79010, м.Львів, вул.Личаківська,81
08.02.10 Справа № 11/143
Львівський апеляційний господарський суд в складі колегії
головуючого -судді - О.Л. Мирутенко
суддів - Г.М. Гнатюк
- Н.М. Кравчук
Розглянувши апеляційну скаргу Рівненської міської ради
на рішення господарського суду Рівненської області від 21.10.2009 року.
у справі № 11/143
за позовом: підприємця ОСОБА_2
до : Рівненської міської ради
про: розірвання договору оренди земельної ділянки
З участю представників :
від позивача -не з'явився.
від відповідача -не з'явився.
Встановив :
Рішенням господарського суду Рівненської області від 21.10.2009р., суддя Грязнов В.В., позов підприємця ОСОБА_2 було задоволено. Розірвано договір оренди земельної ділянки, укладений 15 серпня 2002р. між Рівненською міською радою та ФОП ОСОБА_2
З даним рішенням не погодилася Рівненська міська рада і оскаржила його в апеляційному порядку з тих підстав, що господарським судом було неповно з'ясовано обставини, що мають значення для справи.
Сторони були повідомлені належним чином про час та місце судового розгляду, що підтверджується реєстром Львівського апеляційного господарського суду на відправлення рекомендованої кореспонденції від 27.01.2010р.
Розглянувши матеріали справи, оцінивши докази, колегія суддів прийшла до висновку, що апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення господарського суду Рівненської області від 21.10.2009р. у справі №11/143 без змін, враховуючи наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, Рівненська міська рада - орендодавець та підприємець ОСОБА_2 - орендар 15 серпня 2002р. уклали договір оренди земельної ділянки.
Згідно пп.1, 2.2, 2.3, 3, 5, 7.2 даного договору, орендодавець на підставі рішення Рівненської міської ради від 26.06.2002р. №27 передав, а орендар прийняв в оренду земельну ділянку за рахунок забудованих земель міста строком на 49 років загальною площею 388 м2 на вулиці Чорновола (в районі Басівкутського озера) в м.Рівне для будівництва та обслуговування кафетерію. Грошова оцінка земельної ділянки становить 95 342 грн. 09 коп.(п.3 договору). Орендна плата в розмірі 1% від грошової оцінки землі сплачується до 15 серпня та до 15 листопада. На несплачену своєчасно орендну плату нараховується пеня.(п.11 договору).
Змін та доповнень до договору сторони не вносили. Договір підписаний Рівненським міським головою та підприємцем ОСОБА_2, скріплений відбитком печатки міської ради. Договір посвідчено нотаріально приватним нотаріусом Онофрейчук С.Й., про що здійснено реєстровий запис №3071.(а.с. 7-8).
В подальшому ОСОБА_2 згідно договору купівлі-продажу від 22.02.2006р. продав, а ОСОБА_4 купила належну продавцю на праві приватної власності незавершену будівництвом будівлю кафетерію, яка розташована на земельній ділянці площею 388 м2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. Експертна вартість будівлі становить 40 182 грн.; продаж вчинено за 20000 грн.(пп.3-4 договору), які продавець отримав від покупця до моменту нотаріального посвідчення договору. Договір підписано ОСОБА_2 та ОСОБА_4 та посвідчено приватним нотаріусом Кострикіним В.І., про що внесено реєстровий №463.(а.с. 9).
За повідомленням Комунального підприємства “Рівненське міське бюро технічної інвента-ризації” ОСОБА_4 зареєструвала в БТІ право власності на майно 16 січня 2008р.
ОСОБА_4 згідно договору купівлі-продажу від 19.02.2008р. продав, а ОСОБА_6 купив належну продавцю на праві приватної власності незавершену будівництвом будівлю кафетерію, яка розташована на земельній ділянці площею 388 м2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. Експертна вартість будівлі становить 77 000 грн.; продаж вчинено за 77 000 грн. (пп.3-4 договору), які продавець отримав від покупця до моменту нотаріального посвідчення договору. Договір підписано ОСОБА_4 та ОСОБА_6 та посвідчено приватним нотаріусом Усік С.І., про що внесено реєстровий №1008.(а.с. 10).
За повідомленням Комунального підприємства “Рівненське міське бюро технічної інвентаризації” ОСОБА_6 зареєстрував в БТІ право власності на дане майно 21 березня 2008р.
Згідно витягу з реєстру права власності на нерухоме майно від 21.03.2008р. власником незавершеного будівництва у АДРЕСА_1 зазначено ОСОБА_6, що стверджується матеріалами справи.(а.с. 11, 41).
Листом від 01.07.2009р. підприємець ОСОБА_2 повідомив Рівненську міську раду про відмову від договору оренди земельної ділянки в зв'язку з продажем незавершеного будівництва кафетерію ОСОБА_4, пов'язуючи з відчуженням будівлі припинення відносин оренди наданої для обслуговування будівлі земельної ділянки(а.с. 12, 23).
У відповідь на даний лист, Управлінням земельних відносин виконкому Рівненської міської ради 14.07.2009р. було відмовлено ОСОБА_2 в наданні згоди на розірвання договору з покликанням на протокольне доручення сесії Рівненської міської ради від 29.03.2007р., при цьому зазначено про неподання особою, яка придбала будівлю документів, які б посвідчували її право власності/користування на земельну ділянку; про неподання ОСОБА_2 доказів вилучення у нього земельної ділянки; про необхідність внесення змін до договору оренди в частині збільшення орендної плати з 953 грн. 42 коп. до 29 289 грн. 42 коп. на рік і неможливість припинення ОСОБА_2 права оренди земельної ділянки по вул. В.Чорновола до звернення нового власника майна про надання йому земельної ділянки у власність або користування (а.с. 13).
