"21" лютого 2019 р.м. Одеса Справа № 916/569/18
Господарський суд Одеської області у складі: головуючий суддя Волков Р.В.,
суддя Гут С.Ф., суддя Невінгловська Ю.М.,
секретар судового засідання - Кришталь Д.І.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи №916/569/18
за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська, 1, м. Одеса, 65039);
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР" (вул. Ільфа і Петрова, 20, м. Одеса, 65104)
про розірвання договору оренди, виселення та стягнення 531530,35 грн.;
Представники сторін:
від позивача - ОСОБА_1, довіреність № 01-36/56, дата видачі: 26.12.18; адвокат;
від відповідача - ОСОБА_2, № 147, дата видачі : 02.04.02; адвокат.
Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР" про розірвання договору оренди, виселення та стягнення 531530,35 грн.
Ухвалою від 30.03.2018 відкрито провадження у справі, ухвалено розглядати справу за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 26.04.2018. 20.04.2018 до суду надійшов відзив на позов (вх.№8328/18). 25.04.2018 до суду надано відповідь на відзив (вх.№8657/18). 26.04.2018 оголошено перерву у справі.
26.04.2018 надійшло клопотання від представника позивача (вх.№2-2168/18), в якому він просить провести огляд доказів за їх місцезнаходженням у цілісному майновому комплексі за адресою орендованого майна. 14.05.2018 від представника відповідача надійшло заперечення на клопотання (вх.№9518/18).
17.05.2018 судове засідання не відбулося у зв'язку з перебуванням судді на лікарняному.
17.05.2018 представником позивача подано письмові пояснення (вх.№9840/18).
17.05.2018 також представником позивача подано уточнене клопотання (вх.№9839/18), в якому просить провести огляд доказів за їх місцезнаходженням.
17.05.2018 (вх.№9842/18) від представника відповідача надійшло заперечення.
13.06.2018 (вх.№2-2926/18) представником відповідача надано клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи, обґрунтоване тим, що встановлення факту переобладнання частини орендованого об'єкта та встановлення факту проведення реконструкції потребує наявності у суду спеціальних знань у сфері іншій, ніж право.
13.06.2018 у судовому засіданні оголошено перерву.
18.06.2018 представником позивача подано письмові пояснення (вх.№12114/18), де зазначається, що 18.05.2018 КП «Бюро технічної інвентаризації» ОМР було виготовлено технічний паспорт на нежитлові будівлі та споруди загальною площею 23587,8 кв.м., розташовані за адресою: вул. Ільфа і Петрова, 20, м. Одеса, копію якого просить долучити (т.3, а.с. 148-185).
20.06.2018 представником відповідача подано заяву про залучення доказів (вх.№12330/18).
20.06.2018 представником позивача подано заперечення на клопотання про призначення експертизи (вх.№12311/18), надано копію постанови Управління ДАБК ОМР №023/18/301-вих від 25.05.2018.
20.06.2018 у судовому засіданні оголошено перерву до 26.06.2018.
26.06.2018 відповідачем подано письмові пояснення (вх.№12888/18).
26.06.2018 у судовому засіданні оголошено перерву. Ухвалою від 26.06.2018 відмовлено у проведенні огляду доказів за їх місцезнаходженням. Ухвалою від 26.06.2018 залишено без задоволення клопотання про призначення судової експертизи.
Крім того, ухвалою від 26.06.2018 закінчено підготовче провадження у справі, перейдено до розгляду справи по суті.
16.07.2018 представником відповідача подано клопотання про подання доказів (вх.№14246/18), де заявник просить залучити до матеріалів справи висновок експерта №48/18 про проведення судової будівельно-технічної експертизи за заявою директора ТОВ «Торгова компанія «Грегорі Арбер» від 13.08.2018 (т.3, а.с.226-239).
16.07.2018 оголошено перерву на 23.07.2018, клопотання про залучення документів залишено відкритим.
19.07.2018 представником відповідача подано клопотання (вх.№14584/18), в якому відповідач просить вважати неналежними та недопустимими акт обстеження від 01.02.2018, оскільки в обстеженні не приймала участь уповноважена особа орендаря, про проведення перевірки орендар повідомлений не був, аудіо та відеоматеріали не відповідають вимогам ст. 96 ГПК України, Постанови Управління ДАБК ОМР від 25.05.2018 не набрали законної сили, оскільки оскаржуються.
19.07.2018 представником відповідача подано також клопотання про долучення доказів (вх.№14586/18, 14588/18).
20.07.2018 за вх.№14699/18 позивачем подано пояснення, в якому він заперечує проти долучення доказів у зв'язку з пропуском строку їх подання. Крім того, вказує, що висновки експерта не відповідають дійсності. Також долучено копію технічного паспорту від 18.05.2018 (т.4, а.с.35) зі штампом щодо самочинного будівництва.
23.07.2018 справу було призначено до колегіального розгляду. Ухвалою від 24.07.2018 прийнято справу до розгляду у справі: головуючий суддя Волков Р.В., суддя Оборотова Ю.О., суддя Демешин О.А., ухвалено розглядати зі стадії відкриття провадження по справі, підготовче засідання призначено на 13.08.2018.
10.08.2018 від представника позивача подано письмові пояснення, де зазначає про систематичну несплату орендної плати. Вказує, що експертним висновком лише підтверджено доводи позивача з приводу проведення переобладнання приміщень без згоди орендодавця, що є порушенням умов п.6.2. Договору. Посилається на невідповідність висновку експертизи вимогам до його оформлення.
13.08.2018 від представника відповідача подано письмові пояснення (вх.№16324/18).
13.08.2018 представником відповідача подано клопотання про відкладення засідання для надання часу для узгодження та укладання мирової угоди.
Судове засідання 13.08.2018 не відбулося у зв'язку з перебуванням члена колегії на лікарняному. Ухвалою від 14.08.2018 засідання призначено на 22.08.2018.
22.08.2018 представниками відповідача подано клопотання про відкладення розгляду справи (вх.№17087/18, 17088/18).
Судове засідання 22.08.2018 не відбулося у зв'язку з перебуванням члена колегії на лікарняному.
З метою дотримання процесуальних строків, за розпорядженням в.о. керівника апарату господарського суду Одеської області від 22.08.2018 р. № 422 призначено повторний автоматичний розподіл справи № 916/569/18.
Відповідно до протоколу автоматичного визначення складу колегії суддів від 22.08.2018р. справу №916/569/18 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий Волков Р.В., суддя Д'яченко Т.Г., суддя Демешин О.А.
Судове засідання призначено на 01.10.2018.
01.10.2018 судове засідання не відбулося у зв'язку з перебуванням члена колегії на лікарняному.
У зв'язку з перебуванням члена колегії судді Демешина О.А. у відпустці, з метою дотримання процесуальних строків, за розпорядженням керівника апарату господарського суду Одеської області від 02.10.2018 р. №576 було призначено повторний автоматичний розподіл справи №916/569/18 для внесення змін до складу колегії суддів. Відповідно до протоколу автоматичного визначення складу колегії суддів від 02.10.2018 р. справу №916/569/18 було передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий Волков Р.В., суддя Д'яченко Т.Г., суддя Невінгловська Ю.М.
Засідання призначено на 05.11.2018.
05.11.2018 представником відповідача подано клопотання про витребування (вх.№22483/18) оригіналу технічного паспорту від 18.05.2018 та інвентаризаційної справи. За вх.№22484/18 подано ще одне клопотання про витребування цих доказів.
Також 05.11.2018 (вх.№22485/18) подано клопотання про витребування оригіналів електронних доказів (фото- та відеозаписів, які знаходяться на мобільному телефоні, що належить ОСОБА_1С.).
У зв'язку з перебуванням члена колегії судді Д'яченко Т.Г. на лікарняному, з метою дотримання процесуальних строків, за розпорядженням керівника апарату господарського суду Одеської області від 05.11.2018 р. №644 було призначено повторний автоматичний розподіл справи №916/569/18 для внесення змін до складу колегії суддів.
Відповідно до протоколу автоматичного визначення складу колегії суддів від 05.11.2018 р. справу №916/569/18 було передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий Волков Р.В., суддя Гут С.Ф., суддя Невінгловська Ю.М.
Підготовче засідання призначено на 03.12.2018.
03.12.2018 представником позивача подано клопотання про залучення електронних доказів (вх.№25034/18).
