Справа № 161/16128/17 Головуючий у 1 інстанції: Пушкарчук В.П.
Провадження № 22-ц/773/767/18 Категорія: 23 Доповідач: Грушицький А. І.
27 серпня 2018 року місто Луцьк
Апеляційний суд Волинської області в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - судді Грушицького А.І.,
суддів Киці С.І., Шевчук Л.Я.,
з участю секретаря судового засідання Вергуна Т.С.,
представників позивача Мохнюка М.В., Никонюка О.А.,
відповідача ОСОБА_3,
представника відповідача ОСОБА_3 - ОСОБА_4,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Луцьку цивільну справу за позовом сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Городище» до ОСОБА_5, ОСОБА_3 про визнання недійсним договору оренди та визнання попереднього договору оренди поновленим за апеляційною скаргою позивача сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Городище» на рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 2 травня 2018 року,
19 жовтня 2017 року ТзОВ «Городище» звернулося в суд з позовом до ОСОБА_5 та ОСОБА_3 про визнання недійсним договору оренди та визнання попереднього договору оренди поновленим. Позовні вимоги мотивувало тим, що відповідачу ОСОБА_5 на праві власності належить земельна ділянка площею 2,71 га на території Чаруківської сільської ради Луцького району Волинської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Вказує, що 20 листопада 2009 року між ОСОБА_5 та ТзОВ «Городище» було укладено договір оренди землі строком дії на 5 років, за яким об'єктом оренди є зазначена земельна ділянка. Вказаний договір набрав чинності 28 грудня 2009 року з моменту реєстрації у Луцькому районному відділі ДП «Центр ДЗК».
Зазначає, що після закінчення дії договору 28 грудня 2014 року жодна зі сторін не заявляла про його припинення, у зв'язку з чим ТзОВ «Городище» продовжувало користуватися земельною ділянкою та сплачувати орендну плату.
29 червня 2017 року відповідач ОСОБА_5 звернувся до позивача з листом-повідомленням про припинення договору оренди.
7 липня 2017 року між відповідачами ОСОБА_5 та ОСОБА_3 укладено договір оренди землі, за яким об'єктом оренди є спірна земельна ділянка.
Позивач вважає, що лист відповідача ОСОБА_5 про припинення договору оренди землі поданий з порушенням вимог чинного законодавства, у зв'язку з чим договір оренди землі між ТзОВ «Городище» та ОСОБА_5 продовжено на той самий строк і на тих самих умовах, які були ним передбачені.
За період до червня 2017 року будь-яких заперечень з боку ОСОБА_5 щодо поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах не надходило.
ТзОВ «Городище» зазначає, що належним чином виконувало та виконує умови договору оренди землі, укладеного із ОСОБА_5 та використовує земельну ділянку за цільовим призначенням, вчасно та в повному обсязі сплачує орендну плату, після закінчення строку дії договору продовжувало виконувати свої обов'язки за договором як орендар, використовуючи земельну ділянку, вносячи за це плату. Дії ОСОБА_5 свідчать про порушення переважного права позивача щодо поновлення договору оренди землі на новий строк.
З врахуванням заяви про уточнення позовних вимог позивач просив суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Чаруківської сільської ради Луцького району Волинської області, площею 2,71 га, кадастровий номер НОМЕР_1, укладений 7 липня 2017 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 та додаткові угоди до вказаного договору оренди землі від 17 жовтня 2017 року та 17 листопада 2017 року; визнати поновленим договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Чаруківської сільської ради Луцького району Волинської області, площею 2,71 га, кадастровий номер НОМЕР_1, укладений 20 листопада 2009 року між ОСОБА_5 та ТзОВ «Городище», який зареєстрований у Луцькому районному відділі ДП «Центр ДЗК» 28 грудня 2009 року, запис у Державному реєстрі земель № 040907600182 від 28 грудня 2009 року.
Рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 2 травня 2018 року в задоволенні позову відмовлено.
Не погоджуючись з рішенням суду позивач подав апеляційну скаргу, в якій покликаючись на невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просить скасувати рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 2 травня 2018 року та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити в повному обсязі.
