Справа № 322/467/18
18 жовтня 2018 року смт. Новомиколаївка
в складі: головуючого судді Шиш А.Б.
при секретарі Вишняк Т.В.
з участю представника позивача Парахіної І.М.
відповідача ФОП ОСОБА_2
представника відповідача ОСОБА_3
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт. Новомиколаївка цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Софіївка" до ОСОБА_4 та фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 про визнання договору оренди землі недійсним,
ТОВ "Софіївка" звернулося з позовом до суду, в якому вказує, що на підставі державного акту на право власності на землю, серії НОМЕР_1, виданого головою Новомиколаївської районної державної адміністрації Запорізької області 17 липня 2006 року, зареєстрованого за № 010627400114, ОСОБА_4 на праві приватної власності належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 5,67 гектарів, кадастровий номер НОМЕР_2 яка розташована на території Софіївської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області.
10 вересня 2007 року між ТОВ "Софіївка" та ОСОБА_4 було укладено договір оренди вказаної земельної ділянки, строком на десять років.
Вказаний договір було зареєстровано в Запорізькій регіональній філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" 23 жовтня 2008 року за № 040827400247.
Ч. 4 ст. 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі". Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Згідно ч. 1 ст. 6 ЗУ "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Відповідно до ст. 13 ЗУ "Про оренду землі" під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Ч. 2 ст. 125 Земельного кодексу України (у редакції, яка була чинною на момент підписання договору) встановлено, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.
Ч. 2 ст. 126 Земельного кодексу України (у редакції, яка була чинною на момент підписання договору) регламентує, що право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.
За змістом ст. 18, 20 ЗУ "Про оренду землі" (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.
Відповідно до п. 43 укладеного між сторонами договору, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Ч. 1 ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоди встановленої форми.
Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірних договорів, набуваються після відповідної державної реєстрації.
Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.
Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.
Цього висновку дійшов Верховний Суд України у постанові від 07 березня 2018 року № 702/764/16-ц. Аналогічний правовий висновок міститься у постанові Верховного Суду України від 18 січня 2017 року № 2777цс16.
Таким чином договір оренди землі між ТОВ "Софіївка" та ОСОБА_4 розпочав свою дію з моменту його державної реєстрації, а саме з 23 жовтня 2008 року.
Згідно умов договору його термін дії 10 (десять) років, отже договір діє з 23 жовтня 2008 року по 22 жовтня 2018 року.
З метою встановлення всіх можливих обставин справи, та залучення учасників у повному обсязі, ТОВ "Софіївка" здійснило запит про надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, щодо прав на оспорювану земельну ділянку.
Згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, від 23 квітня 2018 року, номер інформаційної довідки 121622137, 01 листопада 2017 року відповідач ОСОБА_4 уклала договір оренди землі із ОСОБА_2 Договір був зареєстрований 06 грудня 2017 року, номер запису про інше речове право 23809907.
Разом з тим ОСОБА_4, на думку ТОВ "Софіївка", не мала права укладати договір оренди землі із третьою особою, так як ця земельна ділянка перебуває в користуванні ТОВ "Софіївка", а договір від 10 вересня 2007 року не припинений аж до 22 жовтня 2018 року.
Тобто договір оренди землі між відповідачем ОСОБА_5 та ФОП ОСОБА_2, укладений під час дії договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_5 та ТОВ "Софіївка".
В позові ТОВ "Софіївка" просила визнати договір оренди землі від 01 листопада 2017 року, укладений між ОСОБА_4, з однієї сторони, та ФОП ОСОБА_2, з другої сторони, зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06 грудня 2017 року, номер запису про інше речове право 23809907, недійсним.
У відзиві на позов відповідачі ОСОБА_4 та ФОП ОСОБА_2 зазначили, що 10 вересня 2007 року між ОСОБА_4 та ТОВ "Софіївка" дійсно було укладено договір оренди земельної ділянки, площею 5,67 га., кадастровий № НОМЕР_2 розташованої на території Софіївської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області, яка належить ОСОБА_4 на праві приватної власності на підставі Державного акту на право приватної власності на землю, серії НОМЕР_1. Договір було укладено на 10 років. Позовна заява ТОВ "Софіївка" ґрунтується на обов'язку ОСОБА_4 повідомити про незгоду на укладення договору на новий термін, але за нормами ЗУ "Про оренду землі" (ч. 1, 2, 3 ст. 33), обов'язок повідомляти про намір продовження терміну дії договору лежить саме на орендареві, а не на власнику землі. Коли, у встановлений Законом термін, ОСОБА_4 не надійшов лист від ТОВ "Софіївка", нею було домовлено з іншою бажаючою особою - ФОП ОСОБА_2 про укладення договору оренди вищевказаної земельної ділянки. І на даний час між нею та ФОП ОСОБА_2 укладено договір оренди, який зареєстровано належним чином. На підставі вищевказаного просили суд відмовити в задоволенні позовних вимог повністю.
