вул. Симона Петлюри, 16/108, м. Київ, 01032, тел. (044) 235-95-51, е-mail: inbox@ko.arbitr.gov.ua
"11" жовтня 2018 р. м. Київ Справа № 911/1114/18
За позовом Фізичної особи-підприємця Ярмоленко Юлії Володимирівни, 02093, АДРЕСА_1
до Фізичної особи-підприємця Чумакова Сергія Михайловича, АДРЕСА_2
про розірвання договору оренди б/н від 11.11.2016 та стягнення 2000075,28 грн.
суддя Н.Г. Шевчук
секретар судового засідання Н.С. Матраєва
за участю представників сторін:
від позивача: не з'явився,
від відповідача: не з'явився.
суть спору:
Фізична особа-підприємець Ярмоленко Юлія Володимирівна звернулась до господарського суду з позовом до Фізичної особи-підприємця Чумакова Сергія Михайловича про розірвання договору оренди б/н від 11.11.2016 і стягнення 820070,56 грн. заборгованості та 146 164, 64 грн. пені, нарахованої по кожному простроченому платежу окремо за сукупний період з 08.06.2017 по 24.05.2018.
Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем грошових зобов'язань за договором оренди б/н від 11.11.2016 в частині повної та своєчасної оплати орендних платежів.
18.09.2018 позивач подав заяву про збільшення майнових позовних вимог, відповідно до якої він розрахував заборгованість та пеню станом на 17.09.2018 та просить розірвати договір оренди б/н від 11.11.2016 та стягнути з відповідача основний борг в розмірі 1 805 500 грн. та 194 575,28 грн. пені, нарахованої по кожному простроченому платежу окремо за сукупний період з 06.05.2017 по 17.09.2018.
Відповідно до пункту 2 частини другої статті 46 Господарського процесуального кодексу України позивач вправі збільшити або зменшити розмір позовних вимог - до закінчення підготовчого засідання або до початку першого судового засідання, якщо справа розглядається в порядку спрощеного позовного провадження
Згідно пункту 1 частини першої статті 163 Господарського процесуального кодексу України ціна позову визначається у позовах про стягнення грошових коштів - сумою, яка стягується, або сумою, оспорюваною за виконавчим чи іншим документом, за яким стягнення провадиться у безспірному (безакцептному) порядку.
Враховуючи те, що у відповідності до вищезазначених норм законодавства ціну позову вказує позивач, суд зазначає, що в даному випадку має місце нова ціна позову в частині майнових вимог 2000075,28 грн., виходячи з якої й вирішується спір.
Відповідач повноважного представника в судові засідання не направив, відзиву на позовну заяву не надав.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд
встановив:
11.11.2016 між Фізичною особою-підприємцем Ярмоленко Юлією Володимирівною (Орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Чумаковим Сергієм Михайловичем (Орендар) укладено оренди нежитлового приміщення (а.с. 21-29, відповідно до пункту 1.1. якого Орендодавець зобов'язується передати Орендареві, а Орендар зобов'язується прийняти у тимчасове платне користування частину нежитлового приміщення № 1131, що розташоване за адресою: АДРЕСА_3, - 2 (мінус другий) поверх (надалі - "Приміщення"), що є власністю Орендодавця.
Детальні характеристики Приміщення, строк оренди та орендна плата за користування Приміщенням за даним договором наступні: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням його індексації) - нежитлове приміщення площею 268,15 кв.м, що є частиною нежитлового приміщення № 1131 загальною площею 536,3 кв.м.; вартість приміщення, що передається в оренду з урахуванням індексації - 25 994 461,00 (двадцять п'ять мільйонів дев'ятсот дев'яносто чотири тисячі чотириста шістдесят одна) грн. 00 коп.; строк оренди - 5 (п'ять) років з дати підписання акту приймання-передачі приміщення; орендна плата за місяць, без ПДВ (орендодавець не є платником ПДВ, орендодавець є платником єдиного податку) - розмір орендної плати (ціна) за один місяць оренди станом на 11.11.2016 визначається в сумі 127900,26 (сто двадцять сім тисяч дев'ятсот) грн. 26 коп., що еквівалентно 5000,00 (п'ять тисяч) долар США по курсу НБУ станом на дату підписання цього договору. Щомісячна орендна плата встановлюється та сплачується в гривнях у безготівковому порядку шляхом переказу на розрахунковий рахунок Орендодавця, виходячи з формули: Оп=5000*К, де: Оп - орендна плата; К - курс готівкового продажу (на дату проведення оплати, за гривні) за даними комерційного банку АТ «Райффайзен Банк Аваль». У випадку, якщо з будь-яких причин визначити готівковий курс продажу долара США неможливо, то такий курс визначається за даними Національного банку України на дату проведення оплати.
