період з липня 2017 року по червень 2018 року. Крім того, у зв'язку з порушенням відповідачем умов Договору в частині оплати орендних платежів позивач просить розірвати договір оренди та виселити відповідача з орендованого ним приміщення.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 08.10.2018 у справі № 910/9234/18 позовні вимоги задоволено повністю.
Розірвано Договір оренди нежилого приміщення № 448 від 31.10.2005.
Виселено Фізичну особу-підприємця Попелишко Ірину Олексіївну з орендованого нежитлового приміщення на першому поверсі площею 110 кв.м. та нежитлового підвального приміщення площею 271,5 кв.м., що знаходиться за адресою м. Київ, вул. Курнатовського, 15.
Стягнуто з Фізичної особи-підприємця Попелишко Ірини Олексіївни на користь Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» заборгованість по орендній платі у розмірі 159 948,81 грн. та судовий збір у розмірі 9 447,23 грн.
В обґрунтування рішення суд послався, зокрема, на те, що відповідач в порушення умов Договору систематично не сплачував належним чином орендні платежі з урахуванням індексації, у зв'язку з чим заборгованість відповідача склала 159 948,81 грн. Наведене свідчить про істотне порушення умов Договору, що відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України є підставою для розірвання договору. У зв'язку з розірванням договору правові підстави у відповідача перебувати у спірному приміщенні відсутні.
Не погоджуючись з прийнятим рішенням, Фізична особа-підприємець Попелишко Ірина Олексіївна звернулась до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду міста Києва від 08.10.2018 у справі № 910/9234/18 скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.
Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, доводи апелянта зводяться, зокрема, до відсутності підстав індексувати орендну плату, так як відсутність індексації передбачена умовам Договору, який відповідач належним чином виконує, сплачуючи орендну плату встановлену Договором. З огляду на належне виконання відповідачем умов Договору, підстави для його розірвання в порядку ст. 651 Цивільного кодексу України та виселення з орендованого майна - відсутні.
Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 22.11.2018 апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Попелишко Ірини Олексіївни у справі № 910/9234/18 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя - Мартюк А.І., судді: Калатай Н.Ф., Зубець Л.П.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 28.11.2018 апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Попелишко Ірини Олексіївни на рішення Господарського суду міста Києва від 08.10.2018 у справі № 910/9234/18 залишено без руху. Фізичній особі-підприємцю Попелишко Ірині Олексіївні було надано строк 10 днів з дня вручення ухвали про залишення апеляційної скарги без руху для усунення недоліків шляхом надання до Північного апеляційного господарського суду доказів про сплату судового збору в сумі 8 884,84 грн.
12.12.2018 Фізичною особою-підприємцем Попелишко Іриною Олексіївною було усунуто недоліки та надано докази про сплату судового збору в сумі 8 884,84 грн.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 14.12.2018 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Попелишко Ірини Олексіївни на рішення Господарського суду міста Києва від 08.10.2018 у справі № 910/9234/18 та призначено до розгляду на 13.02.2019.
28.12.2018 через управління автоматизованого документообігу суду та моніторингу виконання документів від представника позивача-2 надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 13.02.2019 оголошено перерву у судовому засіданні по справі № 910/9234/18 до 20.02.2019.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 20.02.2019 оголошено перерву у судовому засіданні по справі № 910/9234/18 до 27.02.2019.
22.02.2019 через управління автоматизованого документообігу суду та моніторингу виконання документів від представника відповідача надійшли додаткові пояснення, в яких зазначено про відсутність заборгованості за спірний період. До пояснень додано розрахунком орендних платежів, платіжні доручення та Додаток № 2 до Договору.
25.02.2019 через управління автоматизованого документообігу суду та моніторингу виконання документів від представника позивача-2 надійшла заява з розрахунком заборгованості. До неї також додані Методики розрахунку і використання орендної плати з 2001 по 2019 роки.
Представник Фізичної особи-підприємця Попелишко Ірини Олексіївни у поясненнях, наданих у судовому засіданні, підтримав доводи, викладені в апеляційній скарзі, просив суд її задовольнити.
Представник Дніпровської районної в місті Києві державної адміністрації у поясненнях, наданих у судовому засіданні, заперечував проти доводів апелянта, викладених в апеляційній скарзі, просив суд відмовити у задоволенні апеляційної скарги та залишити без змін оскаржуване судове рішення місцевого господарського суду як таке, що прийняте з повним, всебічним та об'єктивним з'ясуванням обставин, які мають значення для справи.
