Справа №: 398/3438/17
провадження №: 2/398/493/18
Іменем України
"13" грудня 2018 р. Олександрійський міськрайонний суд Кіровоградської області у складі головуючого судді Орловського В.В. з участю секретаря судового засідання Колісник О.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1, представник адвокат ОСОБА_2, до ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 та ОСОБА_6, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет позову, Олександрійська філія Придністровської товарної біржі, про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна та визнання права власності,
встановив:
Позивач ОСОБА_1 звернулась до суду із зазначеним позовом, у якому просить визнати дійсним договір купівлі-продажу 3/10 частини житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1, укладений позивачем і ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 та ОСОБА_6, який був зареєстрований Олександрійською філією Придніпровської товарної біржі 18 жовтня 2000 року.
В обґрунтування своїх позовних вимог ОСОБА_1 посилалася на те, що тільки в 2017 році звернулася до нотаріальної контори та дізналася про необхідність нотаріального посвідчення даного договору купівлі-продажу. Вона стверджує, що була переконана в достатності реєстрації цього договору купівлі-продажу в Олександрійській філії Придніпровської товарної біржі та його посвідчення у КП "Олександрійське міжміське бюро технічної інвентаризації". Також позивач стверджує, що спір про користування майном відсутній, сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору. Вона посилається на ч.2 ст. 220 ЦК України та стверджує, що саме відповідачі запропонували їй укласти договір на товарній біржі і вона, не знаючи закону, погодилась на це. Також позивач посилається на те, що цей договір був зареєстрований БТІ. У зв'язку з відсутністю нотаріального посвідчення даного договору, позивач не може розпоряджатися майном, а саме позбавлена можливості продати, подарувати будинок. Також позивач посилається на те, що строк давності для звернення до суду слід рахувати з весни 2017 року, коли вона після відмови нотаріуса дізналася про необхідність нотаріального посвідчення договору.
30 березня 2018 року ОСОБА_5. подала відзив на позовну заяву, у якому просила відмовити у задоволені позовних вимог ОСОБА_1 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності. Вона стверджує, що, по-перше, її сім'я жодних коштів із продажу будинку від позивача не отримувала, оскільки представники товарної біржі обіцяли обміняти даний будинок на одно- та двокімнатну квартири, але умов обміну в повній мірі не виконали. У 2001 році її матір ОСОБА_4 зверталася в прокуратуру з повідомленням про вчинення щодо неї шахрайства представниками товарної біржі. По-друге, ОСОБА_7 у відзиві вказала на те, що станом на 18 жовтня 2000 року вона була неповнолітньою особою та була співвласником житлового будинку АДРЕСА_2. Через укладення спірного договору купівлі-продажу, вона була фактично позбавлена майна, іншого житла їй у власність не надійшло. Від її імені діяв відчим ОСОБА_5, як зазначається у договорі купівлі-продажу на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Олександрійського міського нотаріального округу Кібальнік О. Ф. №1621 від 10 червня 2000 року. Посилання на дозвіл про укладення спірного договору від уповноваженого органу опіки та піклування у договорі не міститься. По-третє, відповідач посилається на те, що біржова операція визнається угодою за сукупністю передбачених у ст. 15 Закону України "Про товарну біржу" умов. Зокрема вимагається щоб учасники договору були членами біржі. Членами товарної біржі відповідно до ст. 8 цього ж закону є засновники, а також прийняті до її складу згідно із статутом біржі вітчизняні та іноземні юридичні і фізичні особи. ОСОБА_7 стверджує, що вона ніколи не була членом товарної біржі, не була її засновником, не приймалася до її складу та не видавала довіреностей на вчинення від її імені дій по набуттю членства в товарній біржі. Тому за доводами відповідача операція, яка оформлена у вигляді договору, що є предметом позову, не може вважатися угодою.