Порядок внесення орендної плати і інших платежів регламентовано розділом 6 Договору.
Зокрема пунктом 6.1. Договору встановлено, що, Орендар сплачує Орендодавцю Орендну плату за користування приміщенням у розмірі, зазначеному у пункті 1.1 цього Договору (надалі - «Орендна плата»), яка індексації не підлягає; Орендар самостійно сплачує всі витрати на обслуговування будинку, експлуатаційні платежі (відшкодування вартості електроенергії, водопостачання та водовідведення, газопостачання, обслуговування систем пожежної охорони та сигналізації, вивозу сміття та інше), своєчасно на підставі рахунків відповідних організацій на реквізити, зазначені у таких рахунках.
В пункті 6.2. Договору сторони домовились, що протягом перших 5 (п'яти) місяців оренди Приміщення, починаючи з дня підписання Акту приймання-передачі, Орендар не сплачує Орендодавцю орендну плату, а проводить ремонтні роботи в Приміщенні. Після спливу 5 (п'яти) місяців орендна плата нараховується та сплачується на загальних умовах, передбачених цим Договором. При цьому витрати, понесені у зв'язку із ремонтом і поліпшенням Приміщення, що зазначені в кошторисі (Додаток 2), який є невід'ємною частиною до цього Договору, зараховується в рахунок оплати орендної плати у розмірі 50% від загальної орендної плати за кожен місяць. При цьому Орендар 50% сплачує грошовими коштами, а 50% зараховуються відповідно до цього пункту Договору як витрати, понесені у зв'язку із ремонтом і поліпшенням. Таке зарахування є належним виконанням Орендарем оплати орендної плати Орендодавцю. Зазначені витрати зараховуються в якості плати орендної плати до повного їх погашення. Після повного погашення зазначених витрат. Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату в грошових коштах відповідно до умов цього Договору, якщо інше не буде визначено умовами Договору. Окрім цього Сторони погодились, що витрати пов'язані з влаштуванням та монтажем систем пожежогасіння та пожежної сигналізації у Приміщенні і отриманням відповідного дозволу (погодження) органів, що здійснюють нагляд за пожежною безпекою (цивільним захистом), будуть погоджені в окремому кошторису, який є невід'ємною частиною цього Договору, та підлягають відшкодуванню відповідно до цього пункту Договору.
Відповідно до пункту 6.4. Договору по закінченню кожного календарного місяця оренди Орендодавець надає Орендарю акти наданих послуг щодо оренди Приміщення (надалі - '"Акт наданих послуг"'). Орендар, отримавши вищезазначені Акти наданих послуг, зобов'язаний повернути їх Орендодавцю, оформлені належним чином, зокрема, Акти наданих послуг повинні бути належним чином підписані та скріплені печаткою Орендаря.
Пунктом 6.5. Договору передбачено, що незалежно від підписання Акта наданих послуг та виставлення рахунка Орендодавцем Орендар зобов'язаний сплатити Орендну плату за попередній місяць до 5 числа поточного місяця. За відсутності до цієї дати мотивованих претензій Орендаря послуги вважаються наданими Орендодавцем та прийнятими Орендарем в повному обсязі.
Згідно пунктів 6.6. та 6.7. Договору протягом 2-х банківських днів з дня підписання Договору Орендар сплачує Орендодавцеві Орендну плату авансом у розмірі Орендної плати за повні останній і передостанній місяці строку оренди. У разі дострокового припинення Договору з вини. Орендодавця аванс повертається Орендодавцем Орендарю протягом 10 календарних днів.
Всі платежі, розрахунки за Договором здійснюються у національній валюті України - гривні у формі безготівкових розрахунків шляхом перерахування відповідних сум коштів на поточний рахунок Орендодавця (окрім п.6.1.2 цього Договору), зазначений в Договорі, чи інший рахунок Орендодавця, про який Орендаря було письмово повідомлено.
Зобов'язання щодо здійснення платежів, передбачені цією статтею або іншими умовами Договору, будуть вважатися виконаними належним чином у момент, коли суми грошових коштів, які відповідають повному розміру платежів, будуть зараховані на рахунок Орендодавця.