Відповідачі ОСОБА_5 та ОСОБА_3 подали до суду відзив на апеляційну скаргу, в якому просили апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.
В судовому засіданні представники позивача Мохнюк М.В. та Никонюк О.А., кожен окремо, апеляційну скаргу підтримали з підстав в ній зазначених.
Відповідач ОСОБА_3 та його представник ОСОБА_4, кожен окремо, апеляційну скаргу не визнали.
Відповідач ОСОБА_5 в судове засідання не з'явився, подав до суду заяву, в якій просив розгляд справи проводити за його відсутності.
Заслухавши пояснення представників позивача Мохнюка М.В., Никонюка О.А., відповідача ОСОБА_3 та представника відповідача ОСОБА_4, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає до часткового задоволення з наступних мотивів.
Відмовляючи в задоволенні позову суд першої інстанції виходив з того, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої законом процедури та наявності волевиявлення сторін. Відповідач ОСОБА_5, як власник земельної ділянки, правомірно скористався своїм правом і уклав договір з іншим орендарем.
Висновки суду першої інстанції лише частково відповідають обставинам справи.
Судом встановлено, що відповідачу ОСОБА_5 згідно державного акта на право приватної власності на землю серії НОМЕР_2, виданого на підставі рішення Чаруківської сільської Ради народних депутатів від 21 квітня 2000 року № 14/7, належить земельна ділянка площею 2,71 га на території Чаруківської сільської ради Луцького району Волинської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (т. 1 а.с. 6, 7).
20 листопада 2009 року між ОСОБА_5 та ТзОВ «Городище» укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого позивач прийняв у відповідача ОСОБА_5 в строкове платне користування земельну ділянку площею 2,71 га на території Чаруківської сільської ради Луцького району Волинської області для вирощування товарної сільськогосподарської продукції строком на 5 років.
Згідно п. 8 договору після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Відповідно до п. 36 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку (т. 1 а.с. 8-11).
З книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі Чаруківської сільської ради Луцького району Волинської області вбачається, що вищевказаний договір оренди землі був зареєстрований у Луцькому районному відділі ДП «Центр ДЗК» 28 грудня 2009 року (т. 1 а.с. 14-19).
Також судом встановлено, що після закінчення дії укладеного договору оренди землі ТзОВ «Городище» продовжувало і продовжує користуватися земельною ділянкою та виплачувало відповідачу ОСОБА_5 орендну плату по 2017 рік включно (т. 1 а.с. 23-36, 38-40).
29 червня 2017 року відповідач ОСОБА_5 звернувся до позивача з листом, яким повідомив про те, що не має наміру продовжити договір оренди, оскільки хоче використовувати ділянку для особистих потреб (т. 1 а.с. 20).
7 липня 2017 року між відповідачами ОСОБА_5 та ОСОБА_3 укладено договір оренди землі строком на 1 рік, з правом пролонгації, за яким об'єктом оренди є спірна земельна ділянка та 11 липня 2017 року вказаний договір було зареєстровано державним реєстратором Луцької районної державної адміністрації Волинської області (т. 1 а.с. 41, 42, 118-122).
17 жовтня 2017 року між відповідачами ОСОБА_5 та ОСОБА_3 укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 7 липня 2017 року, згідно якої п. 8 договору оренди викладено в такій редакції: «Договір укладено на 4 роки, про що вносяться зміни в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно», а 17 листопада 2017 року - додаткову угоду, згідно якої п. 9 вказаного договору викладено в редакції: «Орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі становить 4 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що становить 5319,16 грн.» (т. 1 а.с. 123, 124).
Статтею 14 Конституції України гарантується право власності на землю. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
Згідно ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ч. 1 ст. 626, ч. 1 ст. 627, ч. 1 ст. 628, ст. 629 ЦК України).
Як передбачено ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.
Згідно ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Як передбачено ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до ч.ч. 1-6, 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.
