ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
30.07.2018Справа № 910/23396/16
Господарський суд міста Києва у складі судді Ковтуна С.А., секретар судового засідання Мамонтова О.О., дослідивши матеріали господарської справи
за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «ЮБІ ФОРМ»
до відповідачів товариства з обмеженою відповідальністю «РІСТОН АГРО»
товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дарниця»
компанії «Канела Інвестмент Лтд» (KANELA INVESTMENT LTD)
про визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 20.05.2016 та договору оренди від 02.11.2016
Представники:
від позивача Острянко Б.І. (договір про надання правової допомоги)
від відповідача-1 не прибув
від відповідача-2 не прибув
від відповідача-3 Вабіщевич Т.В. (за дов.)
До Господарського суду міста Києва звернулося з позовом товариство з обмеженою відповідальністю «БУД-ВВВ» до товариства з обмеженою відповідальністю «РІСТОН АГРО» (відповідача-1), товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дарниця» (далі - ТОВ «ТД «Дарниця») (відповідача-2) та компанії «Канела Інвестмент Лтд» (KANELA INVESTMENT LTD) (відповідача-3) про визнання недійсними договорів купівлі-продажу № 944 від 20.05.2016, № 945 від 20.05.2016 та договору оренди від 02.11.2016.
Позовні вимоги мотивовані тим, що приміщення, які предметом оспорюваних договорів, є обтяженими. Позивач вважає, що відповідач-2, з метою неправомірного відчуження майна, свідомо 12.05.2016 здійснив повторну реєстрацію майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, присвоївши приміщенню нові реєстраційні номери, а саме: 920319980363 на приміщення площею 2 862,4 кв.м. за адресою: Харківське шосе, 144 Б, місто Київ, та 920321080363 на приміщення площею 2 440, кв. м., за адресою: Харківське шосе, 144-Б, м. Київ. За твердженням позивача, приміщення, яке зареєстроване у Державному реєстрі речових прав за власником - товариством з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дарниця», за реєстраційним номером 13315680000 площею 2 862,4 кв.м. за адресою: Харківське шосе, 144 Б, та стосовно якого в Державному реєстрі міститься інформація про обтяження майна, є тим самим приміщенням, що і приміщення, зареєстровані за реєстраційним номером 920319980363 і 920321080363. Про вказане, на думку позивача, свідчить та обставина, що для вчинення всіх реєстраційних дій використана одна підстава - рішення Святошинського районного суду м. Києва від 05.08.2011.
Обґрунтовуючи порушення своїх прав позивач зазначає, що 19.03.2013 він, як іпотекодержатель, задовольнив свої вимоги шляхом набуття права власності на приміщення площею 2 440, кв. м., за адресою: Харківське шосе, 144-Б, м. Київ, шляхом укладення відповідного договору з відповідачем-2. Незважаючи на те, що цей договір визнано судом недійсним, іпотека є чинною, а тому оспорювані договори порушують його право як іпотрекодержателя на задоволення своїх вимог.
Також позивач у позові зазначає про відсутність у керівника відповідача-2 права на підписання договорів купівлі-продажу, визнання недійними яких є предметом позову.
Суд своєю ухвалою від 22.12.2016 порушив провадження у справі № 910/23396/16.
Товариство з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дарниця» (відповідач-2) у поданому суду відзиві позовні вимоги відхилила повністю. Відзив відповідача-2 містить доводи, які пов'язані з обставинами щодо відсутності у позивача права власності на приміщення площею 2 440, кв. м., за адресою: Харківське шосе, 144-Б, м. Київ, внаслідок недійсності договору про задоволення вимог іпотекодержателя.
компанія «Канела Інвестмент Лтд» (KANELA INVESTMENT LTD) (відповідач-3) також відхилила позов повністю. Відповідач-3 вважає, що предмети оскаржуваних договорів є інші об'єкти нерухомого майна, ніж той, що обтяжений іпотекою, про що свідчать інші реєстраційні номери об'єктів - 920319980363 і 920321080363, а реєстраційний номер обтяженого об'єкту - 13315680000. Не погодився також відповідач-3 з доводами позивача про відсутність у керівника відповідача-2 права на підписання договорів купівлі-продажу.
