Житомирський апеляційний суд
Справа №272/439/18 Головуючий у 1-й інст. Чуб І. А.
Категорія 22 Доповідач Павицька Т. М.
05 лютого 2019 року
Житомирський апеляційний суд у складі:
головуючого Павицької Т.М.,
суддів Трояновської Г.С., Миніч Т.І.
з участю секретаря Ковальської Я.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу №272/439/18 за позовом сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» до ОСОБА_1, товариства зобмеженою відповідальністю «Жива Нива», третя особа - Житомирська обласна філія комунального підприємства «Центр державної реєстрації» про визнання недійсним договору оренди землі та визнання поновленим договору оренди землі, за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» на рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 27 листопада 2018 року, постановлене під головуванням судді Чуб І.А. в м.Андрушівці,
У квітні 2018 року позивач звернувся до суду з позовом, в якому зазначив, що 21 вересня 2007 року між ним та ОСОБА_1 укладений договір оренди земельної ділянки, загальною площею 2,5423 га, яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер НОМЕР_1. Відповідно до умов даного договору ОСОБА_1 передав в оренду товариству зазначену земельну ділянку строком на 10 років. Державна реєстрація договору оренди здійснена 17 жовтня 2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державної реєстрації» за № 040720200157. Позивач зазначає, що у відповідності до положень вказаного договору оренди землі, а також згідно з ч. 1,2,3,8,9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», 12 вересня 2017 року на адресу ОСОБА_1 направлено лист-повідомлення, в якому СТОВ «Хлібороб» повідомило орендодавця про намір скористатися своїм переважним правом оренди та продовжити дію договору оренди землі. До листа-повідомлення також додано проект додаткової угоди, якою передбачений строк оренди землі - до 17 жовтня 2027 року, а орендна плата визначена у розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11106 грн. 64 коп. Окрім того, п. 4 вказаної додаткової угоди передбачалося, що орендар протягом 3 банківських днів з моменту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі передає орендодавцю разовий платіж в розмірі 3000 грн в якості винагороди орендодавцю за підписання даної додаткової угоди. Проте, 14 вересня 2017 року ОСОБА_1 направив на адресу СТОВ «Хлібороб» заяву, в якій повідомив про своє бажання припинити дію договору оренди земельної ділянки від 21 вересня 2007 року. В подальшому позивачу стало відомо про те, що 28 листопада 2017 року ОСОБА_1 передав зазначену земельну ділянку в оренду ТОВ «Жива нива», що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. На думку позивача, направлена орендодавцем заява від 14 вересня 2017 року не має жодних правових наслідків та не може позбавити орендаря переважного права на поновлення договору оренди землі, адже жодної відповіді ОСОБА_1 на пропозицію СТОВ «Хлібороб» щодо поновлення договору оренди на новий строк на адресу товариства не надходило. Оскільки такі дії не узгоджуються з положеннями законодавства та свідчать про порушення переважного права СТОВ «Хлібороб» на поновлення договору оренди, позивач просив визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива» 22 листопада 2017 року та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за № 38376427 від 28 листопада 2017 року, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Богушем О.В. Окрім того, просив визнати поновленим договір оренди землі, укладений 21 вересня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1, та зареєстрований в державному реєстрі земель 17 жовтня 2007 року за № 040720200157, визнати укладеною додаткову угоду від 12 вересня 2017 року до договору оренди землі від 21 вересня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1, за умовами якої строк дії договору продовжено до 17 жовтня 2027 року та збільшено розмір орендної плати до 10 % відсотків від нормативної грошової оцінки, що становить 11106 грн 64 коп.
Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області від 27 листопада 2018 року позов задоволено частково. Визнано недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива» 22 листопада 2017 року, загальною площею 2,5423 га, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер НОМЕР_1, та зареєстрований згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за № 38376427 від 28 листопада 2017 року. Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 38376427 від 28 листопада 2017 року, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Богушем О.В. Визнано поновленим договір оренди землі, укладений 21 вересня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки, загальною площею 2,5423 га, яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер НОМЕР_1, та зареєстрований в державному реєстрі земель 10 жовтня 2007 року за № 040720200157. Вирішено питання про розподіл судових витрат між сторонами.
У поданій апеляційній скарзі ТОВ «Жива Нива» просить скасувати рішення суду в частині задоволених вимог та ухвалити в цій частині нове рішення - про відмову в їх задоволенні. На думку апелянта, рішення суду першої інстанції постановлене з порушенням норм процесуального та неправильним застосуванням норм матеріального права, з неповним з'ясуванням обставин, що мають значення для справи. Зокрема зазначає, що ст.33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що за наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист -повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Положеннями ч.1 ст.627 визначено, що сторони є вільними в укладенні договору. Строк дії договору від 21 вересня 2007 року закінчився ще 17 жовтня 2017 року. Зокрема, 13 вересня 2017 року позивач рекомендованим листом та проектом Додаткової угоди повідомив ОСОБА_1 про намір скористатися своїм правом на поновлення первісного договору до 17 жовтня 2027 року на тих самих умовах. При цьому позивач сам зазначав в позові про те, що заявою від 14 вересня 2017 року ОСОБА_1 повідомив СТОВ «Хлібороб» про власне бажання припинити дію Договору оренди землі від 21 вересня 2007 року. Проте зазначених обставин суд першої інстанції не врахував, що стало підставою для ухвалення незаконного, на його переконання, рішення.