16 квітня 2018 року позивач ОСОБА_1 та її представник адвокат ОСОБА_2 подали відповідь на відзив. Позивач стверджує, що вона домовилася з відповідачами ОСОБА_4, ОСОБА_5 про суму, яку заплатила за частину будинку їм у присутності свого чоловіка ОСОБА_9, а відповідачі добровільно знялись з реєстрації і надали в користування та у власність частину будинку. ОСОБА_7 на той час була неповнолітня і не мала на думку позивача жодного відношення до рішення батьків про оформлення договору купівлі-продажу. Реєстрація останнього у Олександрійській філії Придніпровської товарної біржі, а не нотаріальній конторі відбулася за словами позивача з ініціативи відповідачів, які прагнули зекономити на оплаті послуг нотаріуса. Про намір обміняти будинок на дві квартири ОСОБА_4, ОСОБА_5 мови не вели. Для підтвердження факту передачі 10 000 грн. позивач подала клопотання з проханням запросити в судове засідання у якості свідка свого чоловіка ОСОБА_9.
Позивач та її предстанвник у судових засіданнях підтрималши позов із зазначених у ньому підстав. Представник позивача пояснила, що у 2000 році ОСОБА_1 прочитала оголошення про продаж частини будинку. Вона та її чоловік зустрілися із ОСОБА_4 і ОСОБА_5, домовились про ціну продажу 10000 гривень. ОСОБА_4 запропонувала звернутися у товарну біржу, тому що це буде дешевше, ніж оформлення договору у нотаріуса. На таку пропозицію ОСОБА_1 погодилась. Договір купівлі-продажу був укладений на біржі і були передані гроші. Тобто умови договору купівлі продажу були виконані: відповідачі виїхали і знялись з реєтрації у ньому, БТІ зареєструвало право власності, позивач з чоловіком проживає у придбаній таким чином квартирі і платить за комунальні послуги. З огляду на це позивач вважала себе власником і дізналась про необхідність нотаріального посвідчення вже у 2017 році після звернення до юриста. Також ОСОБА_1 визнала, що не зверталась до відповідачів з пропозицією нотаріального оформлення договору купівлі продажу. 13 грудня 2018 року відбулося заключне судове засідання. Позивач і представник позивача ОСОБА_2 у судове засідання не з'явилися. Адвокат ОСОБА_2 подала клопотання з проханням провести судове засідання без її участі та участі позивача. На задоволені позовних вимог позивача у повному обсязі наполягала.
Відповідачі ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 у судове засідання не з'явились. Про дату, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, про причини неявки не повідомили.
Відповідач ОСОБА_7 (дівоче прізвище ОСОБА_3, що підтверджується свідоцтвом про шлюб №066453 від 20 лютого 2013 року) у судових засіданнях заперечувала проти задоволення позову з підстав, зазначених у відзиві. У судовому засіданні 30.05.2018 вона пояснила, що на момент укладення спірного договору їй було 17 років і вона пам'ятає, що її батьки подавали оголошення в газету Олександрійський тиждень на обмін або продаж частини будинку. ОСОБА_1 привела до батьків ОСОБА_7 - матері ОСОБА_10 і вітчима ОСОБА_5 представників Придніпровської товарної біржі, які пообіцяли обмін частини будинку на 2 квартири: одно та двокімнатну. Натомість в порядку обміну була надана лише двокімнатна квартира. ОСОБА_7 вважає, що вона, її батьки і брат стали жертвою обману. Гроші ОСОБА_4 тв ОСОБА_5 за цим договором не отримували. ОСОБА_7 не відомо чи підписували її батьки договір купівлі продажу від 18 жовтня 2000 року. Чи була укладена довіреність на представництво неповнолітньої ОСОБА_6 їх не відомо, однак вона стверджує, що орган опіки і піклування дозволу на продаж належної їй частки у праві власності на квартиру не давав. Також відповідач зазначила, що ОСОБА_1 не зверталась до ОСОБА_4, ОСОБА_5 ОСОБА_6 і ОСОБА_11 з пропозицієї нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу і відповідачі не ухилилися від такого посвідчення. У заключне судове засідання 13 грудня 2018 року ОСОБА_7 не з'явилася та подала клопотання, у якому просила провести розгляд справи за її відсутності.
З метою перевірки доводів відповідача ОСОБА_7, вказаних у відзиві, суд з власної ініціативи прийняв ухвалу про витребування з КП "Олександрійське МБТІ" інвентаризаційної справи на будинок, який є предметом спору, та про витребування з Виконавчого комітету Олександрійської міської ради як органу опіки та піклування відомостей про надання дозволу органу опіки та піклування на укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна від імені неповнолітньої (на той час) ОСОБА_6, 1983 року народження.
Дослідивши наявні у справі матеріали, суд дійшов висновку про те, що позов не підлягає задоволенню з таких підстав.