Під час розгляду справи суд витребовував:
- у комунального підприємства «Київське міське бюро технічної інвентаризації» - копію інвентаризаційної справи будівлі 144 Б, що розташована по Харківському шосе у місті Києві, та інформація про всі зареєстровані права власності на неї (та її нежитлових приміщень) станом на 31.12.2012. Документи надані;
- у приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Павловської Ганни Олегівни - копії документів, на підставі яких 12.05.2016 було проведено державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно нежитлового приміщення площею 2440 кв.м., за адресою: Харківське шосе, 144 Б, місто Київ, номер запису про право власності 14484028, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 920321080363, та державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно нежитлового приміщення площею 2862,4 кв.м. за адресою: Харківське шосе, 144 Б, місто Київ, номер запису про право власності 14484003, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 920319980363. Документи не були надані;
- у товариства з обмеженою відповідальністю «БУД-ВВВ» - дані щодо порядку переходу іпотеки (заміни іпотекодержателя) за іпотечним договором № 12Zкіп-06 від 30.03.2006. Документи надані;
- у Департаменту з питань реєстрації Київської міської державної адміністрації матеріалів справи в електронному вигляді з усіма наявними у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно електронними документами на підставі, яких 12.05.2016 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було проведено державну реєстрації права власності на нежитлове приміщення площею 2 440, кв. м за адресою: Харківське шосе, 144-Б, м. Київ, номер запису про право власності 14484028, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 920321080363, та державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення площею 2 862,4 кв. м за адресою: Харківське шосе, 144-Б, м. Київ, номер запису про право власності 14484003, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 920319980363. Документи надані;
- у товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дарниця» належним чином завірені копії всіх документів, на підставі яких в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 12.05.2016 за товариством з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дарниця» було проведено державну реєстрації права власності на нежитлове приміщення площею 2 440, кв. м., за адресою: Харківське шосе, 144-Б, м. Київ, номер запису про право власності 14484028, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 920321080363, та державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за товариством з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дарниця» на нежитлове приміщення площею 2862, 4 кв. м за адресою: Харківське шосе, 144-Б, м. Київ, номер запису про право власності 14484003, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 920319980363. Документи не були надані.
- у Державного нотаріального архіву в Дніпропетровської області (вул. Будьонного, буд. 14, м. Дніпропетровськ, 49102) належним чином засвідчених копій журналу реєстрації вихідної кореспонденції приватного нотаріуса Дніпропетровського міського нотаріального округу Павловської Ганни Олегівни та документів, які підтверджують відправлення документів до Департаменту з питань реєстрації Київської міської державної адміністрації матеріалів справи, на підставі яких 12.05.2016 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було проведено держану реєстрацію права власності на нежитлове приміщення площею 2 440,00 кв.м. за адресою: Харківське шосе 144Б, місто Київ, номер запису про право власності 14484028, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 920321080363 та держану реєстрацію права власності на нежитлове приміщення площею 2 862,4 кв. м. за адресою: Харківське шосе, 144Б, місто Київ, номер запису про право власності 14484003, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 920319980363, та які були передані приватним нотаріусом Павловською Г.О. до Державного нотаріального архіву в Дніпропетровській області відповідно до акту приймання-передачі документів від 24.06.2016. Документи не надані.
Суд своєю ухвалою від 01.03.2018 постановив провести тимчасове вилучення у товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дарниця» всіх документів, на підставі яких в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 12.05.2016 за товариством з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дарниця» було проведено державну реєстрації права власності на нежитлове приміщення площею 2 440, кв. м., за адресою: Харківське шосе, 144-Б, м. Київ, номер запису про право власності 14484028, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 920321080363, та державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за товариством з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дарниця» на нежитлове приміщення площею 2862, 4 кв. м за адресою: Харківське шосе, 144-Б, м. Київ, номер запису про право власності 14484003, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 920319980363.
За таких обставин суд зупинив провадження у справі в порядку п. 6 ч. 1 ст. 228 ГПК України.
24.04.2018 Київській апеляційний господарський суд скасував ухвалу Господарського суду міста Києва від 01.03.2018 про зупинення провадження у справі № 910/23396/16.
Під час розгляду справи позивач подав клопотання про зупинення провадження у справі до вирішення адміністративної справи № 826/2411/17, у якій предметом дослідження є правомірність дій приватного нотаріуса Дніпропетровського міського нотаріального округу Павловської Г.О. щодо реєстрації об'єктів за реєстраційними номерами: 920319980363, 920321080363.
У задоволенні клопотання судом відмовлено, оскільки суд не позбавлений можливості наявними засобами доказування встановити обставини щодо того, чи є приміщення за реєстраційним номером 13315680000 тим же приміщенням, що приміщення, зареєстровані за реєстраційним номером 920319980363 і 920321080363. А тому правомірність дій приватного нотаріуса Павловської Г.О. не вплине результати вирішення цього спору.
