28.01.2019 року м. Дніпро Справа № 904/5196/17
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Вечірко І.О. (доповідач)
судді Березкіна О.В., Кузнецов В.О.
секретар Манчік О.О.
за участю:
від позивача за первісним позовом: Амбразевич О.С.;
від відповідача за первісним позовом: Гусакова О.Б.;
від відповідача-2 за зустрічним позовом: Керекеша С.М.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну
скаргу Фізичної особи-підприємця Мухи Ігоря Івановича
на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 17.09.2018 року (повний текст складено та підписано 25.09.2018 року)
у справі № 904/5196/17 (суддя - Мальниченко І.Ф., м. Дніпро)
за первісним
позовом Комунального виробничого житлового ремонтно-експлуатаційного підприємства Індустріального району, м. Дніпро
до Фізичної особи-підприємця Мухи Ігоря Івановича, м. Дніпро
про стягнення 126 207,27 грн.
та за зустрічним
позовом Фізичної особи-підприємця Мухи Ігоря Івановича, м. Дніпро
до Комунального виробничого житлового ремонтно-експлуатаційного підприємства Індустріального району, м. Дніпро;
Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради, м. Дніпро
про визнання недійсним договору
1. Короткий зміст рішення суду першої інстанції.
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 17.09.2018 року у даній справі первісний позов задоволено. Стягнуто з Фізичної особи-підприємця Мухи Ігоря Івановича на користь Комунального виробничого житлового ремонтно-експлуатаційного підприємства Індустріального району 99 092,42 грн. основного боргу, 12 614,91 грн. пені, 3 185,75 грн. річних, 11 314,19 грн. інфляційних та 1 893,11 грн. витрат по сплаті судового збору. У задоволенні зустрічного позову відмовлено.
2. Підстави, з яких порушено питання про перегляд судового рішення та узагальнені доводи учасників справи.
Фізична особа-підприємець Муха Ігор Іванович подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 17.09.2018 року у даній справі скасувати, у задоволенні позовних вимог Комунального виробничого житлового ремонтно-експлуатаційного підприємства Індустріального району відмовити, а зустрічний позов Фізичної особи-підприємця Мухи Ігоря Івановича задовольнити.
2.1. Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги відповідач посилається на те, що рішення суду першої інстанції є незаконним, необґрунтованим та таким, що прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права. Суд першої інстанції не надав правову оцінку тому факту, що технічний паспорт від 13.03.2006 року та свідоцтво про право власності ЯЯЯ № 442102 від 21.06.2006 року суттєво відрізняються між собою, в результаті чого не можливо встановити фактичний розмір площі підвалу. Комунальне виробниче житлово-експлуатаційне підприємство Індустріального району не може бути абсолютним власником житлового комплексу, розташованого у м. Дніпрі, пр. Газети "Правда" (Слобожанський), буд. 46, оскільки квартири в даному житловому комплексі належать громадянам України на праві власності. Судом першої інстанції необґрунтовано та безпідставно було відмовлено в задоволенні клопотання відповідача про призначення у справі судової експертизи, незважаючи на об'єктивну необхідність в проведенні такої експертизи, оскільки факт визначення до якого типу відноситься спірне нежитлове приміщення має істотне значення для вирішення справи та потребує спеціальних знань. Однією з підстав для задоволення первісного позову і відмови у зустрічному позові стало те, що знаходження певних приміщень у підвалах, цокольних поверхах не може визнаватися безумовною підставою віднесення їх до допоміжних приміщень, які підлягають приватизації разом з приватизацією квартир та відсутність в матеріалах справи даних, які б свідчили про те, що спірне приміщення призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, у зв'язку з чим воно не може бути віднесено до допоміжних приміщень. Висновки суду ґрунтуються лише на припущеннях, а не на належних та допустимих доказах. Суд посилається на згоду співвласників щодо переукладення договору оренди нежитлового приміщення, площею 176,1 м. кв. для розміщення у будинку підприємства громадського харчування, що підтверджується підписами мешканців вказаного будинку. Однак, підписи мешканців стоять під згодою щодо розміщення у будинку кафе, але там відсутні згода на передачу в оренду приміщення за плату іншим особам без їх участі, яку вони не будуть отримувати. Враховуючи, що в матеріалах справи відсутні докази повноправного розпорядження приміщенням при передачі його в платне користування, то відповідно до діючого законодавства договір має ознаки недійсності. Існування вказаного договору порушує майнові права позивача за зустрічним позовом у зв'язку з притягненням його до матеріальної відповідальності. В зв'язку з тим, що у позивача були відсутні будь-які правові підстави передавати в оренду підвальне приміщення, то відсутні правові підстави для стягнення орендної плати. Крім того, будь-якої згоди співвласників на надання в оренду допоміжного приміщення не було, що вкотре підтверджує відсутність підстав для передачі майна в оренду. Вказане свідчить про безпідставність вимог позивача про наявність підстав для стягнення орендної плати. Позивачем не доведено факт господарської операції з надання та отримання відповідачем послуг з оренди майна протягом заявленого періоду.