Розглянувши справу в межах доводів, викладених в апеляційній скарзі, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, загальною площею 2,5423 га, кадастровий номер НОМЕР_1, яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Вказана обставина підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_2, виданим Андрушівською районною державною адміністрацією 21 вересня 2007 року.
З матеріалів справи вбачається, що 21 вересня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, загальною площею 2,5423 га, яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер НОМЕР_1.
Державна реєстрація договору оренди здійснена 17 жовтня 2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державної реєстрації» за № 040720200157.
Пунктом 8 договору оренди землі визначено, що він укладений на 10 років. В разі коли в останній рік оренди за 1 місяць до закінчення терміну дії договору сторони не повідомили один одного в письмовій формі про свої наміри розірвати договірні відносини то цей договір вважається продовженим на той же термін та на тих же умовах з послідуючим переукладанням (п.9 договору).
Згідно п.22 передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 5 - ти денний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання передачі.
Відповідно до п. 43 договору, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Згідно із ч.1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (ч.1 ст.210 ЦК України).
Відповідно до ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».
За змістом статей 18, 20 цього Закону (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.
Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.
З врахуванням наведених вимог закону та обставин справи, строк дії договору оренди землі закінчився 17 жовтня 2017 року.
Пунктами 28-32 договору оренди земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_1 і СТОВ «Хлібороб», встановлено права та обов'язки орендодавця і орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
12 вересня 2017 року позивач направив на адресу ОСОБА_1 лист, в якому повідомив останнього про намір продовжити дію вказаного договору оренди землі на строк 10 років, з орендною платою у розмірі 10 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11106 грн. 64 коп. Окрім того, орендар зобов'язувався протягом трьох банківських днів з моменту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки передати орендодавцю разовий платіж в розмірі 3000 грн в якості винагороди за підписання додаткової угоди, проект якої разом із листом направлено на адресу останнього.
Матеріали справи також свідчать, що 14 вересня 2017 року орендодавець письмовою заявою повідомив позивача про своє бажання припинити дію вказаного договору оренди земельної ділянки.
22 листопада 2017 року між ТОВ « Жива Нива» та ОСОБА_1 укладений договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на 7 років.
Цього ж дня дана земельна ділянка була передана ТОВ «Жива Нива», що підтверджується актом приймання-передачі.
Вирішуючи даний спір, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем були здійснені всі передбачені договором та законодавством дії, які спрямовані на реалізацію переважного права щодо оренди землі та пролонгацію договору оренди земельної ділянки. При цьому, суд зазначив, що заява ОСОБА_1 від 14 вересня 2017 року не є відповіддю на пропозицію позивача продовжити дію договору оренди землі в розумінні ст. 33 Закону України « Про оренду землі».
Апеляційни суд не погоджується з таким висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.
Так, у ст.ст.6, 627 ЦК України закріплений принцип свободи договору, відповідно до якого сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Свобода договору, насамперед, передбачає неприпустимість примусу щодо вступу у договірні відносини та можливість вільного вибору особою, яка бажає укласти договір, майбутнього контрагента, а також можливість сторін вільно визначати умови ( зміст) договору, який вони укладають.
Частинами 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» ( в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк ( поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендаря до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Таким чином, реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, яка передбачена ч.1 ст. 33 Закону України « Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та строків.
У постанові Верховного Суду від 10 квітня 2018 року ( справа №594/376/17) міститься правовий висновок про те, що для застосування ч.1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з ч.ч.2-5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Частиною 6 ст.33 Закону України « Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Отже, при поновленні договору оренди з підстав, визначених ст. 33 Закону України «Про оренду землі», якою передбачено два випадки пролонгації договору оренди землі, в обов'язковому порядку має бути висловлена беззаперечна згода орендодавця на поновлення договору оренди. Переважне право орендаря може бути реалізоване за умови дотримання процедури, передбаченої вказаною нормою, й лише за наявності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі. Саме таким чином в даному випадку діє принцип свободи договору, закріплений положеннями цивільного законодавства.
Матеріали справи свідчать, що після отримання листа-повідомлення позивача про намір поновити договір оренди, ОСОБА_1 до закінчення строку дії цієї угоди направив СТОВ «Хлібороб» письмову заяву від 14 вересня 2017 року, в якій зазначив про свій намір припинити дію договору оренди земельної ділянки.
Отже, за наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі, суд першої інстанції прийшов до помилкового висновку про задоволення позову.
При цьому, посилання суду на те, що дана заява не може вважатись відповіддю на пропозицію позивача у розумінні ст. 33 Закону України « Про оренду землі», є безпідставним, оскільки зазначена норма не містить вимог щодо форми такої відповіді.
Зміст заяви ОСОБА_1 містить чітку й однозначну позицію останнього про небажання продовжувати орендні правовідносини з позивачем й розцінюється як заперечення щодо поновлення договору оренди в контексті ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Таким чином, рішення підлягає скасуванню з постановленням нового - про відмову у задоволенні позовних вимог.
Оскільки апеляційна скарга ТОВ «Жива Нива» задоволена в повному обсязі, то з СТОВ «Хлібороб» відповідно до положень п.2 ч.2 ст.141 ЦПК України підлягає стягненню сплачений ТОВ «Жива Нива» судовий збір за подання апеляційної скарги на користь останнього в розмірі 7929 грн.
Керуючись статтями 259, 268, 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд
Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» задовольнити.
Рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 27 листопада 2018 року скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.
Стягнути із сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» 7929 грн понесених судових витрат.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Дата складення повного судового рішення 05 лютого 2018 року.
Головуючий
Судді