Справа № 681/563/18
Провадження № 22-ц/4820/273/19
19 лютого 2019 року м. Хмельницький
Хмельницький апеляційний суд у складі
колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
Янчук Т.О. (суддя-доповідач),
Спірідонової Т.В., Ярмолюка О.І.,
секретаря: Дубової М.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою фермерського господарства «Аграрник-К» на рішення Полонського районного суду Хмельницької області від 13 листопада 2018 року (суддя Горщар А.Г.) по справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Хмільницьке» до фермерського господарства «Аграрник-К», ОСОБА_4 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки,
В травні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Агро-Регіон» (далі ТОВ «Агро-Регіон), звернулось до суду з уточненим в подальшому позовом до Фермерського господарства «Аграрник-К (далі - ФГ «Аграрник-К»), ОСОБА_4 про визнання договору оренди недійсним.
Позов обґрунтовано тим, що 15 жовтня 2007 року між ТОВ «Агро-Регіон» і ОСОБА_5 укладено договір оренди землі, за яким остання передала позивачеві у строкове платне користування земельну ділянку площею 4,3397 га (кадастровий номер НОМЕР_1), розташовану на території Новоселицької сільської ради Полонського району Хмельницької області, строком на 5 років. Цей договір зареєстровано у Державному реєстрі земель 10.10.2008 року за №040875900416. Згідно додаткової угоди від 05 грудня 2012 року строк дії договору оренди землі продовжено ще на 5 років, зазначена додаткова угода також зареєстрована у відділі Держкомзему у Полонському районі 17.12.2012 року за №682360004004317. Позивач належно виконував обов'язки за договором, зокрема, він використовував земельну ділянку за цільовим призначенням, сплачував орендну плату своєчасно та в повному обсязі. Після смерті ОСОБА_5 дану земельну ділянку успадкував її син ОСОБА_4. Однак, 18 січня 2017 року ОСОБА_4 і ФГ «Аграрник-К» уклали договір оренди цієї ж земельної ділянки, хоча на той час укладений із позивачем договір оренди землі не припинив своєї дії. Оспорюваний правочин порушує речові права позивача, не відповідає вимогам закону та є недійсним в силу ст.ст. 203, 215 ЦК України.
За таких обставин, ТОВ «Агро-Регіон» просило суд визнати договір оренди землі, укладений 18 січня 2017 року між ОСОБА_4 і ФГ «Аграрник-К», недійсним.
В порядку, передбаченому ст.55 ЦПК України, суд першої інстанції ухвалою від 04 липня 2018 року залучив до участі у справі правонаступника ліквідованого ТОВ «Агро-Регіон» - Товариство з обмеженою відповідальністю «Хмільницьке» (далі - ТОВ «Хмільницьке»).
Рішенням Полонського районного суду Хмельницької області від 13 листопада 2018 року позов задоволено, визнано недійсним договір оренди земельної ділянки площею 4,3397 га, що знаходиться на території бувшої Новоселицької сільської ради Полонського району Хмельницької області, кадастровий номер НОМЕР_1, укладений 18 січня 2017 року між ФГ «Аграрник-К» та ОСОБА_4, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав за номером запису про інше речове право 18807736 від 27 січня 2017 року.
Суд виходив з того, що відповідачі уклали договір оренди землі від 18 січня 2017 року до закінчення строку дії договору оренди землі від 15 жовтня 2007 року, укладеного між ОСОБА_5 і ТОВ «Агро-Регіон», хоча об'єктом цих договорів є одна і та ж сама земельна ділянка. Це призвело до порушення речових прав позивача, внаслідок чого оспорюваний правочин суперечить вимогам закону.
В апеляційній скарзі ФГ «Аграрник-К», посилаючись на порушення судом першої інстанції норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просить скасувати рішення суду та постановити нове про відмову у задоволенні позову.
