29000, м. Хмельницький, Майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98
"12" січня 2010 р.Справа № 9/2201
За позовом Прокурора м.Кам'янця-Подільського в інтересах держави в особі Управління
комунального майна Кам'янець-Подільської міської ради
м. Кам'янець-Подільський
до Товариства з обмеженою відповідальністю магазин № 34"Аріадна"
м. Кам'янець-Подільський
про розірвання договору оренди приміщення комунальної власності, розташованого за адресою
м.Кам'янець-Подільський, Проспект Грушевського, 64 від 15.04.97 та зобов'язання
відповідача звільнити вказане приміщення.
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача -
Кам'янець-Подільська міська рада м.Кам'янець-Подільський
Суддя Олійник Ю.П.
Представники:
Від позивача - Овчаренко І.В. - за дов. від 11.12.09,
Від відповідача - Лотоцький В.І. - за дов. від 02.12.09,
Від прокуратури області - Ільчук Ю.Ф.
Від третьої особи - не з'явився
У судовому засіданні згідно ч.2 ст.85 ГПК України, за погодженням присутніх представників сторін, оголошено вступну і резолютивну частини рішення.
Прокурор в інтересах позивача у позовній заяві та представники у судовому засіданні просять розірвати договір оренди приміщення комунальної власності розташованого за адресою м.Кам'янець-Подільський, Проспект Грушевського, 64 від 15.04.97 та зобов'язати відповідача звільнити вказане приміщення. Позовні вимоги обгрунтовують тим, що рішенням виконавчого комітету Кам'янець-Подільської міської ради від 30.11.06 №2352 змінено розмір орендної плати за користування прміщенням комунальної власності, у зв'язку з чим надіслано відповідачу на підписання новий текст договору оренди. Однак, відповідач відмовився переукласти договір оренди та не сплачує збільшений розмір орендної плати. Крім того, звертається увага на неукладення договору страхування відповідачем. Тому згідно п. 12.5 договору позивач просить розірвати договір оренди від 15.04.97. При цьому посилається на ст. 526 ЦК України та ст. 193 ГК України. Позивач зазначає, що укладення з відповідачем нового договору оренди зумовлене прийняттям Фондом державного майна України наказу №1774 від 23.08.00 «Про затвердження договорів оренди»та прийняттям сесією Кам'янець-Подільської міської ради Положення про порядок передачі в оренду майна комунальної власності територіальної громади м. Кам'янця-Подільського та нарахування орендної плати, затв. рішенням від 16.12.03 №2 , з типовими договорами оренди. При цьому позивач погодився на зміну розміру орендної плати згідно поданої ним заяви, однак відмовився від підписання договору 2006 року.
Відповідач у відзиві на позов та представник відповідача у судовому засіданні проти позову заперечують, посилаючись на те, що позивач не звертався з пропозицією щодо зміни ціни оренди, а надіслав лише пропозицію про зміну всіх зобов'язань шляхом новації. Новація полягала в укладанні нового договору оренди із зміною всіх істотних умов договору з поширенням цих умов на строк дії до укладання запропонованого договору, що суперечить ст. 162, 525, 610, 651, 782, 783 ЦК України, ст. 188 ГК України. Крім того, відповідачем звертається увага на недотримання позивачем ч. 4 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", в якій зазначено, що умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря, а згідно ч. 3 ст.291 ГК України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірваний лише за згодою сторін. Відповідач вважає, що відсутність його згоди на односторонню зміну розміру орендної плати в жодному випадку не може бути підставою для розірвання договору оренди від 15 квітня 1997 року та його виселення. Звертається увага на те, що ст.783 ЦК України встановлений виключний перелік підставі для розірвання договору найму з боку наймодавця і п. 12.5 договору не відповідає вимогам чинного законодавства України. Щодо відсутності договору страхування, як наявності факту порушення істотної умови договору оренди, відповідач повідомив, що 12.02.09 року з АТ „Українська пожежно-страхова компанія укладено договір страхування нежитлового приміщення магазину, розташованого по проспекту Грушевського, 64 в м. Кам'янець-Подільський, терміном з 12.02.09 по 12.02.10, до цього також укладались договори страхування. При цьому відповідач зазначає, що він не заперечував проти збільшення розміру орендної плати згідно поданої ним заяви до виконкому міської ради шляхом внесення змін до діючого договору 1997 року, а не погоджувався на укладання нового договору, умови якого не відповідають умовам договору 1997 року. Разом з тим вказує на те, що пропозиція про зміну умов діючого договору оренди щодо збільшення розміру орендної плати у встановленому законодавством порядку від позивача не надходила.