03.12.2018 клопотання відповідача про витребування у позивача оригіналів документів та електронних доказів, разом з мобільним телефоном IPHONEX, який належить ОСОБА_1, залишено без задоволення, зобов'язано представника позивача надати оригінали електронних доказів для огляду в судовому засіданні, ухвалою від 03.12.2018 витребувано у КП "БТІ" Одеської міської ради, оригінал Технічного паспорту від 18.05.2018р. та Інвентаризаційної справи щодо об'єкту за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 20.
Оголошено перерву до 27.12.2018.
21.12.2018 від КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради на виконання ухвали від 03.12.2018 надано оригінал технічного паспорту та матеріали інвентаризаційної справи на об'єкт нерухомості, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 20. (т.5, а.с. 4-28; т.5, а.с.29-176).
26.12.2018 подано клопотання від відповідача про відкладення розгляду справи (вх.№26628/18).
27.12.2018 продовжено строк підготовчого провадження та відкладено підготовче засідання на 25.01.2019.
24.01.2019 подано клопотання про відкладення розгляду справи від відповідача (вх.№1488/19).
25.01.2019 закрито підготовче провадження та оголошено перехід до розгляду справи по суті, призначено судове засідання на 14.02.2019.
14.02.2019 від представника відповідача подано клопотання про визнання доказів недопустимими, зокрема, копії технічного паспорту, акту обстеження, фотографій та відеозаписів, вказує, що код imei телефону, з якого було здійснено фото та відеофіксацію, відсутній у базі даних кодів.
14.02.2019 оголошено протокольну перерву на 21.02.2019.
19.02.2019 відповідачем подано клопотання про долучення додаткових доказів до матеріалів справи (вх.№3452/19).
У судовому засідання 21.02.2019 оголошено ухвалу про закриття провадження в частині стягнення заборгованості та оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
В обґрунтування позову позивач посилається на те, що Товариству з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Грегорі Арбер» (Орендар) згідно з договором оренди цілісного майнового комплексу від 07.09.2005, укладеним з Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (Орендодавець), надано в строкове платне користування об'єкт комунальної власності - цілісний майновий комплекс комунального виробничо-торгівельного підприємства «ВІРА», загальною площею 23600,8 кв.м., розташований за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 20, строком до 27.09.2054. На даний момент з урахуванням Договору до Договору оренди від 25.01.2013 та Положення про департамент комунальної власності Одеської міської ради, затверджене рішенням Одеської міської ради від 19.02.2013 №2752-VI сторонами договору є сторони по справі.
Вказує, що відповідно до п.5.1. Договору Орендар зобов'язаний використовувати орендоване майно відповідно до його призначення, а саме: швейне виробництво, та умов цього Договору. П.6.2. Договору передбачено, що з дозволу Орендодавця Орендар має право вносити зміни до складу орендованого майна, здійснювати його реконструкцію, технічне переозброєння та інші поліпшення, що зумовлюють підвищення його вартості.
П.6.3 Договору передбачено, що орендар має право передавати в суборенду або іншим чином передавати третім особам належні йому право оренди та інші права. Для цього Орендар повинен письмово повідомити Орендодавця у 10-денний термін з моменту підписання такого договору.
П.8.1. Договору передбачено, що Орендодавець має право контролювати наявність, стан, напрями та ефективність використання майна. На виконання цього позивачем 01.02.2018 було проведено позапланову виїзну перевірку дотримання виконання умов оренди, за результатами якої було складено та підписано акт обстеження.
П. 8.2. Договору визначено право Орендодавця ініціювати розірвання договору в разі несплати орендарем орендної плати протягом 3 місяців поспіль.
Перевіркою встановлено порушення умов Договору:
- частина орендованого об'єкта переобладнана під житлові приміщення (всього 54 кімнати), у зазначених приміщеннях знаходились невстановлені особи, зі слів яких вони постійно проживають у цих кімнатах гуртожитку за плату;
- орендарем передано в суборенду частину площ об'єкта оренди, в порушення умов договору не всі договори суборенди були надані орендодавцю або у наданих договорах суборенди закінчився строк дії;
- профіль використання більшої частини суборендованих приміщень не збігається з основним профілем використання цілісного майнового комплексу - швейне виробництво, зокрема, обладнано їдальню-буфет, яка надає послуги за грошові кошти;
- велика частина віконних блоків у всіх орендованих приміщеннях замінена на метало-пластикові, що є капітальним ремонтом;
- будівля літ. «В» реконструйована без відповідного дозволу: проведено часткову реконструкцію з перебудовою перегородок, в приміщенні першого поверху вирізано пристрої віконних і дверних отворів;
- рішенням Одеської міської ради від 26.07.2017 було надано дозвіл відповідачеві на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, орієнтовною площею 2,600 га, за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 20, цільове призначення - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель і споруд переробн7ої, машинобудівної та іншої промисловості, вид використання - для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих будівель і споруд. Позивач вказує, що встановлено фактичне використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів, що є підставою для ініціювання питання відшкодування збитків за використання зазначеної земельної ділянки;
- договори з відповідними службами про надання послуг з водопостачання та/або водовідведення або постачання електроенергії відсутні;
- Орендарем не виконуються умови щодо сплати орендної плати своєчасно та у повному обсязі - станом на 27.03.2018 сума заборгованості становить 531530,35 грн. Крім того, постановою Одеського апеляційного господарського суду по справі №916/1075/17 стягнуто з Орендодавця на користь Орендаря за цим договором 162966,16 грн., сума заборгованості еквівалентна 3 місяцям поспіль).
Посилається на п.8.3. Договору, відповідно до якого Орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди та компенсації збитків, якщо Орендар користується об'єктом оренди не за призначенням чи з порушенням умов договору оренди.
Згідно ч. 3 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», п. 10.4 договору, договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі невиконання стороною своїх зобов'язань.
Так, за ствердженнями позивача, відповідач порушив зобов'язання, в свою чергу у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, такі як припинення зобов'язання. Зокрема, згідно зі ст. 651 ЦК України договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору іншою стороною.
Також у зв'язку з пред'явленням вимог про розірвання договору оренди нежитлового приміщення позивач просить виселити відповідача із займаного приміщення на підставі ст. 785 ЦК України.
У відзиві на позов відповідач вказує, що позовні вимоги є безпідставними та необґрунтованими, не підлягають задоволенню у зв'язку з наступним.
У акті перевірки зазначено, що обстеження проводилось у присутності директора по АГВ ОСОБА_3, проте вказана особа не є керівником чи співробітником відповідача, що підтверджується даними штатного розпису. Відповідачеві взагалі невідомо про проведення обстеження 01.02.2018. Крім того, Акт містить відмітку про отримання його копії 08.02.2018 ОСОБА_4, однак вказана особа також не має відношення до відповідача.
Позивачем не надано доказів проживання осіб у гуртожитку, про яких він зазначає у позові, також не надано доказів надання їдальнею-буфетом послуг за грошові кошти покупців.
Вказує, до складу майнового комплексу може входити різне окремо визначене майно, що відрізняється за своїм призначенням, як одне від одного, так і від призначення цілісного майнового комплексу в цілому відповідно до основного виду діяльності підприємства, майно якого передано в оренду. Зазначає, що до складу майна, переданого в оренду, входять будівлі та споруди, які за своїми об'єктивними властивостями не можуть мати призначення для швейного виробництва.
Посилається на те, що заміна віконних блоків не є капітальним ремонтом, крім того, позивачем не надано доказів їх заміни.
Зазначає, що доказів реконструкції будівлі позивачем не надано.
Заперечує проти того, що для ознайомлення було надано лише 13 договорів суборенди, з яких лише 4 були чинними на момент перевірки, в той час як позивач зазначає про наявність суборендаторів у загальній кількості 28. Зазначає, що деякі перелічені договори не надавалися, оскільки представника відповідача не було під час перевірки. Зазначає, що всі договори суборенди є у відповідача та надавалися позивачу у передбаченому договором порядку.
Вказує, що відповідач не має ніякої можливості здавати земельну ділянку в суборенду, оскільки земельна ділянка не знаходиться в оренді у відповідача, відповідно до п.1.1. договору знаходиться у фактичному користуванні для виробничої та комерційної діяльності.
Посилається на наявність судових рішень у справах між тими ж сторонами про розірвання договору оренди та виселення, якими встановлено відсутність підстав для задоволення відповідних позовів у зв'язку з недоведеністю порушень умов договору відповідачем.
У відповіді на відзив позивач вказує, що посилання на те, що ОСОБА_5 та ОСОБА_4 не мають відношення до відповідача, не відповідають дійсності, оскільки між сторонами велося листування, де підписантом від орендаря виступав ОСОБА_5, крім того, всі договори суборенди, надані відповідачем, підписані ним; огляд майнового комплексу був також організований вказаною особою, що підтверджується матеріалами відеофіксації. Що стосується ОСОБА_4, то під час отримання акту ним було надано довіреність, підписану директором відповідача.