Також позивачем було подано клопотання про витребування у Святошинського районного суду м. Києва копії рішень Святошинського суду міста Києва від 05.08.2011, на підставі яких за товариством з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дарниця» (ідентифікаційний код: 16285594) було визнано право власності на об'єкти нерухомого майна:
- на нежитлове приміщення підвального поверху загальною площею 2 440,0 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Київ, Харківське шосе, 144-Б, приміщення 1 (номер справи та учасники справи, окрім ТОВ «Торговий дім «Дарниця», невідомі);
- на нежитлове приміщення першого поверху загальною площею 2 862,40 кв. м. що знаходиться за адресою: м. Київ, Харківське шосе, 144-Б, приміщення 2 (номер справи та учасники справи, окрім ТОВ «Торговий дім «Дарниця», невідомі);
- нежитлові приміщення підвального та першого поверху, загальною площею 2 862,4 кв. м., що знаходяться за адресою: м. Київ. вул. Харківське шосе. 144-Б (Літ. «А») (справа № 2-4127/10 за позовом ТОВ «Торговий дім «Дарниця». ТОВ «Росичі» до Ступаченка Сергія Петровича про визнання права власності).
Оскільки у матеріалах справи наявна копія рішення Святошинського суду міста Києва від 05.08.2011 і жодна зі сторін не ставить під сумнів її достовірність, клопотання судом відхилено.
23.07.2018 суд замінив товариство з обмеженою відповідальністю «БДУД-ВВВ» його правонаступником товариством з обмеженою відповідальністю «ЮБІ ФОРМ».
Розглянувши надані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників позивача та відподвіача-3, всебічно та повно з'ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об'єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив:
30.03.2006 товариство з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дарниця» (далі - TOB «ТД «Дарниця») та товариство з обмеженою відповідальністю «Український промисловий банк» (далі - ТОВ «Укрпромбанк») уклали кредитний договір на відкриття невідновлювальної кредитної лінії №12/КВ-06 (далі - Кредитний договір).
З метою забезпечення зобов'язань за Кредитним договором, в т.ч. але не виключно, 30.03.2006 ТОВ «ТД «Дарниця» та ТОВ «Укрпромбанк» уклали іпотечний договір №12/Zкіп-06, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мисан В.І., за реєстровим №1119 (далі - Іпотечний договір).
Предметом Іпотечного договору є нежилі приміщення площею 1899,8 кв.м., які знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Харківське шосе, 144-Б.
Рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 05.08.2011 встановлено, що ТОВ «ТД «Дарниця» є власником нежилих приміщень площею 1 899,8 кв.м., які знаходяться по вул. Харківське шосе, 144-Б у м. Києві, стосовно яких були виконані ремонтно-будівельні роботи. У зв'язку з цим суд визнав за ТОВ «ТД «Дарниця» право власності на нежитлові приміщення підвального та першого поверху, загальною площею 2 862,4 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Харківське шосе, 144-Б (літ «А»), як окремий об'єкт нерухомого майна.
Відповідно до Реєстру права власності на майно, на підставі рішення Святошинського районного суду м. Києва від 05.08.2011 проведена державна реєстрація за TOB «ТД «Дарниця» права власності на нежитлові приміщення площею 2 862,4 кв.м., за адресою: м. Київ, Харківське шосе, будинок 144Б. Реєстраційний номер об'єкта - 13315680000.
Також, згідно з відомостями з Державного реєстру іпотек, за реєстраційним номером об'єкта - 13315680000, зареєстрована іпотека на нежилі приміщення площею 1 899,8 кв.м., які знаходяться за адресою: м. Київ, Харківське шосе, 144-Б. За цим же реєстраційним номером об'єкта (13315680000) у Єдиному державному реєстрі заборони зареєстрована заборона на нерухоме майно у зв'язку з договором іпотеки, 1119 від 30.03.2006 на нежитлові приміщення площею 2 862,4 кв.м., за адресою: м. Київ, Харківське шосе, будинок 144Б.
Статтею 15 Закону України від 01.07.2004, № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна є індивідуальний номер, який присвоюється кожному індивідуально визначеному об'єкту нерухомого майна при проведенні державної реєстрації права власності на нього вперше, не повторюється на всій території України і залишається незмінним протягом усього часу існування такого об'єкта. У разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна або зміни відомостей про об'єкт нерухомого майна його реєстраційний номер не змінюється, крім випадків, передбачених статтею 14 цього Закону. Скасований реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна не може бути присвоєний іншому об'єкту нерухомого майна. Інформація про скасовані реєстраційні номери зберігається у Державному реєстрі прав протягом усього часу існування цього реєстру.
Таким чином, з моменту визнання Святошинським районним суду м. Києва права власності за ТОВ «ТД «Дарниця» на нежитлові приміщення площею 2 862,4 кв.м., за адресою: м. Київ, Харківське шосе, будинок 144Б, реєстрації його, предметом іпотеки за Іпотечним договором є нежитлове приміщення загальною площею 2 862,40 кв.м., розташоване за адресою: м. Київ, Харківське шосе, буд.144Б.
12.03.2011, на підставі договору про передачу активів ТОВ «Укрпромбанк», права та обов'язки за Кредитним договором та Іпотечним договором (в т.ч. але не виключно) перейшли до публічного акціонерного товариства «ДЕЛЬТА БАНК» (далі - ПАТ «ДЕЛЬТА БАНК»)..