У відзивах на уточнену позовну заяву відповідачі ОСОБА_4 та ФОП ОСОБА_2 зазначали, що 10 вересня 2007 року між ОСОБА_4 та ТОВ "Софіївка" було укладено договір оренди земельної ділянки, площею 5,67 га., кадастровий №2323685900:12:013:0012, розташованої на території Софіївської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області, яка належить ОСОБА_4 на праві приватної власності на підставі Державного акту на право приватної власності на землю, серії НОМЕР_1. Договір було укладено на 10 років. Сторони у даній справі дійшли згоди щодо істотних умов договору оренди землі, в тому числі щодо строку його дії з 10 вересня 2007 року, скріпивши договір своїми підписами, що і є моментом укладення договору. Позивачем та відповідачем не передбачено умову, відповідно до якої строк договору розпочинається з моменту його державної реєстрації, тому безпідставним є посилання позивача на правовий висновок зроблений в постанові Верховного Суду України від 07 березня 2018 року по справі № 702/764/ 16-ц та від 18 січня 2017 року № 2777цс16. Відповідно до ст. 631 ЦК України з моментом укладення договору пов'язується початок дії договору. В разі коли договором оренди землі не передбачено умови про початок строку його дії з моменту державної реєстрації, строк такого договору має обчислюватися з моменту його укладення, тобто з дати його підписання сторонами, а саме з 10 вересня 2007 року. Під час укладення договору оренди земельної ділянки від 10 вересня 2007 року не було погоджено умови, відповідно до якої строк цього договору має обчислюватися з моменту його державної реєстрації, тому закінчення строку дії цього договору оренди земельної ділянки настає 11 вересня 2017 року. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору, що узгоджується з правовою позицією ВСУ № 6-162ц13. У випадку, якщо сторонами в договорі оренди землі спеціально передбачено умову, відповідно до якої строк договору розпочинається з моменту його державної реєстрації, обчислення строку договору оренди, в такому разі, має здійснюватися з моменту його державної реєстрації (правова позиція ВСУ № 532\129\16-ц). Аналогічні правові висновки зроблено Верховним Судом України та викладено в постановах від 19 лютого 2014 року по справі № 6-162ц13 (реєстраційний номер рішення в ЄДРСР 37520393), від 06 березня 2013 року по справі № 6-5пс13 (реєстраційний номер рішення в ЄДРСР 30112967), від 18 грудня 2013 року по справі № 6-127цс13 (реєстраційний номер рішення в ЄДРСР 36475633), від 18 січня 2017 року по справі № 532\129\16-ц (реєстраційний номер рішення в ЄДРСР 64224578), від 07 червня 2017 року по справі № 634/769/15-ц (реєстраційний номер судового рішення у ЄДРСР 67319628), в яких Верховний Суд України прийшов до висновку про те, що строк дії договору оренди почався з моменту укладення договору, якщо в договорі не передбачено умову, щодо початку дії договору з моменту державної реєстрації. Такої ж юридичної практики дотримується і Новомиколаївський районний суд Запорізької області, прийнявши рішення від 06 грудня 2017 року по аналогічній справі за № 322/1178/17 (реєстраційний номер судового рішення у ЄДРСР 71213428). Вказане Рішення набрало законної сили 05 березня 2018 року.
В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 позовні вимоги підтримала з підстав, викладених у позовній заяві.
Відповідач ФОП ОСОБА_2 та представник відповідача ОСОБА_4 - адвокат ОСОБА_3 позов не визнали з підстав, викладених у відзивах.
Представник відповідача ФОП ОСОБА_2 - ОСОБА_6 в судове засідання не з'явився, до суду подав клопотання про відкладення розгляду справи, мотивоване його перебуванням на лікарняному з 17 жовтня 2018 року.
При вирішенні вказаного клопотання суд виходив із наступного.
Пунктом 1 частини 3 статті 223 ЦПК України встановлено, що якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.