2.2. Узагальнені доводи інших учасників провадження у справі.
Департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради у відзиві на апеляційну скаргу просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 17.09.2018 року - без змін. Посилається на те, що оскаржуване рішення є законним та обґрунтованим. Власником нежитлового приміщення, яке є предметом Договору оренди № 372-ДКП/14 є територіальна громада міста в особі Дніпровської міської ради. При приватизації квартир громадяни набувають право власності на квартири та не набувають права власності на нежитлові приміщення, власником яких може бути територіальна громада міста, інші фізичні та юридичні особи. Відповідно до Постанови Судової палати у господарських справах Верховного Суду України від 12.07.2005 року, постанов Вищого господарського суду України від 20.04.2016 року у справі № 904/8578/15, від 13.04.2016 року у справі № 916/2853/15 знаходження певних приміщень в підвалах, цокольних поверхах не може визнаватися безумовною підставою віднесення їх до допоміжних приміщень, які підлягають приватизації разом з приватизацією квартир. Об'єкт оренди - нежитлове приміщення у житловому будинку № 46 по пр. Слобожанський (пр. ім. Газети "Правда") використовується як самостійний об'єкт цивільно-правових відносин, є ізольованим приміщенням та знаходиться на балансі Комунального виробничого житлового ремонтно-ексалуатаційного підприємства Індустріального району. Відповідно до умов Договору строк його дії скінчився 21.10.2017 року. Ні Законом України "Про оренду державного та комунального майна", ні Договором оренди не передбачено складання акту виконаних робіт. Відповідач отримав об'єкт оренди - приміщення відповідно до акту приймання-передачі та зобов'язаний оплачувати орендну плату згідно Договору до міського бюджету на зазначені у Договорі реквізити.
Комунальне виробниче житлове ремонтно-експлуатаційне підприємство Індустріального району у відзиві на апеляційну скаргу просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 17.09.2018 року - без змін. Посилається на те, що відповідно до Договору № 372-ДКП/14 від 04.11.2014 року та Акту приймання-передачі від 04.11.2014 року, що підписані ФОП Муха І.І. (орендарем), орендар прийняв в оренду комунальне нерухоме майно - нежитлові приміщення, загальною площею 176,1 кв. м., що розташовані за адресою: м. Дніпропетровськ, пр. Газети "Правда", 46 у підвалі 5-ти поверхового будинку. Орендар - ФОП Муха І.І. прийняв та фактично користувався нежитловим приміщенням, площа якого становить 176,1 кв. м. Об'єктом оренди є не допоміжне приміщення, а конкретно визначений об'єкт нерухомості - нежитлове приміщення № ІХ поз. 1-20, площею 176,1 кв. м. у підвалі житлового будинку літ. А-5 по пр. ім. Газети "Правда", 46 у м. Дніпро. Вказане окреме нежитлове приміщення із призначенням - кафе, розташоване на підвальному поверсі будинку, не може належати до допоміжних приміщень. Розташування спірного приміщення в підвальному поверсі не свідчить про його допоміжне призначення виходячи з технічних характеристик приміщення, що підтверджується фактом державної реєстрації права власності на дане нежитлове приміщення та Технічним паспортом приміщення № ІХ поз. 1-20 площею 176,1 кв. м. в підвалі будинку № 46 по пр. ім. Газети "Правда" (нині пр. Слобожанський) у м. Дніпро в житловому будинку літ. А-5. Власником об'єкту оренди є територіальна громада міста Дніпро, що підтверджується: свідоцтвом про право власності ЯЯЯ № 442102 від 21.06.2006 року; витягом № 11031069 про реєстрацію права власності на нерухоме майно; Витягом з реєстру об'єктів права комунальної власності територіальної громади міста Дніпропетровська; Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно № 97970311 від 21.09.2017 року; відповіддю КП "Дніпропетровське міжміське бюро технічної інвентаризації" Дніпропетровської міської ради № 15/07332 від 03.07.2017 року із наданими поверховими планами підвалу та першого поверху, журналом підрахунку площі житлового будинку з нежитловими (вбудованими) приміщеннями на нерухоме майно за адресою: м. Дніпропетровськ, пр. ім. Газети "Правда", буд. 46, прим. № ІХ поз. 1-20; технічним паспортом нежитлового приміщення № ІХ поз. 1-20, площею 176,1 кв. м. у підвалі житлового будинку літ. А-5 по пр. ім. Газети "Правда", 46 у м. Дніпро. Оскільки орендоване ФОП Муха І.І. нежиле приміщення належить на праві власності територіальній громаді міста (не є спільним майном, об'єктом спільної власності), тому правовий механізм реалізації права спільної власності визначений у частині 1 статті 358 та частині 2 статті 369 Цивільного кодексу України щодо згоди співвласників на розпорядження спільним майном категорично не може бути застосований в даному випадку. Таким чином, наявність чи відсутність згоди співвласників багатоквартирного будинку не є необхідною умовою для здачі даного нежитлового приміщення в оренду. З аналізу пункту 3.5 Договору вбачається, що орендна плата сплачується орендарем за весь час фактичного використання об'єкта оренди до дати підписання акта приймання-передачі об'єкта оренди включно. Акт приймання-передачі орендованого приміщення датований 04.11.2014 року, тому з цієї дати за Договором оренди № 372-ДКП/14 від 04.11.2014 року розпочалося орендне користування. Матеріалами справи підтверджено, що орендодавець виконав зобов'язання за Договором, передавши орендарю предмет оренди згідно акта приймання-передачі від 04.11.2014 року. При цьому, орендарем не надано жодного доказу повернення об'єкту оренди орендодавцю, а відтак жодних підстав для припинення нарахування орендної плати немає. Представником ФОП Муха І.І. не спростовано той факт, що приміщення з орендного користування не поверталось орендодавцю, а продовжує використовуватися ФОП Муха І.І. під розміщення кафе. Визнання договору оренди недійсним є неможливим, оскільки предмет спору - Договір оренди № 372-ДКП/14 від 04.11.2014 року припинив своє існування 21.10.2017 року.