Відповідно до ст. 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Європейського суду з прав людини (далі - Суд) як джерело права (ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини»).
Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого Протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у національному праві: певні інші права та інтереси, які становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном». Отже, при з'ясуванні змісту поняття «майно» недостатньо керуватися національним законодавством держав-учасниць Конвенції. Щоб вирішити питання щодо застосування статті 1 Першого Протоколу до Конвенції до конкретної справи Суд повинен з'ясувати, чи надають обставини справи в цілому заявнику право на самостійний інтерес, який захищається цією статтею.
Аналізуючи практику розгляду Судом справ щодо порушення права володіння майном, можна зробити висновок, що поняття «майно», як і «власність», має досить широке тлумачення й охоплює цілу низку економічних інтересів (активів) - як матеріальних, так і нематеріальних.
Зокрема, майно в розумінні Конвенції - це існуюче майно та законні очікування на отримання майна.
За обставинами справи «Стретч проти Сполученого Королівства» (рішення Суду від 24 червня 2003 року) заявник в 1969 році уклав договір оренди земельної ділянки строком на 22 роки. Відповідно до умов цього договору він за власні кошти побудував на цій земельній ділянці кілька будівель для легкої промисловості, які здав в суборенду. Договір оренди також надавав йому право в подальшому продовжити оренду ще на 21 рік. У 1990 році заявник повідомив місцеву владу про намір продовжити договір оренди, в процесі переговорів він погодився на збільшення орендної плати. Однак, орган місцевої влади повідомив заявника, що продовження договору оренди відбутися не може, оскільки, погодившись з умовою договору про можливість його пролонгації орган місцевої влади перевищив свої повноваження.
Застосовуючи положення ст. 1 Першого Протоколу до Конвенції до обставин цієї справи Суд вказав на таке. Заявник погодився з умовами договору оренди з огляду на те, що надалі він зможе продовжити термін його дії, і жодна із сторін не знала, що існувала якась юридична перешкода цій умові. У ситуації, яка склалася, заявник мав право, принаймні, очікувати на законних підставах, що він зможе продовжити термін дії договору, і таке очікування можна вважати в цілях застосування положень ст. 1 Першого Протоколу до Конвенції складовою частиною його права власності, наданого йому за договором оренди.
Вирішуючи питання про те, чи був дотриманий сторонами справедливий баланс між інтересами суспільства та правами заявника Суд відзначив, що місцева влада отримала узгоджену з заявником орендну плату і не стояло питання про те, що дії органу влади були спрямовані проти інтересів суспільства чи що порушувалися інтереси якоїсь третьої сторони, або що продовження терміну оренди могло бути всупереч з якою-небудь передбаченою законом функцією органу влади. Оскільки сама місцева влада при укладенні договору вважала, що вона має право продовжити термін його дії, то заявник міг на розумних підставах сподіватися на виконання цих умов. Він не тільки мав право законного очікування отримання майбутніх доходів від зроблених ним капіталовкладень, але можливість продовження терміну дії договору оренди була важливим елементом його підприємницької діяльності з огляду на зобов'язання, взяті ним на себе у зв'язку з експлуатацією побудованих будівель, і взагалі періоду часу, що скоротився, за який він міг розраховувати на відшкодування своїх витрат.
Застосовуючи Конвенцію до обставин даної справи, Суд вважав, що заявник мав щонайменше «правомірні очікування» («legitimate expectations») щодо використання права на продовження договору, яке пов'язувалося з майновими правами за договором (§ 35 рішення). При цьому заперечення права на продовження договору було втручанням у здійснення його права власності в розумінні ст. 1 Першого Протоколу (§ 36 рішення).
Згідно із усталеним тлумаченням ст. 1 Першого Протоколу втручання у здійснення права власності повинно забезпечувати «справедливий баланс» («afair balance») між загальними інтересами суспільства і вимогами основних прав особи, що передбачає «розумну пропорційність» («a reasonable relationship of proportionality») між цілями, що переслідуються, та засобами, що використовуються. При цьому органи держави користуються певними межами розсуду при регулюванні договірних відносин та відносин власності (§ 37 рішення).
