09.07.07
Справа № 9/376-07.
За позовом: товариства з обмеженою відповідальністю »Ремпобуттехніка»
До відповідачів: 1.Управління майном комунальної власності Сумської міської ради
2.Сумська міська рада
Про визнання договору дійсним
СУДДЯ ЛУЩИК М.С.
За участю представників:
Від позивача: голова правління Захарченко С.П., Чайченко О.В.
Від відповідача1: нез'явився
Від відповідача2: Пявка Ю.М.
Суть спору: Позивач просить визнати договір оренди нежилого приміщення № ФМД-003 від 15 травня 1997 року, загальною площею 1107,9 кв.м. розташованого за адресою м. Суми вул. Набережна ріки Стрілки,8 укладений в усній формі між Товариством з обмеженою відповідальністю “Ремпобуттехніка» та Управлінням комунального майна Сумської міськради і Сумською міською радою строк дії якого складає один рік - дійсним.
В судове засідання представник позивача подав клопотання в якому відмовляється від вимог до Сумської міської ради, посилаючись на те, що вона не є належним відповідачем, розглянувши клопотання суд визнав його обґрунтованим в зв'язку з чим відповідачем по справі слід вважати Управління майном комунальної власності Сумської міської ради.
Також, представником позивача в судове засідання було подане клопотання про зміни та доповнення до позовної заяви, в якому позивач просить визнати договір оренди не житлового приміщення розташованого за адресою м. Суми вул. Набережна р. Стрілка,8 загальною площею 1057,5 кв.м. укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю “Ремпобуттехніка» та Управлінням комунального майна Сумської міськради дійсним, в редакції зазначеної в доповненні до позовної заяви від 09.07.2007р.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення повноважних представників сторін, суд встановив, що позов підлягає задоволенню повністю, виходячи з наступного:
06.07.07р. представник Сумської міської ради подав відзив на позовну заяву №4467-1/8-8юр від 06.07.07р. в якому повідомляє, що договір оренди з ТОВ “Ремпобуттехніка» розірвано по рішенню суду, нового договору оренди підписано не було, та просить суд відмовити позивачу в задоволенні позову.
21.01.1997р. виконком Сумської міської ради народних депутатів прийняв рішення № 25 "Про передачу в оренду нежилих приміщень", на підставі якого ТОВ "Ремпобуттехника" було передано в орендне користування нежиле приміщення по вул. Набережна ріки Стрілка, 8 у м.Суми загальною площею 1107,9 кв.м.
15.05.1997р. у виконання зазначеного рішення виконкому між Відділом комунального майна виконавчого комітету Сумської міської ради народних депутатів (орендодавець) і ТОВ "Ремпобуттехника" був укладений договір довгострокової оренди № ФМД - 003 на термін до 15 травня 2017 року.
27.03.2000р. за згодою сторін до договору довгострокової оренди від 15.05.1997р. № ФМД - 003 були внесені зміни щодо упорядкування взаємин між орендарем і орендодавцем. При цьому з боку орендаря виступило Управляння комунального майна і приватизації Сумської міської ради.
19.04.2004р. господарський суд Сумської області в справі № 3/148-04 по позові Департаменту комунальної власності Сумської міської ради прийняв рішення про розірвання договору довгострокової оренди № ФМД від 15.05.1997р., мотивуючи це порушенням правил пожежної безпеки. Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 14.07.2004р. у справі 3/148-04 рішення господарського суду Сумської області від 19.04.2004р. у справі № 3/148-04 залишено без зміни. На виконання рішення суду був виданий наказ на виселення ТОВ "Ремпобуттехника" із приміщення за адресою м.Суми вул.Набережна р.Стрілки, 8.
Судові дебати між органами місцевого самоврядування і ТОВ «Ремпобуттехника» тривали до серпня 2005р. По завершенню судових суперечок Департамент комунальної власності Сумської міської ради не наполягав на виселенні ТОВ «Ремпобуттехника» зі спірних приміщень і погодився з перебуванням ТОВ «Ремпобуттехника» у спірних нежилих приміщеннях.
Створене в 2005р. Управління комунального майна і приватизації Сумської міської ради також не заперечувало проти перебування ТОВ «Ремпобуттехника» у нежилих приміщеннях за адресою м.Суми вул.Набережна р.Стрілки, 8.