Відповідно до пункту 6.9. Договору якщо у який-небудь момент сума платежів або інших сум коштів, одержаних Орендодавцем від Орендаря за Договором, буде недостатньою для покриття всіх фінансових зобов'язань Орендаря перед Орендодавцем, такі суми зараховуються і можуть бути використані для виконання зобов'язань Орендаря у такому порядку (незалежно від формулювання призначення платежу в банківських документах): а) відшкодування будь-яких збитків, понесених Орендодавцем з вини Орендаря при виконанні Договору, що встановлені Сторонами або рішенням суду; б) компенсація будь-яких пошкоджень Приміщенню, завданих з вини Орендаря, що встановлені Сторонами або рішенням суду; в) будь-які види неустойки, якщо вони передбачені Договором або законодавством України; г) компенсація експлуатаційних платежів, у випадку сплати їх Орендодавцем; д) прострочена Орендарем орендна плата; е) орендна плата.
Пунктами 5.1., 5.2. та 5.3. Договору передбачено, що він набирає чинності з моменту його підписання сторонами та нотаріального посвідчення. Договір залишатиметься чинним до повного виконання Сторонами своїх зобов'язань за ним.
Строк оренди Приміщення починається з дати підписання Акта приймання-передачі відповідно до п. 2.1 Договору та спливає в останній день Строку оренди, зазначеного у п. 1.1. цього Договору (надалі - "Строк оренди").
Договір припиняється в порядку, передбаченому чинним законодавством України, з наступних підстав: а) за згодою Сторін, вчиненою у письмовій формі, що підлягає нотаріальному посвідченню; б) закінчення Строку оренди та повне виконання Сторонами своїх зобов'язань за Договором; в) знищення Приміщення (пожежа, землетрус, вибух та ін.) або таке пошкодження Приміщення, що унеможливлює його нормальне використання Орендарем відповідно до умов Договору; г) розірвання Договору за рішенням суду; д) з інших підстав, передбачених чинним законодавством України.
На виконання умов договору оренди позивач за актом приймання-передачі від 11.11.2016 (а.с. 32) передав, а відповідач прийняв частину нежитлового приміщення № 1131 в будівлі, що розташована за адресою: АДРЕСА_3, - 2 (мінус другий) поверх загальною площею 268,15 кв. м. відповідно до технічного паспорта, оціночною вартістю 25 994 461 грн.
Як стверджує позивач, відповідач належним чином умови договору в частині оплати орендних платежів за період з квітня 2017 року по серпень 2018 року не виконував, внаслідок чого станом на 17.09.2018 за ним утворилась заборгованість в розмірі 1 805 500 грн.
25.01.2017 через приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Єдігарова Е.М. позивач направив на адресу відповідача заяву з вимогою сплатити заборгованість по орендним платежам за договором оренди б/н від 11.11.2016.
Оскільки вищевказана заява залишена Фізичною особою підприємцем Чумаковим Сергієм Михайловичем без відповіді та задоволення позивач звернувся з даним позовом до суду.
Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України, що визначено статтею 175 Господарського кодексу України.
Згідно частини першої статті 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
Так, в силу статті 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно частини першої статті 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Відповідно до частин першої, п'ятої статті 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму; плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Згідно статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до частини третьої статті 285 Господарського кодексу України орендар зобов'язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.
Орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує незалежно від наслідків своєї господарської діяльності (частина перша статті 286 Господарського кодексу України).
Відповідачем доводи позивача не спростовані, докази сплати заборгованості по орендній платі відсутні.
За таких обставин вимога позивача про стягнення заборгованості по орендній платі за період з квітня 2017 року по серпень 2018 року у сумі 1 805 500 грн. обґрунтована і підлягає задоволенню.
Окрім цього, у зв'язку з неналежним виконанням умов договору щодо своєчасного здійснення розрахунків позивач просить стягнути з відповідача 194 575,28 грн. пені, нарахованої по кожному простроченому платежу окремо за сукупний період з 06.05.2017 по 17.09.2018
Пунктом 8.2. Договору передбачено, що у випадку прострочення сплати Орендарем Орендної плати та/або інших платежів, передбачених у Договорі, більше ніж на 30 календарних днів Орендодавець має право стягнути з Орендаря пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який стягується пеня, від несплаченої суми за кожний день прострочення. Орендодавець не відповідає за жодними зобов'язаннями Орендаря, що можуть виникнути у Орендаря у зв'язку з орендою Приміщення перед будь-якими третіми особами.
Згідно статті 549 Цивільного кодексу України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання.
Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.