В обґрунтування скарги зазначає, що відповідно до положень ЗУ «Про оренду землі», який був чинний на час укладення додаткової угоди (05.12.2012 року) до договору оренди землі від 15.10.2007 року - відсутнє поняття «продовження строку дії договору оренди землі», а тому висновок суду першої інстанції про те, що строк дії договору оренди землі з урахуванням умов додаткової угоди становить в цілому 10 років, не відповідає фактичним обставинам справи. Згідно ч.1 ст.15 цього ж Закону, чинного на день укладення договору однією з істотних умов договору був строк дії договору (п.3.1. Договору), проте додатковою угодою змін до п.3.1 Договору не вносилось. Вважає, що на день укладення договору оренди землі між ОСОБА_4 та ФГ «Аграрник-К», 18.01.2017 року, земельна ділянка не перебувала в оренді третіх осіб та не мала будь-яких обтяжень.
У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «Хмільницьке», посилаючись на законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, просить залишите апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення без змін.
Вважає, що укладений договір оренди земельної ділянки від 15.10.2007 року та додаткова угода від 05.12.2012 року відповідають вимогам Цивільного кодексу України та Закону України «Про оренду землі», а тому договір оренди земельної ділянки набув чинності 10.10.2008 року в день державної реєстрації, а строк його дії, з урахуванням умов додаткової угоди, становить в цілому 10 років.
Представник апелянта ФГ «Аграрник-К» в судове засідання не з'явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, що підтверджується розпискою про вручення судової повістки.
Відповідач ОСОБА_4 в судове засідання не з'явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення судової повістки.
Представник ТОВ «Хмільницьке» в судове засідання не з'явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення судової повістки.
Згідно ч.2 ст.372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Заслухавши доповідь судді, перевіривши наведені в апеляційній скарзі та відзиві на неї доводи, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення з таких підстав.
Відповідно до ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Апеляційний суд вважає, що рішення ухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права, доводи апеляційної скарги висновки суду не спростовують.
Судом встановлено, що ОСОБА_5 являлась власником земельної ділянки площею 4,3397 га, (кадастровий номер НОМЕР_1), розташованої за межами населених пунктів Новоселицької сільської ради Полонського району Хмельницької області, та призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
15 жовтня 2007 року між ОСОБА_5 та ТОВ «Агро-Регіон» було укладено договір оренди, за умовами якого остання передала ТОВ «Агро-Регіон» вказану земельну ділянку у платне користування строком на 5 років. Вказаний договір зареєстровано у Полонському відділі Хмельницької регіональної філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру» 10.10.2008 року за № 04087590041
За додатковою угодою, що укладена 05 грудня 2012 року між ОСОБА_5 та ТОВ «Агро-Регіон», сторони продовжили строк дії договору оренди землі від 15.10.2007 року на 5 років. Указані зміни до договору зареєстровані у Державному реєстрі земель 17.12.2012 року за №682360004004317
06 лютого 2016 року ОСОБА_5 померла.
За даними інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, а також договору оренди землі ОСОБА_4 08.09.2016 року набув право власності на спірну земельну ділянку в порядку спадкування за заповітом, про що йому видано свідоцтво про право на спадщину, та 18.01.2017 року між ним та ФГ «Аграрник-К» укладено спірний договір оренди земельної ділянки строком на 7 років, а 27.01.2017 року здійснено його державну реєстрацію.
14.06.2018 року ТОВ «Агро-Регіон» припинило діяльність в результаті реорганізації, правонаступником якого є ТОВ «Хмільницьке».
Протокольною ухвалою від 04.07.2018 року за клопотанням ТОВ «Хмільницьке» дане Товариство було залучено до справи у якості позивача, у зв'язку з припиненням юридичної особи ТОВ «Агро-Регіон».
Зазначені обставини визнані сторонами та підтверджуються письмовими доказами, які містяться у справі.
Частиною 4 статті 124 ЗК України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно з ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Із положень ч.1 ст.627 ЦК України слідує, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (ч.2 ст.792 ЦК України).
Законом України від 6 жовтня 1998 року №161-ХІV «Про оренду землі» (далі - Закон №161-ХІV) визначено порядок укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
В силу ч.1 ст.13, ч.1 ст.14 Закону №161-ХІV договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
Як передбачено ст.ст.18, 20 Закону №161-ХІV (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин), договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
За змістом ст.30 Закону №161-ХІV зміна умов договору оренди здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Однією з істотних умов договору оренди землі є строк його дії (ч.1 ст.15 Закону №161-ХІV).