3. Апеляційне провадження.
3.1. Процедура апеляційного провадження в апеляційному господарському суді.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 26.11.2018 року відкрито апеляційне провадження у справі, розгляд апеляційної скарги призначено на 15.01.2019 року.
В судовому засіданні 15.01.2019 року оголошувалась перерва до 28.01.2019 року.
Під час розгляду справи в суді апеляційної інстанції представник ФОП Мухи І.І. надав пояснення в обґрунтування доводів апеляційної скарги, представники Комунального виробничого житлового ремонтно-експлуатаційного підприємства Індустріального району та Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради проти доводів апеляційної скарги заперечували.
На адресу апеляційного господарського суду від ФОП Мухи І.І. надійшло клопотання про призначення у справі судової експертизи, проведення якої останній просив доручити Дніпровському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України.
Розглянувши вказане клопотання, заслухавши пояснення представників учасників справи, дослідивши матеріали справи, апеляційний господарський суд ухвалою від 28.01.2019 року відмовив в задоволенні клопотання ФОП Мухи І.І. про призначення судової експертизи, оскільки запропоновані ФОП Мухою І.І. питання щодо типу належності спірного об'єкту нерухомості можуть бути вирішені на підставі наявних в матеріалах справи доказів та з'ясування відповідних обставин не потребує спеціальних знань.
3.2. Фактичні обставини справи, встановлені судом апеляційної інстанції.
04.11.2014 року Департаментом корпоративних прав та правового забезпечення Дніпропетровської міської ради (Орендодавець), правонаступником якого є Департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради та Фізичною особою - підприємцем Мухою Ігорем Івановичем (Орендар) укладений Договір № 372-ДКП/14 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста (далі - Договір) (т. 1, а. с.10-14).
З метою ефективного використання комунального майна орендодавець на підставі рішення міської ради від 21.03.2007 року № 41/11 із змінами та доповненнями передає, а орендар приймає в строкове платне користування комунальне нерухоме майно нежитлові приміщення (надалі - об'єкт оренди) загальною площею 176,1 кв. м. (в тому числі 25,2 кв. м.; 143,6 кв. м. та 7,3 кв. м.), розташовані за адресою: м. Дніпропетровськ, пр. Газети "Правда", 46, у підвалі у 5-ти поверхового будинку, вартість яких, згідно з незалежною оцінкою становить 568 803 грн. без ПДВ, що перебувають на балансі КВЖРЕП Індустріального району (позивача за первісним позовом), для використання під розміщення кафе, що здійснює продаж товарів підакцизної групи - 25,2 кв. м., кафе, що не здійснює продаж товарів підакцизної групи - 143,6 кв. м. та офіс - 7,3 кв. м. (пункт 1.1. Договору).
Довідка від 06.05.2014 року № 405 та Акт без дати свідчать, що мешканці будинку № 46 не заперечували проти розміщення кафе в підвалі будинку (т. 1, а. с. 161, 163).
Передача нерухомого комунального майна (об'єкт оренди) в оренду не тягне за собою виникнення в Орендаря права власності на цей об'єкт оренди. Власником майна (об'єкта оренди) залишається територіальна громада міста Дніпропетровська (в особі міської ради), а Орендар користується ним протягом строку оренди (пункт 2.1. Договору).
Орендар вступає у строкове платне користування об'єктом оренди з дати підписання сторонами договору та акта приймання-передачі об'єкта оренди (пункт 2.2. Договору).