Пунктом 3 частини 3 статті 223 ЦПК України встановлено, що якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки представника в судове засідання, якщо в судове засідання з'явилася особа, яку він представляє, або інший її представник;
Враховуючи те, що до клопотання представника відповідача ОСОБА_6 не було додано доказів, підтверджуючих поважність причин його неявки в судове засідання (наприклад довідки медичної установи та ін.), а також враховуючи те, що в судове засідання з'явилася особа, яку він представляє - відповідач ФОП ОСОБА_2, суд розглянув справу у відсутність представника відповідача -ОСОБА_6
Вислухавши пояснення представника позивача ТОВ "Софіївка", відповідача ФОП ОСОБА_2, та представника відповідача ОСОБА_3, а також вивчивши матеріали справи, суд вважає позов підлягаючим задоволенню.
Судом встановлено, що на підставі державного акту на право власності на землю, серії НОМЕР_1, виданого головою Новомиколаївської районної державної адміністрації Запорізької області 17 липня 2006 року, зареєстрованого за № 010627400114, ОСОБА_4 на праві приватної власності належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 5,67 гектарів, кадастровий номер НОМЕР_2 розташована на території Софіївської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області.
10 вересня 2007 року між ТОВ "Софіївка" та ОСОБА_4 було укладено договір оренди вказаної земельної ділянки, строком на десять років. Вказаний договір було зареєстровано в Запорізькій регіональній філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" 23 жовтня 2008 року за № 040827400247.
Ч. 4 ст. 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі". Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Згідно ч. 1 ст. 6 ЗУ "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Відповідно до ст. 13 ЗУ "Про оренду землі" під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Ч. 2 ст. 125 Земельного кодексу України (у редакції, яка була чинною на момент підписання договору) встановлено, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.
Ч. 2 ст. 126 Земельного кодексу України (у редакції, яка була чинною на момент підписання договору) регламентує, що право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.
Відповідно до ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
За змістом ст. 18 та 20 Закону України "Про оренду землі", які підлягають застосуванню до договору оренди земельної ділянки згідно з вимогами ст. 792 ЦК України та ст. 93 ЗК України, укладений договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації та набирає чинності після такої реєстрації, що узгоджується з положеннями ч. 1 ст. 210 ЦК України.
В п. 43 укладеного між ОСОБА_4 та ТОВ "Софіївка" договору оренди землі, також передбачено, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Таким чином сторони не домовлялися про початок дії договору з дати його підписання.
Ч. 1 ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоди встановленої форми. Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірних договорів, набуваються після відповідної державної реєстрації.
Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.
Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 15 серпня 2018 року № 532/384/16-ц.
Таким чином початок строку дії договору оренди землі між ТОВ "Софіївка" та ОСОБА_4 необхідно рахувати з моменту державної реєстрації договору - з 23 жовтня 2008 року.
Вищевказаний договір укладено на десять років, отже він діє по 22 жовтня 2018 року, включно.
Також судом встановлено, що 01 листопада 2017 року відповідач ОСОБА_4 уклала договір оренди вищевказаної земельної ділянки із ФОП ОСОБА_2 Вказаний договір було зареєстровано 06 грудня 2017 року за № 23809907.
Ч. 3 ст. 215 ЦК України встановлено, що, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорювальний правочин).
Суд зазначає, що договір оренди землі, укладений 01 листопада 2017 року між ОСОБА_4 та ФОП ОСОБА_2, укладено під час дії договору оренди землі, укладеного 10 вересня 2007 року між ОСОБА_4 та ТОВ "Софіївка", а тому він є недійсним.
Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленого цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Ст. 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить засадам цивільного законодавства.
У зв'язку із вищевказаним позовні вимоги ТОВ "Софіївка" є обґрунтованими, та такими, що підлягають задоволенню.
У зв'язку із задоволенням позовних вимог із відповідачів, в солідарному порядку, підлягають стягненню судові витрати, понесені позивачем, а саме витрати на оплату судового збору в сумі 1762 гривні 00 копійок.
Керуючись ст. 12, 81, 263, 265 ЦПК України, суд
Позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Софіївка" до ОСОБА_4 та фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 про визнання договору оренди землі недійсним, - задовольнити.
Визнати договір оренди землі від 01 листопада 2017 року, укладений між ОСОБА_4 та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2, зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06 грудня 2017 року, номер запису про інше речове право 23809907, недійсним.
Стягнути солідарно з ОСОБА_4 та фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Софіївка" понесені ним судові витрати в сумі 1762 гривні 00 копійок.
Рішення може бути оскаржено до Апеляційного суду Запорізької області протягом тридцяти днів з дня його складення у повному обсязі.
Рішення суду в повному обсязі складене 26 жовтня 2018 року.
Суддя А.Б.Шиш