18.03.2013 ПАТ «ДЕЛЬТА БАНК» та товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Надбання» (далі - ТОВ «ФК «Надбання») уклали договір про відступлення права вимоги (про заміну кредитора у зобов'язанні), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського територіального округу Ханіною A.B., за реєстровим №2273, відповідно до умов якого ТОВ «ФК «Надбання» набуло права та обов'язки за Кредитним договором та Іпотечним договором (в т.ч. але не виключно).
18.03.2013 ТОВ «ФК «Надбання» та товариство з обмеженою відповідальністю «БУД-ВВВ» (далі - ТОВ «БУД-ВВВ» уклали нотаріально посвідчений договір про відступлення права вимоги (про заміну кредитора у зобов'язанні), зареєстрований в реєстрі за № 2275 (далі - Договір). Відповідно до цього Договору ТОВ «БУД-ВВВ» набуло право вимоги належного виконання зобов'язань ТОВ «ТД «Дарниця» за Кредитним договором.
Окрім того, умовами вищенаведеного Договору передбачалося, що разом з правом вимоги зобов'язань, що передаються за цим договором, до нового кредитора у повному обсязі переходять усі права, за договором, що забезпечують виконання зобов'язань за основним договором, а саме: права іпотекодержателя, що виникають за іпотечним договором; права кредитора, що виникають з договорів поруки за переліком, який наведений у пп. 1.2.2 п.1.2 цього договору.
18.03.2013 до Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрації іпотеки внесено запис про іпотеку за № 211431, відповідно до якого іпотекодержателем за стосовно об'єкта, реєстраційний номер - 13315680000, нежитлове приміщення загальною площею 2 862,40 кв.м., розташоване за адресою: м. Київ, Харківське шосе, буд. 144Б, є ТОВ «БУД-ВВВ».
19.03.2013 ТОВ «БУД-ВВВ» (іпотекодержатель) і ТОВ «ТД «Дарниця» (іпотекодавець) уклали договір про задоволення вимог іпотекодержателя, за умовами якого ТОВ «ТД «Дарниця» передало, а ТОВ «БУД-ВВВ» прийняло і набуло право власності на предмет іпотеки за іпотечним договором - на нежитлові приміщення підвального та першого поверху (в літ. «А»), які знаходяться за адресою: м. Київ, Харківське шосе, 144 «Б», загальною площею 2 862,4 кв.м., в рахунок виконання зобов'язань іпотекодавця за кредитним договором № 12/КВ-06 на відкриття невідновлювальної кредитної лінії від 30.03.2006 з урахуванням всіх змін і доповнень до нього (п. 1 такого договору).
Згідно з п. 2, 9 договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 19.03.201, предмет іпотеки належить ТОВ «ТД «Дарниця» на підставі рішення Святощинського районного суду м. Києва від 05.08.2011 у справі № 2-4127/10, яке набрало законної сили, витягу з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 25.02.2013, індексний номер 735101, номер запису про право власності 211393, реєстраційний номер об'єкта нерухомості 13315680000. Запис про реєстрацію права власності іпотекодавця на предмет іпотеки внесений в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 551406 від 25.02.2013. Право власності на вищевказані нежитлові приміщення виникає у іпотекодержателя з моменту державної реєстрації цього права.
Цей договір про задоволення вимог іпотекодержателя від 19.03.2013 посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ханіною А.В. та зареєстровано в реєстрі за № 2280.
Відповідно до витягу з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності індексний номер 1376399 від 19.03.2013, держаним реєстратором (приватним нотаріусом Ханіною А.В.) 19.03.2013 прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 980838, про реєстрацію права приватної власності ТОВ «БУД-ВВВ» на об'єкт нерухомого майна, реєстраційний № 13315680000 - нежитлові приміщення підвального та першого поверху (в літ. «А»), які знаходиться за адресою: м. Київ, Харківське шосе, 144Б, загальною площею 2 862,4 кв.м., про що до Державного реєстру був внесений запис № 384770.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 27.07.2016 у справі № 910/10442/16, яке набрало законної сили, визнано недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя від 19.03.2013.
05.05.2016 Комісія з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації Міністерства юстиції України частково задовольнила скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дарниця» від 19 квітня 2016 року з уточненнями до неї від 26.04.2016, про що видала наказ № 1319/5 в тому числі про скасування запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про право власності № 384770 шляхом скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 19 березня 2013 року № 980838, прийнятого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ханіною A.B. (п. 12), скасування запису Держаного реєстру речових прав на нерухоме майно про іпотеку № 211431 шляхом скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25.02.2013 № 551406 (п. 3). Водночас було відмовлено в задоволенні скарги товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дарниця» від 19 квітня 2016 року з уточненнями до неї від 26 квітня 2016 року в частині закриття розділу Державного реєстру прав за № 13315680000 (п. 23).