Термін дії Договору сторони узгодили до 21.10.2017 року.
Відповідно до розділу 3 Договору орендар сплачує орендну плату, розрахунок якої здійснюється за Методикою розрахунку порядку використання плати за оренду комунального нерухомого майна, затвердженого міською радою.
Розмір орендної плати відповідно до розрахунку орендної плати є невід'ємною частиною Договору, становить 4 586,64 грн. без ПДВ (базова за вересень місяць 2014 року). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється згідно з чинним законодавством та в повному обсязі спрямовується орендарем на рахунок балансоутримувача. Орендна плата за перший місяць оренди визначається шляхом коригування розміру орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за період з першого числа наступного за базовим місяця до останнього числа першого місяця, починаючи з жовтня місяця 2014 року (пункт 3.2. Договору).
За користування об'єктом оренди орендар сплачує орендну плату, яку спрямовує: 50% від загальної суми орендної плати у розмірі 2 293, 32 грн. до загального фонду міського бюджету, 50% від загальної суми орендної плати на рахунок балансоутримувача об'єкта оренди (пункт 3.3. Договору).
Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць з урахуванням індексу інфляції за поточний місяць (пункт 3.4. Договору).
Рішенням Дніпропетровської міської ради від 13.04.2016 року № 29/6 "Про внесення змін до рішень міської ради в частині надходження плати за оренду нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста до міського бюджету" змінено умови укладених договорів оренди та передбачено, що на користь балансоутримувачів комунального майна орендарі такого майна сплачують 30 % розміру орендної плати незалежно від наслідків господарської діяльності (т. 1, а. с.17-18).
Орендна плата сплачується орендарем щомісяця у термін не пізніше 15 числа місяця наступного за звітним і не залежить від наслідків господарської діяльності орендаря (пункт 3.5. Договору).
Орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується відповідно до чинного законодавства України, з урахуванням штрафних санкцій, у співвідношенні, визначеному пунктом 3.3. цього Договору (пункт 3.8. Договору).
На виконання умов Договору відповідно до акту приймання-передачі від 04.11.2014 року об'єкт оренди передано ФОП Муха І.І. (т. 1, а. с.15).
Згідно наданого позивачем розрахунку сума орендної плати за період з січня 2015 року по лютий 2017 року складає 114 292, 42 грн.
Відповідач за вказаний період розрахувався частково в сумі 15 200 грн., про що свідчать банківські виписки, копії яких долучені до матеріалів справи (т. 1, а. с 140-160).
Наведені обставини і стали підставою для звернення КВЖРЕП Індустріального району з даним позовом про стягнення з ФОП Мухи І.І. заборгованості в розмірі 99 092,42 грн., пені в розмірі 12 614,91 грн., річних в розмірі 3 185,75 грн., інфляційних втрат в розмірі 11 314,19 грн.
Разом з тим, 29.05.2017 року ФОП Муха І.І. звернувся до Господарського суду Дніпропетровської області із зустрічним позовом про визнання недійсним Договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста від 04.11.2014 року № 372-ДКП/14.
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 13.07.2017 року відмовлено в задоволенні первісного позову, зустрічний позов задоволено в повному обсязі, визнано недійсним Договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста від 04.11.2014 року № 372-ДКП/14 з моменту його укладання, застосовано наслідки недійсності правочину.
Постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 06.12.2017 року рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 13.07.2017 року скасовано, прийнято нове рішення, яким первісні позовні вимоги задоволено в повному обсязі, у задоволенні зустрічного позову відмовлено.
Постановою Верховного Суду від 08.05.2018 року постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 06.12.2017 року та рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 13.07.2017 року скасовано, справу передано на новий розгляд до Господарського суду Дніпропетровської області.