Суд встановив такі обставини.
Відповідно до свідоцтва про право власності на житло від 02 лютого 2000 року, двиданого органом приватизації Олександрійською міською радою, квартира (приміщення у квартирі спільного заселення - одноквартирний будинок), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, належить на праві приватної спільної сумісної власності ОСОБА_4, ОСОБА_12, ОСОБА_3, ОСОБА_6.
Також суд встановив, що Виконавчий комітет Олександрійської міської ради вирішив дозволити ОСОБА_4 дати згоду неповнолітній ОСОБА_6, 1983 року народження, підписати договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3. Про це йдеться у рішенні виконкому від 09 червня 2000 року №392 "Про дозвіл на продаж приватних квартир, оформлення договорів міни".
18 жовтня 2000 року між позивачем ОСОБА_1 і відповідачами ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 та ОСОБА_6 укладено "договір купівлі-продажу" 3/10 частини житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1, що зареєстрований Олександрійською філією Придніпровської товарної біржі. 23 листопада 2000 року цей договір був зареєстрований у КП "Олександрійське МБТІ", але не був нотаріально посвідчений. Продавцем у договорі зазначена ОСОБА_4, яка, як зазначено у тексті цього договору, діяла від свого імені та від імені ОСОБА_3, та ОСОБА_5 який, як зазначено у договорі, діяв від свого імені та імені неповнолітньої ОСОБА_6 на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Олександрійського міського нотаріального округу Кібальнік О. Ф. №1621 від 10 червня 2000 року. Покупцем у договорі зазначена ОСОБА_1
На момент укладення зазначеного договору купівлі-продажу ОСОБА_6, ІНФОРМАЦІЯ_2, була неповнолітньою. Це підтверджується копією її свідоцтва про народження. Також 20 лютого 2013 року вона змінила прізвище на ОСОБА_7, що підтверджується відповідним свідоцтвом про укладення шлюбу.
Відповідно до архівної довідки №878 від 21.08.2017, яка міститься у матеріалах інвентаризаційної справи на АДРЕСА_4, право власності на цю квартиру на підставі зазначеного вище договору купівлі-продажу зареєстроване за ОСОБА_13.
Допитаний у судовому засіданні свідок ОСОБА_14 повідомив, що є чоловіком позивача та разом із нею придбав квартиру, у якій проживає, у ОСОБА_4 Остання запропонувала оформити договір на товарній біржі. У присутності ОСОБА_4 і її чоловіка чи співмешканця ОСОБА_5, а також юриста товарної біржі було укладено договір купівлі-продажу квартири. За цим договором ОСОБА_15 та ОСОБА_9 передали ОСОБА_4 і ОСОБА_5 10 тисяч гривень як плату за купівлі за частини будинку. Договір був зареєстрований у БТІ. Лише у 2017 році ОСОБА_1 і ОСОБА_9 вирішили перевірити документи і нотаріус роз'яснив що необхідно було здійснити нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу. З відповідачами з часу укладення договору свідок не бачився. Свідок стверджує що укладався саме договір купівлі продажу а не міни. Також свідок підтвердив, що ОСОБА_1 не зверталась до відповідачів з пропозицією нотаріального оформлення договору.
Суд застосовує такі норми права.
Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" №9 від 06 листопада 2009 року встановлено, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.
Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов'язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до ст. 227 ЦК УРСР (в редакції від 1963 року), що діяв на час укладення спірного правочину, договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору. Також договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає подальшій реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.
Відповідно до ст.47 ЦК УРСР (в редакції від 1963 року) нотаріальне посвідчення угод обов'язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Також відповідно до ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Лише якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухиляється від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.
Окрім цього, відповідно до ст. 48 ЦК УРСР недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону, в тому числі ущемлює особисті або майнові права неповнолітніх дітей.