Надає матеріали фото- та відеофіксації перевірки, які підтверджують надання послуг платного проживання, платної їдальні та заміни віконних блоків.
Зазначає, що загальна сума заборгованості співмірна з несплатою протягом 3 місяців поспіль, що є достатньою підставою для розірвання договору оренди.
У письмових поясненнях представник позивача надає детальну аргументацію щодо реконструкції, вказує, що орендар має право виключно за погодженням з орендодавцем здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення. Втім, частина орендованого об'єкта, а саме - нежитлові приміщення 5,6,7,8 поверхів восьмиповерхової адміністративної будівлі літ. «А-Б», частина приміщень 5 поверху шестиповерхової виробничої будівлі літ. «Г» і частина приміщень першого поверху двоповерхової будівлі літ. «В» переобладнані під житлові приміщення, всього 54 кімнати.
Загальна площа приміщень змінилась, що є істотним порушенням умов договору.
26.04.2018 позивачем було надіслано лист до управління ДАБК Одеської міської ради (ДАБК) з метою проведення перевірки виявлених фактів реконструкції. Листом від 07.05.2018 №01-8/243вх ДАБК повідомила позивача про проведення перевірки. Актом, складеним за результатами проведення позапланового заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання відповідачем вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих і будівельних робіт від 15.05.2018 №000522 було встановлено порушення містобудівних норм.
У запереченні відповідач надає пояснення щодо трудових відносин з ОСОБА_5. Вказує про те, що договором оренди майна не обмежено право Орендаря передачі або суборендаря надавати послуги за плату. Організація послуг платного проживання не доведена позивачем, а суборендарем встановлено ліжка у деяких частинах будівлі для створення умов виключно для відпочинку та харчування працівників швейного виробництва під час перерви протягом робочого дня. Окрім того, певна частина працівників швейного виробництва, які мешкають за межами міста Одеса, в разі несприятливих погодних умов мають можливість залишитися на ніч в приміщенні будівлі.
Щодо наявності заборгованості заперечує про несплату протягом 3 місяців поспіль, надає копії платіжних доручень.
Позивач повторно зазначає про систематичну несплату орендної плати. Вказує, що експертним висновком лише підтверджено доводи позивача з приводу проведення переобладнання приміщень без згоди орендодавця, що є порушенням умов п.6.2. Договору. Посилається на невідповідність висновку експертизи вимогам до його оформлення.
Вказує, що в матеріалах справи наявний договір суборенди із фізичною особою, яка не має статусу підприємця, що є порушенням ст. 6 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Посилається на те, що відповідач не сплачує податки та обов'язкові платежі, пов'язані із використанням земельної ділянки.
Відповідач у письмових поясненнях від 13.08.2018 наголошує на тому, що ним проводився поточний ремонт орендованого майна, отримання дозволу на який не передбачено. Посилається на те, що подана первинно копія технічного паспорту не містила штампу про самочинне будівництво, тому вказані докази не допустимими. Зазначає, що ненадання договорів суборенди у момент обстеження пояснюється відсутністю уповноваженого представника відповідача.
Знову вказує, що в.6.1. Договору передбачено право орендаря самостійно визначати і здійснювати напрями господарської діяльності підприємства в межах визначених статутом. Статутом передбачено здійснення різноманітних видів діяльності.
Зазначає, що створення та функціонування кімнат відпочинку передбачено Правилами охорони праці для працівників швейного виробництва, затвердженими наказом МНС України від 12.12.2012 №1416.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення сторін, суд встановив наступне.
Товариству з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Грегорі Арбер» згідно з договором оренди цілісного майнового комплексу від 07.09.2005, укладеним з Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, надано в строкове платне користування об'єкт комунальної власності - цілісний майновий комплекс комунального виробничо-торгівельного підприємства «ВІРА», загальною площею 23600,8 кв.м., розташований за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 20, строком до 27.09.2054.
Цілісний майновий комплекс комунального виробничо-торгівельного підприємства «ВІРА» належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси на підставі свідоцтва про право власності від 26.11.2004 р., виданого 27.05.2004 р. за № 321.
27.09.2005 сторонами по договору був підписаний акт приймання-передачі вищезазначеного цілісного майнового комплексу.
25.01.2013 було укладено Договір до Договору оренди, згідно з яким Департамент комунальної власності Одеської міської ради та Товариств з обмеженою відповідальністю «Торгова компанія «Грегорі Арбер» (Орендар) і Товариство з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Грегорі Арбер» (Колишній орендар) у зв'язку з реорганізацією колишнього орендаря та переходом права до Орендаря за взаємною згодою, домовились преамбулу та п.12 Договору оренди викласти з урахуванням того, що Орендодавцем з усіма відповідними реквізитами є Департамент комунальної власності, а Орендарем відповідно Товариство з обмеженою відповідальністю «Торгова компанія «Грегорі Арбер».
Відповідно до Положення про департамент комунальної власності Одеської міської ради, затверджене рішенням Одеської міської ради від 19.02.2013 №2752-VI, департамент комунальної власності є правонаступником Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради.
П.1.1. Договору передбачено, що Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування цілісний майновий комплекс комунального виробничо-торгівельного підприємства «ВІРА», розташований за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 20, який знаходиться в управлінні Орендодавця згідно рішення виконавчого комітету Одеської міської ради від 04.08.2005 року № 305 «Про передачу Представництву по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради цілісного майнового комплексу комунального підприємства «ВІРА» в управління», склад і вартість якого визначено відповідно до протоколу про результати інвентаризації та передавального балансу підприємства, складеного станом на 31 серпня 2005 року, акта оцінки цілісного майнового комплексу комунального виробничо-торгівельного підприємства «ВІРА», затвердженого начальником Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради: 15.09.2005, вартість якого становить 1324700,00 грн. До складу цілісного майнового комплексу КВТП «ВІРА» входить нерухоме майно у вигляді нежилих будівель та споруд, які в цілому складаються з: адміністративної будівлі літ. «А», «Б» - 4487,0 кв.м, їдальні літ. «В» - 1306,2 кв.м., виробничого цеху літ. «Г» -14257,7 кв.м., складу літ. «Е» - 121,4 кв.м, складу літ. «З» - 371,8 грн., боксу літ. «Л» - 3056,7 кв.м, навісів, приміщень охорони, огорожі, мостіння, загальною площею 23600,8 кв.м.
Відповідно до п. 2.1. Договору Орендар вступає у строкове платне користування Підприємством з дати підписання сторонами цього Договору та акта приймання-передачі Підприємства.
Цей Договір укладено строком на 49 (сорок дев'ять) років, що діє з 27.09.2005р. до 27.09.2054р. включно (п. 10.1. Договору).
П.8.1. Договору передбачено право орендодавця контролювати наявність, стан, напрями та ефективність використання майна, переданого в оренду за договором.
19.01.2018 Департаментом комунальної власності Одеської міської ради видано наказ №12 про створення комісії щодо проведення комплексної перевірки дотримання відповідачем умов договору оренди, встановлено строк до 10 лютого 2018 року для проведення перевірки цільового використання майнового комплексу (т.3, а.с.60-61). Відповідно до цього наказу було видано направлення від 01.02.2018 (вих.№01-13/531).
За результатами проведеного обстеження складено Акт обстеження нежитлових приміщень цілісного майнового комплексу, що орендуються, за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа та Петрова, 20 (Акт).
Акт вручений ОСОБА_4 за довіреністю 08.02.2018 для ознайомлення.
В матеріалах справи наявні також докази відправлення кур'єрською службою доставки за накладною №9445 Акту на адресу відповідача (дата відправлення 08.02.2018), отримано 09.02.2018.
14.02.2018 за вих.№01-13/748 позивачем складено пропозицію про розірвання договору у зв'язку з його порушенням орендарем.
Отже, предметом доказування у спорі є наявність чи відсутність передбачених законодавством підстав для розірвання договору оренди нежитлового приміщення. При цьому сторона, яка ставить питання про розірвання договору, має довести наявність таких порушень договору, з якими сам договір або чинне законодавство пов'язує можливість його розірвання в судовому порядку. Оренда державного та комунального майна є різновидом майнового найму, і при розгляді справ застосовуються норми як Закону України "Про оренду державного та комунального майна", так і норми Цивільного та Господарського кодексів України.
Відповідач зазначає, що акт не було ним отримано, а саму перевірку проведено за відсутності повноважного представника орендаря.