Частиною 1 статті 19 Закону №161-ХІV встановлено, що строк дії договору оренди визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
В силу ч.1 ст.31 Закону №161-ХІV договір оренди землі припиняється, у тому числі, в разі закінчення строку, на який його було укладено.
Аналіз указаних норм права дає підставу для висновку, що набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.
За загальним правилом договір оренди землі є укладеним з моменту, коли сторони у письмовій формі досягли згоди з усіх істотних умов, а саме, з моменту підписання ними договору. Разом із тим, якщо інше не передбачено умовами договору, цей договір набирає чинності з часу його державної реєстрації.
Договір оренди землі укладається на певний строк, який є істотною умовою договору (ч.1 ст.15 Закону №161-ХІV) та визначається за згодою сторін. При цьому орендодавець і орендар можуть продовжити строк дії договору у межах п'ятдесятирічного строку. Закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, тягне за собою його припинення, у зв'язку з чим підлягає припиненню право особи на оренду земельної ділянки, зареєстроване в установленому законом порядку.
Підписавши 15 жовтня 2007 року договір, ТОВ «Агро-Регіон» та ОСОБА_5 досягнули згоди з усіх істотних умов договору оренди землі. Договір набув чинності 10 жовтня 2008 року - в день його державної реєстрації.
ТОВ «Агро-Регіон» і ОСОБА_5 визначили, що договір оренди землі від 15 жовтня 2007 року укладено на 5 років, а тому строк його дії мав би закінчитися 10 жовтня 2013 року.
Уклавши додаткову угоду від 05 грудня 2012 року, ТОВ «Агро-Регіон» і ОСОБА_5 продовжили строк оренди землі ще на 5 років, тобто вони додали до раніше визначеного строку оренди додатковий строк, протягом якого правовідносини сторін продовжать діяти. У зв'язку з цим, строк дії договору оренди землі від 15 жовтня 2007 року в цілому становить 10 років та мав закінчитись 10 жовтня 2018 року.
Отже, висновок суду першої інстанції щодо початку та закінчення строку дії вказаного договору оренди землі є правильним.
Крім того, відповідно до ч.4 ст.32 Закону України «Про оренду землі», в редакції на час укладення договору оренди земельної ділянки від 15.10.2008 року, а також на час виникнення у відповідача ОСОБА_4 права власності на спірну земельну ділянку, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Аналогічне положення обумовлено в пункті 12.6 договору оренди земельної ділянки від 15.10.2007 року.
Таким чином, встановивши, що договір оренди земельної ділянки від 15.10.2007 року, укладений між ТОВ «Агро-Регіон» і ОСОБА_5 на час укладення останнього оспорюваного правочину з ФГ «Аграрник-К» не припинив своєї дії, суд першої інстанції правомірно керувався тим, що укладений до закінчення строку його дії новий договір оренди тієї ж земельної ділянки з іншим орендарем є недійсним в силу вимог ч.1 ст.203, ч.1 ст.215 ЦК України.
Висновки суду першої інстанції ґрунтуються на вимогах закону та узгоджуються з матеріалами справи, оскільки одночасне існування двох договорів оренди та їх державної реєстрації суперечать вимогам Закону України від 01 липня 2004 року №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна.
Посилання ФГ «Аграрник-К» на відсутність речових прав третіх осіб на спірну земельну ділянку на час укладення ним і ОСОБА_4 договору оренди землі від 18 січня 2017 року не спростовують зазначені висновки суду, та спростовуються вищезазначеними обставинами по справі.
Рішення суду першої інстанції ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а тому підстав для його скасування в межах доводів апеляційної скарги не вбачається.
Керуючись ст.ст. 374, 375, 382, 384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд,-
Апеляційну скаргу фермерського господарства «Аграрник-К» залишити без задоволення.
Рішення Полонського районного суду Хмельницької області від 13 листопада 2018 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 25 лютого 2019 року.
Судді: Т.О. Янчук
Т.В. Спірідонова
О.І. Ярмолюк