Житомирський апеляційний суд
Справа №272/449/18 Головуючий у 1-й інст. Брагін В. І.
Категорія 23 Доповідач Трояновська Г. С.
26 грудня 2018 року Житомирський апеляційний суд у складі:
головуючого - судді Трояновської Г.С.
суддів: Миніч Т.І., Павицької Т.М.
з участю секретаря судового засідання Кучерявого О.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі цивільну справу № 272/449/18 за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» до ОСОБА_1, Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива», третя особа - Житомирська обласна філія комунального підприємства «Центр державної реєстрації» про визнання недійсним договору оренди землі та визнання поновленим договору оренди землі
за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» на рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 12 жовтня 2018 року, ухвалене під головуванням судді Брагіна В.І. у м. Андрушівка,
У квітні 2018 року СТОВ «Хлібороб» звернулося до суду із позовом, в якому просило визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива» 22.11.2017, загальною площею 2,9859 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2 та зареєстровано згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 38389169 від 28.11.2017; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 38389169 від 28.11.2017 року, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» ОСОБА_2; визнати поновленим договір оренди землі, укладений 22.06.2007 між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки загальною площею 2,9859 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2, зареєстрованого в державному реєстрі земель 19.10.2007 за № НОМЕР_3; визнати укладеною додаткову угоду від 12.09.2017 до договору оренди землі від 22 червня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки загальною площею 2,9859 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2, за умовами якої строк дії договору продовжено до 19 жовтня 2027 року та збільшено розмір орендної плати до 10 % відсотків від нормативної грошової оцінки, що становить 11 106,64 грн.
В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 22.06.2007, між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1, було укладено договір оренди землі, загальною площею 2,9859 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2. Державна реєстрація вказаного договору оренди землі була здійснена 19.10.2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» та зареєстровано в державному реєстрі земель за № НОМЕР_3.
Пунктом 8 Договору оренди землі передбачено, що договір укладено на десять років. Згідно з п. 37 договору оренди земельної ділянки та ст. 31 Закону України «Про оренду землі» дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. Згідно п. 8 договору оренди після закінчення строку Договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.
У відповідності до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» 12.09.2017 року позивач направив на адресу ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі, скориставшись своїм переважним правом оренди з доданим до нього проектом додаткової угоди, в якій запропонував їй продовжити дію договору оренди землі до 19.10.2027 на тих самих умовах, що передбачені Договором та Додатковою угодою.
16.09.2017 відповідач ОСОБА_1 отримала лист-повідомлення разом із проектом Додаткової угоди, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення.
14.09.2017 на адресу позивача СТОВ «Хлібороб» відповідачем ОСОБА_1 було направлено заяву, якою остання повідомила СТОВ «Хлібороб» про своє бажання припинити дію Договору оренди земельної ділянки від 22.06.2007, кадастровий номер НОМЕР_2, площею 2,9859 га.
Позивач вказав, що він є сумлінним орендарем, що належним чином виконував умови договору оренди землі, після закінчення строку його дії вчинив дії, які спрямовані на пролонгацію договору оренди землі з орендодавцем з використанням свого переважного права. Проте йому стало відомо, що у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди земельної ділянки між ТОВ «Жива Нива» та ОСОБА_1 28.11.2017 укладено новий договір оренди земельної ділянки, який був зареєстрований державним реєстратором Житомирської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» ОСОБА_2 за №38389169 від 28.11.2017. Позивач вважає, що його переважне право на поновлення договору оренди, надане йому договором та законом, було порушено відповідачами внаслідок неукладення із ним додаткової угоди про поновлення договору оренди та укладення з іншим орендарем договору оренди земельної ділянки.
Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області від 12 жовтня 2018 року позов задоволено. Договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 (адреса місця проживання: АДРЕСА_1,РНОКП НОМЕР_1) та ТОВ «Жива Нива» (місцезнаходження юридичної особи: 13413, Житомирська обл., Андрушівський район, с. Стара Котельня, вул. Андрушівська, 9, код ЄДРПОУ 36104813) 22.11.2017, загальною площею 2,9859 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2 та зареєстровано згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 38389169 від 28.11.2017 визнано недійсним.
Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 38389169 від 28.11.2017 року, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» ОСОБА_2.