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Кам'янець-Подільська міська рада м.Кам'янець-Подільський, повідомлена належним чином про розгляд справи, повноважного представника для участі у судовому засіданні не направила, у письмових поясненнях підтримується позов, звертається увага на повідомлення позивачем відповідачу листами про звільнення даного приміщення , оскільки договір припинив дію і дане приміщення виноситься на конкурс. Звертається увага , що договір оренди комунального майна є типовим , а згідно ст.179 ГК України типові договори є обов'язковими. Крім того, згідно ст.793 ЦК України договір оренди строком на три роки і більше потребує нотаріального посвідчення.
Розглядом наявних матеріалів справи встановлено наступне.
22.08.96 між виконкомом Кам'янець-Подільської міської ради та відповідачем укладений договір оренди приміщення площею 376,2 кв.м. по пр. Грушевського, 64, терміном дії до 31.01.06.
В доповнення до договору від 22.08.96 між виконавчим комітетом Кам'янець-Подільської міської ради та відповідачем укладений договір від 15.04.97 оренди приміщення площею 376,2 кв.м. по пр. Грушевського, 64 у м. Кам'янець-Подільському. Строк дії договору оренди згідно п.14 договору -до 31.01.06.
01.01.03 у договір оренди внесені зміни, відповідно до яких правонаступником виконкому за даними договором став позивач ( п.1.), визначено, що орендна плата сплачується щоквартально до 15 числа наступного місяця з урахуванням щомісячного індексу інфляції, який визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць (п.2).
Згідно акту приймання-передачі від 15.04.97 приміщення площею 376,2кв.м. по пр.Грушевського, 64 у м. Кам'янець-Подільському передане відповідачу.
30.01.06 відповідач звернувся до Кам'янець-Поділького міського голови із заявою про продовження договору оренди приміщення комунальної власності по пр. Грушевського, 64, площею 376,2 кв.м.
Згідно витягу з протоколу засідання кокурсної комісії з питань передачі в оренду нежилих примиіщень комунальної власності від 20.02.06 відповідачу встанволено орендну плату в розмірі 10 грн. на місяць за приміщення першого поверху та 5грн. за приміщення підвалу. 07.11.06 відповідачем подано до позивача заяву про перегляд орендної плати за приміщення комунальної власності за адресою: Пр.Грушевського, 64 в розмірі 5грн. за площу магазину 184кв.м. та 2грн. за площу підвалу 184,5кв.м. Протоколом погодження договірної орендної плати від 13.11.06 позивач погодив відповідачу орендну плату за користувння приміщенням комунальної власності в розмірі 8грн. за площу 1-го поверху 187кв.м. та 4грн. за площу підвалу 184,5кв.м.
Рішенням виконавчого комітету Кам'янець-Подільської міської ради № 2352 від 30.11.06 вирішено надати в оренду відповідачу приміщення площею 371,5кв.м. терміном до 31.12.07, встановивши з 01.02.06 збільшений розмір орендної плати (приміщення першого поверху -8,00грн. за кв.м., приміщення підвалу 4,00грн. за кв.м.).
Листом від 28.12.06 за №1537/01 відповідачем повідомлено позивача про те, що рішенням виконкому Кам'янець-Подільської міської ради від 30.11.06 №2352 останньому наданий дозвіл на оренду приміщення по пр. Грушевського, 64, у зв'язку з чим направлено для підписання два примірники договору оренди від 30.11.06 з розрахунком нового розміру орендної плати. Листом від 27.03.07 позивач звернувся до відповідача з повторною вимогою підписати договір оренди зі збільшеним розміром орендної плати.