Вирішуючи питання щодо чинності Договору та права іпотекодержателя у ТОВ «БУД-ВВВ» після скасування запису Держаного реєстру речових прав на нерухоме майно про іпотеку № 211431 шляхом скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25.02.2013 № 551406 суд виходить з такого.
Згідно зі ст. 3 Закону України «Про іпотеку» однією з підстав її виникнення є договір.
Підстави припинення іпотеки передбаченні ст. 17 Закону України «Про іпотеку», якими є: припинення основного зобов'язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється; з інших підстав, передбачених цим Законом. Наступні іпотеки припиняються внаслідок звернення стягнення за попередньою іпотекою. Відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.
У постанові Великої Палати Верховного суду у справі № 910/73/17 від 23.05.2018 зазначено, що державною реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Отже, внесення нотаріусом до реєстру запису про припинення іпотеки є офіційним підтвердженням існування юридичного факту припинення іпотеки відповідно до підстав, передбачених положеннями чинного законодавства, але такий факт не створюється реєстраційною дією нотаріуса. Існування запису в реєстрі про припинення іпотеки не позбавляє іпотекодержателя права доводити обставини дійності такої іпотеки в суді.
З огляду на викладене, оскільки Договір, який є підставою для виникнення у ТОВ «БУД-ВВВ» права іпотекодержателя, є чинним, скасування реєстраційного запису, згідно з законодавством, не є підставою для припинення іпотеки, а сама реєстраційна дія не створює певний юридичний факт, з яким пов'язано виникнення цивільних прав та обов'язків, після скасування реєстраційного запису ТОВ «БУД-ВВВ» не втратило права щодо об'єкту нерухомого майна, реєстраційний № 13315680000 - нежитлові приміщення підвального та першого поверху (в літ. «А»), які знаходиться за адресою: м. Київ, Харківське шосе, 144Б, загальною площею 2 862,4 кв.м..
Наявні матеріали справи свідчать про те, що фактично предметом іпотеки є приміщення першого поверху (в літ. «А»), які знаходиться за адресою: м. Київ, Харківське шосе, 144Б, загальною площею 2 862,4 кв.м.. Даний висновок суду зроблено за результатами дослідження інвентаризаційної справи об'єкта за адресою: м. Київ, Харківське шосе, 144Б, наданою комунальним підприємством «Київське міське бюро технічної інвентаризації». Як повідомило на вимогу суду комунальне підприємство «Київське міське бюро технічної інвентаризації», на підставі рішення Святошинського райсуду м. Києва від 05.08.2011 за товариством з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дарниця» було зареєстровано право власності на реконструйовані нежилі приміщення площею 2 861,4 кв.м. (в літ.А). Відповідно до плану за поверхами, ці приміщення знаходяться 1 поверсі, з яких він повністю складається.
12.05.2016 приватний нотаріус Дніпропетровського нотаріального округу Павловська Г.О. прийняла рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям нових розділів), а саме:
- рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 29579123 від 12.05.2016 20:12:19, відповідно до якого зареєструвала за ТОВ «ТД «Дарниця» право приватної власності на об'єкт нерухомого майна за реєстраційним номером 920319980363 - нежитлове приміщення першого поверху, яке знаходиться за адресою: м. Київ, Харківське шоcе, буд. 144Б, приміщення 2, загальною площею 2 862,4 кв.м., про що внесла запис у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно про право власності №14484003;
- рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 29578663 від 12.05.2016 19:04:46, відповідно до якого зареєструвала за ТОВ «ТД «Дарниця» право приватної власності на об'єкт нерухомого майна за реєстраційним № 920321080363 - нежитлове приміщення підвального поверху, яке знаходиться за адресою: м. Київ, Харківське шосе, буд. 144Б, приміщення 1, загальною площею 2 400,00 кв.м., про що внесла в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно запис про право власності №14484028.
Матеріали цих реєстраційних справ, отриманих судом від Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), свідчать про те, що проведення цих реєстрації було здійснено на підставі рішення Святошинського районного суду міста Києва від 05.08.2011 у справі № 2-4127/10, яким за товариством з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дарниця» було визнано право власності на нежитлові приміщення підвального та першого поверху, загальною площею 2 862,4 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Харківське шосе, 144-Б (літ. А), як на окремий об'єкт нерухомого майна.
Як встановлено судом вище, приміщення загальною площею 2 862,4 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Київ, Харківське шосе, 144-Б (літ. А), є приміщеннями тільки першого поверху.