Посилання відповідача на те, що ОСОБА_5 не має відношення до орендаря, оскільки не перебуває з ним у трудових відносинах, сприймаються судом дещо критично з огляду на те, що між сторонами велося листування, де підписантом від орендаря виступав ОСОБА_5, крім того, всі договори суборенди, надані відповідачем, підписані ним. Непідтвердження матеріалами справи наявності трудових відносин не спростовує можливого існування договірних відносин між відповідачем та ОСОБА_5, які можуть існувати на даний час з огляду на доведений зв'язок вказаної особи з орендарем у певний період часу.
Втім, суд не вважає доведеним з боку позивача наявність у ОСОБА_5 повноважень на представництво відповідача на момент проведення перевірки.
Однак, враховує, що позивач мав обґрунтовані припущення щодо повноважень вказаних осіб представляти відповідача під час вчинення вказаних дій з урахуванням наявності попереднього листування та встановленого зв'язку ОСОБА_5 з орендарем.
Що стосується ОСОБА_4, то під час отримання акту ним було надано довіреність, підписану директором відповідача. Копія довіреності наявна в матеріалах справи (т.3, а.с.56).
Таким чином, посилання відповідача, що про проведення перевірки він дізнався лише при отриманні позову, сприймаються судом критично.
Крім того, суд враховує те, що суто формальні порушення, виявленні при складанні акту, самі по собі не можуть бути достатньою підставою для неврахування такого акту в якості доказу, оскільки сам відповідач не заперечує факту проведення такої перевірки, а також того, що було здійснено перевірку саме об'єкта оренди.
Також відповідач посилається на те, що позивачем надано неналежним чином оформлені електронні докази, зокрема, фото- та відеофіксація, з них неможливо встановити відповідність обстежуваного об'єкта з наданими зображеннями та відеозаписом, крім того, вони подані не в завірених належним чином електронним цифровим підписом копіях.
Вказує, що код imei телефона, з якого було здійснено запис, не міститься у базі даних кодів imei. Втім, у наданій відповідачем довідці ДП «Український державний центр радіочастот» вказано, що на даний час відсутність такого коду не накладає обмежень щодо його використання.
Однак, судом було досліджено зазначені докази у судовому засіданні шляхом огляду фото- та відеозапису з оригінального носія.
Представником було надано до перегляду оригінали вказаних доказів з відміткою геолокації, що дозволяє встановити відповідність об'єкта його фактичному місцезнаходженню, крім того, на записах та фотографіях міститься дата, яка дозволяє її ототожнити з датою проведення обстеження.
З урахуванням зазначеного, а також того, що відповідачем не було належним чином доведено відсутності обставин, на які посилається позивач з огляду на наявність таких фотографій та відеозаписів, суд враховує вказані докази, які у сукупності з іншими доказами у справі є достатніми, оскільки у розумінні ст. 79 ГПК України дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Крім того, відповідно до ч.2 ст. 86 ГПК України суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Представник відповідача натомість не скористався правом надати належним чином оформлені електронні або інші докази, які б спростовували обставини, які позивач доводить шляхом надання фото- та відеофіксації.
Згідно з положеннями статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до абз.2 ч.1 ст. 638 ЦК України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Згідно з п. 2.6. Пленуму ВГСУ «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» №12 від 29.05.2013 відповідно до статті 638 ЦК України істотними умовами договору оренди можуть бути також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Згідно з частиною другою статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" за згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови, наприклад, щодо використання орендарем об'єкта оренди за цільовим призначенням.
Ч.1 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено що за договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону.
Ч.2 ст. 285 ГК України передбачено, що Орендар може бути зобов'язаний використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду.
П.5.1. Договору визначено, що Орендар зобов'язується використовувати орендоване майно підприємства відповідно до його призначення, а саме - швейне виробництво, та умов цього Договору.
Позивач однієї з підстав позову вказує нецільове використання частини приміщень предмету оренди.
При цьому, як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, позивач вже звертався із аналогічними позовами до відповідача про розірвання договору оренди та про його виселення, у тому числі, з підстав використання орендованого майна не за призначенням, в задоволенні яких було відмовлено рішенням господарського суду Одеської області від 23.09.2011 по справі №15/17-2831-2011 (постановою Одеського апеляційного господарського суду від 03.11.2011 залишено в силі); рішенням господарського суду Одеської області від 19.05.2014 по справі №916/399/14 (постановою Одеського апеляційного господарського суду від 01.07.2014, постановою ВГСУ від 04.09.2014 залишено без змін).
Відповідно до ч.4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Водночас правові висновки, зроблені судом, не є обставинами, встановленими рішенням суду в іншій справі, в розумінні частин 3, 4 статті 75 ГПК, а відповідно до частини 7 статті 75 ГПК правова оцінка, надана судом певному факту при розгляді іншої справи, не є обов'язковою для господарського суду. Вказане також відповідає правовому висновку, викладеному у постанові ОСОБА_6 Верховного Суду у справі №916/4625/15.
Крім того, з урахуванням підстав позовів, що були заявлені раніше, суд вказує на їх відмінність від підстав позову у справі, що розглядається, зокрема, порушення, встановлені актом обстеження від 01.02.2018, та встановлення факту проведення реконструкції.
До складу цілісного майнового комплексу КВТП «ВІРА» входить нерухоме майно у вигляді нежилих будівель та споруд, які в цілому складаються з: адміністративної будівлі літ. «А», «Б» - 4487,0 кв.м, їдальні літ. «В» - 1306,2 кв.м., виробничого цеху літ. «Г» -14257,7 кв.м., складу літ. «Е» - 121,4 кв.м, складу літ. «З» - 371,8 грн., боксу літ. «Л» - 3056,7 кв.м, навісів літ. «Д», «Ж», «М», «И», «Н», приміщень охорони літ. «О», «К»; №1-6 огорожа, І - мостіння, загальною площею 23600,80 кв.м.
Відповідач вказує, що оскільки договором зазначено, що до складу цілісного майнового комплексу входить нерухоме майно у вигляді нежитлових будівель та споруд, які складаються з адміністративної будівлі, їдальні, виробничого цеху, складів, боксу, навісів, приміщень охорони, огорожі, мостіння, - вказане майно містить об'єкти, які об'єктивно не можуть мати призначення для швейного виробництва та можуть використовуватися Орендарем для індивідуальних потреб підприємства.
Втім, суд враховує, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 6, ст. 627 ЦК України).
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч.1 ст. 628 ЦК України). При цьому договір є обов'язковим для виконання сторонами.
З урахуванням того, що сторони самостійно погодили умови договору, якими відповідно встановили обов'язок орендаря використовувати орендоване майно підприємства відповідно до його призначення, а саме - швейне виробництво, суд критично відноситься до посилання на об'єктивну неможливість такого використання майна відповідачем.
Вказане майно у вигляді нежилих будівель та споруд зазначається відповідними найменуваннями у договорі задля ідентифікації складових об'єктів цілісного майнового комплексу та не свідчить про неможливість використання його елементів саме для швейного виробництва та обмеження їх функціонального призначення виключно найменуванням.
Крім того, суд не погоджується зі вказівкою відповідача, що усі вказані будівлі та споруди об'єктивно не можуть використовуватися відповідачем з урахуванням його призначення, встановленого договором, оскільки технологічний процес швейного виробництва не обмежений виключно процесом пошиття, який, однак, може бути як вузько- так і широкоспеціалізованим. Під виробничим процесом розуміють сукупність здійснюваних за допомогою засобів праці трудових дій робітників, внаслідок яких предмети праці (матеріали, сировина) перетворюються у готову продукцію. Виробничий процес на промисловому підприємстві складається з багаточисельних поодиноких процесів, які мають різні форми та різноманітний характер.
Основні процеси направлені безпосередньо на виготовлення виробів або відновлення певних властивостей та параметрів виробів (ремонт).
Допоміжними процесами називаються такі процеси, які направлені на обслуговування та забезпечення безперебійного перебігу основних процесів. До них відносять: ремонт та догляд за продукцією, виготовлення та ремонт технологічної оснастки, транспортування та зберігання матеріальних цінностей, контроль якості виконаних робіт тощо.
Таким чином, з урахуванням наявності великої кількості процесів, що може включати швейне виробництво, які передбачають, у тому числі, забезпечення працівникам підприємства робочого місця з урахуванням можливого їх транспортування на роботу, забезпечення їдальні тощо, суд приходить до висновку про необґрунтованість заперечень відповідача.
Крім того, відповідач вказує, що п.1. Договору не визначено цільове призначення орендованого майна під швейне виробництво. Посилання ж у п.5.1. Договору на зобов'язання орендаря використовувати орендоване майно Підприємства відповідно до його призначення, а саме - швейне виробництво, не містить формулювання «цільове прихначення», а тому не може вважатися таким відповідно до вимог ч.1 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та ч.2 ст. 285 ГК України.