Після нового розгляду, місцевий господарський суд рішенням від 17.09.2018 року первісні позовні вимоги задовольнив в повному обсязі та відмовив у задоволенні зустрічного позову. При цьому, суд виходив з того, що відповідач неналежним чином виконав зобов'язання за Договором, доказів погашення заборгованості з орендної плати в сумі 99 092,42 грн. відповідач на момент розгляду спору не надав. Згідно наданого позивачем розрахунку сума річних за період з 16.04.2015 року по 16.03.2017 року складає 3 185,75 грн. та підлягає примусовому стягненню. Згідно наданого позивачем розрахунку сума інфляції за період з 16.04.2015 року по 11.04.2017 року складає 11 314,19 грн., яка підлягає стягненню з відповідача. Відповідно до наданого позивачем розрахунку сума пені за період з 16.04.2015 року по 11.04.2017 року складає 12 614,91 грн. та підлягає примусовому стягненню. Заперечення відповідача, викладені у відзиві, який був поданий до суду 29.05.2017 року судом до уваги не приймаються, оскільки заява про застосування позовної давності відповідачем не була подана, а посилання у відзиві на те, що позивачем пропущено строк позовної давності без зазначення вимоги про застосування позовної давності, не є такою заявою. Відмовляючи в задоволенні зустрічного позову, місцевий господарський суд виходив з того, що доказів, які б свідчили про надання згоди територіальної громади про передачу права власності на спірне нежитлове приміщення іншим суб'єктам матеріали справи не містять. Будь-яких даних, які б свідчили про те, що спірне приміщення призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, матеріали справи не містять. В зв'язку з чим спірне нежитлове приміщення не може бути віднесено до допоміжних приміщень. Спірне нежитлове приміщення, яке знаходиться в підвалі багатоповерхового будинку за адресою: м. Дніпро, пр. Газети "Правда", 46, є самостійним об'єктом права власності, яке належить на праві комунальної власності територіальній громаді міста Дніпра в особі Дніпровської міської ради та орендодавцем якого згідно рішення Дніпропетровської міської ради № 19/10 від 06.04.2011 року є Департамент корпоративних прав та правового забезпечення Дніпропетровської міської ради, правонаступником якого є Департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради. ФОП Мухою І.І. не надано належних доказів та не наведено наявності фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків. Крім того, позивачем за зустрічним позовом в порушення приписів статей 73, 74 Господарського процесуального кодексу України не надано суду доказів, які б свідчили про те, що внаслідок укладення спірного Договору порушено права або охоронювані інтереси останнього. В підтвердження дійсності спірного Договору свідчать обставини, пов'язані з його фактичним виконанням, в тому числі і зі сторони позивача за зустрічним позовом, а саме - користування спірним нежитловим приміщенням та сплата орендної плати. Суду не надано доказів скасування свідоцтва про право власності територіальної громади на спірний об'єкт нерухомості, а адміністративний спір, який перебуває на розгляді Бабушкінського районного суду м. Дніпра у справі № 200/19371/17, на який посилається ФОП Муха І.І. на час винесення рішення не вирішений.
3.3. Оцінка апеляційним господарським судом доводів учасників справи і висновків суду першої інстанції.
3.3.1. Норми права, що підлягають застосуванню.
Згідно із статтями 525, 526 Цивільного кодексу України, статтею 193 Господарського кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цих Кодексів, інших актів цивільного законодавства, а за відсутністю таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Статтею 629 Цивільного кодексу України встановлено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до частини 1 статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Згідно частини 1 статті 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Частиною 3 статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.
Відповідно до частини 1 статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.
Строки внесення орендної плати визначаються у договорі (частина 3 статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").
Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (частина 1 статті 530 Цивільного кодексу України).
Порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання) - стаття 610 Цивільного кодексу України.
Відповідно до статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його укладено; приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об'єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем. Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Згідно із статтею 60 Закону України "Про місцеве самоврядування" територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров'я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об'єкти, визначені відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.
Відповідно до частини 5 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування", органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.
Згідно із частиною 8 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування" право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб'єктів. Об'єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб'єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом.
Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно із статтею 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1, 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу.
Статтею 203 ЦК України встановлено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для дійсності правочину, зокрема: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятись у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до частини 3 статті 215 Господарського кодексу України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
3.3.2. Юридична оцінка доводів апеляційної скарги і висновків суду першої інстанції.
Щодо первісного позову апеляційний господарський суд враховує наступне.
Як вбачається із матеріалів справи, доказів сплати орендної плати за квітень 2015 року - березень 2017 року в розмірі 99 092,42 грн. ФОП Мухою І.І. не надано, хоча він фактично користувався об'єктом оренди, в зв'язку з чим суд першої інстанції дійшов правомірного висновку про стягнення з ФОП Мухи І.І. 99 092,42 грн. заборгованості з орендної плати за вказаний період.
Як вбачається із матеріалів справи, відповідач за первісним позовом 02.08.2016 року направив позивачу лист про надання роз'яснень щодо подальшої дії Договору оренди. Відповіді на даний лист матеріали справи не містять. За таких обставин, ФОП Муха І.І. мав діяти у відповідності до умов Договору оренди, укладеного з позивачем за первісним позовом.
Стосовно стягнення з відповідача пені за порушення строків внесення орендної плати судова колегія зазначає наступне.
Відповідно до частини 2 статті 218 Господарського кодексу України учасник господарських відносин відповідає за невиконання або неналежне виконання господарського зобов'язання чи порушення правил здійснення господарської діяльності, якщо не доведе, що ним вжито всіх залежних від нього заходів щодо недопущення господарського правопорушення. У разі якщо інше не передбачено законом або договором, суб'єкт господарювання за порушення господарського зобов'язання несе господарсько-правову відповідальність, якщо не доведе, що належне виконання зобов'язання виявилося неможливим внаслідок дії непереборної сили, тобто надзвичайних і невідворотних обставин за даних умов здійснення господарської діяльності.