Отже, наявне свідчить про те, що за реєстраційним номером 920319980363 проведено реєстрацію на об'єкт нерухомого майна, яке 20.09.2011 в Державному реєстрі прав зареєстровано за номером 13315680000. Про це також вказує план поверхів з технічного паспорту з реєстраційної справи № 920319980363, які повністю відповідають плану реконструйованих приміщень за поверхами, право власності на які комунальним підприємством «Київське міське бюро технічної інвентаризації», на підставі рішення Святошинського райсуду м. Києва від 05.08.2011, зареєстровано за товариством з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дарниця».
Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України, від 01.07.2004, № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV), який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав.
Державний реєстр прав містить записи про зареєстровані речові права на нерухоме майно, об'єкти незавершеного будівництва, їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів цих прав, відомості та електронні копії документів, поданих у паперовій формі, або документи в електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у процесі проведення таких реєстраційних дій (ст. 12 Закону № 1952-IV).
На кожний об'єкт нерухомого майна під час проведення державної реєстрації права власності на нього вперше у Державному реєстрі прав відкривається новий розділ та формується реєстраційна справа, присвоюється реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна (ч. 2 ст. 13 Закону № 1952-IV).
Як зазначено судом вище, реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна є індивідуальний номер, який присвоюється кожному індивідуально визначеному об'єкту нерухомого майна при проведенні державної реєстрації права власності на нього вперше, не повторюється на всій території України і залишається незмінним протягом усього часу існування такого об'єкта. У разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна або зміни відомостей про об'єкт нерухомого майна його реєстраційний номер не змінюється, крім випадків, передбачених статтею 14 цього Закону. Скасований реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна не може бути присвоєний іншому об'єкту нерухомого майна. Інформація про скасовані реєстраційні номери зберігається у Державному реєстрі прав протягом усього часу існування цього реєстру (ст. 13 Закону № 1952-IV).
Виключні підстави закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справа, передбачені ст. 14 Закону № 1952-IV, якими є:
1) знищення об'єкта нерухомого майна;
2) поділу, об'єднання об'єктів нерухомого майна або виділу частки з об'єкта нерухомого майна;
3) державної реєстрації права власності на новостворений об'єкт нерухомого майна, щодо якого в Державному реєстрі прав відкрито розділ як на об'єкт незавершеного будівництва.
Умови, підстави та процедуру проведення, відповідно до Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, об'єкти незавершеного будівництва та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав), перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав, а також умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна визначає Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (далі - Порядок № 1127).
Пунктом 6 Порядку № 1127 передбачено, що державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб'єкта державної реєстрації прав або нотаріуса, крім випадків, передбачених цим Порядком.
Розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на це саме майно, а також відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями (п. 12 Порядку № 1127).
Абзацом п. 19 Порядку № 1127 визначено, що державний реєстратор за результатом прийнятого рішення щодо державної реєстрації прав відкриває та/або закриває розділи в державному реєстрі прав, вносить до відкритого розділу або спеціального розділу державного реєстру прав відповідні відомості про речові права та їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів цих прав.
Відповідно до п. 20 Порядку, у разі проведення державної реєстрації права власності на окремий індивідуально визначений об'єкт нерухомого майна, об'єкт незавершеного будівництва вперше, у тому числі у результаті поділу, виділу частки з об'єкта нерухомого майна або об'єднання об'єктів нерухомого майна, державний реєстратор за допомогою програмного забезпечення Державного реєстру відкриває новий розділ у цьому Реєстрі з присвоєнням реєстраційного номера об'єкту нерухомого майна, об'єкту незавершеного будівництва та формує реєстраційну справу відповідно до законодавства.
За наявності зареєстрованих речових прав на такий об'єкт нерухомого майна, об'єкт незавершеного будівництва або обтяжень таких прав у спеціальному розділі Державного реєстру прав, Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та Державному реєстрі іпотек державний реєстратор одночасно з відкриттям розділу у Державному реєстрі прав переносить такі відомості про речові права на таке майно та їх обтяження, про суб'єктів цих прав до відповідного відкритого розділу.
Наведене свідчить про те, що відкриття нового розділу та присвоєння приміщенню першого поверху загальною площею 2 862,4 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Київ, Харківське шосе, 144-Б (літ. А), реєстраційного номеру 920319980363, суперечить вимогам Закону № 1952-IV, оскільки останнім не передбачено можливості одночасного існування на одне приміщення різних реєстраційних номерів.
20.05.2016 ТОВ «ТД «Дарниця» та Канела Інвестмент Лтд (KANELA INVESTMENT LTD) уклали договір купівлі-продажу нежитлового приміщення першого поверху, площею 2 862,4 кв.м. за адресою: м. Київ, Харківське шосе, будинок 144Б (далі - Договір № 2). Того ж дня Договір № 2 був зареєстрований приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Білицькою В.М. в реєстрі за № 945, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 29695736, яким проведено державну реєстрацію права власності на нежитлові приміщення першого поверху за Канела Інвестмент Лтд (KANELA INVESTMENT LTD), внесено запис про право власності № 14603095 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 920319980363).
