Рішення
04.02.2010р. Справа № 2/62
За позовом Приватного підприємства „Рімус УА”, м. Ужгород
ДО Київського національного торгівельно-економічного університету, м. Київ в особі відокремленого підрозділу Ужгородського вищого комерційного училища Київського національного торгівельно-економічного університету, м. Ужгород
ДО Регіонального відділення ФДМУ по Закарпатській області, м. Ужгород
ПРО стягнення надмірно сплаченої орендної плати в сумі 56 795, 66 грн. та визнання за приватним підприємством „Рімус УА” права на звільнення від плати за користування орендованим майном по договору оренди від 29.12.2006р. №276-06/06-05 за період з 01 листопада 2007 року по 01 грудня 2009р.
(позовні вимоги викладено у відповідності до заяви позивача, поданої в порядку вимог статті 22 ГПК України щодо їх уточнення)
Суддя О.Ф. Ремецькі
Представники сторін:
від позивача -Олійник Р.Б. -представник за довіреністю від 26.10.2009р.
від відповідача 1 - Войченко Л.П. -директор та
Лапоног В.О. -представник за довіреністю від 11.01.2010р.
від відповідача 2 - Продан О.С. -представник за довіреністю №4 від 11.01.10р.
В засіданні суду 25.01.2010р. судом, у відповідності до вимог статті 77 Господарського процесуального кодексу України, було оголошено перерву до 03.02.2010р. та до 04.02.20101р. для надання сторонам можливості подати суду додаткові докази в обгрунтування своїх доводів та заперечень з приводу спірних правовідносин.
Представник позивача просить позовні вимоги з врахуванням заяви про їх уточнення задовольнити в повному обсязі з мотивів, наведених у позовній заяві, посилаючись на їх обґрунтованість наявними у справі матеріалами. Зокрема, у підставу своїх доводів вказує на те, що позивач не міг використовувати приміщення згідно договору оренди від 29.12.2006 року через обставини, за які він не відповідає, оскільки на момент передачі орендовані приміщення були в незадовільному стані і непридатні для використання за цільовим призначенням, провести необхідні роботи з відновлення приміщень, приведення їх у належний стан позивач не мав можливості через створення йому перешкод з боку відповідача та припинення проведення відповідних ремонтних робіт за розпорядженням орендодавця.
Представники відповідача -Київського національного торгово-економічного університету в особі відокремленого підрозділу Ужгородського вищого комерційного
Продовження рішення господарського суду Закарпатської області від 04.02.2010 року по справі № 2/62
училища Київського національного торгівельно-економічного університету, м. Ужгород проти позову заперечують з підстав, наведених у відзиві на позовну заяву та його додатковому обгрунтуванні. Зокрема вказують на те, що позивач був ознайомлений з станом майна на момент передачі його в оренду, відповідач не створював йому перешкод у користуванні майном, а ремонтні роботи проводились без дозволу орендодавця, який їх і призупинив у зв'язку з відсутністю відповідного дозволу Міністерства освіти та науки України, як власника майна. Також вказують на те, що позивач не забезпечив своєчасне погодження кошторису та отримання дозволу на проведення поліпшень у Міністерстві освіти і науки України, а у зв'язку з неможливістю використання орендованого майна не порушував питання про розірвання договору оренди.
Представник відповідача -Регіонального відділення ФДМУ по Закарпатській області заперечує проти позову з підстав, наведених у відзиві на позовну заяву та просить суд взяти до уваги те, що рішенням господарського суду Закарпатської області від 15.06.2009 року по справі № 3/42 розірвано договір оренди від 29.12.2006 року, зобов'язано позивача звільнити приміщення та сплатити заборгованість по орендній платі. Відповідач стверджує, що орендна плата вноситься за користування об'єктом оренди незалежно від наслідків господарської діяльності, а отримання чи неотримання дозволу органу управління майном на поліпшення орендованого майна не може бути підставою для звільнення від орендної плати. Також вважає, що договір оренди є підставою для виникнення зобов'язання щодо внесення орендної плати, яке повинно виконуватись належним чином.
Вивчивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:
Між позивачем та відповідачем -Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Закарпатській області укладено договір оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до державної власності за № 276-06/06-05від 29.12.2006 року.
За умовами договору орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нерухоме майно: будівлю їдальні під літерою «Б»площею 233,2 кв.м. з прибудовою під літ. «Б1», площею 245,1 кв.м. та будівлю складу під літ. «Д»площею 111,4 кв.м., розміщених за адресою м.Ужгород, Православна набережна, 21, що знаходилися на балансі Ужгородського професійного ліцею сфери послуг (правонаступником якого являється відповідач - Київський національний торговельно-економічний університет в особі відокремленого підрозділу Ужгородського вищого комерційного училища). Відповідно до п.1.2 вказаного договору майно передається в оренду з метою використання для розміщення складів.
Як передбачено ч.4.ст.13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»орендодавець зобов'язаний передати орендарю об'єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним. Аналогічні вимоги щодо передачі майна у комплекті та стані, що відповідає умовам договору та його призначенню встановлені ч.1 ст.767 Цивільного кодексу України.