Згідно із статтею 229 Господарського кодексу України у разі порушення ним господарського зобов'язання суб'кт господарювання не звільняється від відповідальності через неможливість виконання і зобов'язаний відшкодувати збитки, завдані невиконанням зобов'язання, а також сплатити штрафні санкції відповідно до вимог, встановлених цим Кодексом та іншими законами.
Штрафними санкціями визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов'язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов'язання (стаття 230 Господарського кодексу України).
Статтею 549 Цивільного кодексу України встановлено, що неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання.
Відповідно до статті 3 Закону України "Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань" розмір пені обчислюється від суми простроченого платежу та не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла в період, за який сплачується пеня.
Згідно з частиною 6 статті 232 Господарського кодексу України нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов'язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов'язання мало бути виконано.
Пунктом 3.8. Договору сторони встановили, що за несвоєчасну сплату суми орендної плати орендар зобов'язаний сплатити пеню у розмірі подвійної ставки НБУ на дату нарахування пені від несплаченої суми орендної плати за кожен день прострочення платежу, у співвідношенні, визначеному пунктом 3.3. цього Договору.
Згідно наданого позивачем за первісним позовом розрахунку сума пені за період з 16.04.2015 року по 11.04.2017 року складає 12 614,91 грн.
Відповідно до частини 3 статті 256 Цивільного кодексу України позовна давність застосовується судом за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення.
У відзиві на позовну заяву ФОП Муха І.І. заявив про застосування позовної давності, зокрема зазначивши, що він не погоджується з усією сумою нарахованої пені, оскільки при нарахуванні пені у розмірі подвійної ставки НБУ позивач вказує період нарахування з 16.04.2015 року по 11.04.2017 року, що є грубим порушенням законодавства України. Тобто, позивач при поданні позовної заяви пропустив строк позовної давності в 1 рік.
Відповідно до статті 256 Цивільного кодексу України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність установлюється тривалістю у три роки (стаття 257 Цивільного кодексу України).
Згідно із пунктом 1 частини 2 статті 258 Цивільного кодексу України до вимог про стягнення неустойки (штрафу, пені) застосовується спеціальна позовна давність строком в 1 рік.
Частиною 4 статті 267 Цивільного кодексу України встановлено, що сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови в позові.
Суд першої інстанції розглядаючи позовні вимоги первісного позову в частині стягнення пені зазначив, що відповідачем не було заявлено про застосування позовної давності, а посилання у відзиві на те, що позивачем пропущено строк позовної давності без зазначення вимоги про її застосування, не є такою заявою.
Апеляційний господарський суд не погоджується з таким висновком суду першої інстанції та враховує, що ФОП Мухою І.І. заявлено про застосування позовної давності щодо стягнення суми пені.
Судом апеляційної інстанції здійснено перерахунок наданого позивачем за первісним позовом розрахунку пені, згідно якого за період з 16.11.2015 року по 16.05.2016 року розмір пені становить 675,78 грн., з 16.12.2015 року по 16.06.2016 року - 693,07 грн., з 16.01.2016 року по 16.07.2016 року - 694,12 грн., з 16.02.2016 року по 16.08.2016 року - 700,37 грн., з 16.03.2016 року по 16.09.2016 року - 705,19 грн., з 16.04.2016 року по 16.10.2016 року - 681,45 грн., з 16.05.2016 року по 16.11.2016 року - 712,25 грн., з 16.06.2016 року по 16.12.2016 року - 524,23 грн., з 16.07.2016 року по 16.01.2017 року - 473,73 грн., з 16.08.2016 року по 16.02.2017 року - 525,50 грн., з 16.09.2016 року по 16.03.2017 року - 516,98 грн., з 16.10.2016 року по 11.04.2017 року - 336,69 грн., з 16.11.2016 року по 11.04.2017 року - 398,27 грн., з 16.12.2016 року по 11.04.2017 року - 316,99 грн., з 16.01.2017 року по 11.04.2017 року - 233,00 грн., з 16.02.2017 року по 11.04.2017 року - 150,65 грн., з 16.03.2017 року по 11.04.2017 року - 74,70 грн.
Таким чином, загальна сума пені, що підлягає стягненню з ФОП Мухи І.І. складає 8 412,97 грн.
Щодо вимог за первісним позовом про стягнення інфляційних втрат в сумі 11 314,19 грн. та 3 % річних в сумі 3 185,75 грн. апеляційний господарський суд враховує наступне.
Відповідно до частини 2 статті 625 Цивільного кодексу України боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також 3 % річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Колегія суддів апеляційного господарського суду перевіривши надані позивачем за первісним позовом розрахунки інфляційних втрат та 3 % річних погоджується із висновком суду першої інстанції, що стягненню з ФОП Мухи І.І. підлягають інфляційні втрати за період з травня 2015 року по березень 2017 року в сумі 11 314,19 грн. та 3 % річних за період з 16.04.2015 року по 16.03.2017 року в розмірі 3 185,75 грн.