Частиною шостою статті 231 Господарського кодексу України встановлено, що штрафні санкції за порушення грошових зобов'язань встановлюються у відсотках, розмір яких визначається обліковою ставкою Національного банку України, за весь час користування чужими коштами, якщо інший розмір відсотків не передбачено законом або договором.
Суд перевірив доданий до позовної заяви розрахунок пені та встановив, що він відповідає нормам чинного законодавства та обставинам справи, у зв'язку з чим вимога позивача про стягнення з відповідача 194 575,28 грн. пені, нарахованої по кожному простроченому платежу окремо за сукупний період з 06.05.2017 по 17.09.2018 підлягає задоволенню.
Також позивачем заявлено вимогу про розірвання договору оренди б/н від 11.11.2016.
Як визначено в статті 782 Цивільного кодексу України, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
Відповідно до статті 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Як визначено в пункті 5.1 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 №12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна", вирішуючи питання щодо дострокового розірвання договору оренди у зв'язку з несплатою орендарем (наймачем) платежів, господарським судам слід враховувати таке.
Законом (частина третя статті 291 Господарського кодексу України, частина друга статті 651, стаття 783 Цивільного кодексу України) передбачено можливість розірвання договору найму (оренди) за рішенням суду на вимогу однієї з сторін, а статтею 782 Цивільного кодексу України - право наймодавця на односторонню відмову від такого договору у разі невнесення наймачем плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
Відповідне право наймодавця на відмову від договору найму не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою щодо розірвання договору в разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо має місце істотне порушення умов договору.
Відмова наймодавця від договору найму, можливість якої передбачена частиною першою статті 782 Цивільного кодексу України, є правом, а не обов'язком наймодавця, яке може бути реалізоване в позасудовому порядку. Наявність зазначеного права не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою про розірвання договору в разі несплати наймачем (орендарем) належних платежів.
У вирішенні відповідних спорів господарським судам слід встановлювати протягом яких конкретно місяців і якого року орендар не вносив орендну плату, в якому розмірі, в тому числі протягом яких місяців орендар взагалі не вносив орендну плату або вносив частково. При цьому погашення орендарем заборгованості до або після подання позову орендодавцем не має правового значення для вирішення такого спору, оскільки законодавець пов'язує виникнення права орендодавця відмовитися від договору оренди саме з фактом невнесення орендної плати протягом трьох місяців підряд.
Беручи до уваги, що відповідач не виконував належним чином умов договору оренди б/н від 11.11.2016 в частині повної та своєчасної оплати орендних платежів протягом 17 місяців підряд за період з квітня 2017 року по серпень 2018 року, суд дійшов висновку про прострочення виконання зобов'язання відповідачем, що, в свою чергу, є підставою для розірвання договору.
Враховуючи викладене позовні вимоги в частині розірвання договору оренди б/н від 11.11.2016 правомірні, обґрунтовані та підлягають задоволенню.
За таких обставин позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі.
Витрати по сплаті судового збору відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються судом на відповідача.
Керуючись статтями 129, 236 - 240 Господарського процесуального кодексу України суд
вирішив:
1. Позов задовольнити повністю.
2. Вважати розірваним договір оренди б/н від 11.11.2016, укладений між Фізичною особою-підприємцем Ярмоленко Юлією Володимирівною (02093, АДРЕСА_1, ідентифікаційний код НОМЕР_1) та Фізичною особо-підприємцем Чумаковим Сергієм Михайловичем (АДРЕСА_2, ідентифікаційний код НОМЕР_2).
3. Стягнути з Фізичної особ-підприємця Чумакова Сергія Михайловича (АДРЕСА_2, ідентифікаційний код НОМЕР_2) на користь Фізичної особ-підприємця Ярмоленко Юлії Володимирівни (02093, АДРЕСА_1, ідентифікаційний код НОМЕР_1) 1 805 500 (один мільйон вісімсот п'ять тисяч п'ятсот) грн. основного боргу, 194 575 (сто дев'яносто чотири тисячі п'ятсот сімдесят п'ять) грн. 28 коп. пені та 31763 (тридцять одна тисяча сімсот шістдесят три) грн. 14 коп. судового збору.
4. Накази видати після набрання рішенням законної сили.
Дане рішення набирає законної сили відповідно до статті 241 Господарського процесуального кодексу України і може бути оскаржене в порядку та строки, передбачені статтями 256-257 Господарського процесуального кодексу України.
Суддя Н.Г. Шевчук
Повне рішення складено та підписано: 12.10.2018