Однак, суд зважає на те, що системне тлумачення у повній сукупності погоджених сторонами умов договору, дозволяє визначити, що п. 5.1. визначено саме цільове призначення орендованого цілісного майнового комплексу під швейне виробництво, а посилання на відсутність такої умови саме у розділі «Предмет договору» не може бути прийнято до уваги з огляду на цілісність тексту договору.
Позивач вказує на використання майна не за цільовим призначенням як з боку безпосередньо відповідача, так і з боку осіб, які отримали його у суборенду від відповідача.
Вказане підтверджується, зокрема, копією договору суборенди №85/04/16 від 01.02.2016 з ТОВ «НОВАТІС» (призначення - для розміщення офісу з метою здійснення господарської діяльності) - надана відповідачем (т.1, а.с.160-165); копією договору з ПрАТ «ДАТАГРУП» від 01.05.2016 (призначення - для розміщення телекомунікаційного обладнання) - надана відповідачем (т.1, а.с 171-174); копією договору від 01.08.2016 з ТОВ «Агентство безпеки «Кубіз» (призначення - офісне приміщення) - надана відповідачем (т.1, а.с. 179-183); копією договору з ФОП ОСОБА_7, ФОП ОСОБА_8 (призначення - офісне приміщення, складські приміщення) - надані відповідачем (т.2, а.с. 1-4, а.с. 5-8), копією договору з ТОВ «ВЕНТА.ЛТД» (призначення - складські приміщення) - надані відповідачем (т.2., а.с. 24-31); копією договору з ТОВ «Інтертелеком» (призначення - використання під розташування базової станції стільникового зв'язку, антенно-фідерних пристроїв, антенних споруд та іншого обладнання) - надана відповідачем (т.2, а.с. 58-64) тощо.
Крім того, позивач посилається на те, що майно надавалося у суборенду без наступної згоди на це орендодавця.
З дозволу Орендодавця Орендар має право передавати у суборенду або іншим чином передавати третім особам належні йому права оренди та інші права (повністю або в певній частині), які випливають з цього договору. Про надання частини майна у суборенду, або інше передавання прав третім особам Орендар повинен письмово повідомити Орендодавця у 10-денний термін з моменту підписання відповідного Договору (п.п. 6.5 Договору).
У відповіді на відзив позивачем визнано факт того, що під час обстеження не були надані договори суборенди, оскільки представник відповідача був відсутній при проведенні перевірки, та надано копії договорів до суду.
Із заяв по суті справи та письмових пояснень відповідача вбачається підтвердження факту неналежного виконання п.6.5. Договору, оскільки відповідач пояснює, що договори суборенди з деякими суборендарями вже припинені, а з певними контрагентами є продовженими, про що позивач обізнаний не був.
Згідно зі ст. 774 ЦК України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. Згідно ст. 22 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар має право передати в суборенду нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно, якщо інше не передбачено договором оренди. З цього випливає, що саме умови договору оренди є визначальними щодо права орендаря самостійно, на власний розсуд передавати майно у суборенду.
Втім, незважаючи на надання у договорі оренди згоди на передання майна до суборенди не звільняє орендаря від обов'язку надавати орендодавцеві актуальну інформацію щодо поточних користувачів переданого майна.
Орендодавець як власник майна, переданого у найм, повинен мати об'єктивну можливість бути обізнаним із тим, які саме особи набули прав користувачів, оскільки до суборенди відповідно до ч.4 ст. 22 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» застосовуються положення про договір оренди, що кореспондує положенням ч.3 ст. 774 ЦК України.
Таким чином, до суборендаря переходить певна частина обмежень та зобов'язань орендаря, які передбачені основним договором оренди, зокрема, вимога щодо цільового використання орендованого майна.
Власник майна, передаючи майно в оренду, здійснює таким чином своє право власності, в яке входять права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Обмеження можливості контролю титулу використання як складової права власності є недопустимим, зокрема, відповідно до ч.2 ст. 320 ЦК України особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
За результатом дослідження порядку виконання орендарем п.6.5. Договору встановлено факт його неналежного виконання, на підтвердження чого можна навести окремі приклади.
В акті обстеження встановлено, що орендарем не було надано, у числі інших, договору суборенди з ТОВ «БІО+». Вказане пояснюється відповідачем тим, що під час перевірки представник орендаря був відсутній.
Втім, договір з вказаним контрагентом укладено 10.08.2014 р., і повідомлення про нього мало надаватись у 10-денний строк
Актом також встановлено відсутність договору з ФОП ОСОБА_9 від 01.04.2016, копію договору орендарем надано тільки до суду.
Відсутнє повідомлення про укладення з ТОВ «ОДІСС ГРУП» договору суборенди від 30.04.2018 тощо.
Докази направлення всіх чинних договорів, копії яких надані відповідачем до відзиву, частково відсутні у матеріалах справи, що свідчить про порушення умов договору.
Посилання позивача на наявний договір суборенди із фізичною особою, яка не має статусу підприємця, що є порушенням ст. 6 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», не враховується судом, оскільки встановлення правомірності укладення вказаного договору не входить до предмету доказування у справі.
Також позивач посилається на те, що нежитлові приміщення на 5,6,7,8 поверхах восьмиповерхової адміністративної будівлі літ. «А-Б», частині приміщень 5-го поверху шестиповерхової виробничої будівлі літ. «Г» і частина приміщень першого поверху двоповерхової будівлі літ. «В» переобладнані під житлові кімнати гуртожитку.
Втім, вказане не відповідає призначенню орендованого майна - швейне виробництво.
Посилання відповідача на те, що організація послуг платного проживання не доведена позивачем, а суборендарем встановлено ліжка у деяких частинах будівлі для створення умов виключно для відпочинку та харчування працівників швейного виробництва під час перерви протягом робочого дня, а певна частина працівників швейного виробництва, які мешкають за межами міста Одеса, в разі несприятливих погодних умов мають можливість залишитися на ніч в приміщенні будівлі, - не доведені належними доказами у справі.
При цьому пояснювальна записка на ім'я директора ТОВ «Торгова мережа «Арбер» ОСОБА_10 (т.3, а.с. 119) про те, що приміщення на 5-8 поверхах адміністративної будівлі (літ. «А-Б»), частина приміщень 5 поверху шестиповерхової виробничої будівлі (літ. «Г») і частина приміщень першого поверху двоповерхової будівлі (літ. «В») використовуються працівниками виключно для відпочинку й харчування під час перерви протягом робочого дня не може бути належним та допустимим доказом такого використання, оскільки підписана нібито працівниками ТОВ «Торгова мережа «Арбер» (20 осіб), яке є суборендарем, та адресована саме суборендареві, і не є таким документом, що може довести мету використання таких приміщень.
Позивачем також заявлено про функціонування їдальні-буфету, безпосереднє здійснення покупки працівником позивача, а відповідачем у запереченні на відповідь на відзив (т.3., а.с. 105-107) не заперечується та підтверджено наявність їдальні і вказано, що договором оренди майна не обмежено право Орендаря передачі або суборендаря надавати послуги за плату, а тому їдальня-буфет функціонує у відповідності до вимог договору.
Суд приймає до уваги, що вказане не відповідає призначенню орендованого майна - швейне виробництво, а тому є порушенням п. 5.1. Договору.
В обґрунтування позову орендодавець посилається, у тому числі, на встановлення фактичного використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів, що є підставою для ініціювання питання відшкодування збитків за використання зазначеної земельної ділянки.
Однак, суд зазначає що вимоги щодо відшкодування збитків не були заявлені позивачем, а тому, оскільки вказане не є предметом розгляду у даній справі, перелічені обставини не входять до предмету доказування та не можуть розглядатися в якості підстав для розірвання договору в цьому конкретному випадку, а тому не беруться судом до уваги при вирішенні даної справи по суті.
19.07.2018 представником відповідача було долучено до матеріалів справи рішення ОМР №2372-VII про надання дозволу відповідачу на розробку проекту землеустрою; копію договору про виконання послуг узгодження підземних інженерних мереж з експлуатаційними службами; копію договору про виконання робіт по топогеодезичній зйомці земельної ділянки - за адресою: вул. Ільфа і Петрова, 20, м. Одеса.
Втім, як вказано вище, зазначені обставини не підтверджують та не спростовують тих фактів, з якими діюче законодавство пов'язує розірвання договору, а тому не можуть розглядатися як докази обґрунтованості вимог позивача.