У п. 1.2 5 цього договору зазначено, що приміщення належить продавцю на підставі рішення Святошинського районного суду від 05.08.2011.
В подальшому, 02.11.2016, Канела Інвестмент Лтд (KANELA INVESTMENT LTD), уклавши з товариством з обмеженою відповідальністю «РІСТОН АГРО» договір оренди нежитлового приміщення, в складі 11275 кв.м. нежитлових приміщень за адресою: м. Київ, Харківське шосе, будинок 144Б, передала в оренду останньому 2 862,4 кв.м. за адресою: м. Київ, Харківське шосе, будинок 144Б, що були придбані за договором купівлі-продажу нежитлового приміщення, укладеним 20.05.2016 з ТОВ «ТД «Дарниця».
Таким чином, предметом договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, укладеним 20.05.2016 між Канела Інвестмент Лтд (KANELA INVESTMENT LTD) і ТОВ «ТД «Дарниця», та предметом договору оренди нежитлового приміщення, укладеним 02.11.2016, між Канела Інвестмент Лтд» (KANELA INVESTMENT LTD) і товариством з обмеженою відповідальністю «РІСТОН АГРО», є приміщення першого поверху, площею 2 862,4 кв.м. за адресою: м. Київ, Харківське шосе, будинок 144Б, яке станом на час укладення цих договорів було в іпотеці і іпотекодержателем якого було ТОВ «БУД-ВВВ».
В розуміння Закону України від 05.06.2003, № 898-IV «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Статтею 9 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що іпотекодавець має право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, якщо інше не встановлено цим Законом. При користуванні предметом іпотеки іпотекодавець повинен не припускати погіршення стану предмета іпотеки та зменшення його вартості понад норми його звичайної амортизації (зносу).
Частиною 3 цієї статті передбачено, що іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя:
зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки;
передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку;
відчужувати предмет іпотеки;
передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.
Отже, договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, укладений 20.05.2016 між Канела Інвестмент Лтд (KANELA INVESTMENT LTD) і ТОВ «ТД «Дарниця», та договір оренди нежитлового приміщення, укладений 02.11.2016, між Канела Інвестмент Лтд» (KANELA INVESTMENT LTD) і товариством з обмеженою відповідальністю «РІСТОН АГРО» в частині оренди приміщення першого поверху, площею 2 862,4 кв.м. за адресою: м. Київ, Харківське шосе, будинок 144Б, суперечать порядку розпорядження майном, що є в іпотеці, який встановлений ч. 3 ст. 9 Закону України «Про іпотеку», оскільки укладені без згоди іпотекодержателя - ТОВ «БУД-ВВВ».
11.07.2018 ТОВ «БУД-ВВВ» та товариство з обмеженою відповідальністю «ЮБІ-ФОРМ» (новий кредитор) уклали договір про відступлення права вимоги (про заміну кредитора у зобов'язанні), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є.В. за реєстровим №5084 (далі - Договір від 11.07.2018).
Згідно з п. 1.1 Договору від 11.07.2018, ТОВ «БУД-ВВВ» передало, а ТОВ «ЮБІ ФОРМ» прийняло на себе право вимоги належного виконання зобов'язань ТОВ «ТД «Дарниця» за Кредитним договором.
Загальна сума заборгованості за Кредитним договором на дату укладання Договору від 11.07.2018 становить 60 765 534,01 грн.
Відповідно до п. 1.2.1 п. 1.2. Договору від 11.07.2018 разом з правом вимоги за Кредитним договором до товариства перейшли права та обов'язки за договорами, якими були забезпечені зобов'язання за Кредитним договором, в т. ч., але не виключно, за Іпотечним договором.
Таким чином, право вимоги наразі належить товариству з обмеженою відповідальністю «ЮБІ-ФОРМ».
Згідно з нормами ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьої, п'ятою, шостою ст. 203 Цивільного кодексу України. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом недійсним.
Вказане свідчить про те, що вимоги про:
- визнання недійсним договору купівлі-продажу від 20.05.2016, укладеного між товариством з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дарниця» та компанією «Канела Інвестмент Лтд» (KANELA INVESTMENT LTD) про відчуження на користь компанії «Канела Інвестмент Лтд» (KANELA INVESTMENT LTD) нежитлового приміщення першого поверху, площею 2 862,4 кв.м. за адресою: м. Київ, Харківське шосе, будинок 144Б, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Білицькою В.М., реєстровий № 945.