Представник Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» у поясненнях, наданих у судовому засіданні, заперечував проти доводів апелянта, викладених в апеляційній скарзі, просив суд відмовити у задоволенні апеляційної скарги та залишити без змін оскаржуване судове рішення місцевого господарського суду як таке, що прийняте з повним, всебічним та об'єктивним з'ясуванням обставин, які мають значення для справи.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, колегія встановила наступне.
31.10.2005 між Комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва (далі - орендодавець) та ФО-П Попелишко І.О. (далі - орендар) укладено договір оренди нежилого приміщення № 448 (далі - Договір).
За умовам Договору орендодавець на підставі розпорядження № 1387 Дніпровської районної у м. Києві державної адміністрації передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежиле приміщення (будівлю), за адресою: м. Київ, вул. Курнатовського, буд. 15, для розміщення офісу та складу. Цей договір визначає взаємовідносини сторін щодо строкового, платного користування орендарем об'єктом оренди.
Згідно з п. 2.1 Договору, об'єктом оренди є нежиле приміщення загальною площею 385,5 кв.м. в т.ч. приміщення першого поверху площею - 111,0 кв. м. під офіс та підвальне приміщення площею - 274,5 кв.м. під склад; устаткування, інвентар, інше майно (за наявності) згідно з переліком, що є невід'ємною частиною цього договору (Додаток № 1).
Відповідно до п. 2.2 Договору вартість об'єкта оренди згідно із затвердженим звітом про експертну оцінку станом за 31.07.2001 становить 275 732,73 грн.
Пунктом 2.4 Договору передбачено, що майно належить до комунальної власності територіальної громади Дніпровського району м. Києва і знаходиться на балансі КП по УЖГ Дніпровського району м. Києва, яке є орендодавцем.
Згідно з п. 3.1 Договору орендна плата за користування об'єктом оренди визначається на підставі рішення Дніпровської районної Ради депутатів м. Києва ХУ1 Сесії ХХІІІ скликання від 21.02.2001 р. № 182 «Про затвердження методики розрахунку і порядку використання орендної плати за користування майном районної комунальної власності» зі змінами та доповненнями до нього.
Орендна плата згідно цього договору сплачується згідно розрахунку викладеному в додатку № 2, що є невід'ємною частиною цього договору, і перераховується орендарем на розрахунковий рахунок орендодавця з урахуванням ПДВ.
Згідно з п. 3.2 Договору податок на додану вартість орендар сплачує в розмірі та порядку, встановленому чинним законодавством України.
У відповідності до п. 3.3 Договору, орендна плата з урахуванням, ПДВ щомісячно сплачуться орендарем, незалежно від наслідків його господарської діяльності, не пізніш 20-го числа поточного місяця на розрахунковий рахунок орендодавця. Платіжна вимога - доручення повинна бути виставлена орендодавцем за три банківські дні до моменту їх оплати. Орендар отримує платіжні вимоги орендодавця під розпис відповідальної особи.
Як передбачено п. 3.6 Договору, орендар зобов'язується своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату.
Умовами п. 3.9 Договору встановлено, що розмір орендної плати за користування об'єктом оренди підлягає періодичному перегляду та зміні на підставі відповідних нормативних актів, прийнятих органами виконавчої влади та у відповідності з розрахунками, що представлені орендодавцем.
При цьому, положеннями Додатку № 2 до Договору передбачено, що орендна плата індексом інфляції не коригується.
Положеннями п. 5.2 Договору передбачено, що у разі закінчення строку дії договору або при його розірванні орендар зобов'язаний за актом прийому - передачі повернути об'єкт оренди орендодавцю.
Згідно з п.п. 7.1, 7.2 Договору, він вступає в силу з моменту підписання його сторонами і діє з 25.10.2005 до 23.10.2006. Усі зміни та доповнення до цього договору оформляються в письмовій формі і вступають в силу з моменту підписання їх Сторонами.
Пунктом 7.3 Договору передбачено, що після закінчення строку дії цього договору його дія може бути продовжена на підставі розпорядження Дніпровської районної в місті Києві державної адміністрації.
На підставі акту прийому-передачі від 25.10.2005 позивач передав відповідачу в оренду нежилі приміщення за адресою м. Київ, вул. Курнатовського, буд. 15, загальною площею 385,5 м.кв., з інженерним обладнанням.
13.02.2015 розпорядженням Дніпровської районної в місті Києві державної адміністрації № 61 «Про організаційно-правові заходи, пов'язані з виконанням рішення Київради від 09.10.2014 № 270/270 «Про удосконалення структури управління структури управління житлово-комунальним господарством міста Києва» нежитлові приміщення, які є предметом оренди за Договором, з 16.02.2015 закріплено на праві господарського відання за КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва».