Щодо несплати орендної протягом трьох місяців підряд як обґрунтування для розірвання договору суд зазначає наступне.
Несвоєчасна сплата оренди підтверджена наявними у матеріалах справи доказами, якими є платіжні доручення, банківські виписки та бухгалтерська довідка, надані, у тому числі, відповідачем, є порушенням п.5.2. Договору встановленого пунктом 5.2 Договору обов'язку відповідача своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.
Орендар зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату (ч.3 ст. 285 ГК України).
Крім того, порушення умови договору щодо своєчасної та повної оплати орендної плати підтверджується Постановою Одеського апеляційного господарського суду у справі 916/1075/17 за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР" про стягнення 526509,27 грн., яким встановлено неналежне виконання останнім своїх обов'язків за Договором оренди цілісного майнового комплексу комунального виробничо - торгівельного підприємства «ВІРА», розташованого за адресою: м. Одеса, вул.. Ільфа і Петрова, 20 від 27.09.2005.
Втім, законом (частина третя статті 291 ГК України, частина друга статті 651, стаття 783 ЦК України) передбачено можливість розірвання договору найму (оренди) за рішенням суду на вимогу однієї з сторін, а статтею 782 ЦК України - право наймодавця на односторонню відмову від такого договору у разі невнесення наймачем плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
Відповідне право наймодавця на відмову від договору найму не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою щодо розірвання договору в разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо має місце істотне порушення умов договору.
П.8.2 Договору передбачено право орендодавця виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього Договору або його розірвання в разі погіршення стану орендованого майна Підприємства внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього Договору, в тому числі несплати орендарем орендної плати протягом трьох місяців поспіль.
Згідно з п.5.1. Пленуму ВГСУ №12 від 29.05.2013 у вирішенні відповідних спорів господарським судам слід встановлювати, протягом яких конкретно місяців і якого року орендар не вносив орендну плату, в якому розмірі, в тому числі протягом яких місяців орендар взагалі не вносив орендну плату або вносив частково. При цьому погашення орендарем заборгованості до або після подання позову орендодавцем не має правового значення для вирішення такого спору, оскільки законодавець пов'язує виникнення права орендодавця відмовитися від договору оренди саме з фактом невнесення орендної плати протягом трьох місяців підряд.
З урахуванням відсутності в матеріалах справи доказів невнесення орендної плати протягом трьох місяців підряд суд приходить до висновку про відсутність підстав для розірвання договору оренди відповідно до п. 8.2. Договору та ст. 782 ЦК України.
Щодо проведення реконструкції без відповідного дозволу орендодавця суд вказує наступне.
Відповідно до абз.4 ч.3 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.
Договором оренди передбачено, що орендар має право з дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна Підприємства, здійснювати його реконструкцію, технічне переозброєння та інші поліпшення, що зумовлюють підвищення його вартості.
26.04.2018 позивачем було надіслано лист до управління ДАБК Одеської міської ради (ДАБК) з метою проведення перевірки виявлених під час проведення обстеження 01.02.2018 фактів реконструкції.
Листом від 07.05.2018 №01-8/243вх ДАБК повідомила позивача про проведення перевірки.
Актом, складеним за результатами проведення позапланового заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання відповідачем вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих і будівельних робіт від 15.05.2018 №000522 (т.3, а.с.86-96) було встановлено наступні порушення:
1. Істотно змінено планування першого поверху будівлі літ. «В» (влаштовано перегородки, дверні прорізи, двох віконних прорізів з втручанням в несущу конструкцію зовнішньої фасадної стіни), змінено планування четвертого поверху адміністративної будівлі літ. «А-Б» (влаштовано перегородки офісних приміщень), які не вказані в технічному паспорті, що підтверджується матеріалами фотофіксації.
2. Нежитлові приміщення на 5,6,7,8 поверхах восьмиповерхової адміністративної будівлі літ. «А-Б», частині приміщень 5-го поверху шестиповерхової виробничої будівлі літ. «Г» і частина приміщень першого поверху двоповерхової будівлі літ. «В» переобладнані під житлові кімнати гуртожитку.
3. ТОВ «ТК «Грегорі Арбер» експлуатує самочинно реконструйовані приміщення частини майнового комплексу не введених в експлуатацію відповідно до вимог чинного законодавства.
При цьому актом встановлено, що наданий в ході перевірки технічний паспорт на нежитлові будівлі та споруди, виготовлений КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості» на замовлення власника територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради від 07.09.2010 не відповідає існуючій забудові.
Представником відповідача було залучено копію позовної заяви Товариства з обмеженою відповідальністю «Торгова компанія «Грегорі Арбер» до Управління ДАБК ОМР у справі №815/2973/18, поданої Одеському окружному адміністративному суду, про визнання протиправними та скасування постанов №023/18/301вих та №024/18/300вих від 25.05.2018 про накладення штрафу у сфері містобудівної діяльності.
У зазначеній позовній заяві ТОВ «Торгова компанія «Грегорі Арбер» самостійно зазначає, що у п.8 Постанови Управління ДАБК ОМР №023/18/301вих встановлено факти здійснення ТОВ «Торгова компанія «Грегорі Арбер» будівельних робіт з реконструкції першого поверху будівлі літ. «В», четвертого поверху адміністративної будівлі літ. «А,Б» та виробничого корпусу літ. «Г», без отримання права на виконання таких робіт, що є порушенням п.1 ч.1 ст. 34 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», п. 13 Постанови КМУ №466.
У п.16 Постанови Управління ДАБК ОМР №024/18/300вих від 25.05.2018 зазначається, що ТОВ «Торгова компанія «Грегорі Арбер» експлуатує реконструйовані приміщення частини майнового комплексу не введених в експлуатацію відповідно до вимог чинного містобудівного законодавства, що є порушенням ч.8 ст. 39 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» та п.12 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого Постановою КМУ №461 від 13.04.2011.
Суд враховує те, що відповідачем підтверджується фактична наявність вказаних постанов, позивачем вказаний факт також визнається. До матеріалів справи надано ухвалу Одеського окружного адміністративного суду у справі №815/2973/18 від 22.06.2018, якою позовну заяву, зазначену вище, залишено без руху.
Шляхом відшукування у Єдиному державному реєстрі судових рішень за вказаним номером справи судом встановлено наступне.
До Одеського окружного адміністративного суду надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю «Торгова компанія «Грегорі Арбер» до Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради про визнання протиправними та скасування постанов від 25.05.2018 року. Одночасно з поданням позову позивач звернувся до суду із заявою про поновлення строку на оскарження постанов від 25.05.2018 року № 023/18/301вих та № 024/18/300вих. Ухвалою Одеського окружного адміністративного суду від 22 червня 2018 року позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Торгова компанія «Грегорі Арбер» було залишено без руху, а позивача повідомлено про необхідність у десятиденний строк з дня отримання ухвали від 22.06.2018 року усунути недоліки у позовній заяві та роз'яснено, що в разі не усунення недоліків позовна заява буде повернута позивачеві.
Позивач копію ухвали суду від 22.06.2018 року отримав 05.07.2018 року.
06.07.2018 року через канцелярію суду від позивача надійшла заява про усунення недоліків позовної заяви з додатками.
Розглянувши вказані документи, суд першої інстанції прийшов до висновку, що позовну заяву слід повернути позивачеві, у зв'язку із пропуском останнім строку звернення до суду, про що постановлено ухвалу від 17 липня 2018 року.
Не погоджуючись із зазначеною ухвалою про повернення позовної заяви, позивач подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на необґрунтованість оскаржуваного рішення, порушення судом першої інстанції норм процесуального права, просить скасувати ухвалу Одеського окружного адміністративного суду від 17 липня 2018 року про повернення позовної заяви і направити справу для продовження розгляду до суду першої інстанції.
Апеляційну скаргу було залишено без задоволення постановою Одеського апеляційного адміністративного суду від 19.09.2018, яка набрала законної сили з дати її прийняття.
Відповідач в судовому засіданні також повідомив про те, що вказана ухвала суду оскаржується ним у касаційному порядку.
З урахуванням вказаного, зазначені вище Постанови Управління ДАБК ОМР, якими встановлено факт виконання робіт із реконструкції орендованого майна, не скасовані та є чинними.
До матеріалів справи відповідачем залучено копію постанови Управління ДАБК ОМР №023/18/301-вих від 25.05.2018 (т.3, а.с.203-206).