За наведених обставин, позовні вимоги за первісним позовом підлягають частковому задоволенню.
Щодо зустрічного позову апеляційний господарський суд враховує наступне.
Звертаючись із зустрічною позовною заявою, ФОП Муха І.І. посилається на те, що спірне нежитлове приміщення є допоміжним приміщенням, а тому належить на праві спільної часткової власності всім власникам квартир багатоквартирного будинку № 46 по пр. Газети "Правда", в підвалі якого останнє розташоване. ФОП Муха І.І. вважає, що відповідачі за зустрічним позовом - КВЖРЕП Індустріального району та Департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради не є абсолютними власниками спірного нежитлового приміщення, та зважаючи на те, що власники квартир не надавали згоди на передачу спірного приміщення в оренду, ФОП Муха І.І. просить суд визнати Договір № 372-ДКП/14 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста недійсним, як такий, що укладений не уповноваженими особами. Крім того, ФОП Муха І.І. посилається на те, що 28.01.2016 року було проведено державну реєстрацією Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Правда", якому згідно акту приймання-передачі 01.05.2016 року було передано спірне приміщення в управління.
Підставою для набуття права комунальної власності є передача майна територіальним громадам безоплатно державою, іншими суб'єктами права власності, а також майнових прав, створення, придбання майна органами місцевого самоврядування в порядку, встановленому законом.
Як вбачається із матеріалів справи, а саме: Витягу з Реєстру об'єктів права комунальної власності територіальної громади міста Дніпропетровська на юридичну особу /заклад/об'єкт нерухомості; Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна; свідоцтва про право власності на нерухоме майно, зокрема, нежитлове приміщення, яке розташоване у підвалі житлового будинку за адресою: м. Дніпро, пр. Газети "Правда", 46 (реєстраційний номер: 15146937) належить на праві комунальної власності територіальній громаді міста Дніпро в особі Дніпровської міської ради.
Щодо фактичного розміру площі підвалу житлового будинку, слід зазначити, що згідно із Свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 21.06.2006 року нежитлове приміщення має площу 168,4 кв. м. та включає у технічному паспорті об'єкту приміщення згідно з нумерацією від 2 до 20. Згідно з технічним паспортом об'єкту вхід в підвал має площу 7,7 кв. м. Разом площа підвалу складає 176,1 кв. м. (т. 2, а .с. 144-147).
Згідно рішення Дніпропетровської міської ради № 19/10 від 06.04.2011 року Департамент корпоративних прав та правового забезпечення Дніпропетровської міської ради (правонаступником якого є Департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради) є єдиним орендодавцем комунального майна територіальної громади міста.
Крім того, відповідно до відомостей з Витягу з Реєстру об'єктів права комунальної власності територіальної громади міста Дніпропетровська на юридичну особу /заклад/об'єкт нерухомості балансоутримувачем спірного майна є Комунальне виробниче житлове ремонтно-експлуатаційне підприємство Індустріального району (т. 1, а. с. 204).
Таким чином, спірний Договір оренди укладений уповноваженими особами.
Відносно посилання позивача за зустрічним позовом на те, що спірне нежитлове приміщення, розташоване в підвалі 5-ти поверхового будинку за адресою: м. Дніпро, пр. Газети "Правда", 46 є допоміжним приміщенням, яке було приватизовано мешканцями вказаного багатоповерхового будинку одночасно із приватизацією квартир у ньому, починаючи з 1996 року, апеляційний господарський суд враховує наступне.
Частиною 1 статті 1 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" встановлено, що приватизація державного житлового фонду (далі - приватизація) - це відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.
Із відомостей з реєстру прав власності на нерухоме майно вбачається, що громадяни є власниками квартир у житловому будинку № 46 по пр. Газети "Правда" у м. Дніпропетровськ (т. 2, а. с. 116-132).
За змістом пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
Відповідно до офіційного тлумачення, наведеного у Рішенні Конституційного Суду України № 4-рп/2004 ( v004p710-04 ) від 02.03.2004 року у справі за конституційним зверненням ОСОБА_5 та інших громадян про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків), допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема, створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.
Згідно з абзацем 3 пункту 9 статті 8 "Про приватизацію державного житлового фонду" нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди, передаються у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських Рад народних депутатів.
Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).
У Правилах утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 № 76 також визначено, що допоміжні приміщення житлового будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.
Нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об'єктом нерухомого майна (пункт 3 частини 1 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").
Таким чином, виходячи з вище наведених норм законодавства, знаходження певних приміщень в підвалах, цокольних поверхах не може визнаватися безумовною підставою віднесення їх до допоміжних приміщень, які підлягають приватизації разом з приватизацією квартир.