- визнання недійсним договору оренди приміщень від 02.11.2016, укладеного між компанією «Канела Інвестмент Лтд» (KANELA INVESTMENT LTD) та товариством з обмеженою відповідальністю «РІСТОН АГРО» в частині оренди нежитлового приміщення першого поверху, площею 2 862,4 кв.м. за адресою: м. Київ. Харківське шосе, будинок 144Б,
є обґрунтованими та підлягають задоволенню, оскільки зміст цих договорів суперечать приписам ст. 9 Закону України «Про іпотеку».
20.05.2016 ТОВ «ТД «Дарниця» та компанія «Канела Інвестмент Лтд» (KANELA INVESTMENT LTD) уклали договір купівлі-продажу нежитлового приміщення підвального поверху загальною площею 2 440 кв.м. за адресою: м. Київ, Харківське шосе, будинок 144Б. Того ж дня договір зареєстрований приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Білицькою В.М. в реєстрі за № 944, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 29693003, яким проведено державну реєстрацію права власності на нежитлові приміщення підвального поверху за компанією «Канела Інвестмент Лтд» (KANELA INVESTMENT LTD), внесено запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 14603238 реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 920321080363).
Це приміщення також є предметом оренди за договором від 02.11.2016, укладеним між Канела Інвестмент Лтд (KANELA INVESTMENT LTD) та товариством з обмеженою відповідальністю «РІСТОН АГРО», про який судом зазначено вище.
Вирішуючи спір в частині вимог про визнання недійсними цих договорів, суд виходить з приписів ст. 4 ГПК України, згідно з якими звернення до суду має на меті захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів.
Водночас, як встановлено судом вище, приміщення підвального поверху загальною площею 2 440 кв.м. за адресою: м. Київ, Харківське шосе, будинок 144Б, не є предметом іпотеки за Іпотечним договором. Отже, відчуження цього майна не порушує прав позивача як іпотекодержателя.
Інша підстава позову в обґрунтування недійсності договорів - відсутність повноважень у представника ТОВ «ТД «Дарниця» діяти від імені товариства, також не може свідчить про порушення прав позивача, оскільки останній не є стороною за ними.
Отже, вимоги про визнання недійними договору від 20.05.2016 ТОВ «ТД «Дарниця» між Канела Інвестмент Лтд (KANELA INVESTMENT LTD) купівлі-продажу нежитлового приміщення підвального поверху загальною площею 2 440 кв.м. за адресою: м. Київ, Харківське шосе, будинок 144Б, та договору оренди від 02.11.2016, укладеного між Канела Інвестмент Лтд (KANELA INVESTMENT LTD) та товариством з обмеженою відповідальністю «РІСТОН АГРО», що не стосується оренди приміщення першого поверху, площею 2 862,4 кв.м. за адресою: м. Київ, Харківське шосе, будинок 144Б, та задоволенню не підлягає.
Судові витрати покладаються на сторін пропорційно задоволеним вимогам. Зокрема, з задоволених позовних вимог судовий збір покладається на товариство з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дарниця», внаслідок неправомірних дій якого виник спір.
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 129, 202, 232, 233, 236, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд
Позов товариства з обмеженою відповідальністю «ЮБІ ФОРМ» до товариства з обмеженою відповідальністю «РІСТОН АГРО», товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дарниця» та компанії «Канела Інвестмент Лтд» (KANELA INVESTMENT LTD) задовольнити частково.
Визнати недійсним договір купівлі-продажу від 20.05.2016, укладений між товариством з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дарниця» та компанією «Канела Інвестмент Лтд» (KANELA INVESTMENT LTD) про відчуження на користь компанії «Канела Інвестмент Лтд» (KANELA INVESTMENT LTD) нежитлового приміщення першого поверху, площею 2 862,4 кв.м. за адресою: м. Київ, Харківське шосе, будинок 144Б, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Білицькою В.М., реєстровий № 945.
Визнати недійсним договір оренди приміщень від 02.11.2016, укладений між компанією «Канела Інвестмент Лтд» (KANELA INVESTMENT LTD) та товариством з обмеженою відповідальністю «РІСТОН АГРО» в частині оренди нежитлового приміщення першого поверху, площею 2 862,4 кв.м. за адресою: м. Київ. Харківське шосе, будинок 144Б.
В іншій частині позову відмовити.
Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Дарниця» (Набережна Перемоги, 108, офіс 96, м. Дніпро, 49000, код 16285594) на користь товариства з обмеженою відповідальністю «ЮБІ ФОРМ» (вул. Харківське шосе, 144-Б. м. Київ, 02091, код 41474851) 2 756,00 грн. судового збору.
Відповідно до ст. 241 Господарського процесуального кодексу України, рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Згідно з ч. 1 ст. 256 Господарського процесуального кодексу України, апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Апеляційна скарга на рішення може бути подана в порядку, передбаченому підпунктом 17.5 пункту 17 розділу XI «Перехідні положення» Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст рішення підписано 10.08.2018.
Суддя С. А. Ковтун