Продовження рішення господарського суду Закарпатської області від 04.02.2010 року по справі № 2/62
Натомість, орендодавцем не виконано вимоги пункту 4 ст. 13 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, а саме, не повідомлено орендаря про наявність таких недоліків майна, які унеможливили використання останнього за призначенням, що випливає з наступного.
Так, на виконання умов договору оренди № 276-06/06-05від 29.12.2006 року сторонами було підписано акт приймання-передачі орендованого майна, у якому зазначено стан орендованого майна -задовільний та потребує капітального ремонту. Однак, висновок орендодавця про задовільність орендованого майна для його використання орендарем у своїй підприємницькій діяльності не відповідає фактичним обставинам справи.
Так, в матеріалах справи наявний звіт про оцінку будівлі їдальні під літ. «Б»«Б1», та складу під літ. «Д», розміщених за адресою м.Ужгород, Православна набережна, 21 станом на 31.07.2006 року, яким визначено технічні характеристики об'єкта оцінки та ознаки фізичного зносу його конструкцій та елементів, з якого випливає, що майно, яке виступало предметом оренди, фактично було непридатним для його використання за цільовим призначенням та знаходилось у аварійному стані.
Зокрема у звіті про оцінку зазначено наступні ознаки зносу будівлі літери «Б»: наскрізні тріщини в цоколі, поширення тріщин на всю висоту будівель, на стінах масові прогресуючі наскрізні тріщини, послаблення і часткове руйнування кладки, помітне викривлення стін, здимання і помітне відхилення від вертикалі перегородок, масове руйнування покрівлі (80% зносу), конструкція перекриття на стадії руйнування (80% зносу), масове руйнування покриття і основи підлоги (80% зносу), повне розхитування дверних полотен і коробок, масове пошкодження гнилизною і жучком дверних та віконних рам і коробок (80 % зносу). Також встановлено несправність системи електропостачання, незадовільний стан внутрішнього оздоблення. Аналогічні ознаки зносу виявлені в інших будівлях «Б1», «Д»,, які в подальшому виступали об'єктом оренди, з ступенем зносу їх конструкцій та елементів від 20 до 80 відсотків.
Крім того, в матеріалах справи наявні дефектні акти від 10.02.2006 року та 01.08.2006 року, складені комісією за участю представників балансоутримувача -на той час Ужгородського професійного ліцею сфери послуг Закарпатської області, якою при обстеженні технічного стану будівель, які в подальшому були передані в оренду позивачу, встановлено, що вони перебувають в незадовільному стані, а їх експлуатація можлива тільки при умові проведення їх капітального ремонту.
Відповідачами не надано доказів, що на момент укладення договору оренди орендодавцем чи балансоутримувачем такий капітальний ремонт було проведено, а з пояснень представників сторін судом встановлено, що на момент передачі майна в оренду 29.12.2006 року стан приміщень не змінився.
Вказані докази в повній мірі підтверджують неможливість використання орендованих приміщень з моменту укладення договору оренди від 29.12.2006 року через їх незадовільний стан і значний знос їх конструкцій та елементів. Відповідачами даний факт не заперечувався та не спростований.
Суд приймає до уваги, що відповідно до п.5.4 договору оренди від 29.12.2006 року орендар брав на себе зобов'язання своєчасно здійснювати поточний та інші види ремонтів орендованого майна.
В свою чергу, з наявних у матеріалах справи доказів судом встановлено, що позивач дійсно мав намір провести капітальний ремонт орендованого майна, частково такі будівельні роботи було проведено, однак привести приміщення у належний стан, який би забезпечив можливість їх використання за цільовим призначенням позивач не зміг з причин, які від нього не залежали.
Продовження рішення господарського суду Закарпатської області від 04.02.2010 року по справі № 2/62
Так, на замовлення позивача було розроблено зведений кошторис на капітальний ремонт приміщень Ужгородського професійного ліцею сфери послуг під літерами Д, Б., Б1, дефектні акти на ремонт вказаних приміщень, отримано позитивний висновок державної інвестиційної експертизи по кошторисній документації на капітальний ремонт орендованих приміщень.
Крім того, 10.10.2007 року між позивачем та підрядчиком - приватним підприємцем Бокоч Ф.В. було укладено угоду № 1, предметом якої виступало проведення будівельних підрядних робіт по капітальному ремонту орендованого майна. На виконання вказаної угоди підрядчик частково виконав ремонтно-будівельні роботи, що підтверджується актом виконаних робіт за жовтень 2007 року. Аналіз вказаного акту виконаних робіт по видам робіт та їх вартості свідчить про те, що будівельні роботи, передбачені кошторисною документацією та необхідні для приведення приміщень у стан, придатний для їх використання за цільовим призначенням, не були проведені в повному обсязі.
В матеріалах справи наявний лист підрядчика від 09.11.2007 року про стан виконання угоди на проведення капітального ремонту приміщень, з якого випливає, що продовження робіт по проведенню капітального ремонту приміщень стало неможливим через неможливість доступу працівників підрядника до будівельного майданчика. Вказані обставини підтверджуються також актом перевірки стану орендованого майна від 12.11.2007 року, складеного за участю представників позивача та підрядчика, а також довідкою відповідача від 02.02.2010 року.