Протягом часу з серпня 2005р. по теперішній час ТОВ «Ремпобуттехника» володіє і користається нежилим приміщенням по вул. Набережна ріки Стрілка, 8 у м.Суми, загальною площею 1107,9 кв.м. за згодою власника й уповноваженого органа місцевого самоврядування на умовах усного договору оренди. Факт згоди відповідачів на здійснення усного договору оренди підтверджується прийняттям ними виконання за даним договором шляхом одержання від ТОВ «Ремпобуттехника» орендної плати.
У відповідності зі ст.793 ГК України договір найму чи будинку іншого капітального спорудження (їхньої окремої частини) полягає в писемній формі.
Згідно ч. 2 ст. 218 ГК України, якщо угода, для якої законом установлена її недійсність у випадку недотримання вимоги про письмову форму, укладена усно й одна зі сторін зробила дію, а інша сторона підтвердила його здійснення, зокрема, шляхом прийняття виконання, така угода у випадку суперечки може бути визнана судом дійсною.
Юридичний факт укладення усної угоди - договору оренди нежилого приміщення і його підтвердження відповідачами шляхом прийняття виконання підтверджується такими доказами :
1.Фактом володіння і користування ТОВ «Ремпобуттехника» нежилим приміщенням за адресою м.Суми вул.Набережна р.Стрілки, 8.
2. Актом звірки про нарахування і надходження орендної плати в міський бюджет за оренду комунального майна на 01.12.2005р. по ТОВ «Ремпобуттехника» за адресою м.Суми вул.Набережна р.Стрілки, 8.
3.Банківськими виписками від 18.01.2006р., від 26.12.2005р., від 13.12.2005р., від 09.11.2005р., від 11.10.2005р., від 20.09.2005р.
4.Платіжними дорученнями № 721 від 21.02.2006р., № 796 від 30.03.2006р., № 835 від 28.04.2006р., № 878 від 30.05.2006р., № 924 від 30.06.2006р., № 64 від 04.08.2006р., № 112 від 05.09.2006р., № 150 від 03.10.2006р., № 193 від 30.10.2006р., № 252 від 30.11.2006р., № 294 від 29.12.2006р., № 51 від 31.01.2007р.
У такий спосіб між відповідачами і ТОВ «Ремпобуттехника» має місце усний договору оренди і відповідачі підтвердили його здійснення шляхом прийняття виконання за договором.
Позивач подав проект договору і просить його затвердити. При зазначених обставинах позовні вимоги обгрунтовані та підлягають задоволенню
Згідно ст. ст. 44, 49 ГПК України державне мито, витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покладаються на позивача.
Керуючись ст. ст. 11, 12, 16, 54, Цивільного кодексу України та ст. ст. 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -
1. Позов задовольнити повністю.
2.Визнати дійсним договір оренди не житлового приміщення за адресою м.Суми вул. Набережна р. Стрілки, 8, загальною площею 1057,5 кв.м.. укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Ремпобуттехніка». (40020 м.Суми проспект Курський, 14. Код ЕДРПОУ - 05399461) та Управлінням майна комунальної власності Сумської міської ради(40030 м. Суми вул. Горького, 21) за такою редакцією :
нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м.Суми
Управління майна комунальної власності Сумської міської ради, в особі начальника Щербака В.І., який діє на підставі Положення, надалі «Орендодавець», з одного боку, та Товариство з обмеженою відповідальністю «Ремпобуттехніка», в особі голови правління Захарченко С.П., яка діє на підставі Статуту, надалі «Орендар», з другого боку, разом надалі «Сторони», склали цей договір, надалі «Договір», про наступне :
1.Предмет договору.
1.1.Орендодавец передає, а Орендар приймає в оренду на умовах, визначених Договором, нежитлові приміщення за адресою : м.Суми вул. Набережна р.Стрілки, 8 для розміщення майстерень побутового обслуговування, магазину побутової техніки, запчастин, товарів народного споживання.
1.2.Передані в оренду нежитлові приміщення є власністю Орендодавця.
2.Об'єкт оренди.