Згідно зі ст. 78 КпШС УРСР, що був чинний на час укладення спірного договору якщо у неповнолітніх є належне їм майно, батьки управляють ним як опікуни і піклувальники без спеціального на те призначення, але з додержанням відповідних правил про опіку і піклування. Останні відповідно до ч. 4 ст. 129 КпШС УРСР затверджуються у порядку, встановлюваному Кабінетом Міністрів України. Згідно з ст. 145 КпШС УРСР та п. 4.7. Правил опіки та піклування, зареєстрованих від 17 червня 1999 року, опікун не має права без дозволу органів опіки та піклування укладати угоди, а піклувальник - давати згоду на їх укладання, якщо вони виходять за межі побутових. Такими угодами є договори, що вимагають нотаріального засвідчення та спеціальної реєстрації, про відмову від майнових прав, які належать підопічному, поділ майна, поділ, обмін та продаж житлової площі, а також видача письмових зобов'язань тощо. Органи опіки та піклування мають право, якщо це потрібно для захисту інтересів підопічних, обмежувати право одного з батьків або опікуна (піклувальника) розпоряджатися вкладом, внесеним будь-ким на ім'я підопічного.
Відповідно до п.31 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої Наказом Міністерства юстиції України №18/5 від 14.06.1994, угоди від імені неповнолітніх віком від 15 до 18 років, а також від імені осіб, визнаних у судовому порядку обмежено дієздатними, можуть бути посвідчені лише за умови, якщо вони вчинені за згодою батьків, усиновителів або піклувальників (статті 13,15 Цивільного кодексу). Справжність підпису батьків, усиновителів або піклувальників на заяві про їх згоду на посвідчення угод від імені неповнолітніх віком від 15 до 18 років, а також від імені осіб, визнаних у судовому порядку обмежено дієздатними, повинна бути засвідчена в нотаріальному порядку або підприємством, установою, організацією, в якій вони працюючи навчаються, житлово-експлуатаційною організацією за місцем їх проживання або адміністрацією стаціонарного лікувально-профілактичного закладу, в якому вони перебувають на лікуванні. Засвідчення справжності підпису не потрібне, якщо батьки, усиновителі або піклувальники прийдуть до нотаріуса і особисто подадуть йому заяву про згоду на посвідчення угоди. У цьому випадку нотаріус встановлює особу заявника, перевіряє справжність його підпису, про що робить відмітку на заяві і вказує назву документа, його номер, дату видачі та назву установи, що видала документ, який стверджує особу. Заява про згоду на посвідчення угоди може бути викладена на звороті примірника угоди, що залишається в справах державної нотаріальної контори чи приватного нотаріуса, або на окремому аркуші. Нотаріуси вимагають дозвіл органу опіки і піклування на право опікуна укладати, а піклувальника давати згоду на вчинення від імені підопічного угод, якщо вони виходять за межі побутових. Такими угодами є договори, що потребують нотаріального посвідчення і спеціальної реєстрації про відчуження майна, належного неповнолітнім, відмова від належних підопічному прав, поділ майна, поділ або обмін жилої площі, видача письмових зобов'язань тощо. Питання про дозвіл на право опікуна вчиняти, а піклувальника давати згоду на вчинення від імені підопічного угод вирішує орган опіки і піклування шляхом прийняття відповідного рішення. Опікун і піклувальник, їх дружини (чоловік або дружина) та близькі родичі не вправі представляти осіб, які перебувають у них під опікою і піклуванням, при укладенні угод між підопічними і чоловіком або дружиною опікуна чи піклувальника та їх близькими родичами. Опікун і піклувальник не вправі здійснювати дарування від імені підопічного, а також зобов'язуватись від його імені порукою (стаття 146 Кодексу про шлюб та сім'ю ). Правила, викладені в абзацах сьомому-одинадцятому цього пункту, поширюються і на угоди, що укладаються батьками (усиновителями) як опікунами чи піклувальниками своїх неповнолітніх дітей (стаття 78 Кодексу про шлюб та сім'ю).
Враховуючи встановлені усправі фактичні обставини і зазначені норми права, суд дійшов висновку про те, що ОСОБА_12, який є вітчимом ОСОБА_7, не мав права укладати від імені останньої, яка є співвласником квартири, договір купівлі-продажу, оскільки він не був її опікуном або піклувальником і орган опіки і піклування не надавав йому дозволу на на право укладати договір купівлі-продажу квартири від імені неповнолітньої падчерки, який підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. Виконком Олександрійської міської ради як орган опіки і піклування, як встановлено судом, надавав дозвіл на підписання договору купівлі-продажу квартири №4 по вул. В.Піка, 5 лише матері ОСОБА_7 - ОСОБА_4. Також суду не надано доказів, які підтверджують повноваження ОСОБА_12 на укладення спірного договору від імені ОСОБА_7. Суду не надано також і доручення, на підставі якого, як зазначено у спірному договорі, він діяв. Таким чином, суд дійшов висновку про те, що спірний договір порушив права неповнолітньої на час його укладення ОСОБА_6) ОСОБА_16. У зв'язку з цим такий договір не може бути визнаний дійсним.