Аналогічний правовий висновок зроблений Верховним Судом України у постанові від 12.07.2005 року у справі за позовом Об'єднання власників квартир будинку № 7 по вул. Буніна "Роза".
Із наявного в матеріалах справи Технічного паспорту на приміщення № IX поз. 1-20 площею 176, 1 кв. м., яке знаходиться в підвалі будинку № 46 за адресою пр. ім. Газети "Правда" вбачається, що в ньому розташовані, зокрема: кухня, торгівельні зали, туалети, мийка.
Будь-яких доказів, які б свідчили про те, що спірне приміщення призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, матеріали справи не містять. В зв'язку з чим, місцевий господарський суд в оскаржуваному рішенні правомірно зазначив, що спірне приміщення не може бути віднесено до допоміжних приміщень.
Судом першої інстанції обґрунтовано не взято до уваги посилання позивача за зустрічним позовом на наявність акту прийняття-передачі об'єкта з управління Комунального виробничого житлового ремонтно-експлуатаційного підприємства Індустріального району в управління Об'єднання співвласників багатоквартирних будинків "Правда 46" від 01.05.2016 року, який, на думку ФОП Мухи І.І., підтверджує, що спірне нежитлове приміщення належить на праві власності мешканцям будинку, що відповідно свідчить про укладення спірного договору оренди неповноважним власником.
Слід звернути увагу, що у зазначеному акті відомості про площу об'єкта окремо містять інформацію про загальну площу допоміжних приміщень та загальну площу нежитлових приміщень (т. 1, а. с. 90).
Як вбачається з Витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (т. 1, а. с. 87-89), Об'єднання співвласників багатоквартирних будинків "Правда 46" було зареєстровано 28.01.2016 року, в той час як спірний Договір був укладений 04.11.2014 року. Крім того, прийняття будинку в управління не свідчить про те, що даний будинок було списано з балансу КВЖРЕП Індустріального району.
За наведених обставин, спірне нежитлове приміщення, яке знаходиться у підвалі багатоповерхового будинку за адресою: м. Дніпро, пр. Газети "Правда", 46, є самостійним об'єктом права власності, яке належить на праві комунальної власності територіальній громаді м. Дніпра в особі Дніпровської міської ради та орендодавцем якого згідно рішення Дніпропетровської міської ради № 19/10 від 06.04.2011 року є Департамент корпоративних прав та правового забезпечення Дніпропетровської міської ради (правонаступником якого є Департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради).
Враховуючи вимоги статей 203, 215 Цивільного кодексу України, для визнання оспорюваного договору недійсним позивач має довести за допомогою належних засобів доказування, що договір суперечить вимогам чинного законодавства щодо його форми, змісту, правоздатності і волевиявлення сторін, на момент укладення договору свідомо існує об'єктивна неможливість настання правового результату, а також, що внаслідок його укладення порушені права або охоронювані законом інтереси позивача.
Таким чином, вирішуючи спори про визнання угод недійсними, господарський суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків.
Як вбачається із матеріалів справи, ФОП Мухою І.І. не надано належних доказів та не наведено наявності фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків.
З огляду на викладене, колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується із висновком суду першої інстанції щодо відсутності підстав для задоволення вимог зустрічної позовної заяви про визнання Договору оренди недійсним.
3.3.3. Висновки апеляційного господарського суду за результатами розгляду апеляційної скарги.
За наведених обставин, апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, рішення суду першої інстанції має бути змінено в частині стягнення пені за первісним позовом, в іншій частині рішення необхідно залишити без змін.
3.3.4. Розподіл судових витрат.
Відповідно до вимог статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених вимог.
Керуючись статтями 275-282 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд
Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Мухи Ігоря Івановича - задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 17.09.2018 року у справі № 904/5196/17 - змінити в частині стягнення пені.
Викласти абзаци 1-3 резолютивної частини рішення в наступній редакції:
"За первісним позовом:
Позов задовольнити частково.
Стягнути з Фізичної особи-підприємця Мухи Ігоря Івановича на користь Комунального виробничого житлового ремонтно-експлуатаційного підприємства Індустріального району 99 092,42 грн. основного боргу, 8 412,97 грн. пені, 3 185, 75 грн. річних, 11 314, 19 грн. інфляційні втрати, 1 830,08 грн. судового збору".
В решті рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 17.09.2018 року у справі № 904/5196/17 - залишити без змін.
Стягнути з Комунального виробничого житлового ремонтно-експлуатаційного підприємства Індустріального району на користь Фізичної особи-підприємця Мухи Ігоря Івановича 94,54 грн. витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.
Видачу наказу доручити Господарському суду Дніпропетровської області.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів.
Повний текст постанови виготовлено та підписано 05.02.2019 року.
.
Головуючий суддя _________________ І.О. Вечірко
Суддя _________________ О.В. Березкіна
Суддя _________________ В.О. Кузнецов