2.1. Об'єктом оренди є будівля нежитлові приміщення (будівля) загальною площею 1057,5 кв.м., в тому числі підвальні приміщення 342,4 кв.м., за адресою м.Суми вул. Набережна р.Стрілки, 8.
2.2. Об'єкт оренди потребує виконання поточного ремонту.
2.3. Вартість об'єкта оренди станом на 25.10.1999р. становить 280 469,20грн. відповідно до експертного висновку, здійсненного ЧП «РоНтА».
3.Права та обов'язки Орендаря.
3.1.Орендар має право :
3.1.1.Вимагати зміни умов Договору, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися умови господарювання, передбачені Договором, або істотно погіршився стан Об'єкта оренди у випадку форс-мажорних обставин.
3.1.2.Здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення та поліпшення Об'єкта оренди тільки при наявності письмової згоди Орендодавця, за умови обґрунтування необхідності проведення цих робіт. Перелік необхідних документів для надання згоди визначає Орендодавець
3.1.3.Залишати за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.
3.1.4.Вносити пропозиції Орендодавцеві щодо внесення змін до умов Договору.
3.2.Орендарь зобов'язаний :
3.2.1.Використовувати Об'єкт оренди тільки за цільовим призначенням у відповідності до пункту 1.1. Договору.
3.2.2.За рахунок власних коштів забезпечувати охорону прийнятого в оренду Об'єкта оренди на підставі матеріальної відповідальності з відшкодуванням понесених збитків у встановленому порядку.
3.2.3.За умови наявності у приміщенні систем тепло-, водо-, газо-, електропостачання, укласти договори на експлуатаційне обслуговування об'єкта оренди та на постачання цих послуг з відповідними підприємствами в 30-денний термін з моменту вступу цього Договору у законну силу та надати копії вищевказаних договорів Орендодавцю.
3.2.4.Застрахувати протягом 30 діб з моменту вступу цього Договору у законну силу за рахунок власних коштів Об'єкт оренди на користь Орендодавця від пожежі, впливу рідини з водопровідних, каналізаційних та опалювальних систем, хибного вмикання автоматичних систем пожежегасіння, протиправних (навмисних чи ненавмисних) дій третіх осіб.
Договір страхування повинен продовжуватись протягом дії Договору оренди.
Копію договору та копію страхового полісу надавати Орендодавцю впродовж місяця після його укладання.
3.2.5.Сплачувати орендну плату за об'єкт оренди у розмірі та у термін згідно з цим Договором.
3.2.6.Здійснювати звірку розрахунків та платежів орендної плати із Орендодавцем не менш ніж один раз в квартал з підписанням акту звірки.
3.2.7.Привести Об'єкт оренди в належний стан, який відповідатиме протипожежним та санітарним вимогам, постійно підтримувати його. Щороку проводити поточний ремонт за власні кошти. Відповідність стану Об'єкта оренди протипожежним та санітарним вимогам повинна бути узгоджена з відповідними службами міста.
3.2.8.За умови наявності інженерних мереж, не допускати пошкоджень систем постачання тепла, води, газу та електроенергії в Об'єкті оренди. При виникненні таких пошкоджень з вини Орендаря проводити ремонт за власні кошти. Ці витрати не можуть бути віднесені до поліпшень Об'єкта оренди.
3.2.9.За рахунок Орендаря утримувати у належному стані фасад будинку та територію прилеглу до Об'єкта оренди, ремонтувати тротуари.
Під утриманням прилеглої території в належному стані мається на увазі:
а) в літній період: щоденно прибирати тротуари, прилеглі газони; здійснювати догляд за газонами і квітниками, їх своєчасне засадження квітами та травою, їх своєчасну косовицю, знищення бур'янів, поливання і прибирання трави; збереження наявних зелених насаджень; прибирати власні дворові території та здійснювати очистку і дезінфекцію санітарних вузлів; вивозити відходи виробництва, будівельне сміття, побутові відходи у встановлені для цього місця;
б) в зимовий період: своєчасно очищати тротуари від снігу, крижаних покровів, посипати їх під час ожеледиці піском чи шлаком (посипати сіллю заборонено).
в) дотримуватись законодавства України про відходи.