Суд, очевидно, надавав важливого значення також добросовісності заявника, зазначаючи, що, хоча заявника представляв юрист, з огляду на обставини справи, переконання заявника у тому, що орган місцевого самоврядування мав повноваження включати умову про продовження у договір, не виглядає нерозумним (§ 40). Таким чином, видається, що добросовісність особи також відіграє важливе значення з точки зору встановлення справедливого балансу.
За таких обставин цієї справи Суд виніс рішення на користь заявника.
За обставинами даної справи позивач тривалий час добросовісно використовував спірну земельну ділянку для товарного сільськогосподарського виробництва, після закінчення визначеного договором оренди строку користувався і користується на даний час земельною ділянкою за її цільовим призначенням.
Слід зазначити, що спірний об'єкт не є окремо розміщеною ділянкою, а розташований в загальному масиві земельних паїв. Тому виведення з господарського обороту позивача спірної ділянки може негативно вплинути на всю підприємницьку діяльність товариства.
При укладенні відповідачами оспорюваного договору оренди, на думку апеляційного суду, слід констатувати порушення ст. 1 Першого Протоколу до Конвенції, ґрунтуючись на тому, що у позивача були законні сподівання на ефективне задоволення своїх майнових прав через отримання певних благ, що відповідає змісту власності відповідно до ст. 1 Першого Протоколу.
Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦПК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Згідно ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Як передбачено ч. 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
З матеріалів справи вбачається та не заперечується сторонами, що після закінчення визначеного договором строку орендні відносини між ТзОВ «Городище» та ОСОБА_5 фактично тривали протягом понад три роки і у 2017 році виплачувалася орендна плата (т. 1 а.с. 38-40).
На момент укладення оспорюваного договору оренди між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 спірна земельна ділянка не була вільною, відповідач ОСОБА_5 отримував орендну плату за її використання, а позивач ТзОВ «Городище» господарював на цій земельній ділянці та мав законні сподівання на ефективне задоволення своїх майнових прав через отримання певних благ. Тому укладення відповідачами у 2017 році оспорюваного договору оренди порушує право позивача, гарантоване ст. 1 Першого Протоколу до Конвенції.
У зв'язку з наведеним рішення суду першої інстанції в частині відмови в позові про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та додаткових угод до вказаного договору, укладеного між відповідачами, підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про задоволення позову в цій частині.
Однією із засад цивільного законодавства є свобода договору (п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦК України).
Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою та належно виконує свої обов'язки за договором; немає письмового повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди. Крім того, обов'язковою умовою є наявність листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі згідно ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а в даному випадку також згідно п. 8 договору оренди (т. 1 а.с. 8).
За таких обставин, коли орендар не дотримався формальної процедури, суд першої інстанції, встановивши факт відсутності письмової пропозиції орендаря про поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення вимоги про визнання попереднього договору оренди поновленим. У зв'язку із цим рішення суду першої інстанції в частині відмови в позові про визнання попереднього договору оренди поновленим слід залишити без змін.
Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення та ухвалення нового рішення є неправильне застосування норм матеріального права.
Враховуючи, що вирішуючи спір в частині вимог про визнання недійсним договору оренди суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права, апеляційний суд приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції в цій частині слід скасувати і ухвалити у відповідній частині нове рішення про задоволення позову.
Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 382-384 ЦПК України,
Апеляційну скаргу позивача сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Городище» задовольнити частково.
Рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 2 травня 2018 року в даній справі в частині позову про визнання недійсним договору оренди скасувати і ухвалити нове рішення.
Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Чаруківської сільської ради Луцького району Волинської області, площею 2,71 га, кадастровий номер НОМЕР_1, укладений 7 липня 2017 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_3, зареєстрований 11 липня 2017 року державним реєстратором Луцької районної державної адміністрації Волинської області, та додаткові угоди до вказаного договору оренди землі від 17 жовтня 2017 року і 17 листопада 2017 року.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Головуючий
Судді