У вказаній постанові встановлено, що наданий в ході перевірки технічний паспорт на нежитлові будівлі та споруди від 27.09.2010 не відповідає існуючій забудові, істотно змінено планування першого поверху будівлі «В» (влаштовано перегородки, дверні прорізи, двох віконних прорізів з втручанням в несущу конструкцію зовнішньої фасадної стіни), змінено планування четвертого поверху адміністративної будівлі літ. «А-Б» (влаштовано перегородки офісних приміщень), які не вказані в технічному паспорті, що підтверджується матеріалами фотофіксації. Нежитлові приміщення на 5,6,7,8 поверхах восьмиповерхової адміністративної будівлі літ. «А-Б», частині приміщень 5-го поверху шестиповерхової виробничої будівлі літ. «Г» і частина приміщень першого поверху двоповерхової будівлі літ. «В» переобладнані під житлові кімнати гуртожитку.
За результатами проведеної перевірки встановлено, що вказані будівельні роботи із реконструкції частин майнового комплексу виконані без отримання права на їх виконання. Встановлено, що ТОВ «Торгова компанія «Грегорі Арбер» здійснено будівельні роботи з реконструкції першого поверху будівлі літ. «В», четвертого поверху адміністративної будівлі літ. «А,Б» та виробничого корпусу літ. «Г» без отримання права на виконання таких робіт.
Зазначеною постановою визнано орендаря винним у вчиненні правопорушення, передбаченого п.2 ч.2 ст.2 ЗУ «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності» - виконання будівельних робіт без повідомлення про початок їх виконання, а також наведення недостовірних даних у такому повідомленні, вчинене щодо об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1).
18.05.2018 КП «Бюро технічної інвентаризації» ОМР було виготовлено технічний паспорт на нежитлові будівлі та споруди загальною площею 23587,8 кв.м., розташовані за адресою: вул. Ільфа і Петрова, 20, м. Одеса (т.3, а.с. 148-185), копія якого залучена позивачем на підтвердження обставин, на яких ґрунтується позов.
Щодо цього відповідачем надано пояснення (т.3, а.с.211-212), де зазначено, що відповідно до п.3 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої Наказом Держбуду №127 від 24.05.2001 (у редакції, чинній на час виготовлення технічного паспорту та вказаних пояснень) виявлені в установленому порядку самочинно збудовані будинки або прибудови до будинків, господарські будівлі (прибудови), торговельні, господарські кіоски та павільйони, металеві гаражі, підлягають технічній інвентаризації з включенням їх у планові та інші матеріали. У разі самочинного будівництва на оригіналах інвентаризаційної справи, технічного паспорта і копіях планових матеріалів, що їх видають власникам, на вільному від записів місці, з лицьового боку проставляють штампи встановленого зразка.
Надалі надано копію технічного паспорту (т.4 а.с.35-59), в якому наявний відповідний штамп, де зазначено «нежитлові приміщення використовуються під житлові кімнати» (т.4, а.с. 40-43).
З наданого оригіналу технічного паспорту, який був витребуваний судом, вбачається наявність також штампу самочинно збудованих або переобладнаних приміщень, де зазначено, що на 1 поверсі виробничого будинку буд. №20, вул. Ільфа і Петрова, літ «А,Б, В» улаштовані віконні прорізи (літ. «В», приміщення 15,16) - т.5, а.с. 5. Також вказано про те, що нежитлові приміщення використовуються під житлові кімнати - 1, 5, 6, 7, 8 поверх виробничого будинку буд. №20, вул. Ільфа і Петрова, літ «А,Б, В» (т.5, а.с.5, 10, 11, 11а, 12).
Щодо посилання відповідача на недопустимість вказаних доказів з урахуванням відсутності у первинно наданій копії технічного паспорту штампу суд зазначає, що шляхом вивчення копії технічного паспорту встановлено, що розширення первинно наданих копій та їх розташування при копіюванні не надало можливості вмістити копії штампу, крім того, судом саме з метою усунення сумнівів було витребувано оригінали доказів - технічного паспорту та інвентаризаційної справи, а клопотання про це було заявлено відповідачем.
Відповідач вказує, що зміна призначень невиробничих приміщень не належить до самочинного будівництва, втім, як вбачається з технічного паспорту, штампи проставлені саме щодо приміщень виробничого будинку.
Відповідачем також подано висновок експерта №48/18 про проведення судової будівельно-технічної експертизи за заявою директора ТОВ «Торгова компанія «Грегорі Арбер» від 13.08.2018 (т.3, а.с.226-239). У вказаній експертизі було заявлено питання:
1. Чи являються фактично виконані ТОВ «Торгова компанія «Грегорі Арбер» роботи в нежитлових будівлях та спорудах цілісного майнового комплексу комунального виробничо-торгівельного підприємства «ВІРА», розташованого за адресою: вул. Ільфа і Петрова, 20, м. Одеса, роботами з реконструкції?
2. Який вид робіт (реконструкція, капітальний чи поточний ремонт) був виконаний ТОВ «Торгова компанія «Грегорі Арбер» станом на момент проведення експертизи?
По першому питанню експертом надано відповідь, що в результаті проведеного дослідження встановлено, що різниця в загальних площах інвентаризацій від 07.09.2010 року та від 18.05.2018 року, проведених КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради, становить 13,0 кв.м., що відповідає 0,055%. Відсутня зміна геометричних розмірів будівель та споруд.
Згідно проведеного обстеження у нежитлових будівлях та спорудах цілісного майнового комплексу комунального виробничо-торгівельного підприємства «ВІРА», розташованого за адресою: вул. Ільфа і Петрова, 20, м. Одеса, на місці виявлено наступне:
1. змінено планування першого поверху будівлі літ. «В» (влаштовані перегородки, дверні прорізи);
2. відсутнє улаштування двох віконних прорізів з втручанням в несущу конструкцію зовнішньої фасадної стіни;
3. змінено планування четвертого поверху адміністративної будівлі літ. «А,Б» (влаштовано перегородки офісних приміщень);
4. нежитлові приміщення на 5-му, 6-му, 7-му та 8-му поверхах восьмиповерхової адміністративної будівлі літ. «А-Б», частина приміщень 5-го поверху шестиповерхової виробничої будівлі літ. «Г» і частина приміщень першого поверху двоповерхової будівлі літ. «В» переобладнані під кімнати відпочинку.
У відповідності до п.3.2 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна фактично виконані ТОВ «Торгова компанія «Грегорі Арбер» роботи в нежитлових будівлях та спорудах цілісного майнового комплексу комунального виробничо-торгівельного підприємства «ВІРА», розташованого за адресою: вул. Ільфа і Петрова, 20, м. Одеса не належать до самочинного будівництва, що в свою чергу також підтверджується відсутністю в технічному паспорті на нежитлові будівлі та споруди від 18.05.2018 року штампі встановленого зразка про самочинне будівництво.
У відповідності до ДБН А.2.2-3-2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво» фактично виконані ТОВ «Торгова компанія «Грегорі Арбер» роботи в нежитлових будівлях та спорудах не відносяться до реконструкції.
По другому питанню надано відповідь: у відповідності до п.1 «Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт», затвердженого Постановою КМУ №466 від 13.04.2011, з урахуванням роз'яснення Мінрегіонбуду (лист №7/17-12928 від 08.08.2012) можна зробити висновок, що фактично виконані роботи відносяться до поточного ремонту будівлі.
Відповідно до ст. 104 ГПК України висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні.
З урахуванням зазначеного вище, суд вказує, що висновки експерта по поставлених питаннях викликають сумніви. Зокрема, відповідь на перше питання ґрунтується насамперед на відсутності штампу встановленого зразка про самочинне будівництво.
Крім того, експерт посилається на використання технічних паспортів від 07.09.2010 та від 18.05.2018 (не їх копі й).
Однак, надалі позивачем надано копію технічного паспорту (т.4 а.с.35-59), в якому наявний відповідний штамп, де зазначено «нежитлові приміщення використовуються під житлові кімнати» (т.4, а.с. 40-43).
Крім того, з наданого оригіналу технічного паспорту, який був витребуваний судом, вбачається наявність також штампу самочинно збудованих або переобладнаних приміщень, де зазначено, що на 1 поверсі виробничого будинку буд. №20, вул. Ільфа і Петрова, літ «А,Б, В» улаштовані віконні прорізи (літ. «В», приміщення 15,16).
Вказане свідчить про те, що експертом не було досліджено оригінал технічного паспорту.
Крім того, експерт самостійно перелічує виконані роботи, серед яких зазначено, у тому числі переобладнання великої кількості приміщень, зміну планування приміщень тощо.