3.2.10.Проводити реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення Об'єкта оренди лише за письмовою згодою Орендодавця при умові обґрунтування необхідності проведення цих робіт та при наявності узгодженої проектно-кошторисної документації, копію якої Орендар має надати Орендодавцю.
Після проведення реконструкції (перепланування) Об'єкта оренди, що призвела до зміни конструктивних елементів приміщення замовити за свій рахунок в КП “Сумське міське бюро технічної інвентаризації» технічний паспорт на це приміщення і не пізніше 3 - х місяців після закінчення ремонтних робіт надати його Орендодавцю.
3.2.11.По закінченні строку дії Договору повернути Орендодавцю Об'єкт оренди у належному стані, придатному для подальшої експлуатації (з урахуванням змін у його стані та зношення), про що оформлюється акт приймання-передачі. При цьому сплатити орендну плату по момент підписання цього акту. У разі затримання повернення майна Орендодавцеві Орендар несе повну відповідальність за Об'єкт оренди до підписання акту приймання-передачі.
3.2.12.Надавати можливість Орендодавцю в будь-який час здійснювати перевірку виконання умов Договору, яка здійснюється в присутності Орендаря.
3.2.13.Письмово, рекомендованим листом або нарочно, у двадцятиденний термін повідомляти Орендодавця про зміну юридичної адреси, реквізитів, коду ЄДРПОУ, складу засновників, телефонів, директора та головного бухгалтера.
3.2.14.Передавати у суборенду на підставі відповідного рішення Сумської міської ради Об'єкт оренди або його частину. Плата за суборенду приміщень не повинна перевищувати орендної плати Орендаря.
3.2.15.Оформити у встановленому порядку право користування земельною ділянкою, на якій розташовано Об'єкт оренди.
3.2.15.1.У випадку, коли об'єкт оренди є частиною споруди, у місячний термін звернутися до Державної податкової інспекції в місті Суми, та стати на облік, як платник податку на землю. Податок на землю сплачується протягом всієї оренди Об'єкта.
3.2.15.2. У випадку, коли Об'єктом оренди є споруда в цілому:
а) звернутися до міського голови з клопотанням щодо передачі в оренду земельної ділянки, на якій розміщено Об'єкт оренди, в шестимісячний термін оформити договір оренди земельної ділянки, на якій розміщено об'єкт оренди;
б) у місячний термін звернутися до Державної податкової інспекції в місті Суми і стати на облік, як платник податку на землю, та сплачувати у вигляді податку на землю протягом шести місяців під час оформлення договору оренди земельної ділянки, на якій розміщено об'єкт оренди.
3.2.16. Приймати часткову участь у загальних для всієї будівлі витратах, у тому числі у ремонті покрівлі і фасаду окремо розташованих нежитлових будівель.
3.2.17. У разі, якщо предметом договору є пам'ятник архітектури, укласти та надати Орендодавцю охоронний договір.
3.2.18. Узгодити цільове призначення використання Об'єкта оренди приміщення з органами пожежної безпеки, за необхідністю з санітарно - епідеміологічною службою міста.
3.2.19.Відповідати за виконання своїх обов'язків, передбачених цим договором.
4.Права та обов'язки Орендодавця.
4.1.Орендодавець має право:
4.1.1.У будь-який час здійснювати перевірку виконання умов Договору, контролювати стан та ефективність використання Об'єкта оренди.
4.1.2.Вимагати від Орендаря дострокового розірвання Договору та відшкодування збитків, якщо:
а) Орендар не вносить орендну плату протягом трьох місяців підряд;
б) Орендар без дозволу Орендодавця передав Об'єкт оренди або його частину в користування іншій особі;
в) у разі невиконання ним своїх зобов'язань по Договору.
4.1.3.Вимагати змін умов Договору в порядку, передбаченому чинним законодавством.
4.1.4.У випадку невиконання Орендарем обов'язку, щодо повернення Об'єкта оренди Орендодавець має право вимагати від орендаря сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування Об'єктом оренди за час прострочення.
4.2.Орендодавец зобов'язаний :
4.2.1.Розглядати вимоги Орендаря щодо змін умов договору згідно з чинним законодавством.
5.Орендна плата та розрахунки між сторонами.
5.1.Орендна плата встановлюється в розмірі, який фактично склався станом на 26.06.2007р. та складає 3264грн. у місяць. Під час внесенню чергового платежу сума орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування суми місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.