За доводами позивачів, за період з липня 2017 року по червень 2018 року розмір орендної плати склав 203 667,21 грн., що підтверджується рахунками-фактур. Проте, за даними позивача, відповідач оплатив орендну плату за спірний період у розмірі 43 718,40 грн.
З огляду на вказане, позивачі стверджують, що відповідачем не виконані його обов'язки зі сплати оренди у розмірі 159 948,81 грн.
Листом № 4407/26/1/103 від 22.05.2018 Дніпровська районна в місті Києві державна адміністрація, у порядку ст. 188 Господарського кодексу України, повідомила відповідача про свій намір достроково розірвати договірні відносини у зв'язку із наявністю заборгованості за орендною платою та вважати договір розірваним, у зв'язку з чим повернути об'єкт балансоутримувачу у триденний термін.
У листі-відповіді ФО-П Попелишко І.О. було зазначено, що законні підстави для припинення договору оренди та звільнення приміщення - відсутні, оскільки відповідач сплачує оренду в передбаченому Договором обсязі. Орендна плата за умовами Додатку № 2 до Договору не індексується.
Проте, позивачі посилаються на:
- рішення Господарського суду міста Києва від 16.02.2016 у справі № 910/32340/15, між тими ж сторонами, яким вимоги про стягнення орендної плати з урахуванням індексації за період з квітня 2015 по листопад 2015 у сумі 103 346,03 грн. задоволено;
- рішення Господарського суду міста Києва від 20.03.2018 у справі № 910/15376/17, між тими ж сторонами, яким вимоги про стягнення орендної плати з урахуванням індексації за період з грудня 2015 по червень 2017 у сумі 180 479,69 грн. задоволено.
У рішенні Господарського суду міста Києва від 20.03.2018 у справі № 910/15376/17 встановлено, що з банківських виписок наданих позивачем-2, Фізичною особою - підприємцем Попелишко Іриною Олексіївною з лютого 2016 по червень 2016 було сплачено на користь позивача-2 оплату за орендну приміщення вул. Курнатовського, 15 згідно Договору № 448 від 25.10.2005 у розмірі 103 346,03 грн. Таким чином, відповідач визнав договір продовженим, мовчазною згодою визнав факт зміни істотних умов (зміна розрахунку орендної плати проведеної з індексацією).
Враховуючи наведені обставини, позивачі звернулися з даним позовом та просять стягнути з відповідача на користь Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» 159 948,81 грн. заборгованості за період з 01.07.2017 по 30.06.2018, а також розірвати договір оренди, у зв'язку з порушенням відповідачем умов Договору в частині оплати орендних платежів, та виселити відповідача з орендованого ним приміщення.
Статями 11, 629 Цивільного кодексу України визначено, що договір є однією з підстав виникнення зобов'язань та є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ст. 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
За умовами ст. 283 Господарського кодексу України, ст. 759 Цивільного кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» виставлено відповідачеві рахунки-фактури за період з 01.07.2017 по 30.06.2018 на загальну суму 203 667,21 грн., а саме:
- рахунок-фактуру № 609 від 10.07.2017 на суму 16 179,07 грн.;
- рахунок-фактуру № 1059 від 09.08.2017 на суму 16 211,43 грн.;
- рахунок-фактуру № 894 від 11.09.2017 на суму 16 195,22 грн.;
- рахунок-фактуру № 901 від 10.10.2017 на суму 16 519,12 грн.;
- рахунок-фактуру № 912 від 09.11.2017 на суму 16 717,35 грн.;
- рахунок-фактуру № 1248 від 11.12.2017 на суму 16 867,81 грн.;
- рахунок-фактуру № 915 від 10.01.2018 на суму 17 036,49 грн.;
- рахунок-фактуру № 943 від 12.02.2018 на суму 17 292,04 грн.;
- рахунок-фактуру №1052 від 12.03.2018 на суму 17 447,67 грн.;
- рахунок-фактуру № 1045 від 12.04.2018 на суму 17 639,59 грн.;
- рахунок-фактуру № 1086 від 11.05.2018 на суму 17 780,71грн;
- рахунок-фактуру № 931 від 11.06.2018 на суму 17 780,71 грн.
Листом від 30.03.2015 № 103/32-354 відповідача було повідомлено, що на підставі розпорядженням Дніпровської районної в місті Києві державної адміністрації від 13.02.2015 № 61 «Про організаційно-правові заходи, пов'язані з виконанням рішення Київради від 09.10.2014 № 270/270 «Про удосконалення структури управління структури управління житлово-комунальним господарством міста Києва» орендовані приміщення, які є предметом Договору були передані та закріплені на праві господарського відання за КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» з 16.02.2015, який є правонаступником прав та обов'язків Комунального підприємства по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва щодо спірних орендних правовідносин за Договором.