Між відповідачем та АТ «Українська пожежно-страхова компанія»укладений договір страхування орендованого майна від 12.02.09 №0011.на суму 210438,00грн., вигодонабувачем за яким є управління комунального майна виконкому Кам'янець-Подільської міської ради.
Досліджуючи в сукупності надані по справі докази та пояснення сторін, до уваги приймається наступне.
Відповідно до ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Згідно ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.92 із змінами і доповненнями орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Згідно з ч.ч.1 та 3 ст.762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.
Між виконкомом Кам'янець-Подільської міської ради та відповідачем укладений договір оренди від 22.08.96 приміщення площею 376,2 кв.м. по пр. Грушевського, 64, терміном дії до 31.01.06. У договір внесені зміни 1.01.03 , згідно яких правонаступником виконкому за даними договором став позивач. При цьому згідно п.13 договору у разі невиконання умов договору кожна із сторін має право розірвати договір, попередивши письмово другу сторону за один місяць. Чинною станом на 31.12.06 нормою ч. 2 ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.92 у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Позивачем не надано доказів про попередження іншої сторонни про розірвання договору, тому дія договору вважається продовженою. Про це також свідчать надані позивачем відповідачу рахунки на оплату орендної плати , копії яких за 2007-2009р.р. надані в матеріали справи.
Згідно ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Згідно з ч.3 ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який є спеціальним законом з питань регулювання відносин оренди державного та комунального майна, встановлено, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Договором оренди від 22.08.96 ( п. 12.5) передбачено, що відмова орендаря від зміни розміру орендної плати по вимозі орендодавця є підставою для розірвання договору. Однак, всупереч ст.33 ГПК України прокуратурою та позивачем не доведено наявність такої підстави , оскільки Протоколом погодження договірної орендної плати від 13.11.06 позивач погодив відповідачу орендну плату за користувння приміщенням комунальної власності в розмірі 8грн. за площу 1-го поверху 187кв.м. та 4грн. за площу підвалу 184,5кв.м., тобто позивач не відмовлявся від зміни розміру орендної плати.
Посилання позивача на непідписання відповідачем умов договору на зміну орендної плати судом до уваги не приймаються, оскільки вибраний позивачем спосіб зміни орендної плати шляхом укладення нового договору не відповідає чинному законодавству, суттєво погіршував би становище орендаря-відповідача і не відповідав би ч.4 ст.10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Крім того, судом враховуються норми ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна», згідно якої розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України, а спори з питань зміни орендної плати вирішуються відповідно до чинного законодавства та норми ст. 783 ЦК України, якою встановлений вичерпний перелік підстав розірвання договору найму( оренди).
Безпідставним є також посилання позивача на лист Фонду державного майна України № 1774 від 23.08.2000, який регулює затвердження типових договорів оренди державного майна, а не комунального майна, а також посилання на рішення Кам'янець-Подільської міської Ради № 2 від 16.12.03, оскільки останнє не встановлює необхідності переукладання чинних договорів оренди відповідно до затвердженого типового договору.
Наданими відповідачем договорами страхування орендованого майна з АТ «Українська пожежно-страхова компанія» від 12.02.08 № 0006 та від 12.02.09 №0011 спростовуються доводи позивача про порушення відповідачем умов договору оренди від 22.08.96 щодо страхування майна.
За таких обставин позовні вимоги не відповідають чинному законодавству, тому у позові про розірвання договору і зобов'язання звільнити займане приміщення належить відмовити.
Керуючись ст. ст. 1, 45, 47, 13, 15, 33, 44, 49, 82-85, 115 Господарського процесуального кодексу України, СУД
У позові Прокурора м.Кам'янця-Подільського в інтересах держави в особі Управління комунального майна Кам'янець-Подільської міської ради м. Кам'янець-Подільський до Товариства з обмеженою відповідальністю магазин № 34"Аріадна" м. Кам'янець-Подільський про розірвання договору оренди приміщення комунальної власності, розташованого за адресою м.Кам'янець-Подільський, Проспект Грушевського, 64 від 15.04.97 та зобов'язання відповідача звільнити вказане приміщення відмовити.
Суддя