Окрім цього, судом встановлено, що сторони спірного договору купівлі-продажу не досягли згоди щодо його істотних умов. Зокрема, відповідач стверджувала, що продавці мали намір укласти договір міни та фактично не отримували від покупців гроші. Ці твердження не були спростовані позивачем. При цьому, оцінюючи показання свідка ОСОБА_9, суд виходить з того, що факт передачі грошей на виконання договору купівлі-продажу у розмірі 10000 гривень не підтверджується жодними письмовими доказами, зокрема і текстом самого договору, у пункті 4 якого зазначено, що ціна купівлі квартири складає 1500 грн. За відсутності письмових доказів передачі грошей на виконання договору суд, керуючись ст. 46 ЦК УРСР, не приймає як доказ показання свідка ОСОБА_9 щодо обставин передання грошей на виконання спірного договору.
Окрім цього, і позивач ОСОБА_1, і відповідач ОСОБА_7 визнали, і це підтвердив свідок ОСОБА_9, що ОСОБА_1 не зверталася до відповідачів з пропозицією нотаріального посвідчення договору і відповідно останні не ухилялися від нотаріального посвідчення договору. Під час судового розгляду встановлено, що незгода відповідача з позовними вимогами мотивована тим, що спірний договір порушує її права як власника квартири та не відповідає діючому на момент його укладення законодавству. Таким чином, суд дійшов висновку про відсутність факту ухилення відповідачів від нотаріального посвідчення спірного договору. Тому визнання такого договору дійсним на підставі норм ч.2 ст.47 ЦК УРСР є неможливим.
Також суду не було надано доказів того, що сторони оспорюваного договору, зокрема і відповідач ОСОБА_7 на момент укладення договору були членами Придніпровської товарної біржі. ОСОБА_7 у відзиві та у поясненнях у судовому засідання стверджувала, що ніколи не була членом зазначеної біржі. Відповідно до ст. 15 Закону України "Про товарну біржу" біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених умов, одна з яких зокрема вимагає щоб учасники договору були членами біржі. Членами товарної біржі відповідно до ст. 8 цього ж закону є засновники, а також прийняті до її складу згідно із статутом біржі вітчизняні та іноземні юридичні і фізичні особи. Тобто ОСОБА_7 не була членом товарної біржі. Тому суд, аналізуючи обгрунтованість позовних вимог, вважає необхідним зазначити про те, що оспорюваний договір не відповідає вимогам п."б" ч.1 ст.15 ЗУ "Про товарну біржу", оскільки його сторони, зокрема ОСОБА_7, не були членами товарної біржі.
Враховуючи викладене, суд дійшов висновку про те, що позовні вимоги є необґрунтованими та не підлягають задоволенню.
На підставі викладеного, керуючись статтями 258-273, ст. 355 і п.15.5 ч.1 Перехідних положень ЦПК України, суд
вирішив:
Відмовити у задоволені позову ОСОБА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1, зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_1, до ОСОБА_3, відомості про зареєстроване місце проживання відсутні, останнє відоме зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_1 ОСОБА_4 та ОСОБА_5, які проживають за адресою: АДРЕСА_5 та ОСОБА_7, паспорт НОМЕР_2, виданий Олександрійським МВ УДМС України в Кіровоградській обл. 14 березня 2013 року, зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_6, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет позову, Олександрійська філія Придністровської товарної біржі, ідентифікаційний код юридичної особи 13420399, місцезнаходження юридичної особи: Дніпропетровська область, м. Дніпро, вул. Набережна В.І. Леніна, буд. 15 а, про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним та визнання права власності.
Рішення може бути оскаржено протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення шляхом подачі апеляційної скарги до Кропивницького Апеляційного суду у порядку, передбаченому ст. 355 і п.15.5 ч.1 Перехідних положень ЦПК України.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повний текст рішення складений 22 грудня 2018 року.
Суддя В.В. Орловський