У відповідності до положень ч. 5 ст. 10 та ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. 770 Цивільного кодексу України реорганізація орендодавця або зміна власника майна не є підставою для зміни умов чи розірвання договору оренди. До нового власника чи правонаступника переходять права і обов'язки за договором оренди.
Таким чином, орендодавцем за Договором є КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва».
Щодо розміру орендної плати слід відмітити, наступне.
Частиною 1 ст. 286 Господарського кодексу України визначено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.
Згідно з ч. 2 ст. 632 Цивільного кодексу України зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Положеннями ч.ч. 1, 3 ст. 762 Цивільного кодексу України встановлено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.
Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.
Відповідно до ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Річна орендна плата за користування цілісним майновим комплексом підприємства, його структурним підрозділом не може перевищувати десяти відсотків вартості орендованого майна. У разі визначення орендаря на конкурсних засадах умовами конкурсу може бути передбачено більший розмір орендної плати.
Згідно з ч. 1, 2 ст. 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором.
Частиною 2 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.
Як передбачено статті 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Як встановлено п. 3.1 Договору, орендна плата згідно цього договору сплачується згідно розрахунку викладеному в додатку № 2
Додатком № 2 до Договору передбачено, що орендна плата з 25.10.2005 становить 3 312,00 грн. Орендна плата індексом інфляції не коригується.
Таким чином, сторони у Додатку № 2 погодили розмір орендної плати - 3 312,00 грн., п. 3.2 Договору встановили що розмір орендної плати сплачується з урахуванням ПДВ (3 312,00 грн. + 20% ПДВ = 3 974,40 грн.) та передбачили відсутність індексації орендної плати.
За таких обставин, виставлений відповідачу розмір орендних платежів у рахунках-фактурах перевищує розмір встановлений Договором.
Враховуючи, вказаний розмір орендних платежів, та період заборгованості, розмір орендної плати має становити 47 692,80 грн.
Згідно з наданими відповідачем платіжними дорученнями, за спірний період з липня 2017 по червень 2018 відповідач оплатив орендну плату в повному обсязі.
Стосовно посилання позивачів на рішення Господарського суду міста Києва від 20.03.2018 у справі № 910/15376/17, яким встановлено, що відповідач визнав договір продовженим, мовчазною згодою визнав факт зміни істотних умов (зміна розрахунку орендної плати проведеної з індексацією), то слід відмітити наступне.
Постановою Верховного Суду від 06.11.2018 у справі № 910/15376/17 було скасовано рішенні Господарського суду міста Києва від 20.03.2018 у справі № 910/15376/17 та направлено на новий розгляд до суду першої інстанції. У постанові було зазначено, зокрема, що позивачем не надано до суду доказів щодо законності та обґрунтованості зміни істотних умов договору оренди в частині розміру орендної плати, а саме шляхом надсилання орендодавцем відповідачу та підписання між сторонами будь-яких додаткових угод про внесення змін до договору оренди № 448 в частині розміру орендної плати, тоді як рішенням Господарського суду міста Києва від 16.02.2016 у справі № 910/32340/15 (за участю сторін) не встановлювалися преюдиціальні факти визнання позивача стороною Договору оренди № 448 та законності підстав збільшення щомісячного орендного платежу, позаяк у цьому судовому рішенні лише зазначено про повідомлення орендарю обставин необхідності внесення орендної плати з 01.04.2015 за новими реквізитами на користь позивача як нового балансоутримувача орендованого майна.
Сторонами, у розгляді даної справи, не заперечується продовження умов Договору, зокрема на спірний період, у зв'язку з відсутністю заперечень щодо його розірвання чи припинення. Лише листом № 4407/26/1/103 від 22.05.2018 Дніпровською районною в місті Києві державною адміністрацією було повідомлено про намір достроково розірвати договірні відносини у зв'язку із наявністю заборгованості за орендною платою. Доказів звернення до відповідача з вимогою щодо внесення змін матеріали справи не містять.
Проте, як вище встановлено, заборгованість за орендною платою відсутня, що виключає можливість розірвання договору в односторонньому порядку з вказаних підстав.
Посилання на те, що мовчазна згода відповідача свідчить про факт погодження зміни істотних умов Договору, судовою колегією також відхиляються, оскільки в силу приписів ст. 204 Цивільного кодексу України правомірність Додатку № 2 до Договору оренди № 448 в частині сплати орендної плати без урахування її індексації презюмується. Доказів оспорювання орендодавцем цього додатку та визнання його частково недійсним як такого, що не відповідає, зокрема, вимогам абз. 4 ч. 1 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а також доказів ініціювання сторонами внесення змін до цього договору у відповідній частині - не надано.