Також суд приймає до уваги наявні у матеріалах справи письмові пояснення відповідача -Київського національного торгового економічного університету, якими підтверджується, що орендар розпочав ремонтні роботи у липні 2007 року без дозволу орендодавця -РВ ФДМУ по Закарпатській області, який їх і призупинив.
Разом з тим суд приймає до уваги, що за умовами п.5.4. та 6.3 договору оренди від 29.12.2006 року позивач мав можливість проводити поточний та інші види ремонтів, при цьому була обов'язковою наявність згоди орендодавця за погодженням з Балансоутримувачем для проведення капітального ремонту приміщень, а отримання згоди від органу управління балансоутримувача не вимагалась.
Однак, орендодавцем було вказано на необхідність отримання згоди на проведення капітального ремонту від органу управління балансоутримувача -Міністерства освіти та науки України, яким така згода була надана тільки 13 березня 2009р., що в свою чергу не відповідає умовам договору.
Тому, призупинення орендодавцем та балансоутримувачем проведення орендарем ремонтних робіт через відсутність дозволу органу управління не відповідає умовам договору оренди, призвело до позбавлення можливості позивача завершити необхідні ремонтні роботи, що в свою чергу зумовило неможливість використання орендованого майна через обставини, за які орендар не відповідає з листопада 2007 року.
Надані відповідачем докази про те, що нібито ремонтні роботи були розпочаті раніше, ще в липні 2007 року не спростовують доводів позивача та встановлених судом фактичних обставин справи. Надані витяги з журналу, в яких містяться записи сторожів, свідчать про зберігання позивачем будівельних матеріалів на території, однак це підтверджує ту обставину, що позивач проводив підготовку до проведення ремонтних будівельних робіт.
Твердження відповідача про те, що після листопада 2007 року позивач та підрядчик мали вільний доступ до орендованого майна не підтверджений належними та допустимими доказами, спростовується доказами, наданими позивачем, та не узгоджуються із письмовими поясненнями самого відповідача, який підтвердив, що ремонтні роботи дійсно були призупинені орендодавцем.
Продовження рішення господарського суду Закарпатської області від 04.02.2010 року по справі № 2/62
Відповідно до п.6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Відповідно до статті 20 Господарського кодексу України (аналогічні норми містяться у ст. 16 ЦК України) кожний суб'єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів.
Статтею 16 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право звернутися за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов'язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової шкоди); визнання незаконним рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.
Право вибору способу захисту порушеного або оспорюваного права належить позивачеві, тоді як перевірка відповідності цього способу наявному порушенню і меті судового розгляду є обов'язком суду, який має приймати рішення зі справи в межах позовних вимог та з урахуванням фактичних обставин конкретної справи, беручи до уваги як можливість у той чи іншій спосіб захистити порушене право (за наявності підстав для цього), так і необхідність подальшого виконання прийнятого судом рішення.
За таких обставин вимога позивача про визнання права на звільнення його від орендної плати за користування орендованим майном по договору оренди від 29.12.2006 року № 276-06/06-05 індивідуально-визначеного нерухомого майна за період з 1 листопада 2007 року по 1 грудня 2009 року (дату формального складання акту прийому-передачі майна) є обґрунтованою та підлягає задоволенню. Матеріалами справи підтверджено, що за період, протягом якого майно не використовувалось з причин, за які позивач не відповідає, позивачем сплачено на користь відповідача - Київського національного торгового економічного університету 56795,66 грн. Враховуючи право позивача на звільнення від орендної плати за період з 01.11.2007 року по 01.12.2009 року, кошти сплачені за цей період підлягають поверненню. Аналогічної позиції притримується Вищий господарський суд України в п. 14.3. Роз'яснень «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»N 02-5/237 від 25.05.2000р.
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 36, 38, 44, 48, 82 - 85 Господарського процесуального кодексу України,
1. Позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.
1.1. Визнати за приватним підприємством „Рімус УА” право на звільнення від плати за користування орендованим майном по договору оренди від 29.12.2006р. №276-06/06-05 за період з 01 листопада 2007 року по 01 грудня 2009р.
1.2. Стягнути з Київського національного торгівельно-економічного університету, м. Київ в особі відокремленого підрозділу Ужгородського вищого комерційного училища Київського національного торгівельно-економічного
Продовження рішення господарського суду Закарпатської області від 04.02.2010 року по справі № 2/62
університету, м. Ужгород, Православна набережна, 21 (рах. №35213001003442 ГУДКУ в Закарпатській області, МФО 812016, код ЄДРПОУ 35619393) на користь Приватного підприємства „Рімус УА”, м. Ужгород, вул. 8-го Березня, 3/57 (код ЄДРПОУ 34262079) надмірно сплачену орендну плату в сумі 56795,66 грн., а також суму 653грн. у відшкодування витрат по сплаті державного мита та 236грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Видати наказ.
Рішення набирає законної сили в порядку ст. 85 Господарського процесуального кодексу України.
Суддя О.Ф. Ремецькі