Визнано поновленим договір оренди землі, укладений 22.06.2007 між СТОВ «Хлібороб» (місцезнаходження юридичної особи: 13421, Житомирська обл., Андрушівський район, с. Степок, код ЄДРПОУ: 05385826) та ОСОБА_1(адреса місця проживання: АДРЕСА_1,РНОКП НОМЕР_1) щодо земельної ділянки загальною площею 2,9859 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2, зареєстрованого в державному реєстрі земель 19.10.2007 за № НОМЕР_3.
Визнано укладеною додаткову угоду від 12.09.2017 року до договору оренди землі від 22 червня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» (місцезнаходження юридичної особи: 13421, Житомирська обл., Андрушівський район, с. Степок, код ЄДРПОУ: 05385826) та ОСОБА_1 (адреса місця проживання: АДРЕСА_1, РНОКП НОМЕР_1) щодо земельної ділянки загальною площею 2,9859 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2, за умовами якої строк дії договору продовжено до 19 жовтня 2027 року та збільшено розмір орендної плати до 10 % відсотків від нормативної грошової оцінки, що становить 11 106,64 грн.
Вирішено питання розподілу судових витрат.
У поданій апеляційній скарзі ТОВ «Жива Нива», посилаючись на порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову. В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що за наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Положеннями ч. 1 ст. 627 визначено, що сторони є вільними в укладенні договору. ОСОБА_1 було надіслано позивачу лист-повідомлення від 14 вересня 2017 року, в якому чітко зазначено, що після закінчення договору оренди власник земельної ділянки не має наміру укладати договір оренди із СТОВ «Хлібороб». Вказане свідчить про відсутність волевиявлення у ОСОБА_1 на укладення із СТОВ «Хлібороб» договору оренди земельної ділянки на новий строк. Зазначених обставин суд першої інстанції не врахував, що стало підставою для ухвалення незаконного рішення. Окрім того, в апеляційній скарзі зазначено, що задовольняючи вимоги позивача, суд першої інстанції поклав обов'язок на КП «Центр державної реєстрації», яке не було відповідачем у справі та до якого не заявлено жодної позовної вимоги.
У відзиві на апеляційну скаргу, СТОВ «Хлібороб», посилаючись на її необгрунтованість, просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін. Зокрема, посилається на те, що ОСОБА_1 грубо порушено переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк, яким мав намір скористатися позивач та зробив для цього всі передбачені чинним законодавством дії з дотриманням процедури, викладеної в ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
В суді апеляційної інстанції представники ТОВ «Жива Нива» Орєхов Р.В. та ОСОБА_4 доводи, наведені в апеляційній скарзі, підтримали, надавши відповідні пояснення, просили її задовольнити.
Представник СТОВ «Хлібороб» Москалик В.В. проти апеляційної скарги заперечив, зазначив, що рішення суду першої інстанції є законним та обгрунтованим, постановленим з правильним застосуванням норм матеріального права та практики Європейського суду з прав людини, а тому підстав для його скасування та задоволення апеляційної скарги немає.
ОСОБА_1 до суду апеляційної інстанції не з'явилась, про час та місце розгляду справи була повідомлена належним чином, будь-яких клопотань до апеляційного суду не направляла.
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах, визначених ст. 367 ЦПК України, суд приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з огляду на таке.
Судом першої інстанції встановлено та підтверджено матеріалами справи, що 22.06.2007 між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, загальною площею 2,9859 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2 (а.с.14-15).
Зазначений договір було укладено строком на десять років.
Державна реєстрація вказаного договору оренди землі була здійснена 19.10.2007 Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» та зареєстровано в державному реєстрі земель за № НОМЕР_3 (а.с.15).
Відповідно до п.8 договору оренди землі СТОВ «Хлібороб» 12.09.2017 надіслав ОСОБА_1 лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки та проект додаткової угоди від 12.09.2017 року до договору оренди землі від 22.06.2007 року, в якій останній запропоновано продовжити дію договору оренди землі до 19.10.2027 року на тих самих умовах, що передбачені Договором та цією Додатковою угодою, якщо інше не передбачено законодавством України (а.с.18,19).
Вказаною Додатковою угодою було запропоновано збільшити орендну плату у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11106,64 грн. 64 коп.
Пунктом 4 згаданої Додаткової угоди зазначено, що Орендар протягом 3 (трьох) банківських днів з моменту державної реєстрації Додаткової угоди до договору оренди землі передає Орендодавцю разовий платіж в розмірі 3000 грн., в якості винагороди Орендодавцю за підписання даної Додаткової угоди.
Як вбачається з рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, що було надане позивачем як доказ, ОСОБА_1 отримала лист-повідомлення разом із проектом Додаткової угоди 16.09.2017, про що вчинено запис на вказаному рекомендованому повідомленні (а.с.21).