Яким саме чином та з використанням яких матеріалів переобладнані приміщення та зроблено зміну планування (з порушенням чи ні несучих конструкцій, стін, опор, балок; з перекриванням чи ні вентиляційних шахт, димоходів тощо) у висновку експерта не встановлено, перелічено виключно перелік вищезазначених робіт, який майже повністю процитований з постанови Управління ДАБК ОМР.
Отже, висновок експерта не містить переконливого та достатнього обґрунтування відповідей на питання з урахуванням фактичної інформації щодо проведених відповідачем робіт та наявних у матеріалах справи інших доказів щодо проведення робіт, а тому суд критично ставиться до висновків, викладених експертом.
Істотна зміна планування, зокрема влаштування двох віконних прорізів з втручанням в несущу конструкцію зовнішньої фасадної стіни, про що зазначає позивач, підтверджується матеріалами справи (технічним паспортом, Актом від 15.05.2018 №000522, Постановою, якою визнано орендаря винним у вчиненні правопорушення, передбаченого п.2 ч.2 ст.2 ЗУ «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності» - виконання будівельних робіт без повідомлення про початок їх виконання, а також наведення недостовірних даних у такому повідомленні, вчинене щодо об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1).).
Суд враховує, що згідно з п.1 Переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об'єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію, затвердженого постановою КМУ від 07.06.2017 №406 - роботи з переобладнання та планування жилого будинку і жилого приміщення, а також нежилого будинку, будівлі, споруди, приміщення в них, виконання яких не передбачає втручання в огороджувальні та несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування - щодо об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками.
З урахуванням цього, втручання в несучі конструкції, здійснене орендарем, не може вважатися поточним ремонтом, а відноситься до реконструкції.
З урахуванням зазначеного вище, суд зазначає наступне.
Так, як вже зазначено вище, відповідно до п.5.1. Договору орендар зобов'язується використовувати орендоване майно Підприємства відповідно до його призначення, а саме - швейне виробництво, та умов цього Договору.
П.5.2. передбачений обов'язок своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату в порядку і на умовах, визначеним цим договором.
З дозволу Орендодавця Орендар має право вносити зміни до складу орендованого майна підприємства, здійснювати його реконструкцію, технічне переозброєння та інші поліпшення, що зумовлюють підвищення його вартості; передавати у суборенду або іншим чином передавати третім особам належні йому права оренди та інші права (повністю або в певній частині), які випливають з цього договору.
Про надання частини майна у суборенду, або інше передавання прав третім особам Орендар повинен письмово повідомити Орендодавця у 10-денний термін з моменту підписання відповідного Договору (п.п.6.3, 6.5 Договору).
Зі вказаного випливає право Орендодавця, передбачене Договором, вимагати розірвання договору оренди та компенсації збитків, якщо Орендар користується об'єктом оренди не за призначенням чи з порушенням умов договору оренди (п.8.3. Договору).
Зазначеному кореспондують положення ч.3 ст. 291 ГК України, відповідно до якої Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Ст. 188 ГК України визначено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
Також, ч.3 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Самостійними підставами для розірвання договору оренди згідно зі статтею 782 Цивільного кодексу України є несплата орендної плати упродовж трьох місяців підряд та відповідно до статті 783 цього ж Кодексу користування наймачем річчю всупереч договору або призначення речі; передача речі у користування іншій особі без дозволу наймодавця. Загальні підстави розірвання договору визначені статтями 651, 652 ЦК України.
Відповідно до статті 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. З правового аналізу вказаної норми вбачається, що підставою розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору є істотне порушення договору другою стороною. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом з урахуванням того, що істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, котрі склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору.
З урахуванням встановлення судом порушень відповідачем умов договору, що надає право позивачеві вимагати розірвання договору найму, зокрема, використання орендованого майна не за цільовим призначенням, здійснення реконструкції орендованого майна без дозволу орендодавця, надання орендованого майна в суборенду з порушенням п.6.5 договору, - суд приходить до висновку про задоволення вимоги про розірвання договору оренди.
Стосовно вимоги позивача про виселення відповідача суд приходить до висновку про наявність підстав для її задоволення у зв'язку з наступним.
Відповідно до ч.1 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Цьому кореспондує положення ч.1 ст. 785 ЦК України, відповідно до якої у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Щодо стягнення заборгованості суд зазначає наступне.
У числі позовних вимог позивач заявляв до стягнення заборгованість з орендної плати у розмірі 531530,35 грн., яка виникла у відповідача станом на 27.03.2018 (період січень-березень 2018), про що заявляє у позовній заяві.
Відповідно до розрахунку станом на дату подання позову заборгованість за січень 2018 склала 77606,22 грн.; за лютий 2018 - 225945,31 грн.; за березень 2018 - 227978,82 грн., що в сумі складає 531530,35 грн.
Відповідачем було надано відзив на позов (т.1 а.с.52-57), до якого відповідач додав копії платіжних доручень за період з 04.01.2018 по 18.04.2018 (т.2 а.с. 174-205), бухгалтерську довідку від 19.04.2018 (т.2 а.с. 206-209), виписки по рахунку за період з 01.01.2018 по 18.04.2018 (т.2 а.с.211-212).
Платіжними дорученнями (т.2 а.с. 196-197) №2208 від 02.04.2018 на суму 10000,00 грн., №2213 від 03.04.2018 на суму 10000,00 грн., №2221 від 05.04.2018 на суму 10000,00 грн., №2222 від 05.04.2018 на суму 47606,22 грн. з призначенням за оренду в січні 2018 підтверджується сплата відповідачем заборгованості у розмірі 77606,22 грн.
Платіжними дорученнями (т.2 а.с. 198-201) №2225 від 06.04.2018 на суму 50000,00 грн., №2231 від 10.04.2018 на суму 20000,00 грн., №2235 від 11.04.2018 на суму 10000,00 грн., №2237 від 12.04.2018 на суму 60000,00 грн., №2243 від 13.04.2018 на суму 85945,31 грн. з призначенням за оренду в лютому 2018 підтверджується сплата відповідачем заборгованості у розмірі 225945,31 грн.
Платіжними дорученнями (т.2 а.с.201-203) №2245 від 16.04.2018 на суму 90000,00 грн., №2247 від 17.04.2018 на суму 50000,00 грн., №2253 від 18.04.2018 на суму 87978,82 грн. з призначенням за оренду в березні 2018 підтверджується сплата відповідачем заборгованості у розмірі 227978,82 грн.
Відповідачем не було надано заперечень щодо зазначених доказів, а також щодо факту проведення зазначених проплат.
З урахуванням зазначеного ухвалою від 21.02.2019 суд закрив провадження у справі в частині стягнення заборгованості з орендної плати у сумі 531530,35 грн. у зв'язку з відсутністю предмета спору ухвалою від 21.02.2019.
Решта доводів сторін висновків суду по суті позовних вимог не спростовують.
Слід зазначити, що згідно з практикою Європейського суду з прав людини та, зокрема, рішення у справі «Серявін та інші проти України» від 10.02.2010 р. (заява №4909/04), відповідно до п.58 якого суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» від 9 грудня 1994 року, серія A, N 303-A, п.29).
Керуючись cт.ст. 18, 22, 23, 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст.ст. 291, 285 ГК України, ст.ст. 188, 638, 651, 652, 774 782 ЦК України, ст. ст. 4, 5, 74, 129, 237-241 ГПК України, суд
1. Позовну заяву Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська, 1, м. Одеса, 65039, код ЄДРПОУ 26302595) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР" (вул. Ільфа і Петрова, 20, м. Одеса, 65104, код ЄДРПОУ 38478882) задовольнити.
2. Розірвати договір оренди цілісного майнового комплексу комунального виробничо-торгівельного підприємства «ВІРА», розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 20 від 27.09.2005 р., укладений між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та товариством з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Грегорі Арбер».
3. Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР" (вул. Ільфа і Петрова, 20, м. Одеса, 65104, код ЄДРПОУ 38478882) з цілісного майнового комплексу комунального виробничо-торгівельного підприємства «ВІРА», загальною площею 23600,8 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 20 на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська, 1, м. Одеса, 65039, код ЄДРПОУ 26302595).
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР" (вул. Ільфа і Петрова, 20, м. Одеса, 65104, код ЄДРПОУ 38478882) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська, 1, м. Одеса, 65039, код ЄДРПОУ 26302595) витрат зі сплати судового збору 3524,00 грн.
Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку протягом двадцяти днів з моменту складення повного тексту.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Вступна та резолютивна частина рішення оголошені в судовому засіданні 21.02.2019р. Повний текст рішення складений та підписаний 01 березня 2019 р.
Головуючий суддя Р.В. Волков
Суддя С.Ф. Гут
Суддя Ю.М. Невінгловська