Рівненська міська рада 25.01.2008р. прийняла рішення від №1334 “Про внесення змін до Положення про порядок встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у власності Рівненської міської ради”, яким передбачено, що орендна плата за земельні ділянки справляється у грошовій формі і не може бути меншою трикратного розміру земельного податку на земельну ділянку певного функціонального використання та місцезнаходження. Повідомлення про прийняття зазначеного рішення оприлюднювалось у тижневику “Сім днів” від №10(741) від 07.03.2008; №20(751) від 16.05.2008; №31(762) від 01.08.2008; №32(815) від 14.08.2009р. (а.с. 27-28, 35-38).
В зв'язку з цим позивач - СПД ОСОБА_2 звернувся до господарського суду з позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки від 15.08.2002р., укладеного з відповідачем - Рівненською міською радою стосовно земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1., внаслідок фактичного припинення орендних відносин після продажу об'єкта нерухомості, який на цій земельній ділянці розташований.
Згідно ст.1 Закону України “Про оренду землі” оренда землі -це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Стаття 93 Земельного кодексу України також дає визначення права оренди земельної ділянки -це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Підставами виникнення, зміни та припинення земель них відносин є юридичні факти -юридично значимі обс тавини, які поділяються відповідно на правовстановлюючі, правозмінюючі та правоприпиняючі. До таких обста вин відносяться: договори та інші угоди, передбачені законом, а також не передбачені законом але такі, що не суперечать йому; акти державних органів та органів міс цевого самоврядування, які передбачені законом як під стави виникнення земельних прав та обов'язків; судові рі шення, які встановлюють земельні права та обов'язки; набуття земельних прав та обов'язків на підставах, які дозволені законом; заподіяння шкоди; інші дії фізичних та юридичних осіб; події, з якими закон або інший право вий акт пов'язує виникнення, зміну і припинення земель них відносин. Зазначене кореспондується зі статтею 11 Цивільного кодексу України.
Відповідно до положень статті 41 Конституції України - суб'єкт права власності нерухомого майна має право ним володіти, користуватися і розпоряджатися, тобто без обмежень вирішувати його юридичну долю: продавати, обмінювати, дарувати, здавати у найм, заставляти, заповідати тощо.
За приписами статей 316-317 Цивільного кодексу України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Тобто, продаж власником будівлі за нотаріально посвідченим договором є правомірною дією і може бути юридичним фактом, який зумовлює припинення земельних відносин.
Відповідно до ч.2 ст.377 Цивільного кодексу України, якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
Аналогічну норму містить ч.2 ст.120 Земельного кодексу України -якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
Однією із підстав припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою, що передбачено ст.141 Земельного кодексу України.
Виходячи із зазначених норм закону, вбачається, що у випадку переходу права власності на будівлю, котра знаходиться на орендованій земельній ділянці наданій для її обслуговування та будівництва, орендні відносини фактично припиняються і орендар вправі ініціювати розірвання договору оренди, оскільки після відчуження будівлі він втрачає повноваження володіння, користування та розпорядження нею. При цьому, новий власник відповідно до ст.377 набуває право користування даною земельною ділянкою.
З матеріалів справи вбачається, що ні ОСОБА_4, ні в подальшому ОСОБА_6, як власники нерухомого майна по АДРЕСА_1 не подавали до Рівненської міської ради письмових заяв про переукладення з ними договору оренди земельної ділянки або погодження вибору місця розташування земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1
Разом з тим, відповідно до статей 125, 126 ЗК України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав і посвідчується державними актами. Право оренди оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.
Отже, судом встановлено, що фактичне користування земельною ділянкою і зведеною на ній будівлею здійснює інша особа, а не позивач. Оскільки договори купівлі-продажу на момент вирішення спору не визнані недійсними ні в цілому, ні в частині, то заперечення відповідачем-апелянтом позову не містять твердження про удаваність даних угод та продовження користування позивачем будівлею та земельною ділянкою по АДРЕСА_1 та здійснення ФОП ОСОБА_2 підприємницької діяльності за даною адресою. Не надано суду і належних доказів, які б стверджували такі обставини.
При цьому, не може вважатись доказом існування орендних відносин виконання позивачем лише одного обов'язку - внесення плати за оренду землі.
Статтею 31 Закону України “Про оренду землі” визначено випадки припинення договору оренди землі. Окрім, підстав зазначених у цій статті, визначено, що договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Відповідно до ст.653 ЦК України, якщо договір розривається у судовому порядку, зобов'язання припиняється з моменту набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили, а не з моменту направлення пропозиції про його розірвання. Така ж норма встановлена і п.5 ст. 188 ГК України.
За таких обставин справи апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що позов підлягає задоволенню, а спірний договір оренди земельної ділянки від 15 серпня 2002р. необхідно розірвати на майбутнє.
З огляду на викладене, колегія Львівського апеляційного господарського суду вважає, що рішення господарського суду Рівненської області від 21.10.2009р. ґрунтується на матеріалах і обставинах справи, відповідає нормам матеріального і процесуального закону, а тому відсутні підстави для його скасування.
Керуючись ст.ст. 101, 103, 105 ГПК України Львівський апеляційний господарський суд
Постановив:
Рішення господарського суду Рівненської області від 21.10.2009 року у справі №11/143 залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Постанову може бути оскаржено в касаційному порядку.
Матеріали справи скеровуються в господарський суд Рівненської області.
Головуючий-суддя О.Л. Мирутенко
Судді: Г.М. Гнатюк
Н.М. Кравчук