5.2.Орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується до бюджету відповідно до законодавства України з урахуванням пені у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України на дату нарахування пені від суми заборгованості, за кожний день прострочення, включаючи день оплати.
5.3.Розмір орендної плати може бути переглянуто на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.
5.4.Об'єктом зносу (амортизації) є орендовані нежитлові приміщення (крім землі).
5.5.Знос (амортизація) нараховується та залишається в розпорядженні орендодавця (балансоутримувача).Знос (амортизація) використовується на відновлення об'єктів оренди комунального майна.
5.6.Поліпшення Об'єкта оренди, здійснені за рахунок амортизаційних відрахувань, є власністю територіальної громади міста Суми.
6.Майнова відповідальність сторін.
6.1.Шкода, заподіяна Орендарем об'єкту оренди відшкодовується ним в повному обсязі.
6.2.За невиконання або неналежне виконання умов Договору оренди Сторони відшкодовують завдані збитки у відповідності з чинним законодавством.
6.3.Ризик випадкової загибелі чи пошкодження об'єкта оренди несе Орендодавець.
7. Форс-мажорні обставини.
7.1.Сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання обов'язків по Договору, якщо це невиконання відбулося за обставин, які виникли після укладення договору внаслідок невідворотних дій надзвичайного характеру, які сторона не могла ні передбачати, ні попередити прийнятими заходами, які призвели до неможливості виконання цього Договору.
8.Строк дії договору, умови і порядок внесення змін і доповнень,
припинення та продовження договору.
8.1.Строк дії договору встановлюється два роки з моменту вступу цього договору у законну силу.
8.2.У разі реорганізації Орендаря останній повинен впродовж 10 днів після дати реорганізації надати Орендодавцеві документи, що підтверджують правонаступництво нової юридичної особи і письмову заяву про переоформлення Договору оренди. Заборгованість чи надлишкове сплачена орендна плата переноситься на правонаступника.
8.3.У разі зміни власника Об'єкта, переданого в оренду, до нового власника переходять права та обов'язки орендодавця. Реорганізація Орендодавця не є підставою для зміни або припинення Договору.
8.4.У разі розірвання цього Договору Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення Об'єкта оренди, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від Об'єкта оренди без його пошкодження. Ці поліпшення визнаються окремим майном, яке належить Орендареві на праві власності.
8.5.Якщо Орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою Орендодавця поліпшення Об'єкта оренди, які неможливо відокремити від Об'єкта оренди інакше як із завданням йому шкоди, то у разі припинення Договору ці поліпшення залишаються у власності територіальної громади міста Суми, крім випадку викупу Об'єкта оренди Орендарем.
8.6.Вартість поліпшень Об'єкта оренди, зроблених Орендарем без згоди Орендодавця, які не можуть бути відокремленими від нього інакше як із завданням йому шкоди, компенсації не підлягає. Ці поліпшення є власністю територіальної громади міста Суми.
8.7..Договір припиняється внаслідок:
· закінчення строку його дії;
· загибелі об'єкта оренди;
· достроково за рішенням суду;
· банкрутства Орендаря;
· викупу Об'єкта оренди Орендарем.
8.8.У разі припинення дії договору або його розірвання Орендодавець має письмово повідомити Орендаря про дату передачі Орендарем Об'єкта оренди Орендодавцю. Передача Об'єкта оренди оформляється актом приймання-передачі, який підписується Сторонами Договору. Разом з Об'єктом оренди Орендар має передати Орендодавцю ключі від Об'єкта.
8.9.У разі неповернення Об'єкта оренди після припинення або дострокового розірвання договору оренди у встановлений Орендодавцем термін Орендар має сплатити неустойку за кожний прострочений день орендну плату у подвійному розмірі від передбаченого Договором розміру орендної плати.
Терміном прострочення повернення Об'єкта оренди є період з моменту встановленого для повернення Об'єкта оренди до моменту підписання акту приймання-передачі.
8.10.Взаємовідносини сторін, не врегульовані Договором, регулюються чинним законодавством.
СУДДЯ М.С.ЛУЩИК
Повний текст рішення підписано 11 липня 2007 року