Разом з тим, 14.09.2017 ОСОБА_1 на адресу позивача було направлено заяву, якою вона повідомила СТОВ «Хлібороб» про своє бажання припинити дію Договору оренди земельної ділянки від 22.06.2007, кадастровий номер НОМЕР_2, площею 2,9859 га (а.с.22).
Пунктами 28-32 договору оренди земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_1 і СТОВ «Хлібороб», встановлено права та обов'язки орендодавця і орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.
Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.
Згідно з ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Разом з тим, відповідно до частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
За змістом вищенаведеної норми права такий спосіб поновлення договору оренди може мати місце лише тоді, коли сторони до закінчення строку дії договору вчиняли дії, передбачені частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Як встановлено вище, листом від 14 вересня 2017 року ОСОБА_1 повідомила СТОВ «Хлібороб» про те, що не бажає продовжувати строк дії договору оренди землі від 22 червня 2007 року.
Таким чином, подальше направлення СТОВ «Хлібороб» пропозиції про продовження відносин оренди, так само, як і продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку оренди, при наявності вираженого волевиявлення орендодавця про відмову від продовження строку оренди, не може виступати підставою для поновлення орендних відносин між сторонами.
За змістом частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Проект додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, направлений позивачем, містить інші умови, ніж сам договір оренди, а саме підприємством запропоновано змінити розмір орендної плати.
Проте, між позивачем та ОСОБА_1 не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору оренди землі, що слідує з листів сторін.
А тому СТОВ «Хлібороб» втратило своє переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк.
Аналогічні висновки щодо застосування вищевказаних норм права викладено, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, у постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 17 жовтня 2018 року у справі № 379/338/16-ц, у постановах Верховного суду від 19 вересня 2018 року (справа №683/3656/16-ц), від 20 вересня 2018 року (справа №384/648/17-ц), від 17 жовтня 2018 року (справи №395/1425/16-ц, №395/1437/16-ц), які згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України підлягають врахуванню судом при виборі і застосуванні норми права.
Отже, встановивши, що орендодавець виразила волевиявлення щодо відмови від продовження строку оренди, що не може виступати підставою для поновлення орендних відносин між сторонами, та між сторонами не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору оренди землі, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позову.
Оскільки відсутні підстави для задоволення вимог про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива» 22.11.2017, загальною площею 2,9859 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2 та зареєстровано згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 38389169 від 28.11.2017, то і не підлягають до задоволення решта позовних вимог, які є похідними від вимоги про визнання недійсним договору оренди землі та не потребують додаткового правового обгрунтування.
Заперечення позивача щодо того, що заява орендодавця ОСОБА_1 була надіслана за два дні до того, як позивач надіслав їй лист-повідомлення та додаткову угоду, а тому така заява не може бути відповіддю на пропозицію позивача в контексті вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі», апеляційним судом не можуть бути враховані, оскільки письмова заява ОСОБА_1, у якій вона чітко висловила свою волю на відмову від продовження строку оренди з СТОВ «Хлібороб», уже сама по собі свідчить про незгоду орендодавця на поновлення договору оренди землі із позивачем та виключає необхідність додаткового реагування на отриманий в подальшому лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі від СТОВ «Хлібороб».
Зважаючи на невідповідність висновків суду обставинам справи та неправильне застосування норм матеріального права, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з постановленням нового судового рішення про відмову в задоволенні позову (п.3, п.4 ч.1 ст. 376 ЦПК України).
Оскільки апеляційна скарга ТОВ «Жива Нива» задоволена в повному обсязі, то з СТОВ «Хлібороб» відповідно до положень п.2 ч.2 ст. 141 ЦПК України підлягає стягненню сплачений ТОВ «Жива Нива» судовий збір за подання апеляційної скарги на користь останнього в розмірі 7929 грн.
Керуючись ст. ст. 367, 368, 376, 381, 382, 383, 384, 390, 391 ЦПК України, суд
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» задовольнити.
Рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 12 жовтня 2018 року скасувати, ухвалити нове судове рішення.
В задоволенні позову Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» до ОСОБА_1, Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива», третя особа - Житомирська обласна філія комунального підприємства «Центр державної реєстрації» про визнання недійсним договору оренди землі та визнання поновленим договору оренди землі відмовити.
Стягнути із Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» 7929 грн. 00 коп. понесених судових витрат.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 27.12.2018.
Головуючий Судді