Сторонами не надано доказів, чи змінювалася експертна оцінка об'єкта оренди в період з 01.04.2006 по червень 2018 року, як це передбачено п. 3.12 Договору, та чи вносилися відповідні зміни до Договору, які могли б безпосередньо вплинути на розмір орендної плати за цим договором.
При цьому, зміна експертної оцінки об'єкта оренди може бути підставою для внесення змін до умов Договору щодо розміру орендної плати, у випадку належного обґрунтування таких вимог.
Щодо посилання позивачів на встановлення індексації орендних платежів, зокрема Законом України «Про оренду державного та комунального майна» та рішеннями Дніпровської районної ради за період з 2001 по 2019 роки, то судова колегія відмічає наступне.
Позивачами були надані рішення Дніпровської районної ради за період з 2001 по 2019 роки, в тому числі рішення Ради депутатів м. Києва ХУ1 Сесії ХХІІІ скликання від 21.02.2001 р. № 182 «Про затвердження методики розрахунку і порядку використання орендної плати за користування майном районної комунальної власності», якими передбачено індексацію орендних платежів.
Проте, як зазначалося вище, положення Додатку № 2 до Договору, якими встановлено відсутність індексації орендної плати, не оскаржено та не визнано недійсним, а отже в силу ст. 204 Цивільного кодексу України воно є правомірним.
Судова колегія відмічає, що відповідно до ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Частиною 1 ст. 627 Цивільного кодексу України встановлено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно зі ст. 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Статтею 638 Цивільного кодексу України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
Тобто, сторони погодили розмір орендної плати. Рішення щодо недійсності положення Договору в частині розміру орендної плати суду не надано.
Відповідно до положень ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Частиною 1 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Статтею 782 Цивільного кодексу України передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
Пунктом 7.2 Договору передбачено, що усі зміни та доповнення до цього договору оформляються в письмовій формі і вступають в силу з моменту підписання їх Сторонами.
У відповідності до п. 7.6 Договору, він може бути розірваним в установленому порядку орендодавцем при його невиконанні орендарем.
Згідно з ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.
Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої ст 651 Цивільного кодексу України.
У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення, а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.
Аналогічний правовий висновок викладено в постанові Верховного Суду України від 18 вересня 2013 року в справі № 6-75цс13.
Оскільки вище встановлено відсутність порушення відповідачем умов Договору в частині неналежної сплати орендних платежів з урахуванням індексації - тобто відсутнє істотне порушення умов Договору, судова колегія дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення позову в частині розірвання Договору.
Враховуючи відсутність підстави для задоволення позовних вимог про розірвання Договору оренди, вимоги позивача про виселення відповідача з орендованого ним приміщення, враховуючи висновок щодо автоматичного продовження дії Договору на новий строк, є передчасними та задоволенню не підлягають.
Згідно ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Обставини, викладені Фізичною особою-підприємцем Попелишко Іриною Олексіївною в апеляційній скарзі, знайшли своє підтвердження під час розгляду даної справи.
Зважаючи на вищенаведене, колегія суддів дійшла висновку про те, що рішення Господарського суду міста Києва від 08.10.2018 у справі № 910/9234/18 прийнято з неповним дослідженням обставин, які мають значення для справи, а також з порушенням норм матеріального права, у зв'язку з чим апеляційна скарга Фізичної особи-підприємця Попелишко Ірини Олексіївни підлягає задоволенню.
У зв'язку із задоволенням апеляційної скарги, відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за її подання і розгляд покладаються на орендодавця Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва».
Керуючись ст.ст. 270, 275-277, 281, 282 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -
1. Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Попелишко Ірини Олексіївни задовольнити.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 08.10.2018 у справі № 910/9234/18 скасувати.
3. Прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити повністю.
4. Стягнути з Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» (02002, м. Київ, вул. Челябінська, буд. 9-Г, ідентифікаційний код 39606435) на користь Фізичної особи-підприємця Попелишко Ірини Олексіївни (АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1) 8 884,84 грн. судового збору за подання та розгляд апеляційної скарги.
5. Доручити видачу відповідного наказу Господарському суду міста Києва.
6. Матеріали справи № 910/9234/18 повернути до Господарського суду міста Києва.
7. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції у господарських справах в порядку і строки, визначені в ст. 288 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складений 04.03.2019р.
Головуючий суддя А.І. Мартюк
Судді Л.П. Зубець
Н.Ф. Калатай